Iznajmljivanje poslovnog prostora kao biznis. Iznajmljivanje komercijalnih nekretnina - sve tajne

Iznajmljivanje poslovnog prostora je jednostavan i, što je najvažnije, profitabilan posao. Uz pravi pristup i poznavanje glavnih faza procesa, sklapanje posla neće biti teško.

Najvažnije je odrediti cijenu, pronaći klijenta i ispravno sastaviti ugovor.

Razmotrite sve faze transakcije.

Određivanje troškova

Prilikom samostalnog obavljanja transakcije, određivanje cijene zakupnine često nije objektivno.

Svaki vlasnik želi da dobije najveću korist.

Ali previsoka cijena može uplašiti potencijalne stanare, a preniska sumnja. Obično se za procjenu troškova vlasnici obraćaju stručnjacima - agentu za nekretnine ili procjeniteljima.

Kako samostalno iznajmiti nestambeni prostor? Možete i bez pomoći profesionalaca. Da biste sami odredili cijenu, morate proučiti slične ponude konkurenata. Ovo će vam pružiti priliku da shvatite opću situaciju na tržištu komercijalnih nekretnina i ispravno procijenite svoje prostorije.

BITAN: Zakupac iznajmljuje poslovni objekat radi ostvarivanja prihoda, stoga je pri procjeni troškova važno uzeti u obzir približnu moguću dobit koju može ostvariti.

Na cijenu utiču faktori kao što su:

Nakon što uzmete u obzir ove točke i pratite ponude konkurenata, možete objektivno ocijeniti svoj objekt.

Pretraga klijenata

Zakup komercijalnih nekretnina od vlasnika uključuje potragu za potencijalnim zakupcima.

Prije nego što to učinite, potrebno je sastaviti komercijalnu ponudu ili oglas.

U njemu se moraju detaljno navesti sve karakteristike nekretnine: površina, spratnost, lokacija, infrastruktura, tehničko stanje i opremljenost. Pažnju u oglasu je bolje usmjeriti na suštinu.

Istovremeno, važno je ukazati na nedostatke prostorije, kako se prilikom gledanja ne biste doveli u nezgodan položaj i ne uplašili klijenta.

Pogledajmo bliže načine za pronalaženje potencijalnih zakupaca.

1. Pretraga po poznanicima. Najlakši način da pronađete nekoga ko je zainteresovan za vašu ponudu je da pitate prijatelje i rođake. Često se vlasnici nekretnina vrte u poslovnim krugovima, što znači da pojednostavljuje zadatak brzog iznajmljivanja vaše nekretnine.
2. Postavljanje oglasa na specijalizovanim Internet resursima, na primjer, Avito. Prednost ove metode je što će stotine ili čak hiljade zainteresovanih vidjeti vašu ponudu. Kako biste što prije pronašli zakupca, morat ćete napisati dobar detaljan oglas, u kojem ćete opisati sve prednosti i nedostatke prostora.

   Uz oglas mora biti priloženo nekoliko fotografija.

   Tako će potencijalnom klijentu biti lakše odlučiti da li je vrijedno razmisliti ili ne.

3. Slanje ponude e-mailom. Barovi, restorani, trgovine, saloni i druge organizacije i institucije često traže prostor za preseljenje ili otvaranje drugog punkta. E-mail vlasnika preduzeća koji bi mogli biti zainteresirani možete saznati na službenim web stranicama njihovih kompanija.

Prezentacija i potpisivanje dokumenta

Pravilna prezentacija Vaše imovine ključ je za brzu ponudu.

Kada prikazujete prostore, pokušajte reći više informacija o njemu, fokusirajući se na prednosti i mogući profit koji će objekt donijeti klijentu.

Zaključivanje ugovora je posljednji, ali najvažniji i odgovorni korak u transakciji. Pravilno sastavljen i izvršen dokument zaštitit će vlasnika od beskrupuloznog zakupca. Šta bi trebalo biti u njemu:

• lične podatke zakupca i vlasnika;
• adresa, područje i tehničke karakteristike;
• podaci o registraciji;
• rok;
• iznos uplate i postupak njegovog prenosa;

BITAN: Po zakonu, vlasnik nema pravo da poveća naknadu više od jednom godišnje. Stoga se u ugovoru mora navesti maksimalni iznos mogućeg povećanja zakupnine i period na koji će zakupac biti opomenut na to.

U dokumentu je važno detaljno opisati prava i obaveze stranaka i ukazati na prirodu odgovornosti za kršenje svake klauzule. Bilo bi korisno dopuniti sporazum popisom imovine koja se nalazi u prostorijama. Nakon raskida ugovora, vlasnik će moći dobiti novčanu naknadu ako je zakupac oštetio namještaj ili uređaje.

Najbrži načini za iznajmljivanje nestambenih prostorija

Kako brzo prodati poslovni prostor?

Za one koji ne žele da troše svoje lično vreme tražeći klijente, pregovore i izlaske, bolje je da se obrate agentu za nekretnine.

On će procijeniti nekretninu, utvrditi tačnu tržišnu vrijednost, napraviti atraktivne fotografije, napisati kompetentan oglas i pobrinuti se za prezentaciju Vaše nekretnine.

Međutim, čak i rad sa agentima ima svoje nijanse. Realtori po pravilu rade za proviziju od iznosa zakupnine ili prodaje nekretnine.

Naknada u obliku procenta se obično uzima od podnosilaca zahtjeva, a ne od vlasnika.

Međutim, neće svaki kandidat biti spreman da sarađuje sa agentom koji će morati da plati novac.

Dakle, ako vlasnik hitno treba da pronađe zakupca, onda može na sebe preuzeti plaćanje provizije. Ovo se često praktikuje ako vlasnik ima puno objekata ili želi iznajmiti luksuznu nekretninu.

Novac uplaćen agentu ići će ne samo u njegov džep, već i za potrebne troškove - fotografiju, video prezentaciju, oglašavanje itd.

Još jedan brz način za iznajmljivanje nestambene zgrade ili ureda je smanjenje troškova. U isto vrijeme, nije ga potrebno iznajmiti za bescjenje, dovoljno je smanjiti plaćanje za 10%. Tada će vaša ponuda biti konkurentna.

Uslovi najma

Rok trajanja ugovora o zakupu nestambenih prostorija je važna tačka. Ima tri vrste.

Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, član 610, klauzula 2., ako u ugovoru nije određen period, smatra se da je zaključen na neodređeno vrijeme. U tom slučaju svaka strana ima pravo da ga raskine u bilo koje vrijeme, uz upozorenje tri mjeseca prije svoje odluke.

Kratkoročni ugovor se zaključuje na period do godinu dana. Kako obnoviti ugovor o zakupu nestambenog prostora? Produženje se javlja automatski na neodređeno vrijeme, ako su obje strane zadovoljne svime.

U ovom slučaju nije potrebno ponovno zaključivanje ugovora. U nekim slučajevima, vlasnik može insistirati na novom dokumentu za promjenu uslova ili plaćanja. To je moguće samo uz saglasnost zakupca.

Dugoročni ugovor podleže registraciji kod FRS. Produženje takvog ugovora o zakupu nestambenih prostorija odvija se na isti način kao i kratkoročnog - automatski, uz iste uslove, prava i obaveze stranaka, ili se sklapa novi dokument sa izmijenjenim zahtjevima.

Moguć je prijevremeni raskid ugovora o zakupu na određeni period kako na strani vlasnika tako i na strani zakupca.

Ovakva pitanja se rješavaju na sudu ili sporazumno obje osobe.

Poznavanje važnih nijansi i mogućnosti prilikom iznajmljivanja komercijalnih nekretnina pomoći će vam da sklopite isplativ i siguran posao koji donosi redovite pasivne prihode.

Posao iznajmljivanja je bio i ostaje popularan dugi niz godina, jer mnogi ljudi nisu u mogućnosti da kupe kuću, a kompanije nastoje da smanje nivo jednokratnih ulaganja u razvojne aktivnosti. Asortiman objekata koji se mogu iznajmiti stalno raste: trenutno možete iznajmiti i stvari kao što su rolere, skije i sl. - sve ono što nije stalno traženo, ali je predmet sezonske upotrebe.

Ipak, najčešća opcija je i dalje iznajmljivanje nekretnine. Da biste dobili određeni prihod od pružanja određene sobe za iznajmljivanje, potrebno je uzeti u obzir niz nijansi o kojima će se raspravljati u ovom članku.

Mora se shvatiti da se nekretnine obično svrstavaju u 3 grupe − zemljište, stambeni i nestambeni prostori. Najčešći tipovi usluga na ovom tržištu su iznajmljivanje stanova i nestambenih prostorija.

Među nestambenim, obično se iznajmljuju komercijalne nekretnine. Istovremeno, sve autoritativne analitičke agencije razlikuju sljedeće njegove varijante:

• uredske prostorije;
• trgovanje;
• skladište;
• industrijski.

Osim toga, neke organizacije iznajmljuju posebnu vrstu prostorija - kategoriju "za posebne namjene". Ovdje se izdvajaju zgrade za vrtiće, škole, bolnice, crkve itd.

Osim nekretnina, možete iznajmiti zemljište, sjenice, opremu, automobile, specijalnu opremu, inventar i još mnogo toga. Međutim, ovo je rjeđi i složeniji oblik poslovanja.

Šta je najkorisnije?

Ako govorimo o stambenim nekretninama, prosječna cijena jednosobnog stana 10-15 minuta od metroa u stambenoj zoni u Moskvi koštat će 5-6,5 miliona rubalja. Istovremeno, prosječna cijena najma takvih soba je oko 25-30 hiljada rubalja. Kao rezultat toga, prilikom izračunavanja može se dobiti da će minimalni period otplate za jednosobni stan biti oko 15 godina.

Shodno tome, ova opcija se ne može nazvati vrlo isplativom u smislu ulaganja: jedini slučaj u kojem se zaista može isplatiti je kada se stanovanje nasljeđuje.

Ako govorimo o poslovnim prostorima, oni su nešto skuplji od stambenih, jer bi njihova lokacija trebala biti na prohodnijim mjestima, a površina im je veća. U Moskvi će mali poslovni prostor koštati 6,5-7,5 miliona rubalja, pod uslovom da je površina oko 60-70 kvadratnih metara. U ovom slučaju, cijena najma u ovom slučaju će se uzeti u obzir za 1 kvadratni metar.

Prema agenciji Knight Frank, na kraju 2015. godine cijena zakupa za kancelarije klase A iznosila je oko 25 hiljada rubalja, a za kancelarijski prostor klase B - oko 15 hiljada rubalja godišnje. Shodno tome, maksimalni period otplate će biti star oko 8 godina.

Još je isplativije iznajmiti maloprodajne prostore nego poslovne prostore - njihov rok otplate je 5-6 godina. Ali ovdje postoji važno ograničenje: za takve nekretnine jedan od ključnih faktora je lokacija. Prostorije treba da budu smeštene u centralnom delu, na mestu sa visokim stepenom saobraćaja. Konačno, mora biti visokog kvaliteta.

Generalno, komercijalne nekretnine gube od stambenih samo po jednom parametru: stepenu rizika, jer zavisi od ekonomske situacije u zemlji i pojedinom gradu.

Za informacije o tome odakle početi i kako razviti takvu aktivnost, pogledajte sljedeći video:

Kako organizirati takav posao od nule?

1. Prije svega, potrebno je pronaći odgovarajuće mjesto za iznajmljivanje. U slučaju dobijanja stambenog prostora u naslijeđe, postupak će započeti izvršenjem dokumenata koji potvrđuju da je poduzetnik vlasnik stambenog prostora.
2. Kada tražite gotovi prostor, najbolje je obratiti se uslugama profesionalnih agencija koje će vam pomoći da procijenite stvarnu cijenu stanovanja ili komercijalne nekretnine: neiskusni biznismen lako može pogriješiti.
3. Zatim morate popuniti potrebnu dokumentaciju za nekretninu. Ako se radi o komercijalnim nekretninama i planira se da ih iznajmite posebnim organizacijama (na primjer, onima koji rade u oblasti ugostiteljstva), morate se pobrinuti za dobivanje dodatnih dozvola i zaključaka nekih službi.
4. Nakon kompletiranja inicijalne dokumentacije potrebno je izvršiti preuređenje i sanaciju: kod stambenih nekretnina važno je kupiti određeni set namještaja i kućanskih aparata, jer se stanovi u kojima se može stanovati odmah nakon naseljavanja ponuđeno po višoj cijeni. U slučaju komercijalnih nekretnina, važno je fokusirati se na povećanje slobodnog prostora i mogućnost naknadne preuređenja prema potrebama klijenta.

