Օրավարձով կառավարող ընկերությունների բնակարաններ. Վստահությունը շահավետ է

Հաճախ տանտերը կամ տանտերը, վարձակալելով բնակարան (գրասենյակ), չի ցանկանում իրեն ծանրաբեռնել վարձակալության, տարածքի վիճակի մոնիտորինգի, կոմունալ ծառայությունների և այլ խնդիրների հետ կապված հոգսերով: Իսկ եթե ոչ թե մեկ, այլ մի քանի բնակարան է տրվում վարձակալությամբ, և նույնիսկ տանտերն ինքը ապրում է այլ քաղաքում և նույնիսկ երկրում։ Իսկապե՞ս նա ամեն ամիս գալիս է ու կապ հաստատում գործատուների հետ, որոնց հետ երբեմն չի հաջողվում անմիջապես հանդիպել, իսկ հաջողության դեպքում հանդիպումը կարող է նյարդային ու դատարկ լինել։ Վարձակալների հետ շփումը ամենատհաճ պահն է ցանկացած տանտիրոջ համար, ով երազում տեսնում է, թե ինչ-որ տեղից փողի հանգիստ հոսում է, առանց գետի հունով վազելու անհրաժեշտության՝ խցանումները մաքրելու համար ամեն անգամ, եթե հանկարծ, Աստված մի արասցե, հոսում է: խցանվում է.

Վարձակալության եկամուտ առանց վարձակալի հետ անմիջական կապի - այս ցանկությունը կարող է լիովին իրականացվել վստահությամբ բնակարան վարձելով: Վարձակալության բնակարանների վստահության կառավարում - ինչ է դա և ինչպես է կնքվում վարձակալության կառավարման պայմանագիր:

Վարձակալության շուկայում կան շատ ռիելթորներ, բայց նրանք բոլորն էլ մատուցում են ծառայությունների սահմանափակ շրջանակ.

• գործատուի որոնում;
• հեռախոսազանգեր պոտենցիալ հաճախորդներին;
• տարածքի ցուցադրության կազմակերպում իր սեփականատիրոջ հետ միասին.
• վարձակալության պայմանագրի կնքում.

Բացառիկ պայմանագրով ռիելթորը մի փոքր ավելի մեծ պատասխանատվություն է կրում և միայն վարձակալի կողմից վարձակալության միակողմանի դադարեցման դեպքում. եթե վարձակալը ժամանակից շուտ հեռանա, ռիելթորները պետք է վերցնեն նոր հաճախորդ:

Չպետք է վազել ռիելթորի մոտ այն բանից հետո, երբ բանալին արդեն տրվել է վարձակալներին, և նվնվալ, որ նրանք այսինչն են պարզվել, և որտեղ ես փնտրում և ինչ անել հիմա:

Սովորական ռիելթորները որևէ պատասխանատվություն չեն կրում «վատ» վարձակալների ընտրության և որևէ ընդհանուր հետևանքների համար, ինչպիսիք են.

• վնասված գույք;
• հարևանների ջրհեղեղ;
• վճարման ուշացում կամ վճարման մերժում.
• դուրս գրվելուց հրաժարվելը և այլն:

Բոլորովին այլ հարց է, եթե սեփականատերը վարձակալության պայմանագիր է կնքում հավատարմագրային կառավարման հետ։

Արտերկրում հավատարմագրային կառավարման տակ գտնվող բնակարանների վարձակալությամբ գործարքները կազմում են վարձակալության գործարքների ընդհանուր թվի 90%-ը: Մենք դեռևս ունենք նման գործարքների մասնաբաժինը` տարեկան վարձակալության պայմանագրերի միայն 10%-ը: Տանտերերի մեծ մասը դեռևս չի վստահում հավատարմագրային կառավարմանը՝ հետևյալ մտահոգությունների պատճառով.

• Վարձակալության հավատարմագրային կառավարումը չափազանց թանկ ծառայություն է.
• ռիելթորը հաստատ սխալ բան կանի;
• Սեփականատիրոջ կողմից մշտական ​​վերահսկողության բացակայությունը կարող է հանգեցնել գույքը կորցնելու կամ այն ​​երկար ժամանակով տնօրինելու կարողությունը կորցնելու վտանգի։

Բայց այս կարծիքը միանգամայն սխալ է, և դա կարելի է ապացուցել առնվազն Akrus անշարժ գույքի գործակալության գործունեության օրինակով։

Ակրուս անշարժ գույքի գործակալություն

Ակրուս անշարժ գույքի գործակալությունը զբաղվում է անշարժ գույքի վարձակալության գործարքներով 1998 թվականից: Այս ընթացքում Մոսկվայում հավատարմագրային կառավարման է վերցվել ավելի քան 2000 բնակարան: Հաճախորդների մեծ մասը, ըստ Akrus-ի, գալիս է իրենց մոտ երկար տարիներ գործակալության հետ աշխատող ընկերների խորհրդով. սա գովազդի գրեթե իսպառ բացակայության արդյունքն է։

Տանտիրոջ համար շատ կարևոր է իմանալ հետևյալը.

Հավատարմագրային կառավարման ծառայության վերաբերյալ գործակալության հետ պայմանագիր կնքելիս սեփականատերը չի կորցնում ի սկզբանե վերահսկելու վարձակալության ամբողջ գործընթացը, և առավել եւս՝ չի կորցնում սեփականատիրոջ իրավունքը ոչ ներկա, ոչ էլ ապագայում: .

