Encyklopedie řešení. Stálé a variabilní části nájemného

Kde si mohu pronajmout komerční nebytové prostory nebo sklad? Jak si pronajmout prodejní prostor pod obchodem? Jaký je správný způsob pronájmu komerčních nemovitostí?

Zdravím všechny, kteří se podívali na stránky oblíbeného internetového magazínu "HeatherBober"! Expert je s vámi - Denis Kuderin.

Tématem dnešního rozhovoru je nájem komerční nemovitosti... Článek bude užitečný pro obchodníky, majitele nebytových prostor a všem, kteří se zajímají o aktuální finanční problémy.

Na konci článku najdete přehled nejspolehlivějších ruských realitních společností, které poskytují zprostředkovatelské služby při pronájmu komerčních nemovitostí.

Tak jdeme na to!

1. Proč pronajmout komerční nemovitost?

Úspěšná podnikatelská činnost do značné míry závisí na dobře zvoleném prostoru pro podnikání. To platí zejména pro obchod a služby. Útulný, dobře vybavený obchod v rušné části města sám o sobě láká nakupující.

Totéž lze říci o kancelářích. Každá sebevědomá společnost by měla mít kvalitní prostory pro práci a přijímání návštěv. I když prodáváte produkt prostřednictvím internetového obchodu, potřebujete místo pro vychystávání a vydávání objednávek a také řešení sporů se zákazníky.

Ne každý podnikatel, zvláště začínající, si může dovolit koupit nebytové prostory. V takových případech přichází na pomoc pronájem komerčních nemovitostí.

Uvádíme všechny výhody pronájmu:

• relativně nízké finanční náklady;
• jednodušší ve srovnání s postupem nákupu pro registraci dokumentace;
• možnost kdykoli změnit pronajímatele a přestěhovat se do jiné budovy;
• velký výběr nemovitostí zejména v metropolitních oblastech.

Opačný proces – pronájem prostor – má také mnoho výhod. V první řadě je to spolehlivý zdroj pasivního příjmu. Pořízení nebytových prostor (obchodních, kancelářských, průmyslových a dalších) je dobrou investiční variantou.

Dokud bude existovat soukromé podnikání, budou jeho zástupci neustále potřebovat prostory pro podnikání, což znamená, že majitelé nemovitostí budou mít stabilní zisky bez velkých mzdových nákladů.

Najít vhodné prostory pro podnikání je obtížná událost. Nejrychlejší a nejspolehlivější způsob, jak najít předmět, je využít služeb profesionálních zprostředkovatelů.

Na našem webu je podrobný článek o tom, jak fungují ty moderní.

2. Jak pronajmout komerční nemovitost - 5 užitečných tipů

Při pronájmech komerčních nemovitostí je třeba dávat si na jejich výběr co největší pozor. Parametry a funkční vlastnosti prostor určují, jak brzy budete moci začít podnikat a zda objekt bude plně splňovat cíle vašeho podnikání.

Nejprve se rozhodněte, jak budete hledat vhodné prostory – sami nebo s pomocí agentury. První metoda předpokládá přítomnost neomezené nabídky volného času a je spojena s řadou rizik. Druhá možnost je bezpečnější a spolehlivější.

Další informace o práci se zprostředkovateli naleznete v článku „“.

Odborné rady vám pomohou vyhnout se běžným chybám nájemníků.

Rady 1. Pečlivě si prostudujte digestoř a ventilační systémy

Vy sami nebo vaši zaměstnanci budete pracovat v místnosti, a proto je nejdůležitějším bodem dostupnost provozuschopných ventilačních systémů. Nedostatek výkonné a autonomní ventilace v budově je skutečnou překážkou pro normální provoz kavárny, restaurace, obchodu s potravinami.

Potraviny by měly být skladovány ve vhodných podmínkách a návštěvníci a prodejci by neměli být rušeni cizími pachy. Dále, hygienické služby vám jednoduše neumožní využívat objekt jako stravovací zařízení nebo prodejnu potravin, pokud má pouze celkové větrání.

Tip 2. Zaměřte se na oblasti nakládky a vykládky

Pohodlná plocha pro nakládku a vykládku zboží je dalším klíčovým bodem pro majitele kaváren, restaurací, jídelen a obchodů.

