Prenájom kancelárskych priestorov ako podnikanie. Prenájom komerčných nehnuteľností - všetky tajomstvá

Prenájom komerčnej nehnuteľnosti je jednoduchý a hlavne výnosný biznis. So správnym prístupom a znalosťou hlavných fáz procesu nebude uzavretie obchodu ťažké.

Najdôležitejšie je určiť cenu, nájsť klienta a správne zostaviť zmluvu.

Zvážte všetky fázy transakcie.

Stanovenie nákladov

Pri samostatnom vykonávaní transakcie nie je stanovenie nákladov na prenájom často objektívne.

Každý majiteľ chce získať čo najväčší úžitok.

Ale príliš vysoká cena môže odstrašiť potenciálnych nájomníkov a príliš nízka pochybnosť. Majitelia sa zvyčajne pri posúdení nákladov obracajú na špecialistov - realitnú kanceláriu alebo odhadcu.

Ako svojpomocne prenajať nebytové priestory? Môžete to urobiť bez pomoci profesionálov. Aby ste si určili cenu sami, musíte si preštudovať podobné ponuky konkurentov. To vám poskytne príležitosť pochopiť všeobecnú situáciu na trhu komerčných nehnuteľností a správne posúdiť vaše priestory.

DÔLEŽITÉ: Nájomca si prenajíma obchodné zariadenie za účelom vytvárania príjmu, preto je pri posudzovaní nákladov dôležité vziať do úvahy približný možný zisk, ktorý môže získať.

Cenu ovplyvňujú faktory ako:

Po zohľadnení týchto bodov a sledovaní ponúk konkurentov môžete objektívne zhodnotiť svoj objekt.

Vyhľadávanie klientov

Prenájom komerčných nehnuteľností od vlastníka zahŕňa hľadanie potenciálnych nájomcov.

Pred tým je potrebné vypracovať obchodnú ponuku alebo oznámenie.

Musí podrobne špecifikovať všetky charakteristiky nehnuteľnosti: výmeru, podlažie, lokalitu, infraštruktúru, technický stav a vybavenie. Je lepšie zamerať pozornosť v reklame na prednosti.

Zároveň je dôležité uviesť nedostatky miestnosti, aby ste sa pri prezeraní nedostali do nepríjemnej polohy a neodstrašili klienta.

Poďme sa bližšie pozrieť na spôsoby, ako nájsť potenciálnych nájomníkov.

1. Hľadaj podľa známych. Najjednoduchší spôsob, ako nájsť niekoho, koho vaša ponuka zaujíma, je opýtať sa priateľov a príbuzných. Majitelia nehnuteľností sa často točia v podnikateľských kruhoch, čo znamená, že to zjednodušuje úlohu rýchleho prenájmu vašej nehnuteľnosti.
2. Umiestňovanie reklamy na špecializované internetové zdroje, napríklad Avito. Výhodou tohto spôsobu je, že vašu ponuku uvidia stovky až tisíce záujemcov. Aby ste čo najskôr našli nájomcu, budete musieť napísať dobrý podrobný inzerát, v ktorom popíšete všetky výhody a nevýhody priestorov.

   Inzerát musí byť doplnený niekoľkými fotografiami.

   Pre potenciálneho klienta sa tak bude ľahšie rozhodnúť, či sa mu to oplatí zvážiť alebo nie.

3. Zaslanie ponuky e-mailom. Bary, reštaurácie, obchody, salóny a iné organizácie a inštitúcie často hľadajú priestory na presťahovanie alebo otvorenie ďalšieho bodu. E-mail majiteľov firiem, ktorých by to mohlo zaujímať, sa dozviete na oficiálnych stránkach ich firiem.

Prezentácia a podpis dokumentu

Správna prezentácia vašej nehnuteľnosti je kľúčom k rýchlemu jednaniu.

Pri predvádzaní priestorov sa snažte o nich povedať viac, zamerajte sa na klady a možný zisk, ktorý objekt klientovi prinesie.

Uzavretie zmluvy je posledným, no najdôležitejším a najzodpovednejším krokom v transakcii. Správne vypracovaný a vykonaný dokument ochráni majiteľa pred bezohľadným nájomcom. Čo by v ňom malo byť:

• osobné údaje nájomcu a vlastníka;
• adresa, oblasť a technické charakteristiky;
• registračné údaje;
• Konečný termín;
• výška platby a postup jej prevodu;

DÔLEŽITÉ: Vlastník nemá zo zákona právo na zvýšenie poplatku viac ako raz ročne. V zmluve preto musí byť uvedená maximálna výška prípadného zvýšenia nájomného a doba, po ktorú na to bude nájomca upozornený.

V dokumente je dôležité podrobne opísať práva a povinnosti zmluvných strán a uviesť povahu zodpovednosti za porušenie jednotlivých ustanovení. Zmluvu by bolo vhodné doplniť o súpis majetku, ktorý je v priestoroch k dispozícii. Po ukončení zmluvy bude môcť vlastník dostať peňažnú náhradu, ak nájomca poškodil nábytok alebo spotrebiče.

Najrýchlejšie spôsoby prenájmu nebytových priestorov

Ako rýchlo predať komerčné nehnuteľnosti?

Pre tých, ktorí nechcú tráviť svoj osobný čas hľadaním klientov, rokovaniami a prehliadkami, je lepšie kontaktovať realitnú kanceláriu.

Ten ocení nehnuteľnosť, určí správnu trhovú hodnotu, nafotí atraktívne fotografie, napíše kompetentný inzerát a postará sa o prezentáciu vašej nehnuteľnosti.

Avšak aj práca s agentmi má svoje vlastné nuansy. Realitné kancelárie pracujú spravidla za províziu z výšky prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti.

Poplatok vo forme percenta sa zvyčajne vyberá od žiadateľov, nie od vlastníkov.

Nie každý záujemca však bude pripravený spolupracovať s agentom, ktorý bude musieť zaplatiť peniaze.

Preto, ak majiteľ naliehavo potrebuje nájsť nájomcu, môže vziať platbu provízie na seba. Často sa to praktizuje, ak má majiteľ veľa objektov alebo chce prenajať luxusnú nehnuteľnosť.

Peniaze zaplatené agentovi pôjdu nielen do jeho vrecka, ale aj na nevyhnutné výdavky – foto, videoprezentácia, reklama atď.

Ďalším rýchlym spôsobom prenájmu nebytovej budovy alebo kancelárie je zníženie nákladov. Zároveň to nie je potrebné prenajímať zadarmo, stačí znížiť platbu o 10%. Potom bude vaša ponuka konkurencieschopná.

