Toimistotilan vuokraaminen yrityksenä. Liikekiinteistön vuokraus - kaikki salaisuudet

Liikekiinteistön vuokraaminen on yksinkertaista ja mikä tärkeintä, kannattavaa liiketoimintaa. Oikealla lähestymistavalla ja prosessin päävaiheiden tuntemuksella kaupan tekeminen ei ole vaikeaa.

Tärkeintä on määrittää hinta, löytää asiakas ja laatia oikein sopimus.

Harkitse kaupan kaikkia vaiheita.

Kustannusten määrittäminen

Itsenäisesti suoritettaessa vuokrakustannusten määrittäminen ei usein ole objektiivista.

Jokainen omistaja haluaa saada suurimman hyödyn.

Mutta liian korkea hinta voi pelotella potentiaalisia vuokralaisia ​​ja liian alhainen epäilys. Yleensä omistajat kääntyvät kustannusten arvioimiseksi asiantuntijoiden - kiinteistönvälittäjän tai arvioijan puoleen.

Kuinka vuokrata ei-asuntoja omatoimisesti? Voit tehdä ilman ammattilaisten apua. Määrittääksesi hinnan itse, sinun on tutkittava kilpailijoiden samanlaisia ​​tarjouksia. Tämä antaa mahdollisuuden ymmärtää liikekiinteistömarkkinoiden yleistä tilannetta ja arvioida tilat oikein.

TÄRKEÄ: Vuokralainen vuokraa liiketilaa tulonhankintaan, joten kulua arvioitaessa on tärkeää ottaa huomioon likimääräinen mahdollinen tuotto, jonka hän voi saada.

Hintaan vaikuttavat mm.

Kun olet ottanut nämä seikat huomioon ja seurannut kilpailijoiden tarjouksia, voit arvioida objektisi objektiivisesti.

Asiakashaku

Liikekiinteistön vuokraaminen omistajalta sisältää mahdollisten vuokralaisten etsimisen.

Ennen tätä on laadittava kaupallinen tarjous tai ilmoitus.

Siinä on määriteltävä yksityiskohtaisesti kaikki kiinteistön ominaisuudet: pinta-ala, kerros, sijainti, infrastruktuuri, tekninen kunto ja varusteet. On parempi keskittää huomio mainoksessa ansioihin.

Samalla on tärkeää ilmoittaa huoneen puutteet, jotta katselun aikana et aseta itseäsi kiusalliseen asentoon etkä pelottele asiakasta.

Katsotaanpa tarkemmin tapoja löytää mahdollisia vuokralaisia.

1. Haku tuttujen perusteella. Helpoin tapa löytää tarjouksestasi kiinnostunut on kysyä ystäviltä ja sukulaisilta. Usein kiinteistönomistajat pyörivät bisnespiireissä, mikä tarkoittaa, että se yksinkertaistaa kiinteistön nopeaa vuokrausta.
2. Mainoksen sijoittaminen erikoistuneisiin Internet-resursseihin esimerkiksi Avito. Tämän menetelmän etuna on, että sadat tai jopa tuhannet kiinnostuneet näkevät tarjouksesi. Löytääksesi vuokralaisen mahdollisimman pian, sinun tulee kirjoittaa hyvä yksityiskohtainen ilmoitus, jossa kuvataan kaikki tilojen edut ja haitat.

   Mainokseen tulee liittää useita valokuvia.

   Näin ollen potentiaalisen asiakkaan on helpompi päättää, kannattaako sitä harkita vai ei.

3. Tarjouksen lähettäminen sähköpostilla. Baarit, ravintolat, kaupat, salongit ja muut organisaatiot ja laitokset etsivät usein tiloja muuttaakseen tai avatakseen toisen paikan. Voit löytää kiinnostuneiden yritysten omistajien sähköpostit yritystensä virallisilla verkkosivuilla.

Asiakirjan esittely ja allekirjoittaminen

Asunnon oikea esittely on avain nopeaan kauppaan.

Kun esittelet tiloja, yritä kertoa siitä enemmän, keskittyen etuihin ja mahdollisiin hyötyihin, joita kohde tuo asiakkaalle.

Sopimuksen tekeminen on kaupan viimeinen, mutta tärkein ja vastuullisin vaihe. Oikein laadittu ja toteutettu asiakirja suojaa omistajaa häikäilemättömältä vuokralaiselta. Mitä siinä pitäisi olla:

• vuokralaisen ja omistajan henkilötiedot;
• osoite, alue ja tekniset ominaisuudet;
• rekisteröintitiedot;
• takaraja;
• maksun määrä ja sen siirtomenettely;

TÄRKEÄ: Lain mukaan omistajalla ei ole oikeutta korottaa maksua useammin kuin kerran vuodessa. Tästä syystä sopimuksessa on mainittava mahdollisen vuokrankorotuksen enimmäismäärä ja ajanjakso, jolta vuokralaista varoitetaan.

Asiakirjassa on tärkeää kuvata yksityiskohtaisesti osapuolten oikeudet ja velvollisuudet sekä ilmoittaa kunkin lausekkeen rikkomisesta aiheutuvan vastuun luonne. Sopimusta olisi hyödyllistä täydentää tiloissa käytettävissä olevalla omaisuudella. Sopimuksen päätyttyä omistaja voi saada rahallista korvausta, jos vuokralainen on vahingoittanut huonekaluja tai laitteita.

Nopein tapa vuokrata toimitiloja

Kuinka myydä kaupallinen omaisuus nopeasti?

Niille, jotka eivät halua käyttää henkilökohtaista aikaa asiakkaiden etsimiseen, neuvotteluihin ja esittelyihin, on parempi ottaa yhteyttä kiinteistönvälittäjään.

Hän arvioi kiinteistön, määrittää oikean markkina-arvon, ottaa houkuttelevia valokuvia, kirjoittaa asiantuntevan ilmoituksen ja huolehtii kiinteistösi esittelystä.

Kuitenkin myös agenttien kanssa työskentelyssä on omat vivahteensa. Kiinteistönvälittäjät työskentelevät pääsääntöisesti palkkiolla kiinteistön vuokran tai myynnin määrästä.

Prosenttimuotoinen palkkio peritään yleensä hakijoilta, ei omistajilta.

Jokainen hakija ei kuitenkaan ole valmis tekemään yhteistyötä agentin kanssa, jonka on maksettava rahaa.

Siksi, jos omistajan on kiireellisesti löydettävä vuokralainen, hän voi ottaa palkkion maksun itse. Näin toimitaan usein, jos omistajalla on paljon esineitä tai hän haluaa vuokrata luksuskiinteistöjä.

Agentille maksetut rahat eivät mene vain hänen taskuun, vaan myös tarvittaviin kuluihin - valokuvaan, videoesitykseen, mainontaan jne.

Toinen nopea tapa vuokrata muu kuin asuinrakennus tai toimisto on alentaa kustannuksia. Samalla sitä ei tarvitse vuokrata turhaan, riittää, kun alentaa maksua 10%. Silloin tarjouksesi on kilpailukykyinen.

Vuokraehdot

Muun kuin asuintilan vuokrasopimuksen voimassaoloaika on tärkeä seikka. Sitä on kolmea tyyppiä.

