اجاره فضای اداری به عنوان یک تجارت. اجاره املاک تجاری - همه اسرار

اجاره ملک تجاری یک تجارت ساده و از همه مهمتر سودآور است.با رویکرد صحیح و آگاهی از مراحل اصلی فرآیند، بستن معامله دشوار نخواهد بود.

مهمترین چیز تعیین قیمت، یافتن مشتری و تنظیم صحیح قرارداد است.

تمام مراحل معامله را در نظر بگیرید.

تعیین هزینه

هنگام انجام معامله به طور مستقل، تعیین هزینه اجاره اغلب عینی نیست.

هر مالکی می خواهد بیشترین سود را داشته باشد.

اما قیمت بیش از حد بالا می تواند مستاجران بالقوه را بترساند، و شک بسیار پایین می تواند. معمولاً برای ارزیابی هزینه ، صاحبان به متخصصان - مشاور املاک یا ارزیاب مراجعه می کنند.

چگونه به تنهایی مکان های غیر مسکونی را اجاره کنیم؟ شما می توانید بدون کمک حرفه ای انجام دهید.برای تعیین قیمت، باید پیشنهادات مشابه رقبا را مطالعه کنید. این فرصتی را برای درک وضعیت کلی در بازار املاک تجاری و ارزیابی صحیح محل شما فراهم می کند.

مهم:مستاجر یک مرکز تجاری را به منظور ایجاد درآمد اجاره می کند، بنابراین، هنگام ارزیابی هزینه، مهم است که سود احتمالی تقریبی را که می تواند دریافت کند، در نظر بگیرد.

قیمت تحت تأثیر عواملی مانند:

پس از در نظر گرفتن این نکات و نظارت بر پیشنهادات رقبا، می توانید هدف خود را به طور عینی ارزیابی کنید.

جستجوی مشتری

اجاره املاک تجاری از مالک شامل جستجوی مستاجران بالقوه است.

قبل از انجام این کار، لازم است یک پیشنهاد تجاری یا آگهی تنظیم کنید.

باید تمام مشخصات ملک را به تفصیل مشخص کند: مساحت، طبقه، مکان، زیرساخت، وضعیت فنی و تجهیزات. بهتر است در آگهی بر روی شایستگی ها تمرکز کنید.

در عین حال، مهم است که کاستی های اتاق را نشان دهید، به طوری که هنگام مشاهده، خود را در موقعیت نامناسب قرار ندهید و مشتری را نترسانید.

بیایید نگاهی دقیق تر به راه های پیدا کردن مستاجران بالقوه بیندازیم.

1. جستجو بر اساس آشنایانساده ترین راه برای یافتن شخصی که به پیشنهاد شما علاقه مند است این است که از دوستان و اقوام بپرسید. اغلب، صاحبان ملک در محافل تجاری می چرخند، به این معنی که کار اجاره سریع ملک شما را ساده می کند.
2. درج آگهی در منابع تخصصی اینترنتیبه عنوان مثال، آویتو. مزیت این روش این است که صدها یا حتی هزاران نفر از علاقه مندان پیشنهاد شما را خواهند دید. برای اینکه در اسرع وقت مستاجر پیدا کنید، باید یک آگهی دقیق و خوب بنویسید و تمام جوانب مثبت و منفی محل را در آن شرح دهید.

   آگهی باید همراه با چند قطعه عکس باشد.

   بنابراین تصمیم گیری برای یک مشتری بالقوه آسان تر خواهد بود که آیا ارزش بررسی دارد یا خیر.

3. ارسال پیشنهاد از طریق ایمیلبارها، رستوران‌ها، مغازه‌ها، سالن‌ها و سایر سازمان‌ها و مؤسسات اغلب به دنبال مکان‌هایی برای جابجایی یا باز کردن نقطه دیگری هستند. می توانید ایمیل صاحبان مشاغلی که ممکن است علاقه مند باشند را در وب سایت های رسمی شرکت های آنها پیدا کنید.

ارائه و امضای سند

ارائه صحیح ملک شما کلید یک معامله سریع است.

هنگام نشان دادن محل، سعی کنید اطلاعات بیشتری در مورد آن بگویید، با تمرکز بر جوانب مثبت و سود احتمالی که شی برای مشتری به ارمغان می آورد.

انعقاد قرارداد آخرین، اما مهم ترین و مسئولیت پذیرترین مرحله در معامله است. سندی که به درستی تنظیم و اجرا شده باشد، مالک را در برابر مستاجر بی وجدان محافظت می کند. چه چیزی باید در آن باشد:

• اطلاعات شخصی مستاجر و مالک؛
• آدرس، منطقه و مشخصات فنی؛
• داده های ثبت نام؛
• ضرب الاجل؛
• میزان پرداخت و روش انتقال آن؛

مهم:طبق قانون، مالک حق افزایش هزینه را بیش از یک بار در سال ندارد. بنابراین در قرارداد باید حداکثر میزان افزایش احتمالی اجاره بها و مدتی که در این مورد به مستاجر تذکر داده می شود، مشخص شود.

در سند، توصیف جزئیات حقوق و تعهدات طرفین و نشان دادن ماهیت مسئولیت برای نقض هر بند مهم است. تکمیل قرارداد با فهرستی از اموال موجود در محل مفید خواهد بود. پس از فسخ قرارداد، در صورتی که اثاثیه یا لوازم خانگی توسط مستاجر آسیب دیده باشد، مالک می تواند غرامت نقدی دریافت کند.

سریع ترین راه ها برای اجاره محل های غیر مسکونی

چگونه ملک تجاری را سریع بفروشیم؟

برای کسانی که نمی خواهند وقت شخصی خود را به دنبال مشتری، مذاکره و نمایش بگذرانند، بهتر است با مشاور املاک تماس بگیرند.

او ملک را ارزیابی می کند، ارزش بازار درست را تعیین می کند، عکس های جذاب می گیرد، آگهی مناسبی می نویسد و از ارائه ملک شما مراقبت می کند.

با این حال، حتی کار با نمایندگان نیز تفاوت های ظریف خاص خود را دارد.به عنوان یک قاعده، مشاوران املاک برای کمیسیون از مبلغ اجاره یا فروش املاک و مستغلات کار می کنند.

معمولاً هزینه ای به صورت درصد از متقاضیان گرفته می شود نه از مالکان.

با این حال، هر متقاضی آماده همکاری با نماینده ای نیست که باید پول بپردازد.

بنابراین، اگر مالک نیاز فوری به یافتن مستاجر داشته باشد، می تواند پرداخت کمیسیون را به عهده بگیرد. اگر مالک اشیاء زیادی داشته باشد یا بخواهد املاک و مستغلات لوکس را اجاره کند، اغلب این کار انجام می شود.

پول پرداخت شده به نماینده نه تنها به جیب او می رود، بلکه برای هزینه های لازم - عکس، ارائه ویدئو، تبلیغات و غیره نیز وارد می شود.

یکی دیگر از راه های سریع برای اجاره یک ساختمان یا دفتر غیر مسکونی، کاهش هزینه است.در عین حال، لازم نیست آن را بدون هیچ هزینه ای اجاره کنید، کافی است پرداخت را 10٪ کاهش دهید. سپس پیشنهاد شما رقابتی خواهد بود.

شرایط اجاره

مدت قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی نکته مهمی است. سه نوع است.

طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه، ماده 610، بند 2، اگر قرارداد مدتی را مشخص نکرده باشد، برای مدت نامحدود منعقد شده تلقی می شود. در این صورت، هر یک از طرفین حق فسخ آن را در هر زمانی دارد و سه ماه قبل از تصمیم خود تذکر می دهد.