Բնակարանի վարձակալության հավատարմագրային կառավարումն ամենևին էլ նման չէ ընդհանուր լիազորագրով մեքենան նոր սեփականատիրոջ սեփականությանը հանձնելուն:

Այն ստեղծվել է օգնելու գույքի սեփականատիրոջը լիակատար վերահսկողություն իրականացնել վարձակալության վրա այլ անձի միջոցով, մինչդեռ պատասխանատվությունը բոլոր փուլերում՝ պայմանագրի կնքումից մինչև վարձակալի դուրս գալու պահը, կրում է հոգաբարձուը: Սա հավատարմագրային կառավարման զգալի առավելություն է միջնորդության այլ տեսակների նկատմամբ՝ ստանդարտ և բացառիկ պայմանագրով նախատեսված ծառայություններ:

Դուք կարող եք ծանոթանալ Akrus անշարժ գույքի գործակալության ծառայությունների ամբողջ տեսականին:

Հավատարմագրային ռիելթորի գործառույթները

Անշարժ գույքը վստահության ներքո հանձնելով՝ սեփականատերը կարող է նույնիսկ երբեք չտեսնել վարձակալին երեսին: Պայմանագիրը կնքվելուն պես գործակալությունը սկսում է բնակարանի վարձակալության և պատրաստման գովազդային արշավ անհրաժեշտ փաստաթղթեր... Իհարկե, տանտերը, ցանկության դեպքում, կարող է մասնակցել պոտենցիալ հաճախորդի ընտրությանը, բանակցություններին և բնակարանի ցուցադրությանը, երբեմն անձամբ այցելել՝ համոզվելու, որ բնակարանի հետ ամեն ինչ կարգին է: Բայց սովորաբար սեփականատիրոջ բոլոր անհանգստությունները, ինչպես նաև բնակարանի վիճակը անձամբ վերահսկելու ցանկությունը անհետանում են մեկ ամսվա ընթացքում, երբ մարդը համոզված է, որ առանց նրա ամեն ինչ ավելի լավ է.

1. Բնակարան վարձակալողների համար ավելի հեշտ է աշխատել անծանոթի` պրոֆեսիոնալ ռիելթորի հետ, քան նյարդային, չափից դուրս անհանգիստ սեփականատիրոջ հետ։
2. Ռիելթորները վերահսկում են վարձակալին մշակութային աննկատ ձևերով, բայց այդպիսի «աչքից» խուսափելը հեշտ չէ: Պայմանագրի պայմաններին և բնակարանի գույքի անվտանգության համար պատասխանատվությունը ստիպում է գործակալությանը սերտորեն համագործակցել հարևանների հետ, հետևաբար ռիելթորներն անմիջապես տեղեկանում են բնակիչների կողմից բնակության և բնակության կարգի և կանոնների չպահպանման մասին: բնակարանային պայմաններում չթույլատրված անձանց.
3. Ռիելթորը ոչ միայն վերահսկում է բնակարանի վիճակը, այլև վերացնում է գույքի սկզբում գույքագրման արդյունքում պատճառված վնասը, այնպես որ սեփականատերը վարձակալության վերջում չի տեսնի խառնաշփոթ և անտեսված բնակարանը:
4. Շատ ավելի հեշտ է արդարություն գտնել անփույթ գործատուի համար, ստիպել նրան հավատարմագրային կառավարմամբ վճարել ռիելթորին պատճառված վնասը, քան սեփականատիրոջը, քանի որ նա համագործակցում է թե՛ ոստիկանության, թե՛ դատական ​​իշխանությունների հետ։
5. Պայմանագրի պայմանները չկատարելու համար ռիելթորը վտարում է անբարեխիղճ հյուրին։
6. Եթե ​​հյուրը ժամանակից շուտ տեղափոխվի, քարոզարշավը կփնտրի այլ գործատու:
7. Գործակալությունը վճարում է նաև վարձակալության պայմանագրով նախատեսված կոմունալ վճարումները, որոնք պարտադիր են սեփականատիրոջ համար (դրանք պահվում են վարձավճարից): Վարձակալների հաշվին կոմունալ վճարումների, էլեկտրաէներգիայի, ինտերնետի, միջազգային հեռախոսազանգերի վճարումը վերահսկվում է գործակալության կողմից։ Գործակալության համար վճարումները վերահսկելը պարզ խնդիր է, քանի որ այն կապվում է բոլոր կոմունալ և քաղաքային ծառայությունների հետ, և կարիք չկա ստուգել անդորրագրերը:
8. Կոմունալ ծառայությունների հետ համագործակցությունը նաև թույլ է տալիս արագորեն վերացնել բնակարանում առկա կապի և սարքավորումների վնասը:
9. Ռիելթորը ճիշտ է թարգմանում վարձավճարսեփականատերը և որպես իրավաբանական անձ կարող է դա անել բանկային փոխանցումով, ինչը հարմար է գործատուին (և մասնավոր, և ընկերության աշխատողի համար):
10. Բնակարանը ապահովագրված և վերանորոգված է անշարժ գույքի գործակալության հաշվին - այս ծառայությունը ներառված է հավատարմագրային կառավարման ծառայությունների մատուցման պայմանագրի ստանդարտ փաթեթում:

Այսպիսով, գործակալությունը կարող է կառավարել բացարձակապես ցանկացած բնակարան, նույնիսկ «սպանված», կարգի բերել այն, ապա գտնել վարձակալ։

Սեփականատիրոջ համար անհնարին խնդիր է անտեսված, ոչ պիտանի բնակարաններ վարձով տալը, բայց հավատարմագրային կառավարման հետ վարձակալության պայմանագիր կնքելով՝ նա վճարում է միայն կառավարման ծառայությունների արժեքը, իսկ գործակալությունը՝ վերանորոգման և ապահովագրության համար։ Որո՞նք են տհաճ պայմանները:

Գործակալությունը սովորաբար կոսմետիկ վերանորոգում է իրականացնում իր հաշվին։ Եթե ​​գույքի սեփականատերը համաձայնում է ավելի աշխատատար աշխատանքի (վերակառուցում, խոհանոցի, լոգարանի վերազինում), ապա բացակայող միջոցները կարող են վերցնել ապառիկ, որի համար վճարումները կհանվեն վարձավճարից։

Հավատարմագրային կառավարման պայմանագիրը կնքվում է «Գույքի հավատարմագրային կառավարման մասին» Բևեռային բաժնի Քաղաքացիական օրենսգրքի 53-րդ գլխի համաձայն:

Չ.-ի նորմատիվ ակտի համաձայն: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 53-րդ հոդվածի համաձայն, կառավարման հիմնադիրը (անշարժ գույքի սեփականատերը) փոխանցում է երկրորդ կողմին (ռիելթորը վստահության համար) հավատարմագրային կառավարման պայմանագրով նախատեսված ժամկետով, և նա պարտավորվում է կառավարել գույքը. սեփականատիրոջ կամ նրա կողմից նշված մեկ այլ անձի շահերը. Այս դեպքում սեփականության իրավունքը հիմնադրից մինչև հոգաբարձու չի անցնում։

Անշարժ գույքի սեփականատիրոջ հետ հավատարմագրային կառավարման պայմանագիր կնքելուց հետո անշարժ գույքի ընկերությունն իրավունք ունի ինքնուրույն փնտրել վարձակալ, կազմակերպել բնակարանների ցուցադրություններ և կնքել վարձակալության պայմանագրեր: Այս բոլոր քայլերում սեփականատիրոջ մասնակցությունը կամընտիր է։

Հավատարմագրային կառավարման պայմանագիրը չի տարածվում միջնորդ ղեկավարության վրա, այլ վերաբերում է սպասարկման պայմանագրին: Այն ենթակա է պետական ​​գրանցման, ինչը հաճախ զսպում է բնակարանատերերին. ի վերջո, նման պայմանագրով նրանք պարտավոր կլինեն վճարել հարկերը: Այնուամենայնիվ, ավելի ու ավելի շատ անշարժ գույքի սեփականատերեր ցանկանում են օրինականացնել վարձակալությունները և հարկեր վճարել եկամտի վրա, ինչպես և սպասվում էր:

Այնուամենայնիվ, երբեմն գործակալությունները կնքում են այսպես կոչված հանձնաժողովային պայմանագրեր.

• Գործակալությունը (հանձնաժողովի գործակալը) պարտավորվում է անշարժ գույքի սեփականատիրոջ (հիմնադիրի) նկատմամբ վճարի (հանձնաժողովի) դիմաց իրականացնել գործարքներ սեփականատիրոջ շահերից և նրա հաշվին իր անունից:
• Նման պայմանագիրը պարտադիր գրանցում չի պահանջում, և հաճախորդը պետք է վճարի հարկերը, թե ոչ:
• Հանձնաժողովի պայմանագիրը հաճախորդին իրավունք է տալիս վստահությամբ հանձնել նույնիսկ պետական ​​կամ քաղաքային բնակարան:

Որքա՞ն արժե հավատարմագրային կառավարման ծառայությունը:

Խնամակալների կողմից մատուցվող բազմաթիվ առավելությունների և ծառայությունների համեմատ, ծառայությունների արժեքը ծիծաղելի է` տարեկան մեկ ամսական վարձավճար կամ ամսական վարձակալության եկամտի 8.3%-ը:

Սեփականատերերին մենեջերներ են պետք, բայց նրանք վախենում են տարբեր կեղտոտ հնարքներից։ Ինչու՞ օրենքում մի բան է գրված, իսկ գործնականում բոլորովին այլ բան։

Մայրաքաղաքի անշարժ գույքի շուկայում բնակարան վարձելը շատ տարածված գործողություն է: Շատ սեփականատերեր տարիներ շարունակ վարձով են տալիս իրենց ազատ բնակարանները, մինչդեռ իրենք ապրում են ինչ-որ տեղ դրսում կամ այլ քաղաքներում։ Այս դեպքում նրանք կարող են մասնագիտական ​​օգնության կարիք ունենալ: Ներկայումս Մոսկվայում կան ընկերություններ, որոնք մատուցում են հավատարմագրային կառավարման ծառայություններ։

Անշարժ գույքի շուկայի փորձագետները «MetrInfo.Ru» անշարժ գույքի ամսագրին պատմում են այս ծառայության նրբությունների, գների և այն թակարդների մասին, որոնք կարող են հանդիպել իրենց տների կառավարման համար պայմանագրեր կնքած հաճախորդները։

Վարձակալությունը շահութաբեր բիզնես է։ «Նույնիսկ Մոսկվայի ամենաաղմկոտ բնակարանը մի քանի ամսում լավ շահույթ կբերի», - ասում է Իննա Իգնատկինան, MIC - Real Estate Պրեսնյա մասնաճյուղի տնօրենը, «ինչ կարող ենք ասել, եթե բնակարանը լավ վիճակում է»:

Բայց ոչ բոլոր տանտերերն են ապրում Մոսկվայում, վարձակալության ֆոնդում կան բնակարաններ, որոնք պատկանում են այլ քաղաքների բնակիչներին. նրանք հատուկ բնակարաններ են գնել ներդրումային նպատակներով: Երբեմն դրանք մեծացող երեխաների համար գնված բնակարաններ են, այլ տանտերեր նույնիսկ արտասահմանում են ապրում: Շատ դեպքերում տան սեփականատերերը խնդրում են իրենց հարազատներին կամ ընկերներին վերահսկել վարձակալներին և գումար ստանալ:

Թվում է, թե նման հարցում դժվար բան չկա. ժամանակ առ ժամանակ ստուգեք բնակարանի վիճակը, վերցրեք գումարը և ուղարկեք տիրոջը։ Այնուամենայնիվ, Իննա Իգնատկինայի կարծիքով, հաճախ նույնիսկ ամենամտերիմ մարդիկ չեն կարողանում պատշաճ ուշադրություն դարձնել ձեռնարկված բիզնեսին, բացի այդ, երբ բախվում են անկանխատեսելի դժվարությունների, նրանցից մի քանիսը կորչում են։ Ուստի վարձակալության շուկայի մասնակիցներից շատերին տարակուսում է այն հարցը, թե ում վստահել իրենց անշարժ գույքի կառավարումը:

Անշարժ գույքի կառավարման ծառայությունը շատ տարածված է արևմուտքում: Ռուսները, ովքեր ունեն բնակարաններ արտասահմանյան հանգստավայրերում, ծանոթ են տեղական կառավարման ընկերությունների առաջարկներին՝ գտնել վարձակալներ, վերահսկել գույքի անվտանգությունը և վճարումները:

Այս ծառայությունը Մոսկվայում դեռ այնքան էլ տարածված չէ։ Clever Estate Management Company-ի գործադիր տնօրեն Սերգեյ Կրեկովի խոսքով, շուկայի ծավալը փոքր է, իսկ հավատարմագրային կառավարումը դեռ չի վերածվել մեծ, լուրջ միտումի։

Այնուամենայնիվ, PM NAI Becar-ի գործադիր տնօրեն Նատալյա Սկալանդիսի խոսքով, հավատարմագրային կառավարման ծառայության պահանջարկը դեռ տարեցտարի աճում է: «2013 թվականին հավատարմագրային կառավարման ծառայությունների պահանջարկն աճել է 13 տոկոսով»,- պարզաբանեց փորձագետը։ Ըստ ARIN Գիտությունների ակադեմիայի վարձակալության բաժնի ղեկավար Տատյանա Բոլբոշենկոյի, 2013 թվականին այս ծառայության նկատմամբ հետաքրքրությունն աճել է ոչ միայն արտասահմանում գտնվող սեփականատերերի, այլև Սանկտ Պետերբուրգում և Ռուսաստանի այլ քաղաքներում ապրողների շրջանում:

Բացի այդ, պահանջարկ կա ոչ միայն շքեղ բնակարանների սեփականատերերի, այլեւ էկոնոմ դասի բնակարանների սեփականատերերի կողմից։ «Այս ծառայության առավելություններն ակնհայտ են. նախ՝ տանտերը կարող է կայուն եկամուտ ստանալ՝ գտնվելով այլ երկրում և չկարողանալ կանոնավոր կերպով վերահսկել իր բնակարանը», - ասում է Uphill Consulting Group-ի զարգացման տնօրեն Թիմուր Աբդուլլինը:

Ծառայությունների հավաքածու

Հավատարմագրային կառավարման վերաբերյալ կնքված համաձայնագրի շրջանակներում, ասում է «Մեգապոլիս-Սերվիս» ռիելթորների կորպորացիայի նախագահ Սերգեյ Վլասենկոն, գործակալությունը պատրաստ է օգնություն ցուցաբերել փոխադարձ հաշվարկներում։ Ռիելթորը կարող է վարձակալից գումար ստանալ և ամեն ամիս փոխանցել բնակարանի սեփականատիրոջը, ինչպես նաև սեփականատիրոջ պահանջով դրամական միջոցները կուտակվում են բանկային հաշվին։

SPENCER ESTATE անշարժ գույքի գործակալության կառավարիչ գործընկեր Վադիմ Լամինը հավելեց, որ, որպես կանոն, գործակալությունը պարտավորվում է վարձակալ գտնել, երբ առաջինը հեռանում է բնակարանից և նույնիսկ պայմանագրով կարող է վճարել պարզ բնակարանի համար։ Բայց ամեն դեպքում, կառավարող ընկերությունը երաշխավորում է սեփականատիրոջը որոշակի գումարի ամսական վճարում:

Նորակառույց շենքերում բնակարանները հաճախ տրվում են վարձով վերանորոգման պայմանով։ Նման դեպքերում սեփականատերը կարող է հանձնարարել գործակալությանը կամ ինքնուրույն վերանորոգել, կամ վերահսկել, թե ինչպես վարվի վարձակալը դրա հետ, - բացատրում է INCOM - Real Estate ընկերության բնակարանների վարձակալության բաժնի ղեկավար Գալինա Կիսելևան: - Միևնույն ժամանակ, վարձակալության պայմանագրում մանրամասնորեն շարադրված են աշխատանքի երաշխավորված կատարումն արտացոլող բոլոր կետերը։

Միևնույն ժամանակ, մեր հարցված փորձագետները կարծում են, որ ծառայությունների այն փաթեթը, որը գործակալությունները առաջարկում են սեփականատիրոջ կողմից, չի կարելի անվանել «տրաստ մենեջմենթ» բառի ամբողջական իմաստով։ Գործակալությունը, որպես կանոն, չի կարող սեփական հայեցողությամբ տնօրինել բնակարանը՝ հիմնական խոսքը մնում է սեփականատիրոջը։ Իսկ «հավատարմագրային կառավարում» եզրույթն ինքնին այլ մոտեցում է ենթադրում։

