Ratkaisujen tietosanakirja. Vuokran kiinteät ja muuttuvat osat

Mistä voin vuokrata liiketilaa tai varastoa? Kuinka vuokrata liiketilaa kaupan alla? Mikä on oikea tapa vuokrata liikekiinteistöjä?

Hei kaikille, jotka ovat katsoneet suositun Internet-lehden "HeatherBober" sivustoa! Asiantuntija on kanssasi - Denis Kuderin.

Tämän päivän keskustelun aiheena on vuokra kaupallinen Kiinteistö... Artikkeli on hyödyllinen liikemiehille, omistajille muut kuin asuintilat ja kaikille ajankohtaisista talousasioista kiinnostuneille.

Artikkelin lopusta löydät yleiskatsauksen luotettavimmista venäläisistä kiinteistöyhtiöistä, jotka tarjoavat välittäjäpalveluita liikekiinteistöjen vuokraamiseen.

Joten näillä mennään!

1. Miksi vuokrata liikekiinteistö?

Onnistunut yritystoiminta riippuu pitkälti hyvin valituista toimitiloista. Tämä koskee erityisesti kauppaa ja palveluita. Viihtyisä, hyvin varusteltu myymälä vilkkaassa kaupunginosassa houkuttelee ostajia itsessään.

Samaa voidaan sanoa toimistoista. Jokaisella itseään kunnioittavalla yrityksellä tulee olla hyvät tilat työskentelyyn ja vierailijoiden vastaanottamiseen. Vaikka myyt tuotetta verkkokaupan kautta, tarvitset paikan keräilyyn ja tilausten tekemiseen sekä riitojen ratkaisemiseen asiakkaiden kanssa.

Kaikilla liikemiehillä, varsinkin aloittelijalla, ei ole varaa ostaa muita kuin asuintiloja. Tällaisissa tapauksissa liikekiinteistön vuokraus tulee apuun.

Listaamme kaikki vuokrauksen edut:

• suhteellisen alhaiset rahoituskustannukset;
• yksinkertaisempi asiakirjojen rekisteröintimenettelyyn verrattuna;
• mahdollisuus vaihtaa vuokranantajaa milloin tahansa ja muuttaa toiseen rakennukseen;
• laaja valikoima kiinteistöjä erityisesti pääkaupunkiseudulla.

Käänteisessä prosessissa - tilojen vuokraamisessa - on myös monia etuja. Ensinnäkin se on luotettava passiivisen tulon lähde. Liiketilojen (liike-, toimisto-, teollisuus- ym.) hankinta on hyvä sijoitusvaihtoehto.

Niin kauan kuin yksityinen yritys on olemassa, sen edustajat tarvitsevat jatkuvasti tiloja liiketoiminnalle, mikä tarkoittaa, että kiinteistönomistajat saavat vakaat voitot ilman suuria työvoimakustannuksia.

Yritykselle sopivien tilojen löytäminen on hankala tapahtuma. Nopein ja luotettavin tapa löytää kohde on käyttää ammattimaisten välittäjien palveluita.

Sivustollamme on yksityiskohtainen artikkeli nykyaikaisten toiminnasta.

2. Kaupallisen kiinteistön vuokraaminen - 5 hyödyllistä vinkkiä

Vuokrattaessa liikekiinteistöjä sinun tulee olla mahdollisimman huolellinen niiden valinnassa. Tilojen parametrit ja toiminnalliset ominaisuudet määräävät, kuinka pian voit aloittaa liiketoiminnan ja täyttääkö kohde täysin yrityksesi tavoitteet.

Päätä ensin, miten etsit sopivat tilat - itse tai toimiston avulla. Ensimmäinen menetelmä olettaa, että vapaa-aikaa on rajoittamaton määrä, ja siihen liittyy erilaisia ​​riskejä. Toinen vaihtoehto on turvallisempi ja luotettavampi.

Lisätietoja välittäjien kanssa työskentelystä on artikkelissa "".

Asiantuntijan neuvot auttavat sinua välttämään yleisiä vuokralaisten virheitä.

