Енциклопедія розв'язків. Постійна та змінна частини орендної плати
Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення чи склад? Як орендувати торгову площупід магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?
Привіт усім, хто заглянув на сайт популярного інтернет-журналу «ХітерБобер»! З вами експерт – Денис Кудерін.
Тема сьогоднішньої розмови – оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщеньта всім тим, кого цікавлять актуальні фінансові питання.
Наприкінці статті на вас чекає огляд найнадійніших російських ріелторських компаній, які надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.
Отже, розпочинаємо!
1. Навіщо орендувати комерційну нерухомість?
Успішна підприємницька діяльність великою мірою залежить від успішно обраного приміщення ведення справ. Особливо це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин у жвавій частині міста сам собою притягує покупців.
Те саме можна сказати про офіси. Кожна поважаюча компанія повинна мати добротне приміщення для роботи та прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібне місце для комплектації та видачі замовлень, а також вирішення спірних питань із покупцями.
Не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі придбання нежитлового приміщення. У разі на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.
Перерахуємо всі переваги оренди:
- щодо невисокі фінансові витрати;
- більш проста у порівнянні з покупкою процедура оформлення документації;
- можливість у будь-який момент змінити орендодавця та переїхати в іншу будівлю;
- Великий вибір об'єктів нерухомості, особливо у мегаполісах.
Зворотний процес – здавання приміщень у найм – теж має чимало плюсів. Насамперед, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгівельних, офісних, промислових та інших) – зручний варіант інвестування грошей.
Поки існує приватний бізнес, його представники постійно потребуватимуть приміщення для ведення справ, а значить, власники нерухомості матимуть стабільний прибуток без особливих трудовитрат.
Пошук придатного приміщення для бізнесу – захід клопіткий. Найшвидший і надійніший спосіб знайти об'єкт – це скористатися послугами професійних посередників.
Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.
2. Як зняти комерційну нерухомість – 5 корисних порад
Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їхнього вибору. Від властивостей і функціональних параметрів приміщення залежить, як швидко ви можете розпочати підприємницьку діяльність, і чи буде об'єкт повністю відповідати цілям вашого бізнесу.
Для початку визначтеся, як ви шукатимете підходяще приміщення – самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу та пов'язаний із різноманітними ризиками. Другий варіант безпечніший і надійніший.
Додаткову інформацію на тему роботи з посередниками ви знайдете у статті « ».
Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.
Порада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи
У приміщенні будете працювати самі або ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем - пункт найважливіший. Відсутність потужної та автономної вентиляції у будівлі – реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.
Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів та продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більш того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки будинкова вентиляція.
Порада 2. Зверніть увагу на вантажно-розвантажувальні зони
Зручна зона для навантаження-вивантаження товарів – ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень та магазинів.
Важливо, щоб ділянка, на якій проводитимуться вантажно-розвантажувальні роботи, не виходила у внутрішній двір житлового будинку або на проїзну частину. Заважатимете мешканцям або автомобілістам, вас закатують скаргами.
Питання повноцінного електропостачання є особливо актуальним для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання – холодильників, електропечей, верстатів тощо.
Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були достатньо ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.
Порада 4. Уважно ознайомтесь із умовами договору
Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.
У договорі обов'язково мають бути такі пункти:
- терміни оренди, вартість та спосіб оплати;
- якщо приміщення здається з устаткуванням, обов'язково складається опис майна;
- відповідальність сторін порушення договору;
- умови розірвання угоди.
Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації перебирає, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує за необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій та електропроводки при виході з ладу.
Заздалегідь обговоріть із орендодавцем питання страхування майна – чи буде складено такий договір, і якщо ні, вирішіть, хто візьме на себе оплату збитків у разі непередбачених ситуацій.
В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника – договір купівлі-продажу, витяг з Державного Реєструна право володіння.
Переконайтеся, що приміщення належить особі, яка вам його здає. Інакше одного разу з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не полягало в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.
Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді або купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити собі всі неясні моменти на сайті Правознавець – ресурсі, у якому працюють фахівці всіх напрямів юриспруденції.
Задати своє питання можна навіть без реєстрації прямо на головній сторінці. Юридично коректна та грамотна відповідь ви отримаєте вже за кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.
Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати
Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтеся одним із двох варіантів. Перший – особисто перегляньте бази даних вашого міста та визначте зразковий діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий – делегуйте це завдання ріелтору.
До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше за роботу, ніж компанії. Проте приватних фахівців, які працюють з нежитловою нерухомістю, навіть великих міста– одиниці.
5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендодавця
Кожен орендодавець переймається станом свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.
Перерахуємо основні ризики власників комерційної нерухомості та підкажемо, як їх уникнути.
Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням
У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане в оренду приміщення. Це стосується й обладнання, яке ви здаєте разом із орендою.
Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував у ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.
Ризик 2. Пошкодження чи зникнення майна
Ви здали об'єкт та обладнання добропорядному, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме – довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі поводився по-свинськи.
Власник у разі має право вимагати відшкодування збитків повному обсязі. Причому мають бути відшкодовані як витрати на ремонт, а й ринкова вартість зіпсованого устаткування.
Відповідальність не передбачено, якщо об'єкт та майно постраждали внаслідок непередбачених обставин – наприклад, від пожежі чи повені.
Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну платню
Неакуратних платників треба карати карбованцем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди складено за всіма правилами. Тобто у документі мають бути чітко обумовлені терміни та розмір щомісячних виплат.
6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендаря
Орендар також може постраждати внаслідок протиправних чи несанкціонованих дій орендодавця.
Ризик 1. Оренда приміщення, на яке «орендодавець» не має законних прав
Якщо вам здасть приміщення людина, яка не має на об'єкт законних прав власника, договір буде вважатися недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення документів, що встановлюють право.
Можна самостійно отримати витяг з Росреєстру, звернувшись до Багатофункціонального центру. Послуга платна, але ви будете достовірно знати, «хто в будинку господар».
Ризик 2. Зміна замків у приміщенні одразу після внесення передоплати
Так, такі ситуації ще трапляються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли бажаєте в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і слід застудив.
Вихід у такій ситуації лише один – звернутися до поліції та порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.
Ризик 3. Субаренда
Тут найкраще роз'яснити суть простому прикладі.
Приклад
Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку документів, що встановлюють право, бізнесмен не проводив, сподіваючись на чесність орендодавця.
Через місяць успішної торгівлі у магазині з'явився справжній господар із повним набором справжніх документів. Він чемно попросив орендаря з'їхати з площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоча б повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС заповзятливий посередник так і не дав відповіді.
Висновок: майте справу безпосередньо з власником. Принаймні він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, що відбуваються з його майном.
7. Професійна допомога для орендарів та орендодавців – огляд ТОП-3 агентства нерухомості
Пошук кваліфікованого посередника – справа складна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд найбільш надійних компаній Росії, які працюють із комерційною нерухомістю.
1) Агентство.net
Керівне агентство нерухомості. Допоможе орендодавцям та орендарам здати та зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк та будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії – лише досвідчені та кваліфіковані юристи та ріелтори.
Істотний плюс фірми – професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.
Комерційна нерухомість у Москві та області – основна спеціалізація компанії. "Респект" працює на ринку з 2004 року. Своєю метою агентство спочатку поставило забезпечення клієнтів найширшим спектром послуг, пов'язаних із орендою, купівлею та продажем нерухомості.
Прописка (постійна реєстрація) у Москві, у квартирі за низькою вартістю. Надаємо повний юридичний супровід від А до Я, починаючи від підбору житлового приміщення (його перевірки) і закінчуючи супровід угоди в державних органах. Завжди не менше 9 – 11 районів на ваш вибір. Оформлення проходить строго у межах закону, лише офіційно через МФЦ чи безпосередньо через Міграційний Пункт. Присутність власника житла та людини, яка прописується обов'язково. (Постійну реєстрацію в Москві) штамп у паспорт вам поставлять від 30 хвилин до 5 робочих днів, залежно від вибраного способу подання документів. Якщо ви хочете купити прописку в Москві, то це не до нас. Ми не продаємо її, ми пропонуємо юридичний супровід оформлення прописки.