Հավատարմագրային կառավարում օրենքով

Օրենքի համաձայն՝ անշարժ գույքի հավատարմագրային կառավարման պայմանագրի կնքման և գործարկման կարգը կարգավորվում է Քաղաքացիական օրենսգրքով, որտեղ շարադրված են դրա բոլոր նրբությունները։ Ըստ Իննա Իգնատկինայի (MIC - Անշարժ գույք Պրեսնիայում), Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 53-րդ գլխի համաձայն, հավատարմագրային կառավարումը մեկ անձի (կառավարման հիմնադիրի) կողմից իրավունքի փոխանցումն է մեկ այլ անձի (խնամակալին): գույքը տնօրինելու համար. Այս դեպքում սեփականությունը, բնականաբար, մնում է նախկին սեփականատիրոջը։ NDV - Անշարժ գույքի իրավաբանական բաժնի ղեկավար Նատալյա Սերգեևան հավելեց, որ գույքը տրեստին հանձնելը ենթակա է պետական ​​գրանցման, և գույքը համարվում է փոխանցված՝ միասնական պետական ​​գրանցամատյանում համապատասխան գրառում կատարելու պահից: Հակառակ դեպքում կողմերի հարաբերությունները չեն կարող որակվել որպես գույքի հավատարմագրային կառավարում։

Խնամակալը (Խնամակալը) իր անունից գործարքներ է կնքում և տնօրինում իրեն վստահված գույքը՝ հիմնադրի (սեփականատիրոջ) օգտին առավելագույն շահույթ ստանալու նպատակով: Տվյալ դեպքում կառավարիչը գործնականում օժտված է սեփականատիրոջ լիազորություններով։ Նա իրավունք ունի կատարել հիմնանորոգում, պատասխանատվություն է կրում վարձակալված գույքի թերությունների համար (նույնիսկ եթե վարձակալության պայմանագրի կնքման ժամանակ չի իմացել այդ թերությունների մասին), զբաղվում է շոգին անսարքությունների և վթարների վերացմամբ, էլեկտրաէներգիա, ջրամատակարարման համակարգեր իր պատասխանատվության գոտում։ Նա փոխհատուցում է սեփականատիրոջ կորուստները, եթե գույքը վնասվել է և կորցրած շահույթը, եթե նա չի ցուցաբերել պատշաճ ջանասիրություն կառավարման մեջ: Պատահական մահվան և ունեցվածքի կորստի ռիսկերը նույնպես կրում է ԴՄ-ն:

Այսպիսով, վարձակալության շուկայում կիրառվող ծառայությունը ավելի շուտ ընկերությունների կողմից վարձատուներին մատուցվող ծառայությունների որոշակի ցանկ է, սակայն օրենքի տեսանկյունից այն չունի հավատարմագրային կառավարման իրավական կարգավիճակ։

Գործակալությունները այնքան հարուստ չեն, որ տնօրինեն ուրիշների ունեցվածքը

Թերևս լուրջ պատասխանատվության պատճառով ռուսական կառավարչական ընկերությունները և անշարժ գույքի գործակալությունները չեն շտապում անհատներին առաջարկել այս ծառայությունը։ «Մեր ընկերությունն, օրինակ, հավատարմագրային կառավարմամբ չի զբաղվում»,- ասացին Մարիա Ժուկովա, MIEL-Arenda-ի տնօրենի առաջին տեղակալ.

Ըստ Վադիմ Լամինի (SPENCER ESTATE), նույնիսկ հավատարմագրային կառավարման ծառայություններ առաջարկող ընկերությունները չեն կարող բավարար մակարդակով կատարել պայմանագրով նախատեսված խնդիրների ամբողջ շրջանակը։ «Առնվազն պետք է ունենալ ֆինանսական ռեզերվներ, որակյալ աշխատողների աշխատակազմ, տիրապետել իրավական հիմքերին և ունենալ համապատասխան փորձ»,- ասում է փորձագետը։

Արդարացված վախեր

Բնակելի գույքի կառավարման ծառայությունների մատուցման առաջարկի աննշան ծավալը նույնպես սահմանափակված է պահանջարկով։ Շատ սեփականատերեր պատրաստ չեն ընդունել ընկերությունների կողմից սահմանված պայմանները։ «Հավատարմագրային կառավարման պայմանագիր կնքելու պարզ ցանկությունը բավարար չի լինի», - զգուշացնում է Թիմուր Աբդուլլինը (Վերելք): «Առաջին հերթին մենք պետք է որոշենք վարձակալվող անշարժ գույքի իրական շուկայական արժեքը։ Մարդիկ, մյուս կողմից, հաճախ նշում են գույքի ոչ համարժեք արժեքը՝ գերագնահատելով այն կամ (երբեմն) թերագնահատելով այն։

Շատ սեփականատերեր վախենում են, որ գործակալությունը, որին նրանք վստահում են իրենց անշարժ գույքը, անարդարացիորեն կկատարի իրենց պարտավորությունները, ասում է Իննա Իգնատկինան (MIC - Անշարժ գույք Պրեսնիայում): Այսպիսով, ռիելթորները, իրենց կարծիքով, կարող են կասկածելի վարձակալներին տեղափոխել բնակարան և անփույթ լինել բնակարանի վիճակը ստուգելիս: Եվ, ի դեպ, ոչ առանց պատճառի. անակնկալներ կարելի է սպասել անբարեխիղճ գործակալություններից կամ ոչ շատ հմուտ ռիելթորներից։

Վարձակալներ գտնելու հետ կապված խնդիրները կարող են պայմանավորված լինել նրանով, որ բնակարանը փոխանցվել է ոչ կոմպետենտ մասնագետի, որը սխալ գին է սահմանել, բացատրում է Սերգեյ Կրեկովը։ Գլխավոր տնօրեն UK Clever Estate. Ուստի անհրաժեշտ է, որ հոգաբարձուն ունենա վարձակալ արագ գտնելու հստակ դրդապատճառ: Պարզ ասած՝ որքան երկար պահվի բնակարանը, այնքան տուգանքի չափը պետք է լինի։ Ֆինանսական պատասխանատվություն պետք է լինի այն դեպքում, երբ վարձակալը տեղափոխվի, իսկ բնակարանը պարապուրդի մատնվի:

Վադիմ Լամինը (SPENCER ESTATE) ուշադրություն է հրավիրում այն ​​փաստի վրա, որ առանց սեփականատիրոջ իմացության բնակարանը կարող է անխնա շահագործվել՝ այն վարձակալելով կամ մահճակալ վարձելով։ Արդյունքում սեփականատերը հետ է ստանում «սպանված» բնակելի տարածքը, որի վերականգնման համար ստիպված կլինի մեծ գումարներ ներդնել։

Այնուամենայնիվ, գործակալություններն ունեն իրենց սեփական պահանջները վարձակալած բնակարանների սեփականատերերի նկատմամբ: «Մենք երկար ժամանակ ծախսեցինք մեկ վարձատուի հետ պարզելու, թե ինչ խորության քերծվածքներ են մանրահատակի հատակի բնական մաշվածությունը,- ասում է Վադիմ Լամինը,- և մեզ հաջողվեց «հաղթել» նրան միայն մանրահատակի մասնագետին որպես փորձագետ հրավիրելուց հետո: «

Այս ամենից խուսափելու համար փորձագետը խորհուրդ է տալիս ուշադիր կարդալ պայմանագիրը, ուշադիր շարադրել բոլոր կետերը երկու կողմերի պարտավորությունների վերաբերյալ։ Այդ թվում՝ ինչ տեսքով է բնակարանն ընդունվել, և ինչ ձևով, հաշվի առնելով 5 տարվա նորմալ մաշվածությունը, այն պետք է վերադարձվի նրան։ Նշեք - ինչ նպատակներով կարող է օգտագործվել բնակարանը, և քանի մարդ կարող է ապրել դրանում: Պարտադիր է նախատեսել՝ ինչ ժամկետներում և ինչ սխեմայով է կատարվում վճարումը։ Եվ պետք է կնքել պաշտոնական պայմանագիր, որը կտա որոշակի երաշխիքներ, բայց կպահանջի հարկի վճարում։

Պետք է ծախսել

Գույքի կառավարման ծառայություններն ամենևին էլ էժան չեն։ Սերգեյ Կրեկովը (UK Clever Estate) դրա արժեքը գնահատել է վարձավճարի 10%-ը: Գիտությունների ակադեմիայի «ARIN»-ի վարձակալության բաժնի ղեկավար Տատյանա Բոլբոշենկոն տվել է 10-25% ցուցանիշ՝ կախված մատուցվող ծառայությունների ծավալից։ «INKOM - Nedvizhimost» ընկերության բնակարանների վարձակալության բաժնի տվյալներով՝ այն կարող է հասնել մինչև 30 տոկոսի։

Ապագան կախված է հարկերից

www.metrinfo.ru ամսագիրը փորձագետներին հարցրել է կապիտալի վարձակալության շուկայում հավատարմագրային կառավարման ծառայության հեռանկարների մասին։ Մեր մեկնաբանները ծառայության ապագան կապում են մի քանի հանգամանքների հետ։ «Բարձր պահանջարկը կառաջանա, երբ բոլոր իրավական հարցերը լուծվեն», - ասում է Գալինա Կիսելևան՝ INKOM-Nedvizhimost-ի բնակարանների վարձակալության բաժնի ղեկավարը: «Սա և՛ վարձակալության պայմանագրի գրանցում է, և՛ հարկման պարզեցում»։

Իսկ Սերգեյ Կրեկովը (UK Clever Estate) կարծում է, որ հարկերը նույնպես պետք է կրճատվեն։ Փորձագետը հիշեցնում է, որ այս տարի արդեն առաջարկներ են եղել բնակարանների վարձակալության հարկը հասցնել 6 տոկոսի։ Եթե ​​դա տեղի ունենա, ապա շատ տանտերեր դուրս կգան ստվերից, չեն վախենա հավատարմագրային կառավարման պայմանագրերի գրանցման հետ կապված հրապարակայնությունից և, հետևաբար, կսկսեն ավելի ակտիվ օգտվել այս ծառայությունից։

Եթե ​​բնակարանի սեփականատերն իր գույքը տնօրինելու իրավունքը փոխանցում է երկրորդ անձի, որը հանդես կգա սեփականատիրոջ անունից և կներկայացնի նրա շահերը, ապա անհրաժեշտ է կազմել հատուկ վստահության պայմանագիր .

Հիմնականում բնակարանի նման փոխանցումը անհրաժեշտ է անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետությունը բարելավելու և առավելագույն օգուտներ ստանալու համար: Որոշ դեպքերում հավատարմագրային պայմանագիր է կնքվում, եթե բնակարանի սեփականատերը ի վիճակի չէ տնօրինել այն, օրինակ, եթե նա չի կարող սեփականության իրավունքը վերցնել նախքան մեծամասնության տարիքը։

Նշում! Հավատարմագրային պայմանագրի կնքումը չի տարածվում հոգաբարձուի նկատմամբ անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի վրա:

Համաձայնագրի կողմերը

Պայմանագրում կարող են լինել երկու կամ երեք կողմ.

• հիմնադիր - անձը, ով գույքը հանձնում է վստահության.
• հոգաբարձու - գույքը լիազորագրով ստացած անձը. Առևտրային կազմակերպությունը կամ անհատ ձեռնարկատերը կարող է հանդես գալ որպես կառավարիչ: Նա կարող է անձամբ տնօրինել հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքը կամ այս գործընթացում ներգրավել երրորդ անձանց՝ շահառուներին.
• շահառու - օբյեկտը կառավարվում է իր շահերից ելնելով:

Խնամակալը կարող է գործարքներ կնքել հոգաբարձուի անունից, բայց միևնույն ժամանակ նա պետք է իր ստորագրության կողքին կատարի D.U. նշան: որը նշանակում է վստահության կառավարում: Եթե ​​կառավարիչը կազմակերպություն է, ապա նրա լրիվ անվան կողքին նշում է կատարվում.