Venäjän federaation siviililain 610 §:n 2 momentin mukaan, jos sopimuksessa ei määrätä aikaa, se katsotaan tehdyksi määräämättömäksi ajaksi. Tässä tapauksessa kummallakin osapuolella on oikeus irtisanoa se milloin tahansa varoittaen kolme kuukautta ennen päätöksestään.

Lyhytaikainen sopimus tehdään enintään vuodeksi. Miten vuokrasopimus uusitaan ei-asumiseen? Pidennys tapahtuu automaattisesti toistaiseksi, jos molemmat osapuolet ovat kaikkeen tyytyväisiä.

Tässä tapauksessa sopimusta ei tarvitse tehdä uudelleen. Joissakin tapauksissa omistaja voi vaatia uutta asiakirjaa muuttaakseen ehtoja tai maksua. Tämä on mahdollista vain vuokralaisen suostumuksella.

Pitkäaikainen sopimus edellyttää rekisteröitymistä Fedin kanssa. Tällaisen vuokrasopimuksen jatkaminen muuhun kuin asuintilaan tapahtuu samalla tavalla kuin lyhytaikainen - automaattisesti, samoilla ehdoilla, osapuolten oikeuksilla ja velvollisuuksilla tai tehdään uusi asiakirja, jossa on muutettu vaatimuksia.

Vuokrasopimuksen ennenaikainen irtisanominen määräajaksi on mahdollista sekä omistajan että vuokralaisen puolelta.

Tällaiset asiat ratkaistaan ​​tuomioistuimessa tai molempien henkilöiden yhteisellä sopimuksella.

Liikekiinteistön vuokrauksen tärkeiden vivahteiden ja mahdollisuuksien tunteminen auttaa sinua tekemään kannattavan ja turvallisen kaupan, joka tuo säännöllistä passiivista tuloa.

Vuokra-ala on ollut ja on edelleen suosittua useiden vuosien ajan, sillä monet eivät pysty ostamaan asuntoa ja yritykset pyrkivät vähentämään kertaluonteisia kehityspanostuksia. Vuokrattavien kohteiden valikoima kasvaa jatkuvasti: tällä hetkellä voi vuokrata jopa asioita, kuten rullaluistimet, sukset jne. - kaikkea, mikä ei ole jatkuvaa kysyntää, mutta on sesonkikäyttöä.

Yleisin vaihtoehto on kuitenkin edelleen asunnon vuokraaminen. Tietyn tulon saamiseksi tietyn vuokrahuoneen tarjoamisesta on tarpeen ottaa huomioon useita vivahteita, joita käsitellään tässä artikkelissa.

On ymmärrettävä, että kiinteistöt luokitellaan yleensä 3 ryhmään − maa, asunnot ja muut kuin asuintilat. Yleisimmät palvelutyypit näillä markkinoilla ovat vuokra-asuntojen ja toimitilojen tarjoaminen.

Muun kuin asuin, liikekiinteistö on yleensä vuokrattu. Samanaikaisesti kaikki arvovaltaiset analyyttiset virastot erottavat seuraavat sen lajikkeet:

• toimistohuoneet;
• kauppa;
• varasto;
• teollinen.

Lisäksi jotkut organisaatiot vuokraavat erillisen tyyppisiä tiloja - luokkaa "erikoistarkoituksiin". Rakennuksia on varattu täällä päiväkodeille, kouluille, sairaaloille, kirkoille jne.

Kiinteistöjen lisäksi voit vuokrata maata, huvimajat, varusteet, autot, erikoisvarusteet, inventaario ja paljon muuta. Tämä on kuitenkin harvinaisempi ja monimutkaisempi liiketoimintamuoto.

Mikä on hyödyllisin?

Jos puhumme asuinkiinteistöistä, yhden huoneen asunnon keskimääräinen hinta 10-15 minuutin päässä metrosta Moskovan asuinalueella maksaa 5-6,5 miljoonaa ruplaa. Samanaikaisesti tällaisten huoneiden keskimääräinen vuokra on noin 25-30 tuhatta ruplaa. Tämän seurauksena laskettaessa voidaan saada, että yhden huoneen asunnon vähimmäismaksuaika on noin 15 vuotta.

Näin ollen tätä vaihtoehtoa ei voida kutsua investointien kannalta kovin kannattavaksi: ainoa tapaus, jossa se voi todella maksaa, on asunnon perintö.

Jos puhumme toimistotiloista, ne ovat jonkin verran kalliimpia kuin asuintilat, koska niiden sijainnin tulisi olla kulkevammissa paikoissa ja niiden pinta-ala on korkeampi. Moskovassa pieni toimistotila maksaa 6,5-7,5 miljoonaa ruplaa edellyttäen, että pinta-ala on noin 60-70 neliömetriä. Tässä tapauksessa vuokrahinta otetaan tässä tapauksessa huomioon 1 neliömetriltä.

Knight Frank -toimiston mukaan vuoden 2015 lopussa A-luokan toimistojen vuokra oli noin 25 tuhatta ruplaa ja B-luokan toimistotilojen vuokrahinta noin 15 tuhatta ruplaa vuodessa. Vastaavasti maksimi takaisinmaksuaika on noin 8 vuotta vanha.

Liiketilaa on vielä kannattavampaa vuokrata kuin toimistotiloja – niiden takaisinmaksuaika on 5-6 vuotta. Mutta tässä on tärkeä rajoitus: tällaisissa kiinteistöissä yksi avaintekijöistä on sijainti. Tilojen tulee sijaita keskeisellä alueella, paikassa, jossa on paljon liikennettä. Lopuksi sen on oltava korkealaatuista.

Yleensä kaupallinen kiinteistö häviää asunnolle vain yhdessä parametrissa: riskitasossa, koska se riippuu maan ja tietyn kaupungin taloudellisesta tilanteesta.

Lisätietoja siitä, mistä aloittaa ja kuinka kehittää tällaista toimintaa, katso seuraava video:

Kuinka järjestää tällainen yritys tyhjästä?

1. Ensinnäkin sinun on löydettävä sopiva vuokrapaikka. Jos asuintila saadaan perinnönä, menettely alkaa asiakirjojen täytäntöönpanolla, jotka vahvistavat, että yrittäjä on asunnon omistaja.
2. Kun etsit valmiita tiloja, on parasta kääntyä ammattitoimistojen palveluihin, jotka auttavat arvioimaan asunnon tai liikekiinteistön todellisia kustannuksia: kokematon liikemies voi helposti laskea väärin.
3. Seuraavaksi sinun on täytettävä kiinteistön tarvittavat asiakirjat. Jos kyseessä on liikekiinteistö ja se on tarkoitus vuokrata erityisille organisaatioille (esimerkiksi catering-alalla työskenteleville), sinun on huolehdittava lisälupien ja päätelmien hankkimisesta joistakin palveluista.
4. Alkudokumentaation valmistumisen jälkeen on tarpeen suorittaa kunnostus ja korjaus: asuinkiinteistöjen tapauksessa on tärkeää ostaa tietty huonekalu- ja kodinkonesarja, koska asunnot, joissa voidaan asua heti asumisen jälkeen, voidaan hankkia. tarjotaan korkeammalla hinnalla. Liikekiinteistöjen osalta on tärkeää keskittyä vapaan tilan lisäämiseen ja mahdollisuuteen myöhempään kunnostukseen asiakkaan tarpeiden mukaan.

