Bir iş olarak ofis alanı kiralamak. Ticari gayrimenkul kiralama - tüm sırlar

Ticari bir mülk kiralamak basit ve en önemlisi karlı bir iştir. Sürecin ana aşamaları hakkında doğru yaklaşım ve bilgi ile bir anlaşmayı sonuçlandırmak zor olmayacaktır.

En önemli şey, fiyatı belirlemek, bir müşteri bulmak ve bir sözleşmeyi doğru bir şekilde hazırlamaktır.

İşlemin tüm aşamalarını düşünün.

Maliyetin belirlenmesi

Bir işlemi bağımsız olarak yürütürken, kira maliyetini belirlemek çoğu zaman objektif değildir.

Her sahip en fazla faydayı elde etmek ister.

Ancak çok yüksek bir fiyat, potansiyel kiracıları korkutup kaçırabilir ve çok düşük bir fiyat şüphesiz. Genellikle, maliyetin değerlendirilmesi için mal sahipleri uzmanlara başvurur - bir emlakçı veya bir değerleme uzmanı.

Konut dışı binaları kendi başınıza nasıl kiralayabilirsiniz? Profesyonellerin yardımı olmadan yapabilirsiniz. Fiyatı kendiniz belirlemek için benzer rakiplerin tekliflerini incelemeniz gerekir. Bu, ticari emlak piyasasındaki genel durumu anlama ve mülkünüzü doğru bir şekilde değerlendirme fırsatı sağlayacaktır.

ÖNEMLİ: Kiracı, gelir elde etmek amacıyla ticari bir tesis kiralamaktadır, bu nedenle, maliyeti değerlendirirken, alabileceği yaklaşık olası karı dikkate almak önemlidir.

Fiyat, aşağıdaki gibi faktörlerden etkilenir:

Bu noktaları göz önünde bulundurarak ve rakiplerin tekliflerini izledikten sonra nesnenizi objektif olarak değerlendirebilirsiniz.

Müşteri arama

Ticari gayrimenkulün sahibinden kiralanması, potansiyel kiracıların aranmasını içerir.

Bunu yapmadan önce, ticari bir teklif veya duyuru hazırlamak gerekir.

Mülkün tüm özelliklerini ayrıntılı olarak belirtmelidir: alan, kat, konum, altyapı, teknik durum ve ekipman. Reklamda dikkati esasa odaklamak daha iyidir.

Aynı zamanda, odanın eksikliklerini belirtmek önemlidir, böylece görüntülerken kendinizi garip bir pozisyona sokmazsınız ve müşteriyi korkutmazsınız.

Potansiyel kiracıları bulmanın yollarına daha yakından bakalım.

1. Tanıdıklara göre arama yapın. Teklifinizle ilgilenen birini bulmanın en kolay yolu arkadaşlarınıza ve akrabalarınıza sormaktır. Çoğu zaman, mülk sahipleri iş çevrelerinde döner, bu da mülkünüzü hızlı bir şekilde kiralama görevini basitleştirdiği anlamına gelir.
2. Özel İnternet kaynaklarına reklam yerleştirmeörneğin, Avito. Bu yöntemin avantajı, yüzlerce hatta binlerce ilgilenen kişinin teklifinizi görmesidir. Mümkün olan en kısa sürede bir kiracı bulmak için, binanın tüm artılarını ve eksilerini açıklayan iyi ve ayrıntılı bir ilan yazmanız gerekecektir.

   İlana birkaç fotoğraf eşlik etmelidir.

   Bu nedenle, potansiyel bir müşterinin düşünmeye değer olup olmadığına karar vermesi daha kolay olacaktır.

3. E-posta ile teklif gönderme. Barlar, restoranlar, dükkanlar, salonlar ve diğer kurum ve kuruluşlar genellikle taşınmak veya başka bir nokta açmak için tesisler arıyor. İlginizi çekebilecek işletme sahiplerinin e-postalarını şirketlerinin resmi web sitelerinden öğrenebilirsiniz.

Belgenin sunumu ve imzalanması

Mülkünüzün doğru sunumu, hızlı bir anlaşmanın anahtarıdır.

Tesisleri gösterirken, nesnenin müşteriye getireceği artılara ve olası kârlara odaklanarak, onun hakkında daha fazla bilgi vermeye çalışın.

Sözleşmenin imzalanması, işlemdeki son fakat en önemli ve sorumlu adımdır. Düzgün hazırlanmış ve yürütülen bir belge, sahibini vicdansız bir kiracıdan koruyacaktır. İçinde ne olmalı:

• kiracı ve mal sahibinin kişisel verileri;
• adres, alan ve teknik özellikler;
• kayıt verileri;
• son tarih;
• ödeme miktarı ve transfer prosedürü;

ÖNEMLİ: Yasaya göre, sahibinin ücreti yılda bir defadan fazla artırma hakkı yoktur. Bu nedenle, sözleşmede olası bir kira artışının azami tutarı ve kiracının bu konuda uyarılacağı süre belirtilmelidir.

Belgede, tarafların hak ve yükümlülüklerini ayrıntılı olarak açıklamak ve her bir maddenin ihlali durumunda sorumluluğun niteliğini belirtmek önemlidir. Sözleşmeyi, tesiste bulunan mülkün bir envanteri ile desteklemek faydalı olacaktır. Sözleşmenin sona ermesinden sonra, kiracı tarafından mobilya veya cihazlara zarar verilmesi durumunda mal sahibi parasal tazminat alabilecektir.

Konut dışı binaları kiralamanın en hızlı yolları

Ticari mülk hızlı bir şekilde nasıl satılır?

Kişisel zamanlarını müşteri, pazarlık ve gösteri aramakla harcamak istemeyenler için bir emlakçıyla görüşmek daha iyidir.

Gayrimenkulü değerlendirecek, doğru piyasa değerini belirleyecek, çekici fotoğraflar çekecek, yetkin bir ilan yazacak ve mülkünüzün tanıtımıyla ilgilenecek.

Bununla birlikte, ajanlarla çalışmanın bile kendi nüansları vardır. Kural olarak, emlakçılar, kira veya gayrimenkul satışı tutarından bir komisyon için çalışırlar.

Yüzde şeklinde bir ücret genellikle sahiplerden değil, başvuranlardan alınır.

Ancak, her başvuru sahibi, para ödemek zorunda kalacak bir acente ile işbirliği yapmaya hazır olmayacaktır.

Bu nedenle, mal sahibinin acilen bir kiracı bulması gerekiyorsa, komisyon ödemesini kendisi alabilir. Bu genellikle, sahibinin çok sayıda nesnesi varsa veya lüks gayrimenkul kiralamak isterse uygulanır.

Temsilciye ödenen para sadece cebine değil, aynı zamanda gerekli masraflar için de - fotoğraf, video sunumu, reklam vb.

Konut dışı bir bina veya ofis kiralamanın bir başka hızlı yolu da maliyeti düşürmektir. Aynı zamanda, hiçbir şey için kiralamak gerekli değildir, ödemeyi %10 oranında azaltmak yeterlidir. O zaman teklifiniz rekabetçi olacak.

