Издавање деловен простор како бизнис под закуп. Изнајмување на комерцијални недвижности - сите тајни

Изнајмувањето на комерцијален имот е едноставен и што е најважно, профитабилен бизнис.Со правилен пристап и познавање на главните фази на процесот, нема да биде тешко да се затвори договор.

Најважно е да се одреди цената, да се најде клиент и правилно да се состави договор.

Размислете за сите фази на трансакцијата.

Одредување на трошоците

При самостојно спроведување на трансакција, определувањето на цената на киријата често не е објективно.

Секој сопственик сака да извлече најголема корист.

Но, превисоката цена може да ги исплаши потенцијалните станари, а премногу нискиот сомнеж. Вообичаено, за проценка на трошоците, сопствениците се обраќаат до специјалисти - Realtor или проценител.

Како сами да изнајмите нестанбени простории? Можете да направите без помош од професионалци.За да ја одредите цената сами, треба да проучите слични понуди на конкурентите. Ова ќе обезбеди можност да ја разберете општата ситуација на пазарот на комерцијални недвижности и правилно да ги процените вашите простории.

ВАЖНО:Закупецот изнајмува комерцијален објект со цел да генерира приход, затоа, при проценката на трошоците, важно е да се земе предвид приближната можна добивка што може да ја добие.

Цената е под влијание на фактори како што се:

Откако ќе ги земете предвид овие точки и ќе ги следите понудите на конкурентите, можете објективно да го оцените вашиот објект.

Пребарување клиент

Закуп на комерцијални недвижности од сопственикот вклучува потрага по потенцијални станари.

Пред да го направите ова, неопходно е да се подготви комерцијална понуда или оглас.

Мора детално да ги наведе сите карактеристики на имотот: површина, под, локација, инфраструктура, техничка состојба и опрема. Подобро е да се фокусира вниманието во рекламата на основаноста.

Во исто време, важно е да се наведат недостатоците на просторијата, за да не се ставате во непријатна положба при гледањето и да не го исплашите клиентот.

Ајде внимателно да ги разгледаме начините за наоѓање потенцијални станари.

1. Пребарување по познаници.Најлесен начин да најдете некој заинтересиран за вашата понуда е да ги прашате пријателите и роднините. Честопати, сопствениците на имот се вртат во деловните кругови, што значи дека ја поедноставува задачата за брзо издавање на вашиот имот.
2. Поставување оглас на специјализирани интернет ресурси, на пример, Avito. Предноста на овој метод е што стотици или дури илјадници заинтересирани луѓе ќе ја видат вашата понуда. За да најдете закупец што е можно поскоро, ќе треба да напишете добра детална реклама, опишувајќи ги во неа сите добрите и лошите страни на просториите.

   Огласот мора да биде придружен со неколку фотографии.

   Така, на потенцијалниот клиент ќе му биде полесно да одлучи дали вреди да се размисли или не.

3. Испраќање понуда по е-пошта.Баровите, рестораните, продавниците, салоните и другите организации и институции често бараат простории за преместување или отворање на друг пункт. Можете да ја дознаете е-поштата на сопствениците на бизниси кои можеби ќе бидат заинтересирани на официјалните веб-страници на нивните компании.

Презентација и потпишување на документот

Правилната презентација на вашиот имот е клучот за брз договор.

Кога ги прикажувате просториите, обидете се да кажете повеќе информации за тоа, фокусирајќи се на добрите и можниот профит што предметот ќе му го донесе на клиентот.

Склучувањето на договорот е последниот, но најважен и најодговорен чекор во трансакцијата. Правилно составен и извршен документ ќе го заштити сопственикот од бескрупулозниот закупец. Што треба да има во него:

• лични податоци на закупецот и сопственикот;
• адреса, област и технички карактеристики;
• податоци за регистрација;
• рок;
• износот на плаќањето и постапката за негово пренесување;

ВАЖНО:Според законот, сопственикот нема право да ја зголемува таксата повеќе од еднаш годишно. Затоа, договорот мора да го специфицира максималниот износ на можното зголемување на киријата и периодот за кој закупецот ќе биде предупреден за ова.

Во документот, важно е детално да се опишат правата и обврските на страните и да се наведе природата на одговорноста за прекршување на секоја клаузула. Би било корисно да се дополни договорот со попис на имотот достапен во просториите. По раскинувањето на договорот, сопственикот ќе може да добие паричен надомест доколку мебелот или апаратите биле оштетени од закупецот.

Најбрзите начини за изнајмување нестанбени простории

Како брзо да продадете комерцијален имот?

За оние кои не сакаат да го трошат своето лично време во потрага по клиенти, преговори и прикажувања, подобро е да контактираат со агентот.

Тој ќе го процени имотот, ќе ја утврди точната пазарна вредност, ќе направи атрактивни фотографии, ќе напише компетентен оглас и ќе се погрижи за презентација на вашиот имот.

Сепак, дури и работата со агенти има свои нијанси.По правило, агентите работат за провизија од износот на киријата или продажбата на недвижен имот.

Надоместокот во форма на процент обично се зема од апликантите, а не од сопствениците.

Сепак, не секој апликант ќе биде подготвен да соработува со агент кој ќе треба да плати пари.

Затоа, ако сопственикот итно треба да најде закупец, тогаш тој може да ја преземе исплатата на провизијата на себе. Ова често се практикува доколку сопственикот има многу предмети или сака да изнајми луксузна недвижност.

Парите платени на агентот ќе одат не само во неговиот џеб, туку и за потребните трошоци - фотографија, видео презентација, рекламирање итн.

Друг брз начин да изнајмите нестанбена зграда или канцеларија е да ги намалите трошоците.Во исто време, не е неопходно да се изнајмува за ништо, доволно е да се намали плаќањето за 10%. Тогаш вашата понуда ќе биде конкурентна.

Услови за изнајмување

Важна точка е рокот на договорот за закуп за нестанбени простории. Тој е од три типа.

Според Граѓанскиот законик на Руската Федерација, член 610, став 2., ако договорот не е наведен период, тогаш се смета за склучен на неопределено време. Во овој случај, секоја страна има право да го раскине во секое време, предупредувајќи три месеци пред својата одлука.

Се склучува краткорочен договор за период не подолг од една година. Како да се обнови договорот за закуп на нестанбени простории? Продолжувањето се случува автоматски на неопределен период, доколку двете страни се задоволни од се.

Во овој случај не е потребно повторно склучување на договорот. Во некои случаи, сопственикот може да инсистира на нов документ за промена на условите или плаќањето. Ова е можно само со согласност на закупецот.

Долгорочниот договор е предмет на регистрација кај Банката на федерални резерви.Продолжувањето на таков договор за закуп за нестанбени простории се случува на ист начин како и краткорочниот - автоматски, со исти услови, права и обврски на страните или се склучува нов документ со изменети барања.

Предвремено раскинување на договорот за закуп на одреден период е можно и од страна на сопственикот и од страна на закупецот.

Ваквите прашања се решаваат на суд или со заеднички договор на двете лица.

Познавањето на важните нијанси и можности при изнајмување комерцијални недвижности ќе ви помогне да склучите профитабилен и безбеден договор што носи редовен пасивен приход.

Бизнисот со изнајмување е и останува популарен многу години, бидејќи многу луѓе не можат да купат дом, а компаниите се обидуваат да го намалат нивото на еднократно инвестирање во развојни активности. Опсегот на предмети што може да се изнајмуваат постојано расте: во моментов можете дури и да изнајмувате работи како ролери, скии и слично - се што не е постојано барано, но е предмет на сезонска употреба.

Сепак, најчеста опција е сепак да се изнајми имот. За да добиете одреден приход од обезбедувањето на одредена просторија за изнајмување, неопходно е да се земат предвид голем број нијанси за кои ќе се дискутира во овој напис.

Мора да се разбере дека недвижниот имот обично се класифицира во 3 групи - земјиште, станбени и нестанбени простории. Најчестите видови на услуги на овој пазар се давање станови за изнајмување и нестанбени простории.

Меѓу нестанбените, обично се издаваат комерцијални недвижности. Во исто време, сите авторитетни аналитички агенции ги разликуваат следниве сорти на тоа:

• канцелариски простории;
• тргување;
• магацин;
• индустриски.

Покрај тоа, некои организации изнајмуваат посебен вид простории - категоријата „за посебни намени“. Овде се доделуваат згради за градинки, училишта, болници, цркви итн.

Покрај недвижен имот, можете да изнајмите земјиште, летниковци, опрема, автомобили, специјална опрема, инвентар и многу повеќе. Сепак, ова е поретка и посложена форма на бизнис.

Што е најкорисно?

Ако зборуваме за станбени недвижности, просечната цена на еднособен стан 10-15 минути од метрото во станбена област во Москва ќе чини 5-6,5 милиони рубли. Во исто време, просечната стапка за изнајмување за такви соби е околу 25-30 илјади рубли. Како резултат на тоа, при пресметувањето, може да се добие дека минималниот период на враќање за еднособен стан ќе биде околу 15 години.

Соодветно на тоа, оваа опција не може да се нарече многу профитабилна во однос на инвестициите: единствениот случај во кој навистина може да се исплати е кога домувањето е наследено.

Ако зборуваме за канцелариски простории, тие се нешто поскапи од станбените, бидејќи нивната локација треба да биде на попроодни места, а нивната површина е поголема. Во Москва, мал канцелариски простор ќе чини 6,5-7,5 милиони рубли, под услов површината да биде околу 60-70 квадратни метри. Во овој случај, стапката за изнајмување во овој случај ќе се смета за 1 квадратен метар.

Според агенцијата Knight Frank, на крајот на 2015 година, стапката за изнајмување за канцеларии од класа А била околу 25 илјади рубли, а за канцелариски простор од класа Б - околу 15 илјади рубли годишно. Соодветно на тоа, максималниот период на созревање ќе биде околу 8 години.

Уште попрофитабилно е да се изнајмуваат малопродажни простории отколку канцелариски простории - нивниот период на враќање е 5-6 години. Но, тука постои важно ограничување: за таков недвижен имот, еден од клучните фактори е локацијата. Просториите треба да бидат лоцирани во централното подрачје, на место со високо ниво на сообраќај. Конечно, мора да биде со висок квалитет.

Општо земено, комерцијалните недвижности губат на станбени само по еден параметар: нивото на ризик, бидејќи тоа зависи од економската ситуација во земјата и во одреден град.

За информации за тоа каде да започнете и како да развиете таква активност, погледнете го следното видео:

Како да се организира таков бизнис од нула?

1. Пред сè, треба да најдете соодветно место за изнајмување. Во случај на добивање простор за живеење како наследство, постапката ќе започне со извршување на документи со кои се потврдува дека претприемачот е сопственик на домувањето.
2. Кога барате готови простории, најдобро е да се свртите кон услугите на професионални агенции кои ќе ви помогнат да ги процените реалните трошоци за домување или комерцијални недвижности: неискусен бизнисмен лесно може погрешно да пресмета.
3. Следно, треба да ја пополните потребната документација за имотот. Ако се работи за комерцијален недвижен имот и се планира да се даде под закуп на специјални организации (на пример, оние кои работат во областа на угостителството), треба да се погрижите за добивање дополнителни дозволи и заклучоци од некои служби.
4. По комплетирањето на првичната документација, неопходно е да се изврши повторен развој и поправка: во случај на станбени недвижности, важно е да се купи одреден сет мебел и апарати за домаќинство, бидејќи становите во кои може да се живее веднаш по населувањето може да се понудени по повисока цена. Во случај на комерцијални недвижности, важно е да се фокусираме на зголемување на слободниот простор и можноста за последователен повторен развој според потребите на клиентот.

Во руската практика, многу луѓе изнајмуваат станбен недвижен имот без да склучат договор - ова ви овозможува да се ослободите од персоналниот данок на доход во износ од 13% и да го намалите периодот на враќање. Сепак, ова доаѓа со одредени ризици - особено оние поврзани со несигурноста на клиентите. Затоа, и во случај на нестанбени и во случај на станбени недвижности, неопходно е да се формализира односот со закупецот.

Каде да барате клиенти?

Наоѓањето клиенти преку стандардни опции за рекламирање (објавување реклами на преполни места или печатени медиуми) не е ефективно во делот за изнајмување. Рекламирањето може да се врши преку социјалните мрежи (ова особено важи за ситуацијата со изнајмување станбени недвижности) - тука ефектот од уста ќе функционира.

Покрај тоа, поставувањето на тематски сајтови и форуми е погодно. За комерцијални простории, особено оние лоцирани во трговски центри, можно е да се постави оглас „се издава“ со телефонски број на сопственикот. Ова ќе го прошири кругот на потенцијални клиенти на сите посетители на трговскиот центар.

Конечно, постојат 2 поефикасни начини за наоѓање клиенти - одржување тематски сајт или блог со ненаметливо рекламирање на услугите како сопственик, како и дистрибуција на брошури и бизнис картички.

Потребни трошоци

Ако еден претприемач сака да се вклучи во таков бизнис, тој мора да разбере дека меѓу главните ставки на трошоците неопходно е да се вклучат трошоци за ремоделирање: во овој случај, клиентите се подготвени да склучат договори за закуп со многу повисоки стапки (разликата може да биде до еден и пол пати). Тоа е затоа што по обновата, процентот на корисна површина најчесто расте, покрај тоа, просторијата може да се смени за да одговара на вашите сопствени потреби.

Меѓу трошоците, исто така, неопходно е да се истакне:

• Трошоците за изградба или стекнување на простории.
• Цената на услугите на специјалист кој може да ја процени пазарната цена на недвижен имот.
• Трошоци за одржување и обезбедување на просториите.
• Трошоци за струја, вода и сл.

Подводни карпи

Една од замките е да се одреди оптималната инвестиција на пари. Честопати, неискусните претприемачи погрешно ја проценуваат вредноста на одредена просторија, а со тоа инвестираат во неликвидни предмети, губејќи голема сума пари.

Дополнително, важно е да се обрне внимание на законитоста на бизнисот, промените во законодавството и процесот на документација (првенствено за комерцијални недвижности).

Ве молиме имајте предвид дека даночното законодавство во областа на изнајмување бизнис постојано се менува.

При пресметување на трошоците и нивото на созревање, неопходно е да се утврдат неколку опции за развој - оптимистички, најреални и песимистички со цел да се одреди приближниот период на враќање на објектот, како и фактот како да се диверзифицираат ризиците. Неопходно е да имате други извори на приход за да се осигурате од ситуација на недостаток на пари.

Добрите и лошите страни на оваа област

Таквиот бизнис, како и другите, има голем број на предности и недостатоци кои произлегуваат од неговите карактеристики. Меѓу минусите, може да се издвои главната - потрагата по закупец може да трае многу месеци (ова првенствено се однесува на индустриски капацитети и комерцијални недвижности на непроодни места). Како резултат на тоа, дури и високата цена на изнајмување нема да може да ги компензира финансиските трошоци што закуподавачот ќе треба да ги сноси во текот на целиот период на застој.

Исто така, меѓу недостатоците треба да се истакне:

• доволно долг период на созревање;
• не многу високо ниво на профитабилност;
• високи трошоци за стартување.

Во оваа ситуација, единствениот рационален излез е стекнување ликвидни имот (оној за кој секогаш постои одредено ниво на побарувачка). За да го направите ова, важно е да бидете добро упатени во оваа област или да контактирате со услугите на специјалист.

Деловните придобивки вклучуваат:

• долгорочни договори за период од една година или повеќе;
• стабилно ниво на профит;
• приходот ќе го добива сопственикот постојано;
• пасивна природа на остварување профит (сопственикот не треба да троши никаков напор по потпишувањето на договор со закупецот);
• можноста за организирање бизнис без регистрирање како правно лице.

Така, бизнисот со изнајмување е доста атрактивна област за заработка. Сепак, најдобро е да го комбинирате со други извори на приходи за да се осигурате од можни ризици.

Сонувате да заработите пари во недвижен имот? Дали сакате да знаете како да изнајмите комерцијален недвижен имот, што да барате при купувањето и каде да барате станари? „М16-Недвижности“ ги опремува сите потенцијални бизнисмени од оваа област и кажува што е потребно за да се добие стабилен и висок приход.

На крајот, убав бонус: најперспективните комерцијални објекти за понатамошно изнајмување или препродажба.

Комерцијални недвижности: од каде да почнам?

За почеток, ве советуваме уште еднаш да одлучите за конечниот избор на недвижен имот: дали сте сигурни дека сакате да се занимавате со комерцијални простории? На прашањето што е попрофитабилно да се изнајми - стан или комерцијален недвижен имот - одговорот е недвосмислен. Комерцијалните објекти се исплаќаат неколку пати побрзо од станбените простории, односно придобивката е многу поголема. Дополнително, стапката на изнајмување на комерцијален простор постојано расте (на пример, периодот јануари-јули 2017 година покажа пораст од 10%).

Сепак, имајте на ум дека ќе треба да потрошите многу повеќе труд. Прво, проверете дали вашиот почетен капитал е доволен за да го купите објектот што во иднина имате намера да го изнајмите. Не е тајна дека за да купите комерцијален недвижен имот, треба да имате многу позначајна финансиска состојба отколку да купите стан, вклучително и повеќесобен стан.

Во исто време, имајте на ум дека нестанбените простории исто така се разгледуваат поинаку во законска смисла: даночната стапка во овој случај е неколку пати повисока, механизмот за регистрација е исто така малку поинаков.

Покрај тоа, за успешно водење бизнис во комерцијални простории, треба да се движите во спецификите на активностите на вашиот потенцијален закупец, да ги разберете неговите потреби и можности. Тоа значи дека од вас се бара повеќе отколку со едноставно изнајмување стан.

Измерете сè повторно пред да преминете на изборот на соба. Ако барем една од точките е доведена во прашање, подобро е да не ризикувате и да размислите за станбена кирија. Запомнете дека во случај на неуспех, загубите можат да бидат огромни.

Ајде да резимираме што ви треба за да купите комерцијални недвижности: почетен капитал, добро разбирање на пазарот и ориентација во областа со која планирате да соработувате.

Како да се избере вистинскиот комерцијален имот за последователен закуп?

Како што веќе рековме, првото нешто што треба да одлучите е на каков станар сметате.

Означете ги за себе можните параметри на вашата идна друга страна: дали е тоа мал претприемач или филијала на голема мрежа? Колку време е на пазарот или штотуку излегува? Дали е тоа производствена или продажна точка? Каква е конкуренцијата во оваа област, која локација ќе биде најуспешна за неа, какви капацитети се потребни за полноправен бизнис итн.

Со еден збор, фокусирајте се на одреден закупец, тогаш не само што лесно ќе ги изберете најсоодветните простории, туку и лесно ќе најдете луѓе кои сакаат да го водат својот бизнис со вас во иднина.

Врз основа на изборот што сте го направиле, можете да разберете кој конкретен предмет треба да барате: магацин, канцеларија или малопродажен простор во модерен формат на улична малопродажба.

Опции за победа-победа и задолжителни барања

Веднаш забележуваме дека најбезбедната опција во однос на побарувачката ќе биде просторијата што веќе има постојан закупец. Во овој случај, ќе можете да остварите профит од првиот месец од поседувањето на просториите и нема да изгубите драгоцено време за пребарување.

Верувајте дека закупецот (под услов веќе да има воспоставен и профитабилен бизнис) е заинтересиран да остане во вашите простории. Под поволни околности, можете дури и да ја зголемите киријата.

Друга предност на таквото решение ќе биде фактот што просториите со постојан закупец, најверојатно, веќе се „исчешлани“ во согласност со сите барања на надзорните органи, имено, санитарните и противпожарните служби.

Треба да обрнете посебно внимание на последниот факт, бидејќи во случај на прекршување на какви било правила, ќе треба да потрошите многу пари за да ја поправите моменталната ситуација.

Избор во однос на локацијата

Ако планирате да работите со сопственикот на самопослуга, тогаш густо населената станбена зона ќе биде најдоброто место за избор. На такво место има голем сообраќај, покрај тоа, продавниците за погодност се секогаш многу барани кај жителите, што значи дека таков објект е особено привлечен од гледна точка на сопственикот на бизнисот.

Дали планирате соработка со поголем закупец? Размислете за опцијата со моден бутик. Очигледно, за ваков бизнис, предуслов е и локација на проодно место, но публиката треба да биде различна. Фокусирајте се на таков купувач ако сте подготвени да му понудите голема просторија на првата линија во историскиот или деловниот центар на градот.

Кога го гледате само производството како потенцијален закупец, тогаш најдобро решение во однос на локацијата би било индустриска зона на простор за спиење или предградие.

Друга вообичаена опција е угостителството. Ако не зборуваме за гурмански ресторан (и во овој случај просториите треба да се наоѓаат во центарот и да имаат добри карактеристики на поглед), тогаш треба да се фокусирате на места во близина на деловни центри или образовни институции.

Фокусирајте се на профитот и побарувачката

Се чини дека сè е очигледно овде и е исто така поврзано со локацијата на просториите: предметите во центарот ќе чинат повеќе, а во „спални соби“ или на село - поевтини.

Ова, се разбира, има своја вистина. Сепак, успехот на вашиот бизнис за изнајмување ќе зависи од повеќе отколку само од вашата цена за изнајмување.

Така, на пример, не заборавајте дека закупецот може да се најде многу пати побрзо за мали простории лоцирани во периферна област на градот отколку за голема површина во самиот центар. Ова е особено забележливо во време на криза.

Дополнително, шансите дека намирниците во вреќа за спиење ќе бидат многу барани се поголеми од оние на моден бутик. Тоа значи дека сопственикот на бизнисот ќе остане во вашите простории долго време, додека станарите на поскапи имоти може почесто да заминуваат, а напротив да доаѓаат поретко.

Со други зборови, обрнете внимание на тоа каква побарувачка ќе користат вашите простории. Подобро е да имате помал, но стабилен приход отколку да имате големи, но нередовни примања.

Каде да се најде закупец?

За брзо и ефикасно пребарување, потребно е максимално да ги користите комуникациските канали кои ви се достапни. Започнете со Интернет: онлајн агрегатори, табли за пораки, форуми, социјални мрежи, контекстуално рекламирање - има многу за избор. Иако, како што веќе рековме, треба да избирате што е можно повеќе, а доколку буџетот ви е доволен, не се ограничувајте на еден извор.

Би било корисно да се склучи соработка со агенција за недвижности. Прво, агентите имаат свои канали за наоѓање станари. Второ, дури и ако сте се подготвиле однапред, специјалистите сепак имаат повеќе искуство и разбирање за тоа кои се силните и слабите страни на вашите простории, како и меѓу претприемачите во која област е подобро да се промовира овој објект. Исто така, агентите ќе ви помогнат да ја поставите вистинската цена за изнајмување: од една страна, за да не продавате премногу евтино и да не губите пари, од друга страна, претераната цена за изнајмување ќе ги исплаши потенцијалните станари, и долго ќе седите во „чекалната“.

Соработката со агенциите за недвижности има и други предности, вклучувајќи, на пример, пошироки можности за рекламирање. Убав бонус е што агентите се грижат за сета мака за склучување договор: составување на потребната документација, помагање во преговарањето со работодавецот итн.

Карактеристики на станарите

Така, огласот проработи и на прагот на вашите простории веќе се појавија неколку потенцијални претприемачи, кои се подготвени да го „регистрираат“ своето потомство на вашата комерцијална област. И тогаш се поставува уште едно тешко прашање: кој да се избере?

Доволно чудно, мрежните компании, со ретки исклучоци, исто така не се најпосакуваните работодавци. Компаниите вршат притисок врз нивниот авторитет и стабилност (второто е далеку од секогаш точно), како резултат на што им е потребен посебен третман. „Мрежарите“ во најголем дел инсистираат да ја намалат киријата, а за официјално да ја официјализираат вашата соработка, го користат само нивниот договор, со што, се разбира, во поголема мера се заштитуваат нивните права, додека вие сте лишени од можноста брзо да го промените закупец или зголемување на стапката во согласност со пазарната цена.

Дополнително, во случај на деловни работодавци од големи размери, ќе мора директно да контактирате со персоналот што ги зазема просториите за сите спорни прашања. И овој персонал е често неспособна личност.

Сепак, за доброто на навистина добар објект за изнајмување, некои „мрежни“ се подготвени да направат отстапки и може дури и да понудат повисока исплата.

Најдобро е да се фокусирате на оние претприемачи кои веќе имаат еден добро воспоставен бизнис и во моментов отвораат втора точка. Таквите претприемачи се најсигурните, темелните и најодговорните работодавци.

Врвни трговски објекти за инвестициски цели

Менаџерите на одделот за комерцијални недвижности ги избраа за вас најдобрите имоти за купување со цел инвестирање. Презентираните објекти се најатрактивни во однос на популарноста кај станарите и профитабилноста.

Зграда 284,5 м2 на насипот Воскресенскаја

Посебна комерцијална еднокатна зграда во срцето на градот! Има два излеза - до насипот Воскресенскаја и улицата Шпалернаја. Главната предност на овој објект е сигурен закупец кој долго време изнајмува соба и не планира да се исели. Во моментов, договорот е склучен за износ од 483,6 илјади рубли месечно!

Сите комуникации се приклучени, напојувањето е 30 kW со можност за зголемување на моќноста. Сметките за комунални услуги ги плаќа закупецот.

Друг бонус - заедно со зградата можете да купите земјишна парцела. Во соседството има и други простории кои исто така се продаваат. Деталите ќе бидат известени од нашите менаџери.

Единствена понуда: созревањето на просториите е само 6,5 години (со просечна созревање од 10-12 години)! Објектот се наоѓа во новиот LCD „Karat“ на една од главните улици на Kingisepp. Веќе големите станари се заинтересирани за просториите - Океј, Пјатерочка, Лента итн.

Месечната добивка на објектот ја проценуваат нашите менаџери на ниво од 561,6 илјади рубли. Предности на просториите: витрини со поглед на главната улица на градот, голем паркинг пред просториите, тавани - 4,5 m, 5 посебни излези, голема моќност.

Простории 535 м2 на улица Корпуснаја

Објектот се наоѓа во новиот луксузен комплекс Лумиер во историскиот центар на градот (област Петроградски). Ова веќе гарантира висок сообраќај и солвентна јавност. Помалку од 5 минути пешачење од метро станицата Чкаловска.

Собата е опремена со панорамски прозорци. Сите комуникации се извршени, моќноста на напојувањето е 62 kW. Месечната добивка од изнајмување на објектот ќе биде околу 650 илјади рубли.

Издавањето недвижен имот е многу профитабилен бизнис, доколку постапката ја третирате со максимална одговорност. Постојаниот пасивен приход е секогаш убав, но што ако се појави идејата за изнајмување на комерцијални недвижности? Ова ќе бара малку поинаков пристап, бидејќи има голема разлика помеѓу изнајмување стан и голема канцеларија.

Чекор-по-чекор инструкција

Процесот на издавање на објект е поделен на следните фази:

1. Одредување на вредноста на изнајмувањето.

Првиот чекор е да ги видите и оцените најголемиот број достапни понуди на пазарот. Колку е поголем примерокот, толку е подобар резултатот (поточен показател за просечната цена на киријата за комерцијални простории).

За време на анализата, можете да користите популарни страници како Avito или CYAN. Информации може да се најдат и во различни печатени публикации. Во отсуство на желба лично да се вклучат во проучувањето на други понуди, би било разумно да се ангажира агент за недвижности или брокер.

Цената за таквите услуги тешко може да се нарече висока, и сосема е можно да се заштеди пристоен дел од нервните клетки и време.

Трошоците за изнајмување на комерцијални недвижности треба да одговараат не само на сопственикот, туку и на потенцијалните клиенти. Малку е веројатно дека намерно високата стапка ќе биде успешна, но следните фактори можат да влијаат на формирањето на цената:

• локација на зградата / просториите;
• инфраструктура (достапност на кафулиња во непосредна близина, бесплатен паркинг, обезбедување на зграда);
• градежна класа;
• квалитет и ниво на поправка;
• функционалност на распоред;
• различни карактеристики на комуникациите (непрекинато напојување, Интернет, достапност на бањи итн.);
• други бонуси кои потенцијално можат да ја подобрат продуктивноста на станарите (рутер за Wi-Fi, машина за кафе, удобен мебел).

Откако ќе ги анализирате цените на пазарот, можете да контактирате со други сопственици и да се обидете да ги ресетирате трошоците. Често, цената наведена во понудите е индикативна и приближна. Индикаторот за вредност што може да се постигне во текот на преговорите ќе биде доволен за да се дознае просечната стапка на изнајмување за слични предлози. Доволни се 5-10 повици за да добиете компаративни податоци за стапката на изнајмување.

Најважно за закуподавачот на комерцијален имот е да го најде вистинскиот клиент. Можете да го направите тоа сами, или можете да ангажирате realtor. И двете ситуации имаат свои добрите и лошите страни, така што изборот што да се прави е лична работа за секого.

Кога барате закупец сам, сериозна предност е да имате сопствена база на податоци. Сепак, неговото отсуство нема да предизвика големи проблеми, туку ќе треба да вложите повеќе труд.

Добар начин да го пронајдете вистинскиот клиент е да креирате страница со комерцијална понуда. Подобро е да се промовира таков сајт со помош на контекстуално рекламирање со акцент на клучните публики. Благодарение на таквото рекламирање, можете лесно да најдете заинтересирана публика и да избегнете високи провизии за агенциите.

Тоа е најцелисходно да се направи кога изнајмувате простории со импресивна површина. Вакви понуди бараат клиенти кои се потпираат на висока профитабилност од планираната активност, а најмногу им веруваат на веб-страниците.

Ако некој сака да купи многу скап автомобил, дали ќе го бара на сомнителни ресурси или ќе ја претпочита официјалната веб-страница? Значи на исто мислење е и закупецот на комерцијални недвижности.

Сосема друга работа се малите простории за изнајмување. Нема смисла да креирате веб-страница овде и бесплатните онлајн огласи (дури и малите) се совршени.

1. Брокерски услуги.

Ако не сакате сами да се вклучите во потрагата по заинтересирани страни, постои опција да ангажирате агент за недвижности. Ова лице самостојно ќе ги најде вистинските станари, ќе оствари контакти, па дури и самостојно ќе го склучи потребниот договор за закуп.

Од друга страна, наоѓањето на вистинските луѓе е деликатна и прилично комплицирана/одзема време задача. На ова нема да се согласат сите трговци, а мајсторите на нивниот занает во сериозни агенции ќе бараат сума пари во износ од 50% од цената за изнајмување за 1 месец за такви услуги. А понекогаш и повеќе од тоа.

Но, сепак, со сличен метод за наоѓање станари, сопственикот ќе се ослободи од значителни тешкотии. Како резултат на тоа, работата ќе остане само за подготовка на договорот и подготовка на целата потребна документација.

Плаќањето за услугите на Realtor се врши само по склучувањето на договорот за закуп. Ако агентот или агенцијата бараат од вас да извршите авансно плаќање или да го платите износот порано, тие можеби се измамници.

1. Потребна документација.

Откако ќе се најде закупецот и ќе се задоволат сите клучни точки од двете страни, можете да продолжите со извршувањето на договорот. Договорот за закуп на комерцијални недвижности мора да ги содржи следните ставки:

• целосни информации за секоја од страните;
• точната адреса на објектот за изнајмување;
• износ и исплатувач на комунални услуги;
• месечна кирија;
• датум кога предметот ќе се даде под закуп;
• неопходни дејствија на секоја страна во случај на ситуации на виша сила;
• опис на квалитетот на поправката и лоцираниот мебел;
• клучни услови под кои можете да го раскинете закупот.

Доколку ви недостасува потребното знаење или искуство, попаметно би било да вклучите квалификуван адвокат во постапката за склучување договор.

Договорот не е единственото нешто што ќе биде потребно при издавање на недвижен имот. Со себе треба да имате и:

• пасош на државјанин на Руската Федерација;
• документ за доказ за сопственост;
• кат план.

Кога сите документи се при рака, а страните успешно го склучуваат договорот, останува само да ги добијат приходите и да ја следат зачестеноста на плаќањата.

Комерцијалните недвижности вклучуваат деловни згради, индустриски простории, спортски објекти, продавници, гаражи, магацини, па дури и хотели.

Можете да ја забрзате испораката на комерцијални недвижности со намалување на стапката на изнајмување. Имајќи ги предвид постојаните трошоци за одржување на просториите, ќе биде поправилно да се издава недвижен имот со просечна или дури ниска стапка отколку да се одреди висока цена, но за цела година.

Исто така, на цената на таквите простории влијае присуството на:

• паркинг;
• угостителски пунктови (во иста зграда или во непосредна близина);
• инфраструктура;
• голем сообраќај итн.

Во такви околности, киријата може да биде значително повисока од пазарниот просек. И, се разбира, ќе има клиент за тоа.

Отвореноста кон желбите на идните клиенти, исто така, игра значајна улога во испораката на комерцијални недвижности:

1. Помогнете при планирањето.

На потенцијалниот закупец можеби ќе му треба помош или совет за распоредот на работното место. Би било паметно да се подготвите однапред и веднаш да понудите неколку готови опции, а клучните промени ќе останат кај клиентот, кои тој сака да ги направи.

Многу е полесно да го промените она што веќе го имате отколку да создадете нешто од нула. Таквиот однос кон закупецот несомнено ќе биде ценет.

1. Дискусија за детали.

Бојата на ѕидовите во просторијата, бројот на максимални врски со телефонската мрежа или интернетот, како и дискусијата за сите други карактеристики ќе помогнат да се добие наклонетоста на закупецот и да се убеди да го изнајми овој конкретен имот.

Ова е мал психолошки трик: колку повеќе човек навлегува во детали, толку се поголеми шансите таков разговор да се депонира во неговото сеќавање. Значи, на него ќе се фокусира на прво место, ќе ги одмери добрите и лошите страни итн.

Меѓутоа, ако целиот процес на изнајмување се заснова на такви трикови, тоа ќе биде голем ризик за губење на репутацијата. Ако квалитетот на закупот е значаен само со зборови, тогаш ова може да се заканува со многу сериозни последици.

1. Празници.

Доколку нема доработка во деловните простории наменети за изнајмување, тогаш можете да му понудите на закупецот платен одмор. Односно, тој ќе врши поправки на свој трошок, но додека екипите за поправка си ја вршат работата, клиентот нема да плаќа кирија за просториите.

Ова е прилично значаен плус за закупец кој јасно одлучил да изнајми имот:

• ако нема дополнителни средства за плаќање кирија и поправки во исто време, тогаш оваа акција ќе предизвика исклучително позитивни емоции и ќе го зголеми угледот на сопственикот;
• исто така, празниците за реновирање ќе помогнат да се убеди сомнителен закупец кон стекнување на овој конкретен имот/просторија.

Во принцип, можете привремено да го ослободите клиентот од плаќање кирија во различни ситуации. Главната работа е што нема сериозни финансиски загуби за двете страни. Ова се основните карактеристики на водење бизнис, а станарите (како и сопствениците) на комерцијални недвижности добро го знаат тоа.

Затоа ваквите акции се широко распространети, иако нивната употреба не е задолжителна. Особено ако испораката на комерцијални недвижности не е итна.

1. Сигурност на сопственикот.

Ова е многу важен момент, најјасно се манифестира во подготовката на документацијата на сопственикот за закупецот. Колку повеќе гаранции добива клиентот, толку се поголеми шансите успешно да ги изнајми просториите.

Изобилството на придружни документи, отсуството на трикови при потпишувањето на договорот и добрата репутација се клучот за успешно давање под закуп на комерцијални недвижности. Причината е едноставна:

• при изнајмување стан, често обичните граѓани се занимаваат со ова прашање;
• и ако се планира просториите да се користат за комерцијални цели и да заработат сериозни пари за овој бизнис, тогаш проучувањето на секој документ од страна на закупецот ќе биде што е можно поскрупулозно.

Ризици и други тешкотии

Не само закупецот е изложен на ризици - истото важи и за сопственикот. Најчестите причини за конфликти се:

• недоволно дефинирање на законските обврски на странките во однос на закупениот имот;
• доцнење на месечните и други плаќања;
• злоупотреба на имотот под закуп;
• оштетување/загуба на имот во сопственост на закуподавачот;
• спорови за оданочување (според член 146 од даночниот законик на Руската Федерација, обврската за плаќање ДДВ му се доделува само на закуподавачот со можност за одбивање на износот на данокот од страна на закупецот доколку е достапен релевантниот документ).

Сите овие конфликтни ситуации директно зависат од склучениот договор. Секоја од точките треба да се опише што е можно попрецизно, бидејќи тоа ги минимизира ризиците за двете страни одеднаш. Важно е одговорно да се однесуваме кон склучувањето на договорот за да се избегнат ваквите ситуации.

Изнајмувањето комерцијални недвижности не се разликува многу, но има голем број клучни карактеристики. Најважно е склучувањето на договорот. Во секоја ситуација, страните ќе се потпрат само на тоа, затоа, кога склучувате договор, треба да се фокусирате на овој документ.

Компанијата „НДВ-Недвижимост“ неодамна објави дека при издавање на простории, инвестициите во канцелариите се исплатуваат 3 пати побрзо отколку во становите. Експертите за пазарот на недвижности генерално се согласија дека канцелариите побрзо се исплаќаат, но забележаа дека разликата во повратот не е толку голема, а наведоа и голем број замки кои го отежнуваат инвестирањето во комерцијални недвижности. КАЖЕ И ПРОВЕРИ

КАЖА

Друштво „НДВ-Недвижности“:

. при изнајмување простории, инвестициите во канцелариите се исплаќаат 3 пати побрзо отколку во становите;

Корисно е за оние кои добиле стан како наследство или како подарок да заработат пари со издавање станови, но ако зборуваме за инвестициско купување, тогаш подобро е да заборавите на станбениот недвижен имот. Инвестициите во стан ќе се исплатат многу години. Друга работа е деловен простор.

За јасност, експертите на компанијата ги дадоа следните пресметки:

Стандардната цена на обична „однушка“ во станбена област (на секундарниот пазар на недвижности) е 5,5 - 6 милиони рубли, а соодветната цена за изнајмување е приближно 27 илјади рубли. Така, периодот на созревање на станот може да се протега 19 години.

Евгенија Борзова, раководител на одделот за комерцијални недвижности во NDV-Nedvizhimost, даде неколку илустративни примери за деловен простор. На пример, канцеларија во деловниот парк Дорохоф со површина од 65 кв. m и цената од 7,35 милиони рубли, земајќи ја предвид индексацијата на стапката на изнајмување, целосно ќе се исплати за 6,5 години (сегашната стапка на изнајмување: 13,5 илјади рубли. квадратни метри / година). И ако купите канцеларија во деловниот парк Атмосфера (метро станица Менделеевска) со површина од 119,8 кв.м за 285,5 милиони рубли, тогаш ќе биде можно да се „повратат“ инвестициите за 7,5 години (по стапка за изнајмување од 24 илјади рубли кв.м / година, вклучително и индексирање). Истата сума - 7,5 години - исплаќа поскап недвижен имот: на пример, малопродажен простор за 50 милиони рубли и површина од 80 квадратни метри. м, лоциран во близина на метро станицата Новокосино.

Судејќи според горенаведените пресметки, излегува дека купувањето комерцијални недвижности е 3 пати попрофитабилно за бизнисот за изнајмување отколку за станбени. Ајде да видиме што другите учесници на пазарот велат за тоа.

ПРОВЕРЕНО

Канцелариите навистина се исплаќаат побрзо од становите, но разликата сепак не е 3 пати, туку 1,5 - 2 пати.

Управен партнер на DNA Realty, Антон Белихи Станислав Титоренко, раководител на одделот за изнајмување во Делта ЕстејтСе верува дека инвестициите во канцеларија се исплаќаат, сепак, не 3 пати, туку 1,5 - 2 пати побрзо.

„Факт е дека со становите, периодот на враќање може значително да се намали со продажба на нова зграда купена во рана фаза на изградба веднаш по пуштањето во употреба на куќата (по правило, тоа е 2-3 години со принос од 20 -30% годишно), - објасни Антон Белих. - Ситуацијата е посложена со комерцијалните простории, бидејќи побарувачката за нив е ограничена, па продажбата може да потрае подолго, освен ако, се разбира, не станува збор за особено течни места и области. Но, ова е ако го земеме предвид инвестицискиот циклус на изградба. Што се однесува до бизнисот со изнајмување, тука периодот на поврат на малопродажба и канцелариски простор е дефинитивно поголем“.

Попрофитабилно од канцелариите

„На пример, периодот на созревање за двособен стан е приближно 14-16 години, за малопродажен простор на добра локација - 6-7 години и за деловен простор - 8-9 години“, прецизираше Антон Белих. Се согласувам со ова и Директор за развој на Miel-Commercial Real Estate Елена Мишина, додавајќи дека малопродажните недвижности треба да се фокусираат на улична малопродажба. „Ако станот за изнајмување носи просечно 4-5% годишно и се исплати за 18 години, тогаш течните улични малопродажни објекти даваат 10% годишно со период на враќање од 9-11 години“.

Канцелариите во станбени области се исплаќаат не побрзо од домувањето во истите области

Раководител на одделот за консултации и аналитика во Азбука Жилја Артем Ржавскиисто така потврди дека периодот на враќање на инвестициите во комерцијални недвижности лоцирани во централниот дел на Москва ќе биде пократок отколку во станбените недвижности. Сепак, тој забележа некои исклучоци. „Ова не е типично за станбени области на периферијата на Москва“, објасни специјалистот. „Периодот на враќање е приближно ист овде“.

Во станбениот дел на Митино се наоѓа стопански простор со површина од околу 38 кв. м, кој се наоѓа на 1-ви кат од станбена зграда ќе чини околу 9,5 милиони рубли, киријата ќе донесе околу 492 илјади рубли. во годината. Во исто време, цената на стан од иста област во истата област ќе биде околу 6,8 милиони рубли, а киријата ќе биде 360 илјади рубли. во годината. „Така, периодот на поврат на инвестициите во комерцијални простории или стан во станбена област на Москва ќе биде речиси ист - околу 19 години“, објасни специјалистот, истакнувајќи дека изјавата на NDV е точна само за објекти во централни области на главниот град.

Изнајмувањето на канцелариите е бизнис со висок ризик, додека со домувањето се е постабилно. Затоа, профитабилноста на двете е пропорционална

Во текот на анкетата беше изразено малку поинакво мислење. Александар Погодин, прв заменик генерален директор на Групацијата на компании Пионер, смета дека профитабилноста на станбените простории и канцелариите е пропорционална, бидејќи со повисоки стапки за изнајмување за канцелариски простории, периодот на враќање на становите зависи во помала мера од општата економска ситуација. „Катарините на канцелариите се поподложни на опаѓање за време на економски падови и пад на стапката на зафатеност на канцелариите“, објасни експертот. „Во исто време, цената на станбената арена, ако се намали, тогаш во помала мера, а нивото на побарувачка останува високо дури и во кризните години, дополнително, пазарот за изнајмување станови е поразбирлив за приватните инвеститори. ”

Денис Колоколников, претседател на Управниот одбор на групата компании RRG, исто така додава: „Ова е ризик од стекнување првично неликвидни простории и ризик од неправилно одредување на оптималната дестинација и тешкотии со документацијата“, објасни специјалистот. . - Дополнително, сегашното управување со комерцијалните недвижности е многу потешко, а процесот на наоѓање станари е подолг. Покрај тоа, честопати не е доволно новите станари да прават само козметички поправки: на пример, тие треба да направат одредени промени во распоредот, што исто така ги зголемува трошоците за одржување на просториите. Поради овие причини, многу приватни инвеститори ангажираат компании за управување со имот или се вклучуваат во управувањето со имот на професионална основа“.

Трошоците за комерцијални даноци се повисоки

Елена Карпова, раководител на секторот за маркетинг во СЕЗАР Груп, исто така потсети дека не може да се игнорира фактот дека трошоците за поправка на станбени и нестанбени простории не се споредливи. Во вториот случај, тие се по ред пониски, што овозможува значителни заштеди. Но, во исто време, со издавање на стан, сопствениците имаат реална можност да избегнат данок. „Можете да наведете помал износ во договорот“, објасни експертот. „Но, овој трик нема да работи со канцелариите, а сопствениците сепак ќе мора да плаќаат данок на доход“.

Економската класа е најпрофитабилна во домувањето

Иако, првиот заменик-директор на компанијата Миел-Аренда, Марија Жукова, посвети посебно внимание на фактот дека колку е поголема сумата што се инвестира во станови, толку ќе биде помал приносот за изнајмување.

„И покрај долгиот период на враќање и ниската профитабилност, инвестициите во станбени недвижности се сметаат за најсигурен вид на инвестиција“, забележува Марија Жукова. - Изнајмувањето станови во главниот град ќе биде актуелно во иднина. Покрај тоа, економската класа е најпопуларниот сегмент во кој станарите бараат стан под кирија. Ова сугерира дека секогаш ќе има побарувачка за такво домување, а сопственикот секогаш ќе добива приход од тоа кога ќе се утврди киријата што одговара на пазарот“.

ЗАКЛУЧОЦИ

И тука доаѓаме до најважното прашање: во такви услови, дали е профитабилно приватните инвеститори да купуваат комерцијални станови за да ги изнајмат?

Да, профитабилно е, но за ова се потребни многу повеќе пари и познавање на пазарот отколку за купување на повеќето станови. Тоа е, всушност, тоа се различни класи на инвеститори - оние кои можат да си дозволат да инвестираат во комерцијални недвижности, па дури и компетентно, и оние кои имаат доволно пари за друго домување, а можеби нема знаење и искуство на пазарот на сите.

Според Елена Шевчук, потпретседател за комерцијални недвижности GVA Sawyer, минималниот износ на можна инвестиција за купување на нестанбени простории во Москва флуктуира околу 1 милион американски долари. Исто така, постои можност да се најде соба за 300 - 500 илјади долари, но за ова ќе треба многу време и труд, како и одлично познавање на пазарот.

Со такви бројки, не е изненадувачки што главниот тек на приватни инвеститори во Москва сè уште размислува да инвестира во станови, бидејќи минималната инвестиција овде е очигледно помала отколку во комерцијалниот сегмент. Во принцип, можете да купите пристоен стан за 200-250 илјади долари, а во рана фаза на изградба - уште поевтино. Иако експертот верува дека созревањето на становите во одредени области може да биде поголемо од комерцијалниот простор, но тогаш цената на таквото домување првично ќе биде повисока.

Марија Лукина