Je důležité, aby místo, kde budou prováděny operace nakládky a vykládky, nevycházelo na nádvoří obytného domu nebo na vozovku. Pokud budete překážet nájemníkům nebo motoristům, budete mučeni stížnostmi.

Otázka plnohodnotného napájení je aktuální zejména pro nájemníky, jejichž podnikání je spojeno s používáním zařízení spotřebovávajících energii - ledničky, elektrické trouby, obráběcí stroje atd.

Ujistěte se, že elektrické kabely v místnosti jsou dostatečně velké, aby plně vyhovovaly potřebám podniku.

Tip 4. Pozorně si přečtěte podmínky smlouvy

Než podepíšete nájemní smlouvu, pečlivě si přečtěte podmínky, za kterých smlouvu uzavíráte.

Smlouva musí obsahovat následující body:

• podmínky pronájmu, náklady a způsob platby;
• pokud jsou prostory pronajímány s vybavením, musí být sepsán soupis majetku;
• odpovědnost stran za porušení smlouvy;
• podmínky ukončení smlouvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadků, údržbu požárního systému a zabezpečovací signalizaci obvykle nese nájemce. Pronajímatel však hradí v případě potřeby generální opravu včetně výměny vodovodních komunikací a elektroinstalace, pokud selžou.

Prodiskutujte předem s pronajímatelem otázku pojištění nemovitosti – zda ​​bude taková smlouva sepsána, a pokud ne, rozhodněte se, kdo se ujme úhrady škody v případě nepředvídaných situací.

Je bezpodmínečně nutné zkontrolovat vlastnické listiny vlastníka - kupní smlouvu, výpis z Státní rejstřík za vlastnické právo.

Ujistěte se, že prostory skutečně patří tomu, kdo vám je pronajímá. V opačném případě se jednoho krásného okamžiku objeví skutečný vlastník předmětu s příslušnými pravomocemi. Je také důležité, aby areál nebyl zastaven, zatčen pro dluhy a neměl žádná jiná břemena.

Člověk, který má do spletitosti bytového práva daleko, by měl při pronájmu či koupi nebytových prostor využít odborné pomoci. Všechny nejasné body si můžete ujasnit například na webu Pravoved – zdroji, který zaměstnává specialisty ve všech oblastech judikatury.

Svůj dotaz můžete položit i bez registrace přímo na hlavní stránce. Právně správnou a kompetentní odpověď obdržíte během několika minut a zcela zdarma. Pokud váš problém vyžaduje hloubkové prostudování, budete muset zaplatit za služby profesionálů, ale výši poplatku máte právo stanovit sami.

Krok 2. Určete výši nájemného

Chcete-li zjistit nejlepší cenu pronajmout si, použijte jednu ze dvou možností. Nejprve si osobně prohlédněte databáze vašeho města a určete si přibližné rozpětí cen za pronájem podobných prostor. Za druhé, delegujte tento úkol na realitního makléře.

Mimochodem, kromě realitních kanceláří poskytují zprostředkovatelské služby soukromí makléři. Obvykle si za svou práci účtují o 25–50 % méně než firmy. Soukromí profesionálové pracující s nebytovými nemovitostmi, event velká města- Jednotky.

5. Pokud pronajímáte komerční nemovitost - 3 hlavní rizika pro pronajímatele

Každý pronajímatel se obává o stav svého majetku a chce mít z pronájmu zisk, nikoli ztráty.

Uvedeme hlavní rizika majitelů komerčních nemovitostí a ukážeme si, jak se jim vyhnout.

Riziko 1. Využití prostor k jiným účelům

V každé dobře sepsané nájemní smlouvě je uvedeno, k jakému účelu a jak bude pronajatý prostor využíván. To platí i pro vybavení, které si pronajímáte s půjčovnou.

Pokud nájemce slíbil, že bude prostory využívat jako sklad, ale zřídí si v nich maloobchodní prodejnu, máte právo mu uložit pokutu nebo ukončit smlouvu bez vrácení nájemného.

Riziko 2. Poškození nebo ztráta majetku

Zařízení a vybavení jste předali ctihodnému, jak se vám zdálo, občanu, ale ten, řečeno diplomatickou řečí, nenaplnil vaše očekávání. Totiž uvedl areál do devastačního stavu, rozbil zařízení, vyšrouboval žárovky a vůbec se choval jako prase.