Ohje 1. Tutki liesituuletin ja ilmanvaihtojärjestelmät huolellisesti

Sinä itse tai työntekijäsi työskentelet huoneessa, joten huollettavien ilmanvaihtojärjestelmien saatavuus on tärkein asia. Tehokkaan ja autonomisen ilmanvaihdon puute rakennuksessa on todellinen este kahvilan, ravintolan, ruokakaupan normaalille toiminnalle.

Elintarvikkeet tulee säilyttää asianmukaisissa olosuhteissa, eivätkä vierailijat ja myyjät saa häiritä vieraita hajuja. Lisäksi, saniteettipalvelut eivät yksinkertaisesti anna sinun käyttää paikkaa ravintola- tai ruokakauppana, jos siinä on vain yleinen ilmanvaihto.

Vihje 2. Keskity lastaus- ja purkualueisiin

Kätevä tila tavaroiden lastaamiseen ja purkamiseen on toinen tärkeä asia kahviloiden, ravintoloiden, ruokaloiden ja kauppojen omistajille.

On tärkeää, että lastaus- ja purkutyöpaikka ei mene ulos asuinrakennuksen pihalle tai ajoradalle. Jos häiritset vuokralaisia ​​tai autoilijoita, sinua kidutetaan valituksella.

Kysymys täysimittaisesta virtalähteestä on erityisen tärkeä vuokralaisille, joiden liiketoiminta liittyy energiaa kuluttavien laitteiden käyttöön - jääkaapit, sähköuunit, työstökoneet jne.

Varmista, että huoneen sähkökaapelit ovat riittävän suuria täyttämään yrityksen tarpeet täysimääräisesti.

Vihje 4. Lue huolellisesti sopimuksen ehdot

Ennen kuin allekirjoitat nimikirjoituksen vuokrasopimuksesta, lue huolellisesti ehdot, joilla teet sopimuksen.

Sopimuksen tulee sisältää seuraavat kohdat:

• vuokraehdot, hinta ja maksutapa;
• jos tilat vuokrataan varusteineen, kiinteistöstä on laadittava inventaario;
• osapuolten vastuu sopimuksen rikkomisesta;
• sopimuksen irtisanomisen ehdot.

Sähkölaskuista, roskakorista, palojärjestelmän ylläpidosta ja turvahälytyksistä aiheutuvat kulut ovat pääsääntöisesti vuokralaisen vastuulla. Vuokranantaja kuitenkin maksaa tarvittaessa isot korjaukset, mukaan lukien putkistojen ja sähköjohtojen vaihdot, jos ne epäonnistuvat.

Keskustele vuokranantajan kanssa etukäteen kiinteistövakuutuksesta - tehdäänkö tällainen sopimus, ja jos ei, niin päätä kuka ottaa vahingonkorvauksen odottamattomissa tilanteissa.

On välttämätöntä tarkistaa omistajan omistusoikeusasiakirjat - myyntisopimus, ote Valtion rekisteri omistusoikeuden puolesta.

Varmista, että tilat todella kuuluvat sinulle vuokraajalle. Muuten eräänä kauniina hetkenä kohteen todellinen omistaja ilmaantuu asianmukaisin voimin. Tärkeää on myös se, että tiloja ei ole pantattu, velasta pidätetty eikä niillä ole muita rasitteita.

Asuntolain monimutkaisuudesta kaukana olevan henkilön tulee käyttää ammattiapua vuokrattaessa tai ostaessaan muita kuin asuntoja. Voit esimerkiksi selventää itsellesi kaikki epäselvät kohdat Pravoved-sivustolla - resurssilla, joka työllistää asiantuntijoita kaikilla oikeustieteen aloilla.

Voit esittää kysymyksesi myös ilman rekisteröitymistä suoraan etusivulla. Saat juridisesti oikean ja asiantuntevan vastauksen muutamassa minuutissa ja täysin ilmaiseksi. Jos ongelmasi kaipaa perusteellista selvitystä, joudut maksamaan ammattilaisten palveluista, mutta sinulla on oikeus päättää itse maksun suuruus.