U ruskoj praksi mnogi ljudi iznajmljuju stambene nekretnine bez zaključivanja ugovora - to vam omogućava da se riješite poreza na dohodak u iznosu od 13% i smanjite period otplate. Međutim, to dolazi sa određenim rizicima – posebno onima povezanim s nepouzdanošću kupaca. Dakle, kako u slučaju nestambenih, tako iu slučaju stambenih nekretnina, potrebno je ozvaničiti odnos sa zakupcem.

Gdje tražiti klijente?

Pronalaženje kupaca putem standardnih opcija oglašavanja (objavljivanje oglasa na prepunim mjestima ili štampanim medijima) nije učinkovito u poslovima iznajmljivanja. Oglašavanje se može vršiti putem društvenih mreža (ovo posebno vrijedi za situaciju iznajmljivanja stambenih nekretnina) - ovdje će djelovati usmeno djelovanje.

Osim toga, prikladno je postavljanje na tematske stranice i forume. Za poslovne prostore, posebno one koji se nalaze u trgovačkim centrima, moguće je staviti oglas "za iznajmljivanje" sa brojem telefona vlasnika. Time će se krug potencijalnih kupaca proširiti na sve posjetioce šoping centra.

Konačno, postoje 2 efikasnija načina za pronalaženje kupaca - održavanje tematskog sajta ili bloga sa nenametljivim oglašavanjem usluga kao stanodavca, kao i distribucija brošura i vizitkarti.

Neophodni troškovi

Ako će se preduzetnik baviti takvim poslom, mora shvatiti da je među glavne stavke troškova potrebno uključiti troškovi preuređenja: u ovom slučaju kupci su spremni da sklapaju ugovore o zakupu po znatno višim cijenama (razlika može biti i do jedan i po puta). To je zato što nakon preuređenja postotak korisne površine najčešće raste, osim toga, prostorija se može promijeniti prema vlastitim potrebama.

Među troškovima je također potrebno istaknuti:

• Troškovi izgradnje ili kupovine prostorija.
• Trošak usluga stručnjaka koji može procijeniti tržišnu cijenu nekretnine.
• Troškovi održavanja i obezbjeđenja prostorija.
• Troškovi za struju, vodu i sl.

Podvodne stijene

Jedna od zamki je odrediti optimalno ulaganje novca. Često neiskusni poduzetnici pogrešno procjenjuju vrijednost određenog prostora, čime ulažu u nelikvidne predmete, gubeći veliku količinu sredstava.

Osim toga, važno je obratiti pažnju na zakonitost poslovanja, izmjene zakonske regulative i proces papirologije (prvenstveno za komercijalne nekretnine).

Napominjemo da se porezno zakonodavstvo u oblasti iznajmljivanja stalno mijenja.

Prilikom izračunavanja troškova i stepena povrata potrebno je odrediti nekoliko razvojnih opcija – optimistične, najrealnije i pesimistične kako bi se odredio okvirni rok povrata objekta, kao i činjenica kako diverzifikovati rizike. Neophodno je imati druge izvore prihoda kako biste se osigurali od situacije nedostatka novca.

Prednosti i mane ovog područja

Takav biznis, kao i drugi, ima niz prednosti i nedostataka koji proizlaze iz njegovih karakteristika. Među minusima može se izdvojiti glavni - potraga za zakupcem može potrajati nekoliko mjeseci (ovo se prvenstveno odnosi na industrijske objekte i komercijalne nekretnine na neprohodnim mjestima). Kao rezultat, čak ni visoka cijena zakupa neće moći nadoknaditi finansijske troškove koje će zakupodavac morati snositi tokom cijelog perioda zastoja.

Takođe među nedostatcima treba istaknuti:

• dovoljno dug period otplate;
• ne baš visok nivo profitabilnosti;
• visoki početni troškovi.

U ovoj situaciji jedini racionalan izlaz je sticanje likvidne imovine (one za kojom uvijek postoji određeni nivo potražnje). Da biste to učinili, važno je biti dobro upućen u ovu oblast ili kontaktirati usluge stručnjaka.

Poslovne pogodnosti uključuju:

• dugoročni ugovori na period od godinu dana ili više;
• stabilan nivo profita;
• stanodavac će primati prihode stalno;
• pasivna priroda ostvarivanja profita (stanodavac ne mora da ulaže nikakve napore nakon potpisivanja ugovora sa zakupcem);
• mogućnost organizovanja poslovanja bez registracije kao pravnog lica.

Stoga je posao iznajmljivanja prilično atraktivno područje za zaradu. Ipak, najbolje ga je kombinirati s drugim izvorima prihoda kako biste se osigurali od mogućih rizika.

Sanjate da zarađujete na nekretninama? Želite li znati kako iznajmiti komercijalne nekretnine, na šta obratiti pažnju prilikom kupovine i gdje tražiti zakupce? "M16-Nekretnine" oprema sve potencijalne privrednike u ovoj oblasti i govori šta je potrebno za stabilan i visok prihod.

Na kraju, lijep bonus: najperspektivniji komercijalni objekti za daljnji najam ili preprodaju.

Komercijalne nekretnine: odakle početi?

Za početak, savjetujemo vam da se još jednom odlučite o konačnom odabiru nekretnine: jeste li sigurni da se želite baviti poslovnim prostorom? Na pitanje šta je isplativije iznajmiti - stan ili poslovni prostor - odgovor je nedvosmislen. Poslovni objekti se isplate nekoliko puta brže od stambenih prostora, odnosno korist je mnogo veća. Osim toga, stopa zakupa poslovnog prostora konstantno raste (na primjer, period januar-jul 2017. godine pokazao je porast od 10%).

Međutim, imajte na umu da ćete morati uložiti mnogo više truda. Prvo se pobrinite da vaš početni kapital bude dovoljan za kupovinu objekta koji namjeravate iznajmiti u budućnosti. Nije tajna da za kupovinu komercijalne nekretnine morate imati mnogo značajnije finansijsko stanje od kupovine stana, uključujući i višesobni stan.

Istovremeno, imajte na umu da se nestambeni prostori također različito smatraju u pravnom smislu: porezna stopa u ovom slučaju je nekoliko puta veća, mehanizam registracije je također nešto drugačiji.

