Аукціон оренди майна. Як провести аукціон на право укладання договорів оренди (безоплатного користування, довірчого управління) щодо державного (муніципального) майна

Кожен індивідуальний підприємець малого (середнього) бізнесу має можливість укласти договірну угоду з муніципальним органом РФ на оренду приміщення. Здача муніципального майна, держмайна у найм відрізняється деякими особливостями. Під час укладання такого орендного договору діє низка обмежень.

Укладання угоди може здійснюватися відповідно до ФЗ () двома способами:

• за підсумками торгів на право оформлення орендного договору муніципальних майнових коштів;
• без організації торгів.

Які види майна, здавання якого в оренду не допускається держустановою або обмежується, особливості процедури укладання орендної договірної угоди муніципального майна (держмайна) роз'яснено повідомленням ФАС №ЦА/16309/14.

В цій статті

Правила, винятки

Правила оформлення договірних угод на оренду держмайна встановлені ФЗ №135 (стаття №17/1). Згідно з цим положенням автономні державні організації, держустанови мають право надавати в оренду нерухомість, яка за ними числиться як оперативне управління, лише за підсумками аукціонів на право підписання орендних угод даного типу. При цьому ФЗ №135 (стаття №17/1) передбачено винятки, які одночасно поширюються на АУ.

Без аукціонів муніципальним організаціям можна надавати в оренду нерухомість у таких ситуаціях:

• угода укладається на період менше ніж 30 днів календаря протягом 6 крайніх місяців календаря;
• на підписання орендної угоди претендує інша муніципальна організація, держустанова, некомерційна структура (також орієнтована соціально), медзаклад, структура, що займається діяльністю у сфері освіти;
• передається нерухомість, що підлягає оподаткуванню, вважається частиною площі, що становить менше 20 м 2 , та правами 10 відсотків площі цієї будівлі (приміщення) має особа, яка передає відповідні нерухомі кошти;
• договірна угода підписується з особою, яка єдино надала заявку на конкурсну участь, на торги (при цьому, якщо ця особа відповідає встановленим нормам), що є єдиним учасником аукціону.

Обов'язок підписання орендної договірної угоди перед автономною держорганізацією виникає лише у крайньому з перелічених випадків (угоду з єдиним учасником організованих торгів, конкурсу). В інших ситуаціях, коли здавання майна в оренду надається без аукціонів, правовласник не зобов'язаний підписувати договірну угоду, претендент не має права висувати вимоги на такі площі.

Організація аукціону на оренду нерухомості допускається щодо претендентів-пільговиків. Якщо таких суб'єктів на один нерухомий держоб'єкт більше ніж один, тоді автономна держустанова має право відмовити в оренді нерухомості на пільгових підставах та організовує торги між ними. Це, на думку антимонопольної організації, не є порушенням інтересів заявників даної категорії.

Але обережність при вирішенні організації аукціонів на оренду майнових цінностей АУ, закріплених за ними як оперативне управління, необхідно виявляти як власникам даного майна. Погоджуючись на здачу у найм житла, певної площі організації, засновник зобов'язаний керуватися вимогами ФЗ №135/2 .

Підписання договірних угод на оренду держмайна без організації аукціонів

Законом передбачено кілька винятків, коли автономна держустанова має право надавати у найм площі без аукціонів.

Орендар - освітній, медичний заклад

Які маються на увазі освітні, медичні організації (бюджетні установи), зазначено в роз'ясненнях ФАС (глава 5-6). У цій ситуації необхідно керуватися положеннями законодавства галузевої діяльності.

Відповідно до ФЗ (стаття №2/11) до медустанов відносяться юрособи незалежно від використовуваної організаційно-правової форми, підприємництво яких пов'язане насамперед із областю медицини, за наявності відповідної ліцензії. Також медичними організаціями вважаються індивідуальні підприємці (ІП), діяльність яких пов'язана із медициною.

Короткострокова орендна угода на нерухомість, підписана не в результаті аукціонів, новий періодне продовжується без організації торгів. У цьому випадку діє встановлена ​​норма, яка обмежує період дії цієї угоди на оренду приміщення.

Освітні (бюджетні) установи - структури, основна діяльність яких пов'язана зі сферою освіти, а також установи, які безпосередньо займаються навчанням. До таких організацій згідно з ФЗ №273 () додатково належать ІП, які займаються освітньою діяльністю.

Підсумок: орендувати площу нерухомого об'єкта автономної муніципальної організації (держустанови) без участі в аукціонах мають можливість юридичні особи, індивідуальні підприємці, основна діяльність яких пов'язана із сферою освіти або медицини, але за наявності відповідних ліцензій.

Оренда на короткостроковий період

Відповідно до ФЗ №135 (стаття №17.1/11/1) муніципальним організаціям, держустановам дозволяється надавати у найм нерухомі об'єкти на короткостроковий період без організації конкурсів, аукціонів. При цьому забороняється надання такої послуги одній особі більше 30 днів календаря протягом 6 місяців без організації торгів, конкурсів.

А ось згідно з російським Державним кодексом (стаття №610/3) угода на здачу муніципального майна (держмайна) в оренду, підписану на термін, що перевищує максимально можливий період, визначений чинним законодавством, вважається оформленим на граничний термін.

Це означає, що орендні угоди на майнові цінності, закріплені за муніципалітетом (російською державою) та підписані на короткостроковий період без проведення аукціону, не продовжуються (ФЗ №135 (стаття №17.1/9), ЦК). Подібна позиція й у роз'ясненнях ФАС (глава 10).

Оренда частини площі приміщення

Раніше вже було зазначено, що можливе надання оренди частини площі будівлі (квартири) без попереднього аукціону, але за дотримання таких вимог:

• площа, що передається в оренду, не повинна бути більшою за 20 м 2 та 10 відсотків площі об'єкта власності, до якого вона належить.

• при встановленні такої частки не потрібно брати до уваги площі нерухомого об'єкта, право користування, володіння якими були передані до набрання чинності ФЗ №135 (стаття №17.1), на основі інших винятків, визначених ФЗ №135 (стаття №17.1), за підсумками торгів.

Орендар – підрядник установи

Необхідно окремо відзначити такий виняток із правил оренди муніципальної нерухомості (держмайна), яке на АУ не поширюється (як мінімум на автономні держустанови, що здійснюють закупівлі, покладаючись на ФЗ №223). У разі мають на увазі підписання без проведення торгів орендної договірної угоди з особою, уклавши договір з державною (державної) організацією за підсумками аукціону (на конкурсної основі), організованого відповідно до Федеральному закону №44. При цьому надані права були передбачені документально проведеними торгами (конкурсом) для виконання зобов'язань цього контракту (ФЗ №135, стаття №17.1/10/1).

Відповідно до Роз'яснень ФАС (глава 9) цивільно-правові угоди, оформлені межах ФЗ №223, не вважаються муніципальними (державними) договорами. У зв'язку з цим положення ФЗ №135 (стаття №17.1/1/10) не поширюються на подібні випадки. Тобто, коли автономна держустанова, посилаючись на норми ФЗ №223, зазнала витрат на закупівлю певних робіт чи послуг, виконання або надання яких передбачає обов'язкову присутність на площі організації підрядника (наприклад, театр придбав послуги ремонту, пошиття сценічних костюмів), надати в оренду відповідні площі можливі виключно на організованих аукціонах.

Важливо! У подібних ситуаціях, як описано вище, закупівля послуг, аукціон на право оформлення орендної договірної угоди – це два самостійні процеси.

Пролонгація договору

Чинні орендні договірні угоди на муніципальну нерухомість (держмайно), майнові цінності, передані держоргану до оперативного управління згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/9-11) підлягають продовженню. У тому випадку, якщо фізособа власні обов'язки згідно з цією угодою виконував належно, підписується контракт на новий період без організації аукціону (якщо договірною угодою не передбачено інше та період дії такого контракту не обмежений положеннями чинного законодавства).

У цій ситуації мають бути виконані дві обов'язкові умови:

• мінімальний період переоформлення орендної договірної угоди має бути від 3 років (можливий менший період, але виключно при написанні орендарем відповідної заяви);
• Розмір плати, на підставі якого ведеться облік доходів за оренду приміщення, визначається за підсумками оцінки нерухомості відповідно до ринкових розцінок.

У разі дотримання всіх умов орендодавець в особі автономної держустанови згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/10) не має права відмовити у пролонгації договірної угоди орендарю.

Відмова можлива у разі наявності у фізособи боргів на момент завершення контракту оренди або є рішення розпорядження відповідної нерухомості в іншому порядку.

Антимонопольна організація зробила на підставі цього такі висновки:

• ТТак як є можливість орендарю не надавати пролонгацію орендної договірної угоди на підставі прийняття нового рішення щодо порядку розпорядження нерухомістю, орендодавцю необхідно отримати згоду від власника відповідної нерухомості на переукладання договору оренди.
• Проведення пролонгації орендної угоди згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/9) може виконуватися необмежену кількість разів згідно з аналогічними підставами. При цьому важливе дотримання вимог кожної нової пролонгації документа.

Субаренда

Відповідно до ФЗ №135 (стаття №17.1/1/16) можливе надання до суборенди муніципального майна (держмайна) без аукціону у таких випадках:

• право на підписання орендної угоди орендарю надано на основі муніципальної (державної) угоди;
• держустанова уклало орендний договір за підсумками аукціону, виходячи з несостоявшегося аукціону.

За дотримання цих вимог надаватися в суборенду може нерухомість будь-якої площі (ФЗ №135 у цьому плані не передбачає будь-яких обмежень). У протилежній ситуації відповідні площі надаються до суборенди на загальних підставах, визначених ФЗ №135 (стаття №17.1) з організацією аукціону, без нього, але вже за іншими винятками.

Як провести аукціон на право укладання договорів оренди (безоплатного користування, довірчого управління) щодо державного (муніципального) майна

начальник відділу методології бюджетного контролю та аудиту департаменту бюджетної політики та методології Мінфіну Росії

Одним із способів проведення торгів на право укладання договорів оренди (безоплатного користування, довірчого управління) майна та інших договорів, які передбачають перехід прав щодо державного (муніципального) майна, є аукціон.

«Головбух» радить

Торги на право укладання договорів щодо державного (муніципального) майна можна розпочати до закінчення терміну чинного договору оренди (безоплатного користування, довірчого управління).

При цьому новий договір має набирати чинності після закінчення терміну чинного на момент проведення торгів договору. Тобто на момент набуття чинності договору, укладеного за результатами проведення торгів, державне (муніципальне) майно має бути вільним від прав третіх осіб (крім випадків, коли воно закріплене на праві оперативного управління).

Про це йдеться у пункті 8 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.

Правила проведення торгів у формі аукціону встановлені наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 № 67 (ч. 5 ст. 17.1 Закону від 26 липня 2006 № 135-ФЗ). Вони не поширюються на земельні та лісові ділянки, водні об'єкти, ділянки надр, а також на майно, яке передається за концесійними угодами (ч. 2 ст. 17.1 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ).

Деякі положення щодо проведення торгів та укладання договорів щодо державного та муніципального майна викладені у роз'ясненнях ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.

Увага!

Недотримання Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 № 67, визнається порушенням. Таке порушення є підставою для визнання судом торгів та укладених за їх результатами угод недійсними (у т. ч. за позовом антимонопольного органу) (ч. 4 ст. 17 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ, ст. 168, 449) ДК РФ, лист Мінекономрозвитку Росії від 21 січня 2011 № Д05-171).

Аукціон потрібно проводити щодо майна, яке не включено до переліку, затвердженого наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67. Торги з майна, включеного до зазначеного переліку, слід проводити шляхом проведення конкурсу. Такий висновок випливає з положень пункту 3 Правил, затверджених наказом ФАС України від 10 лютого 2010 р. № 67. При цьому за рішенням організатора торги на право укладання договорів щодо майна, за яким укладання договорів можливе лише шляхом проведення конкурсу, можуть бути проведені аукціон. Про це йдеться у пункті 18 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р., листі ФАС Росії від 17 березня 2010 р. № АЦ/7021.

Аукціон проводити не потрібно при наданні прав щодо державного (муніципального) майна, зокрема:

державним органам, органам місцевого самоврядування, державним позабюджетним фондам; Банку Росії; державним (муніципальним) установам; освітнім установам незалежно від своїх організаційно-правових форм; медичних закладів приватної системи охорони здоров'я; розміщення мереж зв'язку, об'єктів поштового зв'язку; терміном не більше ніж 30 календарних днів протягом шести послідовних календарних місяців; громадянам, які є індивідуальними підприємцями ; некомерційним організаціям, що не здійснюють діяльність, що приносить дохід; що є частиною (частинами) приміщення (будівлі, будівлі, споруди), якщо загальна площа майна, що передається, становить не більше ніж 20 кв. м і не перевищує 10 відсотків площі приміщення (будівлі, будови, споруди), права на які належать установі, яка передає таке майно.

Також аукціон проводити не потрібно при наданні прав щодо державного (муніципального) майна:

особі, яка подала єдину заявку на участь в аукціоні. Але лише за умови, що зазначена заявка відповідає вимогам та умовам, передбаченим документацією про аукціон; особі, визнаній єдиним учасником аукціону. Договір укласти на умовах та за ціною, що передбачена заявкою на участь в аукціоні та документацією про аукціон. При цьому ціна не повинна бути меншою від початкової (мінімальної) ціни договору (лоту), зазначеної у повідомленні про проведення аукціону.

При цьому для організатора торгів укладання договорів у цих двох випадках є обов'язковим.

Повний перелік умов, за яких не потрібно проводити аукціон, зазначений у частині 1 статті 17.1 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ та роз'яснено у листі ФАС Росії від 17 березня 2010 р. № АЦ/7021.

Крім того, освітні установи вищої професійної освіти, державні наукові установи не повинні проводити аукціон під час укладання договорів оренди щодо державного (муніципального) майна при одночасному дотриманні наступних вимог:

орендарями є господарські товариства, створені вказаними установами; діяльність орендарів полягає в практичному застосуванні (впровадженні) результатів інтелектуальної діяльності (програм для ЕОМ, баз даних, винаходів і т. д.), право використання яких внесено як вклад у їхні статутні капітали; договорами оренди встановлюється заборона на здачу в суборенду, у безоплатне користування цього майна, заборона заставу орендних прав.

Порядок та умови укладання договорів оренди без проведення торгів затверджено постановою Уряду РФ від 12 серпня 2011 р. № 677.

Про це сказано у частині 3.1 статті 17.1 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ, пункт 20 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.

Аукціон є відкритим за складом учасників та формою подання пропозиції (п. 2 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Процес проведення торгів шляхом проведення аукціону можна поділити на кілька етапів:

підготовка до проведення аукціону; розгляд заявок щодо участі в аукціоні; проведення торгів.

Підготовка до проведення аукціону

Рішення щодо проведення аукціону приймає організатор аукціону.

Якщо аукціон проводиться по відношенню до майна скарбниці, організатором аукціону є власник майна. При цьому від імені власника виступає:

федеральний орган виконавчої (орган виконавчої влади суб'єкта РФ, орган місцевого самоврядування), який покладено функції з управління майном; федеральний орган виконавчої (орган виконавчої влади суб'єкта РФ, орган місцевого самоврядування), який покладено функції з організації та проведення конкурсів і аукціонів; інша особа, яка має права володіння та (або) користування на дане майно.

Якщо аукціон проводиться щодо майна, закріпленого за державною (муніципальною) установою на праві оперативного управління, організатором аукціону є:

державна (муніципальна) установа, яка має права оперативного управління на дане майно; інша організація, яка має права володіння та (або) користування на дане майно.

Такий порядок встановлено пунктом 4 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Для проведення аукціону створюється аукціонна комісія (п. 8 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 № 67).

Організатор аукціону має опублікувати повідомлення про його проведення на офіційному сайті торгів www. ***** (постанова Уряду РФ від 28 вересня 2010 р. № 767). Зробити це потрібно не менше ніж за 20 днів до дати закінчення подання заявок на участь в аукціоні. Крім того, за своїм бажанням організатор може опублікувати таке повідомлення у засобах масової інформації (ЗМІ). Однак подібна публікація не заміняє публікацію на сайті. Про це сказано в частинах 5.1, 6 статті 17.1 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ, пункті 104 Правил, затверджених наказом ФАС України від 10 лютого 2010 р. № 67, пункті 19 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада

Увага!

У частині 5.1 статті 17.1 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ (запроваджено Законом від 6 грудня 2011 р. № 401-ФЗ) встановлено, що опублікувати повідомлення про проведення аукціону потрібно не менш як за 20 днів до дати закінчення подання заявок на участь в аукціоні. Проте до наказу ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67 (яким затверджено правила проведення торгів у формі аукціону) аналогічні поправки внесено не було.

У пункті 103 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 № 67, сказано, що опублікувати повідомлення про проведення аукціону потрібно не менше ніж за 30 днів до зазначеної дати. Незважаючи на те, що Закон має пріоритет щодо інших нормативних актів (п. 7 ст. 3 ГК РФ), для уникнення можливих розбіжностей з перевіряльниками продовжуйте (до усунення цієї невідповідності) розміщувати повідомлення не менше ніж за 30 днів до дати закінчення подання заявок на участь в аукціоні. Такий варіант дозволяє виконати вимоги, встановлені як Законом, і наказом ФАС Росії.

Увага!

Нерозміщення інформації про проведення аукціону на право укладання договорів на офіційному сайті торгів (www.*****) визнається порушенням Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67 (п. 19 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р. ., Лист Казначейства Росії від 14 липня 2010 р. № ІА/22275).

У повідомленні про проведення аукціону мають бути зазначені, зокрема:

найменування, місцезнаходження, поштову адресу, адресу електронної пошти та номер контактного телефону організатора аукціону; місце розташування, опис та технічні характеристики майна, право на яке передається за договором (у т. ч. площа приміщення (будівлі, будівлі, споруди)); початкова (мінімальна) ціна договору (ціна лота) (із зазначенням у разі потреби початкової (мінімальної) ціни договору (ціни лота) за одиницю площі майна); термін дії договору. Так, для надання держмайна в оренду (субаренду) бізнес-інкубаторами суб'єктам малого та середнього підприємництва термін дії договору має бути не більше трьох років; щодо майна, передбаченого Законом від 24 липня 2007 р. № 209-ФЗ, – не менше ніж п'ять років; для іншого майна (не включеного до переліків держмайна, зазначених у ч. 4 ст. 18 Закону від 24 липня 2007 р. № 209-ФЗ) – на будь-який термін. Про це йдеться у пунктах 5, 6 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.; термін, місце та порядок надання документації про аукціон.

Повний перелік даних, які обов'язково повинні бути в повідомленні, що публікується, міститься в пункті 105 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Ситуація: як визначити початкову (мінімальну) ціну договору (ціну лота) з метою проведення торгів на право укладання договорів оренди (безоплатного користування, довірчого управління) щодо державного (муніципального) майна

Початкову (мінімальну) ціну договору (ціну лота) визначає організатор торгів. Відомості про початкову (мінімальну) ціну договору (ціну лота) у повідомленні про проведення аукціону (конкурсу) організатор торгів повинен вказати у розмірі:

або щомісячного (щорічного) платежу за право володіння чи користування майном (тобто у розмірі орендної плати); або платежу за право укласти договір безоплатного користування майном.

Так порядок встановлено пунктами 5, 31 та 105 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

При цьому порядок визначення розміру вищезгаданих платежів Правилами, затвердженими наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67, не встановлено. Тому початкову (мінімальну) ціну договору (ціну лота) організатор торгів має визначити самостійно з урахуванням норм законодавства, що регулює оцінну діяльність (зокрема, Закон від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ). Про це йдеться у пункті 11 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.

Так, при залученні до угоди майна, що належить повністю або частково Росії, суб'єктам РФ або муніципальним утворенням, обов'язково проведення незалежної оцінки. Отже, організатор торгів повинен залучити оцінювача та визначити початкову (максимальну) ціну договору (лота) на підставі звіту про оцінку. Виняток встановлено лише щодо майна державних (муніципальних) установ, яким вони мають право розпоряджатися без згоди власника. Під час проведення торгів щодо цього майна організатор торгів може визначити ціну самостійно (як за результатами оцінки, і без її проведення). Це випливає із положень статті 8 Закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ.

Якщо торги визнані такими, що не відбулися і організатор проводить нові торги, початкову (мінімальну) ціну договору (лота) можна змінити. При цьому щодо майна, що належить повністю або частково Росії, суб'єктам РФ або муніципальним утворенням, вона не повинна бути нижчою від вартості, яка визначена на підставі звіту про оцінку. Такої думки дотримується Мінекономрозвитку Росії у листі від 7 грудня 2011 р. № Д08-4971.

Одночасно з публікацією повідомлення на офіційному сайті розміщується документація про аукціон разом із проектом договору (п. 115, 117, 43 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

У документації про аукціон крім відомостей, що містяться у повідомленні про проведення аукціону, має бути відображена повна інформація про аукціон та лот. У цьому вона має суперечити інформації, зазначеної у повідомленні (п. 116 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67). Зокрема, документація має містити:

порядок, місце, дата початку, дата та час закінчення терміну подання заявок на участь в аукціоні; інструкцію щодо заповнення заявки на участь у торгах, способи її подання та розтину (у т. ч. заявки у формі електронного документа, підписаного електронним підписом) (п. 7 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.); розмір забезпечення виконання договору, строк та порядок його подання (у разі, якщо організатором встановлено вимогу щодо забезпечення виконання договору). При цьому розмір та порядок надання забезпечення виконання договору встановлюється організатором самостійно (п. 9 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.); порядок та термін відкликання заявок на участь в аукціоні; крок аукціону; порядок перегляду ціни договору (ціни лота) у бік збільшення, а також вказівку на те, що ціна укладеного договору не може бути переглянута у бік зменшення (п. 14 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.); місце, дату та час проведення аукціону; копію документа, що підтверджує згоду власника майна (під час укладання договору суборенди – також і орендаря) на надання відповідних прав за договором, право на укладання якого є предметом торгів.

Повний перелік відомостей, які мають утримуватися в документації про аукціон, встановлено пунктом 114 Правил, затверджених наказом ФАС України від 10 лютого 2010 р. № 67. Розробку та затвердження документації про аукціон організатор торгів виконує самостійно (п. 5 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67, п. 7 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.).

Під час розробки документації про аукціон не включайте до складу одного лоту технологічно та функціонально не пов'язане майно. Наприклад, майно, призначене для електропостачання, теплопостачання, газопостачання, а також водопостачання та водовідведення. Про це йдеться у пункті 112 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Також існує низка умов, які організатор аукціону немає права включати до документації. Наприклад, це вимоги до ділової репутації учасників, їх виробничих потужностей, технологічного обладнання тощо. Перелік таких відомостей встановлено пунктом 111 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

До документації про аукціон надається вільний та безкоштовний доступ. Єдиний виняток – якщо на прохання заявника документація надається йому на папері. Відбувається так. Заявник подає запит у письмовій чи електронній формі. Протягом двох робочих днів після його отримання організатор аукціону у порядку, зазначеному у повідомленні, надсилає запитану документацію. Якщо повідомлення про проведення аукціону передбачає оплату документації, поданої на папері, документи організатор аукціону надсилає після отримання оплати. При цьому розмір оплати не повинен перевищувати витрати організатора на виготовлення копій документів та їх доставку. У разі подання документації у формі електронного документа плата не стягується. Такий порядок встановлено пунктами 117, 43 та 44 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

«Головбух» радить

Видаючи документацію про аукціон, зареєструйте заявників, що отримали її, із зазначенням їх поштових реквізитів. Якщо документацію про аукціон буде змінено, цим учасникам необхідно буде надіслати повідомлення рекомендованими листами (п. 119 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Будь-який заявник має право надіслати організатору аукціону письмовий запит про роз'яснення положень документації про аукціон. Якщо запит надійшов не пізніше ніж за три робочі дні до дати закінчення терміну подання заявок, надішліть заявнику роз'яснення у письмовій чи електронній формі. Зробити це потрібно протягом двох робочих днів із дня надходження запиту. Запити, що надійшли за три дні до дати закінчення подачі заявки, можна не розглядати.

Протягом одного дня з моменту направлення роз'яснення заявнику їх слід розмістити на офіційному сайті із зазначенням предмета запиту, але без вказівки організації, від якої надійшов запит.

Такий порядок встановлено пунктами 118, 47 та 48 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Не пізніше ніж за п'ять днів до дати закінчення подання заявок установа може змінити документацію та повідомлення про проведення аукціону. Зміна предмета аукціону заборонена.

Протягом одного дня з дня ухвалення рішення про внесення змін їх необхідно розмістити на офіційному сайті. Крім того, зміни потрібно надіслати рекомендованими листами або у формі електронних документів усім заявникам, яким було надано документацію про аукціон (протягом двох робочих днів з дня прийняття рішення про внесення змін).

Термін подання заявок на участь в аукціоні має бути продовжений так, щоб з дня розміщення внесених змін до дати закінчення подання заявок він складав не менше ніж 15 днів.

Такий порядок встановлено пунктами 106 та 119 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Претенденти на право укладання договору подають заявки на участь в аукціоні у строки та за формою, встановлені документацією про аукціон (п. 120 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Заявка на участь в аукціоні має містити:

відомості про заявника (найменування, організаційно-правову форму, місцезнаходження тощо); документи про заявника (зокрема, витяг з ЄДРЮЛ, отриманий не раніше ніж за шість місяців до дня розміщення на сайті повідомлення про аукціон); пропозиції щодо умов виконання робіт, які необхідно виконати щодо майна, права на яке передаються за договором.

Повний перелік відомостей та документів, які мають бути відображені (додані) у заявці на участь в аукціоні, наведено у пункті 121 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Вимагати будь-які додаткові відомості чи документи організатор аукціону немає права (п. 122 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Приймаючи заявки, організатор аукціону реєструє дату та час їх надходження. На вимогу заявника йому видається розписка щодо отримання заявки (п. 126 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67). Якщо заявка надавалася в електронному вигляді, підтвердження про її отримання слід надіслати заявнику протягом одного робочого дня з дати отримання такої заявки (п. 123 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Прийом заявок припиняється в день їх розгляду безпосередньо до початку процедури розгляду (п. 125 Правил, затверджених наказом ФАС України від 10 лютого 2010 № 67).

Організатор аукціону може передбачити у повідомленні проведення аукціону необхідність внесення задатка. Тоді претендент на участь в аукціоні (заявник) має внести певну грошову суму. Розмір задатку визначає організатор аукціону. При цьому не можна встановлювати вимогу про обов'язкове укладання окремого договору завдатку між організатором аукціону та претендентом. Про це сказано у пункті 22 та частині 12 пункту 114 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67, пункті 3 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.

Організатор аукціону повертає завдаток претендентам на участь в аукціоні (заявникам), які не стали переможцями. З цього правила є виняток: якщо учасник, для якого укладання договору є обов'язковим (тобто переможець; учасник, який зробив передостанню пропозицію), ухиляється від його укладання, завдаток не повертається.

Завдаток переможця аукціону зараховується йому за рахунок виконання зобов'язань за договором, укладеним за підсумками проведення аукціону (але у разі, якщо такі зобов'язання виникають протягом п'яти робочих днів із моменту укладання договору розмірі таких зобов'язань). Повертається переможцю лише частина задатку, що перевищує розмір договірних зобов'язань.

Про це сказано у пунктах 107, 127, 128, 134, 147 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67, пункті 4 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р., пункті 4 статті 448 Цивільного кодексу.

Розгляд заявок на участь в аукціоні

Якщо заявки на участь в аукціоні не подавалися, аукціон визнається таким, що не відбувся (п. 129 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67). І тут організатор аукціону вправі оголосити проведення нового аукціону чи конкурсу (п. 151 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Якщо було подано кілька заявок, комісія розглядає їх протягом десяти днів з дня закінчення прийому заявок (п. 130 Правил, затверджених наказом ФАС України від 10 лютого 2010 р. № 67). У результаті комісія має ухвалити рішення про допуск претендентів, які подали заявки, до участі в аукціоні. Якщо заявка (заявник) не відповідає вимогам, встановленим документацією про аукціон, а також умовам, зазначеним у пунктах 24–26 Правил, затверджених наказом ФАС України від 10 лютого 2010 р. № 67, комісія відмовляє претенденту на участь в аукціоні. Такий порядок передбачено пунктами 130–134 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67. Докладніше про вимоги до учасників торгів (заявників), див. Хто може брати участь у конкурсі (аукціоні) на право укладання договорів оренди ( безоплатного користування, довірчого управління) щодо державного (муніципального) майна.

При цьому у разі встановлення факту недостовірності відомостей, що містяться у документах, поданих заявником, аукціонна комісія має усунути такого заявника (учасника) на будь-якому етапі проведення торгів. Усунення претендента оформіть протоколом. У ньому вкажіть встановлені факти недостовірних відомостей. Такий протокол розмістіть на офіційному сайті не пізніше, ніж за днем ​​прийняття рішення про відмову претенденту. Про це йдеться у пункті 26 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Для оформлення результатів розгляду заявок комісія готує протокол. У ньому мають бути:

відомості про заявників; рішення про їх допуск до участі в аукціоні або про відмову до допуску з обґрунтуванням такого рішення та вказівкою на положення наказу ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67 та положення документації про аукціон, яким не відповідає заявник та (або) заявка.

Протокол підписується всіма членами аукціонної комісії, які були присутні на засіданні, та розміщується на офіційному сайті в день закінчення розгляду заявок.

Заявникам надсилаються повідомлення про прийняті щодо них рішення. Зробити це потрібно пізніше дня, наступного за днем ​​підписання протоколу.

Такий порядок передбачено пунктом 133 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Проведення торгів

Особи, допущені комісією до участі в аукціоні, беруть участь у ньому через своїх представників або самостійно (п. 136 Правил, затверджених наказом ФАС України від 10 лютого 2010 р. № 67).

З-поміж членів аукціонної комісії шляхом відкритого голосування більшістю голосів вибирається аукціоніст (п. 140 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67). До його функцій входить проведення торгів.

Процедура проведення торгів така.

Спочатку комісія реєструє тих учасників (їх представників), які прийшли на аукціон. Якщо аукціон проводиться за декількома лотами (на право укладання кількох договорів щодо різного майна), то учасників реєструють окремо перед початком кожного лоту. Кожному зареєстрованому видається пронумерована картка.

Початкова (мінімальна) ціна договору збільшується поступово. Щоразу вона піднімається на один крок аукціону. Крок аукціону складає 5 відсотків від початкової (мінімальної) ціни договору (лоту). Після оголошення збільшеної ціни учасники піднімають картки, показуючи тим, що вони готові укласти договір за цією ціною. Якщо після триразового оголошення аукціоністом останньої пропозиції щодо ціни договору жоден із учасників не заявив про свій намір запропонувати більше високу ціну, аукціоніст повинен знизити крок аукціону на 0,5 відсотка початкової (мінімальної) ціни договору (лота), але не нижче за 0,5 відсотка початкової (мінімальної) ціни договору (лота). Така дія провадиться доти, доки «крок аукціону» не знизиться до 0,5 відсотка початкової (мінімальної) ціни договору. Це ліміт, нижче за який крок аукціону опускатися не повинен.

Після того, як ціна збільшується вже на новий знижений крок аукціону, учасники знову піднімають картки. При цьому аукціоніст повідомляє лише номер того учасника, хто піднімає картку першим.

Якщо після чергового триразового оголошення ціни договору (лоту) жодна картка не піднялася нагору, учасник аукціону – чинний правовласник майна, права на яке передаються, може письмово заявити про своє бажання укласти договір за оголошеною ціною. Після цього аукціоніст знову пропонує учасникам заявляти про свої пропозиції щодо ціни договору. Якщо такі пропозиції зроблено та після триразового оголошення ціни договору жоден учасник не підняв картку, чинний правовласник знову може заявити про своє бажання укласти договір за оголошеною ціною.

Аукціон проходить доти, доки після чергового триразового оголошення ціни або після заяви чинного правовласника про бажання укласти договір за оголошеною ціною, жоден учасник аукціону не підняв картку.

Переможцем стає:

учасник, який запропонував найвищу ціну договору (ціну за право укладання договору оренди чи найбільшу орендну плату); чинний правовласник, якщо він заявив про своє бажання укласти договір за оголошеною аукціоністом найвищою ціною.

При цьому аукціоніст оголошує не лише переможця, а й учасника із передостанньою пропозицією про ціну. Справа в тому, що у разі відмови учасника під першим номером від укладання договору переможцем стане учасник під номером два.

Таку процедуру встановлено пунктами 138–142 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67, та пояснено у пунктах 11, 15, 17 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.

Приклад збільшення кроку аукціону укладання договору оренди державного (муніципального) майна

Початкова вартість договору оренди державного (муніципального) майна - 100 000 руб.

Крок аукціону складає:
100000 руб. × 5% = 5000 руб.

Аукціоніст оголошує збільшену ціну договору - 105000 руб. (1000000 руб. + 5000 руб.). Декілька учасників підняли картки. Аукціоніст оголосив учасника, який підняв картку першим, і нову ціну - 110 000 руб. (105000 руб. + 5000 руб.). Ніхто із учасників не підняв картку. Аукціоніст знижує крок аукціону на 0,5% від початкової ціни договору. Отже, новий крок аукціону становить 4500 крб. (5000 руб. - 100 000 руб. × 0,5%).

Аукціоніст оголошує нову ціну - 109500 руб. (105000 руб. + 4500 руб.). Ніхто не підняв картки.

Аукціоніст знову знижує крок аукціону на 0,5% від початкової ціни договору: 4000 руб. (4500 руб. - 100 000 руб. × 0,5%) і оголошує нову ціну - 109 000 руб. (105000 руб. + 4000 руб.). Один із учасників підняв картку.

Аукціоніст оголошує нову ціну - 113 000 руб. (109000 руб. + 4000 руб.). Після триразового оголошення ціни ніхто не підняв картку.

Аукціоніст знижує крок аукціону на 0,5% від початкової ціни договору: 3500 руб. (40 000 руб. - 100 000 руб. × 0,5%). Після оголошення нової ціни (112500 руб. (109000 руб. + 3500 руб.)) ніхто не підняв картку.

В аналогічному порядку аукціоніст знижував крок аукціону до 500 руб. Це мінімальний розмір кроку аукціону (100000 руб. × 0,5%). Після чергового триразового оголошення ціни (109500 руб. (109000 руб. + 500 руб.)) жодна картка не піднялася вгору. Учасник аукціону - чинний правовласник майна, права на яке передаються, письмово заявив про своє бажання укласти договір за оголошеною ціною (109 500 руб.).

Аукціоніст пропонує учасникам заявляти свої пропозиції щодо ціни договору. Оскільки таких пропозицій не надійшло, аукціоніст завершує аукціон. Він оголошує переможця (учасника – чинного правовласника майна, що погодився з оголошеною ціною 109 500 руб.) та учасника, який зробив передостанню пропозицію (109 000 руб.).

Якщо відсутні пропозиції укласти договір за збільшеною ціною, і при цьому крок аукціону вже опущений до можливого ліміту, і після триразового оголошення ціни картку ніхто не підняв, аукціон визнається таким, що не відбувся (п. 148 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Після цього організатор аукціону вправі оголосити проведення нового аукціону чи конкурсу (п. 151 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Під час проведення аукціону організатор повинен вести аудіо- або відеозапис та протокол аукціону. Протокол підписується усіма присутніми членами комісії у день проведення аукціону. Протягом наступного дня протокол має бути розміщений на офіційному сайті торгів.

Протокол повинен містити у собі відомості:

про місце, дату та час проведення аукціону; про учасників аукціону; про початкову (мінімальну) ціну договору (ціну лота); про останню та передостанню пропозиції про ціну договору; про найменування та місцезнаходження (для юридичної особи), прізвище, ім'я, по батькові, про місце проживання (для фізичної особи) переможця аукціону та учасника, який зробив передостанню пропозицію про ціну договору.

Протокол складається у двох примірниках. Один залишається в організатора аукціону, інший (разом із проектом договору) протягом трьох робочих днів із дати підписання протоколу передається переможцю аукціону.

Такий порядок передбачено пунктами 143, 144 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

За підсумками аукціону з переможцем укладається договір. Договір укласти у строк, встановлений документацією про аукціон, але не раніше ніж через 10 днів з дня розміщення на офіційному сайті інформації про його результати. Такий порядок встановлено частиною 7 статті 17.1 Закону від 26 липня 2006 № 135-ФЗ, пунктами 96, 150 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 № 67.

Якщо предметом аукціону було лише право на укладення договору, то він має бути підписаний не пізніше двадцяти днів або іншого зазначеного у повідомленні строку після завершення торгів та оформлення протоколу. У цьому договір може набирати чинності не з дати підписання, і з дати, встановленої договором. Про це йдеться у пункті 10 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.

Слід враховувати, що суттєві умови договору (наприклад, площу або цільове призначення об'єкта), укладеного за підсумками проведення торгів, не можна змінити за угодою сторін, ні в односторонньому порядку (п. 13 роз'яснень ФАС Росії від 1 листопада 2011 р.). При цьому під час укладання договору (або у процесі його виконання) за згодою сторін може бути збільшена ціна договору (у порядку, встановленому договором) (ч. 8 ст. 17.1 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ).

Протягом трьох років після проведення аукціону його організатор повинен зберігати:

протоколи, складені під час проведення аукціону; заявки на участь в аукціоні; документацію про аукціон (зміни, внесені до документації про аукціон) та роз'яснення документації про аукціон; аудіо або відеозапис аукціону.

Цю вимогу встановлено пунктом 149 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67.

Ситуація: які дні – календарні чи робочі – потрібно враховувати щодо дати, не раніше і пізніше якої організатор торгів повинен розміщувати повідомлення про проведення аукціону (конкурсу) і терміну укладання договору. Торги проводяться на право укладання договорів, що передбачають перехід прав володіння та (або) користування щодо державного (муніципального) майна

Визначайте протягом терміну календарних днях.

за загальному правилуповідомлення про проведення аукціону (конкурсу) слід розмістити на офіційному сайті не менше ніж за 20 днів до дати закінчення подання заявок на участь в аукціоні (30 днів до дня закінчення подання заявок на участь у конкурсі) (ч. 5.1 ст. 17.1 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ, п. 29, 103 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67).

Договір може бути укладений у строк, встановлений документацією про торги, але не раніше як через 10 днів з дня розміщення на офіційному сайті інформації про його результати (ч. 7 ст. 17.1 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ, п. 12). 96, 150 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 № 67).

При цьому ні в наказі ФАС Росії від 10 лютого 2010 № 67, ні в Законі від 26 липня 2006 № 135-ФЗ не вказано, в яких днях (робітників або календарних) слід обчислювати встановлений термін. Однак у ряді статей (як Правил, так і Закону) чітко сказано, що для визначення терміну потрібно враховувати робочі дні (див., наприклад, п. 33, 44, 123, 134 Правил, затверджених наказом ФАС України від 10 лютого 2010 року). № 67, ч. 10 ст.18.1, ч. 12 ст.25.1, ч. 3 ст.25.4 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ). Виходячи з цього можна дійти невтішного висновку, що й термін не встановлений у робочих днях, його треба обчислювати в календарних. Таким чином, при визначенні дати, не пізніше якої потрібно розміщувати повідомлення про аукціон (конкурс), та дати, не раніше якої організатор торгів повинен укласти договір, потрібно враховувати календарні дні, оскільки в частинах 5.1 та 7 статті 17.1 Закону від 26 липня 2006 року р. № 135-ФЗ та пункти 29, 103, 96, 150 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67 немає вказівки на робочі дні.

Підтверджують цей висновок та загальні положенняЦивільного кодексу РФ, що стосуються порядку визначення терміну. Перебіг терміну, визначеного періодом часу, починається наступного дня після настання події, яким визначено його початок (ст. 191 ЦК України). Якщо останній день терміну посідає неробочий (вихідний) день, днем ​​закінчення терміну вважається наступний його робочий день (ст. 193 ДК РФ).

Оскільки ні в наказі ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67, ні в Законі від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ не визначено порядок визначення терміну, у ситуації необхідно керуватися положеннями Цивільного кодексу РФ (ст. 2 Закону від 26 липня 2006 р. № 135-ФЗ). Отже, при визначенні дати, не раніше якої установа має укласти договір, слід враховувати вихідні дні.

Крім того, такий висновок підтверджує і те, що у попередній редакції Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. № 67, була вказівка ​​на робочі дні (п. 29, 103 Правил, затверджених наказом ФАС Росії від 10 лютого 2010 р. .№ 67).

Підготовлено на базі матеріалів БСС «Система Головбух»

Ми часто пропонуємо вам різноманітні приміщення в оренду та власність, і всі вони розігруються на електронних аукціонах. Сьогодні ми хотіли б детальніше розповісти про технологію проведення таких торгів і про майданчики на яких вони проходять.

Електронних майданчиків із проведення торгів сьогодні у Росії є чимало. Це і комерційні майданчики та державні. Ми зосередимося на державних та найзначніших. Це саме ті, де найчастіше проводить електронні аукціони Департаменту міського майна Москви. Висвітлювані нами лоти розігруються саме там.

Як відбувається процедура проведення торгів?

Потрібно зареєструватися на електронному майданчику, потім подати заявку на участь (зверніть увагу, що ми у своїх пропозиціях завжди вказуємо дату закінчення прийому заявок на участь). Останнім етапом є безпосередньо проведення електронного аукціону з подальшим отриманням протоколу про результати.

На етапі реєстрації ключовими пунктами будуть:

• Отримання учасником електронного цифрового підпису. Процедура отримання контролюється регламентом, який буде наведено на будь-якому з вищезгаданих майданчиків для проведення торгів.
• Акредитація - заповнюється заява на акредитацію та подаються відскановані електронні копії необхідних документів.

Ходом торгів управляє оператор майданчика.

А тепер безпосередньо перерахуємо ті електронні майданчики, на яких найчастіше проводяться відкриті аукціони в електронній формі з купівлі/продажу та оренди нерухомості з майнової скарбниці міста Москва:

Усі майданчики пропонують приблизно однаковий набір послуг та якісний супровід, технічну підтримку та навчання.