Чи можна здати в оренду приміщення фізичній чи юридичній особі? База орендарів комерційного нежитлового приміщення. Отримання орендної плати через банківський рахунок Індивідуального підприємця

Коли в організації (юрособи) виникає необхідність винайняти квартиру для свого співробітника, часто укладають договір оренди житлового приміщення. Слід зазначити, що договір оренди квартири укладають, якщо «наймачем» квартири є організація (фірма), тобто. юридична особа. І тут неможливо укласти договір найму, т.к. наймач - це фізособа, тобто людина. Іноді доводиться стикатися з думкою, що немає різниці у тому, який договір укладати – найму чи оренди. Проте, ДК РФ встановлює відмінності та чітко визначає і договір найму, і договір оренди у ст. 671.Тим паче, що найм житлового приміщення навіть виділено у ЦК на окрему главу (Глава 35 ЦК).

У загальному сенсі договір оренди житла - все ж таки більш вільний договір. Власнику такий договір, безперечно, вигідний, т.к. до договору оренди немає жорстких вимог, пов'язаних із розірванням, таких, що пред'являє Цивільний кодекс до договорів найму житлових приміщень. У договорі оренди квартир (житлових приміщень) сторони вільні у визначенні умов розірвання договору, а також інших значимих умов.

Договір оренди квартири має ряд відмінностейдля власника житлового приміщення:

По-перше, власнику необхідно розуміти, що за договором оренди відповідальна юрособа, тобто. організація, що орендує квартиру, що є позитивним фактором для власника.
Майже всі пункти договору виглядатимуть інакше, хоча діятимуть ті самі вимоги ЖК, що стосуються норм проживання. І залишається та сама рекомендація - укладати договір на термін менше року.
У разі договору, або у додатку, рекомендується зафіксувати право власника узгоджувати (дозволяти) вселення мешканців квартиру. У наших умовах власнику рекомендується знати та розуміти у якій кількості, хто живе у його квартирі, та бути впевненим у належному використанні житла організацією – орендарем.
Організація, що орендує житлове приміщення у власника - фізособи, є до нього податковим агентом. Це означає, що юрособа - орендар має обчислити та сплатити податок на доходи фізичної особи (ПДФО) – 13% від суми зазначеної у договорі. Податковий період – рік. Щоб уникнути різночитань та можливих проблем, необхідно під час укладання договору надати організації паспортні дані власника, дані свідоцтва про реєстрацію власності, копію договору купівлі-продажу (або іншої підстави), ІПН орендодавця (власника), а також номер страхового свідоцтва. Власнику необхідно написати заяву «про обчислення та утримання ПДФО» на ім'я директора або гол. бухгалтера організації, а після податкового періоду отримати в орендаря довідку 2ПДФО, щоб бути впевненим, що податок сплачений. Варто нагадати, що власнику квартири виплачується сума після утримання ПДФО податковим агентом. Тобто. якщо розмір орендної плати зазначений у договорі, наприклад, 10000 рублів на місяць, на рахунок власника переказується сума 10000-13% = 8700 рублів.
Одна з труднощів у разі, коли квартиру орендує організація - це питання оплати платежів за індивідуальними лічильниками - води, електрики, телефону, інтернету та ін., тобто тих платежів, які за договором найму квартири зазвичай оплачує наймач (комунальних платежів). Бухгалтерії іноді незручно, коли є платежі, що варіюються від місяця до місяця. Цей час може бути врахований у договорі оренди житлового приміщення визначенням певної лімітованої суми, у межах якої мешканці витрачають ресурси, одержувані по лічильникам.

З перерахованого зрозуміло, що договір оренди житлового приміщення суттєво відрізняється від договору найму. І щоб не випливли «підводні камені», і не виникло нерозуміння у взаєминах орендаря та орендодавця, необхідно серйозно підійти до укладання договору оренди квартири, за необхідності отримати консультацію грамотного ріелтора. Фахівці АН "Оренда-PRO"проведуть роз'яснювальну роботу з власниками квартир, а також, якщо виникне потреба, нададуть консультацію бухгалтеру підприємства.