Московська прописка
Московська прописка оформляється з урахуванням всіх і стандартів, встановлених урядом Росії, суворо через державні органи. У квартирі, де ви будете прописані, крім вас буде прописано ще 5 – 8 осіб. Жодних гумових квартир! Тим більше, що гумові квартири кримінально караються.
Постійна реєстрація в Москві - те, з чого починається ваш успіх.
Ще раз хочемо повторити та донести до вас, що постійна реєстрація в Москві, яка оформляється через нашу фірму, офіційна на всі 100%. З нею ви зможете отримати все те, що належить за законом.
Влаштувати свою дитину в школу або дитячий садок.
Поставити своє ТЗ на облік у ДІБДР.
Гарна робота у Державних органах та комерційних організаціях.
Отримувати кредити у банку, зокрема іпотечні кредити.
Безкоштовна медична допомога у державних поліклініках.
Отримати новий або обміняти наявний закордонний паспорт.
Отримати посвідчення водія.
Отримувати пенсію, що належить згідно із законом.
Прописка в Москві для
Прописка в Москві для Громадян РФ - затребувана послуга в наші дні. Як би банально, це не звучало, але практично будь-який Росіянин, який приїхав на заробітки до Москви, стикається з державною бюрократичною машиною.
Прописка у Москві для іноземних громадян
– це необхідний крок у подальшому отриманні громадянства РФ. Адже за законодавством, людина, яка отримала РВП, має оформити прописку на весь термін Дозволу на Тимчасове Перебування.
Отримати прописку за видом на проживання або реєстрацію по ВНЖ в Росії законодавчо необхідно на всі 5 років, терміну дії виду на проживання.
Чому у нас, прописка у Москві, за такою доступною ціною?
Елементарно! Ми є кінцевою фірмою, яка надає цю послугу. Відкриємо трохи завісу, у нас близько 6-8 посередників, які приводять клієнтів до нас зі своєю «накрученою вартістю». Ми не посередники! Ціна наша, із перших рук.
Ще один факт: в інтернеті багато пропозицій щодо оформлення прописки через покупку частки. Це дуже дорогий процес і ціна може сягати 1 200 000 рублів. У нас же доступний продукт, нічим не гірший: прописка у Москві без права на житлоплощу. або звернутися до нас, і прописатися, за набагато менші гроші? однозначної відповіді – ні. Все залежить від ваших цілей та фінансових можливостей. І що підходить саме вам, потребує аналізу.
Однак, незалежно від вашого вибору, вам потрібно пам'ятати, що прописка в Москві оформляється протягом шести регламентованих днів з боку Державного органу.