Osim toga, da biste uspješno poslovali u poslovnim prostorima, morate se snalaziti u specifičnostima aktivnosti vašeg potencijalnog zakupca, razumjeti njegove potrebe i mogućnosti. To znači da se od vas traži više nego kod jednostavnog iznajmljivanja stana.

Izvagajte sve ponovo prije nego što pređete na odabir sobe. Ako je barem jedna od tačaka upitna, bolje je ne riskirati i razmisliti o stambenom najmu. Zapamtite da u slučaju neuspjeha gubici mogu biti ogromni.

Hajde da sumiramo šta vam je potrebno za kupovinu komercijalne nekretnine: početni kapital, dobro poznavanje tržišta i orijentacija u oblasti sa kojom planirate da sarađujete.

Kako odabrati pravu komercijalnu nekretninu za naknadni zakup?

Kao što smo već rekli, prvo morate odlučiti na kakvog zakupca računate.

Odredite za sebe moguće parametre vašeg budućeg partnera: je li to mali poduzetnik ili ogranak velike mreže? Koliko dugo je na tržištu ili tek izlazi? Je li to proizvodnja ili prodajno mjesto? Koja je konkurencija u ovoj oblasti, koja lokacija će biti najuspješnija za to, koji su kapaciteti potrebni za punopravan posao itd.

Jednom riječju, fokusirajte se na određenog zakupca, tada ćete ne samo lako odabrati najpogodniji prostor, već ćete moći lako pronaći i ljude koji žele da vode posao s vama u budućnosti.

Na osnovu izbora koji ste napravili, možete shvatiti koji konkretan objekat trebate tražiti: skladište, ured ili prodajni prostor u modernom street retail formatu.

Win-win opcije i obavezni zahtjevi

Odmah napominjemo da će najsigurnija opcija u smislu potražnje biti soba koja već ima stalnog zakupca. U tom slučaju moći ćete ostvariti profit već od prvog mjeseca posjedovanja prostora i nećete gubiti dragocjeno vrijeme na traženje.

Vjerujte da je zakupac (pod uslovom da već ima uspostavljen i profitabilan posao) zainteresiran za boravak u vašim prostorijama. Pod povoljnim okolnostima možete čak i povećati stanarinu.

Još jedna prednost ovakvog rješenja bit će činjenica da su prostorije sa stalnim zakupcem, najvjerovatnije, već „pročešljane“ u skladu sa svim zahtjevima nadzornih organa, odnosno sanitarne i vatrogasne službe.

Treba obratiti posebnu pažnju na posljednju činjenicu, jer u slučaju kršenja bilo kakvih pravila, morat ćete potrošiti mnogo novca da ispravite situaciju.

Izbor u smislu lokacije

Ako planirate raditi s vlasnikom trgovine, gusto naseljeno stambeno područje će biti najbolje mjesto za odabir. Na takvom mjestu je velika prometnost, osim toga, trgovine su uvijek veoma tražene među stanovnicima, što znači da je takav objekat posebno atraktivan sa stanovišta vlasnika preduzeća.

Planirate li saradnju sa većim zakupcem? Razmotrite opciju s modnim butikom. Očigledno, za ovakav posao preduslov je i lokacija u prolaznom mestu, ali publika treba da bude drugačija. Fokusirajte se na takvog kupca ako ste spremni da mu ponudite veliki prostor na prvom redu u istorijskom ili poslovnom centru grada.

Kada kao potencijalnog zakupca vidite samo proizvodnju, onda bi najbolje rješenje u lokacijskom smislu bila industrijska zona spavaćeg dijela ili prigradskog naselja.

Druga uobičajena opcija je catering. Ako ne govorimo o gurmanskom restoranu (a u ovom slučaju prostor treba da se nalazi u centru i da ima dobre karakteristike pogleda), onda se treba fokusirati na mjesta u blizini poslovnih centara ili obrazovnih institucija.

Fokusirajte se na profit i potražnju

Čini se da je ovdje sve očigledno i vezano za lokaciju lokala: objekti u centru koštat će skuplje, a u "spavaćim sobama" ili na selu - jeftinije.

Ovo, naravno, ima svoju istinu. Međutim, uspjeh vašeg poslovanja za iznajmljivanje ovisit će o više od vaše cijene najma.

Tako, na primjer, ne zaboravite da se zakupac može naći mnogo puta brže za mali prostor koji se nalazi u perifernom dijelu grada nego za veći prostor u samom centru. To je posebno uočljivo u vremenima krize.

Osim toga, šanse da će trgovina u vreći za spavanje biti tražena veća su od onih u modnom butiku. To znači da će vlasnik preduzeća dugo ostati u vašim prostorijama, dok zakupci skupljih nekretnina mogu češće odlaziti, a naprotiv, rjeđe dolaziti.

Drugim riječima, obratite pažnju na to kakvu će potražnju koristiti vaše prostorije. Bolje je imati manji ali stabilan prihod nego imati veliku, ali neredovnu zaradu.

Gdje pronaći zakupca?

Za brzu i efikasnu pretragu potrebno je što više koristiti komunikacijske kanale koji su vam dostupni. Počnite s internetom: mrežni agregatori, oglasne ploče, forumi, društvene mreže, kontekstualno oglašavanje - postoji mnogo toga za izabrati. Iako, kao što smo već rekli, treba birati što je više moguće, a ako vam je budžet dovoljan, nemojte se ograničavati na jedan izvor.

Bilo bi korisno zaključiti saradnju sa agencijom za nekretnine. Prvo, trgovci nekretninama imaju svoje kanale za pronalaženje stanara. Drugo, čak i ako ste se unaprijed pripremili, stručnjaci i dalje imaju više iskustva i razumijevanja o tome koje su prednosti i slabosti vaših prostora, kao i među poduzetnicima u kojoj oblasti je bolje promovirati ovaj objekt. Također, agenti za nekretnine će vam pomoći da odredite pravu cijenu zakupa: s jedne strane, da ne prodajete previše jeftino i ne gubite novac, s druge strane, preuveličana cijena najma će preplašiti potencijalne zakupce, i dugo ćete sjediti u “čekaonici”.

Suradnja s agencijama za nekretnine ima i druge prednosti, uključujući, na primjer, šire mogućnosti oglašavanja. Lijep bonus je to što se agenti za nekretnine pobrinuti za sve muke oko sklapanja posla: sastavljanje potrebne dokumentacije, pomoć u pregovorima s poslodavcem itd.