قرارداد کوتاه مدت برای مدت حداکثر یک سال منعقد می شود. چگونه می توان قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی را تمدید کرد؟ اگر هر دو طرف از همه چیز راضی باشند، تمدید به طور خودکار برای یک دوره نامحدود رخ می دهد.

در این صورت نیازی به انعقاد مجدد قرارداد نیست. در برخی موارد، مالک ممکن است برای تغییر شرایط یا پرداخت بر روی یک سند جدید اصرار کند. این امر تنها با رضایت مستاجر امکان پذیر است.

یک قرارداد بلند مدت منوط به ثبت در فدرال رزرو است.تمدید چنین قرارداد اجاره برای اماکن غیر مسکونی به همان روش کوتاه مدت اتفاق می افتد - به طور خودکار، با همان شرایط، حقوق و تعهدات طرفین، یا سند جدیدی با الزامات اصلاح شده منعقد می شود.

فسخ زودهنگام قرارداد اجاره برای مدت معین هم از طرف مالک و هم از طرف مستاجر امکان پذیر است.

چنین مسائلی در دادگاه یا با توافق دو طرف حل می شود.

دانستن تفاوت‌های ظریف و فرصت‌های مهم هنگام اجاره املاک تجاری به شما کمک می‌کند تا یک معامله سودآور و مطمئن را ببندید که درآمد غیرفعال منظم را به همراه دارد.

کسب و کار اجاره سالهاست که محبوب بوده و باقی مانده است، زیرا بسیاری از مردم قادر به خرید خانه نیستند و شرکت ها به دنبال کاهش سطح سرمایه گذاری یکباره در فعالیت های توسعه هستند. طیف اشیایی که می توان اجاره کرد به طور مداوم در حال افزایش است: در حال حاضر حتی می توانید چیزهایی مانند اسکیت غلتکی، اسکی و غیره را اجاره دهید - همه چیزهایی که تقاضای دائمی ندارند، اما مورد استفاده فصلی هستند.

با این حال، رایج ترین گزینه هنوز اجاره ملک است. برای دریافت درآمد مشخص از تهیه یک اتاق خاص برای اجاره، لازم است تعدادی از تفاوت های ظریف را در نظر بگیرید که در این مقاله مورد بحث قرار خواهد گرفت.

باید درک کرد که املاک و مستغلات معمولاً به 3 گروه طبقه بندی می شوند - زمین، مسکن و اماکن غیر مسکونی. متداول ترین خدمات در این بازار ارائه مسکن استیجاری و اماکن غیر مسکونی است.

در میان غیر مسکونی، املاک تجاری معمولا اجاره داده می شود. در عین حال، تمام آژانس های تحلیلی معتبر انواع زیر را از آن متمایز می کنند:

• اتاق های اداری؛
• تجارت؛
• انبار؛
• صنعتی

علاوه بر این، برخی از سازمان ها نوع جداگانه ای از محل را اجاره می کنند - دسته "برای اهداف خاص". در اینجا ساختمان هایی برای مهدکودک ها، مدارس، بیمارستان ها، کلیساها و غیره اختصاص داده شده است.

علاوه بر املاک و مستغلات، می توانید زمین، آلاچیق، تجهیزات، اتومبیل، تجهیزات ویژه، موجودی و موارد دیگر را اجاره کنید. با این حال، این یک شکل نادرتر و پیچیده تر از تجارت است.

سودمندترین چیست؟

اگر در مورد املاک مسکونی صحبت کنیم، میانگین هزینه یک آپارتمان یک اتاقه 10-15 دقیقه از مترو در یک منطقه مسکونی در مسکو 5-6.5 میلیون روبل هزینه خواهد داشت. در عین حال، میانگین نرخ اجاره چنین اتاق هایی حدود 25-30 هزار روبل است. در نتیجه، هنگام محاسبه، می توان دریافت که حداقل دوره بازپرداخت برای یک آپارتمان یک اتاقه خواهد بود. حدود 15 سال.

بر این اساس، این گزینه را نمی توان از نظر سرمایه گذاری بسیار سودآور نامید: تنها موردی که می تواند واقعاً نتیجه دهد، زمانی است که مسکن به ارث رسیده است.

اگر در مورد مکان های اداری صحبت کنیم، آنها تا حدودی گران تر از مسکونی هستند، زیرا مکان آنها باید در مکان های قابل تردد بیشتری باشد و مساحت آنها بالاتر است. در مسکو، یک فضای اداری کوچک 6.5-7.5 میلیون روبل هزینه خواهد داشت، مشروط بر اینکه مساحت آن حدود 60-70 متر مربع باشد. در این صورت نرخ اجاره در این مورد برای 1 متر مربع در نظر گرفته می شود.

به گفته آژانس Knight Frank، در پایان سال 2015 نرخ اجاره برای دفاتر کلاس A حدود 25 هزار روبل و برای فضای اداری کلاس B - حدود 15 هزار روبل در سال بود. بر این اساس، حداکثر دوره بازپرداخت خواهد بود حدود 8 ساله.

اجاره محل های خرده فروشی حتی از محل های اداری سودآورتر است - دوره بازپرداخت آنها است 5-6 سال. اما در اینجا یک محدودیت مهم وجود دارد: برای چنین املاک و مستغلاتی، یکی از عوامل کلیدی مکان است. محل باید در منطقه مرکزی، در مکانی با سطح ترافیک بالا قرار گیرد. در نهایت باید از کیفیت بالایی برخوردار باشد.

به طور کلی، املاک تجاری تنها در یک پارامتر به مسکونی ضرر می‌دهند: سطح ریسک، زیرا به وضعیت اقتصادی کشور و در یک شهر خاص بستگی دارد.

برای اطلاع از اینکه از کجا شروع کنید و چگونه چنین فعالیتی را توسعه دهید، ویدیوی زیر را ببینید:

چگونه می توان چنین کسب و کاری را از ابتدا سازماندهی کرد؟

1. اول از همه، باید یک مکان مناسب برای اجاره پیدا کنید. در صورت دریافت فضای زندگی به عنوان ارث، روند با اجرای اسنادی مبنی بر اینکه کارآفرین مالک مسکن است آغاز می شود.
2. هنگام جستجوی یک محل آماده، بهتر است به خدمات آژانس های حرفه ای مراجعه کنید که به شما در ارزیابی هزینه واقعی مسکن یا املاک تجاری کمک می کند: یک تاجر بی تجربه به راحتی می تواند اشتباه محاسبه کند.
3. در مرحله بعد، باید مدارک لازم برای ملک را تکمیل کنید. اگر این املاک تجاری است و قرار است آن را به سازمان های خاص اجاره دهید (به عنوان مثال، کسانی که در زمینه پذیرایی فعالیت می کنند)، باید مراقب دریافت مجوزهای اضافی و نتیجه گیری از برخی خدمات باشید.
4. پس از تکمیل اسناد اولیه، لازم است بازسازی و تعمیر انجام شود: در مورد املاک مسکونی، خرید مجموعه خاصی از مبلمان و لوازم خانگی مهم است، زیرا آپارتمان هایی که می توانند بلافاصله پس از اسکان در آنها زندگی کنند، می توانند با هزینه بالاتر ارائه می شود. در مورد املاک و مستغلات تجاری، تمرکز بر افزایش فضای آزاد و امکان توسعه بعدی با توجه به نیاز مشتری مهم است.

در عمل روسیه، بسیاری از افراد بدون انعقاد قرارداد، املاک مسکونی را اجاره می کنند - این به شما امکان می دهد از مالیات بر درآمد شخصی به میزان 13٪ خلاص شوید و دوره بازپرداخت را کاهش دهید. با این حال، این با خطرات خاصی همراه است - به ویژه خطراتی که با غیرقابل اعتماد بودن مشتریان مرتبط است. بنابراین چه در مورد غیر مسکونی و چه در مورد املاک مسکونی باید رابطه با مستاجر رسمی شود.