Приміщення, яке ви можете знімати за 500 рублів за годину, коштує 100 000 рублів на місяць. Для того щоб виправдати постійну оренду, вам необхідно працювати у своєму приміщенні 200 годин на місяць. Це 7 годин щодня без жодного вихідного. Так не буває.Вам потрібна свобода вибору
На ваш курс/семінар/тренінг/презентацію може набратися багато людей – і тоді потрібно буде приміщення більше за середнє. Може набратися мало людей – і тоді нема чого переплачувати. Може взагалі не набратися гурт, тоді від оренди треба відмовитись. Все це можна робити за допомогою служби оренди SpeedRent.Вашим клієнтам все одно, під яким дахом ви сьогодні працюєте
Клієнти давно вже не лояльні до позицій. Для них важливий район міста – так, важлива відстань від станції метро. Але для них зовсім не важливо, де ви сьогодні їх зустрічаєте - в бізнес-центрі X або бізнес-центрі Y через дорогу. Постійне місце прийому перестало бути частиною репутації. Постійним має бути вебсайт та телефон. Постійною має бути якість обслуговування – але не адреса залу!Будучи пов'язаними на «своєї» нерухомості, ви не можете сконцентруватися на своїх клієнтах
Рахунки за обслуговування, електроенергію та воду, думки про черговий шалений транш орендодавцю – все це висмоктує вашу життєву енергію. Досить це терпіти! Біржа погодинної оренди приміщень розв'язує вам руки.Пошук приміщення у сайт - це безкоштовно
Ми не беремо грошей за обробку заявок від організаторів заходів. Ми не продаємо інформацію. SpeedRent отримує свою винагороду в % від вартості оренди лише з угод, що відбулися, за фактом проведення заходу та за умови відсутності претензій у орендаря та орендодавця.Знайдіть відповідний зал
Що менш престижний район, то вигідніше здавати в ньому житло, з'ясували аналітики «Ціан». Найшвидше окупаються квартири в Новій Москві, Капотні, Любліно та Кузьмінках, але й продати їх важче, ніж житло у престижних районах
Приваблива Капотня
Середня прибутковість від довгострокової здачі в оренду квартири в Москві за підсумками першої половини 2016 року склала 5,5%, йдеться у дослідженні, підготовленому фахівцями компанії «Ціан». Іншими словами, окупити столичну квартиру, здаючи її в оренду, можна за 18 років із невеликим. При цьому для різних районів термін суттєво відрізняється.
Як виявилося, власникам найдорожчої нерухомості в центрі міста найважче повернути витрачені на її покупку кошти. До лідерів антирейтингу потрапили райони Арбат, Хамовники та Гагарінський. Тут ставка капіталізації (ставлення між ціною активу та розміром щорічного доходу, що отримується від здачі його в оренду) коливається в діапазоні 4-4,5%, зазначає «Ціан». Таким чином, купивши квартиру в цих районах, чекати на повернення інвестицій доведеться 22-25 років.
Купівля квартири в менш престижних районах, навпаки, є найбільш перспективним інвестиційним рішенням, випливає з даних дослідження. Максимальний прибуток інвесторам принесе здача в оренду квартири в поселеннях Первомайське та Марушкінське у Новій Москві, а також у районі Капотня у Південно-Східному адміністративному окрузі. Ставки капіталізації тут коливаються від 6,4 до 6,7%. Тобто окупити свої інвестиції рантьє зможе за 15-15,6 років. Лідерами прибутковості (6,7%) при цьому є трикімнатні квартири поблизу Московського нафтопереробного заводу в Капотні.
Такий ефект викликаний тим, що в міру віддалення від центру міста ставки оренди знижуються не так сильно, як вартість квадратного метра, пояснюють Ціан.
Дослідження засноване на аналізі понад 1 млн оголошень з продажу та здачі в оренду житла в Москві, розміщених на порталі cian.ru у 2012-2016 роках. При цьому орендні ставки та вартість житла дисконтувалися з урахуванням динаміки цін та орендних ставок.
Компанія "Міель-Оренда" наводить приблизно ті ж цифри, що і "Ціан", щоправда, без поділу по районах: ставка капіталізації столичних квартир економ-класу становить від 4 до 7% річних.
Однушки популярніші
За останній рік популярність оренди однокімнатних квартир зросла. «Їхня частка в структурі попиту за рік збільшилася на 3 п.п. і склала 58%, - зазначає генеральний директорпорталу Domofond.ru Ерік Сегерборг. — При цьому кількість запитів контактів за оголошеннями про пропозицію в оренду двокімнатних та трикімнатних квартир, навпаки, стала нижчою на 1 в.п. — 34% та 7% відповідно». Середня орендна ставка знизилася за минулий рік у всіх сегментах житла на 3%. Зняти однокімнатну квартиру в Москві можна в середньому за 30,8 тис. руб., Двокімнатну - за 43,3 тис. руб.
Правило рантьє
Дані «Ціан» підтверджують так зване золоте правило рантьє, вважає директор департаменту вторинного ринку «Інком-Нерухомості» Сергій Шлома: «Чим менше житлоплоща, чим вона дешевша, тим більший дохід вона приносить. З цього погляду купувати з метою здавання в оренду елітну нерухомість своєрідне задоволення: дохідність елітки мінімальна порівняно з типовим житлом».
Прибутковість від здачі в оренду елітної нерухомості варіюється в межах 1-4% від початкової суми інвестицій залежно від вартості квадратного метра, обробки, обладнання та меблів, оцінює директор департаменту оренди міської нерухомості Kalinka Group Юлія Ковальова. Відстань від центру також часто йде на користь рантьє. «У нашій базі є квартира в Бутиківському, 5, в районі Остоженки, яка здається за $10 тис. на місяць, — наводить приклад Ковальова. — При цьому відносно дешеву квартиру на набережній Тараса Шевченка, 1/2 нещодавно власник здав за $15 тис.».
Більш демократичні варіанти здаються як вигідніше, а й швидше. Наприклад, квартири економ-класу йдуть зараз у середньому протягом кількох днів, а торік і зовсім вистачало кількох годин, оцінює заступник директора департаменту оренди квартир «Інком-Нерухомості» Оксана Полякова. «Квартири комфорт- та бізнес-класу сьогодні обирають близько двох тижнів із семи — десяти варіантів, — продовжує вона. — Торік переглядали три-чотири квартири не більше ніж чотири дні». Елітні квартири можуть бути в експозиції скільки завгодно довго, поки власник не зважиться на адекватне зниження орендної ставки.
Якщо брати статистику в середньому по району, то висновки «Ціан» є логічними — дешевші райони приносять більшу прибутковість, погоджується генеральний директор агентства нерухомості Home Staging Ганна Моїсеєва. З іншого боку, прибутковість завжди залежить не лише від району, а й від конкретної квартири. Ознак ліквідного об'єкта кілька, перераховує експерт: невеликий метраж, низька ціна, близькість до метро та центру. «Важливо завжди пам'ятати, що колись квартиру, яка зараз здається в оренду, ще доведеться продавати, — зазначає Моїсеєва. — І тоді фактори, які вигідні для рантьє, робитимуть її менш ліквідною для продавця».
Купують ближче до центру
«Термін експозиції квартир на продаж, звичайно, залежить від якості самої квартири: адекватності її ціни, будинку та поверху, – зазначає генеральний директор агенції нерухомості Home Staging Ганна Моїсеєва. — Але загалом квартира у престижнішому районі може експонуватися близько двох-трьох місяців проти шести і більше місяців для менш ліквідних квартир у віддалених районах».
Про те, що нерухомість, розташована ближче до центру, краще продається, свідчать дані Росреєстру. Наприклад, у першому півріччі 2016 року в Підмосков'ї було зареєстровано майже на 15% менше угод із переходом прав на житлові приміщення, ніж за той самий період 2015 року: 294,7 тис. та 345,4 тис. угод відповідно. Ця статистика визначає переважно операції над ринком вторинного житла.
Знижується попит на новобудови. З січня до червня 2016 року кількість договорів участі у пайовому будівництві житла (ДДУ) у Підмосков'ї знизилася на 4%, до 41,3 тис.
У Москві, навпаки, угоди як з новою, так і з вторинною нерухомістю почали укладатися найчастіше. Загальний обсяг операцій із переходом прав власності на житло зріс на 10,8%, до 62,7 тис.
На популярність Москви вплинуло те, що за останні півтора роки московські забудовники вивели на ринок рекордний обсяг нових проектів, які за ціною здатні конкурувати з Підмосков'ям, пояснює керівник компанії ІРН-Консалтинг Тетяна Калюжнова. Зіграли свою роль та знижки. "Приблизно в 30% проектів при 100% оплаті можна отримати знижку 5-10%", - зазначає Калюжнова.