V takových případech má vlastník právo požadovat náhradu škody v plné výši. Navíc musí být uhrazeny nejen náklady na opravy, ale také tržní hodnota poškozeného zařízení.

Odpovědnost se neručí, pokud věc a majetek utrpěly v důsledku nepředvídatelných okolností - například požárem nebo povodní.

Riziko 3. Nájemce odmítá platit měsíční poplatek

Neopatrní plátci by měli být potrestáni rublem. To je však možné, opět, pokud je nájemní smlouva sepsána podle všech pravidel. To znamená, že dokument musí jasně stanovit podmínky a výši měsíčních plateb.

6. Pokud pronajímáte komerční nemovitost - 3 hlavní rizika pro nájemce

Nájemce může trpět i v důsledku protiprávního nebo neoprávněného jednání pronajímatele.

Riziko 1. Pronájem prostor, ke kterým nemá "pronajímatel" žádná zákonná práva

Pokud vás pronajímá osoba, která nemá k objektu zákonná práva vlastníka, bude smlouva považována za neplatnou. Abyste tomu zabránili, požadujte předložení dokladů o vlastnictví.

Výpis z Rosreestr můžete nezávisle získat kontaktováním Multifunkčního centra. Služba je placená, ale budete jistě vědět, kdo je v domě šéf.

Riziko 2. Výměna zámků na pokoji ihned po zaplacení zálohy

Ano, k takovým situacím v přírodě stále dochází. Podepíšete smlouvu, zaplatíte zálohu, dostanete klíče z ruky do ruky, a když chcete se svým majetkem vstoupit do areálu, ukáže se, že jsou vyměněny zámky a „majitelé“ jsou pryč.

V takové situaci existuje pouze jedna cesta - kontaktovat policii a zahájit trestní řízení ve věci podvodu.

Riziko 3. Podnájem

Nejlepší způsob, jak to vysvětlit, je jednoduchý příklad.

Příklad

Nájemník Andrey, začínající podnikatel, si pronajal prostory pro obchod na rok, přičemž zaplatil na šest měsíců předem. Podnikatel přitom nekontroloval doklady o vlastnictví a spoléhal na poctivost pronajímatele.

Po měsíci úspěšného obchodování se v obchodě objevil skutečný majitel s kompletní sadou originálních dokumentů. Slušně požádal nájemníka, aby se z obsazeného prostoru vystěhoval. Andrey se snažil najít podnájemníka, aby mu alespoň vrátil peníze zaplacené předem, ale podnikavý zprostředkovatel neodpovídal ani na hovory, ani na SMS.

Závěr: jednat přímo s majitelem. Minimálně by si měl být vědom všech manipulací, které se s jeho majetkem dějí.

7. Odborná pomoc pro nájemníky a pronajímatele - přehled TOP-3 realitních kanceláří

Najít kvalifikovaného zprostředkovatele je obtížné. Abychom našim čtenářům pomohli, sestavili jsme přehled nejspolehlivějších komerčních realitních společností v Rusku.

1) Agency.net

Realitní kancelář. Pomůže majitelům a nájemcům pronajímat a pronajímat: kanceláře, obchodní prostory, dílny, sklady, vily a další komerční nemovitosti. Společnost zaměstnává pouze zkušené a kvalifikované právníky a realitní kanceláře.

Významným plusem společnosti je profesionální přístup, přítomnost detailních webových stránek, vypracování individuální strategie pro každého klienta kanceláře. Neexistují žádné služby spojené s nemovitostmi, které by specialisté společnosti nemohli uživatelům poskytnout.

Komerční nemovitosti v Moskvě a regionu jsou hlavní specializací společnosti. Respect působí na trhu od roku 2004. Cílem agentury bylo zpočátku poskytovat klientům co nejširší nabídku služeb spojených s pronájmem, nákupem a prodejem nemovitostí.