کجا به دنبال مشتریان باشیم؟

یافتن مشتریان از طریق گزینه های تبلیغاتی استاندارد (ارسال تبلیغات در مکان های شلوغ یا رسانه های چاپی) در کسب و کار اجاره موثر نیست. تبلیغات را می توان از طریق شبکه های اجتماعی انجام داد (این به ویژه در مورد وضعیت اجاره املاک مسکونی صادق است) - در اینجا اثر "شفاهی" کار خواهد کرد.

علاوه بر این، قرار دادن در سایت ها و انجمن های موضوعی مناسب است. برای اماکن تجاری، به ویژه آنهایی که در مراکز خرید واقع شده اند، می توان یک آگهی "برای اجاره" با شماره تلفن مالک درج کرد. این امر دایره مشتریان بالقوه را به همه بازدیدکنندگان مرکز خرید گسترش می دهد.

در نهایت، 2 راه مؤثرتر برای یافتن مشتری وجود دارد - نگهداری یک سایت موضوعی یا وبلاگ با تبلیغات غیرمحجوب خدمات به عنوان صاحبخانه، و همچنین توزیع بروشورها و کارت های ویزیت.

هزینه های لازم

اگر یک کارآفرین قصد دارد در چنین تجارتی شرکت کند، باید درک کند که در میان اقلام اصلی هزینه باید گنجانده شود. هزینه های بازسازی: در این صورت مشتریان آماده انعقاد قراردادهای اجاره با نرخ های بسیار بالاتر هستند (تفاوت می تواند تا یک و نیم برابر باشد). این به این دلیل است که پس از توسعه مجدد، درصد مساحت قابل استفاده اغلب افزایش می یابد، علاوه بر این، اتاق را می توان متناسب با نیازهای شما تغییر داد.

در بین هزینه ها نیز باید به موارد زیر اشاره کرد:

• هزینه ساخت یا تملک محل.
• هزینه خدمات یک متخصص که می تواند قیمت بازار املاک را ارزیابی کند.
• هزینه های نگهداری و امنیت محل.
• هزینه های برق، تامین آب و غیره

سنگ های زیر آب

یکی از مشکلات، تعیین میزان سرمایه گذاری بهینه پول است. اغلب، کارآفرینان بی تجربه به اشتباه ارزش یک محل خاص را ارزیابی می کنند، در نتیجه در اشیاء غیر نقد سرمایه گذاری می کنند و مقدار زیادی پول را از دست می دهند.

علاوه بر این، توجه به قانونی بودن تجارت، تغییرات در قوانین و فرآیند اداری (در درجه اول برای املاک تجاری) مهم است.

لطفا توجه داشته باشید که قوانین مالیاتی در زمینه مشاغل اجاره به طور مداوم در حال تغییر است.

هنگام محاسبه هزینه ها و سطح بازپرداخت، لازم است چندین گزینه توسعه - خوش بینانه، واقع بینانه و بدبینانه تعیین شود تا دوره بازپرداخت تقریبی شی و همچنین این واقعیت که چگونه می توان ریسک ها را متنوع کرد. برای بیمه کردن خود در برابر وضعیت بی پولی، داشتن منابع درآمد دیگری ضروری است.

مزایا و معایب این حوزه

چنین کسب و کاری مانند سایر مشاغل دارای مزایا و معایبی است که از ویژگی های آن ناشی می شود. در میان معایب ، می توان اصلی را مشخص کرد - جستجوی مستاجر می تواند ماه ها طول بکشد (این در درجه اول مربوط به تأسیسات صنعتی و املاک تجاری در مکان های صعب العبور است). در نتیجه، حتی قیمت بالای اجاره نیز نمی تواند هزینه های مالی را که موجر در تمام مدت زمان توقف متحمل می شود، جبران کند.

همچنین از جمله کاستی ها باید برجسته شود:

• دوره بازپرداخت به اندازه کافی طولانی؛
• سطح نه چندان بالای سودآوری؛
• هزینه های راه اندازی بالا

در این شرایط، تنها راه برون رفت عقلایی، دستیابی به دارایی نقدی است (که همیشه سطح معینی از تقاضا برای آن وجود دارد). برای انجام این کار، مهم است که در این زمینه به خوبی مسلط باشید یا با خدمات یک متخصص تماس بگیرید.

مزایای کسب و کار عبارتند از:

• قراردادهای بلند مدت برای مدت یک سال یا بیشتر؛
• سطح پایدار سود؛
• درآمد دائماً توسط صاحبخانه دریافت می شود.
• منفعل بودن سود (صاحب پس از امضای قرارداد با مستاجر نیازی به هیچ تلاشی ندارد).
• امکان سازماندهی کسب و کار بدون ثبت نام به عنوان یک شخص حقوقی.

بنابراین، کسب و کار اجاره یک منطقه کاملا جذاب برای کسب درآمد است. با این حال، بهتر است آن را با سایر منابع درآمد ترکیب کنید تا خود را در برابر خطرات احتمالی بیمه کنید.

آیا رویای کسب درآمد در املاک و مستغلات را دارید؟ آیا می خواهید بدانید که چگونه املاک تجاری را اجاره کنید، در هنگام خرید به چه نکاتی توجه کنید و کجا به دنبال مستاجر بگردید؟ "M16-Real Estate" تمامی تاجران بالقوه در این زمینه را تجهیز می کند و آنچه را که برای دستیابی به درآمد پایدار و بالا لازم است، می گوید.

در پایان، یک جایزه خوب: امیدوار کننده ترین اشیاء تجاری برای اجاره یا فروش مجدد بیشتر.

املاک تجاری: از کجا شروع کنیم؟

برای شروع، ما به شما توصیه می کنیم که یک بار دیگر در مورد انتخاب نهایی املاک و مستغلات تصمیم بگیرید: آیا مطمئن هستید که می خواهید با اماکن تجاری سر و کار داشته باشید؟ به این سؤال که اجاره کردن چه چیزی سودآورتر است - آپارتمان یا املاک تجاری - پاسخ روشن است. اشیاء تجاری چندین برابر سریعتر از اماکن مسکونی پرداخت می کنند، یعنی سود آن بسیار بیشتر است. علاوه بر این، نرخ اجاره برای فضای تجاری به طور پیوسته در حال رشد است (به عنوان مثال، دوره ژانویه تا ژوئیه 2017 افزایش 10٪ را نشان داد).

با این حال، به خاطر داشته باشید که شما باید تلاش بسیار بیشتری را صرف کنید. ابتدا مطمئن شوید که سرمایه اولیه شما برای خرید شیئی که در آینده قصد اجاره آن را دارید کافی است. بر کسی پوشیده نیست که برای خرید املاک تجاری، باید شرایط مالی بسیار مهمتری نسبت به خرید یک آپارتمان، از جمله یک آپارتمان چند اتاقه، داشته باشید.

در عین حال، به خاطر داشته باشید که اماکن غیر مسکونی نیز از نظر قانونی متفاوت در نظر گرفته می شوند: نرخ مالیات در این مورد چندین برابر بیشتر است، مکانیسم ثبت نام نیز تا حدودی متفاوت است.

علاوه بر این، برای انجام موفقیت آمیز کسب و کار در اماکن تجاری، باید در خصوص فعالیت های مستاجر بالقوه خود پیمایش کنید، نیازها و فرصت های او را درک کنید. این بدان معنی است که بیشتر از یک اجاره آپارتمان ساده از شما خواسته می شود.