Kiralama koşulları

Konut dışı binalar için kira sözleşmesinin süresi önemli bir noktadır. Üç çeşittir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 610. maddesinin 2. paragrafına göre, sözleşme bir süre belirtmiyorsa, süresiz olarak yapılmış sayılır. Bu durumda, her bir taraf, kararından üç ay önce uyararak, istediği zaman feshetme hakkına sahiptir.

Bir yılı geçmeyen bir süre için kısa vadeli bir sözleşme yapılır. Konut dışı binalar için kira sözleşmesi nasıl yenilenir? Her iki taraf da her şeyden memnunsa, uzatma süresiz olarak otomatik olarak gerçekleşir.

Bu durumda, sözleşmenin yeniden yapılması gerekli değildir. Bazı durumlarda mal sahibi, şartları veya ödemeyi değiştirmek için yeni bir belge üzerinde ısrar edebilir. Bu ancak kiracının rızası ile mümkündür.

Uzun vadeli bir sözleşme, FRS'ye kayda tabidir. Konut dışı binalar için böyle bir kira sözleşmesinin uzatılması, kısa vadeli olanla aynı şekilde gerçekleşir - otomatik olarak, aynı koşullar, tarafların hakları ve yükümlülükleri ile veya değiştirilmiş gereksinimleri olan yeni bir belge imzalanır.

Kira sözleşmesinin belirli bir süre için erken feshi hem mal sahibi hem de kiracı açısından mümkündür.

Bu tür sorunlar mahkemede veya her iki kişinin karşılıklı anlaşmasıyla çözülür.

Ticari gayrimenkul kiralarken önemli nüansları ve fırsatları bilmek, düzenli pasif gelir getiren karlı ve güvenli bir anlaşma yapmanıza yardımcı olacaktır.

Kiralama işi, birçok insan bir ev satın alamadığından ve şirketler geliştirme faaliyetlerine bir kerelik yatırım seviyesini düşürmeye çalıştığından, uzun yıllardır popüler olmuştur ve olmaya devam etmektedir. Kiralanabilecek nesnelerin yelpazesi sürekli büyüyor: şu anda paten, kayak vb. gibi şeyleri bile kiralayabilirsiniz - sürekli talep görmeyen, ancak mevsimlik kullanım nesnesi olan her şey.

Bununla birlikte, en yaygın seçenek hala bir mülk kiralamaktır. Belirli bir kiralık odanın sağlanmasından belirli bir gelir elde etmek için, bu makalede tartışılacak olan bir takım nüansı dikkate almak gerekir.

Gayrimenkulün genellikle 3 gruba ayrıldığı anlaşılmalıdır - arazi, konut ve konut dışı binalar. Bu pazardaki en yaygın hizmet türleri, kiralık konut ve konut dışı binaların sağlanmasıdır.

Konut dışı, ticari gayrimenkuller arasında genellikle kiralanır. Aynı zamanda, tüm yetkili analitik ajanslar, aşağıdaki çeşitlerini ayırt eder:

• ofis odaları;
• ticaret;
• depo;
• Sanayi.

Ek olarak, bazı kuruluşlar ayrı bir bina türü kiralar - "özel amaçlar için" kategorisi. Burada anaokulları, okullar, hastaneler, kiliseler vb. için binalar tahsis edilmiştir.

Gayrimenkulün yanı sıra arazi, çardak, ekipman, araba, özel ekipman, envanter ve çok daha fazlasını kiralayabilirsiniz. Ancak, bu daha nadir ve daha karmaşık bir iş şeklidir.

En faydalısı nedir?

Konut gayrimenkul hakkında konuşursak, Moskova'daki bir yerleşim bölgesinde metrodan 10-15 dakika uzaklıktaki tek odalı bir dairenin ortalama maliyeti 5-6,5 milyon rubleye mal olacak. Aynı zamanda, bu tür odalar için ortalama kira oranı yaklaşık 25-30 bin ruble. Sonuç olarak, hesaplanırken tek odalı bir daire için minimum geri ödeme süresinin olacağı elde edilebilir. yaklaşık 15 yıl.

Buna göre, bu seçenek yatırım açısından çok karlı olarak adlandırılamaz: gerçekten ödeyebileceği tek durum, konutun miras alınmasıdır.

Ofis alanı hakkında konuşursak, konumlarının daha uygun yerlerde olması gerektiği ve alanları daha yüksek olduğu için konuttan biraz daha pahalıdırlar. Moskova'da, alanın yaklaşık 60-70 metrekare olması koşuluyla küçük bir ofis alanı 6.5-7.5 milyon rubleye mal olacak. Bu durumda kira bedeli 1 metrekare olarak değerlendirilecektir.

Knight Frank ajansına göre, 2015 sonunda A sınıfı ofisler için kira oranı yaklaşık 25 bin ruble ve B sınıfı ofis alanı için yılda yaklaşık 15 bin ruble idi. Buna göre, maksimum geri ödeme süresi yaklaşık 8 yaşında.

Perakende binaları ofis binalarından kiralamak daha da karlı - geri ödeme süreleri 5-6 yıl. Ancak burada önemli bir sınırlama var: Bu tür gayrimenkuller için kilit faktörlerden biri konumdur. Tesisler merkezi alanda, yüksek düzeyde trafik olan bir yerde bulunmalıdır. Son olarak, yüksek kalitede olmalıdır.

Genel olarak, ticari gayrimenkul, yalnızca bir parametrede konut kaybeder: ülkedeki ve belirli bir şehirdeki ekonomik duruma bağlı olduğu için risk seviyesi.

Böyle bir etkinliğin nereden başlayacağı ve nasıl geliştirileceği hakkında bilgi için aşağıdaki videoya bakın:

Böyle bir işi sıfırdan nasıl organize edebilirim?

1. Öncelikle kiralamak için uygun bir yer bulmanız gerekiyor. Miras olarak yaşam alanı alınması durumunda, prosedür, girişimcinin konut sahibi olduğunu doğrulayan belgelerin yürütülmesi ile başlayacaktır.
2. Hazır bir bina ararken, konut veya ticari gayrimenkulün gerçek maliyetini değerlendirmenize yardımcı olacak profesyonel acentelerin hizmetlerine başvurmak en iyisidir: deneyimsiz bir işadamı kolayca yanlış hesaplayabilir.
3. Ardından, mülk için gerekli belgeleri tamamlamanız gerekir. Bu ticari gayrimenkul ise ve özel kuruluşlara (örneğin, catering alanında çalışanlar) kiralanması planlanıyorsa, bazı hizmetlerden ek izinler ve sonuçlar almaya özen göstermeniz gerekir.
4. İlk belgeleri tamamladıktan sonra, yeniden geliştirme ve onarım yapmak gerekir: konut amaçlı gayrimenkul durumunda, yerleşimden hemen sonra yaşanabilecek daireler olabileceğinden, belirli bir mobilya ve ev aleti seti satın almak önemlidir. daha yüksek bir maliyetle sunulmaktadır. Ticari gayrimenkul söz konusu olduğunda, artan boş alan ve müşterinin ihtiyaçlarına göre müteakip yeniden geliştirme olasılığına odaklanmak önemlidir.