Podmienky prenájmu

Dôležitým bodom je doba trvania nájomnej zmluvy na nebytový priestor. Je troch typov.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 610, odsek 2, ak zmluva neurčuje lehotu, považuje sa za uzavretú na dobu neurčitú. V tomto prípade má každá strana právo ho kedykoľvek vypovedať, pričom na svoje rozhodnutie upozorní tri mesiace vopred.

Krátkodobá zmluva sa uzatvára na dobu nepresahujúcu jeden rok. Ako obnoviť nájomnú zmluvu na nebytový priestor? K predĺženiu dochádza automaticky na dobu neurčitú, ak sú obe strany so všetkým spokojné.

V tomto prípade sa opätovné uzatvorenie dohody nevyžaduje. V niektorých prípadoch môže vlastník trvať na novom dokumente na zmenu podmienok alebo platby. To je možné len so súhlasom nájomcu.

Dlhodobý kontrakt podlieha registrácii na FED. K predĺženiu takejto nájomnej zmluvy na nebytový priestor dochádza rovnako ako pri krátkodobej - automaticky, s rovnakými podmienkami, právami a povinnosťami zmluvných strán, prípadne sa uzatvorí nový dokument s upravenými náležitosťami.

Predčasné ukončenie nájomnej zmluvy na dobu určitú je možné ako zo strany vlastníka, tak aj zo strany nájomcu.

Takéto otázky sa riešia súdnou cestou alebo vzájomnou dohodou oboch osôb.

Poznanie dôležitých nuancií a príležitostí pri prenájme komerčných nehnuteľností vám pomôže uzavrieť výhodný a bezpečný obchod, ktorý prináša pravidelný pasívny príjem.

Prenájom je a zostáva populárny už mnoho rokov, pretože veľa ľudí si nemôže kúpiť bývanie a spoločnosti sa snažia znížiť úroveň jednorazových investícií do developerských aktivít. Sortiment prenajímateľných predmetov neustále rastie: v súčasnosti si môžete prenajať aj veci, ako sú kolieskové korčule, lyže atď. - všetko, čo nie je neustále žiadané, ale je predmetom sezónneho používania.

Najčastejšou možnosťou je však stále prenájom nehnuteľnosti. Aby ste získali určitý príjem z poskytovania konkrétnej miestnosti na prenájom, je potrebné vziať do úvahy množstvo nuancií, o ktorých sa bude diskutovať v tomto článku.

Je potrebné si uvedomiť, že nehnuteľnosti sa zvyčajne klasifikujú do 3 skupín − pozemky, byty a nebytové priestory. Najbežnejším typom služieb na tomto trhu je poskytovanie nájomného bývania a nebytových priestorov.

Medzi nebytové, komerčné nehnuteľnosti sa zvyčajne prenajímajú. Všetky autoritatívne analytické agentúry zároveň rozlišujú tieto odrody:

• kancelárske miestnosti;
• obchodovanie;
• sklad;
• priemyselný.

Niektoré organizácie si navyše prenajímajú samostatný typ priestorov – kategóriu „na špeciálne účely“. Sú tu vyčlenené budovy pre škôlky, školy, nemocnice, kostoly atď.

Okrem nehnuteľností si môžete prenajať pozemky, altánky, techniku, autá, špeciálne vybavenie, inventár a mnoho iného. Ide však o zriedkavejšiu a zložitejšiu formu podnikania.

Čo je najvýhodnejšie?

Ak hovoríme o rezidenčných nehnuteľnostiach, priemerné náklady na jednoizbový byt 10-15 minút od metra v rezidenčnej štvrti v Moskve budú stáť 5-6,5 milióna rubľov. Zároveň je priemerná sadzba za prenájom takýchto miestností asi 25 - 30 tisíc rubľov. Výsledkom je, že pri výpočte možno získať, že minimálna doba návratnosti pre jednoizbový byt bude asi 15 rokov.

Preto túto možnosť nemožno nazvať veľmi výnosnou z hľadiska investícií: jediný prípad, v ktorom sa môže skutočne vyplatiť, je zdedené bývanie.

Ak hovoríme o kancelárskych priestoroch, sú o niečo drahšie ako obytné, keďže ich umiestnenie by malo byť na priechodnejších miestach a ich rozloha je vyššia. V Moskve bude malý kancelársky priestor stáť 6,5-7,5 milióna rubľov za predpokladu, že plocha je asi 60-70 metrov štvorcových. V tomto prípade sa nájomná sadzba v tomto prípade bude brať do úvahy za 1 meter štvorcový.

Podľa agentúry Knight Frank bola na konci roka 2015 sadzba za prenájom kancelárií triedy A asi 25 tisíc rubľov a kancelárskych priestorov triedy B - asi 15 tisíc rubľov ročne. V súlade s tým bude maximálna doba návratnosti asi 8 rokov.

Ešte výhodnejšie je prenajať si obchodné priestory ako kancelárske priestory - doba ich návratnosti je 5-6 rokov. Je tu však dôležité obmedzenie: pri takýchto nehnuteľnostiach je jedným z kľúčových faktorov lokalita. Priestory by sa mali nachádzať v centrálnej oblasti, na mieste s vysokou úrovňou dopravy. Nakoniec musí byť vysoko kvalitné.

Vo všeobecnosti komerčné nehnuteľnosti strácajú na rezidenčných iba v jednom parametri: v miere rizika, pretože závisí od ekonomickej situácie v krajine av konkrétnom meste.

Informácie o tom, kde začať a ako takúto aktivitu rozvíjať, nájdete v nasledujúcom videu:

Ako organizovať takéto podnikanie od nuly?

1. V prvom rade si musíte nájsť vhodné miesto na prenájom. V prípade získania obytného priestoru ako dedičstva sa konanie začne vyhotovením dokumentov potvrdzujúcich, že vlastníkom bývania je podnikateľ.
2. Pri hľadaní hotových priestorov je najlepšie obrátiť sa na služby profesionálnych agentúr, ktoré vám pomôžu zhodnotiť skutočné náklady na bývanie alebo komerčnú nehnuteľnosť: neskúsený obchodník sa môže ľahko prepočítať.
3. Ďalej je potrebné vyplniť potrebnú dokumentáciu k nehnuteľnosti. Ak ide o komerčnú nehnuteľnosť a plánuje sa jej prenájom špeciálnym organizáciám (napríklad tým, ktorí pracujú v oblasti stravovania), musíte sa postarať o získanie ďalších povolení a záverov z niektorých služieb.
4. Po dokončení počiatočnej dokumentácie je potrebné vykonať prestavbu a opravu: v prípade rezidenčných nehnuteľností je dôležité zakúpiť určitú sadu nábytku a domácich spotrebičov, pretože byty, ktoré je možné obývať ihneď po vysporiadaní ponúkané za vyššiu cenu. V prípade komerčných nehnuteľností je dôležité zamerať sa na zväčšenie voľnej plochy a možnosť následnej prerábky podľa potrieb klienta.

