Iznajmljivanje poslovnog prostora kao posao. Najam poslovnih nekretnina - sve tajne

Iznajmljivanje poslovnog prostora jednostavan je i, što je najvažnije, isplativ posao. Uz pravi pristup i poznavanje glavnih faza procesa, sklapanje posla neće biti teško.

Najvažnije je odrediti cijenu, pronaći klijenta i ispravno sastaviti ugovor.

Razmotrite sve faze transakcije.

Određivanje troška

Prilikom samostalnog obavljanja transakcije, određivanje cijene najma često nije objektivno.

Svaki vlasnik želi izvući najveću korist.

Ali previsoka cijena može prestrašiti potencijalne stanare, a preniska sumnja. Obično se za procjenu troškova vlasnici obraćaju stručnjacima - prodavaču nekretnina ili procjeniteljici.

Kako samostalno iznajmiti nestambene prostore? To možete učiniti bez pomoći stručnjaka. Da biste sami odredili cijenu, morate proučiti slične ponude konkurenata. To će vam pružiti priliku za razumijevanje opće situacije na tržištu komercijalnih nekretnina i ispravnu procjenu vašeg prostora.

VAŽNO: Zakupnik iznajmljuje poslovni objekt u svrhu ostvarivanja prihoda, stoga je pri procjeni troška važno uzeti u obzir približnu moguću dobit koju može ostvariti.

Na cijenu utječu čimbenici kao što su:

Nakon što uzmete u obzir ove točke i pratite ponude konkurenata, možete objektivno procijeniti svoj objekt.

Pretraživanje klijenata

Zakup poslovnih nekretnina od vlasnika uključuje potragu za potencijalnim najmoprimcima.

Prije toga potrebno je sastaviti komercijalnu ponudu ili najavu.

U njemu se moraju detaljno navesti sve karakteristike nekretnine: površina, etaža, lokacija, infrastruktura, tehničko stanje i opremljenost. Bolje je usmjeriti pozornost u oglasu na zasluge.

Istodobno, važno je naznačiti nedostatke sobe, kako se prilikom gledanja ne biste doveli u neugodan položaj i ne uplašili klijenta.

Pogledajmo pobliže načine za pronalaženje potencijalnih stanara.

1. Traži po poznanicima. Najlakši način da pronađete nekoga tko je zainteresiran za vašu ponudu je da pitate prijatelje i rodbinu. Često se vlasnici nekretnina vrte u poslovnim krugovima, što znači da pojednostavljuje zadatak brzog iznajmljivanja vaše nekretnine.
2. Postavljanje oglasa na specijaliziranim internetskim resursima, na primjer, Avito. Prednost ove metode je što će stotine ili čak tisuće zainteresiranih vidjeti vašu ponudu. Kako biste što prije pronašli najmoprimca, morat ćete napisati dobar detaljan oglas, u kojem ćete opisati sve prednosti i nedostatke prostora.

   Oglas mora biti popraćen nekoliko fotografija.

   Tako će potencijalnom klijentu biti lakše odlučiti isplati li se razmisliti ili ne.

3. Slanje ponude e-mailom. Barovi, restorani, trgovine, saloni i druge organizacije i ustanove često traže prostor za preseljenje ili otvaranje drugog mjesta. E-mail poduzetnika koji bi mogli biti zainteresirani možete saznati na službenim stranicama njihovih tvrtki.

Predstavljanje i potpisivanje dokumenta

Pravilna prezentacija vaše nekretnine ključ je brzog dogovora.

Kada pokazujete prostor, pokušajte ispričati više informacija o njemu, fokusirajući se na prednosti i moguću dobit koju će objekt donijeti klijentu.

Sklapanje ugovora je posljednji, ali najvažniji i odgovorni korak u transakciji. Pravilno sastavljen i izvršen dokument zaštitit će vlasnika od beskrupuloznog najmoprimca. Što bi trebalo biti u njemu:

• osobni podaci najmoprimca i vlasnika;
• adresa, područje i tehničke karakteristike;
• podaci o registraciji;
• rok;
• iznos plaćanja i postupak njegovog prijenosa;

VAŽNO: Prema zakonu, vlasnik nema pravo povećati naknadu više od jednom godišnje. Stoga se u ugovoru mora navesti maksimalni iznos mogućeg povećanja najamnine i razdoblje za koje će najmoprimac na to biti upozoren.

U dokumentu je važno detaljno opisati prava i obveze stranaka te naznačiti prirodu odgovornosti za kršenje svake klauzule. Bilo bi korisno dopuniti sporazum popisom imovine koja se nalazi u objektu. Nakon raskida ugovora, vlasnik će moći dobiti novčanu naknadu ako je najmoprimac oštetio namještaj ili uređaje.

Najbrži načini iznajmljivanja nestambenih prostora

Kako brzo prodati poslovni prostor?

Za one koji ne žele trošiti svoje osobno vrijeme na traženje klijenata, pregovore i izložbe, bolje je kontaktirati agenta za nekretnine.

On će procijeniti nekretninu, utvrditi točnu tržišnu vrijednost, napraviti atraktivne fotografije, napisati kompetentan oglas i pobrinuti se za prezentaciju vaše nekretnine.

Međutim, čak i rad s agentima ima svoje nijanse. Realtori u pravilu rade za proviziju od iznosa najma ili prodaje nekretnine.

Naknada u obliku postotka obično se uzima od podnositelja zahtjeva, a ne od vlasnika.

Međutim, neće svaki podnositelj zahtjeva biti spreman surađivati ​​s agentom koji će morati platiti novac.

Stoga, ako vlasnik hitno treba pronaći najmoprimca, onda može na sebe preuzeti plaćanje provizije. To se često prakticira ako vlasnik ima puno objekata ili želi iznajmiti luksuznu nekretninu.

Novac uplaćen agentu ići će ne samo u njegov džep, već i za potrebne troškove - fotografije, video prezentaciju, oglašavanje itd.

Još jedan brz način za iznajmljivanje nestambene zgrade ili ureda je smanjenje troškova. Pritom ga nije potrebno besplatno iznajmiti, dovoljno je smanjiti plaćanje za 10%. Tada će vaša ponuda biti konkurentna.

Uvjeti najma

Važna je točka trajanja ugovora o zakupu nestambenih prostora. Tri je vrste.

Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, članak 610., stavak 2., ako ugovor ne navodi razdoblje, onda se smatra sklopljenim na neodređeno vrijeme. U tom slučaju, svaka strana ima pravo raskinuti ga u bilo kojem trenutku, upozorivši tri mjeseca prije svoje odluke.

Kratkoročni ugovor sklapa se na razdoblje do jedne godine. Kako obnoviti ugovor o najmu nestambenih prostora? Produženje se događa automatski na neodređeno vrijeme, ako su obje strane zadovoljne svime.

U tom slučaju nije potrebno ponovno sklapanje ugovora. U nekim slučajevima, vlasnik može inzistirati na novom dokumentu za promjenu uvjeta ili plaćanja. To je moguće samo uz suglasnost najmoprimca.

Dugoročni ugovor podliježe registraciji kod Fed-a. Produljenje takvog ugovora o zakupu nestambenih prostora događa se na isti način kao i kratkoročnog - automatski, s istim uvjetima, pravima i obvezama stranaka ili se sklapa novi dokument s izmijenjenim zahtjevima.

Moguć je prijevremeni raskid ugovora o najmu na određeno vrijeme kako na strani vlasnika tako i na strani najmoprimca.

Takva se pitanja rješavaju na sudu ili sporazumno obje osobe.

Poznavanje važnih nijansi i mogućnosti iznajmljivanja poslovnih nekretnina pomoći će vam da sklopite isplativ i siguran posao koji donosi redovite pasivne prihode.

Posao iznajmljivanja bio je i ostaje popularan dugi niz godina, jer mnogi ljudi ne mogu kupiti kuću, a tvrtke nastoje smanjiti razinu jednokratnih ulaganja u razvojne aktivnosti. Asortiman objekata koji se mogu iznajmiti stalno raste: trenutno možete iznajmiti čak i stvari poput rolera, skija i sl. - sve što nije stalno traženo, ali je predmet sezonske uporabe.

Ipak, najčešća opcija je i dalje najam nekretnine. Da biste dobili određeni prihod od pružanja određene sobe za najam, potrebno je uzeti u obzir niz nijansi o kojima će se raspravljati u ovom članku.

Mora se razumjeti da se nekretnine obično dijele u 3 skupine − zemljište, stambene i nestambene prostore. Najčešći tipovi usluga na ovom tržištu su najam stambenih i nestambenih prostora.

Među nestambenim, obično se iznajmljuju poslovne nekretnine. Istodobno, sve autoritativne analitičke agencije razlikuju sljedeće njegove vrste:

• uredske prostorije;
• trgovanje;
• skladište;
• industrijskim.

Osim toga, neke organizacije iznajmljuju zasebnu vrstu prostora - kategoriju "za posebne namjene". Ovdje se dodjeljuju zgrade za vrtiće, škole, bolnice, crkve itd.

Osim nekretnina, možete iznajmiti zemljište, sjenice, opremu, automobile, specijalnu opremu, inventar i još mnogo toga. Međutim, ovo je rjeđi i složeniji oblik poslovanja.

Što je najkorisnije?

Ako govorimo o stambenim nekretninama, prosječna cijena jednosobnog stana 10-15 minuta od metroa u stambenom području u Moskvi koštat će 5-6,5 milijuna rubalja. Istodobno, prosječna cijena najma za takve sobe je oko 25-30 tisuća rubalja. Kao rezultat toga, pri izračunu se može dobiti da će minimalno razdoblje povrata za jednosobni stan biti oko 15 godina.

Sukladno tome, ova se opcija ne može nazvati vrlo isplativom u smislu ulaganja: jedini slučaj u kojem se stvarno može isplatiti je kada se stanovanje nasljeđuje.

Ako govorimo o uredskim prostorima, oni su nešto skuplji od stambenih, jer bi njihova lokacija trebala biti na prohodnijim mjestima, a površina im je veća. U Moskvi će mali uredski prostor koštati 6,5-7,5 milijuna rubalja, pod uvjetom da je površina oko 60-70 četvornih metara. U ovom slučaju, cijena najma u ovom slučaju će se uzeti u obzir za 1 četvorni metar.

Prema agenciji Knight Frank, na kraju 2015. stopa najma ureda klase A iznosila je oko 25 tisuća rubalja, a uredskog prostora klase B - oko 15 tisuća rubalja godišnje. Sukladno tome, maksimalno razdoblje povrata bit će star oko 8 godina.

Još je isplativije iznajmiti maloprodajne prostore nego uredske prostore - njihov je rok povrata 5-6 godina. No, ovdje postoji važno ograničenje: za takve nekretnine jedan od ključnih čimbenika je lokacija. Prostor bi trebao biti smješten u središnjem dijelu, na mjestu s velikom prometom. Konačno, mora biti visoke kvalitete.

Općenito, poslovne nekretnine gube od stambenih samo u jednom parametru: razini rizika, budući da ovisi o gospodarskoj situaciji u zemlji i pojedinom gradu.

Za informacije o tome odakle započeti i kako razviti takvu aktivnost, pogledajte sljedeći video:

Kako organizirati takav posao od nule?

1. Prije svega, morate pronaći prikladno mjesto za iznajmljivanje. U slučaju dobivanja stambenog prostora u nasljedstvo, postupak će započeti ovrhom dokumenata koji potvrđuju da je poduzetnik vlasnik stambenog prostora.
2. Kada tražite gotovi prostor, najbolje je obratiti se uslugama profesionalnih agencija koje će vam pomoći u procjeni stvarnih troškova stanovanja ili poslovnih nekretnina: neiskusni poduzetnik može lako pogriješiti.
3. Zatim morate popuniti potrebnu dokumentaciju za nekretninu. Ako se radi o poslovnim nekretninama i planira se da ih iznajmite posebnim organizacijama (na primjer, onima koji rade u području ugostiteljstva), morate se pobrinuti za dobivanje dodatnih dozvola i zaključaka nekih službi.
4. Nakon izrade početne dokumentacije potrebno je izvršiti preuređenje i popravak: u slučaju stambenih nekretnina važno je kupiti određeni set namještaja i kućanskih aparata, jer se stanovi u kojima se može živjeti odmah nakon naseljavanja ponuđeno po višoj cijeni. U slučaju poslovnih nekretnina važno je usmjeriti se na povećanje slobodnog prostora i mogućnost naknadne preuređenja prema potrebama naručitelja.

U ruskoj praksi mnogi ljudi iznajmljuju stambene nekretnine bez sklapanja ugovora - to vam omogućuje da se riješite poreza na dohodak u iznosu od 13% i smanjite razdoblje povrata. Međutim, to dolazi s određenim rizicima - posebice onima povezanim s nepouzdanošću kupaca. Stoga je i kod nestambenih i kod stambenih nekretnina potrebno formalizirati odnos sa najmoprimcem.

Gdje tražiti klijente?

Pronalaženje kupaca putem standardnih opcija oglašavanja (objavljivanje oglasa na prepunim mjestima ili tiskanim medijima) nije učinkovito u poslovanju iznajmljivanja. Oglašavanje se može provoditi putem društvenih mreža (to se posebno odnosi na situaciju iznajmljivanja stambenih nekretnina) - ovdje će djelovati učinak "od usta do usta".

Osim toga, prikladno je postavljanje na tematske stranice i forume. Za poslovne prostore, posebno one koji se nalaze u trgovačkim centrima, moguće je staviti obavijest "za najam" s telefonskim brojem vlasnika. Time će se krug potencijalnih kupaca proširiti na sve posjetitelje trgovačkog centra.

Konačno, postoje 2 učinkovitija načina za pronalaženje kupaca - održavanje tematske stranice ili bloga s nenametljivim oglašavanjem usluga kao iznajmljivača, kao i distribucija brošura i posjetnica.

Neophodni troškovi

Ako će se poduzetnik baviti takvim poslom, mora razumjeti da je među glavne stavke troškova potrebno uključiti troškovi preuređenja: u ovom slučaju kupci su spremni sklopiti ugovore o najmu po znatno višim cijenama (razlika može biti i do jedan i pol puta). To je zato što nakon preuređenja postotak korisne površine najčešće raste, osim toga, soba se može mijenjati prema vlastitim potrebama.

Među troškovima je također potrebno istaknuti:

• Trošak izgradnje ili stjecanja prostora.
• Trošak usluga stručnjaka koji može procijeniti tržišnu cijenu nekretnine.
• Troškovi održavanja i sigurnosti prostora.
• Troškovi za struju, vodu itd.

Podvodne stijene

Jedna od zamki je odrediti optimalno ulaganje novca. Često neiskusni poduzetnici pogrešno procjenjuju vrijednost određenog prostora, čime ulažu u nelikvidne predmete, gubeći veliku količinu sredstava.

Osim toga, važno je obratiti pozornost na zakonitost poslovanja, izmjene zakonske regulative i proces papirologije (prvenstveno za poslovne nekretnine).

Napominjemo da se porezno zakonodavstvo u području iznajmljivanja stalno mijenja.

Prilikom izračuna troškova i razine povrata potrebno je odrediti nekoliko razvojnih opcija - optimistične, najrealnije i pesimistične kako bi se odredio okvirni rok povrata objekta, kao i način diverzifikacije rizika. Neophodno je imati druge izvore prihoda kako biste se osigurali od situacije nedostatka novca.

Prednosti i nedostaci ovog područja

Takav posao, kao i drugi, ima niz prednosti i nedostataka koji proizlaze iz njegovih značajki. Među minusima može se izdvojiti glavni - potraga za najmoprimcem može potrajati nekoliko mjeseci (to se prvenstveno odnosi na industrijske objekte i poslovne nekretnine na neprohodnim mjestima). Kao rezultat toga, čak ni visoka cijena najma neće moći nadoknaditi financijske troškove koje će najmodavac morati snositi tijekom cijelog razdoblja zastoja.

Također među nedostatcima treba istaknuti:

• dovoljno dugo razdoblje povrata;
• ne vrlo visoka razina profitabilnosti;
• visoki početni troškovi.

U ovoj situaciji jedini racionalan izlaz je stjecanje likvidne imovine (one za kojom uvijek postoji određena razina potražnje). Da biste to učinili, važno je biti dobro upućen u ovo područje ili se obratiti uslugama stručnjaka.

Poslovne pogodnosti uključuju:

• dugoročni ugovori na razdoblje od godinu dana ili više;
• stabilna razina dobiti;
• dohodak će stanodavac primati stalno;
• pasivna priroda ostvarivanja dobiti (najmodavac ne mora ulagati nikakve napore nakon potpisivanja ugovora sa najmoprimcem);
• mogućnost organiziranja poslovanja bez registracije pravne osobe.

Stoga je posao iznajmljivanja prilično atraktivno područje za zaradu. Ipak, najbolje ga je kombinirati s drugim izvorima prihoda kako biste se osigurali od mogućih rizika.

Sanjate da zarađujete na nekretninama? Želite li znati kako iznajmiti poslovne nekretnine, na što obratiti pažnju pri kupnji i gdje tražiti najmoprimce? "M16-Nekretnine" oprema sve potencijalne gospodarstvenike na ovom području i govori što je potrebno za stabilan i visok prihod.

Na kraju, lijep bonus: najperspektivniji komercijalni objekti za daljnji najam ili preprodaju.

Poslovne nekretnine: odakle početi?

Za početak, savjetujemo da se još jednom odlučite za konačni odabir nekretnine: jeste li sigurni da se želite baviti poslovnim prostorom? Na pitanje što je isplativije iznajmiti - stan ili poslovne nekretnine - odgovor je nedvosmislen. Poslovni objekti se isplate nekoliko puta brže od stambenih prostora, odnosno korist je mnogo veća. Osim toga, stopa najma poslovnog prostora stalno raste (primjerice, u razdoblju od siječnja do srpnja 2017. godine zabilježen je porast od 10%).

Međutim, imajte na umu da ćete morati uložiti mnogo više truda. Prvo provjerite je li vaš početni kapital dovoljan za kupnju objekta koji namjeravate iznajmiti u budućnosti. Nije tajna da za kupnju poslovne nekretnine morate imati puno značajnije financijsko stanje od kupnje stana, uključujući i višesobni stan.

Istodobno, imajte na umu da se nestambeni prostori također smatraju drugačije u pravnom smislu: porezna stopa u ovom slučaju je nekoliko puta veća, mehanizam registracije je također nešto drugačiji.

Osim toga, kako biste uspješno poslovali u poslovnim prostorima, morate se snalaziti u specifičnostima djelatnosti vašeg potencijalnog zakupca, razumjeti njegove potrebe i mogućnosti. To znači da se od vas traži više nego kod jednostavnog najma stana.

Ponovno sve izvažite prije nego što prijeđete na odabir sobe. Ako je barem jedna od točaka upitna, bolje je ne riskirati i razmisliti o stambenom najmu. Zapamtite da u slučaju neuspjeha gubici mogu biti ogromni.

Sumirajmo što vam je potrebno za kupnju poslovne nekretnine: početni kapital, dobro poznavanje tržišta i orijentacija u području s kojim namjeravate surađivati.

Kako odabrati pravu poslovnu nekretninu za naknadni najam?

Kao što smo već rekli, prvo se treba odlučiti na kakvog najmoprimca računate.

Odredite za sebe moguće parametre svoje buduće druge ugovorne strane: je li to mali poduzetnik ili podružnica velike mreže? Koliko je dugo na tržištu ili tek izlazi? Je li to proizvodnja ili prodajno mjesto? Kakva je konkurencija na ovom području, koja će lokacija za to biti najuspješnija, koji su kapaciteti potrebni za punopravni posao itd.

Jednom riječju, fokusirajte se na određenog najmoprimca, tada ćete ne samo lako odabrati najprikladniji prostor, već ćete moći lako pronaći ljude koji s vama žele poslovati u budućnosti.

Na temelju odabira koji ste napravili, možete razumjeti koji objekt trebate tražiti: skladište, ured ili prodajni prostor u modernom street retail formatu.

Win-win opcije i obvezni zahtjevi

Odmah napominjemo da će najsigurnija opcija u smislu potražnje biti soba koja već ima stalnog stanara. U tom slučaju moći ćete ostvariti zaradu od prvog mjeseca posjedovanja prostora i nećete izgubiti dragocjeno vrijeme u potrazi.

Vjerujte da je najmoprimac (pod uvjetom da već ima uspostavljen i profitabilan posao) zainteresiran za boravak u vašim prostorima. Pod povoljnim okolnostima možete čak i povećati stanarinu.

Još jedna prednost takvog rješenja bit će činjenica da su prostori sa stalnim najmoprimcem, najvjerojatnije, već "češljani" u skladu sa svim zahtjevima nadzornih tijela, odnosno sanitarne i vatrogasne službe.

Treba obratiti posebnu pozornost na posljednju činjenicu, jer u slučaju kršenja bilo kakvih pravila, morat ćete potrošiti puno novca da ispravite trenutnu situaciju.

Izbor u smislu lokacije

Ako planirate raditi s vlasnikom trgovine, gusto naseljeno stambeno područje će biti najbolje mjesto za odabir. Na takvom mjestu je velik promet, osim toga, trgovine su uvijek vrlo tražene među stanovnicima, što znači da je takav objekt posebno atraktivan sa stajališta vlasnika poduzeća.

Planirate li suradnju s većim najmoprimcem? Razmotrite opciju s modnim butikom. Očito, za takav posao preduvjet je i lokacija u prolaznom mjestu, ali publika bi trebala biti drugačija. Fokusirajte se na takvog kupca ako ste mu spremni ponuditi veliki prostor na prvom redu u povijesnom ili poslovnom centru grada.

Kada kao potencijalnog zakupca vidite samo proizvodnju, onda bi lokacijsko najbolje rješenje bila industrijska zona spavaćeg dijela ili prigradskog naselja.

Druga uobičajena opcija je catering. Ako ne govorimo o gurmanskom restoranu (a u ovom slučaju prostor bi trebao biti smješten u centru i imati dobre karakteristike pogleda), onda se trebate usredotočiti na mjesta u blizini poslovnih centara ili obrazovnih institucija.

Usredotočite se na profit i potražnju

Čini se da je ovdje sve očito i također je vezano uz lokaciju prostora: objekti u centru koštat će više, a u "spavaćim sobama" ili na selu - jeftinije.

To, naravno, ima svoju istinu. Međutim, uspjeh vašeg poslovanja s iznajmljivanjem ovisit će o više od vaše cijene najma.

Tako, na primjer, ne zaboravite da se zakupnik može naći mnogo puta brže za male prostore koji se nalaze na periferiji grada nego za veće područje u samom centru. To je posebno vidljivo u kriznim vremenima.

Osim toga, šanse da će trgovina u vreći za spavanje biti tražena veća su od onih u modnom butiku. To znači da će vlasnik poduzeća dugo boraviti u vašim prostorima, dok zakupci skupljih nekretnina mogu češće odlaziti, a naprotiv, rjeđe dolaziti.

Drugim riječima, obratite pozornost na to kakvu će potražnju koristiti vaši prostori. Bolje je imati manja, ali stalna primanja nego velika, ali neredovita primanja.

Gdje pronaći podstanara?

Za brzu i učinkovitu pretragu morate što više koristiti komunikacijske kanale koji su vam dostupni. Počnite s internetom: mrežni agregatori, oglasne ploče, forumi, društvene mreže, kontekstualno oglašavanje - postoji mnogo toga za izabrati. Iako, kao što smo već rekli, trebali biste birati što je više moguće, a ako vam je budžet dovoljan, nemojte se ograničavati na jedan izvor.

Bilo bi korisno sklopiti suradnju s agencijom za nekretnine. Prvo, trgovci nekretninama imaju svoje kanale za pronalaženje stanara. Drugo, čak i ako ste se unaprijed pripremili, stručnjaci i dalje imaju više iskustva i razumijevanja o tome koje su prednosti i slabosti vaših prostora, kao i među poduzetnicima u kojem je području bolje promovirati ovaj objekt. Također, agenti za nekretnine će vam pomoći da odredite pravu cijenu za najam: s jedne strane, kako ne biste prodali previše jeftino i ne gubili novac, s druge strane, pretjerana cijena najma će preplašiti potencijalne stanare, i dugo ćete sjediti u “čekaonici”.

Suradnja s agencijama za nekretnine ima i druge prednosti, uključujući, primjerice, šire mogućnosti oglašavanja. Lijep bonus je to što se agenti za nekretnine pobrinuti za sve muke oko sklapanja posla: sastavljanje potrebne dokumentacije, pomoć u pregovorima s poslodavcem itd.

Značajke stanara

Dakle, reklama je uspjela i na pragu vašeg prostora već se pojavilo nekoliko potencijalnih poduzetnika koji su spremni "registrirati" svoju zamisao na vašem poslovnom prostoru. A onda se postavlja još jedno teško pitanje: koga odabrati?

Začudo, mrežne tvrtke, uz rijetke iznimke, također nisu najpoželjniji poslodavci. Tvrtke vrše pritisak na svoj autoritet i stabilnost (ovo posljednje nije uvijek točno), zbog čega im je potreban poseban tretman. “Mrežari” većinom inzistiraju na snižavanju stanarine, a da službeno formaliziraju vašu suradnju, koriste samo svoj ugovor, koji naravno u većoj mjeri štiti njihova prava, a vi ste uskraćeni za brzu promjenu zakupnika ili povećati stopu u skladu s tržišnom cijenom.

Osim toga, u slučaju velikih poslovnih poslodavaca, za sva sporna pitanja morat ćete se izravno obratiti osoblju koje se nalazi u prostorijama. A ovo osoblje je često nekompetentna osoba.

No, radi stvarno dobrog objekta za najam, neki "mrežaši" spremni su na ustupke, a možda i veću naplatu.

Najbolje je fokusirati se na one poduzetnike koji već imaju jedan uhodan posao, a trenutno otvaraju drugu točku. Takvi su poduzetnici najpouzdaniji, temeljitiji i najodgovorniji poslodavci.

Vrhunski trgovački objekti za investicijske svrhe

Voditelji odjela komercijalnih nekretnina odabrali su za vas najbolje nekretnine za kupnju u svrhu ulaganja. Predstavljeni objekti su najatraktivniji po popularnosti među stanarima i isplativosti.

Zgrada 284,5 m2 na Voskresenskoj nasipu

Zasebna poslovna prizemnica u srcu grada! Postoje dva izlaza - na nasip Voskresenskaya i ulicu Shpalernaya. Glavna prednost ovog objekta je pouzdan stanar koji već duže vrijeme iznajmljuje sobu i ne planira se iseliti. Trenutno je ugovor sklopljen na iznos od 483,6 tisuća rubalja mjesečno!

Sve komunikacije su spojene, napajanje je 30 kW s mogućnošću povećanja snage. Račune za režije plaća najmoprimac.

Još jedan bonus - zajedno sa zgradom možete kupiti zemljište. U susjedstvu se nalaze i drugi lokali koji se također prodaju. O detaljima će vas obavijestiti naši menadžeri.

Jedinstvena ponuda: isplativost prostora je samo 6,5 godina (s prosječnom otplatom od 10-12 godina)! Objekt se nalazi u novom LCD-u "Karat" na jednoj od glavnih ulica Kingiseppa. Već su veliki stanari zainteresirani za prostorije - Okay, Pyaterochka, Lenta itd.

Naši menadžeri procjenjuju mjesečnu dobit objekta na razini od 561,6 tisuća rubalja. Prednosti prostora: izlozi sa pogledom na glavnu gradsku ulicu, veliki parking ispred lokala, stropovi - 4,5 m, 5 zasebnih izlaza, velika snaga.

Prostor 535 m2 u ulici Korpusnaya

Objekt se nalazi u novom luksuznom kompleksu Lumiere u povijesnom središtu grada (Petrogradski okrug). To već jamči visok promet i solventnu javnost. Manje od 5 minuta hoda od metro stanice Chkalovskaya.

Soba je opremljena panoramskim prozorima. Sve komunikacije su izvedene, snaga napajanja je 62 kW. Mjesečna dobit od iznajmljivanja objekta iznosit će oko 650 tisuća rubalja.

Iznajmljivanje nekretnina vrlo je isplativ posao, ako se prema postupku odnosite maksimalno odgovorno. Stalni pasivni prihod je uvijek lijep, ali što ako se pojavi ideja za iznajmljivanje poslovnih nekretnina? To će zahtijevati malo drugačiji pristup, jer je velika razlika između najma stana i velikog ureda.

Korak po korak upute

Proces iznajmljivanja objekta podijeljen je u sljedeće faze:

1. Određivanje vrijednosti najma.

Prvi korak je pogledati i procijeniti najveći broj dostupnih ponuda na tržištu. Što je veći uzorak, to je bolji rezultat (točniji pokazatelj prosječne cijene najma poslovnih prostora).

Tijekom analize možete koristiti popularne stranice poput Avito ili CYAN. Informacije se također mogu pronaći u raznim tiskanim publikacijama. U nedostatku želje da se osobno bavite proučavanjem drugih ponuda, bilo bi razumno angažirati posrednika ili posrednika.

Cijena takvih usluga teško se može nazvati visokom, a sasvim je moguće uštedjeti pristojan udio živčanih stanica i vremena.

Trošak najma poslovnih nekretnina trebao bi odgovarati ne samo vlasniku, već i potencijalnim kupcima. Namjerno visoka stopa vjerojatno neće biti uspješna, ali sljedeći čimbenici mogu utjecati na formiranje cijene:

• mjesto zgrade/prostora;
• infrastruktura (dostupnost kafića u neposrednoj blizini, besplatan parking, osiguranje zgrade);
• građevinska klasa;
• kvaliteta i razina popravka;
• funkcionalnost izgleda;
• razne značajke komunikacija (neprekidno napajanje, internet, dostupnost kupaonica itd.);
• ostali bonusi koji potencijalno mogu poboljšati produktivnost stanara (Wi-Fi usmjerivač, aparat za kavu, udoban namještaj).

Nakon analize cijena na tržištu, možete kontaktirati druge iznajmljivače i pokušati resetirati trošak. Često je cijena navedena u ponudama okvirna i okvirna. Pokazatelj vrijednosti koji se može postići tijekom pregovora bit će dovoljan da se sazna prosječna cijena najma za slične prijedloge. Dovoljno je 5-10 poziva da dobijete usporedne podatke o cijeni najma.

Najvažnija stvar za najmodavca poslovnog prostora je pronaći pravog klijenta. Možete to učiniti sami, ili možete unajmiti agenta za nekretnine. Obje situacije imaju svoje prednosti i nedostatke, pa je odabir onoga što učiniti osobna stvar svakoga.

Kada samostalno tražite najmoprimca, ozbiljna prednost je posjedovanje vlastite baze podataka. Međutim, njegova odsutnost neće uzrokovati velike probleme, ali ćete morati uložiti više truda.

Dobar način za pronalaženje pravog klijenta je izrada stranice s komercijalnom ponudom. Takvu stranicu bolje je promovirati uz pomoć kontekstualnog oglašavanja s naglaskom na ključnu publiku. Zahvaljujući takvom oglašavanju lako možete pronaći zainteresiranu publiku i izbjeći visoke provizije agencijama.

Najprikladnije je to učiniti kada iznajmljujete prostore s impresivnom površinom. Takve ponude traže klijenti koji se oslanjaju na visoku isplativost planirane aktivnosti, a najviše vjeruju web stranicama.

Ako osoba želi kupiti vrlo skup automobil, hoće li ga tražiti na sumnjivim resursima ili će preferirati službenu web stranicu? Dakle, istog je mišljenja i zakupnik poslovnih nekretnina.

Sasvim druga stvar su mali prostori za iznajmljivanje. Ovdje nema smisla stvarati web stranicu i besplatni online oglasi (čak i mali) savršeni su.

1. Usluge agenta za nekretnine.

Ako se ne želite sami upuštati u potragu za zainteresiranima, postoji mogućnost angažiranja agenta za nekretnine. Ova osoba će samostalno pronaći prave stanare, uspostaviti kontakte, pa čak i samostalno zaključiti potreban ugovor o najmu.

S druge strane, pronalaženje pravih ljudi je delikatan i prilično kompliciran / dugotrajan zadatak. Neće svi trgovci nekretninama pristati na to, a majstori svog zanata u ozbiljnim agencijama će za takve usluge zahtijevati novčani iznos u iznosu od 50% cijene najma za 1 mjesec. A ponekad i više od toga.

Ali ipak, uz sličnu metodu pronalaženja stanara, vlasnik će se osloboditi značajnih poteškoća. Kao rezultat toga, stvar će ostati samo za pripremu ugovora i pripremu sve potrebne dokumentacije.

Plaćanje usluga posrednika vrši se tek nakon sklapanja ugovora o najmu. Ako trgovac nekretninama ili agencija od vas zahtijevaju da uplatite predujam ili uplatite iznos ranije, možda su prevaranti.

1. Potrebna dokumentacija.

Nakon što se pronađe najmoprimac i obje strane zadovolje sve ključne točke, možete pristupiti izvršenju ugovora. Ugovor o zakupu poslovne nekretnine mora sadržavati sljedeće stavke:

• potpune informacije o svakoj od stranaka;
• točnu adresu objekta iznajmljivanja;
• iznos i obveznik komunalnih usluga;
• mjesečna najamnina;
• datum kada će se objekt dati u zakup;
• potrebne radnje svake strane u slučaju više sile;
• opis kvalitete popravka i smještenog namještaja;
• ključni uvjeti pod kojima možete raskinuti najam.

Ako vam nedostaje potrebno znanje ili iskustvo, bilo bi mudrije u proceduru sklapanja ugovora uključiti kvalificiranog odvjetnika.

Ugovor nije jedino što će biti potrebno kod iznajmljivanja nekretnine. Sa sobom biste također trebali imati:

• putovnica državljanina Ruske Federacije;
• dokaz o vlasništvu;
• tlocrt.

Kada su svi dokumenti pri ruci, a strane uspješno sklope ugovor, ostaje samo primiti prihod i pratiti učestalost plaćanja.

Poslovne nekretnine uključuju poslovne zgrade, industrijske prostore, sportske objekte, trgovine, garaže, skladišta, pa čak i hotele.

Isporuku poslovnih nekretnina možete ubrzati smanjenjem cijene najma. Uzimajući u obzir stalne troškove održavanja prostora, bit će ispravnije iznajmiti nekretninu po prosječnoj ili čak niskoj stopi nego postaviti visoku cijenu, ali na cijelu godinu.

Također, na cijenu takvih prostorija utječe prisutnost:

• parkiralište;
• ugostiteljska mjesta (u istoj zgradi ili u neposrednoj blizini);
• infrastruktura;
• veliki promet itd.

U takvim okolnostima najam može biti znatno veći od tržišnog prosjeka. I, naravno, za to će se naći klijent.

Otvorenost prema željama budućih kupaca također igra značajnu ulogu u isporuci poslovnih nekretnina:

1. Pomoć pri planiranju.

Budući stanar može trebati pomoć ili savjet o rasporedu radnog mjesta. Bilo bi pametno pripremiti se unaprijed i odmah ponuditi nekoliko gotovih opcija, a ključne promjene ostaju na klijentu koje on želi napraviti.

Mnogo je lakše promijeniti ono što već imate nego stvoriti nešto ispočetka. Takav odnos prema najmoprimcu će nesumnjivo biti cijenjen.

1. Rasprava o detaljima.

Boja zidova u prostoriji, broj maksimalnih priključaka na telefonsku mrežu ili internet, kao i rasprava o svim ostalim značajkama pomoći će da se zakupi naklonost stanara i nagovori ga da iznajmi ovu nekretninu.

Ovo je mali psihološki trik: što osoba više ulazi u detalje, to su veće šanse da će mu takav razgovor ostati u sjećanju. Dakle, na njega će se prvenstveno usredotočiti, odvagnuti prednosti i nedostatke itd.

Međutim, ako se cijeli proces najma temelji na takvim trikovima, bit će to veliki rizik od gubitka ugleda. Ako je kvaliteta najma značajna samo na riječima, onda to može prijetiti vrlo ozbiljnim posljedicama.

1. Praznici.

Ako nema dorade u poslovnom prostoru dodijeljenom za najam, tada možete ponuditi najmoprimcu godišnji odmor. Odnosno, izvršit će popravke o svom trošku, ali dok ekipe za popravke rade svoj posao, naručitelj neće plaćati najam prostora.

Ovo je prilično značajan plus za najmoprimca koji je očito odlučio iznajmiti nekretninu:

• ako nema dodatnih sredstava za istovremeno plaćanje najamnine i popravaka, tada će ova akcija izazvati iznimno pozitivne emocije i povećati ugled stanodavca;
• Također, godišnji odmori za renoviranje pomoći će u uvjeravanju sumnjičavog najmoprimca na stjecanje ove nekretnine/prostora.

Općenito, možete privremeno osloboditi klijenta od plaćanja stanarine u raznim situacijama. Glavna stvar je da nema ozbiljnih financijskih gubitaka za obje strane. To su osnovne značajke poslovanja, a toga su itekako svjesni zakupci (kao i najmodavci) poslovnih nekretnina.

Zato su takve radnje raširene, iako njihova uporaba nije obvezna. Pogotovo ako isporuka poslovnih nekretnina nije hitna.

1. Pouzdanost najmodavca.

To je vrlo važna točka koja se najjasnije očituje u pripremi vlasničke dokumentacije za najmoprimca. Što više jamstava klijent dobije, veće su šanse za uspješan najam prostora.

Obilje popratnih dokumenata, nepostojanje trikova prilikom potpisivanja ugovora i dobra reputacija ključ su uspješnog leasinga poslovnih nekretnina. Razlog je jednostavan:

• prilikom iznajmljivanja stana, često se obični građani bave tim pitanjem;
• a ako se prostor planira koristiti u komercijalne svrhe i zaraditi ozbiljan novac na ovom poslu, onda će proučavanje svakog dokumenta od strane stanara biti što je moguće skrupuloznije.

Rizici i druge poteškoće

Rizicima nije izložen samo najmoprimac – isto vrijedi i za najmodavca. Najčešći uzroci sukoba su:

• nedovoljno definiranje zakonskih obveza stranaka u pogledu imovine date u zakup;
• kašnjenja u mjesečnim plaćanjima i drugim plaćanjima;
• zlouporaba zakupljene imovine;
• oštećenje/gubitak imovine u vlasništvu najmodavca;
• sporovi oko oporezivanja (prema članku 146. Poreznog zakona Ruske Federacije, obveza plaćanja PDV-a dodjeljuje se samo najmodavcu uz mogućnost odbitka iznosa poreza od strane najmoprimca ako je relevantan dokument dostupan).

Sve te konfliktne situacije izravno ovise o sklopljenom ugovoru. Svaku od točaka treba opisati što je točnije moguće, jer se time minimiziraju rizici za obje strane odjednom. Važno je odgovorno se odnositi prema sklapanju ugovora kako bismo izbjegli takve situacije.

Iznajmljivanje poslovnih nekretnina ne razlikuje se puno, ali ima niz ključnih značajki. Najvažnije je sklapanje ugovora. U svakoj situaciji, strane će se oslanjati samo na to, stoga se prilikom sklapanja posla morate usredotočiti na ovaj dokument.

Tvrtka "NDV-Nedvizhimost" nedavno je objavila da se prilikom iznajmljivanja prostora ulaganja u urede isplate 3 puta brže nego u stanove. Stručnjaci za tržište nekretnina uglavnom su se složili da se uredi brže isplate, ali su primijetili da razlika u isplativosti nije tako velika, a naveli su i niz zamki koje otežavaju ulaganje u poslovne nekretnine. REČENO I PROVJERENO

REKAO JE

Tvrtka "NDV-Nekretnine":

. kod iznajmljivanja prostora ulaganja u urede isplate se 3 puta brže nego u stanove;

Za one koji su dobili stan u nasljeđe ili na dar korisno je zaraditi novac iznajmljivanjem stambenog prostora, ali ako govorimo o investicijskoj kupnji, onda je bolje zaboraviti na stambene nekretnine. Ulaganja u stan isplatit će se dugi niz godina. Druga stvar je uredski prostor.

Radi jasnoće, stručnjaci tvrtke dali su sljedeće izračune:

Standardni trošak obične "odnushke" u stambenom području (na sekundarnom tržištu nekretnina) iznosi 5,5 - 6 milijuna rubalja, a odgovarajuća stopa najma je približno 27 tisuća rubalja. Dakle, razdoblje povrata stana može se protegnuti na 19 godina.

Evgenia Borzova, voditeljica odjela za komercijalne nekretnine u NDV-Nedvizhimost, dala je nekoliko ilustrativnih primjera uredskog prostora. Na primjer, ured u poslovnom parku Dorohoff s površinom od 65 četvornih metara. m i trošak od 7,35 milijuna rubalja, uzimajući u obzir indeksaciju cijene najma, u potpunosti će se isplatiti za 6,5 ​​godina (trenutna stopa najma: 13,5 tisuća rubalja. m² / godišnje). A ako kupite ured u poslovnom parku Atmosfera (stanica metroa Mendeleevskaya) s površinom od 119,8 m² za 285,5 milijuna rubalja, tada će biti moguće "povratiti" ulaganja za 7,5 godina (po stopi najma od 24 tisuće RUB m² godišnje, uključujući indeksaciju). Isti iznos - 7,5 godina - otplaćuje skuplje nekretnine: na primjer, prodajni prostor za 50 milijuna rubalja i površinu od 80 četvornih metara. m, koji se nalazi u blizini stanice metroa Novokosino.

Sudeći po gornjim izračunima, ispada da je kupnja komercijalnih nekretnina 3 puta isplativija za najam od stambenih. Pogledajmo što o tome kažu drugi sudionici na tržištu.

PROVJERENO

Uredi se stvarno brže isplate od stanova, ali razlika još uvijek nije 3 puta, već 1,5 - 2 puta.

Upravni partner DNA Realty Anton Belykh I Stanislav Titorenko, voditelj odjela za iznajmljivanje u Delta Estateu Vjeruje se da se ulaganja u ured isplate, međutim, ne 3 puta, već 1,5 - 2 puta brže.

“Činjenica je da se kod stanova razdoblje povrata može značajno smanjiti prodajom nove zgrade kupljene u ranoj fazi izgradnje odmah nakon puštanja kuće u pogon (u pravilu je to 2-3 godine s prinosom od 20). -30% godišnje), - objasnio je Anton Belykh. - Kompliciranija je situacija s poslovnim prostorima, jer je potražnja za njima ograničena, pa prodaja može potrajati i dulje, osim ako se, naravno, ne radi o posebno likvidnim mjestima i površinama. Ali to je ako uzmemo u obzir investicijski ciklus izgradnje. Što se tiče iznajmljivanja, ovdje je rok otplate maloprodajnog i uredskog prostora definitivno veći.”

Profitabilnije od ureda

"Na primjer, rok povrata za dvosobni stan je otprilike 14-16 godina, za prodajni prostor na dobroj lokaciji - 6-7 godina, a za poslovni prostor - 8-9 godina", naveo je Anton Belykh. slažem se s ovim i Direktorica razvoja Miel-Commercial Real Estate Elena Mishina, dodajući kako bi se maloprodajne nekretnine trebale fokusirati na street retail. “Ako stan za najam donosi u prosjeku 4-5% godišnje i isplati se za 18 godina, onda likvidni ulični maloprodajni objekti daju 10% godišnje s rokom povrata od 9-11 godina.”

Uredi u stambenim područjima ne isplate se brže od stanovanja u istim područjima

Voditelj odjela za savjetovanje i analitiku u Azbuka Zhilya Artem Rzhavsky također je potvrdio da će razdoblje povrata ulaganja u komercijalne nekretnine koje se nalaze u središnjem dijelu Moskve biti kraće nego u stambene nekretnine. Međutim, istaknuo je neke iznimke. "Ovo nije tipično za stambena naselja na periferiji Moskve", objasnio je stručnjak. “Razdoblje povrata je ovdje otprilike isto.”

U stambenom naselju Mitino nalazi se poslovni prostor površine oko 38 m2. m, koji se nalazi na 1. katu stambene zgrade koštat će oko 9,5 milijuna rubalja, najam će donijeti oko 492 tisuće rubalja. u godini. Istodobno, trošak stana istog područja na istom području bit će oko 6,8 milijuna rubalja, a najam će biti 360 tisuća rubalja. u godini. "Dakle, razdoblje povrata ulaganja u poslovni prostor ili stan u stambenoj četvrti Moskve bit će gotovo isto - oko 19 godina", objasnio je stručnjak, napominjući da je izjava NDV istinita samo za objekte u središnjim četvrtima glavnog grada.

Najam ureda je visokorizičan posao, dok je kod stanovanja sve stabilnije. Stoga je profitabilnost i jednog i drugog razmjerna

Nešto drugačije mišljenje je izraženo tijekom ankete. Aleksandar Pogodin, prvi zamjenik generalnog direktora Pioneer grupe tvrtki, smatra da je isplativost stambenih prostora i ureda razmjerna, budući da s višim cijenama najma uredskog prostora rok povrata stambenog prostora u manjoj mjeri ovisi o općoj ekonomskoj situaciji. "Najamnine ureda su podložnije padu tijekom gospodarskih kriza i pada stope popunjenosti ureda", objasnio je stručnjak. “Istodobno, trošak stambene arene, ako se smanji, onda u manjoj mjeri, a razina potražnje ostaje visoka čak iu kriznim godinama, osim toga, tržište najma stanova je razumljivije za privatne investitore. ”

Denis Kolokolnikov, predsjednik Upravnog odbora grupe tvrtki RRG, također dodaje: "Ovo je rizik od stjecanja početno nelikvidnog prostora, rizik od pogrešnog određivanja optimalnog odredišta i poteškoća s papirologijom", objasnio je stručnjak. . – Uz to, sadašnje upravljanje poslovnim nekretninama puno je teže, a proces pronalaska najmoprimaca je duži. Osim toga, novim stanarima često nije dovoljno napraviti samo kozmetičke popravke: na primjer, moraju napraviti određene promjene u rasporedu, što također povećava troškove održavanja prostora. Iz tih razloga mnogi privatni investitori unajmljuju tvrtke za upravljanje imovinom ili se profesionalno uključuju u upravljanje imovinom.”

Troškovi komercijalnog poreza su veći

Elena Karpova, voditeljica odjela marketinga SEZAR Grupe, također je podsjetila da se ne može zanemariti činjenica da troškovi popravka stambenih i nestambenih prostora nisu usporedivi. U drugom slučaju, oni su za red veličine niži, što omogućuje značajne uštede. No, u isto vrijeme, iznajmljivanjem stana vlasnici imaju realnu mogućnost utaje poreza. "U ugovoru možete odrediti manji iznos", objasnio je stručnjak. "Ali ovaj trik neće funkcionirati s uredima, a najmodavci će i dalje morati plaćati porez na dohodak."

Ekonomska klasa je najprofitabilnija u stanovanju

Iako je prva zamjenica direktora tvrtke Miel-Arenda Maria Žukova posebnu pozornost posvetila činjenici da što je veći iznos uložen u stambeno zbrinjavanje, to će biti niži prinos od najma.

"Unatoč dugom razdoblju povrata i niskoj isplativosti, ulaganja u stambene nekretnine smatraju se najpouzdanijim oblikom ulaganja", napominje Maria Zhukova. - Najam stanovanja u glavnom gradu bit će relevantni u budućnosti. Osim toga, ekonomska klasa je najpopularniji segment u kojem stanari traže iznajmljeni stan. To sugerira da će za takvim stambenim prostorom uvijek postojati potražnja, a vlasnik će uvijek primati prihod od toga kada se utvrdi najam koji odgovara tržištu.”

ZAKLJUČCI

I tu dolazimo do najvažnijeg pitanja: je li u takvim uvjetima privatnim investitorima isplativo kupovati komercijalne stambene objekte kako bi ih iznajmljivali?

Da, isplativo je, ali za to je potrebno puno više novca i poznavanja tržišta nego za kupnju većine stanova. Naime, radi se o različitim klasama investitora - onima koji si mogu priuštiti ulaganje u poslovne nekretnine, pa čak i kompetentno, i onima koji imaju dovoljno novca za još jedno stanovanje, a možda nema znanja i iskustva na tržištu u svi.

Prema Elena Shevchuk, potpredsjednica za komercijalne nekretnine GVA Sawyer, minimalni iznos mogućeg ulaganja u kupnju nestambenih prostora u Moskvi fluktuira oko 1 milijun dolara. Također postoji šansa pronaći sobu za 300 - 500 tisuća dolara, ali to će zahtijevati puno vremena i truda, kao i izvrsno poznavanje tržišta.

S takvim brojkama nije iznenađujuće da glavni tok privatnih investitora u Moskvi još uvijek razmišlja o ulaganju u stanovanje, budući da je minimalno ulaganje ovdje očito niže nego u komercijalnom segmentu. U principu, možete kupiti pristojan stan za 200-250 tisuća dolara, au ranoj fazi izgradnje - čak i jeftinije. Iako stručnjak vjeruje da je isplativost stanova u određenim područjima može biti veća od poslovnog prostora, ali tada će cijena takvog stanovanja u početku biti veća.

Marija Lukina