Վարձով գրասենյակային տարածք որպես բիզնես. Առևտրային անշարժ գույքի վարձույթ՝ բոլոր գաղտնիքները

Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալությունը պարզ և, ամենակարևորը, եկամտաբեր բիզնես է:Ճիշտ մոտեցման և գործընթացի հիմնական փուլերի իմացության դեպքում գործարքի կնքումը դժվար չի լինի։

Ամենակարևորը գինը որոշելն է, հաճախորդ գտնելն ու պայմանագիրը ճիշտ կազմելը։

Հաշվի առեք գործարքի բոլոր փուլերը:

Արժեքի որոշում

Գործարքն ինքնուրույն իրականացնելիս վարձավճարի արժեքի որոշումը հաճախ օբյեկտիվ չէ:

Յուրաքանչյուր սեփականատեր ցանկանում է առավելագույն օգուտ քաղել:

Բայց չափազանց բարձր գինը կարող է վախեցնել պոտենցիալ վարձակալներին, և չափազանց ցածր կասկածը: Սովորաբար, արժեքը գնահատելու համար սեփականատերերը դիմում են մասնագետներին՝ ռիելթոր կամ գնահատող:

Ինչպե՞ս ինքնուրույն վարձակալել ոչ բնակելի տարածքներ: Դուք կարող եք անել առանց մասնագետների օգնության:Գինը ինքներդ որոշելու համար հարկավոր է ուսումնասիրել մրցակիցների նմանատիպ առաջարկները։ Սա հնարավորություն կտա հասկանալ առևտրային անշարժ գույքի շուկայում ընդհանուր իրավիճակը և ճիշտ գնահատել ձեր տարածքը:

ԿԱՐԵՎՈՐ.Վարձակալը վարձակալում է առևտրային օբյեկտ եկամուտ ստեղծելու նպատակով, հետևաբար, արժեքը գնահատելիս կարևոր է հաշվի առնել մոտավոր հնարավոր շահույթը, որը նա կարող է ստանալ:

Գնի վրա ազդում են այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են.

Այս կետերը հաշվի առնելուց և մրցակիցների առաջարկները վերահսկելուց հետո կարող եք օբյեկտիվորեն գնահատել ձեր օբյեկտը:

Հաճախորդի որոնում

Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալությունը սեփականատիրոջից ներառում է պոտենցիալ վարձակալների որոնում:

Դա անելուց առաջ անհրաժեշտ է կազմել կոմերցիոն առաջարկ կամ հայտարարություն։

Այն պետք է մանրամասնորեն նշի գույքի բոլոր բնութագրերը՝ մակերեսը, հատակը, գտնվելու վայրը, ենթակառուցվածքը, տեխնիկական վիճակը և սարքավորումները։ Ավելի լավ է գովազդում ուշադրությունը կենտրոնացնել արժանիքների վրա:

Միևնույն ժամանակ, կարևոր է նշել սենյակի թերությունները, որպեսզի դիտելիս ձեզ անհարմար դրության մեջ չդնեք և չվախեցնեք հաճախորդին։

Եկեք մանրամասն քննարկենք պոտենցիալ վարձակալներ գտնելու ուղիները:

1. Փնտրել ծանոթներով.Ձեր առաջարկով հետաքրքրված մեկին գտնելու ամենահեշտ ձևը ընկերներին և հարազատներին հարցնելն է: Հաճախ անշարժ գույքի սեփականատերերը պտտվում են գործարար շրջանակների մեջ, ինչը նշանակում է, որ դա հեշտացնում է ձեր գույքը արագ վարձակալելու խնդիրը:
2. Մասնագիտացված ինտերնետային ռեսուրսների վրա գովազդի տեղադրումօրինակ՝ Ավիտո։ Այս մեթոդի առավելությունն այն է, որ հարյուրավոր կամ նույնիսկ հազարավոր հետաքրքրված մարդիկ կտեսնեն ձեր առաջարկը: Որպեսզի հնարավորինս շուտ վարձակալ գտնեք, ձեզ հարկավոր է լավ մանրամասն գովազդ գրել՝ դրանում նկարագրելով տարածքի բոլոր դրական և բացասական կողմերը:

   Գովազդին պետք է կցել մի քանի լուսանկար։

   Այսպիսով, պոտենցիալ հաճախորդի համար ավելի հեշտ կլինի որոշել՝ արժե՞ դա քննարկել, թե՞ ոչ:

3. Առաջարկի ուղարկում էլեկտրոնային փոստով:Բարերը, ռեստորանները, խանութները, սրահները և այլ կազմակերպություններ ու հաստատություններ հաճախ փնտրում են տարածքներ այլ կետ տեղափոխելու կամ բացելու համար: Դուք կարող եք իմանալ բիզնեսի սեփականատերերի էլեկտրոնային փոստը, ովքեր կարող են հետաքրքրվել իրենց ընկերությունների պաշտոնական կայքերում:

Փաստաթղթի ներկայացում և ստորագրում

Ձեր գույքի պատշաճ ներկայացումը արագ գործարքի բանալին է:

Տարածքը ցուցադրելիս փորձեք ավելի շատ տեղեկություններ հաղորդել դրա մասին՝ կենտրոնանալով առավելությունների և հնարավոր շահույթի վրա, որը օբյեկտը կբերի հաճախորդին:

Պայմանագրի կնքումը գործարքի վերջին, բայց ամենակարևոր և պատասխանատու քայլն է։ Պատշաճ կազմված և կատարված փաստաթուղթը սեփականատիրոջը կպաշտպանի անբարեխիղճ վարձակալից: Ինչ պետք է լինի դրա մեջ.

• վարձակալի և սեփականատիրոջ անձնական տվյալները.
• հասցեն, տարածքը և տեխնիկական բնութագրերը.
• գրանցման տվյալներ;
• Վերջնաժամկետ;
• վճարման չափը և դրա փոխանցման կարգը.

ԿԱՐԵՎՈՐ.Օրենքով սեփականատերը իրավունք չունի տարին մեկ անգամից ավել ավելացնելու վճարը։ Հետևաբար, պայմանագրում պետք է նշվի վարձավճարի հնարավոր բարձրացման առավելագույն չափը և ժամկետը, որի համար վարձակալը կզգուշացվի այդ մասին:

Փաստաթղթում կարևոր է մանրամասն նկարագրել կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները և նշել յուրաքանչյուր կետի խախտման համար պատասխանատվության բնույթը: Օգտակար կլիներ պայմանագիրը լրացնել տարածքում առկա գույքի գույքագրմամբ: Պայմանագրի խզումից հետո սեփականատերը կկարողանա դրամական փոխհատուցում ստանալ, եթե կահույքը կամ տեխնիկան վնասվել է վարձակալի կողմից:

Ոչ բնակելի տարածքներ վարձակալելու ամենաարագ ուղիները

Ինչպե՞ս արագ վաճառել առևտրային գույքը:

Նրանց համար, ովքեր չեն ցանկանում իրենց անձնական ժամանակը ծախսել հաճախորդների, բանակցությունների և ցուցադրությունների որոնման մեջ, ավելի լավ է կապ հաստատել ռիելթորի հետ:

Նա կգնահատի գույքը, կսահմանի ճիշտ շուկայական արժեքը, կգրավի գրավիչ լուսանկարներ, կգրի գրագետ հայտարարություն և կզբաղվի ձեր գույքի ներկայացմամբ:

Այնուամենայնիվ, նույնիսկ գործակալների հետ աշխատելն ունի իր նրբությունները։Որպես կանոն, ռիելթորներն աշխատում են անշարժ գույքի վարձակալության կամ վաճառքի գումարից միջնորդավճարով։

Տոկոսային ձևով վճար սովորաբար վերցվում է դիմորդներից, ոչ թե սեփականատերերից:

Այնուամենայնիվ, ոչ բոլոր դիմորդները պատրաստ կլինեն համագործակցել գործակալի հետ, որը ստիպված կլինի գումար վճարել:

Հետևաբար, եթե սեփականատերը շտապ կարիք ունի վարձակալ գտնելու, ապա նա կարող է իր վրա վերցնել միջնորդավճարի վճարումը։ Սա հաճախ կիրառվում է, եթե սեփականատերը ունի շատ առարկաներ կամ ցանկանում է վարձակալել շքեղ անշարժ գույք:

Գործակալին վճարված գումարը կգնա ոչ միայն նրա գրպանը, այլեւ անհրաժեշտ ծախսերի համար՝ լուսանկար, վիդեո շնորհանդես, գովազդ եւ այլն։

Ոչ բնակելի շենք կամ գրասենյակ վարձակալելու մեկ այլ արագ միջոց է ծախսերի իջեցումը:Ընդ որում, պարտադիր չէ այն իզուր վարձակալել, բավական է վճարումը նվազեցնել 10%-ով։ Այդ դեպքում ձեր առաջարկը կլինի մրցունակ:

Վարձակալության պայմաններ

Կարևոր կետ է ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության պայմանագրի ժամկետը: Այն երեք տեսակի է.

Համաձայն Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 610-րդ հոդվածի 2-րդ կետի, եթե պայմանագրում ժամկետ չի նշվում, ապա այն համարվում է անորոշ ժամկետով կնքված: Այս դեպքում յուրաքանչյուր կողմ իրավունք ունի ցանկացած ժամանակ դադարեցնել այն՝ նախազգուշացնելով իր որոշման մասին երեք ամիս առաջ։

Կարճաժամկետ պայմանագիրը կնքվում է ոչ ավելի, քան մեկ տարի ժամկետով: Ինչպե՞ս երկարացնել ոչ բնակելի տարածքների վարձակալության պայմանագիրը: Երկարաձգումը տեղի է ունենում ավտոմատ կերպով անորոշ ժամկետով, եթե երկու կողմերն էլ գոհ են ամեն ինչից։

Տվյալ դեպքում պայմանագրի վերստին կնքում չի պահանջվում։ Որոշ դեպքերում սեփականատերը կարող է պնդել նոր փաստաթուղթ՝ պայմանները կամ վճարումը փոխելու համար: Դա հնարավոր է միայն վարձակալի համաձայնությամբ:

Երկարաժամկետ պայմանագիրը ենթակա է գրանցման ԴՊՀ-ում:Ոչ բնակելի տարածքների համար նման վարձակալության պայմանագրի երկարաձգումը տեղի է ունենում նույն կերպ, ինչպես կարճաժամկետը` ավտոմատ կերպով, կողմերի նույն պայմաններով, իրավունքներով և պարտականություններով, կամ կնքվում է փոփոխված պահանջներով նոր փաստաթուղթ:

Վարձակալության պայմանագրի վաղաժամկետ դադարեցումը որոշակի ժամկետով հնարավոր է ինչպես սեփականատիրոջ, այնպես էլ վարձակալի կողմից:

Նման հարցերը լուծվում են դատական ​​կարգով կամ երկու անձանց փոխադարձ համաձայնությամբ։

Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության ժամանակ կարևոր նրբերանգների և հնարավորությունների իմացությունը կօգնի ձեզ կնքել շահավետ և անվտանգ գործարք, որը բերում է կանոնավոր պասիվ եկամուտ:

Վարձակալության բիզնեսը եղել և մնում է հայտնի երկար տարիներ, քանի որ շատ մարդիկ չեն կարողանում տուն գնել, և ընկերությունները ձգտում են նվազեցնել զարգացման գործունեության մեջ միանվագ ներդրումների մակարդակը: Վարձով տրվող օբյեկտների տեսականին անընդհատ աճում է. այս պահին կարելի է նույնիսկ վարձակալել այնպիսի իրեր, ինչպիսիք են անվաչմուշկները, դահուկները և այլն՝ այն ամենը, ինչը մշտական ​​պահանջարկ չունի, բայց սեզոնային օգտագործման օբյեկտ է։

Այնուամենայնիվ, ամենատարածված տարբերակը դեռևս գույք վարձելն է: Որպեսզի որոշակի եկամուտ ստանաք որոշակի սենյակի վարձակալության տրամադրումից, անհրաժեշտ է հաշվի առնել մի շարք նրբերանգներ, որոնք կքննարկվեն այս հոդվածում:

Պետք է հասկանալ, որ անշարժ գույքը սովորաբար դասակարգվում է 3 խմբի հող, բնակարանային և ոչ բնակելի տարածքներ. Այս շուկայում ծառայությունների ամենատարածված տեսակներն են վարձով բնակարանների և ոչ բնակելի տարածքների տրամադրումը:

Ոչ բնակելի, կոմերցիոն անշարժ գույքը սովորաբար վարձակալվում է։ Միևնույն ժամանակ, բոլոր հեղինակավոր վերլուծական գործակալությունները առանձնացնում են դրա հետևյալ տեսակները.

• գրասենյակային սենյակներ;
• առևտուր;
• պահեստ;
• արդյունաբերական.

Բացի այդ, որոշ կազմակերպություններ վարձակալում են առանձին տիպի տարածքներ՝ «հատուկ նպատակների համար» կատեգորիա։ Այստեղ շենքեր են հատկացված մանկապարտեզների, դպրոցների, հիվանդանոցների, եկեղեցիների և այլն։

Բացի անշարժ գույքից, դուք կարող եք վարձակալել հողատարածք, ամառանոցներ, սարքավորումներ, մեքենաներ, հատուկ սարքավորումներ, գույքագրում և շատ ավելին: Այնուամենայնիվ, սա բիզնեսի ավելի հազվադեպ և բարդ ձև է:

Ո՞րն է առավել շահավետ:

Եթե ​​խոսենք բնակելի անշարժ գույքի մասին, ապա Մոսկվայի բնակելի թաղամասում մետրոյից 10-15 րոպե հեռավորության վրա մեկ սենյականոց բնակարանի միջին արժեքը կարժենա 5-6,5 միլիոն ռուբլի: Միևնույն ժամանակ, նման սենյակների վարձակալության միջին արժեքը կազմում է մոտ 25-30 հազար ռուբլի: Արդյունքում, հաշվարկելիս կարելի է ստանալ, որ մեկ սենյականոց բնակարանի համար նվազագույն մարման ժամկետը կլինի. մոտ 15 տարի.

Համապատասխանաբար, այս տարբերակը չի կարելի անվանել շատ շահավետ ներդրումային առումով. միակ դեպքը, երբ այն կարող է իսկապես արդյունք տալ, դա այն է, երբ բնակարանը ժառանգվում է:

Եթե ​​խոսենք գրասենյակային տարածքների մասին, ապա դրանք մի փոքր ավելի թանկ են, քան բնակելիները, քանի որ դրանց գտնվելու վայրը պետք է լինի ավելի անցանելի վայրերում, իսկ տարածքն ավելի բարձր է։ Մոսկվայում փոքր գրասենյակային տարածքը կարժենա 6,5-7,5 մլն ռուբլի՝ պայմանով, որ տարածքը լինի մոտ 60-70 քմ։ Այս դեպքում վարձակալության տոկոսադրույքն այս դեպքում կդիտարկվի 1 քմ-ի համար։

Knight Frank գործակալության տվյալներով՝ 2015 թվականի վերջին A կարգի գրասենյակների վարձակալության գինը կազմում էր մոտ 25 հազար ռուբլի, իսկ B կարգի գրասենյակային տարածքների համար՝ տարեկան մոտ 15 հազար ռուբլի։ Համապատասխանաբար, առավելագույն մարման ժամկետը կլինի մոտ 8 տարեկան.

Մանրածախ տարածքների վարձակալումը նույնիսկ ավելի շահավետ է, քան գրասենյակային տարածքները. դրանց վերադարձման ժամկետն է 5-6 տարի. Բայց այստեղ կա մի կարևոր սահմանափակում. նման անշարժ գույքի համար առանցքային գործոններից մեկը գտնվելու վայրն է: Տարածքը պետք է տեղակայված լինի կենտրոնական տարածքում՝ բարձր երթևեկություն ունեցող վայրում։ Ի վերջո, այն պետք է լինի բարձրորակ:

Ընդհանուր առմամբ, առևտրային անշարժ գույքը տանուլ է տալիս բնակելի միայն մեկ պարամետրով՝ ռիսկի մակարդակ, քանի որ դա կախված է երկրի և որոշակի քաղաքի տնտեսական իրավիճակից:

Տեղեկությունների համար, թե որտեղից սկսել և ինչպես զարգացնել նման գործունեություն, տես հետևյալ տեսանյութը.

Ինչպե՞ս զրոյից կազմակերպել նման բիզնես:

1. Առաջին հերթին պետք է վարձակալության համար հարմար վայր գտնել։ Բնակելի տարածքը որպես ժառանգություն ստանալու դեպքում ընթացակարգը կսկսվի այն փաստաթղթերի կատարմամբ, որոնք հաստատում են, որ ձեռնարկատերը բնակարանի սեփականատերն է:
2. Պատրաստի տարածք փնտրելիս ավելի լավ է դիմել մասնագիտական ​​գործակալությունների ծառայություններին, որոնք կօգնեն ձեզ գնահատել բնակարանի կամ առևտրային անշարժ գույքի իրական արժեքը. անփորձ գործարարը հեշտությամբ կարող է սխալ հաշվարկել:
3. Հաջորդը, դուք պետք է լրացնեք գույքի համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը: Եթե ​​սա կոմերցիոն անշարժ գույք է, և նախատեսվում է այն վարձակալել հատուկ կազմակերպություններին (օրինակ՝ սննդի ոլորտում աշխատողներին), ապա պետք է հոգ տանել որոշ ծառայություններից լրացուցիչ թույլտվությունների և եզրակացությունների ստացման մասին։
4. Նախնական փաստաթղթերը լրացնելուց հետո անհրաժեշտ է իրականացնել վերակառուցում և վերանորոգում. բնակելի անշարժ գույքի դեպքում կարևոր է գնել կահույքի և կենցաղային տեխնիկայի որոշակի հավաքածու, քանի որ բնակարանները, որոնք կարող են բնակվել անմիջապես բնակություն հաստատելուց հետո, կարող են լինել. առաջարկվում է ավելի բարձր գնով: Առևտրային անշարժ գույքի դեպքում կարևոր է կենտրոնանալ ազատ տարածքի ավելացման և հաճախորդի կարիքների համաձայն հետագա վերակառուցման հնարավորության վրա:

Ռուսական պրակտիկայում շատերը վարձակալում են բնակելի անշարժ գույք առանց պայմանագիր կնքելու. սա թույլ է տալիս ազատվել անձնական եկամտահարկից 13% չափով և նվազեցնել մարման ժամկետը: Այնուամենայնիվ, դա որոշակի ռիսկեր է պարունակում, մասնավորապես, այն ռիսկերը, որոնք կապված են հաճախորդների անվստահելիության հետ: Հետեւաբար, ինչպես ոչ բնակելի, այնպես էլ բնակելի անշարժ գույքի դեպքում անհրաժեշտ է ձեւակերպել հարաբերությունները վարձակալի հետ։

Որտեղ փնտրել հաճախորդներ:

Հաճախորդներ գտնելը ստանդարտ գովազդային տարբերակների միջոցով (գովազդի տեղադրում մարդաշատ վայրերում կամ տպագիր լրատվամիջոցներում) արդյունավետ չէ վարձակալության բիզնեսում: Գովազդը կարող է իրականացվել սոցիալական ցանցերի միջոցով (սա հատկապես վերաբերում է բնակելի անշարժ գույքի վարձակալության իրավիճակին) - այստեղ «բերանից խոսք» էֆեկտը կաշխատի:

Բացի այդ, տեղադրումը թեմատիկ կայքերում և ֆորումներում հարմար է: Առևտրային տարածքների, հատկապես առևտրի կենտրոններում գտնվող տարածքների համար կարելի է փակցնել «վարձով» ծանուցում սեփականատիրոջ հեռախոսահամարով։ Սա կընդլայնի պոտենցիալ հաճախորդների շրջանակը առևտրի կենտրոնի բոլոր այցելուների համար:

Վերջապես, հաճախորդներ գտնելու ևս 2 արդյունավետ եղանակ կա՝ թեմատիկ կայք կամ բլոգ վարել՝ որպես տանտեր ծառայությունների աննկատ գովազդով, ինչպես նաև բրոշյուրների և այցեքարտերի բաժանում:

Անհրաժեշտ ծախսեր

Եթե ​​ձեռնարկատերը պատրաստվում է զբաղվել նման բիզնեսով, նա պետք է հասկանա, որ ծախսերի հիմնական կետերի թվում անհրաժեշտ է ներառել. վերափոխման ծախսերԱյս դեպքում հաճախորդները պատրաստ են վարձակալության պայմանագրեր կնքել շատ ավելի բարձր դրույքաչափերով (տարբերությունը կարող է լինել մինչև մեկուկես անգամ): Դա պայմանավորված է նրանով, որ վերակառուցումից հետո օգտագործելի տարածքի տոկոսը ամենից հաճախ աճում է, բացի այդ, սենյակը կարող է փոխվել ձեր սեփական կարիքներին համապատասխան:

Ծախսերի շարքում անհրաժեշտ է նաև առանձնացնել.

• Տարածքների կառուցման կամ ձեռքբերման արժեքը.
• Մասնագետի ծառայությունների արժեքը, ով կարող է գնահատել անշարժ գույքի շուկայական գինը.
• Տարածքի պահպանման և անվտանգության ծախսեր.
• Էլեկտրաէներգիայի, ջրամատակարարման և այլնի ծախսեր.

Ստորջրյա ժայռեր

Որոգայթներից մեկը փողի օպտիմալ ներդրումը որոշելն է։ Հաճախ անփորձ ձեռնարկատերերը սխալ են գնահատում որոշակի տարածքի արժեքը՝ դրանով իսկ ներդրումներ կատարելով ոչ իրացվելի օբյեկտներում՝ կորցնելով մեծ գումար:

Բացի այդ, կարևոր է ուշադրություն դարձնել բիզնեսի օրինականությանը, օրենսդրության փոփոխություններին և փաստաթղթերի ձևակերպման գործընթացին (հիմնականում առևտրային անշարժ գույքի համար):

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ վարձակալության բիզնեսի ոլորտում հարկային օրենսդրությունը մշտապես փոփոխվում է:

Ծախսերը և վերադարձման մակարդակը հաշվարկելիս անհրաժեշտ է որոշել զարգացման մի քանի տարբերակներ՝ լավատեսական, առավել իրատեսական և հոռետեսական, որպեսզի որոշվի օբյեկտի մոտավոր մարման ժամկետը, ինչպես նաև այն փաստը, թե ինչպես կարելի է դիվերսիֆիկացնել ռիսկերը: Գումարի պակասի իրավիճակից ապահովագրվելու համար անհրաժեշտ է ունենալ եկամտի այլ աղբյուրներ։

Այս ոլորտի դրական և բացասական կողմերը

Նման բիզնեսը, ինչպես մյուսները, ունի մի շարք առավելություններ և թերություններ, որոնք բխում են նրա առանձնահատկություններից: Բացասականներից կարելի է առանձնացնել հիմնականը. վարձակալի որոնումը կարող է տևել շատ ամիսներ (խոսքը հիմնականում վերաբերում է արդյունաբերական օբյեկտներին և անանցանելի վայրերում առևտրային անշարժ գույքին): Արդյունքում, նույնիսկ վարձակալության բարձր գինը չի կարողանա փոխհատուցել այն ֆինանսական ծախսերը, որոնք վարձատուն ստիպված կլինի կրել պարապուրդի ողջ ժամանակահատվածում:

Թերություններից պետք է առանձնացնել նաև.

• բավական երկար մարման ժամկետ;
• շահութաբերության ոչ շատ բարձր մակարդակ;
• մեկնարկի բարձր ծախսեր.

Այս իրավիճակում միակ ռացիոնալ ելքը լիկվիդային գույքի ձեռքբերումն է (այն, որի նկատմամբ միշտ կա պահանջարկի որոշակի մակարդակ): Դա անելու համար կարևոր է լավ տիրապետել այս ոլորտին կամ դիմել մասնագետի ծառայություններին:

Բիզնեսի առավելությունները ներառում են.

• երկարաժամկետ պայմանագրեր մեկ տարի և ավելի ժամկետով.
• շահույթի կայուն մակարդակ;
• եկամուտը տանտերը կստանա անընդհատ.
• շահույթ ստանալու պասիվ բնույթ (վարձատուի հետ պայմանագիր կնքելուց հետո տանտերը կարիք չունի որևէ ջանք ծախսելու).
• առանց իրավաբանական անձ գրանցվելու բիզնես կազմակերպելու հնարավորությունը.

Այսպիսով, վարձակալության բիզնեսը բավականին գրավիչ տարածք է գումար վաստակելու համար։ Այնուամենայնիվ, ավելի լավ է այն համատեղել եկամտի այլ աղբյուրների հետ՝ հնարավոր ռիսկերից ապահովագրվելու համար։

Երազում եք գումար վաստակել անշարժ գույքում: Ցանկանու՞մ եք իմանալ, թե ինչպես վարձակալել կոմերցիոն անշարժ գույք, ինչ փնտրել այն գնելիս և որտեղ փնտրել վարձակալներ: «M16-Real Estate»-ը վերազինում է այս ոլորտի բոլոր պոտենցիալ գործարարներին և պատմում, թե ինչ է անհրաժեշտ կայուն և բարձր եկամուտ ստանալու համար։

Վերջում, հաճելի բոնուս. առավել խոստումնալից կոմերցիոն օբյեկտներ հետագա վարձակալության կամ վերավաճառքի համար:

Առևտրային անշարժ գույք. որտեղի՞ց սկսել:

Սկզբից խորհուրդ ենք տալիս ևս մեկ անգամ որոշել անշարժ գույքի վերջնական ընտրությունը. վստա՞հ եք, որ ցանկանում եք գործ ունենալ կոմերցիոն տարածքների հետ: Հարցին, թե որն է ավելի շահավետ վարձակալել՝ բնակարանը, թե կոմերցիոն անշարժ գույքը, պատասխանը միանշանակ է։ Առևտրային օբյեկտները մի քանի անգամ ավելի արագ են վճարվում, քան բնակելի տարածքները, այսինքն՝ օգուտը շատ ավելի բարձր է։ Բացի այդ, առևտրային տարածքների վարձակալության տոկոսադրույքը կայուն աճում է (օրինակ, 2017 թվականի հունվար-հուլիս ամիսներին աճել է 10%)։

Այնուամենայնիվ, հիշեք, որ դուք ստիպված կլինեք շատ ավելի շատ ջանք ծախսել: Նախ, համոզվեք, որ ձեր սկզբնական կապիտալը բավարար է այն օբյեկտը գնելու համար, որը մտադիր եք ապագայում վարձակալել: Գաղտնիք չէ, որ կոմերցիոն անշարժ գույք ձեռք բերելու համար անհրաժեշտ է ունենալ շատ ավելի զգալի ֆինանսական վիճակ, քան բնակարան գնելը, այդ թվում՝ բազմասենյականոց բնակարան։

Միևնույն ժամանակ, նկատի ունեցեք, որ ոչ բնակելի տարածքները նույնպես իրավական առումով այլ կերպ են դիտարկվում. հարկային դրույքաչափն այս դեպքում մի քանի անգամ ավելի բարձր է, գրանցման մեխանիզմը նույնպես որոշակիորեն տարբեր է:

Բացի այդ, առևտրային տարածքներում բիզնեսը հաջողությամբ իրականացնելու համար դուք պետք է նավարկեք ձեր պոտենցիալ վարձակալի գործունեության առանձնահատկությունները, հասկանաք նրա կարիքներն ու հնարավորությունները: Սա նշանակում է, որ ձեզնից ավելին է պահանջվում, քան բնակարանի պարզ վարձակալությամբ:

Նախքան սենյակ ընտրելուն անցնելը, նորից կշռեք ամեն ինչ: Եթե ​​կետերից գոնե մեկը կասկածի տակ է դնում, ապա ավելի լավ է ռիսկի չդիմել և դիտարկել բնակելի տարածքի վարձակալությունը: Հիշեք, որ ձախողման դեպքում կորուստները կարող են հսկայական լինել։

Եկեք ամփոփենք, թե ինչ է ձեզ անհրաժեշտ կոմերցիոն անշարժ գույք գնելու համար՝ մեկնարկային կապիտալ, շուկայի լավ պատկերացում և կողմնորոշում այն ​​ոլորտում, որի հետ նախատեսում եք համագործակցել:

Ինչպե՞ս ընտրել ճիշտ կոմերցիոն գույքը հետագա վարձակալության համար:

Ինչպես արդեն ասացինք, առաջին բանը, որ պետք է որոշվի, այն է, թե ինչպիսի վարձակալի վրա եք հույս դնում:

Ինքներդ նշեք ձեր ապագա գործընկերոջ հնարավոր պարամետրերը. դա փոքր ձեռնարկատե՞ր է, թե՞ մեծ ցանցի մասնաճյուղ: Որքա՞ն ժամանակ է այն հայտնվել շուկայում կամ նոր է դուրս գալիս: Դա արտադրությո՞ւն է, թե՞ վաճառքի կետ։ Ինչպիսի՞ն է մրցակցությունն այս ոլորտում, ո՞ր տեղանքը կլինի դրա համար առավել հաջողակ, ինչ կարողություններ են անհրաժեշտ լիարժեք բիզնեսի համար և այլն։

Մի խոսքով, կենտրոնացեք կոնկրետ վարձակալի վրա, այնուհետև ոչ միայն հեշտությամբ կընտրեք ամենահարմար տարածքը, այլև հեշտությամբ կգտնեք մարդկանց, ովքեր ցանկանում են ապագայում ձեզ հետ իրենց բիզնեսը վարել։

Ելնելով ձեր կատարած ընտրությունից՝ կարող եք հասկանալ, թե կոնկրետ ինչ օբյեկտ պետք է փնտրեք՝ պահեստ, գրասենյակ կամ մանրածախ առևտրի տարածք ժամանակակից փողոցային մանրածախ ձևաչափով:

Win-win տարբերակներ և պարտադիր պահանջներ

Անմիջապես նշում ենք, որ պահանջարկի առումով ամենաապահով տարբերակը կլինի այն սենյակը, որն արդեն ունի մշտական ​​վարձակալ: Այս դեպքում դուք կկարողանաք շահույթ ստանալ տարածքի սեփականության առաջին ամսից և չեք կորցնի թանկարժեք ժամանակը որոնումների համար:

Հավատացեք, որ վարձակալը (պայմանով, որ նա արդեն ունի կայացած և եկամտաբեր բիզնես) շահագրգռված է մնալ ձեր տարածքում: Բարենպաստ պայմաններում դուք կարող եք նույնիսկ բարձրացնել ձեր վարձավճարը:

Նման լուծման մեկ այլ առավելություն կլինի այն փաստը, որ մշտական ​​վարձակալով տարածքները, ամենայն հավանականությամբ, արդեն «սանրել» են վերահսկող մարմինների, մասնավորապես՝ սանիտարական և հրշեջ ծառայությունների բոլոր պահանջներին համապատասխան:

Պետք է հատուկ ուշադրություն դարձնել վերջին փաստին, քանի որ ցանկացած կանոն խախտելու դեպքում ստիպված կլինեք մեծ գումարներ ծախսել իրավիճակը շտկելու համար։

Ընտրություն՝ ըստ գտնվելու վայրի

Եթե ​​դուք նախատեսում եք աշխատել մթերային խանութի սեփականատիրոջ հետ, ապա խիտ բնակեցված բնակելի տարածքը կլինի ընտրելու լավագույն վայրը: Նման վայրում մեծ երթևեկություն կա, բացի այդ, հարմարավետ խանութները միշտ մեծ պահանջարկ ունեն բնակիչների շրջանում, ինչը նշանակում է, որ նման օբյեկտը հատկապես գրավիչ է բիզնեսի սեփականատիրոջ տեսանկյունից։

Նախատեսու՞մ եք համագործակցություն ավելի մեծ վարձակալի հետ: Մտածեք նորաձևության բուտիկի տարբերակը: Ակնհայտ է, որ նման բիզնեսի համար նախապայման է նաև գտնվելու վայրը անցողիկ վայրում, բայց հանդիսատեսը պետք է տարբեր լինի։ Կենտրոնացեք այդպիսի գնորդի վրա, եթե պատրաստ եք նրան մեծ տարածք առաջարկել քաղաքի պատմական կամ բիզնես կենտրոնում առաջին գծում:

Երբ որպես պոտենցիալ վարձակալ տեսնում ես միայն արտադրությունը, ապա տեղակայման առումով լավագույն լուծումը կլինի քնած տարածքի կամ արվարձանի արդյունաբերական գոտին:

Մեկ այլ տարածված տարբերակ է սննդի կազմակերպումը: Եթե ​​մենք չենք խոսում գուրման ռեստորանի մասին (և այս դեպքում տարածքը պետք է տեղակայված լինի կենտրոնում և ունենա լավ տեսողական բնութագրեր), ապա պետք է կենտրոնանալ բիզնես կենտրոնների կամ ուսումնական հաստատությունների մոտ գտնվող վայրերի վրա:

Կենտրոնացեք շահույթի և պահանջարկի վրա

Թվում է, թե այստեղ ամեն ինչ ակնհայտ է և նաև կապված է տարածքի գտնվելու վայրի հետ. կենտրոնում գտնվող օբյեկտները ավելի թանկ կարժենան, իսկ «ննջասենյակներում» կամ գյուղում` ավելի էժան:

Սա, իհարկե, ունի իր ճշմարտությունը։ Այնուամենայնիվ, ձեր վարձակալության բիզնեսի հաջողությունը կախված կլինի ոչ միայն ձեր վարձակալության դրույքաչափից:

Այսպիսով, օրինակ, մի մոռացեք, որ քաղաքի ծայրամասային տարածքում գտնվող փոքր տարածքի համար վարձակալին կարելի է շատ անգամ ավելի արագ գտնել, քան հենց կենտրոնում գտնվող լայնածավալ տարածքի համար: Սա հատկապես նկատելի է ճգնաժամի ժամանակ։

Բացի այդ, շանսերը, որ քնապարկով մթերային խանութը մեծ պահանջարկ կունենա, ավելի մեծ է, քան նորաձևության բուտիկը: Սա նշանակում է, որ բիզնեսի սեփականատերը երկար ժամանակ կմնա ձեր տարածքում, մինչդեռ ավելի թանկ գույքի վարձակալները կարող են ավելի հաճախ հեռանալ և, ընդհակառակը, ավելի քիչ գալ:

Այլ կերպ ասած, ուշադրություն դարձրեք, թե ինչ պահանջարկ կունենա ձեր տարածքը: Ավելի լավ է ունենալ ավելի փոքր, բայց կայուն եկամուտ, քան ունենալ մեծ, բայց անկանոն եկամուտ։

Որտեղ գտնել վարձակալ:

Արագ և արդյունավետ որոնման համար անհրաժեշտ է հնարավորինս օգտագործել հաղորդակցման ուղիները, որոնք հասանելի են ձեզ։ Սկսեք ինտերնետից. առցանց ագրեգատորներ, հաղորդագրությունների տախտակներ, ֆորումներ, սոցիալական ցանցեր, համատեքստային գովազդ. ընտրելու շատ տարբերակներ կան: Չնայած, ինչպես արդեն ասացինք, պետք է հնարավորինս շատ ընտրել, իսկ եթե ձեր բյուջեն բավարար է, մի սահմանափակվեք մեկ աղբյուրով։

Օգտակար կլինի համագործակցություն կնքել անշարժ գույքի գործակալության հետ։ Նախ, ռիելթորներն ունեն վարձակալներ գտնելու իրենց ուղիները: Երկրորդ, եթե նույնիսկ նախապես պատրաստվել եք, մասնագետները դեռ ավելի մեծ փորձ ունեն և հասկանում են, թե որոնք են ձեր տարածքի ուժեղ և թույլ կողմերը, ինչպես նաև ձեռնարկատերերի շրջանում, թե որ ոլորտում է ավելի լավ խթանել այս օբյեկտը: Նաև ռիելթորները կօգնեն ձեզ սահմանել վարձավճարի ճիշտ գինը՝ մի կողմից, որպեսզի շատ էժան չվաճառեք և գումար չկորցնեք, մյուս կողմից՝ վարձակալության չափազանցված գինը կվախեցնի պոտենցիալ վարձակալներին, իսկ դուք երկար կնստեք «սպասասրահում»։

Անշարժ գույքի գործակալությունների հետ համագործակցությունն ունի այլ առավելություններ, այդ թվում, օրինակ, գովազդի ավելի լայն հնարավորություններ։ Հաճելի բոնուսն այն է, որ ռիելթորները հոգում են գործարք կնքելու բոլոր դժվարությունները՝ անհրաժեշտ փաստաթղթերի կազմում, գործատուի հետ բանակցելու հարցում օգնելը և այլն:

Վարձակալների առանձնահատկությունները

Այսպիսով, գովազդն աշխատեց, և ձեր տարածքի շեմին արդեն հայտնվել են մի քանի պոտենցիալ ձեռնարկատերեր, ովքեր պատրաստ են «գրանցել» իրենց մտահղացումը ձեր կոմերցիոն տարածքում: Եվ հետո մեկ այլ բարդ հարց է առաջանում՝ ո՞ւմ ընտրել։

Տարօրինակ կերպով, ցանցային ընկերությունները, հազվադեպ բացառություններով, նույնպես ամենացանկալի գործատուները չեն: Ընկերությունները ճնշում են գործադրում իրենց հեղինակության և կայունության վրա (վերջինս հեռու է միշտ ճիշտ լինելուց), ինչի արդյունքում նրանք պահանջում են հատուկ վերաբերմունք։ «Ցանցերը» մեծ մասամբ պահանջում են իջեցնել վարձավճարը, իսկ ձեր համագործակցությունը պաշտոնապես ձևակերպելու համար նրանք օգտվում են միայն իրենց պայմանագրից, որն, իհարկե, ավելի մեծ չափով պաշտպանում է նրանց իրավունքները, մինչդեռ դուք զրկված եք արագ փոխելու հնարավորությունից։ վարձակալ կամ բարձրացնել դրույքաչափը շուկայական գնին համապատասխան.

Բացի այդ, խոշոր բիզնեսի գործատուների դեպքում դուք ստիպված կլինեք անմիջականորեն կապ հաստատել տարածքը զբաղեցնող անձնակազմի հետ բոլոր վիճելի հարցերի համար: Եվ այս կազմը հաճախ ապաշնորհ մարդ է։

Այնուամենայնիվ, հանուն իսկապես լավ վարձակալության օբյեկտի, որոշ «ցանցայիններ» պատրաստ են զիջումների գնալ և նույնիսկ կարող են ավելի բարձր վճար առաջարկել։

Ավելի լավ է կենտրոնանալ այն ձեռնարկատերերի վրա, ովքեր արդեն ունեն մեկ կայացած բիզնես և ներկայումս բացում են երկրորդ կետը: Նման ձեռնարկատերերը ամենահուսալի, մանրակրկիտ և պատասխանատու գործատուներն են։

Ներդրումային նպատակներով առևտրի լավագույն օբյեկտները

Առևտրային անշարժ գույքի բաժնի մենեջերները ձեզ համար ընտրել են ներդրումների նպատակով ձեռք բերելու լավագույն գույքը: Ներկայացված օբյեկտները ամենագրավիչն են վարձակալների շրջանում հանրաճանաչության և շահութաբերության տեսանկյունից:

Շենք 284.5 մ2 Voskresenskaya ամբարտակի վրա

Առանձին կոմերցիոն մեկ հարկանի շենք քաղաքի սրտում: Երկու ելք կա՝ դեպի Վոսկրեսենսկայա ամբարտակ և Շպալերնայա փողոց։ Այս օբյեկտի հիմնական առավելությունը վստահելի վարձակալն է, ով երկար ժամանակ վարձակալել է սենյակ և չի ծրագրում տեղափոխվել։ Այս պահին պայմանագիրը կնքվել է ամսական 483,6 հազար ռուբլու չափով։

Բոլոր կոմունիկացիաները միացված են, սնուցումը 30 կՎտ հզորության ավելացման հնարավորությամբ։ Կոմունալ վճարումները վճարվում են վարձակալի կողմից:

Մեկ այլ բոնուս՝ շենքի հետ միասին կարող եք ձեռք բերել հողատարածք։ Հարևանությամբ կան նաև այլ տարածքներ, որոնք նույնպես վաճառվում են։ Մանրամասները կհուշեն մեր մենեջերները:

Եզակի առաջարկ. տարածքի մարումը կազմում է ընդամենը 6,5 տարի (միջին վճարումը 10-12 տարի): Օբյեկտը գտնվում է նոր LCD «Karat»-ում՝ Kingisepp-ի գլխավոր փողոցներից մեկում։ Արդեն խոշոր վարձակալները հետաքրքրված են տարածքներով՝ Okay, Pyaterochka, Lenta և այլն:

Օբյեկտի ամսական շահույթը մեր մենեջերների կողմից գնահատվում է 561,6 հազար ռուբլի մակարդակով: Տարածքի առավելությունները՝ քաղաքի գլխավոր փողոցին նայող ցուցափեղկեր, տարածքի դիմաց մեծ կայանատեղի, առաստաղներ՝ 4,5 մ, 5 առանձին ելքեր, բարձր հզորություն։

Տարածք 535 մ2 Կորպուսնայա փողոցում

Օբյեկտը գտնվում է քաղաքի պատմական կենտրոնում գտնվող Lumiere նոր շքեղ համալիրում (Պետրոգրադսկի շրջան): Սա արդեն երաշխավորում է բարձր տրաֆիկ և վճարունակ հանրություն: Չկալովսկայա մետրոյի կայարանից 5 րոպեից էլ քիչ քայլելիս։

Սենյակը հագեցած է պանորամային պատուհաններով։ Բոլոր կոմունիկացիաները անցկացված են, սնուցման հզորությունը 62 կՎտ է։ Օբյեկտի վարձակալությունից ամսական շահույթը կկազմի մոտ 650 հազար ռուբլի:

Անշարժ գույքի վարձակալությունը շատ շահավետ բիզնես է, եթե ընթացակարգին վերաբերվում եք առավելագույն պատասխանատվությամբ: Մշտական ​​պասիվ եկամուտը միշտ էլ հաճելի է, բայց ի՞նչ, եթե կոմերցիոն անշարժ գույք վարձակալելու գաղափարը ծագի: Սա մի փոքր այլ մոտեցում կպահանջի, քանի որ մեծ տարբերություն կա բնակարան վարձակալելու և մեծ գրասենյակի միջև։

Քայլ առ քայլ հրահանգ

Օբյեկտի վարձակալության գործընթացը բաժանվում է հետևյալ փուլերի.

1. Վարձակալության արժեքի որոշում.

Առաջին քայլը շուկայում առկա ամենամեծ թվով առաջարկների դիտումն ու գնահատումն է: Որքան մեծ է նմուշը, այնքան լավ արդյունքը (առևտրային տարածքների վարձակալության միջին արժեքի ավելի ճշգրիտ ցուցանիշ):

Վերլուծության ընթացքում դուք կարող եք օգտագործել այնպիսի հայտնի կայքեր, ինչպիսիք են Avito-ն կամ CYAN-ը: Տեղեկություններ կարելի է գտնել նաև տարբեր տպագիր հրատարակություններում: Այլ առաջարկների ուսումնասիրությամբ անձամբ զբաղվելու ցանկության բացակայության դեպքում ողջամիտ կլիներ վարձել ռիելթոր կամ բրոքեր:

Նման ծառայությունների գինը դժվար թե կարելի է բարձր անվանել, և միանգամայն հնարավոր է խնայել նյարդային բջիջների և ժամանակի արժանապատիվ բաժինը:

Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության արժեքը պետք է համապատասխանի ոչ միայն սեփականատիրոջը, այլև պոտենցիալ հաճախորդներին: Դիտավորյալ բարձր տոկոսադրույքը դժվար թե հաջողակ լինի, սակայն հետևյալ գործոնները կարող են ազդել գնի պիտակի ձևավորման վրա.

• շենքի / տարածքի գտնվելու վայրը.
• ենթակառուցվածք (սրճարանների առկայությունը անմիջական հարևանությամբ, անվճար կայանատեղի, շենքերի անվտանգություն);
• շենքի դաս;
• վերանորոգման որակը և մակարդակը;
• դասավորության ֆունկցիոնալություն;
• կապի տարբեր հնարավորություններ (անխափան էլեկտրամատակարարում, ինտերնետ, լոգարանների առկայություն և այլն);
• այլ բոնուսներ, որոնք կարող են պոտենցիալ բարելավել վարձակալների արտադրողականությունը (Wi-Fi երթուղիչ, սուրճի մեքենա, հարմարավետ կահույք):

Շուկայում գները վերլուծելուց հետո կարող եք կապվել այլ տանտերերի հետ և փորձել զրոյացնել արժեքը: Հաճախ առաջարկներում նշված գինը ցուցիչ է և մոտավոր։ Արժեքի ցուցանիշը, որին կարելի է հասնել բանակցությունների ընթացքում, բավարար կլինի նմանատիպ առաջարկների վարձակալության միջին տոկոսադրույքը պարզելու համար: 5-10 զանգը բավարար է վարձակալության արժեքի համեմատական ​​տվյալներ ստանալու համար։

Առևտրային գույքի վարձատուի համար ամենակարևորը ճիշտ հաճախորդ գտնելն է: Դուք կարող եք դա անել ինքներդ, կամ կարող եք վարձել ռիելթոր: Երկու իրավիճակներն էլ ունեն իրենց դրական և բացասական կողմերը, ուստի ընտրելը, թե ինչ անել, յուրաքանչյուրի անձնական խնդիրն է:

Ինքնուրույն վարձակալ փնտրելիս լուրջ առավելություն է սեփական տվյալների բազա ունենալը: Սակայն դրա բացակայությունը մեծ խնդիրներ չի առաջացնի, բայց ստիպված կլինեք ավելի շատ ջանք ծախսել։

Ճիշտ հաճախորդ գտնելու լավ միջոց է կոմերցիոն առաջարկով կայք ստեղծելը: Ավելի լավ է նման կայքը խթանել համատեքստային գովազդի օգնությամբ՝ շեշտը դնելով հիմնական լսարանների վրա։ Նման գովազդի շնորհիվ դուք հեշտությամբ կարող եք գտնել հետաքրքրված լսարան և խուսափել գործակալություններին բարձր միջնորդավճարներից:

Առավել նպատակահարմար է դա անել տպավորիչ տարածքով տարածքներ վարձակալելիս։ Նման առաջարկներ են փնտրում հաճախորդները, ովքեր ապավինում են պլանավորված գործունեության բարձր շահութաբերությանը և ամենից շատ վստահում են կայքերին:

Եթե ​​մարդ ուզում է շատ թանկ մեքենա գնել, կասկածելի ռեսուրսների վրա կփնտրի, թե՞ կնախընտրի պաշտոնական կայքը։ Այսպիսով, կոմերցիոն անշարժ գույքի վարձակալը նույն կարծիքին է։

Բոլորովին այլ հարց է փոքր տարածքի վարձակալությունը։ Այստեղ կայք ստեղծելու իմաստ չկա, և առցանց անվճար հայտարարությունները (նույնիսկ փոքրերը) կատարյալ են:

1. Ռիելթորական ծառայություններ.

Եթե ​​դուք չեք ցանկանում ինքնուրույն ներգրավվել շահագրգիռ կողմերի որոնման մեջ, կա ռիելթոր վարձելու տարբերակ: Այս անձը ինքնուրույն կգտնի ճիշտ վարձակալներին, կապ կհաստատի և նույնիսկ ինքնուրույն կկնքի անհրաժեշտ վարձակալության պայմանագիրը:

Մյուս կողմից, ճիշտ մարդկանց գտնելը նուրբ և բավականին բարդ/ժամանակատար խնդիր է: Ոչ բոլոր ռիելթորները կհամաձայնեն դրան, և լուրջ գործակալություններում իրենց արհեստի վարպետները նման ծառայությունների համար 1 ամսվա վարձակալության գնի 50%-ի չափով գումար կպահանջեն։ Եվ երբեմն նույնիսկ դրանից ավելին:

Բայց, այնուամենայնիվ, վարձակալներ գտնելու նմանատիպ մեթոդով սեփականատերը կազատի իրեն զգալի դժվարություններից։ Արդյունքում, հարցը կմնա միայն պայմանագրի և բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերի պատրաստման համար։

Ռիելթորի ծառայությունների դիմաց վճարումը կատարվում է միայն վարձակալության պայմանագրի կնքումից հետո: Եթե ​​ռիելթորը կամ գործակալությունը պահանջում է ձեզնից կանխավճար կատարել կամ ավելի վաղ վճարել գումարը, նրանք կարող են խաբեբաներ լինել:

1. Պահանջվող փաստաթղթեր.

Վարձակալի հայտնաբերումից և բոլոր հիմնական կետերը երկու կողմերի կողմից բավարարվելուց հետո կարող եք անցնել պայմանագրի կատարմանը: Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը պետք է պարունակի հետևյալ կետերը.

• ամբողջական տեղեկատվություն կողմերից յուրաքանչյուրի մասին.
• վարձակալության օբյեկտի ճշգրիտ հասցեն.
• կոմունալ ծառայությունների գումարը և վճարողը.
• ամսական վարձավճար;
• ամսաթիվը, երբ օբյեկտը տրվելու է վարձակալության.
• յուրաքանչյուր կողմի անհրաժեշտ գործողությունները ֆորսմաժորային իրավիճակներում.
• վերանորոգման որակի և տեղակայված կահույքի նկարագրությունը.
• հիմնական պայմանները, որոնց դեպքում դուք կարող եք դադարեցնել վարձակալությունը:

Եթե ​​դուք չունեք անհրաժեշտ գիտելիքներ կամ փորձ, ապա ավելի խելամիտ կլինի պայմանագիր կնքելու ընթացակարգին ներգրավել որակավորված իրավաբանի:

Պայմանագիրը միակ բանը չէ, որ անհրաժեշտ կլինի անշարժ գույքի վարձակալության ժամանակ։ Ձեզ հետ պետք է ունենաք նաև.

• Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացու անձնագիր;
• սեփականության իրավունքի փաստաթուղթ;
• հատակագիծ.

Երբ բոլոր փաստաթղթերը ձեռքի տակ են, և կողմերը հաջողությամբ կնքում են պայմանագիրը, մնում է միայն ստանալ հասույթը և վերահսկել վճարումների հաճախականությունը:

Առևտրային անշարժ գույքը ներառում է գրասենյակային շենքեր, արտադրական տարածքներ, սպորտային օբյեկտներ, խանութներ, ավտոտնակներ, պահեստներ և նույնիսկ հյուրանոցներ:

Դուք կարող եք արագացնել կոմերցիոն անշարժ գույքի առաքումը` նվազեցնելով վարձակալության գինը: Հաշվի առնելով տարածքների պահպանման մշտական ​​ծախսերը՝ ավելի ճիշտ կլինի անշարժ գույքը միջին կամ նույնիսկ ցածր դրույքաչափով վարձակալել, քան բարձր գին սահմանել, բայց ամբողջ տարվա համար։

Նաև նման տարածքների գնի վրա ազդում է հետևյալի առկայությունը.

• կայանատեղի;
• սննդի կետեր (նույն շենքում կամ մոտակայքում);
• ենթակառուցվածք;
• բարձր երթևեկություն և այլն:

Նման պայմաններում վարձավճարը կարող է զգալիորեն բարձր լինել շուկայական միջինից։ Եվ, իհարկե, դրա համար կլինի հաճախորդ։

Առևտրային անշարժ գույքի առաքման գործում էական դեր է խաղում նաև ապագա հաճախորդների ցանկությունների հանդեպ բաց լինելը.

1. Օգնեք պլանավորման հարցում:

Ապագա վարձակալը կարող է օգնության կամ խորհրդատվության կարիք ունենալ աշխատավայրի դասավորության վերաբերյալ: Խելամիտ կլինի նախօրոք պատրաստվել և միանգամից մի քանի պատրաստի տարբերակներ առաջարկել, իսկ հիմնական փոփոխությունները կմնան հաճախորդի մոտ, որը նա ցանկանում է կատարել։

Շատ ավելի հեշտ է փոխել այն, ինչ արդեն ունես, քան զրոյից ինչ-որ բան ստեղծել: Վարձակալի նկատմամբ նման վերաբերմունքը, անկասկած, կգնահատվի:

1. Մանրամասների քննարկում.

Սենյակի պատերի գույնը, հեռախոսային ցանցին կամ ինտերնետին առավելագույն միացումների քանակը, ինչպես նաև բոլոր այլ հնարավորությունների քննարկումը կօգնեն ստանալ վարձակալի բարեհաճությունը և համոզել նրան վարձակալել տվյալ սեփականությունը:

Սա փոքրիկ հոգեբանական հնարք է. որքան շատ է մարդը մանրամասնում, այնքան մեծ է հավանականությունը, որ նման խոսակցությունը կպահվի նրա հիշողության մեջ։ Այսպիսով, հենց նրա վրա է, որ նա առաջին հերթին կկենտրոնանա, կշռի դրական և բացասական կողմերը և այլն:

Այնուամենայնիվ, եթե վարձակալության ամբողջ գործընթացը հիմնված է նման հնարքների վրա, դա կլինի հեղինակությունը կորցնելու մեծ ռիսկ։ Եթե ​​վարձակալության որակը նշանակալի է միայն բառերով, ապա դա կարող է սպառնալ շատ լուրջ հետևանքներով։

1. Տոներ.

Եթե ​​վարձակալության համար հատկացված կոմերցիոն տարածքներում հարդարման աշխատանքներ չկան, ապա կարող եք վարձակալին առաջարկել վճարովի արձակուրդ։ Այսինքն՝ վերանորոգումը կիրականացնի իր հաշվին, բայց քանի դեռ վերանորոգման խմբերն իրենց գործն են անում, հաճախորդը տարածքի վարձ չի վճարի։

Սա բավականին նշանակալից պլյուս է վարձակալի համար, ով հստակ որոշել է անշարժ գույք վարձակալել.

• եթե չկան հավելյալ միջոցներ վարձավճարի և վերանորոգման համար միաժամանակ, ապա այս գործողությունը կառաջացնի չափազանց դրական հույզեր և կբարձրացնի տանտիրոջ հեղինակությունը.
• նաև, վերանորոգման արձակուրդները կօգնեն համոզել կասկածող վարձակալին այս կոնկրետ գույքի/տարածքի ձեռքբերման հարցում:

Ընդհանուր առմամբ, դուք կարող եք ժամանակավորապես ազատել հաճախորդին վարձավճարից տարբեր իրավիճակներում: Գլխավորն այն է, որ երկու կողմերի համար էլ լուրջ ֆինանսական կորուստներ չկան։ Սրանք բիզնես վարելու հիմնական հատկանիշներն են, և դա լավ գիտեն առևտրային անշարժ գույքի վարձակալները (ինչպես նաև տանտերերը):

Այդ իսկ պատճառով նման գործողությունները լայն տարածում ունեն, թեև դրանց կիրառումը պարտադիր չէ։ Հատկապես, եթե կոմերցիոն անշարժ գույքի առաքումը հրատապ չէ։

1. Տանտիրոջ հուսալիությունը.

Սա շատ կարևոր կետ է, որն առավել հստակ դրսևորվում է վարձակալի համար սեփականատիրոջ փաստաթղթերի պատրաստման մեջ: Որքան շատ երաշխիքներ ստանա հաճախորդը, այնքան մեծ են տարածքը հաջողությամբ վարձակալելու հնարավորությունները:

Օժանդակ փաստաթղթերի առատությունը, պայմանագրի կնքման ժամանակ հնարքների բացակայությունը և լավ համբավը կոմերցիոն անշարժ գույքի հաջող վարձակալության գրավականն են: Պատճառը պարզ է.

• բնակարան վարձելիս հաճախ հասարակ քաղաքացիները զբաղվում են այդ հարցով.
• և եթե տարածքը նախատեսվում է օգտագործել կոմերցիոն նպատակներով և լուրջ գումար վաստակել այս բիզնեսում, ապա վարձակալի կողմից յուրաքանչյուր փաստաթղթի ուսումնասիրությունը հնարավորինս բծախնդիր կլինի:

Ռիսկեր և այլ դժվարություններ

Ոչ միայն վարձակալն է ենթարկվում ռիսկերի, նույնը վերաբերում է տանտիրոջը: Հակամարտությունների ամենատարածված պատճառներն են.

• վարձակալված գույքի վերաբերյալ կողմերի իրավական պարտավորությունների անբավարար սահմանումը.
• ամսական վճարումների և այլ վճարումների ուշացումներ.
• վարձակալված գույքի չարաշահում;
• վարձատուին պատկանող գույքի վնաս/կորուստ.
• հարկման հետ կապված վեճեր (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 146-րդ հոդվածի համաձայն, ԱԱՀ վճարելու պարտավորությունը վերագրվում է միայն վարձատուին` համապատասխան փաստաթղթի առկայության դեպքում վարձակալի կողմից հարկի գումարը հանելու հնարավորությամբ):

Այս բոլոր կոնֆլիկտային իրավիճակներն ուղղակիորեն կախված են կնքված պայմանագրից։ Կետերից յուրաքանչյուրը պետք է հնարավորինս ճշգրիտ նկարագրվի, քանի որ դա նվազեցնում է ռիսկերը միանգամից երկու կողմերի համար: Նման իրավիճակներից խուսափելու համար կարևոր է պատասխանատվությամբ վերաբերվել պայմանագրի կնքմանը:

Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալությունը շատ տարբեր չէ, բայց ունի մի շարք հիմնական առանձնահատկություններ: Ամենակարևորը պայմանագրի կնքումն է։ Ցանկացած իրավիճակում կողմերը հույսը դնելու են միայն դրա վրա, հետեւաբար գործարք կնքելիս պետք է կենտրոնանալ այս փաստաթղթի վրա։

«NDV-Nedvizhimost» ընկերությունը վերջերս հայտարարեց, որ տարածքները վարձակալելիս գրասենյակներում ներդրումները 3 անգամ ավելի արագ են մարվում, քան բնակարաններում։ Անշարժ գույքի շուկայի փորձագետները, ընդհանուր առմամբ, համաձայն էին, որ գրասենյակներն ավելի արագ են վճարում, բայց նրանք նկատեցին, որ վերադարձի տարբերությունն այնքան էլ մեծ չէ, ինչպես նաև նշեցին մի շարք որոգայթներ, որոնք դժվարացնում են առևտրային անշարժ գույքում ներդրումները: ԱՍԱՑ ԵՎ ՍՏՈՒԳԵՑ

ԱՍԱՑ

Ընկերություն «NDV-Real Estate».

. Տարածքները վարձակալելիս գրասենյակներում ներդրումները մարվում են 3 անգամ ավելի արագ, քան բնակարաններում.

Որպես ժառանգություն կամ նվեր բնակարան ստացածներին ձեռնտու է գումար վաստակել բնակարանների վարձակալությամբ, բայց եթե խոսքը ներդրումային գնման մասին է, ապա ավելի լավ է մոռանալ բնակելի անշարժ գույքի մասին։ Բնակարանում ներդրումները երկար տարիներ կվճարեն։ Մեկ այլ բան գրասենյակային տարածքն է:

Պարզության համար ընկերության փորձագետները տվել են հետևյալ հաշվարկները.

Սովորական «ոդնուշկա»-ի ստանդարտ արժեքը բնակելի տարածքում (երկրորդական անշարժ գույքի շուկայում) կազմում է 5,5 - 6 միլիոն ռուբլի, իսկ վարձակալության համարժեք գինը մոտավորապես 27 հազար ռուբլի է: Այսպիսով, բնակարանի մարման ժամկետը կարող է ձգվել 19 տարի։

NDV-Nedvizhimost-ի կոմերցիոն անշարժ գույքի բաժնի ղեկավար Եվգենյա Բորզովան ներկայացրեց գրասենյակային տարածքի մի քանի պատկերավոր օրինակներ: Օրինակ, գրասենյակը Dorohoff բիզնես այգում 65 քառ. մ, իսկ արժեքը՝ 7,35 մլն ռուբլի, հաշվի առնելով վարձակալության դրույքաչափի ինդեքսավորումը, ամբողջությամբ կվճարվի 6,5 տարում (վարձավճարի ներկայիս դրույքաչափը՝ 13,5 հազար ռուբլի քառ. մ/տարի): Եվ եթե Atmosfera բիզնես-այգում (Մենդելեևսկայա մետրոյի կայարան) գրասենյակ եք գնում 119,8 քմ մակերեսով 285,5 միլիոն ռուբլով, ապա հնարավոր կլինի «վերագրավել» ներդրումները 7,5 տարում (վարձավճարով: 24 հազար RUB քմ / տարի, ներառյալ ինդեքսավորումը): Նույն գումարը` 7,5 տարի, վճարում է ավելի թանկ անշարժ գույք. օրինակ` 50 միլիոն ռուբլու մանրածախ տարածք և 80 քմ տարածք: մ, գտնվում է Նովոկոսինո մետրոյի կայարանի մոտ։

Դատելով վերը նշված հաշվարկներից՝ պարզվում է, որ կոմերցիոն անշարժ գույք գնելը 3 անգամ ավելի շահավետ է վարձակալության բիզնեսի համար, քան բնակելի։ Տեսնենք, թե ինչ կասեն այդ մասին շուկայի մյուս մասնակիցները։

ՍՏՈՒԳՎՈՒՄ

Գրասենյակներն իսկապես ավելի արագ են վճարվում, քան բնակարանները, բայց տարբերությունը դեռ ոչ թե 3 անգամ է, այլ 1,5 - 2 անգամ։

ԴՆԹ Ռիելթիի կառավարող գործընկեր Անտոն ԲելիխԵվ Ստանիսլավ Տիտորենկո, Delta Estate-ի վարձակալության բաժնի ղեկավարԵնթադրվում է, որ գրասենյակում ներդրումները արդյունք են տալիս, սակայն ոչ թե 3 անգամ, այլ 1,5-2 անգամ ավելի արագ։

«Փաստն այն է, որ բնակարանների դեպքում մարման ժամկետը կարող է զգալիորեն կրճատվել՝ վաճառելով շինարարության վաղ փուլում ձեռք բերված նոր շենքը տան շահագործման հանձնելուց անմիջապես հետո (որպես կանոն, դա 2-3 տարի է՝ 20 եկամտաբերությամբ։ -30% տարեկան), - բացատրեց Անտոն Բելիխը: - Առևտրային տարածքների հետ կապված իրավիճակը ավելի բարդ է, քանի որ դրանց պահանջարկը սահմանափակ է, ուստի վաճառքը կարող է ավելի երկար տևել, եթե, իհարկե, խոսքը առանձնապես հեղուկ վայրերի և տարածքների մասին չէ։ Բայց սա այն է, եթե հաշվի առնենք շինարարության ներդրումային ցիկլը։ Ինչ վերաբերում է վարձակալության բիզնեսին, ապա այստեղ մանրածախ և գրասենյակային տարածքների վերադարձման ժամկետը միանշանակ ավելի բարձր է»։

Ավելի շահավետ, քան գրասենյակները

«Օրինակ, երկու սենյականոց բնակարանի վերադարձման ժամկետը մոտավորապես 14-16 տարի է, լավ վայրում գտնվող մանրածախ տարածքի համար՝ 6-7 տարի, իսկ գրասենյակային տարածքի համար՝ 8-9 տարի», - մանրամասնեց Անտոն Բելիխը։ Ես համաձայն եմ սրա հետ և Miel-Commercial Real Estate-ի զարգացման տնօրեն Ելենա Միշինան, հավելելով, որ մանրածախ անշարժ գույքը պետք է կենտրոնանա փողոցային մանրածախ առևտրի վրա: «Եթե վարձով բնակարանը տարեկան բերում է միջինը 4-5 տոկոս և մարում է 18 տարում, ապա հեղուկ փողոցային մանրածախ առևտրի օբյեկտները տալիս են տարեկան 10 տոկոս՝ 9-11 տարի մարման ժամկետով»։

Բնակելի տարածքներում գտնվող գրասենյակները վճարվում են ոչ ավելի արագ, քան նույն տարածքներում բնակարանները

Azbuka Zhilya Արտեմ Ռժավսկիի խորհրդատվության և վերլուծական բաժնի ղեկավարՆաև հաստատեց, որ Մոսկվայի կենտրոնական մասում գտնվող առևտրային անշարժ գույքում ներդրումների վերադարձման ժամկետը կլինի ավելի կարճ, քան բնակելի անշարժ գույքում: Այնուամենայնիվ, նա նշել է որոշ բացառություններ. «Սա բնորոշ չէ Մոսկվայի ծայրամասերում գտնվող բնակելի թաղամասերին»,- պարզաբանել է մասնագետը։ «Վերադարձման ժամկետն այստեղ մոտավորապես նույնն է»:

Միտինո բնակելի թաղամասում կա կոմերցիոն տարածք՝ մոտ 38 քմ մակերեսով։ մ, որը գտնվում է բնակելի շենքի 1-ին հարկում կարժենա մոտ 9,5 մլն ռուբլի, վարձակալությունը կբերի մոտ 492 հազար ռուբլի։ տարում։ Միևնույն ժամանակ, նույն տարածքում նույն տարածքի բնակարանի արժեքը կկազմի մոտ 6,8 միլիոն ռուբլի, իսկ վարձավճարը կկազմի 360 հազար ռուբլի։ տարում։ «Այսպիսով, առևտրային տարածքներում կամ Մոսկվայի բնակելի թաղամասում գտնվող բնակարանում ներդրումների վերադարձման ժամկետը գրեթե նույնը կլինի՝ մոտ 19 տարի», - բացատրեց մասնագետը ՝ նշելով, որ NDV-ի հայտարարությունը ճշմարիտ է միայն այն օբյեկտների համար, որոնք գտնվում են տարածքում: մայրաքաղաքի կենտրոնական թաղամասերը։

Գրասենյակների վարձակալությունը բարձր ռիսկային բիզնես է, մինչդեռ բնակարանային պայմաններում ամեն ինչ ավելի կայուն է։ Հետեւաբար, երկուսի շահութաբերությունը համաչափ է

Հարցման ընթացքում մի փոքր այլ կարծիք է հնչել. Pioneer Group ընկերությունների գլխավոր տնօրենի առաջին տեղակալ Ալեքսանդր Պոգոդինը կարծում է, որ բնակելի տարածքների և գրասենյակների շահութաբերությունը համարժեք է, քանի որ գրասենյակային տարածքների վարձակալության ավելի բարձր գներով բնակարանների վերադարձման ժամկետը փոքր-ինչ կախված է ընդհանուր տնտեսական իրավիճակից: «Տնտեսական անկման և գրասենյակների զբաղվածության մակարդակի նվազման ժամանակ գրասենյակների վարձավճարներն ավելի ենթակա են նվազման», - բացատրեց փորձագետը: «Միևնույն ժամանակ, բնակարանային արենայի արժեքը, եթե այն նվազում է, ապա ավելի քիչ չափով, և պահանջարկի մակարդակը մնում է բարձր նույնիսկ ճգնաժամային տարիներին, բացի այդ, մասնավոր ներդրողների համար ավելի հասկանալի է բնակարանների վարձակալության շուկան։ »

RRG ընկերությունների խմբի տնօրենների խորհրդի նախագահ Դենիս Կոլոկոլնիկովը նաև ավելացնում է. «Սա սկզբնական ոչ իրացվելի տարածք ձեռք բերելու վտանգ է և օպտիմալ նպատակակետը սխալ որոշելու վտանգ և փաստաթղթերի հետ կապված դժվարություններ», - բացատրեց մասնագետը: . - Բացի այդ, կոմերցիոն անշարժ գույքի ներկայիս կառավարումը շատ ավելի բարդ է, իսկ վարձակալներ գտնելու գործընթացը՝ ավելի երկար։ Բացի այդ, հաճախ նոր վարձակալների համար բավարար չէ միայն կոսմետիկ վերանորոգում կատարելը. օրինակ, նրանք պետք է որոշակի փոփոխություններ կատարեն դասավորության մեջ, ինչը նաև մեծացնում է տարածքի պահպանման ծախսերը: Այս պատճառներով շատ մասնավոր ներդրողներ վարձում են գույքի կառավարման ընկերություններ կամ մասնագիտական ​​հիմունքներով ներգրավվում են գույքի կառավարման մեջ»:

Առևտրային հարկային ծախսերն ավելի բարձր են

SEZAR Group-ի մարքեթինգի բաժնի ղեկավար Ելենա Կարպովան նույնպես հիշեցրեց, որ չի կարելի անտեսել այն փաստը, որ բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների վերանորոգման ծախսերը համեմատելի չեն։ Երկրորդ դեպքում դրանք մի կարգով ավելի ցածր են, ինչը թույլ է տալիս զգալի խնայողություններ անել։ Բայց միևնույն ժամանակ, վարձակալությամբ բնակարան տալով, սեփականատերերը հարկերից խուսափելու իրական հնարավորություն ունեն։ «Պայմանագրում կարող եք ավելի փոքր գումար նշել»,- պարզաբանեց փորձագետը։ «Բայց այս հնարքը չի աշխատի գրասենյակների հետ, և տանտերերը դեռ պետք է եկամտահարկ վճարեն»:

Էկոնոմ դասը բնակարանաշինության մեջ ամենաեկամտաբերն է

Թեև Miel-Arenda ընկերության առաջին փոխտնօրեն Մարիա Ժուկովան հատուկ ուշադրություն է դարձրել այն փաստին, որ որքան մեծ լինի բնակարանաշինության մեջ ներդրված գումարը, այնքան ցածր կլինի դրա վարձակալության եկամտաբերությունը:

«Չնայած երկար վերադարձի ժամանակահատվածին և ցածր եկամտաբերությանը, բնակելի անշարժ գույքի ներդրումները համարվում են ներդրումների ամենահուսալի տեսակը», - նշում է Մարիա Ժուկովան: - Մայրաքաղաքում բնակարանների վարձակալությունը ակտուալ կլինի ապագայում։ Բացի այդ, էկոնոմ դասը ամենահայտնի հատվածն է, որտեղ վարձակալները փնտրում են վարձով բնակարան: Սա հուշում է, որ նման բնակարանների պահանջարկը միշտ կլինի, և սեփականատերը միշտ էլ եկամուտ կստանա, երբ սահմանվի շուկային համապատասխան վարձավճար»։

ԵԶՐԱԿԱՑՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ

Եվ այստեղ հանգում ենք ամենագլխավոր հարցին՝ նման պայմաններում մասնավոր ներդրողների համար ձեռնտու է կոմերցիոն բնակարաններ գնելը վարձակալությամբ տալու համար։

Այո, դա ձեռնտու է, բայց դրա համար պահանջվում է շատ ավելի մեծ գումար և շուկայի գիտելիքներ, քան բնակարանների մեծ մասը գնելու համար։ Այսինքն, իրականում սրանք ներդրողների տարբեր դասեր են. նրանք, ովքեր կարող են իրենց թույլ տալ ներդրումներ կատարել առևտրային անշարժ գույքում, և նույնիսկ գրագետ, և նրանք, ովքեր ունեն բավարար գումար մեկ այլ բնակարանի համար, և շուկայում կարող է չլինել գիտելիքներ և փորձ: բոլորը.

Համաձայն Ելենա Շևչուկ, կոմերցիոն անշարժ գույքի գծով փոխնախագահ GVA Sawyer, Մոսկվայում ոչ բնակելի տարածքների ձեռքբերման համար հնարավոր ներդրումների նվազագույն չափը տատանվում է 1 միլիոն դոլարի շուրջ։ Հնարավորություն կա նաև 300 - 500 հազար դոլարով սենյակ գտնելու, բայց դրա համար շատ ժամանակ և ջանք կպահանջվի, ինչպես նաև շուկայի գերազանց իմացություն։

Նման թվերով զարմանալի չէ, որ Մոսկվայում մասնավոր ներդրողների հիմնական հոսքը դեռ մտածում է բնակարանային ոլորտում ներդրումներ կատարելու մասին, քանի որ այստեղ նվազագույն ներդրումներն ակնհայտորեն ավելի ցածր են, քան առևտրային հատվածում: Սկզբունքորեն կարելի է արժանապատիվ բնակարան գնել 200-250 հազար դոլարով, իսկ շինարարության վաղ փուլում՝ նույնիսկ ավելի էժան։ Թեև փորձագետը կարծում է, որ որոշ տարածքներում բնակարանների վերադարձը կարող է ավելի բարձր լինել, քան կոմերցիոն տարածքը, բայց հետո այդպիսի բնակարանների արժեքը սկզբնական շրջանում ավելի բարձր կլինի:

Մարիա Լուկինա