V ruskej praxi veľa ľudí prenajíma rezidenčné nehnuteľnosti bez uzavretia dohody - to vám umožňuje zbaviť sa dane z príjmu fyzických osôb vo výške 13% a skrátiť dobu návratnosti. To však prináša určité riziká – najmä tie, ktoré sú spojené s nespoľahlivosťou zákazníkov. Preto ako v prípade nebytových, tak aj v prípade nehnuteľností určených na bývanie je potrebné formalizovať vzťah s nájomcom.

Kde hľadať klientov?

Hľadanie zákazníkov prostredníctvom štandardných možností inzercie (umiestňovanie reklám na preplnených miestach alebo tlačených médiách) nie je v rámci prenájmu efektívne. Reklamu je možné vykonávať prostredníctvom sociálnych sietí (to platí najmä pre situáciu prenájmu obytných nehnuteľností) - tu bude fungovať efekt „ústneho vyjadrenia“.

Okrem toho je vhodné umiestnenie na tematických stránkach a fórach. Pri obchodných priestoroch, najmä v obchodných centrách, je možné vyvesiť oznam "do prenájmu" s telefónnym číslom majiteľa. Tým sa okruh potenciálnych zákazníkov rozšíri na všetkých návštevníkov obchodného centra.

Nakoniec existujú 2 efektívnejšie spôsoby, ako nájsť zákazníkov – udržiavanie tematickej stránky alebo blogu s nevtieravou inzerciou služieb ako prenajímateľ, ako aj distribúcia brožúr a vizitiek.

Nevyhnutné náklady

Ak sa podnikateľ do takéhoto podnikania chystá, musí pochopiť, že medzi hlavné nákladové položky je potrebné zaradiť náklady na prestavbu: v tomto prípade sú zákazníci pripravení uzavrieť nájomné zmluvy za oveľa vyššie sadzby (rozdiel môže byť až jedenapolnásobok). Po prestavbe sa totiž najčastejšie zväčšuje percento úžitkovej plochy, navyše je možné miestnosť zmeniť podľa vlastných potrieb.

Medzi nákladmi je tiež potrebné zdôrazniť:

• Náklady na výstavbu alebo nadobudnutie priestorov.
• Náklady na služby špecialistu, ktorý vie posúdiť trhovú cenu nehnuteľnosti.
• Výdavky na údržbu a bezpečnosť priestorov.
• Náklady na elektrinu, vodu a pod.

Podvodné skaly

Jedným z úskalí je určenie optimálneho investovania peňazí. Neskúsení podnikatelia často nesprávne hodnotia hodnotu konkrétneho priestoru, čím investujú do nelikvidných predmetov a strácajú veľké množstvo peňazí.

Okrem toho je dôležité venovať pozornosť legálnosti podnikania, zmenám v legislatíve a procesu papierovania (hlavne pri komerčných nehnuteľnostiach).

Upozorňujeme, že daňová legislatíva v oblasti prenájmu sa neustále mení.

Pri výpočte nákladov a úrovne návratnosti je potrebné určiť niekoľko možností vývoja - optimistický, najrealistickejší a pesimistickejší, aby sa určila približná doba návratnosti objektu, ako aj skutočnosť, ako diverzifikovať riziká. Aby ste sa poistili proti situácii nedostatku peňazí, je nevyhnutné mať iné zdroje príjmu.

Výhody a nevýhody tejto oblasti

Takéto podnikanie, podobne ako iné, má množstvo výhod a nevýhod, ktoré vyplývajú z jeho vlastností. Medzi mínusmi je možné vybrať ten hlavný - hľadanie nájomcu môže trvať mnoho mesiacov (týka sa to predovšetkým priemyselných zariadení a komerčných nehnuteľností na nepriechodných miestach). Tým pádom ani vysoká cena prenájmu nebude schopná vykompenzovať finančné náklady, ktoré bude musieť prenajímateľ znášať počas celej doby odstávky.

Medzi nedostatky treba zdôrazniť aj:

• dostatočne dlhá doba návratnosti;
• nie príliš vysoká úroveň ziskovosti;
• vysoké počiatočné náklady.

V tejto situácii je jediným racionálnym východiskom nadobudnutie likvidného majetku (takého, po ktorom vždy existuje určitá úroveň dopytu). Aby ste to dosiahli, je dôležité, aby ste sa v tejto oblasti dobre orientovali alebo sa obrátili na služby špecialistu.

Obchodné výhody zahŕňajú:

• dlhodobé zmluvy na obdobie jedného roka alebo dlhšie;
• stabilná úroveň zisku;
• príjem bude dostávať prenajímateľ neustále;
• pasívny charakter dosahovania zisku (prenajímateľ nemusí po podpise zmluvy s nájomcom vynaložiť žiadne úsilie);
• možnosť organizovať živnosť bez registrácie právnickej osoby.

Prenájom je teda celkom atraktívna oblasť na zarábanie peňazí. Najlepšie je však kombinovať ho s inými zdrojmi príjmu, aby ste sa poistili proti prípadným rizikám.

Snívate o zarábaní peňazí v realitách? Chcete vedieť, ako sa prenajímajú komerčné nehnuteľnosti, na čo si dávať pozor pri ich kúpe a kde hľadať nájomníkov? „M16-Real Estate“ vybaví všetkých potenciálnych podnikateľov v tejto oblasti a povie, čo je potrebné na získanie stabilného a vysokého príjmu.

Na záver príjemný bonus: najperspektívnejšie komerčné objekty na ďalší prenájom alebo predaj.

Komerčné nehnuteľnosti: kde začať?

Na začiatok vám odporúčame, aby ste sa ešte raz rozhodli pre konečný výber nehnuteľnosti: ste si istý, že chcete riešiť obchodné priestory? Na otázku, čo je výhodnejšie prenajať - byt alebo komerčnú nehnuteľnosť - je odpoveď jednoznačná. Komerčné objekty sa vyplácajú niekoľkonásobne rýchlejšie ako obytné priestory, to znamená, že prínos je oveľa vyšší. Okrem toho miera prenájmu komerčných priestorov neustále rastie (napríklad obdobie január – júl 2017 vykázalo nárast o 10 %).

Majte však na pamäti, že budete musieť vynaložiť oveľa viac úsilia. Najprv sa uistite, že váš počiatočný kapitál je dostatočný na kúpu objektu, ktorý chcete v budúcnosti prenajať. Nie je žiadnym tajomstvom, že na kúpu komerčnej nehnuteľnosti potrebujete mať oveľa výraznejšiu finančnú situáciu ako na kúpu bytu vrátane viacizbového.

Zároveň treba mať na pamäti, že nebytové priestory sa posudzujú aj z právneho hľadiska inak: sadzba dane je v tomto prípade niekoľkonásobne vyššia, trochu odlišný je aj mechanizmus registrácie.