Venäjän käytännössä monet ihmiset vuokraavat asuinkiinteistöjä ilman sopimusta - tämän avulla voit päästä eroon 13 prosentin tuloverosta ja lyhentää takaisinmaksuaikaa. Tähän liittyy kuitenkin tiettyjä riskejä – erityisesti sellaisia, jotka liittyvät asiakkaiden epäluotettavuuteen. Sen vuoksi sekä ei-asunto- että asuinkiinteistöjen tapauksessa on tarpeen virallistaa suhde vuokralaiseen.

Mistä etsiä asiakkaita?

Asiakkaiden löytäminen tavallisten mainosvaihtoehtojen avulla (mainosten lähettäminen ruuhkaisiin paikkoihin tai painetussa mediassa) ei ole tehokasta vuokraustoiminnassa. Mainonta voidaan suorittaa sosiaalisten verkostojen kautta (tämä pätee erityisesti asuinkiinteistöjen vuokraamiseen) - tässä "suusta suuhun" -vaikutus toimii.

Lisäksi sijoittelu temaattisille sivustoille ja foorumeille sopii. Liiketiloihin, erityisesti kauppakeskuksissa sijaitseviin tiloihin, on mahdollista laittaa vuokralle ilmoitus, jossa on omistajan puhelinnumero. Tämä laajentaa potentiaalisten asiakkaiden piiriä kaikille kauppakeskuksen vierailijoille.

Lopuksi on olemassa kaksi tehokkaampaa tapaa löytää asiakkaita - ylläpitää teemakohtaista sivustoa tai blogia, jossa on huomaamaton mainonta palveluista vuokranantajana, sekä esitteiden ja käyntikorttien jakaminen.

Tarpeelliset kulut

Jos yrittäjä aikoo harjoittaa tällaista liiketoimintaa, hänen on ymmärrettävä, että se on sisällytettävä tärkeimpiin kustannuseriin saneerauskustannukset: tässä tapauksessa asiakkaat ovat valmiita tekemään vuokrasopimuksia paljon korkeammalla hinnalla (ero voi olla jopa puolitoistakertainen). Tämä johtuu siitä, että kunnostamisen jälkeen käyttöpinta-alan prosenttiosuus useimmiten kasvaa, lisäksi tilaa voidaan muuttaa omiin tarpeisiisi sopivaksi.

Kustannusten joukossa on myös tarpeen korostaa:

• Rakennus- tai tilojen hankintakustannukset.
• Kiinteistön markkinahinnan arvioivan asiantuntijan palveluiden kustannukset.
• Tilojen ylläpidosta ja turvallisuudesta aiheutuvat kulut.
• Kustannukset sähköstä, vesihuollosta jne.

Vedenalaisia ​​kiviä

Yksi sudenkuoppista on määrittää optimaalinen rahasijoitus. Usein kokemattomat yrittäjät arvioivat väärin tietyn tilan arvon ja sijoittavat siten epälikvideihin esineisiin ja menettävät suuren summan rahaa.

Lisäksi on tärkeää kiinnittää huomiota liiketoiminnan lainmukaisuuteen, lainsäädännön muutoksiin ja paperityöprosessiin (ensisijaisesti liikekiinteistöjen osalta).

Huomaathan, että vuokrausalan verolainsäädäntö muuttuu jatkuvasti.

Kustannuksia ja takaisinmaksutasoa laskettaessa on tarpeen määrittää useita kehitysvaihtoehtoja - optimistisia, realistisimpia ja pessimistisiä, jotta voidaan määrittää kohteen likimääräinen takaisinmaksuaika sekä se, kuinka hajauttaa riskit. On välttämätöntä, että sinulla on muita tulonlähteitä, jotta voit vakuuttaa itsesi rahapulaa vastaan.

Tämän alueen plussat ja miinukset

Tällaisella yrityksellä, kuten muillakin, on useita etuja ja haittoja, jotka johtuvat sen ominaisuuksista. Miinuksista voidaan erottaa tärkein - vuokralaisen etsiminen voi kestää useita kuukausia (tämä koskee ensisijaisesti teollisuustiloja ja liikekiinteistöjä läpäisemättömissä paikoissa). Tämän seurauksena korkeakaan vuokrahinta ei pysty kompensoimaan taloudellisia kustannuksia, joita vuokranantaja joutuu maksamaan koko seisokkiajan.

Puutteista tulee myös korostaa:

• riittävän pitkä takaisinmaksuaika;
• ei kovin korkea kannattavuustaso;
• korkeat käynnistyskustannukset.

Tässä tilanteessa ainoa järkevä ulospääsy on likvidin omaisuuden hankinta (jolle on aina tietty kysyntä). Tätä varten on tärkeää tuntea hyvin tämä alue tai ottaa yhteyttä asiantuntijan palveluihin.

Liiketoimintaetuja ovat:

• pitkäaikaiset sopimukset yhden vuoden tai pidemmäksi ajaksi;
• vakaa voittotaso;
• vuokranantaja saa tuloja jatkuvasti;
• passiivisuus voiton tuottamisessa (vuokranantajan ei tarvitse kuluttaa ponnisteluja allekirjoitettuaan sopimuksen vuokralaisen kanssa);
• mahdollisuus perustaa yritys ilman rekisteröitymistä oikeushenkilöksi.

Vuokra-ala on siis varsin houkutteleva alue ansaita rahaa. On kuitenkin parasta yhdistää se muihin tulonlähteisiin, jotta voit vakuuttaa itsesi mahdollisia riskejä vastaan.

Haaveiletko rahan ansaitsemisesta kiinteistöalalla? Haluatko tietää kuinka vuokrata liikekiinteistöjä, mitä etsiä sitä ostaessa ja mistä etsiä vuokralaisia? "M16-Real Estate" varustaa kaikki potentiaaliset liikemiehet tällä alueella ja kertoo, mitä tarvitaan vakaan ja korkean tulon saamiseksi.

Lopuksi mukava bonus: lupaavimmat kaupalliset kohteet edelleen vuokralle tai jälleenmyyntiin.

Liikekiinteistöt: mistä aloittaa?

Aluksi suosittelemme, että päätät vielä kerran lopullisesta kiinteistön valinnasta: oletko varma, että haluat asioida liiketilojen kanssa? Kysymykseen, mikä on kannattavampaa vuokrata - asunto vai liikekiinteistö - vastaus on yksiselitteinen. Liikekohteet maksavat itsensä takaisin useita kertoja nopeammin kuin asuintilat, eli hyöty on paljon suurempi. Lisäksi liiketilojen vuokrataso on tasaisessa nousussa (esimerkiksi tammi-heinäkuu 2017 jaksolla oli 10 % nousua).

Muista kuitenkin, että joudut käyttämään paljon enemmän vaivaa. Varmista ensin, että alkupääomasi riittää vuokrattavan kohteen ostamiseen tulevaisuudessa. Ei ole mikään salaisuus, että kaupallisen kiinteistön ostamiseksi sinulla on oltava paljon merkittävämpi taloudellinen tilanne kuin asunnon ostaminen, mukaan lukien monihuoneinen asunto.

Samanaikaisesti muista, että myös muita tiloja tarkastellaan oikeudellisesti eri tavalla: veroprosentti on tässä tapauksessa useita kertoja korkeampi, rekisteröintimekanismi on myös hieman erilainen.