Rus uygulamasında, birçok kişi bir anlaşma yapmadan konut amaçlı gayrimenkul kiralar - bu, kişisel gelir vergisinden% 13 oranında kurtulmanıza ve geri ödeme süresini azaltmanıza olanak tanır. Bununla birlikte, bu, özellikle müşterilerin güvenilmezliği ile ilgili olanlar olmak üzere belirli risklerle birlikte gelir. Bu nedenle hem konut dışı hem de konut amaçlı gayrimenkul durumunda kiracı ile olan ilişkinin resmileştirilmesi gerekir.

Müşteriler için nereye bakmalı?

Standart reklam seçenekleriyle müşteri bulmak (kalabalık yerlerde veya yazılı basında ilan vermek) kiralama işinde etkili değildir. Reklam sosyal ağlar aracılığıyla yapılabilir (bu özellikle konut amaçlı gayrimenkul kiralama durumu için geçerlidir) - burada “ağızdan ağza” etkisi işe yarayacaktır.

Ayrıca tematik sitelere ve forumlara yerleştirme uygundur. Özellikle alışveriş merkezlerinde bulunan ticari tesisler için, sahibinin telefon numarası ile "kiralık" ilanı asılması mümkündür. Bu, potansiyel müşterilerin çemberini alışveriş merkezine gelen tüm ziyaretçilere genişletecektir.

Son olarak, müşteri bulmanın 2 daha etkili yolu vardır - bir ev sahibi olarak göze batmayan hizmet reklamlarıyla tematik bir site veya blog tutmak ve broşürler ve kartvizitler dağıtmak.

gerekli maliyetler

Bir girişimci böyle bir işe girecekse, ana maliyet kalemleri arasına dahil edilmesi gerektiğini anlamalıdır. yeniden modelleme maliyetleri: bu durumda müşteriler çok daha yüksek oranlarda kira sözleşmesi yapmaya hazırdır (aradaki fark bir buçuk katına kadar çıkabilir). Bunun nedeni, yeniden geliştirmeden sonra, kullanılabilir alan yüzdesinin en sık artmasıdır, ayrıca oda kendi ihtiyaçlarınıza göre değiştirilebilir.

Maliyetler arasında şunları da vurgulamak gerekir:

• Bina veya bina edinme maliyeti.
• Gayrimenkulün piyasa fiyatını değerlendirebilecek bir uzmanın hizmetlerinin maliyeti.
• Tesislerin bakım ve güvenliği için giderler.
• Elektrik, su temini vb. için maliyetler.

Sualtı kayaları

Tuzaklardan biri, optimal para yatırımını belirlemektir. Çoğu zaman, deneyimsiz girişimciler belirli bir tesisin değerini yanlış değerlendirir, böylece likit olmayan nesnelere yatırım yaparak büyük miktarda para kaybeder.

Ayrıca işin yasallığına, mevzuattaki değişikliklere ve evrak işlemlerine (öncelikle ticari gayrimenkuller için) dikkat edilmesi önemlidir.

Kiralama işi alanındaki vergi mevzuatının sürekli değiştiğini lütfen unutmayın.

Maliyetleri ve geri ödeme seviyesini hesaplarken, nesnenin yaklaşık geri ödeme süresini ve ayrıca risklerin nasıl çeşitlendirileceğini belirlemek için çeşitli geliştirme seçenekleri - iyimser, en gerçekçi ve kötümser - belirlemek gerekir. Kendinizi parasızlık durumuna karşı sigortalamak için başka gelir kaynaklarına sahip olmak zorunludur.

Bu alanın artıları ve eksileri

Böyle bir işletmenin, diğerleri gibi, özelliklerinden kaynaklanan bir takım avantajları ve dezavantajları vardır. Eksiler arasında ana olanı ayırt edebilirsiniz - kiracı arayışı aylar sürebilir (bu öncelikle endüstriyel tesisler ve geçilmez yerlerdeki ticari gayrimenkullerle ilgilidir). Sonuç olarak, yüksek bir kiralama fiyatı bile, kiraya verenin tüm aksama süresi boyunca katlanmak zorunda kalacağı finansal maliyetleri karşılayamayacaktır.

Ayrıca eksiklikler arasında vurgulanmalıdır:

• yeterince uzun geri ödeme süresi;
• çok yüksek düzeyde karlılık değil;
• yüksek başlangıç ​​maliyetleri.

Bu durumda, tek rasyonel çıkış yolu, likit mülkün (her zaman belirli bir talep seviyesinin olduğu) edinilmesidir. Bunu yapmak için, bu alanda bilgili olmak veya bir uzmanın hizmetlerine başvurmak önemlidir.

İş avantajları şunları içerir:

• bir yıl veya daha uzun süreli uzun vadeli sözleşmeler;
• istikrarlı kar seviyesi;
• ev sahibi tarafından sürekli olarak gelir elde edilecektir;
• kâr elde etmenin pasif doğası (ev sahibinin kiracı ile bir anlaşma imzaladıktan sonra herhangi bir çaba harcamasına gerek yoktur);
• tüzel kişilik olarak kaydolmadan bir işletme düzenleme imkanı.

Bu nedenle kiralama işi para kazanmak için oldukça cazip bir alandır. Ancak, olası risklere karşı kendinizi güvence altına almak için diğer gelir kaynaklarıyla birleştirmek en iyisidir.

Gayrimenkulde para kazanmayı mı hayal ediyorsunuz? Ticari gayrimenkullerin nasıl kiralanacağını, satın alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve kiracıları nerede arayacağınızı bilmek ister misiniz? "M16-Gayrimenkul" bu alandaki tüm potansiyel iş adamlarını donatıyor ve istikrarlı ve yüksek bir gelir elde etmek için neyin gerekli olduğunu anlatıyor.

Sonunda güzel bir bonus: daha fazla kiralamak veya yeniden satmak için en umut verici ticari nesneler.

Ticari gayrimenkul: nereden başlamalı?

Başlamak için, nihai gayrimenkul seçimine bir kez daha karar vermenizi öneririz: ticari binalarla uğraşmak istediğinizden emin misiniz? Kiralamak için neyin daha karlı olduğu sorusuna - bir apartman dairesi veya ticari gayrimenkul - cevap kesindir. Ticari nesneler, konut binalarından birkaç kat daha hızlı amorti eder, yani fayda çok daha yüksektir. Ayrıca ticari alan kiralama oranı da istikrarlı bir şekilde artıyor (örneğin, Ocak-Temmuz 2017 döneminde %10 artış gösterdi).

Ancak, çok daha fazla çaba harcamanız gerekeceğini unutmayın. İlk olarak, başlangıç ​​sermayenizin gelecekte kiralamayı düşündüğünüz nesneyi satın almak için yeterli olduğundan emin olun. Ticari gayrimenkul satın almak için, çok odalı bir daire de dahil olmak üzere bir daire satın almaktan çok daha önemli bir mali duruma sahip olmanız gerektiği bir sır değil.

Aynı zamanda, konut dışı binaların da yasal olarak farklı değerlendirildiğini unutmayın: bu durumda vergi oranı birkaç kat daha yüksektir, kayıt mekanizması da biraz farklıdır.