قبل از اینکه به انتخاب اتاق بروید همه چیز را دوباره وزن کنید. اگر حداقل یکی از نکات مورد تردید است، بهتر است ریسک نکنید و اجاره مسکن را در نظر بگیرید. به یاد داشته باشید که در صورت شکست، ضرر می تواند بسیار زیاد باشد.

بیایید آنچه را که برای خرید املاک تجاری نیاز دارید خلاصه کنیم: سرمایه اولیه، درک خوب بازار و جهت گیری در منطقه ای که قصد همکاری با آن را دارید.

چگونه ملک تجاری مناسب را برای اجاره بعدی انتخاب کنیم؟

همانطور که قبلاً گفتیم، اولین چیزی که باید تصمیم بگیرید این است که روی چه نوع مستاجری حساب می کنید.

پارامترهای احتمالی طرف مقابل آینده خود را برای خود تعیین کنید: آیا این یک کارآفرین کوچک است یا یک شعبه از یک شبکه بزرگ؟ چند وقته وارد بازار شده یا تازه وارد بازار شده؟ تولید است یا نقطه فروش؟ چه رقابتی در این زمینه وجود دارد، چه مکانی موفق ترین برای آن خواهد بود، چه ظرفیت هایی برای یک کسب و کار تمام عیار مورد نیاز است و غیره.

در یک کلام، روی یک مستاجر خاص تمرکز کنید، در این صورت نه تنها به راحتی مناسب ترین مکان را انتخاب خواهید کرد، بلکه می توانید به راحتی افرادی را پیدا کنید که می خواهند در آینده تجارت خود را با شما اداره کنند.

بر اساس انتخابی که انجام داده اید، می توانید بفهمید که به دنبال چه چیز خاصی باید باشید: یک انبار، یک دفتر یا یک فضای خرده فروشی در قالب خرده فروشی خیابانی مدرن.

گزینه های برد-برد و الزامات اجباری

ما فوراً متذکر می شویم که امن ترین گزینه از نظر تقاضا اتاقی است که قبلاً مستاجر دائمی داشته باشد. در این صورت می توانید از همان ماه اول مالکیت محل به سود خود برسید و زمان گرانبهای جستجو را از دست نخواهید داد.

باور کنید که مستاجر (به شرطی که قبلاً یک تجارت مستقر و سودآور داشته باشد) علاقه مند است در محل شما اقامت کند. در شرایط مساعد، حتی می توانید اجاره خود را افزایش دهید.

یکی دیگر از مزایای چنین راه حلی این واقعیت است که محل های دارای مستاجر دائمی، به احتمال زیاد، قبلاً مطابق با کلیه الزامات مقامات نظارتی، یعنی خدمات بهداشتی و آتش نشانی، "شانه" شده اند.

باید به آخرین واقعیت توجه ویژه ای داشته باشید، زیرا در صورت نقض هر قانون، باید هزینه زیادی برای اصلاح وضعیت صرف کنید.

انتخاب از نظر مکان

اگر قصد دارید با صاحب یک فروشگاه مواد غذایی کار کنید، یک منطقه مسکونی پرجمعیت بهترین مکان برای انتخاب خواهد بود. در چنین مکانی ترافیک بالایی وجود دارد، علاوه بر این، فروشگاه های رفاه همیشه در بین ساکنان تقاضای زیادی دارند، به این معنی که چنین شیئی از نظر صاحب کسب و کار بسیار جذاب است.

آیا قصد همکاری با مستاجر بزرگتری دارید؟ گزینه یک بوتیک مد را در نظر بگیرید. بدیهی است که برای چنین کسب و کاری پیش نیاز قرار گرفتن در یک مکان گذرا است، اما مخاطب باید متفاوت باشد. اگر می‌خواهید یک مکان بزرگ در خط اول مرکز تاریخی یا تجاری شهر به او پیشنهاد دهید، روی چنین خریداری تمرکز کنید.

هنگامی که شما فقط تولید را به عنوان یک مستأجر بالقوه می بینید، بهترین راه حل از نظر موقعیت مکانی منطقه صنعتی یک منطقه خواب یا یک حومه خواهد بود.

یکی دیگر از گزینه های رایج پذیرایی است. اگر ما در مورد یک رستوران لذیذ صحبت نمی کنیم (و در این مورد محل باید در مرکز قرار داشته باشد و ویژگی های دید خوبی داشته باشد)، پس باید روی مکان های نزدیک به مراکز تجاری یا موسسات آموزشی تمرکز کنید.

روی سود و تقاضا تمرکز کنید

به نظر می رسد که همه چیز در اینجا واضح است و همچنین به مکان محل گره خورده است: اشیاء در مرکز هزینه بیشتری دارند و در "اتاق خواب" یا در حومه شهر - ارزان تر.

این البته حقیقت خودش را دارد. با این حال، موفقیت کسب و کار اجاره شما به چیزی بیش از نرخ اجاره شما بستگی دارد.

بنابراین، به عنوان مثال، فراموش نکنید که یک مستاجر را می توان چندین برابر سریعتر برای یک مکان کوچک واقع در یک منطقه پیرامونی شهر نسبت به یک منطقه بزرگ در مرکز پیدا کرد. این امر به ویژه در مواقع بحرانی قابل توجه است.

علاوه بر این، احتمال اینکه یک فروشگاه مواد غذایی در کیسه خواب تقاضای زیادی داشته باشد، بیشتر از یک بوتیک مد است. این به این معنی است که صاحب کسب و کار برای مدت طولانی در محل شما می ماند، در حالی که مستاجران املاک گران تر ممکن است اغلب آنها را ترک کنند و برعکس، کمتر بیایند.

به عبارت دیگر، توجه داشته باشید که محل شما از چه تقاضایی استفاده می کند. داشتن درآمد کمتر اما ثابت بهتر از درآمد زیاد اما نامنظم است.

کجا مستاجر پیدا کنیم؟

برای جستجوی سریع و کارآمد باید تا حد امکان از کانال های ارتباطی که در دسترس شماست استفاده کنید. با اینترنت شروع کنید: جمع آوری کننده های آنلاین، تابلوهای پیام، انجمن ها، شبکه های اجتماعی، تبلیغات متنی - گزینه های زیادی برای انتخاب وجود دارد. اگرچه همانطور که قبلاً گفتیم باید تا حد امکان انتخاب کنید و اگر بودجه شما کافی است خود را به یک منبع محدود نکنید.

انعقاد همکاری با آژانس املاک و مستغلات مفید خواهد بود. اولا، مشاوران املاک کانال های خود را برای یافتن مستاجران دارند. ثانیا، حتی اگر از قبل آماده شده باشید، متخصصان هنوز تجربه و درک بیشتری از نقاط قوت و ضعف محل شما دارند و همچنین در بین کارآفرینان که در کدام زمینه بهتر است این شی را تبلیغ کنید. همچنین، مشاوران املاک به شما کمک می کنند تا قیمت مناسبی برای اجاره تعیین کنید: از یک طرف، به طوری که خیلی ارزان نفروشید و ضرر نکنید، از طرف دیگر، قیمت اغراق آمیز اجاره، مستاجران بالقوه را ترسانده است. و شما برای مدت طولانی در "اتاق انتظار" خواهید نشست.

همکاری با آژانس های املاک مزایای دیگری نیز دارد، از جمله، به عنوان مثال، فرصت های تبلیغاتی گسترده تر. یک امتیاز خوب این است که مشاوران املاک از تمام دردسرهای انعقاد یک معامله مراقبت می کنند: جمع آوری اسناد لازم، کمک به مذاکره با کارفرما و غیره.