Lisäksi menestyäksesi liiketoiminnassa liiketiloissa sinun on navigoitava mahdollisen vuokralaisen toiminnan erityispiirteissä, ymmärrettävä hänen tarpeensa ja mahdollisuudet. Tämä tarkoittaa, että sinulta vaaditaan enemmän kuin yksinkertaiselta asunnonvuokralta.

Punnitse kaikki uudelleen ennen kuin siirryt huoneen valintaan. Jos ainakin yksi kohdista on epäselvä, on parempi olla ottamatta riskejä ja harkita asunnon vuokraa. Muista, että epäonnistuessa tappiot voivat olla valtavia.

Tehdään yhteenveto, mitä tarvitset liikekiinteistön ostamiseen: aloituspääoma, hyvä markkinoiden tuntemus ja suuntautuminen alueelle, jonka kanssa aiot tehdä yhteistyötä.

Kuinka valita oikea liikekiinteistö myöhempää vuokrausta varten?

Kuten olemme jo todenneet, ensimmäinen asia on päättää, millaisen vuokralaisen luot.

Määritä itsellesi tulevan vastapuolisi mahdolliset parametrit: onko kyseessä pienyrittäjä vai suuren verkoston haara? Kauanko se on ollut markkinoilla vai onko se vasta tulossa? Onko kyseessä tuotanto vai myyntipiste? Mikä on kilpailu tällä alueella, mikä sijainti on sille menestynein, mitä kapasiteettia tarvitaan täysimittaiseen liiketoimintaan jne.

Sanalla sanoen, keskity tiettyyn vuokralaiseen, niin et vain valitse helposti sopivimmat tilat, vaan voit myös helposti löytää ihmisiä, jotka haluavat hoitaa liiketoimintaansa kanssasi tulevaisuudessa.

Tekemäsi valinnan perusteella ymmärrät, mitä kohdetta sinun kannattaa etsiä: varastoa, toimistoa vai liiketilaa nykyaikaisessa katukaupassa.

Win-win-vaihtoehdot ja pakolliset vaatimukset

Huomaamme heti, että kysynnän kannalta turvallisin vaihtoehto on huone, jolla on jo vakituinen vuokralainen. Tässä tapauksessa voit ansaita voittoa ensimmäisestä tilojen omistamiskuukaudesta etkä menetä arvokasta aikaa etsimiseen.

Usko, että vuokralainen (edellyttäen, että hänellä on jo vakiintunut ja kannattava yritys) on kiinnostunut asumaan tiloissasi. Suotuisissa olosuhteissa voit jopa nostaa vuokraasi.

Toinen tällaisen ratkaisun etu on se, että tilat, joissa on vakituinen vuokralainen, on todennäköisesti jo "kampattu" kaikkien valvontaviranomaisten eli saniteetti- ja palokunnan vaatimusten mukaisesti.

Sinun tulee kiinnittää erityistä huomiota viimeiseen tosiasiaan, koska jos sääntöjä rikotaan, joudut käyttämään paljon rahaa nykyisen tilanteen korjaamiseksi.

Valikoima sijainnin suhteen

Jos aiot työskennellä ruokakaupan omistajan kanssa, tiheästi asuttu asuinalue on paras valintapaikka. Tällaisessa paikassa on vilkasta liikennettä, lisäksi lähikaupat ovat aina kysyttyjä asukkaiden keskuudessa, mikä tarkoittaa, että tällainen kohde on erityisen houkutteleva yrittäjän näkökulmasta.

Suunnitteletko yhteistyötä suuremman vuokralaisen kanssa? Harkitse vaihtoehtoa muotiputiikin kanssa. Ilmeisesti tällaiselle yritykselle edellytyksenä on myös sijainti ohimenevässä paikassa, mutta yleisön tulee olla erilainen. Keskity tällaiseen ostajaan, jos olet valmis tarjoamaan hänelle suuren toimitilan ensimmäisellä rivillä kaupungin historiallisessa tai liikekeskuksessa.

Kun potentiaalisena vuokralaisena nähdään vain tuotanto, niin sijainniltaan paras ratkaisu olisi makuualueen tai esikaupunkialueen teollisuusalue.

Toinen yleinen vaihtoehto on catering. Jos emme puhu gourmet-ravintolasta (ja tässä tapauksessa tilojen tulisi sijaita keskustassa ja niillä on hyvät näköalat), kannattaa keskittyä paikkoihin lähellä liikekeskuksia tai oppilaitoksia.

Keskity voittoon ja kysyntään

Näyttää siltä, ​​​​että kaikki on ilmeistä täällä ja on myös sidottu tilojen sijaintiin: keskustassa olevat kohteet maksavat enemmän ja "makuuhuoneissa" tai maaseudulla - halvempia.

Tällä on tietysti oma totuutensa. Vuokrausyrityksesi menestys riippuu kuitenkin muustakin kuin vain vuokrahinnastasi.

Joten älä unohda esimerkiksi, että kaupungin reuna-alueella sijaitsevaan pieneen tilaan löytyy vuokralainen monta kertaa nopeammin kuin suurelle alueelle aivan keskustassa. Tämä näkyy erityisesti kriisiaikoina.

Lisäksi todennäköisyys, että makuupussissa olevalle päivittäistavaramyymälälle on suuri kysyntä, on suurempi kuin muotiliikkeen. Tämä tarkoittaa, että yrittäjä viipyy tiloissasi pitkään, kun taas kalliimpien kiinteistöjen vuokralaiset voivat lähteä useammin ja päinvastoin tulla harvemmin.

Toisin sanoen, kiinnitä huomiota siihen, mitä kysyntää tilat käyttävät. On parempi olla pienemmät mutta vakaat tulot kuin suuret mutta epäsäännölliset tulot.

Mistä löytää vuokralaisen?

Nopeaa ja tehokasta hakua varten sinun on käytettävä käytettävissäsi olevia viestintäkanavia mahdollisimman paljon. Aloita Internetistä: online-kokoojat, ilmoitustaulut, foorumit, sosiaaliset verkostot, kontekstuaalinen mainonta - valinnanvaraa on paljon. Vaikka, kuten olemme jo sanoneet, sinun tulee valita niin paljon kuin mahdollista, ja jos budjettisi on riittävä, älä rajoita itseäsi yhteen lähteeseen.

Yhteistyö kiinteistönvälittäjän kanssa olisi hyvä tehdä. Ensinnäkin kiinteistönvälittäjillä on omat kanavansa vuokralaisten löytämiseen. Toiseksi, vaikka olisit valmistautunut etukäteen, asiantuntijoilla on silti enemmän kokemusta ja ymmärrystä siitä, mitkä ovat tilojesi vahvuudet ja heikkoudet, sekä yrittäjien keskuudessa, millä alueella on parempi mainostaa tätä kohdetta. Myös kiinteistönvälittäjät auttavat sinua asettamaan vuokralle oikean hintalapun: toisaalta, jotta et myy liian halvalla etkä menetä rahaa, toisaalta liioiteltu vuokrahinta pelottaa potentiaaliset vuokralaiset, ja istut "odotushuoneessa" pitkään.

Yhteistyöllä kiinteistövälitystoimistojen kanssa on muitakin etuja, kuten esimerkiksi laajemmat mainosmahdollisuudet. Mukava bonus on, että kiinteistönvälittäjät huolehtivat kaikesta kaupan tekemiseen liittyvästä vaivasta: tarvittavan dokumentaation kokoamisesta, auttamisesta neuvotteluissa työnantajan kanssa jne.