Ek olarak, ticari tesislerde başarılı bir şekilde iş yürütmek için potansiyel kiracınızın faaliyetlerinin ayrıntılarında gezinmeniz, ihtiyaçlarını ve fırsatlarını anlamanız gerekir. Bu, sizden basit bir daire kiralamaktan daha fazlasının istendiği anlamına gelir.

Bir oda seçmeye geçmeden önce her şeyi tekrar tartın. Noktalardan en az biri şüpheliyse, risk almamak ve konut kirasını düşünmek daha iyidir. Başarısızlık durumunda kayıpların çok büyük olabileceğini unutmayın.

Ticari gayrimenkul satın almak için neye ihtiyacınız olduğunu özetleyelim: başlangıç ​​sermayesi, piyasayı iyi anlama ve işbirliği yapmayı planladığınız alana yönelme.

Sonraki kiralama için doğru ticari mülk nasıl seçilir?

Daha önce de söylediğimiz gibi, karar vermeniz gereken ilk şey, ne tür bir kiracıya güvendiğinizdir.

Gelecekteki karşı tarafınızın olası parametrelerini kendiniz belirleyin: küçük bir girişimci mi yoksa büyük bir ağın şubesi mi? Ne zamandır piyasada yoksa yeni mi çıkıyor? Üretim mi yoksa satış noktası mı? Bu alandaki rekabet nedir, bunun için hangi yer en başarılı olacak, tam teşekküllü bir iş için hangi kapasitelere ihtiyaç var, vb.

Tek kelimeyle, belirli bir kiracıya odaklanın, o zaman yalnızca en uygun binayı kolayca seçmekle kalmayacak, aynı zamanda gelecekte işlerini sizinle birlikte yürütmek isteyen kişileri de kolayca bulabileceksiniz.

Yaptığınız seçime bağlı olarak, hangi belirli nesneyi aramanız gerektiğini anlayabilirsiniz: modern bir sokak perakende formatında bir depo, bir ofis veya bir perakende alanı.

Kazan-kazan seçenekleri ve zorunlu gereksinimler

Talep açısından en güvenli seçeneğin hali hazırda kalıcı kiracısı olan bir oda olacağını hemen belirtelim. Bu durumda, mülk sahibi olduğunuz ilk aydan itibaren kar elde edebilecek ve arama yapmak için değerli zaman kaybetmeyeceksiniz.

Kiracının (zaten kurulu ve karlı bir işi olması şartıyla) mülkünüzde kalmakla ilgilendiğine inanın. Uygun koşullar altında, kiranızı bile yükseltebilirsiniz.

Böyle bir çözümün bir başka avantajı, daimi kiracısı olan binaların, büyük olasılıkla, denetim makamlarının, yani Sıhhi ve Yangın Hizmetlerinin tüm gereksinimlerine uygun olarak zaten “taramış” olması olacaktır.

Son gerçeğe özellikle dikkat etmelisiniz, çünkü herhangi bir kuralın ihlali durumunda durumu düzeltmek için çok para harcamanız gerekecektir.

Konum açısından seçim

Bir bakkalın sahibi ile çalışmayı planlıyorsanız, yoğun nüfuslu bir yerleşim bölgesi seçilecek en iyi yer olacaktır. Böyle bir yerde, yüksek trafik var, ayrıca, marketler sakinler arasında her zaman yüksek talep görüyor, bu da böyle bir nesnenin işletme sahibi açısından özellikle çekici olduğu anlamına geliyor.

Daha büyük bir kiracıyla işbirliği mi planlıyorsunuz? Bir moda butiği ile seçeneği düşünün. Açıkçası, böyle bir iş için bir ön koşul, aynı zamanda geçen bir yerde bir konumdur, ancak izleyici farklı olmalıdır. Şehrin tarihi veya iş merkezinde ilk sırada ona geniş bir alan sunmaya hazırsanız, böyle bir alıcıya odaklanın.

Potansiyel kiracı olarak sadece üretimi gördüğünüzde, konum açısından en iyi çözüm, bir uyku alanı veya banliyö bir sanayi bölgesi olacaktır.

Diğer bir yaygın seçenek yemek servisidir. Bir gurme restoranından bahsetmiyorsak (ve bu durumda tesisler merkezde yer almalı ve iyi görüş özelliklerine sahip olmalıdır), o zaman iş merkezlerine veya eğitim kurumlarına yakın yerlere odaklanmalısınız.

Kar ve talebe odaklanma

Görünüşe göre burada her şey açık ve aynı zamanda tesisin konumuna bağlı: merkezdeki nesneler daha pahalıya mal olacak ve "yatak odalarında" veya kırsal kesimde - daha ucuz.

Bu, elbette, kendi gerçeğine sahiptir. Bununla birlikte, kiralama işinizin başarısı, yalnızca kiralama oranınızdan daha fazlasına bağlı olacaktır.

Bu nedenle, örneğin, bir kiracının, şehrin çevre bölgesinde bulunan küçük bir bina için, tam merkezdeki büyük ölçekli bir alandan çok daha hızlı bulunabileceğini unutmayın. Bu özellikle kriz zamanlarında fark edilir.

Ayrıca, uyku tulumu içindeki bir marketin yüksek talep görme şansı, bir moda butiğine göre daha yüksektir. Bu, işletme sahibinin mülkünüzde uzun süre kalacağı anlamına gelirken, daha pahalı mülklerin kiracıları daha sık ayrılabilir ve tam tersine daha az gelebilir.

Başka bir deyişle, tesislerinizin hangi talebi kullanacağına dikkat edin. Büyük ama düzensiz bir gelire sahip olmaktansa, daha küçük ama sabit bir gelire sahip olmak daha iyidir.

Kiracı nereden bulunur?

Hızlı ve verimli bir arama için mümkün olduğunca size açık olan iletişim kanallarını kullanmanız gerekmektedir. İnternet ile başlayın: çevrimiçi toplayıcılar, mesaj panoları, forumlar, sosyal ağlar, içeriğe dayalı reklamcılık - aralarından seçim yapabileceğiniz çok şey var. Her ne kadar daha önce de söylediğimiz gibi, mümkün olduğunca çok seçmelisiniz ve bütçeniz yeterliyse, kendinizi tek bir kaynakla sınırlamayın.

Bir emlak ofisi ile işbirliği yapmak faydalı olacaktır. İlk olarak, emlakçıların kiracı bulmak için kendi kanalları vardır. İkincisi, önceden hazırlanmış olsanız bile, uzmanlar, tesislerinizin güçlü ve zayıf yönlerinin neler olduğu konusunda daha fazla deneyime ve anlayışa sahiptir ve ayrıca girişimciler arasında bu nesneyi hangi alanda teşvik etmenin daha iyi olduğu konusunda. Ayrıca emlakçılar, kira için doğru fiyat etiketini belirlemenize yardımcı olacaktır: bir yandan çok ucuza satmamak ve para kaybetmemek için, diğer yandan abartılı bir kira fiyatı potansiyel kiracıları korkutup kaçıracaktır. ve uzun süre “bekleme odasında” oturacaksınız.