ВАЖЛИВО: Новий закон – експеримент, який діє лише у 4-х регіонах: Москва, Московська область, Калузька область, Республіка Татарстан.

Цей режим дозволяє здавати квартиру легально та сплачувати податок 4-6%, що загалом вигідніше та сплати ПДФО, та діяльності ІП з використанням спрощеної системи оподаткування (УСН).

За новим законом, прийом оплати у безготівковій формі має бути зареєстрований з використанням додатку ФНП “Мій податок”. Його можна буде безкоштовно скачати та встановити на свій смартфон після 1 січня 2019 року. Також аналогічні функції будуть доступні на спеціальних інтернет-майданчиках та сервісах, список яких ФНП опублікує.

Для безготівкових платежів (як і для готівки) необхідно сформувати чек в електронній формі, який має бути надісланий електронною поштою платнику.

Банки також можуть запропонувати послуги автоматичного формування чека при надходженні коштів на певну картку чи рахунок. Якщо ви користуєтеся такою послугою банку, у договорі оренди/найму необхідно зазначити для зарахування платежів саме цю картку/рахунок.

Прийом сплати без видачі чека є порушенням. Чек за безготівковими платежами має бути сформований пізніше 9-го числа наступного місяця (після місяця, у якому отримано оплата).

Оскільки прийом готівкових платежів оформляється для самозайнятих таким особливим способом, необхідне внесення змін до чинних договорів.

Під час укладання нових договорів слід використовувати спеціальні форми для орендодавців-самозайнятих. У разі здавання квартири юридичній особіважливо те, що платник не є податковим агентом (як це зазвичай буває при оренді у фізособи) – не він утримує ПДФО, а сам орендодавець-фізособа сплачує за себе податок НПД.

Звертаємо увагу: у договорі важливо вказати, на які саме реквізити спрямовується електронний чек.

Всі особливості діяльності орендодавців-самозайнятих докладно описані у нашому новому посібнику “Орендодавець-Самозайнятий”, який вийшов у грудні 2018 року. Ми плануємо регулярно оновлювати його та надавати нашим клієнтам.

Отримання орендної плати через банківський рахунок фізичної особи

Отримати гроші на свій рахунок від орендаря фізична особа може шляхом переказу або шляхом внесення на його рахунок або картку. Це може бути переклад, який здійснено іншою організацією зі свого рахунку, переведення фізичної особи зі свого рахунку або переведення фізичної особи без відкриття рахунку.

Для безготівкового переказу орендарю знадобляться банківські реквізити, які можна вказати у договорі або повідомити окремим (краще офіційним, за підписом та печаткою) листом. До них відносяться: ПІБ, ІПН (не обов'язково), номер рахунку, БІК банку, назва банку, номер кореспондентського рахунку банку, підрозділ Центрального банку (в якому відкрито кор. рахунок).

При здійсненні переказу з платника, тобто з орендаря, його банк, швидше за все, утримає комісію. Ця комісія сплачується орендарем і має зменшувати суму орендної плати. У призначенні платежу слід зазначити «За договором оренди № ХХ від ДД.ММ.РРРР за місяць РРРР р.». ВАЖЛИВО: орендар-фізособа може безпосередньо звернутися до Банку орендодавця та внести гроші на його рахунок (за номером рахунку) або на його картку (за номером картки). Наприклад, такий спосіб зручний у банку, який має багато відділень.

Також орендар може зробити переказ зі своєї картки на картку орендодавця або внести гроші через платіжний термінал банку на рахунок або картку орендодавця. Уточніть, чи надає ваш банк такі послуги та повідомте про це орендарю. Однак при перекладі картка-карта з орендаря може бути утримана несимволічна комісія, а сума однієї операції при внесенні через термінал зараз обмежена 15000 рублів. Якщо потрібно внести більше, доведеться зробити кілька операцій, і банк може ввести обмеження на поповнення через один пристрій. Можливо, у перспективі з'являться інші способи оплати – наприклад, через мережу терміналів.

При здачі декларації з податку (ПДФО-3) рекомендуємо вам отримати у своєму банку або через Інтернет-банк витяг з банківського рахунку ІП за минулий рік. Якщо технічно можливо, то рекомендуємо отримати також виписку по операціях з конкретним платником (орендарем).

Отримання орендної плати через банківський рахунок Індивідуального підприємця

Отримати гроші на свій рахунок від орендаря ІП може лише у формі переказу. Це може бути переклад, який здійснено іншою організацією зі свого рахунку, переведення фізичної особи зі свого рахунку або переведення фізичної особи без відкриття рахунку. Можливо, у перспективі з'являться й інші способи оплати – наприклад, через мережу терміналів або через банкомат. Для безготівкового переказу орендарю знадобляться банківські реквізити, які можна вказати у договорі або повідомити окремим (краще офіційним, з підписом та печаткою) листом. До них відносяться: назва ІП (наприклад, Індивідуальний підприємець Петров Петро Петрович), ІПН ІП, номер рахунку ІП, БІК банку, назва банку, номер кореспондентського рахунку банку, підрозділ Центрального банку (в якому відкрито кор. рахунки).

ВАЖЛИВО: орендар не може прийти до вашого банку і внести гроші на ваш рахунок. Навіть якщо він прийде до вашого банку, в якому у нього немає рахунку, він повинен зробити переказ без відкриття рахунку.

При здійсненні переказу з платника, тобто з орендаря, його банк, швидше за все, утримає комісію. Ця комісія сплачується орендарем і має зменшувати суму орендної плати.

ВАЖЛИВО: під час оформлення платежу платник має вказати «Індивідуальний підприємець Петров Петро Петрович», а чи не просто «Петров Петро Петрович». На жаль, тому були прецеденти незарахування коштів.

За законодавством немає жодних обмежень на те, хто може винайняти нежитлове приміщення.

Це може бути юридична особа, індивідуальний підприємець чи звичайний громадянин.

Важливо тільки, щоб фізична особа була повнолітньою.

Для зняття нежитлового об'єкта в оренду оформлення статусу ІП не потрібне.

Як винайняти нежитлове приміщення у юридичної особи?

Зняти нежитлове приміщення можна у юридичної особи.

Для цього варто ознайомитись з документами, які мають бути надані цією організацією.

Необхідні документи:

свідоцтво про реєстрацію юридичної особи;
документ про постановку на облік до податкової служби;
сертифікат про право власності на нежитлову нерухомість, що здається в оренду;
за наявності статуту підприємства слід вимагати копію цього документа;
довіреність на громадянина, який укладає договір: у нього обов'язково мають бути оформлені повноваження на підписання таких документів. Окремо варто звернути увагу на термін дії цих повноважень. Якщо особа, яка підписала угоду з оренди, не мала таких повноважень, то дана операція відповідно до статті 174 ЦК вважатиметься недійсною.

Покрокова інструкція

1 крок.Вибір об'єкта оренди. Ознайомлення із необхідною документацією юридичної особи.

2 крок.Оформлення орендного договору – найважливіший етап укладання угоди. До документа повинні бути включені всі суттєві сторони операції. Тільки за згодою за цими умовами договір вважатиметься укладеним згідно зі статтею 432 ЦК.

Стаття 432 ЦК України. Основні положення про укладання договору

Договір вважається укладеним, якщо між сторонами, у необхідній у належних випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
Договір укладається за допомогою направлення оферти (пропозиції укласти договір) однією із сторін та її акцепту (прийняття пропозиції) іншою стороною.
Сторона, яка прийняла від іншої сторони повне або часткове виконання за договором або іншим чином підтвердила дію договору, не має права вимагати визнання цього договору неукладеним, якщо заява такої вимоги з урахуванням конкретних обставин суперечитиме принципу сумлінності.

До суттєвих вимог відносяться:

До договору включаються розділи щодо відповідальності сторін, умови щодо дострокового його розірвання. Цей документ має бути складений у письмовій формі у трьох примірниках. Нотаріального запевнення не потрібно, якщо тільки одна із сторін не наполягає на цьому.

Документ може бути складений самостійно. Можна залучити до цієї справи юристів.

3 крок.Підписання договору оренди. Передача нежитлової нерухомості за актом приймання-передачі. Цей документ не є обов'язковим, але краще його скласти. У ньому має бути зафіксований фактичний стан приміщення, що орендується.

4 крок.Збирання документів для реєстрації договору в ЄДРН. Для постановки на облік знадобляться такі документи:

заяву з проханням про реєстрацію;
договір оренди у 3 примірниках;
кадастровий паспорт нежитлового майна;
паспорт орендаря;
установчі документи організації (орендодавця): свідоцтво про державну реєстрацію, наказ про призначення директором;
квитанція про оплату держмита.

Якщо ЄДРН звертається лише одна сторона угоди, то фізичної особи розмір виплат становитиме 2000 рублів, в організацію – 22000 рублів. Якщо звернення до ЄДРН буде спільним, кожна сторона має внести половину держмита: орендар – 1000 рублів, орендодавець -11000 рублів, оскільки він є юридичною особою.

5 крок.Передача документів до ЄДРН. Перевірка правильності та справжності паперів державною службою.

6 крок.Видача документів про постановку на облік у ЄДРН. Кожній стороні буде видано договір оренди із записом про державну реєстрацію.

Як орендувати приміщення у фізичної особи?

Взяти в оренду нежитлову нерухомість можна у особи. Для цього потрібне ознайомлення з певною документацією.

Необхідні документи:

паспорт власника нерухомого майна;
свідоцтво про право володіння;
кадастровий паспорт.

Алгоритм дій

Для оренди майна у фізичної особи слід пройти ті самі кроки, що й у оформлення орендних відносин із організацією.

1 крок.Знайомство із документацією на нерухомість.

2 крок.Складання договору. Він також має бути складений із включенням до нього всіх істотних умов. Лише як орендодавець виступатиме фізична особа.

3 крок.Візування договору. Складання та підписання акта приймання-передачі нежитлового приміщення.

4 крок.Документи для поставлення на облік у ЄДРН:

заяву про постановку на облік;
паспорт орендаря;
паспорт орендодавця;
згоду чоловіка/дружини на здачу в оренду майна (якщо орендодавець перебуває у шлюбі);
свідоцтво про власність;
кадастровий паспорт;
орендний договір;
акт прийому-передачі;
платіжка з держмитом: якщо документи подає одна сторона, то вона оплачує держмито у розмірі 2000 рублів. Якщо обидві сторони, кожна оплачує по 1000 рублів.

5 крок.Складання документації в ЄДРН. Термін реєстрації становить 10 робочих днів.

6 крок.Одержання документів про підтвердження державної реєстрації.

База орендарів комерційної нерухомості

Щоб знайти підходяще приміщення для зняття його в оренду, слід вивчити пропозиції, надані на спеціальних сайтах в інтернеті. Багато хто з них оснащений зручним пошуковим сервісом.

Достатньо ввести такі дані як:

Місто;
район або округ: більшість сайтів пропонують зробити уточнення станції метро (якщо це велике місто), можна також ввести назву вулиці (якщо є конкретна перевага);
тип нерухомості дозволяє визначити для яких цілей відбувається здавання цього приміщення: офіс, склад, торгівля, гараж, виробництво, побутовий сервіс;
вартість: слід також запровадити обмеження за ціною угоди;
площу.

Подібну інформацію можна знайти на таких сайтах нерухомості, як Базаметрів.ру, Comrent.ru, Arendator.ru та інші.

Досить у рядку пошуковика набрати База орендарів комерційну нерухомість. Вибір лише за вами.

Орендувати комерційну нерухомість фізична особа може як в організації, так і у такого ж громадянина, який має у власності нежитлове приміщення.

Для цього потрібно зібрати документи, укласти орендний договір, підписати акт про приймання-передачу, потім зареєструвати угоду в ЄДРН, сплативши держмито.

в особі , що діє на підставі , що називається надалі Орендодавець», з одного боку, й у особі , чинного підставі , іменований надалі « Орендар», з іншого боку, іменовані надалі «Сторони», уклали цей договір, надалі « Договір", про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Договір оренди укладається мінімальним строком на 3 місяці. Орендодавець здає Орендарю строком на місяці в оренду майно (сайт, що знаходиться за адресою: ) для використання з метою здійснення своїх статутних завдань.

1.2. Оплата оренди сайту провадиться помісячно.

1.3. Орендар має право викупу орендованого сайту, за домовленістю з Орендодавцем.

1.4. Орендодавець має право підвищити вартість оренди у разі збільшення обсягів робіт за домовленістю з Орендарем.

1.5. Орендодавець має право встановити окрему плату за просування сайту за домовленістю з Орендарем.

1.6. Орендодавець та Орендар можуть виробити індивідуальні умови договору оренди сайту.

2. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Орендар зобов'язується:

використовувати сайт за прямим призначенням, зазначеним у п.1 договору, а також відповідно до інших умов договору;
містити орендований сайт у повній справності та робочому стані до здачі Орендодавцю про акт здачі-приймання;
виробляти власним коштом зміни, доповнення на орендованому сайті силами орендодавця, не залучаючи треті компанії;
письмово повідомити Орендодавця не пізніше, ніж за майбутнє повернення орендованого сайту, як у зв'язку із закінченням терміну дії договору, так і при достроковому поверненні, та після припинення цього договору здати сайт Орендодавцю за актом, з урахуванням внесених (узгоджених з орендодавцем) змін;
на орендованому сайті не можна розміщувати посилання на інші сайти, змінювати код сторінок, розміщувати інформацію, що суперечить чинному законодавству.

2.2. Орендодавець зобов'язується:

після підписання сторонами договору протягом робочих днів надати відповідний сайт у справному стані Орендарю (після оплати за оренду);
вносити зміни, доповнення на сайті зданим Орендарю в оренду за узгоджену плату (при необхідності);
здійснювати супровід сайту, його просування у пошукових системах, рекламу сайту за узгоджену плату (при необхідності);

3.ПЛАТЕЖІ І РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ

3.1. За оренду зазначеного у п.1 цього договору майна Орендар перераховує Орендодавцю плату у розмірі рублів на місяць. Нарахування та виплата належних Орендодавцю сум провадиться щомісяця, за кожен місяць уперед.

4. ДОСРОЧНЕ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

4.1. Договір може бути достроково розірваний з ініціативи Орендодавця, а Орендар зобов'язаний повернути сайт у випадках:

якщо Орендар використовує сайт (загалом або частково) не відповідно до цього договору;
якщо Орендар не вніс орендну плату протягом ;
якщо Орендар навмисне погіршує стан сайту.

4.2. Договір може бути достроково розірваний за ініціативою Орендаря у випадках:

якщо Орендодавець втручається у діяльність Орендаря щодо використання орендованого сайту, що не суперечить цьому договору, Статуту підприємства та Установчому договору про його створення та діяльність;
якщо сайт, через обставини, за які Орендар не відповідає, опиниться в стані, не придатному для користування.

5. ПРОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРУ

5.1. Після закінчення терміну договору Орендар має переважне право на поновлення договору за умови, що він належним чином виконає прийняті на себе за договором оренди зобов'язання.

5.2. За відсутності заяви хоча б однієї зі сторін про припинення або зміну договору після закінчення строку, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

5.3. При продовженні договору новий термін його умови може бути змінено за згодою сторін.

6. ОСОБЛИВІ УМОВИ

6.1. Орендар має право:

здавати отриманий за договором сайт у суборенду;
робити поліпшення: зміни, доповнення орендованого сайту за узгодження з орендодавцем;

6.2. Орендодавець має право розмістити на сайті, зданому Орендареві в оренду посилання на свій сайт;

Дуже часто бізнесменам доводиться знімати квартири, гаражі, бокси, паркомісця та іншу нерухомість у фіз.осіб. При цьому виникає безліч питань: як правильно оформити угоду, які платити податки, як витрати списати і т.д. Їх настільки багато, що ми вирішили випустити невеликий лікнеп на цю тему, розглянувши весь процес оренди поетапно.

Оренда нерухомості у звичайної людини майже не відрізняється від оренди у підприємців та організацій. Єдиний нюанс: вам доведеться утримати та перерахувати ПДФО з доходів орендодавця.

Сервіс розрахує податок та підготує звітність для бізнесу на УСН, ЕНВД та патенті. А ще допоможе формувати рахунки, акти та накладні.

Оформіть договір оренди нерухомості

У договорі опишіть:

Предмет договору: яке майно орендуєте, його адресу, площу, кадастровий номер та інші відомості, які допоможуть відрізнити його від інших.
Які права передаються за договором. Це може бути лише тимчасове користування або ще й володіння. Якщо йдеться про приміщення під офіс, передають обидва права.
Термін оренди. Договір, укладений на рік і більше, доведеться реєструвати в Росреєстрі. Якщо термін договору менший за рік або взагалі не названий, реєструвати його не потрібно.
Розмір та способи внесення орендної плати.
Права та обов'язки вас та орендодавця.

Перед тим як підписати договір, попросіть у орендодавця свідоцтво про право власності або витяг із держреєстру. Так ви убезпечите себе і переконайтеся, що перед вами власник приміщення.

Утримуйте ПДФО з орендної плати

Кожна людина сплачує державі податок ПДФО зі своїх доходів. Якщо він отримує дохід від ІП чи ТОВ, то платить ПДФО не сам — підприємець чи організація стають його податковим агентом. Він вважає, утримує та перераховує ПДФО до податкової. Поширений приклад: працівники за трудовим договором не платять ПДФО самі, цим займається роботодавець. А вони одержують зарплату, з якої вже відняли податок. Та сама ситуація з орендою. Орендодавець отримує від вас дохід, і якщо він звичайна людина, ви стаєте його податковим агентом.

Що потрібно зробити:

Порахувати та утримати ПДФО — 13% від доходу. Наприклад, ви написали в договорі, що платитимете за оренду 30 тисяч рублів на місяць. З цієї суми 3900 рублів щомісяця перераховуйте в податкову, а 26100 рублів - орендодавцю.
Перерахувати ПДФО до податкової. Зробіть це пізніше наступного дня після того, як заплатили за оренду.
Звітитись з ПДФО. Раз на квартал здавайте звіт 6-ПДФО, щорічно - 2-ПДФО. Читайте про ці звіти в наших статтях: «Як заповнити 2-ПДФО у 2017 році» та «Як підготувати 6-ПДФО».

Важливо: перерахувати ПДФО потрібно до податкової за місцем обліку вашої компанії чи ІП.

Страхові внески з орендної плати ви не повинні перераховувати.

Врахувати орендну плату та комуналку у витратах УСН

Якщо ви на УСН "Доходи мінус витрати", враховуйте орендну плату при розрахунку податку. Щоб підтвердити витрати, оформіть та зберігайте документи:

договір оренди
акт приймання-передачі приміщення
документи, які підтверджують, що ви сплатили оренду

Щоб зважити на комунальні платежі у витратах, зручніше включити їх до складу орендної плати. Це можна зробити двома способами:

Як фіксовану частину орендної плати. У договорі сформулюйте це так: «Розмір орендної плати становить 30 000 рублів і включає вартість комунальних послуг, що споживаються Орендарем».
Визначити фіксовану та змінну частини. Змінна залежатиме від спожитих комунальних послуг. У договорі сформулюйте це так: «Орендна плата складається з фіксованої та змінної частин. Фіксована частина орендної плати становить 5000 рублів на місяць. Змінна частина- Це вартість комунальних послуг, спожитих Орендарем за цей період. Сума комунальних послуг визначається за даними приладів обліку в орендованому приміщенні та оплачується на підставі пред'явлених Орендодавцем копій рахунків за комунальні послуги»

Сподобалась стаття? Поділіться їй

Роздрукувати статтю