ویژگی های مستاجران

بنابراین، تبلیغات کار کرده است و چندین کارآفرین بالقوه قبلاً در آستانه محل شما ظاهر شده اند، که آماده هستند تا فکر خود را در منطقه تجاری شما "ثبت کنند". و سپس یک سوال دشوار دیگر مطرح می شود: چه کسی را انتخاب کنیم؟

به اندازه کافی عجیب، شرکت های شبکه، به استثنای موارد نادر، مطلوب ترین کارفرمایان نیز نیستند. شرکت ها بر اقتدار و ثبات خود فشار می آورند (این دومی همیشه درست نیست)، در نتیجه آنها نیاز به رفتار ویژه دارند. «شبکه‌سازان» اکثراً اصرار به کاهش اجاره بها دارند و برای رسمی کردن همکاری شما فقط از قرارداد خود استفاده می‌کنند که البته تا حد زیادی از حقوق آنها محافظت می‌کند، در حالی که شما از فرصت تغییر سریع شرایط محروم هستید. مستاجر یا افزایش نرخ مطابق با قیمت بازار.

علاوه بر این، در مورد کارفرمایان تجاری در مقیاس بزرگ، باید برای تمام مسائل اختلافی مستقیماً با کارکنانی که محل را اشغال می کنند تماس بگیرید. و این کارکنان اغلب افراد بی کفایتی هستند.

با این حال، به خاطر یک شی اجاره ای واقعاً خوب، برخی از "شبکه سازان" آماده هستند تا امتیازاتی بدهند و حتی ممکن است مبلغ بیشتری را ارائه دهند.

بهتر است بر روی آن دسته از کارآفرینانی تمرکز کنید که در حال حاضر یک کسب و کار تثبیت شده دارند و در حال حاضر در حال افتتاح نقطه دوم هستند. چنین کارآفرینانی قابل اعتمادترین، دقیق ترین و مسئولیت پذیرترین کارفرمایان هستند.

برترین اشیاء تجاری برای مقاصد سرمایه گذاری

مدیران بخش املاک تجاری بهترین املاک را برای خرید به منظور سرمایه گذاری برای شما انتخاب کرده اند. اشیاء ارائه شده از نظر محبوبیت در بین مستاجران و سودآوری جذاب ترین هستند.

ساختمان 284.5 متر مربع در خاکریز Voskresenskaya

ساختمان تجاری یک طبقه مجزا در قلب شهر! دو خروجی وجود دارد - به خاکریز Voskresenskaya و خیابان Shpalernaya. مزیت اصلی این شی یک مستاجر قابل اعتماد است که مدت زیادی است که اتاقی را اجاره کرده و قصد نقل مکان را ندارد. در حال حاضر، قرارداد به مبلغ 483.6 هزار روبل در ماه منعقد شده است!

کلیه ارتباطات متصل است، منبع تغذیه 30 کیلو وات با امکان افزایش توان می باشد. قبوض آب و برق توسط مستاجر پرداخت می شود.

یک امتیاز دیگر - همراه با ساختمان می توانید یک قطعه زمین خریداری کنید. در همسایگی محوطه های دیگری نیز وجود دارد که به فروش می رسند. جزئیات توسط مدیران ما ارائه خواهد شد.

یک پیشنهاد منحصر به فرد: بازپرداخت محل فقط 6.5 سال است (با میانگین بازپرداخت 10-12 سال)! این شی در LCD جدید "Karat" در یکی از خیابان های اصلی Kingisepp قرار دارد. در حال حاضر، مستاجران بزرگ به محل علاقه مند هستند - Okay، Pyaterochka، Lenta، و غیره.

سود ماهانه شی توسط مدیران ما در سطح 561.6 هزار روبل برآورد شده است. مزایای محل: پنجره های نمایشی مشرف به خیابان اصلی شهر، پارکینگ بزرگ در جلوی محل، سقف - 4.5 متر، 5 خروجی مجزا، قدرت بالا.

محل 535 متر مربع در خیابان Korpusnaya

این شی در مجتمع لوکس جدید Lumiere در مرکز تاریخی شهر (منطقه پتروگرادسکی) واقع شده است. این در حال حاضر ترافیک بالا و جامعه حلال را تضمین می کند. کمتر از 5 دقیقه پیاده تا ایستگاه مترو Chkalovskaya.

اتاق مجهز به پنجره های پانوراما است. تمام ارتباطات انجام شده است، ظرفیت منبع تغذیه 62 کیلو وات است. سود ماهانه از اجاره دادن شی حدود 650 هزار روبل خواهد بود.

اجاره املاک و مستغلات یک تجارت بسیار سودآور است، اگر این روش را با حداکثر مسئولیت رفتار کنید. درآمد غیرفعال دائمی همیشه خوب است، اما اگر ایده اجاره املاک تجاری مطرح شود چه؟ این نیاز به یک رویکرد کمی متفاوت دارد، زیرا تفاوت زیادی بین اجاره یک آپارتمان و یک دفتر بزرگ وجود دارد.

آموزش گام به گام

فرآیند اجاره یک شی به مراحل زیر تقسیم می شود:

1. تعیین ارزش اجاره

اولین قدم، مشاهده و ارزیابی بیشترین تعداد پیشنهادات موجود در بازار است. هر چه نمونه بزرگتر باشد، نتیجه بهتر است (شاخص دقیق تری از میانگین هزینه اجاره برای اماکن تجاری).

در طول تجزیه و تحلیل، می توانید از سایت های محبوب مانند Avito یا CYAN استفاده کنید. اطلاعات را می توان در نشریات مختلف چاپی نیز یافت. در صورت عدم تمایل به مطالعه شخصاً سایر پیشنهادات، استخدام یک مشاور املاک یا دلال منطقی است.

قیمت چنین خدماتی را به سختی می توان بالا نامید و صرفه جویی در سهم مناسبی از سلول های عصبی و زمان کاملاً امکان پذیر است.

هزینه اجاره املاک تجاری نه تنها باید برای مالک، بلکه برای مشتریان بالقوه نیز مناسب باشد. بعید است که نرخ بالای عمدی موفقیت آمیز باشد، اما عوامل زیر می توانند بر شکل گیری برچسب قیمت تأثیر بگذارند:

• محل ساختمان / محل؛
• زیرساخت (در دسترس بودن کافه ها در مجاورت، پارکینگ رایگان، امنیت ساختمان)؛
• کلاس ساختمان؛
• کیفیت و سطح تعمیر؛
• قابلیت چیدمان؛
• ویژگی های مختلف ارتباطات (منبع برق بدون وقفه، اینترنت، در دسترس بودن حمام و غیره)؛
• پاداش های دیگری که به طور بالقوه می تواند بهره وری مستاجران را بهبود بخشد (روتر Wi-Fi، دستگاه قهوه ساز، مبلمان راحت).

پس از آنالیز قیمت‌های موجود در بازار، می‌توانید با صاحبخانه‌های دیگر تماس بگیرید و سعی کنید هزینه را تنظیم کنید. اغلب، قیمت درج شده در پیشنهادات، نشانگر و تقریبی است. شاخص ارزشی که می توان در طول مذاکرات به دست آورد برای یافتن میانگین نرخ اجاره برای پیشنهادهای مشابه کافی است. 5-10 تماس برای دریافت اطلاعات مقایسه ای در مورد نرخ اجاره کافی است.

مهمترین چیز برای یک اجاره دهنده ملک تجاری یافتن مشتری مناسب است. می توانید خودتان این کار را انجام دهید یا می توانید یک مشاور املاک استخدام کنید. هر دو موقعیت مزایا و معایب خود را دارند، بنابراین انتخاب کاری که باید انجام شود یک موضوع شخصی برای همه است.