Emlak acenteleriyle işbirliğinin, örneğin daha geniş reklam fırsatları da dahil olmak üzere başka avantajları da vardır. Güzel bir bonus, emlakçıların bir anlaşma yapmanın tüm güçlükleriyle ilgilenmesidir: gerekli belgeleri derlemek, işverenle müzakereye yardımcı olmak vb.

kiracıların özellikleri

Böylece, reklam işe yaradı ve beyin çocuklarını ticari alanınıza “kaydetmeye” hazır olan binanızın eşiğinde birkaç potansiyel girişimci belirdi. Ve sonra başka bir zor soru ortaya çıkıyor: kimi seçmeli?

Garip bir şekilde, ağ şirketleri, nadir istisnalar dışında, en çok arzu edilen işverenler değil. Şirketler, otoriteleri ve istikrarları üzerinde baskı kurar (ikincisi her zaman doğru olmaktan uzaktır), bunun bir sonucu olarak özel muamele gerektirir. “Ağlar” çoğunlukla kirayı düşürmekte ısrar ediyor ve işbirliğinizi resmi olarak resmileştirmek için sadece sözleşmelerini kullanıyorlar, bu da elbette haklarını daha büyük ölçüde korurken, siz hızlı bir şekilde değiştirme fırsatından mahrumsunuz. kiracı veya piyasa fiyatına göre oranı artırın.

Buna ek olarak, büyük ölçekli işverenler söz konusu olduğunda, tüm tartışmalı konularda doğrudan binayı işgal eden personelle iletişime geçmeniz gerekecektir. Ve bu personel çoğu zaman beceriksiz bir kişidir.

Bununla birlikte, gerçekten iyi bir kiralama nesnesi uğruna, bazı "ağcılar" taviz vermeye hazırdır ve hatta daha yüksek bir ödeme teklif edebilir.

Halihazırda köklü bir işi olan ve şu anda ikinci bir nokta açan girişimcilere odaklanmak en iyisidir. Bu tür girişimciler en güvenilir, eksiksiz ve sorumlu işverenlerdir.

Yatırım amaçlı ticaretin en önemli nesneleri

Ticari gayrimenkul departmanının yöneticileri sizin için yatırım amacıyla satın alabileceğiniz en iyi gayrimenkulleri seçti. Sunulan nesneler, kiracılar arasında popülerlik ve karlılık açısından en çekici olanlardır.

Voskresenskaya setinde 284.5 m2 bina

Şehrin göbeğinde ayrı ticari tek katlı bina! İki çıkış var - Voskresenskaya setine ve Shpalernaya caddesine. Bu nesnenin ana avantajı, uzun süredir oda kiralayan ve taşınmayı planlamayan güvenilir bir kiracıdır. Şu anda, ayda 483,6 bin ruble tutarında sözleşme imzalandı!

Tüm iletişimler bağlı, güç kaynağı, gücü artırma olasılığı ile 30 kW. Elektrik faturaları kiracı tarafından ödenir.

Başka bir bonus - bina ile birlikte bir arsa satın alabilirsiniz. Mahallede ayrıca satılık olan başka binalar da var. Detaylar yöneticilerimiz tarafından istenecektir.

Eşsiz bir teklif: Tesisin geri ödemesi sadece 6,5 yıldır (ortalama 10-12 yıllık geri ödeme ile)! Nesne, Kingisepp'in ana caddelerinden birinde yeni LCD "Karat" da yer almaktadır. Zaten, büyük kiracılar mülkle ilgileniyor - Okay, Pyaterochka, Lenta, vb.

Nesnenin aylık karı, yöneticilerimiz tarafından 561.6 bin ruble düzeyinde tahmin ediliyor. Binanın avantajları: şehrin ana caddesine bakan vitrinler, bina önünde büyük park yeri, tavanlar - 4,5 m, 5 ayrı çıkış, yüksek güç.

Korpusnaya caddesinde 535 m2 arsa

Nesne, şehrin tarihi merkezindeki (Petrogradsky bölgesi) yeni lüks Lumiere kompleksinde yer almaktadır. Bu zaten yüksek trafiği ve çözücü bir halkı garanti ediyor. Chkalovskaya metro istasyonuna 5 dakikadan az yürüme mesafesinde.

Oda panoramik pencerelerle donatılmıştır. Tüm iletişim gerçekleştirilir, güç kaynağı kapasitesi 62 kW'dır. Nesneyi kiralamanın aylık karı yaklaşık 650 bin ruble olacak.

Prosedürü maksimum sorumlulukla ele alırsanız, gayrimenkul kiralamak çok karlı bir iştir. Kalıcı pasif gelir her zaman iyidir, ama ya ticari gayrimenkul kiralama fikri ortaya çıkarsa? Bu biraz farklı bir yaklaşım gerektirecektir, çünkü bir daire kiralamak ile büyük bir ofis kiralamak arasında büyük bir fark vardır.

Adım adım talimat

Bir nesneyi kiralama süreci aşağıdaki aşamalara ayrılmıştır:

1. Kira değerinin belirlenmesi.

İlk adım, piyasadaki en fazla sayıda mevcut teklifi görüntülemek ve değerlendirmektir. Örnek ne kadar büyük olursa, sonuç o kadar iyi olur (ticari binalar için ortalama kira maliyetinin daha doğru bir göstergesi).

Analiz sırasında Avito veya CYAN gibi popüler siteleri kullanabilirsiniz. Çeşitli basılı yayınlarda da bilgi bulunabilir. Kişisel olarak diğer tekliflerin incelenmesine katılma arzusunun yokluğunda, bir emlakçı veya komisyoncu kiralamak mantıklı olacaktır.

Bu tür hizmetlerin fiyatı pek yüksek olarak adlandırılamaz ve sinir hücrelerinin ve zamanın iyi bir payını kurtarmak oldukça mümkündür.

Ticari gayrimenkul kiralamanın maliyeti sadece sahibine değil, potansiyel müşterilere de uygun olmalıdır. Kasıtlı olarak yüksek bir oranın başarılı olması olası değildir, ancak aşağıdaki faktörler fiyat etiketinin oluşumunu etkileyebilir:

• binanın / binanın konumu;
• altyapı (yakında kafelerin bulunması, ücretsiz otopark, bina güvenliği);
• bina sınıfı;
• onarım kalitesi ve seviyesi;
• düzen işlevselliği;
• çeşitli iletişim özellikleri (kesintisiz güç kaynağı, İnternet, banyoların kullanılabilirliği vb.);
• kiracıların üretkenliğini potansiyel olarak artırabilecek diğer ikramiyeler (Wi-Fi yönlendirici, kahve makinesi, konforlu mobilyalar).

Piyasadaki fiyatları analiz ettikten sonra diğer ev sahipleriyle iletişime geçerek maliyeti sıfırlamayı deneyebilirsiniz. Genellikle, tekliflerde belirtilen fiyat gösterge niteliğindedir ve yaklaşıktır. Müzakereler sırasında elde edilebilecek değer göstergesi, benzer teklifler için ortalama kira oranını bulmak için yeterli olacaktır. Kiralama oranı hakkında karşılaştırmalı veri almak için 5-10 arama yeterlidir.

Ticari gayrimenkul kiralayan için en önemli şey doğru müşteriyi bulmaktır. Kendiniz yapabilir veya bir emlakçı tutabilirsiniz. Her iki durumun da artıları ve eksileri vardır, bu nedenle ne yapacağınızı seçmek herkes için kişisel bir meseledir.

Kendi başınıza bir kiracı ararken, kendi veritabanınıza sahip olmak ciddi bir avantajdır. Ancak yokluğu büyük sorunlara neden olmayacak, ancak daha fazla çaba harcamanız gerekecek.

Doğru müşteriyi bulmanın iyi bir yolu, ticari bir teklif içeren bir site oluşturmaktır. Bu tür bir siteyi, temel kitlelere vurgu yaparak içeriğe dayalı reklamcılık yardımıyla tanıtmak daha iyidir. Bu tür reklamlar sayesinde kolayca ilgilenen bir kitle bulabilir ve ajanslara yüksek komisyonlardan kaçınabilirsiniz.

Etkileyici bir alana sahip binaları kiralarken bunu yapmak en uygunudur. Bu tür teklifler, planlanan faaliyetten yüksek kârlılığa güvenen müşteriler tarafından aranır ve en çok da web sitelerine güvenirler.

Bir kişi çok pahalı bir araba almak isterse, onu şüpheli kaynaklarda mı arayacak yoksa resmi web sitesini mi tercih edecek? Yani ticari gayrimenkulün kiracısı da aynı görüştedir.

Tamamen farklı bir konu, kiralık küçük tesislerdir. Burada bir web sitesi oluşturmanın bir anlamı yoktur ve ücretsiz çevrimiçi ilanlar (küçük olanlar bile) mükemmeldir.

1. Emlakçı hizmetleri.

İlgili tarafları kendi başınıza aramak istemiyorsanız, bir emlakçı kiralama seçeneği vardır. Bu kişi bağımsız olarak doğru kiracıları bulacak, iletişim kuracak ve hatta gerekli kira sözleşmesini bağımsız olarak sonuçlandıracaktır.

Öte yandan, doğru insanları bulmak hassas ve oldukça karmaşık/zaman alıcı bir iştir. Tüm emlakçılar bunu kabul etmeyecek ve ciddi acentelerdeki zanaatlarının ustaları, bu tür hizmetler için 1 aylık kiralama fiyatının% 50'si tutarında bir miktar para talep edecektir. Ve bazen bundan daha da fazlası.

Ancak yine de, benzer bir kiracı bulma yöntemiyle, mal sahibi kendisini önemli zorluklardan kurtaracaktır. Sonuç olarak, mesele sadece sözleşmenin hazırlanması ve gerekli tüm belgelerin hazırlanması için kalacaktır.

Bir emlakçının hizmetleri için ödeme, ancak kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra gerçekleştirilir. Bir emlakçı veya acente sizden avans ödemenizi veya tutarı daha önce ödemenizi isterse, bunlar dolandırıcı olabilir.

1. Gerekli belgeler.

Kiracı bulunduktan ve tüm önemli noktalar her iki tarafça tatmin edildikten sonra, sözleşmenin uygulanmasına geçebilirsiniz. Ticari gayrimenkul kiralama sözleşmesi aşağıdaki maddeleri içermelidir:

• tarafların her biri hakkında eksiksiz bilgi;
• kiralık nesnenin tam adresi;
• kamu hizmetlerinin miktarı ve ödeyen;
• aylık kira;
• nesnenin kiralanacağı tarih;
• mücbir sebep hallerinde her bir tarafın gerekli eylemleri;
• onarımın kalitesinin ve bulunan mobilyaların bir açıklaması;
• kiralamayı sonlandırabileceğiniz temel koşullar.

Gerekli bilgi veya deneyime sahip değilseniz, sözleşme yapma prosedürüne nitelikli bir avukat dahil etmek daha akıllıca olacaktır.

Gayrimenkul kiralarken ihtiyaç duyulacak tek şey sözleşme değildir. Ayrıca yanınızda bulundurmanız gerekenler:

• Rusya Federasyonu vatandaşının pasaportu;
• mülkiyet belgesi belgesi;
• kat planı.

Tüm belgeler elde edildiğinde ve taraflar sözleşmeyi başarıyla sonuçlandırdığında, geriye kalan tek şey gelirleri almak ve ödemelerin sıklığını izlemek.

Ticari gayrimenkul, ofis binalarını, endüstriyel binaları, spor tesislerini, mağazaları, garajları, depoları ve hatta otelleri içerir.

Kira oranını düşürerek ticari gayrimenkullerin teslimini hızlandırabilirsiniz. Binayı sürdürmenin sabit maliyetlerini göz önünde bulundurarak, tüm yıl için yüksek bir fiyat belirlemekten ziyade ortalama veya hatta düşük bir oranda gayrimenkul kiralamak daha doğru olacaktır.

Ayrıca, bu tür binaların fiyatı aşağıdakilerin varlığından etkilenir:

• otopark;
• yemek noktaları (aynı binada veya yakınlarda);
• altyapı;
• yüksek trafik vb.

Bu gibi durumlarda, kira piyasa ortalamasından önemli ölçüde yüksek olabilir. Ve elbette, bunun için bir müşteri olacak.

Gelecekteki müşterilerin isteklerine açıklık, ticari gayrimenkulün tesliminde de önemli bir rol oynar:

1. Planlama konusunda yardım.

Muhtemel bir kiracı, işyeri düzenleri konusunda yardıma veya tavsiyeye ihtiyaç duyabilir. Önceden hazırlanmak ve hemen birkaç hazır seçenek sunmak akıllıca olacaktır ve önemli değişiklikler yapmak istediği müşteride kalacaktır.

Elinizde olanı değiştirmek, sıfırdan bir şey yaratmaktan çok daha kolaydır. Kiracıya karşı böyle bir tutum şüphesiz takdir edilecektir.

1. Ayrıntıların tartışılması.

Odadaki duvarların rengi, telefon şebekesine veya internete maksimum bağlantı sayısı ve diğer tüm özelliklerin tartışılması, kiracının lehine ve onu bu mülkü kiralamaya ikna etmeye yardımcı olacaktır.

Bu küçük bir psikolojik numaradır: Bir kişi ayrıntılara ne kadar çok girerse, böyle bir konuşmanın hafızasında saklanma şansı o kadar yüksek olur. Bu nedenle, ilk etapta odaklanacak, artıları ve eksileri tartacak, vb.

Ancak tüm kiralama süreci bu tür hileler üzerine kurulu ise itibar kaybetme riski büyük olacaktır. Kiralamanın kalitesi yalnızca kelimelerle önemliyse, bu çok ciddi sonuçlarla tehdit edebilir.

1. Bayram.

Kiraya tahsis edilen ticari tesislerde herhangi bir bitirme yapılmamışsa, kiracıya ödemeli tatil sunabilirsiniz. Yani, masrafları kendisine ait olmak üzere onarımları yapacak, ancak onarım ekipleri işlerini yaparken müşteri bina için kira ödemeyecek.

Bu, açıkça bir mülk kiralamaya karar vermiş bir kiracı için oldukça önemli bir artıdır:

• aynı anda kira ve onarım ödemek için ekstra fon yoksa, bu eylem son derece olumlu duygulara neden olacak ve ev sahibinin itibarını artıracaktır;
• ayrıca, yenileme tatilleri, şüpheli bir kiracıyı bu belirli mülkün/tesislerin edinilmesi konusunda ikna etmeye yardımcı olacaktır.

Genel olarak, çeşitli durumlarda bir müşteriyi kira ödemekten geçici olarak muaf tutabilirsiniz. Ana şey, her iki taraf için de ciddi bir finansal kayıp olmamasıdır. Bunlar iş yapmanın temel özellikleridir ve ticari gayrimenkulün kiracıları (ve ev sahipleri) bunun çok iyi farkındadır.

Bu nedenle, kullanımları zorunlu olmasa da, bu tür eylemler yaygındır. Özellikle ticari gayrimenkulün teslimi acil değilse.

1. Ev sahibinin güvenilirliği.

Bu, kiracı için mal sahibinin belgelerinin hazırlanmasında en açık şekilde ortaya çıkan çok önemli bir noktadır. Müşteri ne kadar çok garanti alırsa, binayı başarılı bir şekilde kiralama şansı o kadar artar.

Destekleyici belgelerin bolluğu, sözleşmenin imzalanması sırasında hilelerin olmaması ve iyi bir itibar, ticari gayrimenkullerin başarılı bir şekilde kiralanmasının anahtarıdır. Nedeni basit:

• bir daire kiralarken, genellikle sıradan vatandaşlar konuyla ilgilenir;
• ve mülkün ticari amaçlarla kullanılması ve bu işten ciddi para kazanması planlanıyorsa, kiracı tarafından her bir belgenin incelenmesi mümkün olduğunca titiz olacaktır.

Riskler ve diğer zorluklar

Sadece kiracı risklere maruz kalmaz, aynısı ev sahibi için de geçerlidir. Çatışmaların en yaygın nedenleri şunlardır:

• tarafların kiralanan mülkle ilgili yasal yükümlülüklerinin yetersiz tanımı;
• aylık ödemelerde ve diğer ödemelerde gecikmeler;
• kiralanan mülkün kötüye kullanılması;
• kiraya verenin sahip olduğu mülkün zararı/kaybı;
• vergilendirme konusundaki anlaşmazlıklar (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 146. Maddesine göre, KDV ödeme yükümlülüğü, ilgili belgenin mevcut olması durumunda kiracı tarafından vergi tutarının düşülmesi olasılığı ile yalnızca kiraya verene verilir).

Tüm bu çatışma durumları doğrudan akdedilen sözleşmeye bağlıdır. Noktaların her biri mümkün olduğunca doğru bir şekilde tanımlanmalıdır, çünkü bu, her iki taraf için de riskleri aynı anda en aza indirir. Bu tür durumlardan kaçınmak için sözleşmenin akdini sorumlu bir şekilde ele almak önemlidir.

Ticari gayrimenkul kiralamak çok farklı değildir, ancak bir takım temel özelliklere sahiptir. En önemli şey sözleşmenin imzalanmasıdır. Her durumda, taraflar yalnızca buna güveneceklerdir, bu nedenle bir anlaşma yaparken bu belgeye odaklanmanız gerekir.

"NDV-Nedvizhimost" şirketi kısa süre önce bina kiralarken ofislere yapılan yatırımların dairelere göre 3 kat daha hızlı sonuç verdiğini duyurdu. Emlak piyasası uzmanları genellikle ofislerin daha hızlı ödeme yaptığı konusunda hemfikirdi, ancak geri ödemedeki farkın çok yüksek olmadığını fark ettiler ve ayrıca ticari gayrimenkul yatırımını zorlaştıran bir dizi tuzaktan bahsettiler. SÖYLEDİ VE KONTROL ETTİ

DEDİM

"NDV-Gayrimenkul" şirketi:

. bina kiralarken, ofislere yapılan yatırımlar apartmanlardan 3 kat daha hızlı sonuç veriyor;

Miras veya hediye olarak bir daire alanların konut kiralayarak para kazanmaları faydalıdır, ancak bir yatırım alımından bahsediyorsak, konut gayrimenkulünü unutmak daha iyidir. Bir daireye yapılan yatırımlar uzun yıllar karşılığını verecektir. Başka bir şey ofis alanıdır.

Anlaşılır olması için, şirketin uzmanları aşağıdaki hesaplamaları yaptı:

Bir yerleşim bölgesinde (ikincil emlak piyasasında) sıradan bir "odnushka" nın standart maliyeti 5.5 - 6 milyon ruble ve yeterli bir kira oranı yaklaşık 27 bin ruble. Böylece dairenin geri ödeme süresi 19 yıla kadar uzayabilir.

NDV-Nedvizhimost'un ticari emlak departmanı başkanı Evgenia Borzova, ofis alanı için birkaç açıklayıcı örnek verdi. Örneğin, 65 metrekarelik bir alana sahip Dorohoff iş parkında bir ofis. m ve 7,35 milyon ruble maliyeti, kira oranının endekslenmesi dikkate alınarak, 6,5 yılda tamamen ödenecek (mevcut kira oranı: 13,5 bin ruble. m2 / yıl). Ve Atmosfera iş parkında (Mendeleevskaya metro istasyonu) 285,5 milyon ruble için 119,8 m2 alana sahip bir ofis satın alırsanız, 7,5 yıl içinde yatırımları “yeniden yakalamak” mümkün olacaktır (kira oranı ile) Endeksleme dahil 24 bin RUB m2 / yıl). Aynı miktar - 7.5 yıl - daha pahalı gayrimenkulleri ödüyor: örneğin, 50 milyon ruble için bir perakende alanı ve 80 metrekarelik bir alan. m, Novokosino metro istasyonunun yakınında.

Yukarıdaki hesaplamalara bakıldığında, ticari gayrimenkul satın almanın kiralama işi için konuttan 3 kat daha karlı olduğu ortaya çıkıyor. Bakalım diğer piyasa katılımcıları bu konuda ne diyecek.

KONTROL

Ofisler gerçekten apartmanlardan daha hızlı ödüyor, ancak fark hala 3 kat değil, 1,5 - 2 kat.

DNA Realty Yönetici Ortağı Anton Belykh Ve Stanislav Titorenko, Delta Estate kiralama departmanı başkanı Ancak bir ofise yapılan yatırımların 3 kat değil, 1,5 - 2 kat daha hızlı sonuç verdiğine inanılıyor.

“Gerçek şu ki, apartman dairelerinde, evin işletmeye alınmasından hemen sonra inşaatın erken bir aşamasında satın alınan yeni bir binanın satılmasıyla geri ödeme süresi önemli ölçüde azaltılabilir (kural olarak, 20 verimle 2-3 yıldır). -Yılda %30), - Anton Belykh'i açıkladı. - Ticari tesislerde durum daha karmaşıktır, çünkü onlara olan talep sınırlıdır, bu nedenle, özellikle sıvı yerlerden ve alanlardan bahsetmediğimiz sürece, satış daha uzun sürebilir. Ancak bu, inşaatın yatırım döngüsünü düşünürsek. Kiralama işine gelince, burada perakende ve ofis alanı için geri ödeme süresi kesinlikle daha yüksek.”