Օրինակ, սեփականատերը կարող է վստահության մեջ լինել առևտրային ընկերություն, որն իր հերթին պարտավորվում է վերահսկել տարածքների վիճակը, փնտրել վարձակալներ և ապահովել, որ նրանք ժամանակին վճարեն վարձը և այլն։ Իր հերթին կազմակերպությունն ինքնուրույն կվճարի եկամտահարկը բնակարանի վարձակալությունից, իսկ բնակելի տարածքի տիրոջը կվճարի իր եկամուտը։

Ինչպես վստահորեն բնակարան վարձել

Եթե ​​բնակարանի սեփականատերը որևէ պատճառով չի կարող անձամբ տնօրինել այն (օրինակ՝ մեկնում է երկար գործուղման), ապա պետք է բնակարանը վստահության հանձնի և համապատասխան պայմանագիր կնքի։ Դա անելու համար դուք պետք է դիմեք մի ընկերության, որը կարող է ստանձնել բնակարանի կառավարման պատասխանատվությունը վստահված անձի միջոցով:

Ինչպե՞ս կազմել վստահության պայմանագիր:

Այս փաստաթուղթը գրավոր է և պարունակում է հետևյալ տվյալները.

• տեղեկություններ հոգաբարձուի մասին;
• տեղեկություններ ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձում շահերից ելնելով է իրականացվում վստահության փոխանցումը.
• կառավարչի մասին տեղեկատվություն;
• բնակարանի սենյակների և բնակելի տարածքի քանակը, որը փոխանցվում է վստահությանը, ինչպես նաև դրա հասցեն.
• ժամկետը, որի համար բնակարանը փոխանցվում է հավատարմագրային կառավարման և մատուցվող ծառայությունների դիմաց վճարմանը.

Անշարժ գույքը վստահության հանձնելու մասին պայմանագիրը կազմվում է նույն կանոններով, ինչ անշարժ գույքի առքուվաճառքի պայմանագիրը: Այսինքն, երբ անշարժ գույքը փոխանցվում է կառավարչի կառավարմանը, այն պետք է գրանցվի Rosreestr-ում:

Կազմման առանձնահատկությունները և նմուշը

Վստահության պայմանագրի որոշ նրբերանգներ.

• պայմանագիրը գործում է որոշակի ժամկետով.
• հոգաբարձուն իր անունից իրականացնում է գույքի հետ կապված բոլոր գործողությունները.
• կառավարիչը հոգ է տանում պայմանագրի օբյեկտի սեփականատիրոջ շահերի մասին, այլ ոչ թե իր.
• կառավարիչը իրավունք ունի ինքնուրույն ընտրել և իրականացնել բնակարանի կառավարման մեթոդներ.
• վստահության օբյեկտ հանդիսացող բնակարանը չի կարող վերականգնվել իր սեփականատիրոջ պարտքերի դիմաց (բացառությամբ այն դեպքերի, երբ բնակարանն օգտագործվում է որպես գրավ):

Համաձայնագրի նմուշը կարելի է դիտել և ներբեռնել հղումներից՝

Ֆիդուցիոն հարկեր

Բնակարանը հավատարմագրին հանձնելու ժամանակ հարկման հարցը կանոնակարգված չէ։ Ուստի նման դեպքերում առաջնորդվում են հարկման ընդհանուր չափանիշներով և առանձին հրահանգներով։

Այսօր կան հարկերի երկու ոլորտներ, որոնք կապված են բնակարանները վստահության փոխանցման հետ.

1. հարկ՝ բնակարանը վստահության հանձնելիս,
2. Պայմանագրի ընթացքում կատարվող ընթացիկ գործարքների հարկ:

Հավատարմագրային կառավարման էությունը՝ վիդեո խորհրդատվություն

«Նոտարը քեզ համար» շարքի հաղորդումն ավելի մանրամասն պատմում է հավատարմագրային կառավարման էության և պայմանագրի կնքման բարդությունների մասին։

Շատերը, երբեմն էլ անշարժ գույքի գործակալությունները, շփոթված են և գույքի (բնակարանի) հավատարմագրային կառավարման ծառայությունը: Որն է տարբերությունը?

Նախ, առաջին դեպքում դա ընդամենը պայմանագիր է, ըստ որի՝ մի օբյեկտ, սովորաբար արտադրություն կամ ձեռնարկություն, կամ ինչ-որ շինություն, փոխանցվում է հոգաբարձուի տնօրինությանը։ Ընդ որում, այս պայմանագիրը կոշտ պայմաններով, անշահավետ է բնակարանի սեփականատիրոջ համար։ Այդ պատճառով բնակելի անշարժ գույքը կառավարման հանձնելիս Ֆիդյուցիար պայմանագիր չի կնքվում։

Երկրորդ դեպքում սա ծառայությունների մի շարք է, որը մատուցվում է սեփականատիրոջը, ով վարձակալում է իր բնակարանը և ցանկանում է վարձակալ գտնելու և նրա հետ հարաբերությունների բոլոր մտահոգությունները տեղափոխել կառավարման ընկերությանը, ինչպես նաև. աշխատանքներ տանել բնակարանը լավ վիճակում։