هنگامی که به تنهایی به دنبال مستاجر هستید، یک مزیت جدی داشتن پایگاه داده خود است. با این حال، عدم وجود آن مشکلات بزرگی ایجاد نمی کند، اما باید تلاش بیشتری را صرف کنید.

یک راه خوب برای یافتن مشتری مناسب، ایجاد یک سایت با پیشنهاد تجاری است. بهتر است چنین سایتی را با کمک تبلیغات متنی با تاکید بر مخاطبان کلیدی تبلیغ کنید. به لطف چنین تبلیغاتی می توانید به راحتی مخاطبان علاقه مند را پیدا کنید و از کمیسیون های بالا به آژانس ها اجتناب کنید.

انجام این کار هنگام اجاره مکان هایی با منطقه چشمگیر بسیار مناسب است. مشتریانی که به سودآوری بالا از فعالیت برنامه ریزی شده متکی هستند و بیشتر از همه به وب سایت ها اعتماد دارند، به دنبال چنین پیشنهاداتی هستند.

اگر شخصی بخواهد خودروی بسیار گران قیمت بخرد، آیا آن را در منابع مشکوک جستجو می کند یا وب سایت رسمی را ترجیح می دهد؟ پس مستأجر املاک تجاری نیز بر همین عقیده است.

موضوع کاملاً متفاوت، مکان های کوچک برای اجاره است. ایجاد یک وب سایت در اینجا هیچ فایده ای ندارد و آگهی های آنلاین رایگان (حتی موارد کوچک) عالی هستند.

1. خدمات مسکن.

اگر نمی خواهید به تنهایی در جستجوی افراد علاقه مند شرکت کنید، گزینه ای برای استخدام مشاور املاک وجود دارد. این شخص به طور مستقل مستاجران مناسب را پیدا می کند، تماس برقرار می کند و حتی به طور مستقل قرارداد اجاره لازم را منعقد می کند.

از سوی دیگر، یافتن افراد مناسب یک کار ظریف و نسبتاً پیچیده/زمان‌گیر است. همه مشاوران املاک با این امر موافقت نمی کنند و استادان حرفه خود در آژانس های جدی برای چنین خدماتی به مبلغی معادل 50 درصد از قیمت اجاره به مدت 1 ماه نیاز دارند. و گاهی حتی بیشتر از آن.

اما با این حال، با روش مشابه برای یافتن مستاجران، مالک خود را از مشکلات قابل توجهی رها می کند. در نتیجه موضوع فقط برای تهیه قرارداد و تهیه کلیه اسناد لازم باقی خواهد ماند.

پرداخت خدمات مسکن فقط پس از انعقاد قرارداد اجاره انجام می شود. اگر یک مشاور املاک یا آژانس از شما بخواهد که پیش پرداخت کنید یا مبلغ را زودتر بپردازید، ممکن است کلاهبردار باشند.

1. مدارک مورد نیاز

پس از پیدا شدن مستاجر و رعایت تمامی نکات کلیدی توسط طرفین، می توانید نسبت به اجرای قرارداد اقدام نمایید. قرارداد اجاره املاک تجاری باید شامل موارد زیر باشد:

• اطلاعات کامل در مورد هر یک از طرفین؛
• آدرس دقیق مورد اجاره؛
• مبلغ و پرداخت کننده خدمات آب و برق؛
• اجاره ماهانه؛
• تاریخی که شی مورد اجاره قرار می گیرد؛
• اقدامات لازم هر یک از طرفین در موارد فورس ماژور؛
• شرح کیفیت تعمیر و مبلمان واقع شده؛
• شرایط کلیدی که تحت آن می توانید اجاره نامه را فسخ کنید.

اگر دانش یا تجربه لازم را ندارید، عاقلانه تر است که یک وکیل واجد شرایط را در روند انعقاد قرارداد مشارکت دهید.

قرارداد تنها چیزی نیست که هنگام اجاره املاک مورد نیاز است. همچنین باید همراه خود داشته باشید:

• گذرنامه یک شهروند فدراسیون روسیه؛
• سند مالکیت؛
• پلان طبقه

هنگامی که تمام اسناد در دست است و طرفین با موفقیت قرارداد را منعقد می کنند، تنها چیزی که باقی می ماند دریافت درآمد و نظارت بر دفعات پرداخت است.

املاک تجاری شامل ساختمان های اداری، اماکن صنعتی، امکانات ورزشی، مغازه ها، گاراژها، انبارها و حتی هتل ها می باشد.

شما می توانید با کاهش نرخ اجاره، تحویل املاک تجاری را تسریع کنید. با در نظر گرفتن هزینه های ثابت نگهداری از محل، اجاره املاک و مستغلات با نرخ متوسط ​​یا حتی پایین صحیح تر از تعیین قیمت بالا است، اما برای کل سال.

همچنین، قیمت چنین مکان هایی تحت تأثیر وجود موارد زیر است:

• توقفگاه خودرو؛
• نقاط پذیرایی (در همان ساختمان یا در مجاورت)؛
• زیر ساخت؛
• ترافیک بالا و غیره

در چنین شرایطی، اجاره بها می تواند به طور قابل توجهی بالاتر از میانگین بازار باشد. و البته مشتری هم برای آن وجود خواهد داشت.

باز بودن به خواسته های مشتریان آینده نیز نقش مهمی در تحویل املاک تجاری دارد:

1. در برنامه ریزی کمک کنید.

یک مستأجر آینده نگر ممکن است به کمک یا مشاوره در مورد چیدمان محل کار نیاز داشته باشد. عاقلانه است که از قبل آماده شوید و فوراً چندین گزینه آماده ارائه دهید و تغییرات کلیدی در اختیار مشتری باقی می ماند که او می خواهد انجام دهد.

تغییر آنچه در حال حاضر دارید بسیار ساده تر از ایجاد چیزی از ابتدا است. چنین نگرشی نسبت به مستاجر بدون شک قابل قدردانی خواهد بود.

1. بحث در مورد جزئیات

رنگ دیوارهای اتاق، تعداد حداکثر اتصالات به شبکه تلفن یا اینترنت و همچنین بحث در مورد سایر ویژگی ها به جلب رضایت مستاجر و ترغیب او برای اجاره این ملک خاص کمک می کند.

این یک ترفند روانشناختی کوچک است: هرچه شخص بیشتر به جزئیات بپردازد، شانس این که چنین مکالمه ای در حافظه او ذخیره شود بیشتر می شود. بنابراین، در وهله اول روی اوست که تمرکز می کند، جوانب مثبت و منفی و غیره را می سنجد.

با این حال، اگر کل فرآیند اجاره بر اساس چنین ترفندهایی باشد، خطر بزرگی برای از دست دادن شهرت خواهد بود. اگر کیفیت اجاره فقط در کلمات قابل توجه باشد، این می تواند عواقب بسیار جدی را تهدید کند.

1. تعطیلات.

اگر در اماکن تجاری که برای اجاره اختصاص داده شده است تکمیلی وجود نداشته باشد، می توانید به مستاجر مرخصی پرداخت کنید. یعنی با هزینه شخصی تعمیرات را انجام می دهد، اما در حالی که تیم های تعمیر کار خود را انجام می دهند، مشتری اجاره محل را پرداخت نمی کند.

این یک مزیت بسیار مهم برای مستاجری است که به وضوح تصمیم به اجاره ملک گرفته است:

• اگر پول اضافی برای پرداخت اجاره و تعمیرات به طور همزمان وجود نداشته باشد، این اقدام باعث ایجاد احساسات بسیار مثبت و افزایش شهرت صاحبخانه می شود.
• همچنین، تعطیلات نوسازی به متقاعد کردن مستاجر مشکوک به خرید این ملک/محل خاص کمک می کند.