Середня ціна 1 кв. м у новобудовах Москви (у районі від ТТК до МКАД), за даними ІРН, становить сьогодні 172,3 тис. руб. У Підмосков'ї за підсумками червня вона становила 85,4 тис. руб. за 1 кв. м, йдеться у дослідженні компанії "Міель-Новобудови". Але при погляді на конкретні пропозиції вигода покупки квартири в Москві стає наочнішою. Так, наприклад, у середині червня компанія "Желдоріпотека" вивела на ринок новий житловий комплекс "Атмосфера" в районі Любліно Південно-Східного адміністративного округу. На етапі підготовки майданчика до будівельних робіт вартість одно- та трикімнатних квартир площею 34,9-76,9 кв. м становить 4,1-11,1 млн руб., або 115-145 тис. руб. за 1 кв. м.
За один «квадрат» у ЖК «Опалиха О3», розташованому в Підмосков'ї за 13 км від МКАД, доведеться заплатити в середньому 124 тис. руб., а ціна квартир, згідно з сайтом забудовника, оцінюється від 2,4 млн до 6,86 млн руб. (за одно- та трикімнатну квартиру відповідно).
Навіть найбільш дохідні вкладення над ринком довгострокової оренди значно поступаються за дохідністю традиційним банківським депозитам. За даними Центрального банку, базовий рівеньприбутковості за рублевими депозитами терміном понад рік у липні становить 10,7% річних.
ДК РФ сторони договору оренди можуть передбачити як жорсткий розмір орендної плати, так і порядок її розрахунку. Отже, орендна плата може бути встановлена у вигляді основної (постійної) частини та змінної частини, що визначається розрахунковим шляхом. Постійна частина є фіксованою і включає плату за користування самим приміщенням. Змінна частина орендної плати еквівалентна (або розрахована на) вартості комунальних послуг, що споживаються орендарем за певний період. Отже, вся сума орендної плати (як постійна, і змінна частини) є оплатою послуг орендодавця з надання майна у найм.
Постійна частина орендної плати зазвичай визначається шляхом множення орендної ставки за договором на орендовану площу в квадратних метрах. Тому найчастіше у договорі оренди вказують розмір орендної ставки за 1 квадратний метр на місяць.
Приклад
Можна вказати формулу розрахунку постійної частини орендної плати, наприклад:
"Постійна частина орендної плати визначається за такою формулою:
Тв х/у = A * S,
де Тв х/у - тверда частина орендної плати, що підлягає внесенню протягом місяця х, рік у;
A – ставка орендної плати за договором;
S - площа, що орендується, в квадратних метрах".
Можна також передбачити, що постійна частинаорендної плати множиться на індекс споживчих цін, коефіцієнт, що враховує умови використання орендарем майна; на коригуючий коефіцієнт тощо.
У договорі оренди можна зазначити, що змінна частина орендної плати покриває фактично понесені витрати орендодавця на комунальні платежі, а саме:
Електрична енергія;
Водопостачання;
Теплова енергія;
Вивіз побутового сміття (можна навести весь перелік необхідних послуг) і т.п.
Приклад
Можна вказати формулу розрахунку змінної частини орендної плати, наприклад:
"Змінна частина орендної плати визначається за формулою:
П x/y = Е + В + Т + М де
П х/у - змінна частина орендної плати, що підлягає внесенню протягом місяця х, рік;
Е - витрати на електричну енергію за місяць х, рік;
В - Витрати на водопостачання за місяць х, рік у;
Т - витрати на теплову енергію за місяць х, рік;
М - Витрати вивезення побутового сміття протягом місяця х, рік у."
Якщо оплата комунальних послуг здійснюється відповідно до показань лічильників, можна вказати у договорі, що змінна частина орендної плати підлягає визначенню відповідно до показань приладів обліку. Можна прописати, що показання приладів обліку комунальних послуг фіксуються у присутності уповноважених представників орендодавця та орендаря.
Увага
У п. 12 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.2002 N 66 зазначено, що покладання на орендаря лише витрат на оплату комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати. Оскільки орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду майно, оплата орендарем лише комунальних послуг не означає відшкодування договору.