Здача офісних приміщень у найм як бізнес. Оренда комерційної нерухомості – всі секрети

Здача у найм комерційного об'єкта – справа нескладне, а головне, прибуткове.При правильному підході і знанні основних етапів процесу укласти угоду не складе особливих труднощів.

Найголовніше – визначитися з ціною, знайти клієнта та грамотно оформити договір.

Розглянемо всі етапи угоди.

Визначення вартості

При самостійному веденні угоди визначення вартості оренди часто не об'єктивним.

Кожному власнику хочеться отримати найбільшу вигоду.

Але надто висока ціна може відлякати потенційних орендарів, а надто низька викликати сумніви. Зазвичай за оцінкою вартості власники звертаються до фахівців – ріелтора чи оцінювача.

Як здати в оренду нежитлове приміщення самостійно? Обійтися можна і без допомоги професіоналів.Щоб самостійно визначити ціну, необхідно досліджувати схожі пропозиції конкурентів. Це дасть можливість зрозуміти загальну ситуацію на ринку комерційної нерухомості та правильно оцінити своє приміщення.

ВАЖЛИВО:Орендар знімає комерційний об'єкт з метою отримання доходу, тому при оцінці вартості важливо врахувати зразковий можливий прибуток, який він може отримати.

На ціну впливають такі фактори, як:

Після обліку цих пунктів та моніторингу пропозицій конкурентів можна об'єктивно дати оцінку своєму об'єкту.

Пошук клієнта

Здача комерційної нерухомості у найм від власника передбачає пошук потенційних орендарів.

Перш ніж це робити, необхідно скласти комерційну пропозицію або оголошення.

У ньому потрібно докладно вказати всі характеристики нерухомості: площа, поверх, локація, інфраструктура, технічний стан та обладнання. Акцентувати увагу в оголошенні краще на перевагах.

При цьому важливо вказати і недоліки приміщення, щоб при перегляді не поставити себе в незручне становище і не налякати клієнта.

Розглянемо докладніше методи пошуку потенційних орендарів.

Пошук за знайомими.Найпростіший спосіб знайти зацікавлену у вашому реченні людини – запитати знайомих та родичів. Найчастіше власники нерухомості обертаються в бізнес-колах, отже, це спрощує завдання швидко здати свій об'єкт.
Розміщення оголошення на спеціалізованих інтернет-ресурсахНаприклад, Avito. Плюс цього способу в тому, що вашу пропозицію побачать сотні, або навіть тисячі зацікавлених осіб. Щоб якнайшвидше знайти орендаря, потрібно написати хороше докладне оголошення, розписавши в ньому всі плюси та мінуси приміщення.
Оголошення має обов'язково супроводжуватись кількома фотографіями.
Так потенційному клієнту буде легше ухвалити рішення, варто його розглядати чи ні.
Розсилка пропозицію електронною поштою.Бари, ресторани, магазини, салони та інші організації та заклади нерідко шукають приміщення для переїзду чи відкриття ще однієї точки. Дізнатися електронну пошту власників бізнесів, які можуть зацікавитись, можна на офіційних сайтах їхніх компаній.

Презентація та підписання документа

Правильна презентація свого володіння – запорука швидкого укладання угоди.

Під час показу приміщення намагайтеся розповісти більше інформації про нього, акцентуючи увагу на плюсах та можливому прибутку, який приноситиме об'єкт клієнту.

Укладання договору – останній, але найважливіший і найвідповідальніший крок у угоді. Правильно складений та оформлений документ захистить власника від недобросовісного наймача. Що має бути в ньому зазначено:

особисті дані наймача та власника;
адреса, площа та технічні характеристики;
реєстраційні дані;
строк здачі;
розмір оплати та порядок її перерахування;

ВАЖЛИВО:За законом власник не має права підвищувати плату частіше ніж один раз на рік. Тому в договорі необхідно вказати максимальний розмір можливого підвищення орендної плати та термін, за який наймач буде попереджений про це.

У документі важливо докладно описати права та обов'язки сторін та вказати характер відповідальності за порушення кожного пункту. Незайвим буде доповнити угоду описом майна, що є у приміщенні. Після розірвання договору власник зможе отримати грошову компенсацію, якщо меблі або техніка були зіпсовані наймачем.

Найшвидші способи здати в оренду нежитлове приміщення

Як швидко здати комерційну нерухомість?

Тим, хто не хоче витрачати особистий час на пошуки клієнтів, переговори та покази, краще звернутися до ріелтора.

Він проведе оцінку об'єкта, встановить правильну ринкову вартість, зробить привабливі фотографії, складе грамотне оголошення і займеться презентацією вашої власності.

Проте, навіть у роботі з агентами є свої нюанси.Як правило, ріелтори працюють за комісію від суми здачі чи продажу нерухомості.

Гонорар як відсотка зазвичай береться з претендентів, а чи не власників.

Однак не кожен претендент буде готовий до співпраці з агентом, якому доведеться платити гроші.

Тому якщо власнику потрібно терміново знайти наймача, він може взяти сплату комісії на себе. Таке часто практикується у випадку, якщо у власника багато об'єктів, або він хоче здати елітну нерухомість.

Гроші, заплачені агенту, підуть не тільки йому в кишеню, але й необхідні витрати – фото, відеопрезентація, реклама та ін.

Ще один швидкий спосіб здати нежитлову будівлю чи офіс – знизити вартість.При цьому необов'язково здавати його за безцінь, достатньо зменшити оплату на 10%. Тоді ваша пропозиція буде конкурентною.

Терміни оренди

Термін дії договору оренди нежитлового приміщення є важливим пунктом. Він буває трьох видів.

Відповідно до Цивільного кодексу РФ, ст.610, п. 2. , якщо у договорі не прописаний термін, він вважається укладений на невизначений час. У цьому випадку кожна сторона має право будь-якої миті його розірвати, попередивши за три місяці про своє рішення.

Короткостроковий договір укладається терміном трохи більше року. Як продовжити договір оренди нежитлового приміщення? Продовження відбувається автоматично на невизначений термін, якщо обидві сторони все влаштовує.

При цьому повторне укладання угоди не потрібне. У деяких випадках власник може наполягти на укладання нового документа, щоб змінити умови або оплату. Таке можливе лише за згодою наймача.

Довгостроковий договір підлягає реєстрації у ФРС.Продовження такого договору оренди нежитлового приміщення відбувається так само, як і короткостроковий – автоматично, з тими самими умовами, правами та обов'язками сторін, або укладається новий документ із зміненими вимогами.

Дострокове розірвання договору найму на певний термін можливе як з боку власника, так і з боку наймача.

Такі питання вирішуються у судовому порядку або за обопільною згодою обох осіб.

Знання важливих нюансів та можливостей при здачі в оренду комерційної нерухомості допоможе укласти вигідну та безпечну угоду, яка приносить регулярний пасивний дохід.

Орендний бізнес був і залишається популярним протягом багатьох років, оскільки багато людей не мають можливості купувати житло, а компанії прагнуть знижувати рівень одноразових вкладень у розвиток діяльності. Спектр тих об'єктів, які можуть надавати в оренду, постійно зростає: на даний момент можна здавати навіть такі речі, як роликові ковзани, лижі тощо – все те, що не користується постійним попитом, а є сезонним використанням.

Проте найпоширенішим варіантом досі залишається оренда нерухомості. Щоб отримувати певний дохід із надання того чи іншого приміщення в оренду, необхідно враховувати низку нюансів, які будуть розглянуті у цій статті.

Необхідно розуміти, що нерухомість зазвичай класифікується у 3 групи – земля, житло та нежитлові приміщення. Найбільш поширеними видами послуг на даному ринку є надання оренди на житло та на нежитлові приміщення.

Серед нежитлових зазвичай орендують комерційну нерухомість. При цьому всі авторитетні аналітичні агенції виділяють такі її різновиди:

офісні приміщення;
торгові;
складські;
індустріальні.

Крім того, деякі організації орендують окремий вид приміщень - категорію "для спеціальних цілей". Тут виділяються будівлі під дитячі садки, школи, лікарні, церкви тощо.

Крім нерухомості, можна здавати в оренду землю, альтанки, обладнання, авто, спецтехніку, інвентар та багато іншого. Однак це є більш рідкісною та складною формою бізнесу.

Що найвигідніше?

Якщо говорити про житлову нерухомість, середня вартість однокімнатної квартири в 10-15 хвилинах від метро в спальному районі в Москві коштуватиме 5-6,5 мільйона рублів. При цьому на такі кімнати середня орендна ставка становить близько 25-30 тисяч рублів. В результаті при розрахунках можна отримати, що мінімальний період окупності однокімнатної квартири складе близько 15 років.

Відповідно, цей варіант не можна назвати дуже вигідним з погляду інвестицій: єдиний випадок, у якому це реально може окупитися – коли житло дісталося у спадок.

Якщо говорити про офісні приміщення, вони обходяться трохи дорожче, ніж житлові, оскільки їхнє розташування має бути в більш прохідних місцях, а їх площа вища. У Москві невелике офісне приміщення коштуватиме 6,5-7,5 мільйонів рублів за умови, що площа становитиме близько 60-70 квадратних метрів. При цьому орендна ставка в даному випадку рахуватиметься за 1 квадратний метр.

За даними агентства Knight Frank, на кінець 2015 року ставка оренди для офісів класу А становила близько 25 тисяч рублів, а на офісні приміщення класу B – близько 15 тисяч рублів на рік. Відповідно, максимальний термін окупності буде близько 8 років.

Торгові приміщення здавати ще вигідніше, ніж офісні — їхній термін окупності становить 5-6 років. Але тут існує важливе обмеження: для такої нерухомості одним із ключових факторів є розташування. Приміщення має бути розташоване у центральному районі, у місці з високим рівнем прохідності. Зрештою, воно має бути якісно виконане.

В цілому, комерційна нерухомість програє житловий тільки за одним параметром: рівень ризику, оскільки вона є залежною від економічного становища в країні та конкретно взятому місті.

Про те, з чого почати і як розвивати подібну діяльність, дивіться наступне відео:

Як організувати такий бізнес із нуля?

Насамперед необхідно знайти придатне для оренди приміщення. У разі отримання житлової площі у спадок процедура розпочинатиметься з оформлення документів, що підтверджують, що підприємець є власником житла.
У ситуації пошуку готового приміщення найкраще звертатися до послуг професійних агенцій, які допоможуть оцінити реальну вартість житла чи комерційної нерухомості: недосвідчений бізнесмен легко може прорахуватися.
Далі потрібно оформити потрібну документацію на власність. У випадку, якщо це комерційна нерухомість і планується здача в оренду спеціальним організаціям (наприклад, працюючим у сфері громадського харчування), необхідно подбати про отримання додаткових дозволів та висновків деяких служб.
Після оформлення первинної документації необхідно здійснити перепланування та ремонт: у разі житлової нерухомості важливо закупити певний набір меблів та побутової техніки, оскільки квартири, в яких можна жити одразу після заселення, можна пропонувати за вищою вартістю. У випадку з комерційною нерухомістю важливо наголошувати на збільшення вільного простору і можливість здійснення наступних перепланувань під потрібні клієнта.

У російській практиці багато людей здають житлову нерухомість без укладання договору - це дозволяє позбутися податку ПДФО у розмірі 13% і знизити термін окупності. Однак це пов'язано з певними ризиками, зокрема, тими, що пов'язані з ненадійністю клієнтів. Тому як у випадку з нежитловою, так і у випадку з житловою нерухомістю необхідно офіційно оформляти взаємини з орендарем.

Де шукати клієнтів?

Пошук клієнтів через стандартні варіанти реклами (розміщення оголошень у людних місцях або друкованих виданнях) не є ефективним у межах орендного бізнесу. Реклама може проводитись через соціальні мережі (особливо це стосується ситуації здачі житлової нерухомості) – тут спрацьовуватиме ефект «сарафанного радіо».

Крім того, підійде розміщення на тематичних сайтах та форумах. Для торгових приміщень, особливо в торгових центрах, можна повісити оголошення «здається в оренду» з номером телефону власника. Це дозволить розширити коло потенційних клієнтів усім відвідувачам торгового центру.

Нарешті, існує ще 2 досить дієві способи для пошуку клієнтів – ведення тематичного сайту або блогу з ненав'язливою рекламою послуг як орендодавець, а також поширення проспектів та візиток.

Необхідні витрати

У випадку, якщо підприємець має намір займатися подібним бізнесом, він повинен розуміти, що серед основних статей витрат необхідно включити витрати на перепланування: у такому разі клієнти готові укладати договори на оренду за набагато вищими ставками (різниця може бути до півтора раза). Це тому, що після перепланування відсоток корисної площі найчастіше зростає, крім того, приміщення можна змінити під власні потреби.

Серед витрат також слід виділити:

Витрати на будівництво чи придбання приміщення.
Вартість послуг спеціаліста, який може оцінити ринкову ціну нерухомості.
Витрати на утримання та охорону приміщення.
Витрати на електроенергію, водопостачання тощо.

Підводні камені

Одним із підводних каменів є встановлення оптимальності вкладення грошей. Найчастіше недосвідчені підприємці неправильно оцінюють цінність того чи іншого приміщення, тим самим вкладаючись у неліквідні об'єкти, втрачаючи велику кількість коштів.

Крім того, важливо звертати увагу на легальність бізнесу, зміни законодавства та процес оформлення документів (насамперед це стосується комерційної нерухомості).

Зверніть увагу, що податкове законодавство у сфері орендного бізнесу постійно змінюється.

При розрахунку витрат та рівня окупності необхідно визначати кілька варіантів розвитку – оптимістичний, найбільш реалістичний та песимістичний для того, щоб визначити приблизний термін окупності об'єкта, а також той факт, яким чином диверсифікувати ризики. Обов'язково необхідно мати інші джерела доходу для того, щоб страхувати себе від ситуації безгрошів'я.

Плюси та мінуси даної сфери

Такий бізнес, як і інші, має низку переваг і недоліків, які випливають з його особливостей. Серед мінусів можна виділити основний - пошук наймача може розтягнутися на багато місяців (насамперед це стосується промислових об'єктів та торгової нерухомості в непрохідних місцях). В результаті навіть висока ціна на оренду не зможе компенсувати ті фінансові витрати, які доведеться нести орендодавцю протягом усього періоду простою.

Також серед недоліків слід виділити:

досить великий період окупності;
не дуже високий рівень рентабельності;
високий рівень початкових витрат.

У цій ситуації єдиним раціональним виходом є придбання ліквідного майна (того, яке завжди є певний рівень попиту). Для цього важливо добре розумітися на цій сфері або звертатися до послуг спеціаліста.

Серед переваг бізнесу можна виділити:

довгострокові договори строком на рік і вище;
стабільний рівень прибутку;
дохід отримуватиметься орендодавцем постійно;
пасивний характер отримання прибутку (орендодавцю не потрібно витрачати жодних зусиль після оформлення угоди з орендарем);
можливість організації бізнесу без реєстрації як юридичної особи.

Таким чином бізнес на оренді є досить привабливою сферою для отримання заробітку. Однак, найкраще комбінувати його з іншими джерелами отримання доходу, щоб страхувати себе від можливих ризиків.

Мрієте заробляти на нерухомості? Бажаєте знати, як здати комерційну нерухомість в оренду, на що звернути увагу при її купівлі та де шукати орендарів? «М16-Нерухомість» озброює всіх потенційних бізнесменів у цій сфері та розповідає, що потрібно для отримання стабільного та високого заробітку.

Насамкінець приємний бонус: найперспективніші об'єкти комерції для подальшої здачі чи перепродажу.

Комерційна нерухомість: з чого почати?

Для початку радимо ще раз визначитися з остаточним вибором нерухомості: чи ви впевнені, що хочете займатися саме комерційними приміщеннями? На питання, що вигідніше здавати – квартиру чи комерційну нерухомість, – відповідь однозначна. Об'єкти комерції окупаються у кілька разів швидше, ніж житлові приміщення, тобто вигода значно вища. Крім того, орендна ставка на комерційну площу стабільно зростає (наприклад, період «січень-липень» 2017 року показав зростання на рівні 10%).

Однак слід враховувати, що й сил вам доведеться витратити значно більше. По-перше, переконайтеся, що вашого стартового капіталу вистачить на придбання об'єкта, який надалі ви маєте намір здавати. Не секрет, що для покупки комерційної нерухомості потрібно мати значно вагоміший фінансовий стан, ніж для придбання квартири, у тому числі багатокімнатної.

У той же час враховуйте, що нежитлове приміщення інакше розглядається і в юридичному плані: податкова ставка в даному випадку в рази вища, механізм оформлення також дещо інший.

До того ж, для успішного ведення бізнесу на комерційних приміщеннях потрібно орієнтуватися в специфіці діяльності вашого потенційного орендаря, розуміти його потреби та можливості. А значить, від вас вже потрібно більше, ніж при простій здачі квартири.

Зважте ще раз, перш ніж перейти до вибору приміщення. Якщо хоча б один із пунктів викликає сумніви, краще не ризикувати та розглядати житлову оренду. Пам'ятайте, що у разі неуспіху втрати можуть бути колосальні.

Підіб'ємо підсумки, що потрібно для покупки комерційної нерухомості: стартовий капітал, хороше розуміння ринку та орієнтація в області, з представниками якої ви плануєте співпрацювати.

Як правильно вибрати комерційну нерухомість для подальшого здавання в оренду?

Як ми вже говорили, насамперед визначитеся з тим, на якого орендаря ви розраховуєте.

Позначте собі можливі параметри вашого майбутнього контрагента: це невеликий підприємець чи філія великої мережі? Чи давно він на ринку, чи тільки виходить? Це виробництво чи точка реалізації? Яка конкуренція у цій сфері, яке розташування буде йому найбільш вдалим, які потужності необхідні повноцінного ведення бізнесу тощо.

Словом, орієнтуйтеся на конкретного орендаря, тоді ви не тільки легко підберете максимально підходяще приміщення, але й легко зможете знайти людей, які бажають вести свій бізнес саме у вас.

На основі зробленого вибору ви можете розуміти, який конкретно об'єкт варто шукати: складське приміщення, офіс чи торгове приміщення у сучасному форматі стріт-рітейлу.

Безпрограшні варіанти та обов'язкові вимоги

Відразу зазначимо, що найбезпечнішим з погляду затребуваності варіантом стане приміщення, яке має постійного орендаря. В даному випадку ви можете отримувати прибуток вже з першого місяця володіння приміщенням і не втратите дорогоцінний час на пошуки.

Повірте, що орендар (за умови, що в нього вже налагоджений та прибутковий бізнес) сам зацікавлений залишатися саме у вашому приміщенні. За сприятливих обставин навіть можете підвищити орендну ставку.

Ще однією перевагою такого рішення стане той факт, що приміщення з постійним орендарем, найімовірніше, вже «причесане» відповідно до всіх вимог наглядових органів, а саме Санітарної та Пожежної служб.

На останній факт слід звернути особливу увагу, оскільки у разі порушення будь-яких правил вам доведеться витратити чималі гроші на те, щоб виправити ситуацію, що склалася.

Вибір з погляду розташування

Якщо працювати ви плануєте із власником продуктового магазину, то найкращим місцем для вибору стане густонаселений спальний район. У такому місці висока прохідність, крім того, магазини крокової доступності завжди користуються високим попитом у мешканців, отже, з погляду власника бізнесу такий об'єкт особливо привабливий.

Чи плануєте співпрацю з більш масштабним орендарем? Розглянемо варіант із модним бутиком. Очевидно, що для такого бізнесу обов'язковою умовою є розташування в прохідному місці, але публіка повинна бути інша. Орієнтуйтеся на такого покупця, якщо готові запропонувати йому велике приміщення на першій лінії в історичному чи діловому центрі міста.

Коли ж як потенційний орендар ви бачите тільки виробництво, то найкращим рішенням з точки зору локації стане промзона спального району або передмістя.

Ще один поширений варіант – громадське харчування. Якщо мова не про ресторан високої кухні (а в цьому випадку приміщення має розташовуватися в центрі і мати гарні видові характеристики), то слід орієнтуватися на місця поблизу бізнес-центрів або освітніх закладів.

Орієнтир на прибуток та затребуваність

Здається, тут все очевидно і також прив'язано до розташування приміщення: об'єкти в центрі коштуватимуть дорожче, а в «спальниках» або загоном дешевші.

У цьому, певна річ, є своя істина. Проте успіх вашого орендного бізнесу залежатиме не лише від призначеної орендної ставки.

Так, наприклад, не варто забувати, що на невелике приміщення, розташоване в периферійному районі міста, орендар знайдеться в рази швидше, ніж масштабну площу в самому центрі. Особливо це відчутно за умов кризи.

Крім того, шанси, що продуктова точка в «спальнику» матиме високий попит, вища, ніж у модного бутика. Отже, власник бізнесу надовго затримається у вашому приміщенні, тоді як орендарі більш дорогих об'єктів можуть йти частіше, а приходити, навпаки, рідше.

Іншими словами, звертайте увагу на те, якою затребуваністю користуватиметься ваше приміщення. Краще отримувати менший за розмірами, але стабільний дохід, ніж мати більший, але нерегулярний прибуток.

Де знайти орендаря?

Для швидкого та ефективного пошуку необхідно використовувати максимально доступні для вас канали зв'язку. Почніть з інтернету: онлайн-агрегатори, дошки оголошень, форуми, соціальні мережі, контекстна реклама – є з чого вибрати. Хоча, як ми вже й сказали, слід вибирати по-максимуму, і якщо вашого бюджету вистачає, не обмежуйтесь одним джерелом.

Незайвим буде укласти співпрацю з агентством нерухомості. По-перше, у ріелторів свої канали пошуку орендарів. По-друге, навіть якщо ви готувалися заздалегідь, у фахівців все одно більше досвіду та розуміння в тому, які сильні та слабкі сторони у вашого приміщення, а також серед підприємців якої галузі краще просувати цей об'єкт. Також ріелтори допоможуть вам призначити правильний цінник на оренду: з одного боку, щоб ви не здешевили і не втрачали гроші, з іншого - перебільшена орендна вартість відлякає потенційних наймачів, а ви ще довго сидітимете в «залі очікування».

Співпраця з агентствами нерухомості містить у собі й інші плюси, серед яких, наприклад, ширші можливості рекламування. Приємним бонусом стане те, що ріелтори беруть на себе всі клопоти з укладання угоди: складають необхідну документацію, допомагають домовитися з наймачем тощо.

Особливості орендарів

Отже, реклама спрацювала і на порозі вашого приміщення вже з'явилося кілька потенційних підприємців, які готові прописати своє дітище на вашій комерційній площі. І тут постає чергове непросте питання: кого вибрати?

Як не дивно, мережеві компанії, за рідкісним винятком, також є не найбажанішими наймачами. Компанії тиснуть на свій авторитет і стабільність (останнє далеко не завжди відповідає дійсності), внаслідок чого вимагають особливого ставлення. «Мережовики» в масі своїй наполягають на зниженні орендної плати, а для офіційного оформлення вашої співпраці використовують лише свій договір, який, зрозуміло, більшою мірою захищає саме їхні права, тоді як ви втрачаєте можливість швидко змінити орендаря або підвищити ставку відповідно до ринкової. ціною.

Крім цього, у випадку з великими за масштабами бізнесу наймачами з усіх спірних питань звертатися вам доведеться безпосередньо до персоналу, який займає приміщення. А персонал цей часто є особою некомпетентною.

Втім, заради справді гарного об'єкта оренди деякі «мережеві» готові йти на поступки і навіть можуть запропонувати більш високу оплату.

Найкраще тримати орієнтир на тих підприємців, які вже мають один міцний бізнес і зараз відкривають другу точку. Такі підприємці є найнадійнішими, ґрунтовнішими та найвідповідальнішими наймачами.

Топ об'єктів комерції для інвестиційних цілей

Менеджери відділу комерційної нерухомості підібрали вам найкращі об'єкти для придбання з метою інвестування. Представлені об'єкти є найпривабливішими з погляду популярності в орендарів та прибутковості.

Будинок 284,5 м2 на Воскресенській набережній

Окрема комерційна одноповерхова будівля у самому центрі міста! Є два виходи – на Воскресенську набережну та Шпалерну вулицю. Головна перевага цього об'єкта - надійний орендар, який уже тривалий час винаймає приміщення і не планує з'їжджати. На даний момент договір укладено на суму 483,6 тисяч рублів щомісяця!

Підключено всі комунікації, електропостачання 30 кВт з можливістю збільшення потужності. Комунальні платежі сплачуються силами орендаря.

Ще один бонус – разом із будинком можна придбати земельну ділянку. По сусідству розташовані інші приміщення, також виставлені на продаж. Подробиці підкажуть наші менеджери.

Унікальна пропозиція: окупність приміщення становить лише 6,5 років (при середній окупності в 10-12 років)! Об'єкт розташований у новому ЖК «Карат» на одній із головних вулиць Кінгісеппа. Вже зараз приміщенням цікавляться великі орендарі – «Окей», «П'ятірочка», «Стрічка» тощо.

Щомісячний прибуток об'єкта оцінюється нашими менеджерами на рівні 561,6 тисяч рублів. Плюси приміщення: вітринні вікна, що виходять на головну вулицю міста, велике паркування перед приміщенням, стелі – 4,5 м, 5 окремих виходів, великі потужності.

Приміщення 535 м2 на вул.

Об'єкт розташований у новому елітному комплексі Lumiere в історичному центрі міста (Петроградський район). Це вже гарантує високу прохідність та платоспроможну публіку. Найменше 5 хвилин пішки від метро «Чкаловська».

Приміщення має панорамні вікна. Проведено всі комунікації, потужність електропостачання – 62 кВт. Щомісячний прибуток від здачі об'єкта в оренду становитиме близько 650 тисяч рублів.

Здача нерухомості в оренду - це дуже вигідна справа, якщо поставитися до процедури з максимальною відповідальністю. Постійний пасивний дохід завжди приємний, але що, якщо виникла ідея надавати в оренду комерційну нерухомість? Для цього потрібен інший підхід, адже є велика різниця між орендою квартири і великим офісом.

Покрокова інструкція

Процес здачі об'єкта в оренду поділено на наступні етапи:

Визначення орендної вартості.

Насамперед необхідно переглянути та оцінити найбільшу кількість наявних пропозицій на ринку. Чим більша вибірка, тим краще буде результат (точніший показник середньої вартості оренди для комерційних приміщень).

В ході аналізу можна скористатися популярними сайтами типу Avito або ЦІАН. Також інформацію можна вивчити у різноманітних друкованих виданнях. За відсутності бажання займатися вивченням інших пропозицій буде розумним найняти ріелтора або брокера.

Ціну за подібні послуги навряд чи можна назвати високою, а зберегти пристойну частку нервових клітин та часу цілком реально.

Вартість оренди комерційної нерухомості має влаштовувати не тільки власника, а й потенційних клієнтів. Завідомо висока ставка навряд чи буде вдалою, але формування цінника можуть вплинути такі факторы:

місце розташування будівлі/приміщення;
інфраструктура (наявність у безпосередній близькості до кафе, безкоштовних парковок, охорона будівлі);
клас будівлі;
якість та рівень ремонту;
функціональність планування;
різні особливості комунікацій (безперебійне харчування, Інтернет, наявність санвузлів тощо);
інші бонуси, які можуть потенційно покращити продуктивність роботи орендарів (Wi-Fi роутер, апарат для кави, зручні меблі).

Проаналізувавши ціни на ринку можна зв'язатися з іншими орендодавцями і спробувати скинути вартість. Найчастіше, зазначена у пропозиціях ціна є орієнтовною та приблизною. Того показника вартості, якого вдасться досягти під час переговорів, буде достатньо, щоб дізнатися про середню орендну ставку на аналогічні пропозиції. Достатньо 5-10 звернень, щоб отримати порівняльні дані щодо орендної ставки.

Найголовніше для орендодавця комерційної власності - знайти відповідного клієнта. Це можна зробити самостійно, а можна найняти рієлтора. В обох ситуаціях є свої плюси та мінуси, тому вибирати, як варто вчинити – особиста справа кожного.

За самостійного пошуку орендаря серйозною перевагою є наявність власної бази. Проте, її відсутність не спричинить великих проблем, але доведеться витратити більше сил.

Хорошим способом знайти відповідного клієнта є створення сайту з комерційною пропозицією. Просувати такий сайт краще за допомогою контекстної реклами з акцентом на ключову аудиторію. Завдяки такій рекламі можна легко знайти зацікавлену аудиторію і уникнути високих комісій агентствам.

Найбільш доцільно робити це при здачі в оренду приміщень із величезною площею. Такі пропозиції шукають клієнти, які розраховують на високу прибутковість від запланованої діяльності, а найбільше довіряють саме сайтам.

Якщо людина бажає придбати дуже дорогий автомобіль, він шукатиме його на сумнівних ресурсах або більше віддасть перевагу офіційному сайту? Ось і орендар комерційної нерухомості дотримується такої самої думки.

Зовсім інша справа – це невеликі приміщення, що здаються в найм. Тут немає сенсу займатися створенням сайту і підійдуть безкоштовні дошки оголошень в Інтернеті (нехай навіть невеликі).

Послуги рієлтора.

При небажанні займатися пошуком зацікавлених осіб самостійно, існує варіант найму ріелтора. Ця людина самостійно знайде потрібних орендарів, зведе контакти і навіть укласти потрібний договір оренди.

З іншого боку, пошук потрібних людей – справа тонка і досить складна/трудомістка. Не всі ріелтори на це погодяться, а фахівці своєї справи в серйозних агентствах зажадають за подібні послуги грошову суму в розмірі 50% від вартості оренди за 1 місяць. А часом навіть більше за це.

Але все ж таки при подібному способі пошуку орендарів власник звільнить себе від значних труднощів. У результаті справа залишиться лише за укладанням договору та підготовкою всієї необхідної документації.

Оплата послуг ріелтора здійснюється лише після укладання договору оренди. Якщо ріелтор чи агенція вимагає внести передоплату або виплатити суму раніше, можливо це шахраї.

Потрібна документація.

Після того, як буде знайдено орендаря і всі ключові моменти влаштують обидві сторони, можна приступати до оформлення договору. Договір про здачу комерційної нерухомості в оренду обов'язково повинен мати такі пункти:

повні відомості про кожну зі сторін;
точну адресу об'єкта оренди;
суму та платника комунальних послуг;
розмір щомісячної оренди;
дата, коли об'єкт буде зданий у найм;
необхідні дії кожної сторони у разі виникнення форс-мажорних ситуацій;
опис якості ремонту та меблів;
ключові умови, за якими можна розірвати договір оренди.

При нестачі потрібних знань чи досвіду, розумніше залучити до процедури укладання договору кваліфікованого юриста.

Договір - не єдине, що знадобиться при здачі в оренду нерухомості. Також слід мати при собі:

паспорт громадянина РФ;
документ про підтвердження права власності;
план приміщення.

Коли всі документи будуть на руках, а сторони успішно проведуть укладання договору, залишається лише отримувати виручку та слідкувати за періодичністю виплат.

Комерційною нерухомістю є офісні будівлі, приміщення промислового спрямування, спортивні споруди, магазини, гаражі, склади та навіть готелі.

Прискорити здачу комерційної нерухомості у найм можна рахунок зниження орендної ставки. З урахуванням постійних витрат на утримання приміщення правильніше здаватиме нерухомість за середньою або навіть низькою ставкою, ніж виставляти високу ціну, але на цілий рік.

Також на ціну таких приміщень впливає наявність:

паркування;
точки громадського харчування (у тому самому будинку або у безпосередній близькості);
інфраструктури;
високої прохідності тощо.

У таких умовах орендна плата може бути відчутно вищою, ніж у середньому по ринку. І, певна річ, на неї знайдеться свій клієнт.

Відкритість побажанням майбутніх клієнтів також відіграє важливу роль у здачі комерційної нерухомості:

Допомога у плануванні.

Можливому орендарю може знадобитися допомога чи поради щодо планування робочих місць. Добре буде заздалегідь підготуватися і запропонувати відразу кілька готових варіантів, а ключові зміни залишаться за клієнтом, які він захоче внести.

Набагато простіше міняти готове, ніж створювати щось із нуля. Подібне ставлення до орендаря безсумнівно буде гідно оцінено.

Обговорення деталей.

Колір стін у приміщенні, кількість максимальних підключень до телефонної мережі або Інтернету, а також обговорення всіх інших особливостей допоможе отримати розташування орендаря та схилити його до оренди саме цієї нерухомості.

Це невеликий психологічний прийом: чим більше людина заглиблюється в деталі, тим вищі шанси, що така розмова відкладеться у неї в пам'яті. А отже, саме на нього він орієнтуватиметься насамперед, зважуватиме плюси та мінуси тощо.

Однак якщо весь процес здачі в оренду побудувати на подібних хитрощах, це буде великим ризиком втратити репутацію. Якщо якість оренди буде вагомою лише на словах, це може загрожувати дуже серйозними наслідками.

Канікули.

Якщо в комерційному приміщенні, виділеному під здачу в оренду, відсутнє оздоблення, можна запропонувати орендарю канікули з оплати. Тобто ремонт він здійснюватиме за свій рахунок, але поки що ремонтні бригади займаються своєю справою, оплачувати оренду за приміщення клієнт не буде.

Це досить вагомий плюс для орендаря, який чітко вирішив взяти нерухомість:

якщо немає зайвих коштів на оплату оренди та ремонт одночасно, то ця дія викличе виключно позитивні емоції та підвищить репутацію орендодавця;
також ремонтні канікули допоможуть схилити орендаря, що сумнівається, у бік придбання саме даної конкретної нерухомості/приміщення.

В цілому тимчасово звільняти клієнта від сплати оренди можна в різних ситуаціях. Головне, щоби не було серйозних фінансових втрат для обох сторін. Це базові особливості ведення бізнесу та орендарі (як і орендодавці) комерційної нерухомості чудово це розуміють.

Саме тому подібні дії широко поширені, хоча їх використання не є обов'язковим. Особливо якщо здача комерційної нерухомості не є терміновою.

Надійність орендодавця.

Це дуже важливий пункт, що найяскравіше виявляється при підготовці документації власника для орендаря. Чим більше гарантій отримає клієнт, тим більше шансів на успішне здавання приміщення в оренду.

Велика кількість документів, що підтверджують, відсутність прийомів під час підписання договору і хороша репутація - запорука успішної здачі в оренду комерційної нерухомості. Причина проста:

при оренді квартири, найчастіше, займаються звичайні громадяни;
а якщо приміщення планується використовувати в комерційних цілях і серйозно заробляти на цій справі, вивчення кожного документа орендарем буде максимально скрупулезним.

Ризики та інші складнощі

Не тільки орендар схильний до ризиків – те саме стосується і орендодавця. Найчастішими причинами конфліктів є:

недостатнє визначення юридичних обов'язків сторін щодо орендованої нерухомості;
затримки щомісячних платежів та інших виплат;
використання орендованої нерухомості за призначенням;
псування/втрата майна, що належить орендодавцю;
суперечки з оподаткування (відповідно до ст. 146 НК РФ обов'язок зі сплати ПДВ покладено лише на орендодавця з можливістю відрахування суми податку орендарем за наявності відповідного документа).

Всі ці конфліктні ситуації залежать від укладеного договору. Кожен із пунктів слід описати максимально точно, тому що це мінімізує ризики відразу для обох сторін. Важливо відповідально поставитися до укладання договору, щоб уникнути подібних ситуацій.

Здача в оренду комерційної нерухомості не дуже відрізняється, але має низку ключових особливостей. Найголовніше – це укладання договору. За будь-яких ситуаціях сторони спиратимуться тільки на нього, тому і сконцентрувати свою увагу при оформленні угоди потрібно саме на цьому документі.

Компанія «НДВ-Нерухомість» днями заявила, що при здачі приміщення в оренду інвестиції в офіси окупаються втричі швидше, ніж у квартири. Експерти ринку нерухомості, в цілому погодилися з тим, що офіси окупаються швидше, але вони помітили, що різниця в окупності не така висока, а також привели ряд підводних каменів, що істотно ускладнюють інвестування в комерційну нерухомість. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Компанія «НДВ-Нерухомість»:

. при здачі приміщення в оренду інвестиції в офіси окупаються втричі швидше, ніж у квартири;

Заробляти на здачі житла в оренду вигідно тим, хто отримав квартиру у спадок або подарунок, але якщо йдеться про інвестиційну покупку, то про житлову нерухомість краще забути. Вкладення у квартиру окуплятимуться довгі роки. Інша справа – офісні приміщення.

Для наочності експерти компанії навели такі розрахунки:

Стандартна вартість звичайної «однушки» у спальному районі (на ринку вторинної нерухомості) становить 5,5 – 6 млн рублів, а адекватна орендна ставка становить приблизно 27 тис. рублів. Таким чином, термін окупності квартири може тривати на 19 років.

Керівник департаменту комерційної нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість» Євгенія Борзова навела кілька прикладів з офісними приміщеннями. Наприклад, офіс у бізнес-парку «Дорохoff» площею 65 кв. м та вартістю 7,35 млн рублів з урахуванням індексації орендної ставки повністю окупиться через 6,5 років (нинішня орендна ставка: 13,5 тис. руб. кв.м/рік). А якщо купити офіс у бізнес-парку "Атмосфера" (ст.м. Менделєєвська) площею 119,8 кв.м за 285,5 млн рублів, то "відбити" вкладення можна буде через 7,5 років (при орендній ставці 24 тис. руб. кв.м/рік, з урахуванням індексації). Стільки ж – 7,5 років – окупається і дорожча нерухомість: наприклад, торгове приміщення за 50 млн рублів та площею 80 кв. м, розташоване неподалік метро Новокосине.

Судячи з наведених вище підрахунків, виходить, що купувати комерційну нерухомість утричі вигідніше для орендного бізнесу, ніж житлову. Подивимося, що про це кажуть інші учасники ринку.

ПРОВЕРЕНО

Офіси дійсно окупаються швидше за квартири, але різниця все ж таки становить не 3 рази, а 1,5 - 2 рази.

Керуючий партнер компанії DNA Realty Антон Білихі керівник відділу оренди компанії Delta Estate Станіслав Титоренковважають, що інвестиції в офіс окупаються все ж таки в 3 рази, а в 1,5 - 2 рази швидше.

«Справа в тому, що з квартирами термін окупності можна істотно скоротити, продавши куплену на ранній стадії будівництва новобудову відразу після здачі будинку держкомісії (як правило, це 2 – 3 роки з прибутковістю 20 – 30% на рік), – пояснив Антон Білих. - З комерційними площами справа складніша, оскільки попит на них обмежений, тому продаж може зайняти більше часу, якщо, звичайно, не йдеться про особливо ліквідні місця та площі. Але це якщо розглядати інвестиційний цикл будівництва. Що ж до орендного бізнесу, то тут терміни окупності торгових та офісних приміщень однозначно вищі».

Вигідніше офісів торгові об'єкти

«Наприклад, термін окупності двокімнатної квартири становить приблизно 14-16 років, а торговельного приміщення у хорошому місці – 6-7 років, а офісного – 8-9 років», – уточнив Антон Білих. З цим згодна і директор з розвитку «Міель-Комерційна нерухомість» Олена Мішина, Додаючи, що з торгової нерухомості потрібно орієнтуватися на стріт-рітейл. "Якщо рентна квартира приносить в середньому 4 - 5% річних і окупається за 18 років, то ліквідні об'єкти стріт-рітейлу дають 10% річних з терміном окупності 9-11 років".

Офіси в спальних районах окупаються не швидше за житло в цих же районах

Керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Абетка Житла» Артем Ржавськийтакож підтвердив, що термін окупності інвестицій у комерційну нерухомість, розташовану в центральній частині Москви, буде меншим, ніж у житлову нерухомість. Проте наголосив і на деяких винятках. «Для спальних районів на околиці Москви це не характерно, – пояснив фахівець. – Тут період окупності приблизно однаковий».

У спальному районі Мітіне комерційне приміщення площею близько 38 кв. м, розташоване на 1 поверсі житлового будинку коштуватиме близько 9,5 млн руб., Оренда принесе близько 492 тис. руб. на рік. При цьому вартість квартири аналогічної площі в цьому ж районі складе близько 6,8 млн руб., А орендна плата – 360 тис. руб. на рік. «Таким чином, термін окупності інвестицій у комерційне приміщення або квартиру в спальному районі Москви буде майже однаковим – близько 19 років», – пояснив фахівець, зазначивши, що твердження «НДВ» справедливе лише щодо об'єктів у центральних районах столиці.

Офісна оренда - високоризиковий бізнес, тоді як із житлом все більш стабільно. Тому прибутковість того й іншого співмірні

У рамках опитування прозвучала й дещо інша думка. Перший заступник генерального директора ДК «Піонер» Олександр Погодін вважає, що прибутковість житлового приміщення та офісу можна порівняти, оскільки за більш високих орендних ставок на офісні приміщення термін окупності житла меншою мірою залежить від загальноекономічної ситуації. «Орендні ставки на офіси більшою мірою схильні до зниження в період економічних спадів і падіння рівня заповнюваності офісних приміщень, - пояснив експерт. - У той же час вартість арени житла якщо і знижується, то меншою мірою, а рівень попиту навіть у кризові роки залишається високим, крім того ринок оренди квартир більш зрозумілий для приватних інвесторів».

Голова ради директорів групи компаній RRG Денис Колокольников також додає: «Це і ризик придбання спочатку неліквідного приміщення, і ризик невірного визначення оптимального призначення, і складнощі з оформленням документів, - пояснив фахівець. - Крім того, поточне управління комерційною нерухомістю набагато складніше, а процес пошуку орендарів довше. До того ж, нерідко для нових орендарів недостатньо зробити просто косметичний ремонт: наприклад, доводиться вносити ті чи інші зміни до планування, що також збільшує витрати на утримання приміщення. З цих причин багато приватних інвесторів наймають управляючі компанії або самі починають займатися управлінням нерухомістю на професійній основі».

Витрати на податки за комерційною вище

Керівник відділу маркетингу компанії SEZAR Group Олена Карпова також нагадала, що не можна не враховувати той факт, що витрати на ремонт житлових та нежитлових приміщень непорівнянні. У другому випадку вони на порядок нижчі, що дозволяє значно заощадити. Але при цьому, здаючи в оренду квартиру, власники мають реальну можливість уникнути податків. «Можна вказати у договорі меншу суму, – пояснила експерт. - Але з офісами такий трюк не пройде, і орендодавцям все одно доведеться сплачувати прибутковий податок».

У житлі найприбутковіший економ клас

Хоча перший заступник директора компанії «Міель-Оренда» Марія Жукова особливо звернула увагу на той факт, що чим вища сума вкладених у житло коштів, тим нижчою буде його доходність від оренди.

«Незважаючи на тривалий термін окупності та низьку прибутковість, інвестиції в житлову нерухомість вважаються найбільш надійним видом вкладення коштів, – зазначає Марія Жукова. - Оренда житла у столиці буде актуальною і в майбутньому. Крім того, економ-клас є найбільш затребуваним сегментом, в якому орендарі ведуть пошук квартири, що здається. Це говорить про те, що попит на подібну житлову площу буде завжди, і власник завжди отримуватиме з неї дохід при встановленні відповідної ринку орендної плати».

ВИСНОВКИ

І тут ми наближаємося до найголовнішого питання: чи вигідно за таких умов приватним інвесторам купувати комерційне житло з метою здавати його в оренду?

Так, вигідно, але для цього потрібно набагато більше коштів та знань ринку, ніж для покупки більшості квартир. Тобто, по суті, це різні класи інвесторів – ті, хто може собі дозволити вкластися в комерційну нерухомість, та ще й грамотно, і ті, у кого вистачає коштів на ще одне житло, а знань та досвіду на ринку може взагалі не бути.

За словами віце-президента з комерційної нерухомості GVA Sawyer Олени Шевчук, мінімальна сума можливих інвестицій у придбання нежитлового приміщення в Москві коливається в районі 1 млн. доларів. Є і можливість знайти приміщення за 300 - 500 тис. доларів, але для цього знадобиться досить багато часу та зусиль, а також відмінне знання ринку.

За таких цифр не дивно, що основний потік приватних інвесторів у Москві все-таки розглядає інвестиції в житло, оскільки мінімальний обсяг вкладень тут очевидно нижчий, ніж у комерційному сегменті. В принципі можна купити пристойну квартиру за 200-250 тис. доларів, а на ранній стадії будівництва ще дешевше. Хоча експерт вважає, що окупність квартир у певних районах може бути вищою, ніж комерційних площ, але тоді й вартість такого житла буде спочатку вищою.

Марія Лукіна

Сподобалась стаття? Поділіться їй

Роздрукувати статтю