Vuokralaisten ominaisuudet

Ilmoitus on siis toiminut ja toimitilojesi kynnyksellä on jo ilmaantunut useita potentiaalisia yrittäjiä, jotka ovat valmiita ”rekisteröimään” aivonsa liikealueellesi. Ja sitten herää toinen vaikea kysymys: kenet valita?

Kummallista kyllä, verkkoyhtiöt eivät harvoja poikkeuksia lukuun ottamatta ole myöskään halutuimpia työnantajia. Yritykset painostavat auktoriteettiaan ja vakautta (jälkimmäinen ei ole läheskään aina totta), minkä seurauksena ne tarvitsevat erityiskohtelua. "Verkostotyöntekijät" vaativat suurimmaksi osaksi vuokran alentamista, ja yhteistyön viralliseksi virallistamiseksi he käyttävät vain sopimustaan, joka tietysti suojaa heidän oikeuksiaan enemmän, kun taas sinulta viedään mahdollisuus muuttaa nopeasti vuokralle tai korottaa hintaa markkinahinnan mukaisesti.

Lisäksi suurten yritysten työnantajien tapauksessa kaikissa kiistanalaisissa kysymyksissä on otettava suoraan yhteyttä tiloissa työskentelevään henkilöstöön. Ja tämä henkilökunta on usein epäpätevä henkilö.

Kuitenkin todella hyvän vuokrakohteen vuoksi jotkut "verkkotyöntekijät" ovat valmiita tekemään myönnytyksiä ja voivat jopa tarjota korkeampaa maksua.

On parasta keskittyä niihin yrittäjiin, joilla on jo yksi vakiintunut yritys ja jotka ovat parhaillaan avaamassa toista pistettä. Tällaiset yrittäjät ovat luotettavimpia, perusteellisimpia ja vastuullisimpia työnantajia.

Huippukaupan kohteet sijoitustarkoituksiin

Liikekiinteistöosaston johtajat ovat valinneet sinulle parhaat sijoituskohteet ostettaviksi. Esitellyt kohteet ovat houkuttelevimpia vuokralaisten suosion ja kannattavuuden kannalta.

Rakennus 284,5 m2 Voskresenskajan penkereellä

Erillinen yksikerroksinen liikerakennus kaupungin sydämessä! Siellä on kaksi uloskäyntiä - Voskresenskaja-penkereelle ja Shpalernaya-kadulle. Tämän kohteen tärkein etu on luotettava vuokralainen, joka on vuokrannut huonetta pitkään eikä aio muuttaa pois. Tällä hetkellä sopimus on tehty 483,6 tuhatta ruplaa kuukaudessa!

Kaikki viestintä on kytketty, virtalähde on 30 kW ja mahdollisuus lisätä tehoa. Käyttömaksut maksaa vuokralainen.

Toinen bonus - yhdessä rakennuksen kanssa voit ostaa tontin. Naapurustossa on myös muita tiloja, jotka ovat myös myynnissä. Esimiehiltämme kysyy lisätietoja.

Ainutlaatuinen tarjous: tilojen takaisinmaksuaika on vain 6,5 vuotta (keskimääräisellä takaisinmaksuajalla 10-12 vuotta)! Kohde sijaitsee uudessa LCD "Karatissa" yhdellä Kingiseppin pääkaduista. Jo isot vuokralaiset ovat kiinnostuneita tiloista - Okei, Pyaterochka, Lenta jne.

Johtajamme arvioivat kohteen kuukausittaisen voiton tasolle 561,6 tuhatta ruplaa. Tilojen edut: näyttöikkunat kaupungin pääkadulle, iso parkkipaikka kiinteistön edessä, katot - 4,5 m, 5 erillistä uloskäyntiä, suuri teho.

Tilat 535 m2 Korpusnaja kadulla

Kohde sijaitsee uudessa luksuskompleksissa Lumiere kaupungin historiallisessa keskustassa (Petrogradskyn alueella). Tämä takaa jo korkean liikenteen ja maksukykyisen yleisön. Alle 5 minuutin kävelymatkan päässä Chkalovskajan metroasemalta.

Huoneessa on panoraamaikkunat. Kaikki kommunikaatiot hoidetaan, virransyöttökapasiteetti on 62 kW. Kuukausittainen voitto kohteen vuokraamisesta on noin 650 tuhatta ruplaa.

Kiinteistöjen vuokraus on erittäin kannattavaa liiketoimintaa, jos suhtaudut menettelyyn mahdollisimman vastuullisesti. Pysyvä passiivinen tulo on aina mukavaa, mutta entä jos idea liikekiinteistön vuokraamisesta syntyisi? Tämä vaatii hieman erilaista lähestymistapaa, koska asunnon ja suuren toimiston vuokraamisen välillä on suuri ero.

Vaiheittainen ohje

Kohteen vuokrausprosessi on jaettu seuraaviin vaiheisiin:

1. Vuokra-arvon määrittäminen.

Ensimmäinen askel on tarkastella ja arvioida suurin määrä saatavilla olevia tarjouksia markkinoilla. Mitä suurempi otos, sitä parempi tulos (tarkempi indikaattori liiketilojen keskimääräisistä vuokrakustannuksista).

Analyysin aikana voit käyttää suosittuja sivustoja, kuten Avito tai CYAN. Tietoa löytyy myös erilaisista painetuista julkaisuista. Jos ei halua osallistua muiden tarjousten tutkimiseen henkilökohtaisesti, olisi järkevää palkata kiinteistönvälittäjä tai välittäjä.

Tällaisten palveluiden hintaa tuskin voi kutsua korkeaksi, ja on täysin mahdollista säästää kunnollinen osuus hermosoluista ja ajasta.

Liikekiinteistön vuokrakustannusten tulee sopia omistajan lisäksi myös potentiaalisille asiakkaille. Tarkoituksella korkea korko ei todennäköisesti onnistu, mutta seuraavat tekijät voivat vaikuttaa hintalapun muodostumiseen:

• rakennuksen/tilojen sijainti;
• infrastruktuuri (kahviloiden saatavuus välittömässä läheisyydessä, ilmainen pysäköinti, rakennuksen turvallisuus);
• rakennusluokka;
• korjauksen laatu ja taso;
• asettelutoiminnot;
• viestinnän eri ominaisuudet (keskeytyksetön virtalähde, Internet, kylpyhuoneiden saatavuus jne.);
• muita bonuksia, jotka voivat mahdollisesti parantaa vuokralaisten tuottavuutta (Wi-Fi-reititin, kahvinkeitin, mukavat huonekalut).

Kun olet analysoinut markkinoiden hinnat, voit ottaa yhteyttä muihin vuokranantajiin ja yrittää nollata kustannukset. Usein tarjouksissa ilmoitettu hinta on suuntaa-antava ja likimääräinen. Neuvotteluissa saavutettava kustannusindikaattori riittää selvittämään vastaavien ehdotusten keskimääräisen vuokrahinnan. 5-10 puhelua riittää saamaan vertailutiedot vuokrahinnasta.

Liikekiinteistön vuokranantajalle tärkeintä on löytää oikea asiakas. Voit tehdä sen itse tai voit palkata kiinteistönvälittäjän. Molemmissa tilanteissa on hyvät ja huonot puolensa, joten valinnan tekeminen on jokaisen henkilökohtainen asia.