Registrace (trvalá registrace) v Moskvě, v bytě za nízkou cenu. Poskytujeme plnou právní podporu od A do Z, počínaje výběrem rezidenčních prostor (jejich prověrkou) a konče podporou transakce ve státních úřadech. Vždy alespoň 9 - 11 okresů dle vlastního výběru. Registrace probíhá striktně v rámci zákona, pouze oficiálně přes MFC nebo přímo přes Migrační úřad. Přítomnost majitele domu a osoby, která je povinná se zaregistrovat. (Trvalá registrace v Moskvě) Razítko do pasu dostanete od 30 minut do 5 pracovních dnů v závislosti na zvoleném způsobu podání dokumentů. Pokud si chcete koupit povolení k pobytu v Moskvě, pak to není pro nás. Neprodáváme, nabízíme právní podporu při registraci.

registrace v Moskvě

Moskevské povolení k pobytu se vydává s ohledem na všechny normy a standardy stanovené ruskou vládou, přísně prostřednictvím státních orgánů. V bytě, kde budete přihlášeni, bude kromě vás přihlášeno dalších 5 - 8 osob. Žádné gumové plošky! Gumové plošky jsou navíc trestně postižitelné.

Stálá registrace v Moskvě je místem, kde váš úspěch začíná.

Ještě jednou chceme zopakovat a sdělit vám, že trvalá registrace v Moskvě, která je formalizována prostřednictvím naší společnosti, je 100% oficiální. S ní můžete získat vše, co ukládá zákon.

Umístěte své dítě do školy nebo školky.

Zaregistrujte své vozidlo u dopravní policie.

Dobrá práce ve státních a obchodních organizacích.

Příjem úvěrů od banky včetně hypotečních úvěrů.

Bezplatná lékařská péče na veřejných klinikách.

Získejte nový nebo vyměňte stávající zahraniční pas.

Udělejte si řidičák.

Pobírat důchod, který je splatný ze zákona.

Registrace v Moskvě pro

Registrace v Moskvě pro občany Ruské federace je v dnešní době poměrně žádanou službou. Jakkoli to může znít banálně, téměř každý Rus, který přijede pracovat do Moskvy, čelí státní byrokratické mašinérii.

Registrace v Moskvě pro cizí občany

- jde o nezbytný krok k dalšímu získávání občanství Ruské federace. Osoba, která obdržela povolení k přechodnému pobytu, totiž musí podle zákona vydat povolení k pobytu na celou dobu trvání povolení k přechodnému pobytu.

Ze zákona je nutné získat povolení k pobytu na povolení k pobytu nebo registraci k povolení k pobytu v Rusku na všech 5 let doby platnosti povolení k pobytu.

Proč máme povolení k pobytu v Moskvě za tak dostupnou cenu?

Základní! Jsme konečnou společností, která tuto službu poskytuje. Trochu pootevřeme oponu, máme asi 6-8 zprostředkovatelů, kteří k nám klienty přivádějí svými „wind-up cost“. Nejsme zprostředkovatelé! Naše cena z první ruky.

Další fakt: na internetu je mnoho nabídek na registraci prostřednictvím koupě podílu. Jedná se o velmi nákladný proces a cena může dosáhnout až 1 200 000 rublů. Máme cenově dostupný produkt, o nic horší: povolení k pobytu v Moskvě bez nároku na životní prostor. nebo nás kontaktujte a zaregistrujte se za mnohem méně peněz? jednoznačná odpověď je ne. Vše závisí na vašich cílech a finančních možnostech. A co je pro vás to pravé, vyžaduje analýzu.

Bez ohledu na vaši volbu si však musíte pamatovat, že registraci v Moskvě vydává státní orgán do 6 regulovaných dnů.

Pokoj, který si můžete pronajmout za 500 rublů za hodinu, stojí 100 000 rublů měsíčně. Abyste ospravedlnili trvalý pronájem, musíte ve svých prostorách odpracovat 200 hodin měsíčně. Je to 7 hodin každý den bez jediného dne volna. Takhle to nefunguje.

Potřebujete svobodu volby

Váš kurz / seminář / školení / prezentace může získat mnoho lidí - a pak budete potřebovat místnost, která je větší než průměr. Může být málo lidí – a pak není třeba přeplácet. Skupina nesmí být naverbována vůbec, pak musí být pronájem zrušen. To vše lze provést pomocí služby půjčovny SpeedRent.

Vašim klientům je jedno, pod jakou střechou dnes pracujete

Zákazníci již nejsou loajální k místům. Důležitá je pro ně rozloha města – ano, důležitá je vzdálenost od stanice metra. Ale je jim jedno, kde je dnes potkáte – v X business centru nebo v Y business centru naproti. Stálá recepce již není součástí pověsti. Web a telefon by měly být trvalé. Kvalita služeb by měla být konstantní - ale ne adresa sálu!