Okrem toho, aby ste mohli úspešne podnikať v obchodných priestoroch, musíte sa orientovať v špecifikách aktivít vášho potenciálneho nájomcu, pochopiť jeho potreby a možnosti. To znamená, že sa od vás vyžaduje viac ako pri obyčajnom prenájme bytu.

Pred výberom miestnosti všetko znova zvážte. Ak je aspoň jeden z bodov na pochybách, je lepšie neriskovať a zvážiť prenájom bytu. Pamätajte, že v prípade zlyhania môžu byť straty obrovské.

Zhrňme si, čo na kúpu komerčnej nehnuteľnosti potrebujete: štartovací kapitál, dobré pochopenie trhu a orientáciu v oblasti, s ktorou plánujete spolupracovať.

Ako si vybrať tú správnu komerčnú nehnuteľnosť na následný prenájom?

Ako sme už povedali, v prvom rade sa treba rozhodnúť, s akým nájomníkom rátate.

Označte si možné parametre vašej budúcej protistrany: je to malý podnikateľ alebo pobočka veľkej siete? Ako dlho je na trhu alebo ešte len vychádza? Je to výrobňa alebo miesto predaja? Aká je v tejto oblasti konkurencia, aká lokalita bude pre ňu najúspešnejšia, aké kapacity sú potrebné na plnohodnotné podnikanie atď.

Jedným slovom, zamerajte sa na konkrétneho nájomcu, potom si nielen jednoducho vyberiete tie najvhodnejšie priestory, ale aj ľahko nájdete ľudí, ktorí s vami chcú v budúcnosti podnikať.

Na základe vášho výberu môžete pochopiť, aký konkrétny objekt by ste mali hľadať: sklad, kanceláriu alebo obchodné priestory v modernom pouličnom maloobchodnom formáte.

Win-win možnosti a povinné požiadavky

Hneď si všimneme, že najbezpečnejšou možnosťou z hľadiska dopytu bude miestnosť, ktorá už má stáleho nájomcu. V tomto prípade budete môcť zarábať už od prvého mesiaca vlastníctva priestorov a nestratíte drahocenný čas hľadaním.

Verte, že nájomca (za predpokladu, že už má zabehnutý a výnosný biznis) má záujem zostať vo vašich priestoroch. Za priaznivých okolností môžete dokonca zvýšiť nájomné.

Ďalšou výhodou takéhoto riešenia bude skutočnosť, že priestory so stálym nájomcom už boli s najväčšou pravdepodobnosťou „učesané“ v súlade so všetkými požiadavkami dozorných orgánov, konkrétne hygienických a požiarnych služieb.

Mali by ste venovať osobitnú pozornosť poslednej skutočnosti, pretože v prípade porušenia akýchkoľvek pravidiel budete musieť minúť veľa peňazí na nápravu situácie.

Výber z hľadiska lokality

Ak plánujete spolupracovať s majiteľom obchodu s potravinami, potom bude najlepším miestom na výber husto obývaná obytná oblasť. Na takomto mieste je vysoká návštevnosť, navyše večerky sú medzi obyvateľmi vždy veľmi žiadané, čo znamená, že takýto objekt je atraktívny najmä z pohľadu majiteľa firmy.

Plánujete spoluprácu s väčším nájomcom? Zvážte možnosť s módnym butikom. Je zrejmé, že pre takýto podnik je predpokladom aj umiestnenie na mieste okolo, ale publikum by malo byť iné. Zamerajte sa na takého kupca, ak ste pripravení ponúknuť mu veľký priestor v prvej línii v historickom alebo obchodnom centre mesta.

Keď ako potenciálny nájomca vidíte len výrobu, tak najlepším riešením z hľadiska lokality by bola priemyselná zóna na spanie alebo predmestie.

Ďalšou bežnou možnosťou je catering. Ak nehovoríme o gurmánskej reštaurácii (a v tomto prípade by sa priestory mali nachádzať v centre a mať dobré výhľadové vlastnosti), mali by ste sa zamerať na miesta v blízkosti obchodných centier alebo vzdelávacích inštitúcií.

Zamerajte sa na zisk a dopyt

Zdá sa, že tu je všetko zrejmé a je tiež spojené s umiestnením priestorov: objekty v centre budú stáť viac av "spálni" alebo na vidieku lacnejšie.

To má, samozrejme, svoju pravdu. Úspech vášho prenájmu však bude závisieť nielen od vašej sadzby prenájmu.

Nezabúdajte teda napríklad na to, že pre malé priestory nachádzajúce sa v okrajovej časti mesta možno nájsť nájomcu mnohonásobne rýchlejšie ako pre veľké územie v samom centre. Vidno to najmä v čase krízy.

Navyše šanca, že obchod s potravinami v spacom vaku bude veľmi žiadaný, je vyššia ako v módnom butiku. To znamená, že majiteľ firmy sa bude vo vašich priestoroch zdržiavať dlhší čas, pričom nájomníci drahších nehnuteľností môžu častejšie odchádzať a naopak menej často prichádzať.

Inými slovami, dávajte pozor na to, aký dopyt budú vaše priestory využívať. Je lepšie mať menší, ale stály príjem ako veľký, no nepravidelný príjem.

Kde nájsť nájomcu?

Pre rýchle a efektívne vyhľadávanie musíte v maximálnej možnej miere využívať komunikačné kanály, ktoré máte k dispozícii. Začnite s internetom: online agregátory, nástenky, fóra, sociálne siete, kontextová reklama – je z čoho vyberať. Aj keď, ako sme už povedali, treba si vyberať čo najviac a ak vám rozpočet stačí, neobmedzujte sa na jeden zdroj.

Bolo by vhodné uzavrieť spoluprácu s realitnou kanceláriou. Po prvé, realitné kancelárie majú svoje vlastné kanály na hľadanie nájomníkov. Po druhé, aj keď ste sa vopred pripravili, špecialisti majú stále viac skúseností a pochopenia toho, aké sú silné a slabé stránky vašich priestorov, ako aj medzi podnikateľmi, v ktorej oblasti je lepšie tento objekt propagovať. Realitné kancelárie vám tiež pomôžu nastaviť správnu cenovku prenájmu: na jednej strane, aby ste nepredávali príliš lacno a neprišli o peniaze, na druhej strane prehnaná cena prenájmu odstraší potenciálnych nájomníkov, a budete dlho sedieť v „čakačke“.

Spolupráca s realitnými kanceláriami má aj ďalšie výhody, medzi ktoré patria napríklad širšie možnosti inzercie. Príjemným bonusom je, že makléri sa postarajú o všetky starosti s uzavretím obchodu: zostavenie potrebnej dokumentácie, pomoc pri vyjednávaní so zamestnávateľom atď.