Karakteristike stanara

Dakle, reklama je prošla i na pragu vaših prostorija već se pojavilo nekoliko potencijalnih preduzetnika koji su spremni da „registruju” svoju zamisao na vašem poslovnom prostoru. A onda se postavlja još jedno teško pitanje: koga izabrati?

Začudo, mrežne kompanije, uz rijetke izuzetke, također nisu najpoželjniji poslodavci. Kompanije vrše pritisak na svoj autoritet i stabilnost (ovo drugo nije uvijek tačno), zbog čega im je potreban poseban tretman. “Mrežari” uglavnom insistiraju na snižavanju stanarine, a da zvanično formalizuju vašu saradnju koriste samo svoj ugovor, koji naravno u većoj meri štiti njihova prava, a vi ste uskraćeni za mogućnost da brzo promenite zakupca ili povećati stopu u skladu sa tržišnom cijenom.

Osim toga, u slučaju velikih poslovnih poslodavaca, o svim spornim pitanjima morat ćete kontaktirati direktno osoblje koje se nalazi u prostorijama. A ovo osoblje je često nekompetentna osoba.

Međutim, zarad stvarno dobrog objekta za iznajmljivanje, pojedini "mrežari" su spremni na ustupke, pa čak i ponuditi veću naplatu.

Najbolje je fokusirati se na one preduzetnike koji već imaju jedan dobro uhodan posao i trenutno otvaraju drugu tačku. Takvi poduzetnici su najpouzdaniji, temeljni i najodgovorniji poslodavci.

Vrhunski komercijalni objekti za ulaganje

Menadžeri odjela komercijalnih nekretnina odabrali su za vas najbolje nekretnine za kupovinu u svrhu ulaganja. Predstavljeni objekti su najatraktivniji po popularnosti među stanarima i isplativosti.

Zgrada 284,5 m2 na Voskresenskoj nasipu

Zasebna poslovna prizemnica u srcu grada! Postoje dva izlaza - na nasip Voskresenskaya i ulicu Shpalernaya. Glavna prednost ovog objekta je pouzdan zakupac koji već duže vrijeme iznajmljuje sobu i ne planira se iseliti. U ovom trenutku, ugovor je zaključen na iznos od 483,6 hiljada rubalja mjesečno!

Sve komunikacije su spojene, napajanje je 30 kW sa mogućnošću povećanja snage. Račune za komunalije plaća zakupac.

Još jedan bonus - zajedno sa zgradom možete kupiti i zemljište. U susjedstvu se nalaze i drugi lokali koji se također prodaju. O detaljima će vas obavijestiti naši menadžeri.

Jedinstvena ponuda: isplativost prostora je samo 6,5 godina (sa prosječnom otplatom od 10-12 godina)! Objekat se nalazi u novom LCD-u "Karat" u jednoj od glavnih ulica Kingisepa. Već su veliki zakupci zainteresovani za prostorije - Okay, Pyaterochka, Lenta itd.

Mjesečni profit objekta naši menadžeri procjenjuju na nivou od 561,6 hiljada rubalja. Prednosti lokala: izlozi sa pogledom na glavnu gradsku ulicu, veliki parking ispred lokala, plafoni - 4,5 m, 5 zasebnih izlaza, velike snage.

Prostor 535 m2 u ulici Korpusnaya

Objekat se nalazi u novom luksuznom kompleksu Lumiere u istorijskom centru grada (Petrogradski okrug). Ovo već garantuje visok promet i solventnu javnost. Manje od 5 minuta hoda od metro stanice Chkalovskaya.

Soba je opremljena panoramskim prozorima. Sve komunikacije su izvedene, snaga napajanja je 62 kW. Mjesečna dobit od iznajmljivanja objekta iznosit će oko 650 hiljada rubalja.

Izdavanje nekretnina je vrlo isplativ posao, ako se prema proceduri odnosite maksimalno odgovorno. Stalni pasivni prihod je uvijek lijep, ali šta ako se pojavi ideja za iznajmljivanje komercijalnih nekretnina? Ovo će zahtijevati malo drugačiji pristup, jer postoji velika razlika između iznajmljivanja stana i velike kancelarije.

Korak po korak instrukcije

Proces izdavanja objekta u zakup podijeljen je u sljedeće faze:

1. Određivanje vrijednosti zakupnine.

Prvi korak je pregledati i procijeniti najveći broj dostupnih ponuda na tržištu. Što je veći uzorak, to je bolji rezultat (tačniji pokazatelj prosječne cijene zakupa poslovnog prostora).

Tokom analize možete koristiti popularne stranice poput Avito ili CYAN. Informacije se također mogu naći u raznim štampanim publikacijama. U nedostatku želje da se lično bavite proučavanjem drugih ponuda, bilo bi razumno angažirati agenta za nekretnine ili brokera.

Cijena takvih usluga teško se može nazvati visokom, a sasvim je moguće uštedjeti pristojan dio nervnih ćelija i vremena.

Troškovi iznajmljivanja komercijalnih nekretnina trebali bi odgovarati ne samo vlasniku, već i potencijalnim kupcima. Namjerno visoka stopa vjerovatno neće biti uspješna, ali sljedeći faktori mogu utjecati na formiranje cijene:

• lokacija zgrade/prostora;
• infrastruktura (dostupnost kafića u neposrednoj blizini, besplatan parking, obezbeđenje zgrade);
• klasa zgrade;
• kvalitet i nivo popravke;
• funkcionalnost izgleda;
• razne karakteristike komunikacija (neprekidno napajanje, internet, dostupnost kupatila, itd.);
• drugi bonusi koji potencijalno mogu poboljšati produktivnost stanara (Wi-Fi ruter, aparat za kafu, udoban namještaj).

Nakon analize cijena na tržištu, možete kontaktirati druge iznajmljivače i pokušati resetirati trošak. Često je cijena navedena u ponudama indikativna i približna. Pokazatelj troškova koji se može postići tokom pregovora bit će dovoljan da se sazna prosječna cijena zakupa za slične prijedloge. Dovoljno je 5-10 poziva da dobijete uporedne podatke o cijeni najma.

Najvažnija stvar za iznajmljivača komercijalne nekretnine je pronaći pravog klijenta. Možete to učiniti sami, ili možete unajmiti agenta za nekretnine. Obje situacije imaju svoje prednosti i nedostatke, tako da je odabir onoga što učiniti je lična stvar svakoga.