Կարևորը. տարբեր գործակալություններում վերը նկարագրված ծառայությունների շրջանակը կարող է տրամադրվել տարբեր պայմանագրերով և այլ կերպ անվանվել: Վերջերս բազմաթիվ գործակալություններ են հայտնվել, որոնք իրենց կայքերում հայտարարում են, որ տրամադրում են բնակարանների հավատարմագրային կառավարման ծառայություններ։ Եվ արժե ավելի խորանալ. ոչ այլ ինչ, քան մի փոքրիկ նշում Trust-ի մասին, որը գրված է որպես ածխածնային պատճեն, այս կայքում չկա:

Դեպի ընտրեք գործակալություն, որն իրականում մատուցում է հավատարմագրային կառավարման ծառայություններ, դուք պետք է ուշադիր ուսումնասիրեք պայմանագիրը, գործակալության կողմից մատուցվող ծառայությունների ցանկը, ձեր բնակարանի և գույքի անվտանգության պարտավորությունները և երաշխիքները:

Վստահության կառավարումը բնակարանի վարձակալությունից առավելագույն եկամուտ ստանալու միջոց է։

Փաստորեն, բնակելի անշարժ գույքի հավատարմագրային կառավարումն իրականացվում է մեկ նպատակով՝ նվազագույն ժամանակային ծախսերով բնակարան վարձակալելուց առավելագույն եկամուտի սեփականատերը:
Գործնականում սա բավականին դժվար լուծելի խնդիր է։ Այդ իսկ պատճառով բնակարանների վստահության ծառայությունը դառնում է ժողովրդականություն: Պատկերացրեք, որ ցանկացած բնակելի գույքի պահպանումն ու սպասարկումը պահանջում է ամենամսյա ուշադրություն բնակարանի և գույքի տեխնիկական վիճակի նկատմամբ: Բացի այդ, դուք պետք է զբաղվեք բազմաթիվ խնդիրների հետ՝ անվտանգություն և ապահովագրություն, գործատուների, կոմունալ ծառայությունների ներկայացուցիչների և կառավարող ընկերությունների հետ հարաբերություններ կառուցելը:

Համաձայնեք, որ Մոսկվայում ապրող ժամանակակից մարդու համար, ով միշտ ազատ ժամանակի պակաս է զգում, բայց, այնուամենայնիվ, պատրաստ է օգուտ քաղել իր բնակարանը վարձակալելուց, բավականին դժվար է արդյունավետորեն լուծել վերը նշված առաջադրանքները: Հատկապես դժվար է այն լուծել այն դեպքում, երբ մարդը երկար ժամանակ բացակայում է իր բնակության քաղաքից։

Այն տանտերերի համար է, ովքեր ցանկանում են եկամուտ ստանալ իրենց բնակելի անշարժ գույքի վարձակալությունից, բայց ինչ-ինչ պատճառներով չեն կարողանում վարձակալներ գտնել, վերահսկել վարձակալության պայմանագրի կետերի կատարումը, մեր գործակալությունը տրամադրում է գույքի վստահության ծառայություն (սա ներառում է բնակարաններ, քոթեջներ և գրասենյակային տարածքներ)

Նման ծառայություն մատուցելով՝ մենք կներկայացնենք ՁԵՐ շահերը։ Հանձնաժողովի պայմանագրի ողջ ժամկետի ընթացքում մենք վերահսկելու ենք բնակարանների վարձակալության պայմանագրի կետերի պահպանումը, ինչպես նաև վերահսկելու ենք դրամական հոսքերը և տնօրինությանը հանձնված գույքի վիճակը:

Մոսկվայում բնակարանի հավատարմագրային կառավարումը սեփականության իրավունքի բաժանումն է: Անշարժ գույքի սեփականատերը իր իրավունքների մի մասը փոխանցում է այլ սուբյեկտների օգտագործման, օրինակ՝ գործակալության։ Այսպիսով, նա եկամուտ կստանա իր բնակարանի առաքումից և կպահպանի վերահսկողությունը բոլոր լիազորությունների վրա:

Մոսկվայում բնակարան վարձելը հեշտ և անհանգիստ գործ չէ։ Միշտ չէ, որ դա հնարավոր է ինքնուրույն հաղթահարել։ Հաճախ ժամանակ չկա, անբարեխիղճ վարձակալների ընտրության ռիսկեր կան: Այդ իսկ պատճառով հիանալի այլընտրանք կլինի կապ հաստատել MSKSERVICE-ի հետ: Դուք կկարողանաք ժամանակ խնայել որոնումների վրա, հանգիստ սրտով զբաղվել ձեր գործով և լավ եկամուտ ստանալ ամսական կամ տարին մեկ անգամ:

Լրացուցիչ ծառայություններ ձեզ համար

Ծառայությունը մատուցվում է կնքված պայմանագրերի հիման վրա։ Անհրաժեշտության դեպքում մենք.

• Կապահովենք տեսահսկում և կտեղադրենք կողոպուտի ահազանգեր։
• Մենք կհոգանք ձեր գույքի մասին (մաքրում, պատվիրում):
• Բոլոր ծախսերի մասին մանրամասն հաշվետվություն կներկայացնենք։

Բնակարանի վստահությամբ վարձակալությունը հիանալի հնարավորություն է եկամուտ ստանալու և ձեր տան անվտանգության մասին չանհանգստանալու համար: Մեր ընկերությունը բոլոր հարցերին մոտենում է պրոֆեսիոնալ մակարդակով։ Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ դուք կարող եք պատվիրել մեզ մոտ ուղեկցող ծառայություններ... Մասնավորապես, մենք տրամադրում ենք ընդհանուր կամ կանոնավոր մաքրման ծառայություններ։ Համալիր տան սպասարկման արժեքը սեփականատիրոջ հետ համաձայնեցվում է անհատապես։ Մենք միշտ ուրախ ենք օգնել ձեզ: