Enciklopedija rješenja. Stalni i promjenjivi dijelovi zakupnine

Gdje mogu iznajmiti poslovni nestambeni prostor ili magacin? Kako iznajmiti maloprodajni prostor ispod radnje? Koji je pravi način za iznajmljivanje poslovnih nekretnina?

Pozdrav svima koji su pogledali sajt popularnog internet magazina "HeatherBober"! Stručnjak je uz vas - Denis Kuderin.

Tema današnjeg razgovora je iznajmljivanje komercijalne nekretnine... Članak će biti koristan za poslovne ljude, vlasnike nestambenih prostorija i svima koji su zainteresovani za aktuelna finansijska pitanja.

Na kraju članka naći ćete pregled najpouzdanijih ruskih kompanija za nekretnine koje pružaju posredničke usluge za zakup komercijalnih nekretnina.

Pa idemo!

1. Zašto iznajmiti poslovni prostor?

Uspješna poduzetnička aktivnost u velikoj mjeri zavisi od dobro odabranih prostorija za poslovanje. Ovo se posebno odnosi na trgovinu i usluge. Udobna, dobro opremljena radnja u prometnom dijelu grada sama po sebi privlači kupce.

Isto se može reći i za urede. Svaka kompanija koja poštuje sebe treba da ima kvalitetan prostor za rad i prijem posetilaca. Čak i ako prodajete proizvod preko internet trgovine, potrebno vam je mjesto za komisioniranje i izdavanje narudžbi, kao i rješavanje sporova sa kupcima.

Ne može svaki biznismen, posebno početnik, priuštiti kupovinu nestambenih prostora. U takvim slučajevima u pomoć dolazi zakup komercijalnih nekretnina.

Navodimo sve prednosti iznajmljivanja:

• relativno niski finansijski troškovi;
• jednostavniji u odnosu na postupak kupovine za registraciju dokumentacije;
• mogućnost promjene stanodavca u bilo kojem trenutku i preseljenja u drugu zgradu;
• veliki izbor nekretnina, posebno u metropolitanskim područjima.

Obrnuti proces - izdavanje prostora - također ima mnoge prednosti. Prije svega, to je pouzdan izvor pasivnog prihoda. Kupovina poslovnog prostora (maloprodajnog, poslovnog, industrijskog i dr.) je dobra opcija za ulaganje.

Sve dok postoji privatni biznis, njegovim predstavnicima će stalno biti potrebni prostori za poslovanje, što znači da će vlasnici nekretnina imati stabilan profit bez velikih troškova rada.

Pronalaženje odgovarajućeg prostora za posao je težak događaj. Najbrži i najpouzdaniji način pronalaženja objekta je korištenje usluga profesionalnih posrednika.

Na našoj web stranici nalazi se detaljan članak o tome kako moderni funkcioniraju.

2. Kako iznajmiti poslovni prostor - 5 korisnih savjeta

Kada iznajmljujete komercijalne nekretnine, morate biti što pažljiviji u njihovom izboru. Parametri i funkcionalne karakteristike prostora određuju koliko brzo možete započeti posao i da li će objekat u potpunosti ispuniti ciljeve vašeg poslovanja.

Prvo odlučite kako ćete tražiti odgovarajući prostor - sami ili uz pomoć agencije. Prva metoda pretpostavlja postojanje neograničene količine slobodnog vremena i povezana je s raznim rizicima. Druga opcija je sigurnija i pouzdanija.

Za više informacija o radu s posrednicima pogledajte članak "".

Stručni savjeti pomoći će vam da izbjegnete uobičajene greške stanara.

Savet 1. Pažljivo proučite haubu i ventilacione sisteme

Vi sami ili vaši zaposleni ćete raditi u prostoriji, stoga je dostupnost servisnih ventilacijskih sistema najvažnija stvar. Nedostatak snažne i autonomne ventilacije u zgradi je prava prepreka normalnom radu kafića, restorana, trgovine.

Hranu treba čuvati u odgovarajućim uslovima, a posetioce i prodavce ne bi trebalo da ometaju strani mirisi. Nadalje, sanitarne službe vam jednostavno neće dozvoliti da koristite objekat kao ugostiteljski objekat ili prodavnicu ako ima samo opštu ventilaciju.

Savjet 2. Fokusirajte se na područja za utovar i istovar

Pogodan prostor za utovar i istovar robe je još jedna ključna tačka za vlasnike kafića, restorana, kantina i trgovina.

Važno je da mjesto na kojem će se obavljati utovarno-istovarne radnje ne izlazi u dvorište stambene zgrade ili na kolovoz. Ako ometate stanare ili vozače, bit ćete mučeni pritužbama.

Pitanje punopravnog napajanja posebno je relevantno za stanare čije je poslovanje povezano s korištenjem opreme koja troši energiju - hladnjaka, električnih pećnica, alatnih mašina itd.

Uverite se da su električni kablovi u prostoriji dovoljno veliki da u potpunosti zadovolje potrebe preduzeća.

Savjet 4. Pažljivo pročitajte uslove ugovora

Prije nego što potpišete autogram na najmu, pažljivo pročitajte uvjete pod kojima zaključujete posao.

Ugovor mora sadržavati sljedeće tačke:

• uslovi zakupa, trošak i način plaćanja;
• ako se prostor izdaje sa opremom, onda se mora sastaviti popis imovine;
• odgovornost strana za kršenje ugovora;
• uslovi raskida ugovora.

Troškove komunalnih računa, odvoza smeća, održavanja protivpožarnog sistema i sigurnosnih alarma najčešće snosi zakupac. Međutim, stanodavac plaća velike popravke, ako je potrebno, uključujući zamjenu vodovodnih komunikacija i električnih instalacija ako pokvare.

Unaprijed razgovarajte sa stanodavcem o pitanju osiguranja imovine - da li će takav ugovor biti sastavljen, a ako ne, odlučite ko će preuzeti naknadu štete u slučaju nepredviđenih situacija.

Obavezno provjeriti vlasničke dokumente vlasnika - kupoprodajni ugovor, izvod iz Državni registar za pravo svojine.

Uvjerite se da prostor zaista pripada osobi koja vam ga iznajmljuje. U suprotnom, jednog lijepog trenutka pojavit će se pravi vlasnik objekta sa odgovarajućim ovlaštenjima. Takođe je važno da prostor nije založen, uhapšen zbog dugova i nema drugih tereta.

Osoba koja je daleko od zamršenosti stambenog prava trebala bi koristiti stručnu pomoć prilikom iznajmljivanja ili kupovine nestambenih prostorija. Na primjer, možete sami razjasniti sve nejasne tačke na web stranici Pravoved - resursu koji zapošljava stručnjake iz svih područja jurisprudencije.

Svoje pitanje možete postaviti i bez registracije, direktno na glavnoj stranici. Pravno ispravan i kompetentan odgovor ćete dobiti za nekoliko minuta, i to potpuno besplatno. Ako je vaš problem potrebno detaljnije proučiti, morat ćete platiti usluge profesionalaca, ali imate pravo sami odrediti visinu naknade.

Korak 2. Odredite iznos zakupnine

Da saznate najbolju cijenu najam, koristite jednu od dvije opcije. Prvo, lično pregledajte baze podataka svog grada i odredite približan raspon cijena za iznajmljivanje sličnih prostorija. Drugo, delegirajte ovaj zadatak agentu za nekretnine.

Inače, pored agencija za nekretnine, posredničke usluge pružaju i privatni brokeri. Obično naplaćuju 25-50% manje za svoj rad od kompanija. Međutim, privatni profesionalci koji rade s nestambenim nekretninama, čak glavni gradovi- jedinice.

5. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu - 3 glavna rizika za stanodavca

Svaki stanodavac je zabrinut za stanje svoje imovine i želi da dobije profit od zakupa, a ne gubitke.