Být vázán na "svou" nemovitost, nemůžete se soustředit na své klienty

Účty za služby, účty za elektřinu a vodu, myšlenky na další šílený příkop pro pronajímatele – to vše vysává vaši životní energii. Dost tolerovat tohle! Trh s hodinovým pronájmem prostor vás osvobodí.

Hledání prostor v lokalitě je zdarma

Za zpracování žádostí od pořadatelů akcí neúčtujeme žádné poplatky. Neprodáváme informace. SpeedRent získává odměnu v % z ceny pronájmu pouze z uskutečněných transakcí, a to v případě, že nevznikají žádné nároky ze strany nájemce a pronajímatele.

Najděte vhodnou místnost

Čím méně prestižní oblast je, tím výhodnější je pronajmout si tam bydlení, zjistili analytici z Cyan. Nejrychleji se vyplatí byty v Nové Moskvě, Kapotně, Lyublinu a Kuzminki, ale je také obtížnější je prodat než bydlení v prestižních oblastech

Atraktivní Kapotnya

Podle výsledků první poloviny roku 2016 byla průměrná ziskovost z dlouhodobého pronájmu bytu v Moskvě v první polovině roku 2016 5,5 %, vyplývá ze studie vypracované specialisty společnosti Cyan. Jinými slovy, byt v hlavním městě můžete získat zpět pronájmem za něco málo přes 18 let. Časový rámec se přitom pro různé regiony výrazně liší.

Jak se ukázalo, nejtěžší pro majitele nejdražší nemovitosti v centru města je získat zpět peníze vynaložené na její koupi. Vůdci anti-ratingu byly okresy Arbat, Khamovniki a Gagarinsky. Zde se míra kapitalizace (poměr mezi cenou aktiva a velikostí ročního příjmu získaného z jeho pronájmu) pohybuje v rozmezí 4–4,5 %, upozorňuje Cyan. Po zakoupení bytu v těchto oblastech bude tedy návratnost investice trvat 22–25 let.

Koupě bytu v nejméně prestižních oblastech je naopak podle údajů výzkumu nejslibnějším investičním rozhodnutím. Maximální zisk pro investory bude pocházet z pronájmu bytu v osadách Pervomayskoye a Marushkinskoye v Nové Moskvě a také v oblasti Kapotnya v Jihovýchodní správní oblasti. Míra kapitalizace se zde pohybuje od 6,4 do 6,7 %. To znamená, že rentiér bude schopen vrátit své investice za 15-15,6 let. Lídrem z hlediska ziskovosti (6,7 %) jsou třípokojové byty poblíž moskevské ropné rafinérie v Kapotnyi.

Tento efekt je způsoben tím, že se vzdáleností od centra města se nájemné nesnižuje tolik jako cena za metr čtvereční, vysvětluje v „Azurová“.

Studie je založena na analýze více než 1 milionu inzerátů na prodej a pronájem bydlení v Moskvě, zveřejněných na portálu cian.ru v letech 2012-2016. Zároveň byly sníženy sazby nájemného a náklady na bydlení s ohledem na dynamiku cen a nájemného.

Společnost „Miel-Arenda“ uvádí přibližně stejná čísla jako „Azurová“, avšak bez rozdělení podle okresů: míra kapitalizace bytů v kapitálové třídě ekonomické třídy je od 4 do 7 % ročně.

Odnushki jsou populárnější

Za poslední rok vzrostla obliba pronájmu jednopokojových bytů. „Jejich podíl na struktuře poptávky za rok vzrostl o 3 pb. a činil 58 %, - pozn generální ředitel portál Domofond.ru Eric Segerborg. - Zároveň se naopak o 1 procentní bod snížil počet žádostí o kontakt na inzeráty na pronájem dvoupokojových a třípokojových bytů. - 34 % a 7 % v uvedeném pořadí “. Průměrná sazba nájemného se za poslední rok také snížila ve všech segmentech bydlení o 3 %. Jednopokojový byt v Moskvě si můžete pronajmout v průměru za 30,8 tisíc rublů, dvoupokojový byt - za 43,3 tisíc rublů.