Kada sami tražite zakupca, ozbiljna prednost je posjedovanje vlastite baze podataka. Međutim, njegov nedostatak neće uzrokovati velike probleme, ali ćete morati uložiti više truda.

Dobar način da pronađete pravog klijenta je kreiranje sajta sa komercijalnom ponudom. Takvu stranicu je bolje promovirati uz pomoć kontekstualnog oglašavanja s naglaskom na ključnu publiku. Zahvaljujući takvom oglašavanju lako možete pronaći zainteresiranu publiku i izbjeći visoke provizije agencijama.

Najcelishodnije je to učiniti kada se iznajmljuju prostori sa impresivnom površinom. Takve ponude traže klijenti koji se oslanjaju na visoku profitabilnost od planirane aktivnosti, a najviše vjeruju sajtovima.

Ako osoba želi kupiti vrlo skup automobil, da li će ga tražiti na sumnjivim resursima ili će preferirati službenu web stranicu? Dakle, zakupac komercijalnih nekretnina je istog mišljenja.

Sasvim druga stvar su mali prostori za iznajmljivanje. Ovdje nema smisla kreirati web stranicu i besplatni online oglasi (čak i mali) su savršeni.

1. Realtor usluge.

Ukoliko ne želite da se sami bavite potragom za zainteresovanima, postoji opcija da angažujete agenta za nekretnine. Ova osoba će samostalno pronaći prave stanare, uspostaviti kontakte, pa čak i samostalno zaključiti neophodan ugovor o zakupu.

S druge strane, pronalaženje pravih ljudi je delikatan i prilično komplikovan/vremenski zadatak. Neće svi trgovci nekretninama pristati na ovo, a majstori svog zanata u ozbiljnim agencijama će za takve usluge zahtijevati novčanu sumu u iznosu od 50% cijene najma za 1 mjesec. A ponekad i više od toga.

Ali ipak, uz sličan način pronalaženja stanara, vlasnik će se osloboditi značajnih poteškoća. Kao rezultat toga, stvar će ostati samo za pripremu ugovora i pripremu sve potrebne dokumentacije.

Plaćanje usluga posrednika vrši se tek nakon zaključenja ugovora o zakupu. Ako trgovac nekretninama ili agencija od vas zahtijevaju da uplatite akontaciju ili uplatite iznos ranije, oni mogu biti prevaranti.

1. Potrebna dokumentacija.

Nakon što se pronađe zakupac i obje strane zadovolje sve ključne tačke, možete pristupiti izvršenju ugovora. Ugovor o zakupu poslovne nekretnine mora sadržavati sljedeće stavke:

• potpune informacije o svakoj od strana;
• tačnu adresu objekta za iznajmljivanje;
• iznos i obveznik komunalnih usluga;
• mjesečna najamnina;
• datum kada će objekat biti dat u zakup;
• potrebne radnje svake strane u slučaju više sile;
• opis kvaliteta popravke i lociranog namještaja;
• ključni uslovi pod kojima možete raskinuti zakup.

Ukoliko nemate potrebno znanje ili iskustvo, bilo bi pametnije da u proceduru sklapanja ugovora uključite kvalifikovanog pravnika.

Ugovor nije jedino što će biti potrebno prilikom izdavanja nekretnine. Sa sobom takođe treba da imate:

• pasoš državljanina Ruske Federacije;
• dokaz o vlasništvu;
• tlocrt.

Kada su svi dokumenti pri ruci, a strane uspješno zaključe ugovor, ostaje samo da primite prihod i pratite učestalost plaćanja.

Komercijalne nekretnine obuhvataju poslovne zgrade, industrijske objekte, sportske objekte, trgovine, garaže, skladišta, pa čak i hotele.

Isporuku komercijalnih nekretnina možete ubrzati smanjenjem cijene najma. Uzimajući u obzir stalne troškove održavanja prostora, bit će ispravnije izdavati nekretninu po prosječnoj ili čak niskoj stopi nego postavljati visoku cijenu, ali na cijelu godinu.

Također, na cijenu takvih prostorija utiče prisustvo:

• parking;
• ugostiteljski objekti (u istoj zgradi ili u neposrednoj blizini);
• infrastruktura;
• veliki promet itd.

U takvim okolnostima najam može biti znatno veći od tržišnog prosjeka. I, naravno, za to će biti klijent.

Otvorenost prema željama budućih kupaca takođe igra značajnu ulogu u isporuci komercijalnih nekretnina:

1. Pomoć u planiranju.

Potencijalnom zakupcu može biti potrebna pomoć ili savjet o rasporedu radnog mjesta. Bilo bi pametno pripremiti se unaprijed i odmah ponuditi nekoliko gotovih opcija, a ključne promjene ostaju na klijentu koje on želi napraviti.

Mnogo je lakše promijeniti ono što već imate nego kreirati nešto od nule. Takav odnos prema zakupcu će nesumnjivo biti cijenjen.

1. Diskusija o detaljima.

Boja zidova u prostoriji, broj maksimalnih priključaka na telefonsku mrežu ili internet, kao i razgovor o svim ostalim karakteristikama pomoći će da se zakupac nagodi i ubijedi da iznajmi baš ovu nekretninu.

Ovo je mali psihološki trik: što osoba više ulazi u detalje, veće su šanse da će mu takav razgovor ostati u sjećanju. Dakle, on će se prvenstveno fokusirati na njega, odmjeriti prednosti i nedostatke, itd.

Međutim, ako se cijeli proces iznajmljivanja zasniva na takvim trikovima, to će biti veliki rizik od gubitka ugleda. Ako je kvalitet zakupa značajan samo na riječima, onda to može prijetiti vrlo ozbiljnim posljedicama.

1. Praznici.

Ako nema završnih radova u poslovnom prostoru koji je dodijeljen za iznajmljivanje, onda možete ponuditi zakupcu godišnji odmor. Odnosno, on će izvršiti popravke o svom trošku, ali dok ekipe za popravke rade svoj posao, klijent neće plaćati zakupninu prostora.

Ovo je prilično značajan plus za zakupca koji je jasno odlučio da iznajmi nekretninu:

• ako nema dodatnih sredstava za istovremeno plaćanje stanarine i popravka, tada će ova akcija izazvati izuzetno pozitivne emocije i povećati ugled stanodavca;
• Također, odmori za renoviranje će pomoći da se sumnjičavi zakupac uvjeri da kupi ovu nekretninu/prostor.

Općenito, možete privremeno osloboditi klijenta plaćanja zakupnine u različitim situacijama. Glavna stvar je da nema ozbiljnih finansijskih gubitaka za obje strane. Ovo su osnovne karakteristike poslovanja, a toga su itekako svjesni zakupci (kao i zakupci) komercijalnih nekretnina.

Zbog toga su takve radnje široko rasprostranjene, iako njihova upotreba nije obavezna. Pogotovo ako isporuka komercijalnih nekretnina nije hitna.

1. Pouzdanost iznajmljivača.

Ovo je veoma važna tačka, koja se najjasnije manifestuje u pripremi vlasničke dokumentacije za zakupca. Što više garancija klijent dobije, veće su šanse za uspješno izdavanje prostora.

Obilje prateće dokumentacije, odsustvo trikova prilikom potpisivanja ugovora i dobra reputacija ključ su uspješnog zakupa komercijalnih nekretnina. Razlog je jednostavan:

• prilikom iznajmljivanja stana, često se obični građani bave ovim pitanjem;
• a ako se prostor planira koristiti u komercijalne svrhe i zaraditi ozbiljan novac na ovom poslu, onda će proučavanje svakog dokumenta od strane zakupca biti što je moguće skrupuloznije.

Rizici i druge poteškoće

Rizicima nije izložen samo zakupac - isto važi i za stanodavca. Najčešći uzroci sukoba su:

• nedovoljno definisanje zakonskih obaveza strana u vezi sa zakupljenom imovinom;
• kašnjenja u mjesečnim isplatama i drugim isplatama;
• zloupotreba zakupljene imovine;
• oštećenje/gubitak imovine u vlasništvu zakupodavca;
• sporovi oko oporezivanja (prema članu 146. Poreskog zakona Ruske Federacije, obaveza plaćanja PDV-a je dodijeljena samo zakupodavcu uz mogućnost da zakupac odbije iznos poreza ako je relevantan dokument dostupan).

Sve ove konfliktne situacije direktno zavise od zaključenog ugovora. Svaku od tačaka treba opisati što je preciznije moguće, jer se na taj način minimiziraju rizici za obje strane odjednom. Važno je odgovorno se odnositi prema sklapanju ugovora kako bi se izbjegle ovakve situacije.

Iznajmljivanje komercijalnih nekretnina se ne razlikuje mnogo, ali ima niz ključnih karakteristika. Najvažnije je sklapanje ugovora. U bilo kojoj situaciji, strane će se oslanjati samo na to, stoga, prilikom sklapanja posla, morate se fokusirati na ovaj dokument.

Kompanija "NDV-Nedvizhimost" nedavno je objavila da se prilikom izdavanja prostora ulaganja u kancelarije isplate 3 puta brže nego u stanove. Stručnjaci za tržište nekretnina uglavnom su se složili da se uredi brže isplate, ali su primijetili da razlika u isplativosti nije tako velika, a naveli su i niz zamki koje otežavaju ulaganje u komercijalne nekretnine. REČENO I PROVJERENO

SAID

Kompanija "NDV-Nekretnine":

. kod izdavanja prostora ulaganja u urede se isplate 3 puta brže nego u stanove;

Za one koji su dobili stan u naslijeđe ili na poklon korisno je zaraditi izdavanjem stanova, ali ako govorimo o investicionoj kupovini, onda je bolje zaboraviti na stambene nekretnine. Ulaganja u stan isplatit će se dugi niz godina. Druga stvar je poslovni prostor.

Radi jasnoće, stručnjaci kompanije dali su sljedeće proračune:

Standardni trošak obične "odnushke" u stambenoj zoni (na sekundarnom tržištu nekretnina) je 5,5 - 6 miliona rubalja, a odgovarajuća stopa najma je oko 27 hiljada rubalja. Dakle, period otplate stana može se protegnuti na 19 godina.

Evgenia Borzova, šefica odjela za komercijalne nekretnine u NDV-Nedvizhimost, dala je nekoliko ilustrativnih primjera poslovnog prostora. Na primjer, ured u poslovnom parku Dorohoff površine 65 kvadratnih metara. m i trošak od 7,35 miliona rubalja, uzimajući u obzir indeksaciju stope zakupa, u potpunosti će se isplatiti za 6,5 ​​godina (trenutna stopa zakupa: 13,5 hiljada rubalja. kvadratnih metara godišnje). A ako kupite kancelariju u poslovnom parku Atmosfera (stanica metroa Mendelejevska) površine 119,8 m² za 285,5 miliona rubalja, tada će biti moguće "povratiti" investicije za 7,5 godina (po stopi najma od 24 hiljade RUB m² godišnje, uključujući indeksaciju). Isti iznos - 7,5 godina - otplaćuje skuplje nekretnine: na primjer, maloprodajni prostor za 50 miliona rubalja i površinu od 80 kvadratnih metara. m, koji se nalazi u blizini stanice metroa Novokosino.

Sudeći prema gornjim proračunima, ispada da je kupovina komercijalnih nekretnina 3 puta isplativija za posao iznajmljivanja od stambenog. Hajde da vidimo šta drugi učesnici na tržištu kažu o tome.

PROVJERENO

Kancelarije se zaista brže isplate od stanova, ali razlika i dalje nije 3 puta, već 1,5 - 2 puta.

Upravni partner DNA Realty Anton Belykh I Stanislav Titorenko, šef odeljenja za iznajmljivanje u Delta Estate Vjeruje se da se ulaganja u kancelariju isplate, međutim, ne 3 puta, već 1,5 - 2 puta brže.

“Činjenica je da se kod stanova period povrata može značajno smanjiti prodajom nove zgrade kupljene u ranoj fazi izgradnje odmah nakon puštanja kuće u pogon (u pravilu je to 2-3 godine sa prinosom od 20). -30% godišnje), - objasnio je Anton Belykh. - Komplikovanija je situacija sa poslovnim prostorima, jer je potražnja za njima ograničena, pa prodaja može potrajati duže, osim ako, naravno, nije riječ o posebno likvidnim mjestima i površinama. Ali to je ako uzmemo u obzir investicijski ciklus izgradnje. Što se tiče iznajmljivanja, ovdje je period otplate maloprodajnog i poslovnog prostora definitivno veći.”