Vlastnosti nájomníkov

Inzerát teda zafungoval a na prahu vašich priestorov sa už objavilo niekoľko potenciálnych podnikateľov, ktorí sú pripravení „zaregistrovať“ svoj nápad na vašu obchodnú plochu. A potom vyvstáva ďalšia ťažká otázka: koho si vybrať?

Napodiv, sieťové spoločnosti, až na zriedkavé výnimky, tiež nie sú najžiadanejšími zamestnávateľmi. Spoločnosti vyvíjajú tlak na svoju autoritu a stabilitu (to druhé zďaleka nie je vždy pravda), v dôsledku čoho si vyžadujú osobitné zaobchádzanie. „Sieťoví pracovníci“ väčšinou trvajú na znížení nájomného a na oficiálnu formalizáciu vašej spolupráce využívajú iba svoju zmluvu, ktorá, samozrejme, vo väčšej miere chráni ich práva, zatiaľ čo vy ste zbavení možnosti rýchlo zmeniť nájomcom alebo zvýšiť sadzbu v súlade s trhovou cenou.

Okrem toho v prípade veľkých zamestnávateľov budete musieť v prípade všetkých sporných otázok kontaktovať priamo zamestnancov, ktorí obývajú priestory. A tento personál je často neschopný človek.

V záujme skutočne dobrého objektu na prenájom sú však niektorí „sieťaři“ pripravení urobiť ústupky a môžu dokonca ponúknuť vyššiu platbu.

Najlepšie je zamerať sa na tých podnikateľov, ktorí už majú jeden dobre rozbehnutý biznis a práve otvárajú druhý bod. Takíto podnikatelia sú najspoľahlivejšími, najdôkladnejšími a najzodpovednejšími zamestnávateľmi.

Najlepšie obchodné predmety na investičné účely

Manažéri oddelenia komerčných nehnuteľností pre vás vybrali tie najlepšie nehnuteľnosti na kúpu za účelom investície. Prezentované objekty sú najatraktívnejšie z hľadiska obľúbenosti medzi nájomníkmi a ziskovosti.

Budova 284,5 m2 na nábreží Voskresenskaya

Samostatná obchodná jednoposchodová budova v centre mesta! Existujú dva východy - na nábrežie Voskresenskaya a ulicu Shpalernaya. Hlavnou výhodou tohto objektu je spoľahlivý nájomca, ktorý si izbu prenajíma dlhodobo a neplánuje sa sťahovať. V súčasnosti je zmluva uzavretá na sumu 483,6 tisíc rubľov mesačne!

Všetky komunikácie sú prepojené, napájanie je 30 kW s možnosťou zvýšenia výkonu. Poplatky za energie hradí nájomca.

Ďalší bonus - spolu s budovou si môžete kúpiť pozemok. V susedstve sú ďalšie priestory, ktoré sú tiež na predaj. Podrobnosti vám vyžiadajú naši manažéri.

Jedinečná ponuka: návratnosť priestorov je len 6,5 roka (s priemernou návratnosťou 10-12 rokov)! Objekt sa nachádza v novom LCD "Karat" na jednej z hlavných ulíc Kingisepp. Už teraz sa o priestory zaujímajú veľkí nájomníci - Okay, Pyaterochka, Lenta atď.

Mesačný zisk objektu odhadujú naši manažéri na úrovni 561,6 tisíc rubľov. Výhody priestorov: výkladné skrine s výhľadom na hlavnú ulicu mesta, veľké parkovisko pred areálom, stropy - 4,5 m, 5 samostatných východov, vysoký výkon.

Priestor 535 m2 na ulici Korpusnaya

Objekt sa nachádza v novom luxusnom komplexe Lumiere v historickom centre mesta (Petrohradský okres). To už zaručuje vysokú návštevnosť a solventnú verejnosť. Menej ako 5 minút chôdze od stanice metra Chkalovskaya.

Izba je vybavená panoramatickými oknami. Všetky komunikácie sú vykonávané, kapacita napájania je 62 kW. Mesačný zisk z prenájmu objektu bude asi 650 tisíc rubľov.

Prenájom nehnuteľností je veľmi výnosný obchod, ak k nemu pristupujete s maximálnou zodpovednosťou. Trvalý pasívny príjem je vždy fajn, ale čo keby prišiel nápad prenajať si komerčnú nehnuteľnosť? To si bude vyžadovať trochu iný prístup, pretože medzi prenajímaním bytu a veľkou kanceláriou je veľký rozdiel.

Pokyny krok za krokom

Proces prenájmu objektu je rozdelený do nasledujúcich etáp:

1. Stanovenie hodnoty prenájmu.

Prvým krokom je zobrazenie a vyhodnotenie najväčšieho počtu dostupných ponúk na trhu. Čím väčšia vzorka, tým lepší výsledok (presnejší ukazovateľ priemerných nákladov na prenájom komerčných priestorov).

Počas analýzy môžete použiť obľúbené stránky ako Avito alebo CYAN. Informácie možno nájsť aj v rôznych tlačených publikáciách. Pri absencii túžby zapojiť sa do štúdia iných ponúk osobne by bolo rozumné najať si realitného makléra alebo makléra.

Cena za takéto služby sa dá len ťažko nazvať vysokou a je celkom možné ušetriť slušný podiel nervových buniek a času.

Náklady na prenájom komerčných nehnuteľností by mali vyhovovať nielen majiteľovi, ale aj potenciálnym zákazníkom. Je nepravdepodobné, že by zámerne vysoká sadzba bola úspešná, ale na tvorbu cenovky môžu mať vplyv tieto faktory:

• umiestnenie budovy / priestorov;
• infraštruktúra (dostupnosť kaviarní v bezprostrednom okolí, bezplatné parkovanie, bezpečnosť objektu);
• trieda budovy;
• kvalita a úroveň opravy;
• funkčnosť rozloženia;
• rôzne funkcie komunikácie (neprerušené napájanie, internet, dostupnosť kúpeľní atď.);
• ďalšie bonusy, ktoré môžu potenciálne zlepšiť produktivitu nájomníkov (Wi-Fi router, kávovar, pohodlný nábytok).

Po analýze cien na trhu môžete kontaktovať iných prenajímateľov a pokúsiť sa vynulovať náklady. Často je cena uvedená v ponukách orientačná a približná. Hodnotový ukazovateľ, ktorý je možné dosiahnuť počas rokovaní, bude stačiť na zistenie priemernej sadzby nájomného pri podobných návrhoch. Na získanie porovnávacích údajov o sadzbe prenájmu stačí 5-10 hovorov.

Pre prenajímateľa komerčných nehnuteľností je najdôležitejšie nájsť toho správneho klienta. Môžete to urobiť sami, alebo si môžete najať realitnú kanceláriu. Obe situácie majú svoje pre a proti, takže výber toho, čo robiť, je osobnou záležitosťou každého.