Rentierovo pravidlo

Údaje "Cyan" potvrzují takzvané zlaté pravidlo rentiérů, říká Sergey Shloma, ředitel oddělení sekundárního trhu Inkom-Real Estate: "Čím menší obytný prostor, tím levnější, tím větší příjem přináší. Z tohoto pohledu je potěšením získat elitní nemovitost za účelem pronájmu: ziskovost elitního bytu je ve srovnání se standardním bydlením minimální."

Yulia Kovaleva, ředitelka oddělení pronájmů městských nemovitostí ve společnosti Kalinka Group, odhaduje, že ziskovost z pronájmu luxusních nemovitostí se pohybuje od 1-4 % z částky počáteční investice v závislosti na nákladech na metr čtvereční, dekoraci, vybavení a nábytek. Odlehlost od centra je také často ve prospěch rentiéra. „Naše databáze má byt v Butikovském, 5, v oblasti Ostozhenka, který se pronajímá za 10 tisíc dolarů měsíčně,“ uvádí příklad Kovalev. "Ve stejné době si majitel nedávno pronajal relativně levný byt na 1/2 nábřeží Tarase Ševčenka za 15 000 $."

Demokratičtější možnosti se pronajímají nejen ziskověji, ale také rychleji. Například byty ekonomické třídy nyní odcházejí v průměru během několika dní a loni to trvalo jen několik hodin, říká Oksana Polyakova, zástupkyně ředitele oddělení pronájmu bytů ve společnosti Inkom-Real Estate. „Dnes se ze sedmi až deseti možností vybírají byty komfortní a business třídy asi na dva týdny,“ pokračuje. "Minulý rok jsme prohlíželi tři nebo čtyři byty ne déle než čtyři dny." Elitní byty mohou být vystaveny po dobu nezbytně nutnou, dokud se majitel nerozhodne adekvátně snížit nájemné.

Pokud vezmeme statistiky v průměru za okres, pak jsou závěry „Azurové“ logické – levnější oblasti přinášejí větší ziskovost, souhlasí Anna Moiseeva, generální ředitelka realitní kanceláře Home Staging. Na druhou stranu, rentabilita vždy závisí nejen na ploše, ale také na konkrétním bytě. Existuje několik známek tekutého předmětu, uvádí odborník: malé záběry, nízká cena, blízkost metra a centra. „Je důležité si vždy pamatovat, že jednoho dne byt, který se nyní pronajímá, bude muset být stále prodán,“ poznamenává Moiseeva. "A pak faktory, které jsou pro rentiéra výhodné, způsobí, že bude pro prodávajícího méně likvidní."

Koupit blíže centru

„Délka expozice bytů na prodej se samozřejmě odvíjí od kvality samotného bytu: adekvátnosti jeho ceny, domu a podlaží,“ říká Anna Moiseeva, generální ředitelka realitní kanceláře Home Staging. "Obecně ale platí, že byt v prestižnější oblasti může být vystaven asi dva až tři měsíce oproti šesti a více měsícům u méně likvidních bytů v odlehlých oblastech."

O tom, že nemovitosti umístěné blíže centru se prodávají lépe, svědčí data Rosreestr. Například v první polovině roku 2016 bylo v moskevské oblasti registrováno téměř o 15 % méně transakcí s převodem práv k rezidencím než ve stejném období roku 2015: 294,7 tisíce a 345,4 tisíce transakcí. Tyto statistiky popisují především operace na sekundárním trhu s bydlením.

Klesá i poptávka po nových budovách. Od ledna do června 2016 se počet smluv o účasti na sdílené bytové výstavbě (DAC) v Moskevské oblasti snížil o 4 % na 41,3 tisíce.

V Moskvě jsou naopak obchody s novými a sekundárními nemovitostmi stále častější. Celkový objem transakcí s převodem vlastnického práva k bydlení se zvýšil o 10,8 % na 62,7 tis.

Popularita Moskvy byla ovlivněna tím, že za poslední rok a půl moskevští developeři přinesli na trh rekordní objem nových projektů, které mohou cenově konkurovat moskevskému regionu, vysvětluje Taťána Kaljužnova, vedoucí IRN-Consulting. . Svou roli sehrály i slevy. „Přibližně u 30 % projektů se 100% platbou můžete získat 5–10% slevu,“ poznamenává Kalyuzhnova.