Kun etsit vuokralaista itsenäisesti, vakavana etuna on oma tietokanta. Sen puuttuminen ei kuitenkaan aiheuta suuria ongelmia, mutta sinun on käytettävä enemmän vaivaa.

Hyvä tapa löytää oikea asiakas on luoda sivusto kaupallisella tarjouksella. On parempi mainostaa tällaista sivustoa kontekstuaalisen mainonnan avulla painottaen keskeisiä yleisöjä. Tällaisen mainonnan ansiosta voit helposti löytää kiinnostuneen yleisön ja välttää korkeita palkkioita virastoille.

Tämä on tarkoituksenmukaisinta, kun vuokrataan vaikuttava pinta-ala omaavia tiloja. Tällaisia ​​tarjouksia hakevat asiakkaat, jotka luottavat suunnitellun toiminnan korkeaan kannattavuuteen ja ennen kaikkea he luottavat sivustoihin.

Jos henkilö haluaa ostaa erittäin kalliin auton, etsiikö hän sitä epäilyttävistä lähteistä vai pitääkö hän mieluummin virallista verkkosivustoa? Joten liikekiinteistön vuokralainen on samaa mieltä.

Täysin eri asia on pienet vuokrattavat tilat. Täällä ei ole mitään järkeä luoda verkkosivustoa, ja ilmaiset online-ilmoitukset (jopa pienet) ovat täydellisiä.

1. Kiinteistönvälittäjäpalvelut.

Jos et halua itse osallistua kiinnostuneiden osapuolten etsintään, on mahdollisuus palkata kiinteistönvälittäjä. Tämä henkilö löytää itsenäisesti oikeat vuokralaiset, ottaa yhteyttä ja tekee jopa itsenäisesti tarvittavan vuokrasopimuksen.

Toisaalta oikeiden ihmisten löytäminen on herkkä ja melko monimutkainen/aikaa vievä tehtävä. Kaikki kiinteistönvälittäjät eivät suostu tähän, ja vakavien toimistojen mestarit vaativat rahasumman, joka on 50 % 1 kuukauden vuokrahinnasta. Ja joskus jopa enemmän.

Mutta silti, vastaavalla menetelmällä vuokralaisten löytämiseksi, omistaja vapauttaa itsensä merkittävistä vaikeuksista. Tämän seurauksena asia jää vain sopimuksen valmisteluun ja kaiken tarvittavan dokumentaation valmisteluun.

Kiinteistönvälittäjän palveluista maksetaan vasta vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen. Jos kiinteistönvälittäjä tai toimisto vaatii sinua suorittamaan ennakkomaksun tai maksamaan summan aikaisemmin, he voivat olla huijareita.

1. Vaaditut asiakirjat.

Kun vuokralainen on löydetty ja kaikki keskeiset asiat ovat molemmilta osapuolilta tyytyväisiä, voit siirtyä sopimuksen toimeenpanoon. Liikekiinteistön vuokrasopimuksen tulee sisältää seuraavat asiat:

• täydelliset tiedot jokaisesta osapuolesta;
• vuokrakohteen tarkka osoite;
• yleishyödyllisten palvelujen määrä ja maksaja;
• kuukausittainen vuokra;
• päivämäärä, jolloin kohde vuokrataan;
• kunkin osapuolen tarpeelliset toimet ylivoimaisen esteen sattuessa;
• kuvaus korjauksen laadusta ja sijoitetuista kalusteista;
• tärkeimmät ehdot, joilla voit irtisanoa vuokrasopimuksen.

Jos tarvittavat tiedot tai kokemus puuttuu, on viisaampaa ottaa pätevä asianajaja mukaan sopimuksentekomenettelyyn.

Sopimus ei ole ainoa asia, jota kiinteistöjä vuokrattaessa tarvitaan. Mukana tulee olla myös:

• Venäjän federaation kansalaisen passi;
• todistus omistusoikeudesta;
• pohjapiirros.

Kun kaikki asiakirjat ovat käsillä ja osapuolet ovat tehneet sopimuksen onnistuneesti, ei ole enää muuta kuin saada tuotot ja seurata maksujen tiheyttä.

Liikekiinteistöjä ovat toimistorakennukset, teollisuustilat, urheilutilat, kaupat, autotallit, varastot ja jopa hotellit.

Voit nopeuttaa liikekiinteistön toimitusta alentamalla vuokraa. Kun otetaan huomioon tilojen jatkuvat ylläpitokustannukset, on oikeampaa vuokrata kiinteistö keskimäärin tai jopa alhaisella hinnalla kuin asettaa korkea hinta, mutta koko vuodeksi.

Tällaisten tilojen hintaan vaikuttaa myös:

• pysäköinti;
• ateriapisteet (samassa rakennuksessa tai välittömässä läheisyydessä);
• infrastruktuuri;
• vilkas liikenne jne.

Tällaisissa olosuhteissa vuokra voi olla huomattavasti markkinoiden keskiarvoa korkeampi. Ja tietysti sille tulee asiakas.

Myös avoimuus tulevien asiakkaiden toiveille on merkittävä rooli liikekiinteistöjen toimituksessa:

1. Apua suunnitteluun.

Tuleva vuokralainen saattaa tarvita apua tai neuvoja työpaikan suunnittelussa. Olisi viisasta valmistautua etukäteen ja tarjota useita valmiita vaihtoehtoja heti, ja tärkeimmät muutokset jäävät asiakkaalle, jotka hän haluaa tehdä.

On paljon helpompaa muuttaa sitä, mitä sinulla on, kuin luoda jotain tyhjästä. Tällaista asennetta vuokralaista kohtaan arvostetaan epäilemättä.

1. Keskustelua yksityiskohdista.

Huoneen seinien väri, puhelinverkkoon tai Internetiin yhteyksien enimmäismäärä sekä keskustelu kaikista muista ominaisuuksista auttavat saamaan vuokralaisen suosion ja suostuttelemaan hänet vuokraamaan juuri tämän kiinteistön.

Tämä on pieni psykologinen temppu: mitä enemmän henkilö menee yksityiskohtiin, sitä suurempi on mahdollisuus, että tällainen keskustelu tallentuu hänen muistiinsa. Joten hän keskittyy ensisijaisesti, punnitsee plussat ja miinukset jne.

Kuitenkin, jos koko vuokrausprosessi perustuu tällaisiin temppuihin, on suuri riski maineen menettämisestä. Jos vuokrasopimuksen laatu on merkittävä vain sanoin, tämä voi uhata erittäin vakavia seurauksia.

1. Lomat.

Jos vuokralle osoitetussa liiketilassa ei ole viimeistelyä, voit tarjota vuokralaiselle maksulomaa. Eli hän tekee korjaukset omalla kustannuksellaan, mutta kun korjaajat tekevät työtään, asiakas ei maksa tiloista vuokraa.

Tämä on melko merkittävä plussa vuokralaiselle, joka on selvästi päättänyt vuokrata asunnon:

• jos ei ole ylimääräisiä varoja vuokran ja korjausten maksamiseen samanaikaisesti, tämä toiminta aiheuttaa erittäin positiivisia tunteita ja lisää vuokranantajan mainetta;
• myös remontointilomat auttavat vakuuttamaan epäilevän vuokralaisen ostamaan juuri tämän kiinteistön/tilojen.