Profitabilnije od kancelarija

„Na primjer, period povrata za dvosobni stan je otprilike 14-16 godina, za maloprodajni prostor na dobroj lokaciji - 6-7 godina, a za poslovni prostor - 8-9 godina", precizirao je Anton Belykh. Slažem se sa ovim i Direktor razvoja Miel-Commercial Real Estate Elena Mishina, dodajući da se maloprodajne nekretnine treba fokusirati na street retail. “Ako stan za iznajmljivanje donosi u prosjeku 4-5% godišnje i isplati se za 18 godina, onda likvidni ulični maloprodajni objekti daju 10% godišnje sa rokom otplate od 9-11 godina.”

Uredi u stambenim područjima se ne isplate brže od stanovanja u istim područjima

Šef odjela za konsalting i analitiku u Azbuka Zhilya Artem Rzhavsky također je potvrdio da će period povrata ulaganja u komercijalne nekretnine u centralnom dijelu Moskve biti kraći nego u stambene nekretnine. Međutim, naveo je neke izuzetke. „Ovo nije tipično za stambena naselja na periferiji Moskve“, objasnio je stručnjak. “Period otplate je otprilike isti ovdje.”

U stambenom naselju Mitino nalazi se poslovni prostor površine oko 38 m2. m, koji se nalazi na 1. spratu stambene zgrade, koštat će oko 9,5 miliona rubalja, najam će donijeti oko 492 hiljade rubalja. u godini. Istovremeno, cijena stana iste površine u istom području bit će oko 6,8 miliona rubalja, a najam će biti 360 hiljada rubalja. u godini. „Tako će period povrata ulaganja u poslovni prostor ili stan u stambenoj zoni Moskve biti skoro isti – oko 19 godina“, objasnio je stručnjak, napominjući da izjava NDV važi samo za objekte u centralne oblasti glavnog grada.

Najam ureda je visokorizičan posao, dok je kod stanovanja sve stabilnije. Stoga je profitabilnost i jednog i drugog srazmjerna

Nešto drugačije mišljenje je izraženo tokom ankete. Aleksandar Pogodin, prvi zamenik generalnog direktora Pioneer grupe kompanija, smatra da je isplativost stambenih prostora i kancelarija srazmerna, jer sa višim cenama zakupa poslovnog prostora, period otplate stambenog prostora u manjoj meri zavisi od opšte ekonomske situacije. „Kancelarije su podložnije padu tokom ekonomske krize i pada stope popunjenosti kancelarija“, objasnio je stručnjak. “Istovremeno, cijena stambene arene, ako se smanji, onda u manjoj mjeri, a nivo potražnje ostaje visok čak iu kriznim godinama, osim toga, tržište iznajmljivanja stanova je razumljivije za privatne investitore. ”

Denis Kolokolnikov, predsednik Upravnog odbora grupe kompanija RRG, takođe dodaje: „Ovo je rizik od sticanja prvobitno nelikvidnih prostorija, rizik od pogrešnog određivanja optimalne destinacije i poteškoće sa papirologijom“, objasnio je stručnjak. . - Osim toga, sadašnje upravljanje komercijalnim nekretninama je mnogo teže, a proces pronalaženja zakupaca je duži. Osim toga, novim zakupcima često nije dovoljno da izvrše samo kozmetičke popravke: na primjer, moraju izvršiti određene promjene u rasporedu, što također povećava troškove održavanja prostora. Iz ovih razloga, mnogi privatni investitori unajmljuju kompanije za upravljanje imovinom ili se na profesionalnoj osnovi uključuju u upravljanje imovinom.”

Troškovi komercijalnog poreza su veći

Elena Karpova, šef sektora marketinga SEZAR grupe, takođe je podsetila da se ne može zanemariti činjenica da troškovi popravke stambenih i nestambenih prostora nisu uporedivi. U drugom slučaju, oni su za red veličine niži, što omogućava značajne uštede. Ali istovremeno, izdavanjem stana vlasnici imaju realnu priliku da izbjegnu porez. „U ugovoru možete navesti manji iznos“, objasnio je stručnjak. “Ali ovaj trik neće funkcionirati s uredima, a stanodavci će i dalje morati plaćati porez na prihod.”

Ekonomska klasa je najisplativija u stanovanju

Iako je prva zamjenica direktora kompanije Miel-Arenda, Marija Žukova, posebnu pažnju posvetila činjenici da što je veći iznos uložen u stambeno zbrinjavanje, to će biti manji prinos od zakupa.

„Uprkos dugom periodu otplate i niskoj isplativosti, ulaganja u stambene nekretnine smatraju se najpouzdanijim tipom ulaganja“, napominje Marija Žukova. - Iznajmljivanje stanova u glavnom gradu biće aktuelno iu budućnosti. Osim toga, ekonomska klasa je najpopularniji segment u kojem stanari traže iznajmljeni stan. To sugerira da će uvijek postojati potražnja za takvim stambenim prostorom, a vlasnik će uvijek primati prihod od toga kada se utvrdi renta koja odgovara tržištu.”

ZAKLJUČCI

I tu dolazimo do najvažnijeg pitanja: da li je u takvim uslovima privatnim investitorima isplativo kupovati komercijalne stambene objekte kako bi ih iznajmljivali?

Da, isplativo je, ali za to je potrebno mnogo više novca i poznavanja tržišta nego za kupovinu većine stanova. Naime, radi se o različitim klasama investitora – onima koji sebi mogu priuštiti ulaganje u komercijalne nekretnine, pa čak i kompetentno, i onima koji imaju dovoljno novca za drugi stan, a možda nema znanja i iskustva na tržištu u sve.

Prema Elena Shevchuk, potpredsjednica za komercijalne nekretnine GVA Sawyer, minimalni iznos mogućeg ulaganja u kupovinu nestambenih prostorija u Moskvi fluktuira oko 1 milion dolara. Postoji i šansa da se nađe soba za 300 - 500 hiljada dolara, ali za to će biti potrebno mnogo vremena i truda, kao i odlično poznavanje tržišta.

Sa ovakvim brojkama, nije iznenađujuće što glavni tok privatnih investitora u Moskvi još uvijek razmišlja o ulaganju u stambene objekte, jer je minimalna investicija ovdje očito niža nego u komercijalnom segmentu. U principu, možete kupiti pristojan stan za 200-250 hiljada dolara, au ranoj fazi izgradnje - čak i jeftinije. Iako stručnjak vjeruje da bi isplativost stanova u određenim područjima mogla biti veća od poslovnog prostora, tada će cijena takvog stanovanja u početku biti veća.

Maria Lukina