Průměrná cena 1 m2. mv nových budovách v Moskvě (v oblasti od třetího dopravního okruhu po moskevský okruh), podle IRN, dnes činí 172,3 tisíc rublů. Na předměstích to v červnu činilo 85,4 tisíc rublů. za 1 čtvereční m, podle studie společnosti "Miel-Novostroyki". Ale při pohledu na konkrétní návrhy jsou výhody koupě bytu v Moskvě zjevnější. Například společnost Zheldoripoteka přinesla v polovině června na trh nový rezidenční komplex Atmosphere v regionu Lyublino v Jihovýchodní správní oblasti. Ve fázi přípravy místa pro stavební práce jsou náklady na jedno- a třípokojové byty o rozloze 34,9-76,9 m2. m je 4,1-11,1 milionu rublů nebo 115-145 tisíc rublů. za 1 čtvereční m

Za jedno „náměstí“ v rezidenčním komplexu „Opalikha O3“, který se nachází v moskevské oblasti, 13 km od moskevského okruhu, budete muset zaplatit v průměru 124 tisíc rublů a cenu bytů podle developera webové stránky, se odhaduje na 2,4 milionu až 6,86 milionu rublů. (pro jednopokojový a třípokojový byt).

Dokonce i ty nejvýnosnější investice na trhu s dlouhodobým pronájmem mají výrazně nižší ziskovost než tradiční bankovní vklady. Podle centrální banky základní úroveň výnos z vkladů v rublech se splatností delší než jeden rok v červenci je 10,7 % ročně.

Občanský zákoník Ruské federace mohou smluvní strany nájemní smlouvy stanovit jak pevnou částku nájemného, ​​tak postup pro jeho výpočet. Nájemné lze tedy stanovit ve formě hlavní (konstantní) části a variabilní části stanovené kalkulací. Stálá část je pevná a zahrnuje poplatek za samotné užívání prostor. Variabilní část nájemného se rovná (nebo se z nich počítá) nákladům na energie spotřebované nájemcem za dané období. Celá výše nájemného (stálá i pohyblivá část) je tedy úhradou za služby pronajímatele při poskytování nemovitosti k pronájmu.

Stálá část nájemného se obvykle stanoví vynásobením nájemného podle smlouvy pronajatou plochou v metrech čtverečních. Proto je v nájemní smlouvě často uvedena velikost nájemného za 1 metr čtvereční za měsíc.

Příklad

Můžete zadat vzorec pro výpočet konstantní části nájemného, ​​například takto:

„Konstantní část nájemného je určena vzorcem:

TV x / y = A * S,

kde Tv x / y je pevná část nájemného k zaplacení za měsíc x, rok y;

A - sazba nájemného dle smlouvy;

S je pronajatá plocha v metrech čtverečních“.

Lze si to také představit konstantní část nájemné se násobí indexem spotřebitelských cen, koeficientem zohledňujícím podmínky užívání nemovitosti nájemcem; korekčním faktorem atd.

V nájemní smlouvě můžete určit, že variabilní část nájemného pokrývá skutečně vynaložené náklady pronajímatele na účty za energie, a to:

elektrická energie;

Zdroj vody;

Termální energie;

Odvoz domovního odpadu (můžete uvést celý seznam potřebné služby) atd.

Příklad

Vzorec pro výpočet variabilní části nájemného můžete zadat například takto:

„Pohyblivá část nájemného se určuje podle vzorce:

P x / y = E + Bo + T + M, kde

P x / y - pohyblivá část nájemného k zaplacení za měsíc x, rok y;

E - náklady na elektřinu za měsíc x, rok y;

Vo jsou náklady na dodávku vody za měsíc x, rok y;

T jsou náklady na tepelnou energii za měsíc x, rok y;

M - náklady na odvoz domovního odpadu za měsíc x, rok r."

Pokud je platba energií prováděna v souladu s odečty měřičů, můžete ve smlouvě uvést, že variabilní část nájemného má být stanovena podle odečtů měřicích zařízení. Lze předepsat, že odečty užitných měřicích zařízení se zaznamenávají za přítomnosti oprávněných zástupců pronajímatele a nájemce.

Pozornost

V článku 12 Informačního dopisu prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 11. ledna 2002 N 66 se uvádí, že uvalení pouze účtů za energie na nájemce nelze považovat za formu nájemného. Vzhledem k tomu, že pronajímatel ve skutečnosti nedostává protiprovizi za pronajatý majetek, platba nájemcem pouze za energie neznamená, že je smlouva zaplacena.