Yleensä voit vapauttaa asiakkaan tilapäisesti vuokranmaksusta erilaisissa tilanteissa. Pääasia on, että molemmille osapuolille ei aiheudu vakavia taloudellisia menetyksiä. Nämä ovat liiketoiminnan peruspiirteitä, ja liikekiinteistöjen vuokralaiset (sekä vuokranantajat) tietävät tämän hyvin.

Siksi tällaiset toimet ovat yleisiä, vaikka niiden käyttö ei ole pakollista. Varsinkin jos liikekiinteistön toimitus ei ole kiireellinen.

1. Vuokranantajan luotettavuus.

Tämä on erittäin tärkeä seikka, joka ilmenee selkeimmin omistajan asiakirjojen laatimisessa vuokralaiselle. Mitä enemmän takuita asiakas saa, sitä suurempi on mahdollisuus vuokrata tilat onnistuneesti.

Tositeasiakirjojen runsaus, temppujen puuttuminen sopimuksen allekirjoittamisen aikana ja hyvä maine ovat avain onnistuneeseen liikekiinteistön vuokraukseen. Syy on yksinkertainen:

• vuokrattaessa asuntoa tavalliset kansalaiset käsittelevät asiaa usein;
• ja jos tiloja on tarkoitus käyttää kaupallisiin tarkoituksiin ja ansaita vakavasti rahaa tästä liiketoiminnasta, vuokralaisen jokaisen asiakirjan tutkiminen on mahdollisimman tarkkaa.

Riskit ja muut vaikeudet

Ei vain vuokralainen, vaan myös vuokranantaja. Yleisimmät konfliktien syyt ovat:

• osapuolten oikeudellisten velvoitteiden riittämätön määrittely vuokratun omaisuuden suhteen;
• kuukausimaksujen ja muiden maksujen viivästykset;
• vuokratun omaisuuden väärinkäyttö;
• vuokranantajan omistaman omaisuuden vahingoittuminen/menetys;
• verotusta koskevat kiistat (Venäjän federaation verolain 146 artiklan mukaan arvonlisäveron maksuvelvollisuus on annettu vain vuokralleantajalle, ja vuokralleottaja voi vähentää veron määrän, jos asiaankuuluva asiakirja on saatavilla).

Kaikki nämä ristiriitatilanteet riippuvat suoraan tehdystä sopimuksesta. Jokainen kohta tulee kuvata mahdollisimman tarkasti, koska tämä minimoi riskit molemmille osapuolille kerralla. Sopimuksen tekemiseen on tärkeää suhtautua vastuullisesti tällaisten tilanteiden välttämiseksi.

Liikekiinteistön vuokraaminen ei eroa paljon, mutta siinä on useita keskeisiä ominaisuuksia. Tärkeintä on sopimuksen tekeminen. Joka tilanteessa osapuolet luottavat vain siihen, joten sopimusta tehdessäsi sinun on keskityttävä tähän asiakirjaan.

Yritys "NDV-Nedvizhimost" ilmoitti äskettäin, että tiloja vuokrattaessa investoinnit toimistoihin maksavat itsensä takaisin 3 kertaa nopeammin kuin asuntoihin. Kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat olivat yleisesti samaa mieltä siitä, että toimistot maksavat itsensä takaisin nopeammin, mutta he huomasivat, että ero takaisinmaksukyvyssä ei ole niin suuri, ja mainitsi myös useita sudenkuoppia, jotka vaikeuttavat liikekiinteistöihin sijoittamista. SANOI JA TARKASTI

SAID

Yritys "NDV-Real Estate":

. tiloja vuokrattaessa investoinnit toimistoihin maksavat itsensä takaisin 3 kertaa nopeammin kuin asuntoihin;

Asunnon perinnön tai lahjaksi saaneiden on edullista ansaita rahaa vuokraamalla asuntoa, mutta jos puhumme sijoitusostosta, on parempi unohtaa asuinkiinteistöt. Asuntosijoitukset maksavat itsensä takaisin useiden vuosien ajan. Toinen asia on toimistotila.

Selvyyden vuoksi yrityksen asiantuntijat ovat antaneet seuraavat laskelmat:

Tavallisen "odnushkan" vakiohinta asuinalueella (toissijaisilla kiinteistömarkkinoilla) on 5,5 - 6 miljoonaa ruplaa, ja sopiva vuokra on noin 27 tuhatta ruplaa. Siten asunnon takaisinmaksuaika voi venyä 19 vuodeksi.

Evgenia Borzova, NDV-Nedvizhimostin liikekiinteistöosaston johtaja, antoi useita havainnollistavia esimerkkejä toimistotiloista. Esimerkiksi toimisto Dorohoffin yrityspuistossa, jonka pinta-ala on 65 neliömetriä. m ja kustannukset 7,35 miljoonaa ruplaa, kun otetaan huomioon vuokrahinnan indeksointi, maksavat kokonaan pois 6,5 vuodessa (nykyinen vuokra: 13,5 tuhatta ruplaa. m² / vuosi). Ja jos ostat toimiston Atmosfera-yrityspuistosta (Mendeleevskaya-metroasema), jonka pinta-ala on 119,8 neliömetriä, hintaan 285,5 miljoonaa ruplaa, sijoitukset on mahdollista "takaista" 7,5 vuodessa (vuokralla 24 tuhatta RUB neliömetriä / vuosi, mukaan lukien indeksointi). Sama määrä - 7,5 vuotta - maksaa kalliimman kiinteistön: esimerkiksi 50 miljoonan ruplan liiketila ja 80 neliömetrin pinta-ala. m, joka sijaitsee lähellä Novokosinon metroasemaa.

Yllä olevien laskelmien perusteella käy ilmi, että liikekiinteistön ostaminen on vuokra-alalle 3 kertaa kannattavampaa kuin asumisen. Katsotaan mitä muut markkinatoimijat sanovat siitä.

TARKISTETTU

Toimistot todella maksavat itsensä nopeammin kuin asunnot, mutta ero ei silti ole 3-kertainen, vaan 1,5-2-kertainen.

DNA Realty Managing Partner Anton Belykh Ja Stanislav Titorenko, Delta Estaten vuokrausosaston johtaja Toimistoinvestoinnin uskotaan kannattavan kuitenkin ei 3 kertaa, vaan 1,5 - 2 kertaa nopeammin.

"Tosiasia on, että asunnoilla takaisinmaksuaikaa voidaan lyhentää merkittävästi myymällä varhaisessa rakentamisvaiheessa ostettu uusi rakennus heti talon käyttöönoton jälkeen (pääsääntöisesti se on 2-3 vuotta tuotolla 20 -30% vuodessa), - selitti Anton Belykh. – Tilanne on monimutkaisempi liiketilojen kohdalla, sillä niiden kysyntä on rajallista, joten myynti saattaa kestää kauemmin, ellei tietysti puhuta erityisen likvideistä paikoista ja alueista. Mutta tämä on, jos tarkastellaan rakentamisen investointisykliä. Mitä tulee vuokra-alaan, niin täällä liike- ja toimistotilojen takaisinmaksuaika on selvästi korkeampi.”