Ofislerden daha karlı

Anton Belykh, "Örneğin, iki odalı bir daire için geri ödeme süresi yaklaşık 14-16 yıl, iyi bir konumda bir perakende alanı için - 6-7 yıl ve bir ofis alanı için - 8-9 yıl," dedi. buna katılıyorum ve Miel-Ticari Gayrimenkul Geliştirme Direktörü Elena Mishina perakende gayrimenkulün sokak perakendeciliğine odaklanması gerektiğini de sözlerine ekledi. “Kiralık bir daire yılda ortalama %4-5 getiriyor ve 18 yılda amorti ediyorsa, o zaman sıvı sokak perakende nesneleri 9-11 yıllık geri ödeme süresi ile yılda %10 verir.”

Yerleşim bölgelerindeki ofisler, aynı bölgelerdeki konutlardan daha hızlı ödeme yapmaz

Azbuka Zhilya Artem Rzhavsky'de danışmanlık ve analitik departmanı başkanı ayrıca Moskova'nın orta kesiminde bulunan ticari gayrimenkul yatırımlarının geri ödeme süresinin konut gayrimenkullerinden daha kısa olacağını doğruladı. Ancak bazı istisnalara dikkat çekti. Uzman, “Bu, Moskova'nın eteklerindeki yerleşim bölgeleri için tipik değil” dedi. “Geri ödeme süresi burada hemen hemen aynı.”

Mitino yerleşim bölgesinde, yaklaşık 38 m2 alana sahip ticari bir bina bulunmaktadır. Bir konut binasının 1. katında bulunan m, yaklaşık 9,5 milyon rubleye mal olacak, kira yaklaşık 492 bin ruble getirecek. yıl içinde. Aynı zamanda, aynı bölgede aynı bölgede bir dairenin maliyeti yaklaşık 6,8 milyon ruble olacak ve kira 360 bin ruble olacak. yıl içinde. Uzman, "Böylece, Moskova'nın bir yerleşim bölgesindeki ticari bir binaya veya bir apartman dairesine yapılan yatırımların geri ödeme süresi neredeyse aynı olacak - yaklaşık 19 yıl" diye açıkladı uzman, NDV ifadesinin yalnızca aşağıdaki nesneler için geçerli olduğunu belirtti. başkentin merkezi bölgeleri.

Ofis kiralamak yüksek riskli bir iştir, konut ile her şey daha istikrarlıdır. Bu nedenle, her ikisinin de karlılığı orantılıdır.

Anket sırasında biraz farklı bir görüş dile getirildi. Pioneer Şirketler Grubu Birinci Genel Müdür Yardımcısı Alexander Pogodin, konut binalarının ve ofislerin karlılığının orantılı olduğuna inanıyor, çünkü ofis binaları için daha yüksek kira oranları ile konut için geri ödeme süresi genel ekonomik duruma daha az bağlıdır. Uzman, "Ofis kiraları, ekonomik gerilemeler ve düşen ofis doluluk oranları sırasında düşmeye daha yatkındır" dedi. “Aynı zamanda, konut arenasının maliyeti düşerse, o zaman daha az oranda ve talep seviyesi kriz yıllarında bile yüksek kalır, ayrıca daire kiralama piyasası özel yatırımcılar için daha anlaşılır hale gelir. ”

RRG şirketler grubunun Yönetim Kurulu Başkanı Denis Kolokolnikov da şunları ekliyor: “Bu, başlangıçta likit olmayan bir bina edinme riski ve en uygun varış yerini yanlış belirleme riski ve evrak işleriyle ilgili zorluklar” dedi. . - Ayrıca mevcut ticari gayrimenkul yönetimi çok daha zor ve kiracı bulma süreci daha uzun. Buna ek olarak, yeni kiracıların sadece kozmetik onarımlar yapması genellikle yeterli değildir: örneğin, yerleşim düzeninde belirli değişiklikler yapmaları gerekir, bu da tesisin bakım maliyetini artırır. Bu nedenlerden dolayı, birçok özel yatırımcı, mülk yönetim şirketlerini işe alıyor veya profesyonel olarak mülk yönetimine dahil oluyor.”

Ticari vergi maliyetleri daha yüksek

SEZAR Group pazarlama departmanı başkanı Elena Karpova da konut ve konut dışı binaların onarım maliyetlerinin karşılaştırılabilir olmadığı gerçeğinin göz ardı edilemeyeceğini hatırlattı. İkinci durumda, önemli ölçüde tasarruf sağlayan daha düşük bir büyüklük sırasıdır. Ancak aynı zamanda, bir daire kiralayarak, mal sahipleri vergi kaçırmak için gerçek bir fırsata sahip olurlar. Uzman, “Sözleşmede daha küçük bir miktar belirtebilirsiniz” dedi. "Ancak bu numara ofislerde çalışmayacak ve ev sahipleri yine de gelir vergisi ödemek zorunda kalacak."

Ekonomi sınıfı konutta en karlı olanıdır

Miel-Arenda şirketinin ilk müdür yardımcısı Maria Zhukova, konutlara yatırılan miktar ne kadar yüksek olursa, kira getirisinin o kadar düşük olacağına özellikle dikkat etti.

Maria Zhukova, “Uzun geri ödeme süresine ve düşük karlılığa rağmen, konut amaçlı gayrimenkul yatırımları en güvenilir yatırım türü olarak kabul ediliyor” diyor. - Başkentte kiralık konut gelecekte alakalı olacaktır. Ayrıca ekonomi sınıfı, kiracıların kiralık daire aradıkları en popüler segmenttir. Bu, bu tür konutlara her zaman talep olacağını ve piyasaya tekabül eden rant oluştuğunda mal sahibinin her zaman gelir elde edeceğini gösteriyor.”

SONUÇLAR

Ve burada en önemli soruya geliyoruz: Bu koşullar altında, özel yatırımcıların ticari konut satın almak için kiralamak için karlı mı?

Evet, kârlıdır, ancak bu, çoğu dairenin satın alınmasından çok daha fazla para ve piyasa bilgisi gerektirir. Yani, aslında, bunlar farklı yatırımcı sınıflarıdır - ticari gayrimenkullere ve hatta yetkin bir şekilde yatırım yapmayı göze alabilenler ve başka bir konut için yeterli paraya sahip olanlar ve piyasada hiçbir bilgi ve deneyim olmayabilir. tüm.

Buna göre Elena Shevchuk, Ticari Gayrimenkul GVA Sawyer Başkan Yardımcısı, Moskova'da konut dışı binaların satın alınması için mümkün olan minimum yatırım miktarı 1 milyon dolar civarında dalgalanıyor. Ayrıca 300 - 500 bin dolarlık bir oda bulma şansı da var, ancak bu çok fazla zaman ve çabanın yanı sıra mükemmel piyasa bilgisi gerektirecek.

Bu rakamlarla, Moskova'daki özel yatırımcıların ana akışının hala konut yatırımı yapmayı düşünmesi şaşırtıcı değil, çünkü buradaki minimum yatırım açıkça ticari segmentten daha düşük. Prensip olarak, 200-250 bin dolara ve inşaatın erken bir aşamasında - daha da ucuza iyi bir daire satın alabilirsiniz. Uzman, belirli alanlardaki dairelerin geri ödemesinin ticari alandan daha yüksek olabileceğine inanmasına rağmen, bu tür konutların maliyeti başlangıçta daha yüksek olacaktır.

Maria Lukina