Pri hľadaní nájomníka na vlastnú päsť je veľkou výhodou vlastná databáza. Jeho absencia však nespôsobí veľké problémy, no budete musieť vynaložiť viac úsilia.

Dobrým spôsobom ako nájsť správneho klienta je vytvorenie stránky s komerčnou ponukou. Takúto stránku je lepšie propagovať pomocou kontextovej reklamy s dôrazom na kľúčové publikum. Vďaka takejto reklame môžete ľahko nájsť zainteresované publikum a vyhnúť sa vysokým províziám pre agentúry.

Najvýhodnejšie je to urobiť pri prenájme priestorov s pôsobivou rozlohou. Takéto ponuky vyhľadávajú klienti, ktorí si zakladajú na vysokej ziskovosti z plánovanej činnosti a najviac dôverujú webovým stránkam.

Ak si chce človek kúpiť veľmi drahé auto, bude ho hľadať na pochybných zdrojoch alebo dá prednosť oficiálnej stránke? Takže rovnakého názoru je aj nájomca komerčných nehnuteľností.

Úplne iná záležitosť sú malé priestory na prenájom. Tu nemá zmysel vytvárať webovú stránku a bezplatné online inzeráty (aj malé) sú dokonalé.

1. Služby realitných maklérov.

Ak sa nechcete púšťať do hľadania záujemcov na vlastnú päsť, je tu možnosť najať si makléra. Táto osoba nezávisle nájde správnych nájomníkov, nadviaže kontakty a dokonca samostatne uzavrie potrebnú nájomnú zmluvu.

Na druhej strane, nájsť tých správnych ľudí je chúlostivá a dosť komplikovaná/časovo náročná úloha. Nie všetci realitní makléri s tým budú súhlasiť a majstri svojho remesla v serióznych agentúrach budú za takéto služby vyžadovať peňažnú sumu vo výške 50% z ceny prenájmu na 1 mesiac. A niekedy ešte viac.

Napriek tomu sa s podobnou metódou hľadania nájomníkov majiteľ oslobodí od významných ťažkostí. Záležitosť tak zostane len na prípravu zmluvy a vypracovanie všetkej potrebnej dokumentácie.

Platba za služby realitnej kancelárie sa vykonáva až po uzavretí nájomnej zmluvy. Ak od vás realitná kancelária alebo agentúra vyžaduje, aby ste zaplatili akontáciu alebo zaplatili sumu skôr, môže ísť o podvodníkov.

1. Požadovaná dokumentácia.

Po nájdení nájomcu a splnení všetkých kľúčových bodov oboma stranami môžete pristúpiť k realizácii zmluvy. Zmluva o prenájme komerčných nehnuteľností musí obsahovať tieto náležitosti:

• úplné informácie o každej zo strán;
• presná adresa predmetu prenájmu;
• výška a platiteľ verejnoprospešných služieb;
• mesačný nájom;
• dátum, kedy bude predmet prenajatý;
• nevyhnutné kroky každej strany v prípade situácií vyššej moci;
• popis kvality opravy a umiestneného nábytku;
• kľúčové podmienky, za ktorých môžete vypovedať nájomnú zmluvu.

Ak vám chýbajú potrebné znalosti alebo skúsenosti, bolo by rozumnejšie zapojiť do procesu uzatvárania dohody kvalifikovaného právnika.

Zmluva nie je to jediné, čo bude pri prenájme nehnuteľnosti potrebné. Mali by ste mať so sebou aj:

• cestovný pas občana Ruskej federácie;
• doklad o vlastníctve;
• plán poschodia.

Keď sú všetky dokumenty v rukách a zmluvné strany úspešne uzavrú zmluvu, zostáva len prijímať výnosy a sledovať frekvenciu platieb.

Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú administratívne budovy, priemyselné priestory, športové zariadenia, obchody, garáže, sklady a dokonca aj hotely.

Dodanie komerčných nehnuteľností môžete urýchliť znížením sadzby prenájmu. S prihliadnutím na neustále náklady na údržbu priestorov bude správnejšie prenajímať nehnuteľnosť za priemernú alebo dokonca nízku sadzbu, ako stanoviť vysokú cenu, ale na celý rok.

Cenu takýchto priestorov ovplyvňuje aj prítomnosť:

• parkovisko;
• stravovacie miesta (v tej istej budove alebo v tesnej blízkosti);
• infraštruktúra;
• vysoká návštevnosť atď.

Za takýchto okolností môže byť nájomné výrazne vyššie ako trhový priemer. A, samozrejme, bude na to klient.

Pri dodávke komerčných nehnuteľností zohráva významnú úlohu aj otvorenosť voči želaniam budúcich zákazníkov:

1. Pomoc pri plánovaní.

Potenciálny nájomca môže potrebovať pomoc alebo radu o usporiadaní pracoviska. Bolo by rozumné pripraviť sa vopred a ponúknuť hneď niekoľko hotových možností a kľúčové zmeny zostanú na klientovi, ktoré chce urobiť.

Je oveľa jednoduchšie zmeniť to, čo už máte, ako vytvoriť niečo od začiatku. Takýto postoj k nájomcovi nepochybne ocení.

1. Diskusia o detailoch.

Farba stien v izbe, počet maximálnych prípojok na telefónnu sieť či internet, ako aj diskusia o všetkých ostatných vlastnostiach pomôžu získať priazeň nájomcu a presvedčiť ho, aby si prenajal práve túto nehnuteľnosť.

Ide o malý psychologický trik: čím viac človek zachádza do detailov, tým je väčšia šanca, že sa mu takýto rozhovor uloží do pamäti. V prvom rade sa teda zameria na neho, zváži klady a zápory atď.

Ak je však celý proces prenájmu založený na takýchto trikoch, bude to veľké riziko straty reputácie. Ak je kvalita prenájmu významná len slovami, môže to hroziť s veľmi vážnymi následkami.

1. Prázdniny.

Ak v obchodných priestoroch určených na prenájom nie je dokončená úprava, môžete nájomcovi ponúknuť platobnú dovolenku. To znamená, že opravy vykoná na vlastné náklady, no kým si opravárske tímy budú robiť svoju prácu, klient nebude platiť nájomné za priestory.

To je dosť významné plus pre nájomcu, ktorý sa jednoznačne rozhodol prenajať nehnuteľnosť:

• ak nie sú k dispozícii žiadne dodatočné prostriedky na zaplatenie nájomného a opráv súčasne, potom táto akcia spôsobí mimoriadne pozitívne emócie a zvýši povesť prenajímateľa;
• Rekonštrukčné prázdniny tiež pomôžu presvedčiť pochybujúceho nájomcu o nadobudnutí tejto konkrétnej nehnuteľnosti/priestorov.