Navest ćemo glavne rizike vlasnika komercijalnih nekretnina i pokazati vam kako ih izbjeći.

Rizik 1. Korišćenje prostorija u druge svrhe

Svaki dobro napisan ugovor o zakupu navodi u koju svrhu i kako će se koristiti iznajmljeni prostor. Ovo se također odnosi na opremu koju iznajmljujete uz najam.

Ako je zakupac obećao da će koristiti prostor kao skladište, ali je u njemu napravio maloprodajni objekat, imate pravo da ga kaznite novčano ili raskinete ugovor bez povrata troškova zakupa.

Rizik 2. Oštećenje ili gubitak imovine

Predali ste objekat i opremu uglednom, kako vam se činilo, građaninu, ali on, diplomatskim jezikom, nije opravdao vaša očekivanja. Naime, on je prostore doveo u stanje devastacije, pokvario opremu, odvrnuo sijalice i općenito se ponašao kao svinja.

U takvim slučajevima vlasnik ima pravo zahtijevati naknadu štete u cijelosti. Štaviše, mora se nadoknaditi ne samo trošak popravke, već i tržišna vrijednost oštećene opreme.

Odgovornost nije predviđena ako su predmet i imovina pretrpjeli nepredviđene okolnosti - na primjer, požar ili poplava.

Rizik 3. Zakupac odbija da plati mesečnu naknadu

Nepažljive platiše treba kazniti rubljom. Međutim, to je opet moguće ako je zakup sastavljen po svim pravilima. Odnosno, dokument mora jasno odrediti uslove i iznos mjesečnih plaćanja.

6. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu - 3 glavna rizika za iznajmljivača

Zakupac također može stradati zbog nezakonitih ili neovlaštenih radnji stanodavca.

Rizik 1. Zakup prostorija na koje "stanodavac" nema zakonska prava

Ako vas iznajmljuje osoba koja nema zakonska prava vlasnika na objektu, ugovor će se smatrati nevažećim. Da biste to izbjegli, zahtijevajte predočenje dokumenata o vlasništvu.

Možete samostalno dobiti izvod iz Rosreestra kontaktiranjem Multifunkcionalnog centra. Usluga je plaćena, ali ćete sigurno znati ko je gazda u kući.

Rizik 2. Zamjena brava u prostoriji odmah nakon uplate akontacije

Da, takve situacije se i dalje dešavaju u prirodi. Potpišete ugovor, uplatite akontaciju, dobijete ključeve iz ruke u ruku, a kada poželite da uđete u prostor sa svojom imovinom, ispostavi se da su brave promijenjene, a "vlasnika" nema.

U takvoj situaciji postoji samo jedan izlaz - kontaktirati policiju i pokrenuti krivični postupak zbog činjenice prevare.

Rizik 3. Podzakup

Najbolji način da razjasnite stvar ovdje je jednostavnim primjerom.

Primjer

Stanar Andrej, preduzetnik početnik, iznajmio je prostor za radnju na godinu dana, plaćajući šest meseci unapred. U isto vrijeme, biznismen nije provjerio vlasničke dokumente, oslanjajući se na poštenje zakupodavca.

Nakon mjesec dana uspješnog trgovanja, pravi vlasnik se pojavio u radnji s punim kompletom originalnih dokumenata. Ljubazno je zamolio stanara da se iseli iz okupiranog područja. Andrej je pokušao da pronađe podstanara kako bi mu barem vratio novac uplaćen unapred, ali preduzimljivi posrednik nije odgovarao ni na pozive ni na SMS.

Zaključak: poslovati direktno sa vlasnikom. U najmanju ruku, trebao bi biti svjestan svih manipulacija koje se dešavaju sa njegovom imovinom.

7. Stručna pomoć za stanare i stanodavce - pregled TOP-3 agencije za nekretnine

Pronaći kvalifikovanog posrednika je teško. Da bismo pomogli našim čitateljima, sastavili smo pregled najpouzdanijih kompanija za komercijalne nekretnine u Rusiji.

1) Agency.net

Agencija za upravljanje nekretninama. Pomoći će stanodavcima i zakupcima u zakupu i iznajmljivanju: ureda, maloprodajnog prostora, radionice, skladišta, vile i bilo koje druge poslovne nekretnine. Kompanija zapošljava samo iskusne i kvalifikovane advokate i agente nekretnina.

Značajan plus kompanije je profesionalan pristup, prisustvo detaljne web stranice, izrada individualne strategije za svakog klijenta ureda. Ne postoje usluge vezane za nekretnine koje stručnjaci kompanije ne bi mogli pružiti korisnicima.

Komercijalne nekretnine u Moskvi i regionu glavna su specijalizacija kompanije. Respect posluje na tržištu od 2004. godine. Cilj agencije je prvobitno bio da klijentima pruži najširi spektar usluga vezanih za zakup, kupovinu i prodaju nekretnina.

Registracija (trajna registracija) u Moskvi, u stanu po niskoj cijeni. Pružamo punu pravnu podršku od A do Ž, počevši od odabira stambenog prostora (provjera) pa do podrške za transakciju u državnim agencijama. Uvijek, najmanje 9 - 11 okruga po vašem izboru. Registracija se odvija striktno u okviru zakona, samo zvanično preko MFC-a ili direktno preko Kancelarije za migracije. Prisustvo vlasnika doma i osobe koja je obavezna da se prijavi. (Stalna registracija u Moskvi) U vaš pasoš će vam biti utisnuti pečat od 30 minuta do 5 radnih dana, u zavisnosti od odabranog načina podnošenja dokumenata. Ako želite da kupite boravišnu dozvolu u Moskvi, onda ovo nije za nas. Mi ga ne prodajemo, nudimo pravnu podršku za registraciju.

Moskovska registracija

Dozvola boravka u Moskvi izdaje se uzimajući u obzir sve norme i standarde koje je uspostavila ruska vlada, striktno preko državnih organa. U stanu u kojem ćete biti prijavljeni, osim vas, biće prijavljeno još 5 - 8 osoba. Nema gumenih ploča! Štaviše, gumene ploče su krivično kažnjive.

Stalna registracija u Moskvi je mjesto gdje počinje vaš uspjeh.

Još jednom želimo da ponovimo i da vam prenesemo da je stalna registracija u Moskvi, koja je formalizovana preko naše kompanije, 100% zvanična. Uz nju možete dobiti sve što je propisano zakonom.

Smestite svoje dete u školu ili vrtić.

Registrujte svoje vozilo kod saobraćajne policije.

Dobar posao u Vladi i komercijalnim organizacijama.

Primajte kredite od banke, uključujući hipotekarne kredite.

Besplatna medicinska njega u javnim klinikama.

Nabavite novi ili zamijenite postojeći strani pasoš.

Uzmite vozačku dozvolu.

Primite penziju koja je propisana zakonom.

Registracija u Moskvi za

Registracija u Moskvi za državljane Ruske Federacije je ovih dana prilično tražena usluga. Koliko god otrcano zvučalo, gotovo svaki Rus koji dođe na posao u Moskvu suočen je sa državnom birokratskom mašinom.

Registracija u Moskvi za strane državljane

- ovo je neophodan korak u daljem dobijanju državljanstva Ruske Federacije. Zaista, prema zakonu, osoba koja je dobila dozvolu za privremeni boravak mora izdati boravišnu dozvolu za cijeli period važenja dozvole za privremeni boravak.

Zakonski je potrebno pribaviti boravišnu dozvolu za boravišnu dozvolu ili registraciju za boravišnu dozvolu u Rusiji za svih 5 godina perioda važenja boravišne dozvole.

Zašto imamo boravišnu dozvolu u Moskvi po tako pristupačnoj cijeni?

Osnovno! Mi smo posljednja kompanija koja pruža ovu uslugu. Hajde da malo otvorimo zavesu, imamo oko 6-8 posrednika koji dovode klijente kod nas, sa svojim "troškom za napuštanje". Mi nismo posrednici! Naša cijena, iz prve ruke.

Još jedna činjenica: na internetu postoji mnogo ponuda za registraciju putem kupovine dionice. Ovo je veoma skup proces i cijena može ići do 1.200.000 rubalja. Imamo pristupačan proizvod, ništa lošiji: boravišnu dozvolu u Moskvi bez prava na životni prostor. ili nas kontaktirajte i registrirajte se za mnogo manje novca? nedvosmislen odgovor je ne. Sve zavisi od vaših ciljeva i finansijskih mogućnosti. A ono što je pravo za vas zahtijeva analizu.

Međutim, bez obzira na vaš izbor, morate imati na umu da državno tijelo izdaje registraciju u Moskvi u roku od 6 propisanih dana.

Soba koju možete iznajmiti za 500 rubalja na sat košta 100.000 rubalja mjesečno. Da biste opravdali stalni zakup, potrebno je da u svojim prostorijama radite 200 sati mjesečno. To je 7 sati svaki dan bez ijednog slobodnog dana. To ne funkcionira tako.

Potrebna vam je sloboda izbora

Vaš kurs/seminar/obuka/prezentacija može okupiti mnogo ljudi - i tada će vam trebati prostorija koja je veća od prosjeka. Možda ima malo ljudi - i onda nema potrebe za preplatom. Grupa se možda uopće ne regrutuje, tada se zakup mora otkazati. Sve to možete učiniti pomoću usluge iznajmljivanja SpeedRent.

Vaše klijente nije briga pod kojim krovom danas radite

Kupci više nisu lojalni lokacijama. Područje grada im je važno - da, važna je udaljenost od stanice metroa. Ali nije im bitno gdje ćete ih danas sresti - u X poslovnom centru ili u Y poslovnom centru prekoputa. Stalni prijem više nije dio ugleda. Web stranica i telefon trebaju biti stalni. Kvalitet usluge treba da bude konstantan - ali ne i adresa sale!

Vezani za "svoju" nekretninu, ne možete se koncentrirati na svoje klijente

Računi za usluge, računi za struju i vodu, misli o još jednom ludom rovu za stanodavca - sve to isisava životnu energiju. Dosta je ovo tolerisati! Tržište najma prostora po satu oslobađa vas.

Pretraživanje prostora na stranici je besplatno

Ne naplaćujemo nikakve naknade za obradu zahtjeva od organizatora događaja. Mi ne prodajemo informacije. SpeedRent prima naknadu u % od cijene zakupa samo od izvršenih transakcija, po događaju i pod uslovom da nema potraživanja od strane zakupca i najmodavca.

Pronađite odgovarajuću sobu

Što je neko područje manje prestižno, to je isplativije izdavati stanove u njemu, saznaju analitičari Cyan-a. Najbrže se otplaćuju stanovi u Novoj Moskvi, Kapotni, Ljublinu i Kuzminki, ali ih je teže i prodati nego stanovanje u prestižnim područjima

Attractive Kapotnya

Prema rezultatima prve polovine 2016. godine, prosječna profitabilnost od dugoročnog iznajmljivanja stana u Moskvi u prvoj polovini 2016. iznosila je 5,5%, prema studiji koju su pripremili stručnjaci kompanije Cyan. Drugim riječima, stan u glavnom gradu možete nadoknaditi izdavanjem za nešto više od 18 godina. Istovremeno, vremenski okvir se značajno razlikuje za različite regije.

Kako se ispostavilo, vlasnicima najskupljih nekretnina u centru grada najteže je povratiti novac potrošen na njihovu kupovinu. Lideri anti-rejtinga bili su okrugi Arbat, Khamovniki i Gagarinski. Ovdje stopa kapitalizacije (odnos između cijene imovine i veličine godišnjeg prihoda ostvarenog od izdavanja) varira u rasponu od 4-4,5%, ističe Cyan. Dakle, nakon kupovine stana na ovim prostorima, povrat investicije će trajati 22-25 godina.

Naprotiv, kupovina stana u najneprestižnijim područjima je, prema podacima istraživanja, najperspektivnija investicijska odluka. Maksimalni profit za investitore će doći od iznajmljivanja stana u naseljima Pervomajskoje i Maruškinskoe u Novoj Moskvi, kao i u oblasti Kapotnja u Jugoistočnom administrativnom okrugu. Stope kapitalizacije se ovdje kreću od 6,4 do 6,7%. Odnosno, rentijer će moći nadoknaditi svoja ulaganja za 15-15,6 godina. Lideri po profitabilnosti (6,7%) su trosobni stanovi u blizini moskovske rafinerije nafte u Kapotnji.

Ovaj efekat je zbog činjenice da se sa udaljenošću od centra grada, cene zakupa ne smanjuju koliko košta kvadratni metar, objašnjavaju u "Cyan-u".

Studija je zasnovana na analizi više od milion oglasa za prodaju i zakup stanova u Moskvi, objavljenih na portalu cian.ru u periodu 2012-2016. Istovremeno, cijene najma i troškovi stanovanja su diskontovani uzimajući u obzir dinamiku cijena i cijena zakupa.

Kompanija "Miel-Arenda" daje približno iste brojke kao i "Cyan", međutim, bez podjele po okruzima: stopa kapitalizacije kapitalnih stanova ekonomske klase je od 4 do 7% godišnje.

Odnushki su popularniji

U protekloj godini je porasla popularnost iznajmljivanja jednosobnih stanova. “Njihov udio u strukturi potražnje za godinu povećan je za 3 pp. i iznosio je 58%, - napominje generalni direktor portal Domofond.ru Eric Segerborg. - Istovremeno, broj kontakt zahtjeva za oglase za izdavanje dvosobnih i trosobnih stanova, naprotiv, smanjen je za 1 procentni poen. - 34% i 7% respektivno”. Prosječna stopa zakupa također je smanjena u protekloj godini u svim segmentima stanovanja za 3%. Jednosobni stan u Moskvi možete iznajmiti u prosjeku za 30,8 hiljada rubalja, dvosobni - za 43,3 hiljade rubalja.

Rentierovo pravilo

Podaci „Cyan“-a potvrđuju takozvano zlatno pravilo rentijera, kaže Sergej Šloma, direktor sektora sekundarnog tržišta Inkom-Nekretnine: „Što je stambeni prostor manji, to je jeftiniji, donosi više prihoda. S ove točke gledišta, svojevrsno je zadovoljstvo stjecati elitnu nekretninu u svrhu izdavanja: isplativost elitnog stana je minimalna u odnosu na standardno stanovanje."

Julia Kovaleva, direktorica odjela za iznajmljivanje gradskih nekretnina u Kalinka Group, procjenjuje da profitabilnost od zakupa luksuznih nekretnina varira od 1-4% iznosa početnog ulaganja, u zavisnosti od cijene kvadrata, uređenja, opreme i namještaj. Udaljenost od centra također često ide u prilog rentijeru. „Naša baza podataka ima stan u Butikovskom, 5, u oblasti Ostoženka, koji se iznajmljuje za 10 hiljada dolara mesečno“, navodi Kovalev primer. “U isto vrijeme, relativno jeftin stan na nasipu Tarasa Ševčenka 1/2 vlasnik je nedavno iznajmio za 15.000 dolara.”

Demokratskije opcije se iznajmljuju ne samo isplativije, već i brže. Na primjer, stanovi ekonomske klase sada odlaze u prosjeku za nekoliko dana, a prošle godine je to trajalo samo nekoliko sati, kaže Oksana Polyakova, zamjenica direktora odjela za iznajmljivanje stanova u Inkom-Real Estate. „Danas se stanovi komforne i poslovne klase biraju na otprilike dvije sedmice od sedam do deset opcija“, nastavlja ona. "Prošle godine smo pregledali tri-četiri stana ne više od četiri dana." Elitni apartmani mogu biti izloženi koliko god je potrebno, sve dok vlasnik ne odluči da adekvatno snizi cijenu najma.

Ako uzmemo statistiku u prosjeku za okrug, onda su zaključci "Cyan" logični - jeftinija područja donose veću profitabilnost, slaže se Anna Moiseeva, generalna direktorica Agencije za nekretnine Home Staging. S druge strane, isplativost uvijek zavisi ne samo od površine, već i od konkretnog stana. Postoji nekoliko znakova tečnog predmeta, navodi stručnjak: mali snimak, niska cijena, blizina metroa i centra. „Važno je uvek imati na umu da će jednog dana stan koji se sada iznajmljuje ipak morati da bude prodat“, napominje Moisejeva. "A onda će faktori koji su korisni za rentijera učiniti manje likvidnim za prodavca."

Kupujte bliže centru

„Trajanje ekspozicije stanova za prodaju, naravno, zavisi od kvaliteta samog stana: adekvatnosti njegove cene, kuće i sprata“, kaže Anna Moiseeva, generalna direktorka Agencije za nekretnine Home Staging. “Ali generalno, stan u prestižnijem području može biti izložen oko dva do tri mjeseca u odnosu na šest ili više mjeseci za manje likvidne stanove u udaljenim područjima.”

Da se nekretnine koje se nalaze bliže centru bolje prodaju svjedoče podaci Rosreestra. Na primjer, u prvoj polovini 2016. godine u Moskovskoj regiji registrovano je skoro 15% manje transakcija sa prijenosom prava na stambene prostore nego u istom periodu 2015. godine: 294,7 hiljada odnosno 345,4 hiljade transakcija. Ove statistike uglavnom opisuju poslovanje na sekundarnom stambenom tržištu.

Smanjuje se i potražnja za novim zgradama. Od januara do juna 2016. godine, broj ugovora za učešće u zajedničkoj stambenoj izgradnji (DAC) u Moskovskoj oblasti smanjen je za 4%, na 41,3 hiljade.

U Moskvi su, naprotiv, sve češći poslovi i sa novim i sa sekundarnim nekretninama. Ukupan obim transakcija prenosa vlasništva nad stambenim zgradama povećan je za 10,8%, na 62,7 hiljada.

Na popularnost Moskve uticala je činjenica da su u proteklih godinu i po dana moskovski programeri iznijeli na tržište rekordan broj novih projekata koji se po cijeni mogu takmičiti s moskovskom regijom, objašnjava Tatjana Kaljužnova, šefica IRN-Consultinga. . Popusti su također igrali ulogu. "U oko 30% projekata sa 100% plaćanja možete dobiti popust od 5-10%", napominje Kalyuzhnova.

Prosječna cijena 1 sq. m u novim zgradama u Moskvi (na području od Trećeg transportnog prstena do moskovskog prstena), prema IRN-u, danas iznosi 172,3 hiljade rubalja. U predgrađima u junu iznosio je 85,4 hiljade rubalja. za 1 sq. m, prema studiji kompanije "Miel-Novostroyki". Ali kada se pogledaju konkretni prijedlozi, prednosti kupovine stana u Moskvi postaju očiglednije. Na primjer, sredinom juna, kompanija Zheldoripoteka iznijela je na tržište novi stambeni kompleks Atmosphere u regiji Lyublino Jugoistočnog upravnog okruga. U fazi pripreme terena za građevinske radove, cijena jednosobnih i trosobnih stanova površine 34,9-76,9 kvadratnih metara. m iznosi 4,1-11,1 miliona rubalja, odnosno 115-145 hiljada rubalja. za 1 sq. m.

Za jedan "kvadrat" u stambenom kompleksu "Opalikha O3", koji se nalazi u Moskovskoj oblasti, 13 km od moskovskog kružnog puta, moraćete da platite u proseku 124 hiljade rubalja, a cena stanova, prema podacima investitora. web stranicu, procjenjuje se sa 2,4 miliona na 6,86 miliona rubalja. (za jednosobni, odnosno trosobni stan).

Čak i najprofitabilnije investicije na tržištu dugoročnog najma značajno su inferiornije u isplativosti od tradicionalnih bankovnih depozita. Prema podacima Centralne banke, osnovni nivo prinos na depozite u rubljama sa rokom dospijeća duže od jedne godine u julu iznosi 10,7% godišnje.

Građanski zakonik Ruske Federacije, strane u ugovoru o zakupu mogu predvidjeti i fiksni iznos zakupnine i postupak za njegov obračun. Shodno tome, zakupnina se može odrediti u obliku glavnog (konstantnog) dijela i promjenjivog dijela koji se utvrđuje obračunom. Stalni dio je fiksni i uključuje naknadu za korištenje samog prostora. Varijabilni dio zakupnine je ekvivalentan (ili izračunat iz) troškova komunalnih usluga koje je zakupac potrošio u datom periodu. Dakle, cjelokupan iznos zakupnine (i stalni i varijabilni dio) predstavlja plaćanje usluga zakupodavca pri davanju nekretnine u zakup.

Stalni dio zakupnine se obično utvrđuje množenjem zakupnine po ugovoru sa zakupljenom površinom u kvadratnim metrima. Stoga je u ugovoru o zakupu često naznačena veličina zakupnine po 1 kvadratnom metru mjesečno.

Primjer

Možete odrediti formulu za izračunavanje konstantnog dijela zakupnine, na primjer, ovako:

„Stalni dio zakupnine određuje se po formuli:

TV x / y = A * S,

gdje je Tv x / y solidni dio zakupnine koji treba platiti za mjesec x, godinu y;

A - stopa zakupnine po ugovoru;

S je iznajmljena površina, u kvadratnim metrima“.

To se takođe može predvidjeti stalni deo zakupnina se množi sa indeksom potrošačkih cijena, sa koeficijentom koji uzima u obzir uslove korištenja nekretnine od strane zakupca; po faktoru korekcije itd.

U ugovoru o zakupu možete odrediti da varijabilni dio zakupnine pokriva stvarno nastale troškove zakupodavca za račune za komunalije, i to:

električna energija;

Vodovod;

toplinska energija;

Odvoz kućnog otpada (možete dati cijelu listu neophodne usluge) itd.

Primjer

Možete odrediti formulu za izračunavanje varijabilnog dijela zakupnine, na primjer, ovako:

„Varijabilni dio zakupnine određuje se po formuli:

P x / y = E + Bo + T + M, gdje je

P x / y - varijabilni dio zakupnine koji se plaća za mjesec x, godinu y;

E - trošak električne energije za mjesec x, godinu y;

Vo je trošak vodosnabdijevanja za mjesec x, godinu y;

T je trošak toplotne energije za mjesec x, godinu y;

M - troškovi odvoza kućnog otpada za mjesec x, godinu y."

Ako se plaćanje komunalija vrši u skladu sa očitanjima brojila, u ugovoru možete naznačiti da se varijabilni dio zakupnine utvrđuje u skladu sa očitanjima mjernih uređaja. Može se propisati da se očitanja komunalnih mjernih uređaja evidentiraju u prisustvu ovlaštenih predstavnika zakupodavca i zakupca.

Pažnja

U klauzuli 12 Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. januara 2002. N 66 napominje se da se nametanje stanaru samo troškova plaćanja komunalnih usluga ne može smatrati oblikom najam. S obzirom da zakupodavac zapravo ne dobija protivrezervaciju za zakupljenu nekretninu, plaćanje zakupca samo za režije ne znači da je ugovor plaćen.