به طور کلی، می توانید در شرایط مختلف مشتری را به طور موقت از پرداخت اجاره معاف کنید. نکته اصلی این است که هیچ ضرر مالی جدی برای هر دو طرف وجود ندارد. اینها ویژگی های اساسی انجام تجارت هستند و مستاجرین (و همچنین مالکان) املاک تجاری به خوبی از این موضوع آگاه هستند.

به همین دلیل است که چنین اقداماتی گسترده است، اگرچه استفاده از آنها اجباری نیست. به خصوص اگر تحویل املاک تجاری فوری نباشد.

1. قابلیت اطمینان صاحبخانه

این نکته بسیار مهمی است که به وضوح در تهیه اسناد مالک برای مستاجر آشکار می شود. هر چه مشتری تضمین های بیشتری دریافت کند، شانس بیشتری برای اجاره موفقیت آمیز محل دارد.

فراوانی اسناد پشتیبان، عدم وجود حقه در هنگام امضای قرارداد و شهرت خوب، کلید اجاره موفق املاک تجاری است. دلیل آن ساده است:

• هنگام اجاره یک آپارتمان، اغلب شهروندان عادی با این موضوع برخورد می کنند.
• و اگر قرار است از محل برای مقاصد تجاری استفاده شود و درآمد جدی در این تجارت کسب کند، مطالعه هر سند توسط مستاجر تا حد امکان دقیق خواهد بود.

خطرات و مشکلات دیگر

نه تنها مستاجر در معرض خطر است - همین امر در مورد صاحبخانه نیز صدق می کند. شایع ترین علل درگیری عبارتند از:

• تعریف ناکافی از تعهدات قانونی طرفین در مورد ملک مورد اجاره.
• تأخیر در پرداخت های ماهانه و سایر پرداخت ها؛
• سوء استفاده از ملک مورد اجاره؛
• خسارت/از دست دادن اموال متعلق به موجر؛
• اختلاف بر سر مالیات (طبق ماده 146 قانون مالیات فدراسیون روسیه، تعهد به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده فقط به موجر با امکان کسر مبلغ مالیات توسط مستاجر در صورت وجود سند مربوطه واگذار می شود).

همه این موقعیت های تعارض مستقیماً به قرارداد منعقد شده بستگی دارد. هر یک از نکات باید تا حد امکان دقیق توصیف شود، زیرا این امر خطرات را برای هر دو طرف به حداقل می رساند. برای جلوگیری از چنین شرایطی مهم است که با انعقاد قرارداد رفتار مسئولانه داشته باشید.

اجاره املاک تجاری تفاوت چندانی ندارد، اما دارای تعدادی ویژگی کلیدی است. مهمترین چیز انعقاد قرارداد است. در هر شرایطی، طرفین فقط به آن تکیه می کنند، بنابراین، هنگام انجام معامله، باید بر روی این سند تمرکز کنید.

شرکت "NDV-Nedvizhimost" اخیراً اعلام کرد که هنگام اجاره محل ، سرمایه گذاری در دفاتر 3 برابر سریعتر از آپارتمان ها سود می کند. کارشناسان بازار املاک و مستغلات به طور کلی موافق بودند که دفاتر سریعتر پرداخت می کنند، اما آنها متوجه شدند که تفاوت در بازپرداخت آنچنان زیاد نیست و همچنین به تعدادی از دام ها اشاره کردند که سرمایه گذاری در املاک تجاری را دشوار می کند. گفت و بررسی کرد

گفت

شرکت "NDV-Real Estate":

. هنگام اجاره محل، سرمایه گذاری در دفاتر 3 برابر سریعتر از آپارتمان ها پرداخت می شود.

برای کسانی که یک آپارتمان به عنوان ارث یا هدیه دریافت کرده اند سودمند است که با اجاره مسکن درآمد کسب کنند، اما اگر در مورد خرید سرمایه گذاری صحبت می کنیم، بهتر است املاک مسکونی را فراموش کنند. سرمایه گذاری در یک آپارتمان برای چندین سال نتیجه خواهد داد. مورد دیگر فضای اداری است.

برای وضوح، کارشناسان این شرکت محاسبات زیر را ارائه کرده اند:

هزینه استاندارد یک "odnushka" معمولی در یک منطقه مسکونی (در بازار ثانویه املاک و مستغلات) 5.5 - 6 میلیون روبل است و نرخ مناسب اجاره تقریباً 27 هزار روبل است. بنابراین، دوره بازپرداخت آپارتمان می تواند 19 سال طول بکشد.

Evgenia Borzova، رئیس بخش املاک تجاری در NDV-Nedvizhimost، چندین نمونه گویا از فضای اداری ارائه کرد. به عنوان مثال، یک دفتر در پارک تجاری Dorohoff با مساحت 65 متر مربع. متر و هزینه 7.35 میلیون روبل، با در نظر گرفتن نمایه سازی نرخ اجاره، به طور کامل در 6.5 سال پرداخت می شود (نرخ اجاره فعلی: 13.5 هزار روبل متر مربع / سال). و اگر دفتری را در پارک تجاری Atmosfera (ایستگاه مترو مندلیفسکایا) با مساحت 119.8 متر مربع به قیمت 285.5 میلیون روبل خریداری کنید، پس از 7.5 سال امکان "بازپس گیری" سرمایه گذاری ها وجود خواهد داشت (با نرخ اجاره بها 24 هزار روبل متر مربع در سال، با احتساب نمایه سازی). همان مقدار - 7.5 سال - املاک گران تری را پرداخت می کند: به عنوان مثال، یک فضای خرده فروشی 50 میلیون روبل و مساحت 80 متر مربع. متر، واقع در نزدیکی ایستگاه مترو Novokosino.

با قضاوت بر اساس محاسبات بالا، معلوم می شود که خرید املاک تجاری 3 برابر بیشتر از مسکونی سودآور است. بیایید ببینیم سایر فعالان بازار در مورد آن چه می گویند.

بررسی شد

دفاتر واقعا سریعتر از آپارتمان ها پرداخت می کنند، اما تفاوت هنوز 3 برابر نیست، بلکه 1.5 - 2 برابر است.

آنتون بلیخ، شریک مدیریت املاک DNAو استانیسلاو تیتورنکو، رئیس بخش اجاره در دلتا استیتاعتقاد بر این است که سرمایه گذاری در یک دفتر نتیجه می دهد، اما نه 3 بار، بلکه 1.5 - 2 برابر سریعتر.

واقعیت این است که با آپارتمان ها، با فروش یک ساختمان جدید خریداری شده در مراحل اولیه ساخت و ساز بلافاصله پس از راه اندازی خانه، می توان دوره بازپرداخت را به میزان قابل توجهی کاهش داد (به طور معمول، 2-3 سال با بازدهی 20 است. -30٪ در سال)، - آنتون بلیخ توضیح داد. - وضعیت در مورد مکان های تجاری پیچیده تر است، زیرا تقاضا برای آنها محدود است، بنابراین فروش ممکن است طولانی تر شود، مگر اینکه، البته، ما در مورد مکان ها و مناطق مایع خاص صحبت می کنیم. اما این در صورتی است که چرخه سرمایه گذاری ساخت و ساز را در نظر بگیریم. در مورد کسب و کار اجاره، در اینجا دوره بازپرداخت برای فضای خرده فروشی و اداری قطعا بالاتر است.