Vo všeobecnosti môžete klienta dočasne oslobodiť od platenia nájomného v rôznych situáciách. Hlavná vec je, že nevznikajú žiadne vážne finančné straty pre obe strany. To sú základné znaky podnikania a nájomcovia (ale aj prenajímatelia) komerčných nehnuteľností to dobre vedia.

Preto sú takéto akcie rozšírené, hoci ich použitie nie je povinné. Najmä ak dodanie komerčných nehnuteľností nie je urgentné.

1. Spoľahlivosť prenajímateľa.

Toto je veľmi dôležitý bod, ktorý sa najzreteľnejšie prejavuje pri príprave dokumentácie vlastníka pre nájomcu. Čím viac záruk klient dostane, tým väčšia je šanca na úspešný prenájom priestorov.

Množstvo podkladov, absencia trikov pri podpise zmluvy a dobrá povesť sú kľúčom k úspešnému prenájmu komerčných nehnuteľností. Dôvod je jednoduchý:

• pri prenájme bytu sa problémom často zaoberajú obyčajní občania;
• a ak sa priestory plánujú využívať na komerčné účely a zarábať na tomto podnikaní vážne peniaze, potom bude štúdium každého dokumentu nájomcom čo najdôkladnejšie.

Riziká a iné ťažkosti

Rizikám nie je vystavený len nájomca – to isté platí aj pre prenajímateľa. Najčastejšie príčiny konfliktov sú:

• nedostatočné vymedzenie právnych povinností zmluvných strán ohľadom prenajatého majetku;
• meškanie mesačných platieb a iných platieb;
• zneužívanie prenajatého majetku;
• poškodenie/stratu majetku vo vlastníctve prenajímateľa;
• spory o zdanení (podľa článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie je povinnosť platiť DPH pridelená iba prenajímateľovi s možnosťou odpočítania dane zo strany nájomcu, ak je k dispozícii príslušný doklad).

Všetky tieto konfliktné situácie priamo závisia od uzatvorenej zmluvy. Každý z bodov by mal byť opísaný čo najpresnejšie, pretože to minimalizuje riziká pre obe strany naraz. Aby k takýmto situáciám nedochádzalo, je dôležité pristupovať k uzatváraniu zmluvy zodpovedne.

Prenájom komerčných nehnuteľností sa príliš nelíši, no má niekoľko kľúčových vlastností. Najdôležitejšie je uzavretie zmluvy. V každej situácii sa strany budú spoliehať iba na to, preto sa pri uzatváraní dohody musíte zamerať na tento dokument.

Spoločnosť „NDV-Nedvizhimost“ nedávno oznámila, že pri prenájme priestorov sa investície do kancelárií vyplácajú 3-krát rýchlejšie ako do bytov. Odborníci na realitný trh sa vo všeobecnosti zhodli na tom, že kancelárie sa splácajú rýchlejšie, no všimli si, že rozdiel v návratnosti nie je až taký vysoký a uviedli aj množstvo úskalí, ktoré sťažujú investovanie do komerčných nehnuteľností. POVEDANÉ A SKONTROLOVANÉ

POVEDAL

Spoločnosť "NDV-Real Estate":

. pri prenájme priestorov sa investície do kancelárií vrátia 3x rýchlejšie ako do bytov;

Zarábať si prenájmom bývania je výhodné pre tých, ktorí dostali byt dedičstvom alebo darom, no ak sa bavíme o investičnej kúpe, tak na rezidenčnú nehnuteľnosť je lepšie zabudnúť. Investície do bytu sa budú vracať dlhé roky. Ďalšou vecou sú kancelárske priestory.

Pre prehľadnosť odborníci spoločnosti poskytli nasledujúce výpočty:

Štandardné náklady na obyčajnú „odnushku“ v rezidenčnej oblasti (na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami) sú 5,5 - 6 miliónov rubľov a primeraná sadzba prenájmu je približne 27 tisíc rubľov. Doba návratnosti bytu sa tak môže natiahnuť až na 19 rokov.

Evgenia Borzova, vedúca oddelenia komerčných nehnuteľností v NDV-Nedvizhimost, uviedla niekoľko názorných príkladov kancelárskych priestorov. Napríklad kancelária v obchodnom parku Dorohoff s rozlohou 65 m2. m a náklady na 7,35 milióna rubľov, berúc do úvahy indexáciu nájomného, ​​sa plne splatia za 6,5 ​​roka (súčasná sadzba prenájmu: 13,5 tisíc rubľov. m2 / rok). A ak si kúpite kanceláriu v obchodnom parku Atmosfera (stanica metra Mendeleevskaja) s rozlohou 119,8 m2 za 285,5 milióna rubľov, potom bude možné „obnoviť“ investície za 7,5 roka (pri nájomnom vo výške 24 tisíc RUB m2 / rok vrátane indexácie). Rovnaká suma - 7,5 roka - spláca drahšie nehnuteľnosti: napríklad maloobchodný priestor za 50 miliónov rubľov a plocha 80 metrov štvorcových. m, ktorý sa nachádza v blízkosti stanice metra Novokosino.

Súdiac podľa vyššie uvedených výpočtov sa ukazuje, že kúpa komerčných nehnuteľností je pre prenájom 3-krát výhodnejšia ako rezidenčné. Uvidíme, čo na to hovoria ostatní účastníci trhu.

SKONTROLOVANÉ

Kancelárie sa naozaj oplatia rýchlejšie ako byty, no rozdiel stále nie je 3-násobný, ale 1,5 - 2-násobný.

Riadiaci partner DNA Realty Anton Belykh A Stanislav Titorenko, vedúci oddelenia prenájmu v Delta Estate Predpokladá sa, že investície do kancelárie sa vyplatia nie 3-krát, ale 1,5 - 2-krát rýchlejšie.

„Faktom je, že pri bytoch sa doba návratnosti môže výrazne skrátiť predajom novostavby zakúpenej v ranom štádiu výstavby ihneď po uvedení domu do prevádzky (spravidla sú to 2-3 roky s výnosom 20 -30 % ročne), - vysvetlil Anton Belykh. - S obchodnými priestormi je situácia zložitejšia, keďže dopyt po nich je obmedzený, takže predaj môže trvať dlhšie, ak sa samozrejme nebavíme o obzvlášť likvidných miestach a plochách. Ale to je, ak vezmeme do úvahy investičný cyklus výstavby. Čo sa týka prenájmu, tu je doba návratnosti maloobchodných a kancelárskych priestorov určite vyššia.“

Výnosnejšie ako kancelárie

„Napríklad doba návratnosti pri dvojizbovom byte je približne 14 – 16 rokov, pri obchodných priestoroch v dobrej lokalite 6 – 7 rokov a pri kancelárskych priestoroch 8 – 9 rokov,“ spresnil Anton Belykh. S týmto súhlasím a Riaditeľka rozvoja Miel-Commercial Real Estate Elena Mishina, pričom dodal, že maloobchodné nehnuteľnosti by sa mali zamerať na pouličný maloobchod. "Ak nájomný byt prináša v priemere 4-5% ročne a splatí sa za 18 rokov, potom tekuté pouličné maloobchodné objekty dávajú 10% ročne s dobou návratnosti 9-11 rokov."