Kannattavampaa kuin toimistot

"Esimerkiksi kahden huoneen takaisinmaksuaika on noin 14-16 vuotta, hyvällä paikalla sijaitsevalla liiketilalla - 6-7 vuotta ja toimistotilalla - 8-9 vuotta", Anton Belykh tarkensi. Olen samaa mieltä tästä ja Miel-Kiinteistöjen kehitysjohtaja Elena Mishina, lisäten, että vähittäiskaupan kiinteistöjen tulisi keskittyä katukauppaan. "Jos vuokra-asunto tuo keskimäärin 4-5% vuodessa ja maksaa itsensä takaisin 18 vuodessa, niin nestemäiset katukaupan kohteet antavat 10% vuodessa takaisinmaksuajalla 9-11 vuotta."

Asuinalueiden toimistot eivät maksa nopeammin kuin samoilla alueilla asuminen

Konsultointi- ja analytiikkaosaston johtaja, Azbuka Zhilya Artem Rzhavsky vahvisti myös, että Moskovan keskustassa sijaitseviin liikekiinteistöihin tehtyjen investointien takaisinmaksuaika on lyhyempi kuin asuinkiinteistöissä. Hän kuitenkin huomautti joitain poikkeuksia. "Tämä ei ole tyypillistä Moskovan esikaupunkien asuinalueille", asiantuntija selitti. "Takaisinmaksuaika on suunnilleen sama täällä."

Mitinon asuinalueella on liiketila, jonka pinta-ala on noin 38 neliömetriä. m, joka sijaitsee asuinrakennuksen ensimmäisessä kerroksessa, maksaa noin 9,5 miljoonaa ruplaa, vuokra tuo noin 492 tuhatta ruplaa. vuonna. Samaan aikaan saman alueen asunnon hinta samalla alueella on noin 6,8 miljoonaa ruplaa ja vuokra 360 tuhatta ruplaa. vuonna. "Täten Moskovan asuinalueella sijaitsevaan liiketiloihin tai asuntoon tehtyjen investointien takaisinmaksuaika on lähes sama - noin 19 vuotta", asiantuntija selitti ja huomautti, että NDV:n lausunto pätee vain kohteiden osalta pääkaupungin keskeisiä alueita.

Toimistovuokraus on riskialtista bisnestä, kun taas asumisen kanssa kaikki on vakaampaa. Siksi molempien kannattavuus on oikeassa suhteessa

Kyselyssä esitettiin hieman erilainen mielipide. Pioneer Group of Companies -konsernin ensimmäinen varatoimitusjohtaja Alexander Pogodin uskoo, että asuin- ja toimistotilojen kannattavuus on oikeassa suhteessa, sillä toimistotilojen korkeammilla vuokratasoilla asumisen takaisinmaksuaika riippuu vähemmän yleisestä taloudellisesta tilanteesta. "Toistovuokrat ovat herkempiä laskuun talouden taantuman ja toimistokäyttöasteen laskun aikana", asiantuntija selitti. ”Samalla asuntoareenan hinta, jos se laskee, niin vähäisemmässä määrin, ja kysyntätaso pysyy korkeana myös kriisivuosina, lisäksi asuntojen vuokramarkkinat ovat ymmärrettävämpiä yksityissijoittajille. ”

Myös RRG-konsernin hallituksen puheenjohtaja Denis Kolokolnikov lisää: "Tämä on riski alun perin epälikvidin tilan hankinnasta, riski optimaalisen määränpään virheellisestä määrittämisestä ja paperityön vaikeudet", asiantuntija selitti. . - Lisäksi liikekiinteistöjen nykyinen hallinta on paljon vaikeampaa ja vuokralaisten etsintä on pidempi. Lisäksi uusille vuokralaisille ei usein riitä pelkkä kosmeettinen korjaus: he joutuvat esimerkiksi tekemään tiettyjä muutoksia pohjaratkaisuun, mikä lisää myös tilojen ylläpitokustannuksia. Näistä syistä monet yksityiset sijoittajat palkkaavat kiinteistönhoitoyhtiöitä tai ryhtyvät ammattimaisesti kiinteistönhoitoon."

Yritysverokulut ovat korkeammat

SEZAR-konsernin markkinointiosaston päällikkö Elena Karpova muistutti myös, että ei voi sivuuttaa sitä, että asuin- ja toimitilojen korjauskustannukset eivät ole vertailukelpoisia. Toisessa tapauksessa ne ovat suuruusluokkaa pienempiä, mikä mahdollistaa merkittäviä säästöjä. Mutta samalla asunnon vuokraamalla omistajilla on todellinen mahdollisuus kiertää veroja. "Voit määritellä sopimuksessa pienemmän summan", asiantuntija selitti. "Mutta tämä temppu ei toimi toimistoissa, ja vuokranantajat joutuvat silti maksamaan tuloveroa."

Turistiluokka on asumisen kannattavin

Miel-Arendan ensimmäinen apulaisjohtaja Maria Zhukova kiinnitti kuitenkin erityistä huomiota siihen, että mitä enemmän asuntoihin sijoitetaan, sitä alhaisempi on sen vuokratuotto.

”Pitkästä takaisinmaksuajasta ja alhaisesta kannattavuudesta huolimatta asuinkiinteistösijoituksia pidetään luotettavimpana sijoitusmuotona”, Maria Zhukova toteaa. – Vuokra-asuminen pääkaupunkiseudulla tulee olemaan ajankohtaista tulevaisuudessa. Lisäksi turistiluokka on suosituin segmentti, jossa vuokralaiset etsivät vuokra-asuntoa. Tämä viittaa siihen, että tällaisille asunnoille tulee aina olemaan kysyntää ja omistaja saa siitä tuloa aina, kun markkinoita vastaava vuokra on vakiintunut.

PÄÄTELMÄT

Ja tässä päästään tärkeimpään kysymykseen: onko yksityisten sijoittajien kannattavaa ostaa tällaisissa olosuhteissa kaupallisia asuntoja vuokratakseen niitä?

Kyllä, se on kannattavaa, mutta se vaatii paljon enemmän rahaa ja markkinatuntemusta kuin useimpien asuntojen hankinta. Eli itse asiassa nämä ovat eri sijoittajaluokkia - niitä, joilla on varaa sijoittaa liikekiinteistöihin ja jopa pätevästi, ja niitä, joilla on tarpeeksi rahaa toiseen asuntoon, eikä markkinoilla välttämättä ole tietoa ja kokemusta. kaikki.

Mukaan Elena Shevchuk, kaupallisten kiinteistöjen varatoimitusjohtaja GVA Sawyer, pienin mahdollinen investointi muiden kuin asuintilojen ostoon Moskovassa vaihtelee miljoonan dollarin tuntumassa. On myös mahdollisuus löytää huone 300 - 500 tuhannella dollarilla, mutta tämä vaatii paljon aikaa ja vaivaa sekä erinomaista markkinoiden tuntemusta.

Tällaisilla luvuilla ei ole yllättävää, että suurin osa yksityisistä sijoittajista Moskovassa harkitsee edelleen asuntosijoittamista, sillä minimiinvestointi on täällä selvästi pienempi kuin kaupallisella segmentillä. Periaatteessa voit ostaa kunnollisen asunnon 200-250 tuhannella dollarilla ja rakentamisen varhaisessa vaiheessa - jopa halvemmalla. Vaikka asiantuntija uskoo, että asuntojen takaisinmaksukyky tietyillä alueilla voi olla korkeampi kuin liiketilojen, mutta silloin tällaisen asumisen hinta on aluksi korkeampi.

Maria Lukina