سود بیشتر از دفاتر

آنتون بلیخ تصریح کرد: "به عنوان مثال، دوره بازپرداخت برای یک آپارتمان دو اتاقه تقریبا 14-16 سال است، برای یک فضای خرده فروشی در یک مکان خوب - 6-7 سال، و برای یک فضای اداری - 8-9 سال." من با این موافقم و مدیر توسعه املاک تجاری Miel-Elena Mishinaو افزود که املاک خرده فروشی باید بر خرده فروشی خیابانی متمرکز شود. "اگر یک آپارتمان اجاره ای به طور متوسط ​​4-5٪ در سال به ارمغان بیاورد و در 18 سال پرداخت شود، آنگاه اشیاء خرده فروشی خیابانی مایع 10٪ در سال با دوره بازپرداخت 9-11 سال می دهند."

دفاتر در مناطق مسکونی سریعتر از مسکن در همان مناطق پرداخت نمی کنند

رئیس بخش مشاوره و تجزیه و تحلیل در آزبوکا ژیلیا آرتم رژاوسکیهمچنین تأیید کرد که دوره بازگشت سرمایه برای سرمایه گذاری در املاک تجاری واقع در بخش مرکزی مسکو کوتاه تر از املاک مسکونی خواهد بود. با این حال، او به برخی استثناها اشاره کرد. این متخصص توضیح داد: "این برای مناطق مسکونی در حومه مسکو معمولی نیست." "دوره بازپرداخت در اینجا تقریباً یکسان است."

در منطقه مسکونی میتینو، یک مکان تجاری به مساحت حدود 38 متر مربع وجود دارد. متر، واقع در طبقه 1 یک ساختمان مسکونی حدود 9.5 میلیون روبل هزینه خواهد داشت، اجاره حدود 492 هزار روبل به ارمغان خواهد آورد. در سال. در همان زمان، هزینه یک آپارتمان در همان منطقه در همان منطقه حدود 6.8 میلیون روبل و اجاره بها 360 هزار روبل خواهد بود. در سال. این متخصص توضیح داد: "بنابراین، دوره بازپرداخت برای سرمایه گذاری در یک مکان تجاری یا یک آپارتمان در یک منطقه مسکونی در مسکو تقریباً یکسان خواهد بود - حدود 19 سال." مناطق مرکزی پایتخت

اجاره دفتر یک تجارت پرخطر است، در حالی که با مسکن همه چیز پایدارتر است. بنابراین سودآوری هر دو متناسب است

در این نظرسنجی نظر کمی متفاوت بیان شد. الکساندر پوگودین، معاون اول مدیر کل گروه شرکت های پایونیر، معتقد است که سودآوری اماکن و ادارات مسکونی متناسب است، زیرا با نرخ بالاتر اجاره برای اماکن اداری، دوره بازپرداخت مسکن به میزان کمتری به وضعیت کلی اقتصادی بستگی دارد. این کارشناس توضیح داد: اجاره های دفاتر در زمان رکود اقتصادی و کاهش نرخ اشغال دفاتر بیشتر مستعد کاهش هستند. در عین حال، قیمت تمام شده عرصه مسکن اگر کاهش یابد، به میزان کمتری کاهش می یابد و سطح تقاضا حتی در سال های بحرانی بالا می ماند، علاوه بر این، بازار اجاره آپارتمان برای سرمایه گذاران خصوصی قابل درک تر است. ”

این متخصص توضیح داد: دنیس کولوکلنیکوف، رئیس هیئت مدیره گروه شرکت های RRG، همچنین می افزاید: "این خطر به دست آوردن یک مکان اولیه غیر نقدینگی و خطر تعیین نادرست مقصد بهینه و مشکلات اداری است." . - علاوه بر این، مدیریت فعلی املاک تجاری بسیار دشوارتر است و روند یافتن مستاجر طولانی تر است. علاوه بر این، اغلب برای مستاجران جدید کافی نیست که فقط تعمیرات آرایشی انجام دهند: به عنوان مثال، آنها باید تغییرات خاصی را در چیدمان ایجاد کنند، که هزینه نگهداری از محل را نیز افزایش می دهد. به این دلایل، بسیاری از سرمایه گذاران خصوصی شرکت های مدیریت املاک را استخدام می کنند یا به صورت حرفه ای درگیر مدیریت املاک می شوند.

هزینه های مالیات تجاری بالاتر است

النا کارپووا، رئیس بخش بازاریابی در گروه SEZAR، همچنین یادآور شد که نمی توان این واقعیت را نادیده گرفت که هزینه های تعمیر اماکن مسکونی و غیر مسکونی قابل مقایسه نیستند. در مورد دوم، آنها مرتبه ای کمتر هستند که امکان صرفه جویی قابل توجهی را فراهم می کند. اما در عین حال، با اجاره یک آپارتمان، صاحبان فرصت واقعی برای فرار مالیاتی دارند. این کارشناس توضیح داد: می توانید مبلغ کمتری را در قرارداد مشخص کنید. اما این ترفند با دفاتر کار نمی کند و صاحبخانه ها همچنان باید مالیات بر درآمد بپردازند.

کلاس اکونومی سودآورترین در مسکن است

اگرچه معاون اول شرکت Miel-Arenda ، ماریا ژوکوا ، توجه ویژه ای به این واقعیت داشت که هر چه میزان سرمایه گذاری در مسکن بیشتر باشد ، بازده اجاره آن کمتر خواهد بود.

ماریا ژوکوا خاطرنشان می کند: با وجود دوره بازپرداخت طولانی و سودآوری کم، سرمایه گذاری در املاک مسکونی قابل اعتمادترین نوع سرمایه گذاری در نظر گرفته می شود. - اجاره مسکن در پایتخت در آینده مرتبط خواهد بود. علاوه بر این، کلاس اقتصادی محبوب ترین بخش است که در آن مستاجران به دنبال یک آپارتمان اجاره ای هستند. این نشان می دهد که همیشه تقاضا برای چنین مسکنی وجود خواهد داشت و زمانی که اجاره متناسب با بازار برقرار شود، مالک همیشه از آن درآمد دریافت می کند.

نتیجه گیری

و در اینجا به مهمترین سوال می رسیم: آیا در چنین شرایطی آیا خرید مسکن تجاری برای اجاره دادن آن برای سرمایه گذاران خصوصی سودآور است؟

بله، سودآور است، اما این نیاز به پول و دانش بازار بسیار بیشتری نسبت به خرید اکثر آپارتمان ها دارد. یعنی در واقع، اینها طبقات مختلفی از سرمایه گذاران هستند - کسانی که می توانند در املاک تجاری سرمایه گذاری کنند، و حتی با شایستگی، و کسانی که پول کافی برای مسکن دیگری دارند و ممکن است دانش و تجربه ای در بازار وجود نداشته باشد. همه.

مطابق با النا شوچوک، معاون رئیس جمهور در املاک تجاری GVA Sawyer، حداقل میزان سرمایه گذاری ممکن برای خرید اماکن غیر مسکونی در مسکو حدود 1 میلیون دلار در نوسان است. همچنین فرصتی برای یافتن اتاقی با قیمت 300 - 500 هزار دلار وجود دارد، اما این به زمان و تلاش زیادی و همچنین دانش عالی از بازار نیاز دارد.

با چنین ارقامی، جای تعجب نیست که جریان اصلی سرمایه گذاران خصوصی در مسکو هنوز در حال بررسی سرمایه گذاری در مسکن هستند، زیرا حداقل سرمایه گذاری در اینجا آشکارا کمتر از بخش تجاری است. در اصل، شما می توانید یک آپارتمان مناسب و معقول را برای 200-250 هزار دلار خریداری کنید، و در مراحل اولیه ساخت و ساز - حتی ارزان تر. اگرچه این کارشناس معتقد است که بازپرداخت آپارتمان ها در برخی مناطق ممکن است بیشتر از فضای تجاری باشد، اما پس از آن هزینه چنین مسکنی در ابتدا بیشتر خواهد بود.

ماریا لوکینا