Kancelárie v obytných štvrtiach sa nevyplácajú rýchlejšie ako bývanie v rovnakých oblastiach

Vedúci oddelenia poradenstva a analýzy v Azbuka Zhilya Artem Rzhavsky tiež potvrdil, že doba návratnosti investícií do komerčných nehnuteľností nachádzajúcich sa v centrálnej časti Moskvy bude kratšia ako do rezidenčných nehnuteľností. Upozornil však na niekoľko výnimiek. "Toto nie je typické pre obytné oblasti na okraji Moskvy," vysvetlil špecialista. "Doba návratnosti je tu približne rovnaká."

V rezidenčnej štvrti Mitino sa nachádzajú obchodné priestory s rozlohou cca 38 m2. m, ktorý sa nachádza na 1. poschodí obytného domu, bude stáť asi 9,5 milióna rubľov, prenájom prinesie asi 492 tisíc rubľov. v roku. Zároveň budú náklady na byt rovnakej oblasti v rovnakej oblasti asi 6,8 milióna rubľov a nájomné bude 360 ​​tisíc rubľov. v roku. "Obdobie návratnosti investícií do komerčných priestorov alebo bytu v rezidenčnej štvrti Moskvy bude teda takmer rovnaké - asi 19 rokov," vysvetlil špecialista s tým, že vyhlásenie NDV platí len pre objekty v centrálnych obvodoch hlavného mesta.

Prenájom kancelárií je vysoko rizikový biznis, pri bývaní je všetko stabilnejšie. Preto je ziskovosť oboch úmerná

Počas prieskumu zaznel trochu iný názor. Alexander Pogodin, prvý námestník generálneho riaditeľa Pioneer Group of Companies, sa domnieva, že ziskovosť obytných priestorov a kancelárií je primeraná, keďže pri vyšších sadzbách prenájmu kancelárskych priestorov závisí doba návratnosti za bývanie v menšej miere od celkovej ekonomickej situácie. „Nájomné kancelárií je náchylnejšie na pokles počas hospodárskeho poklesu a klesajúcej miery obsadenosti kancelárií,“ vysvetlil expert. „Zároveň náklady na bytovú arénu, ak klesajú, tak v menšej miere a úroveň dopytu zostáva vysoká aj v krízových rokoch, navyše trh s prenájmom bytov je pre súkromných investorov zrozumiteľnejší. “

Denis Kolokolnikov, predseda predstavenstva skupiny spoločností RRG, tiež dodáva: „Ide o riziko získania pôvodne nelikvidných priestorov a riziko nesprávneho určenia optimálnej destinácie a ťažkosti s papierovaním,“ vysvetlil špecialista. . - Súčasná správa komerčných nehnuteľností je navyše oveľa náročnejšia a proces hľadania nájomníkov je dlhší. Navyše, novým nájomníkom často nestačí urobiť len kozmetické opravy: musia napríklad urobiť určité dispozičné zmeny, čo tiež zvyšuje náklady na údržbu priestorov. Z týchto dôvodov si mnohí súkromní investori najímajú správcovské spoločnosti alebo sa do správy nehnuteľností zapájajú na profesionálnej báze.“

Obchodné daňové náklady sú vyššie

Elena Karpová, vedúca marketingového oddelenia Skupiny SEZAR, tiež pripomenula, že nemožno ignorovať fakt, že náklady na opravu bytových a nebytových priestorov nie sú porovnateľné. V druhom prípade sú rádovo nižšie, čo umožňuje výrazné úspory. No zároveň prenajímaním bytu majú majitelia reálnu možnosť obchádzať dane. „V zmluve môžete určiť menšiu sumu,“ vysvetlil odborník. "Ale tento trik nebude fungovať s kanceláriami a prenajímatelia budú musieť stále platiť daň z príjmu."

Ekonomická trieda je najziskovejšia v bývaní

Prvá zástupkyňa riaditeľa spoločnosti Miel-Arenda Maria Žuková síce dbala najmä na to, že čím vyššia suma investovaná do bývania, tým nižší bude výnos z prenájmu.

„Napriek dlhej dobe návratnosti a nízkej ziskovosti sa investície do rezidenčných nehnuteľností považujú za najspoľahlivejší typ investície,“ poznamenáva Maria Zhukova. - Nájomné bývanie v hlavnom meste bude relevantné aj v budúcnosti. Ekonomická trieda je navyše najobľúbenejším segmentom, v ktorom nájomníci hľadajú nájomný byt. To naznačuje, že dopyt po takomto bývaní bude vždy a majiteľ z neho bude mať príjem vždy, keď sa vytvorí nájomné zodpovedajúce trhu.“

ZÁVERY

A tu sa dostávame k najdôležitejšej otázke: je za takýchto podmienok pre súkromných investorov výhodné kupovať komerčné bývanie, aby si ho prenajali?

Áno, je to ziskové, ale vyžaduje si to oveľa viac peňazí a znalostí trhu ako pri kúpe väčšiny bytov. To znamená, že ide v skutočnosti o rôzne triedy investorov - tých, ktorí si môžu dovoliť investovať do komerčných nehnuteľností, a to aj kompetentne, a tých, ktorí majú dosť peňazí na iné bývanie a na trhu nemusia byť žiadne znalosti a skúsenosti. všetky.

Podľa Elena Shevchuk, viceprezidentka pre komerčné nehnuteľnosti GVA Sawyer Minimálna výška možnej investície do kúpy nebytových priestorov v Moskve sa pohybuje okolo 1 milióna dolárov. Je tu tiež šanca nájsť izbu za 300 - 500 tisíc dolárov, čo si však bude vyžadovať veľa času a úsilia, ako aj vynikajúce znalosti trhu.

Pri takýchto číslach nie je prekvapujúce, že hlavný prúd súkromných investorov v Moskve stále zvažuje investície do bývania, keďže minimálna investícia je tu zjavne nižšia ako v komerčnom segmente. V zásade si môžete kúpiť slušný byt za 200 - 250 tisíc dolárov av počiatočnom štádiu výstavby - ešte lacnejšie. Odborník sa síce domnieva, že návratnosť bytov v určitých oblastiach môže byť vyššia ako komerčných priestorov, no potom budú náklady na takéto bývanie spočiatku vyššie.

Mária Lukina