Vaihe 2. Määritä vuokran määrä

Selvittääksesi parhaan hinnan vuokrata, käytä jompaakumpaa kahdesta vaihtoehdosta. Tarkista ensin henkilökohtaisesti kaupunkisi tietokannat ja määritä likimääräinen hintaluokka vastaavien tilojen vuokraamiseksi. Toiseksi, delegoi tämä tehtävä kiinteistönvälittäjälle.

Välityspalveluita tarjoavat kiinteistönvälittäjien lisäksi myös yksityiset välittäjät. He veloittavat työstään yleensä 25-50 % vähemmän kuin yritykset. Kuitenkin yksityiset ammattilaiset, jotka työskentelevät muiden kuin asuinkiinteistöjen parissa, jopa suurkaupungit- yksiköt.

5. Jos vuokraat liikekiinteistöjä - 3 pääriskiä vuokranantajalle

Jokainen vuokranantaja on huolissaan omaisuutensa tilasta ja haluaa saada vuokrasopimuksesta voittoa, ei tappioita.

Listaamme liikekiinteistöjen omistajien tärkeimmät riskit ja näytämme, kuinka voit välttää niitä.

Riski 1. Tilojen käyttö muihin tarkoituksiin

Jokaisessa hyvin kirjoitetussa vuokrasopimuksessa kerrotaan, mihin tarkoitukseen ja miten vuokratilaa käytetään. Tämä koskee myös laitteita, jotka vuokraat vuokrauksen yhteydessä.

Jos vuokralainen lupasi käyttää tiloja varastona, mutta perustaa siihen vähittäiskaupan, sinulla on oikeus sakottaa häntä tai purkaa sopimus ilman vuokrakuluja.

Riski 2. Omaisuuden vahingoittuminen tai menetys

Luovutit tilat ja laitteet kunnialliselle, kuten sinusta tuntui, kansalaiselle, mutta diplomaattikielellä hän ei vastannut odotuksiasi. Hän nimittäin saattoi tilat tuhoon, rikkoi laitteet, ruuvaa irti hehkulamput ja ylipäänsä käyttäytyi kuin sika.

Omistajalla on tällöin oikeus vaatia vahingonkorvausta kokonaisuudessaan. Lisäksi korjauskustannusten lisäksi on korvattava myös vaurioituneen laitteen markkina-arvo.

Vastuuta ei ole, jos esine ja omaisuus ovat kärsineet odottamattomien olosuhteiden seurauksena - esimerkiksi tulipalosta tai tulvasta.

Riski 3. Vuokralainen kieltäytyy maksamasta kuukausimaksua

Huolimattomia maksajia pitäisi rangaista ruplalla. Tämä on kuitenkin jälleen mahdollista, jos vuokrasopimus on tehty kaikkien sääntöjen mukaisesti. Toisin sanoen asiakirjassa on selkeästi määrättävä kuukausimaksujen ehdot ja määrä.

6. Jos vuokraat liikekiinteistöjä - 3 pääriskiä vuokraajalle

Vuokralainen voi myös kärsiä vuokranantajan laittomista tai luvattomista toimista.

Riski 1. Tilojen vuokraus, johon "vuokranantajalla" ei ole laillisia oikeuksia

Jos sinut vuokraa henkilö, jolla ei ole omistajan laillisia oikeuksia kohteeseen, sopimus katsotaan mitättömäksi. Tämän välttämiseksi vaadi omistusoikeusasiakirjojen esittäminen.

Voit itsenäisesti hankkia otteen Rosreestristä ottamalla yhteyttä monitoimikeskukseen. Palvelu on maksullinen, mutta tiedät varmasti, kuka on talon pomo.

Riski 2. Huoneen lukkojen vaihto heti ennakkomaksun jälkeen

Kyllä tällaisia ​​tilanteita tulee luonnossa edelleen. Allekirjoitat sopimuksen, maksat ennakkomaksun, saat avaimet kädestä käteen ja kun haluat päästä tiloihin kiinteistösi kanssa, käy ilmi, että lukot on vaihdettu ja "omistajat" ovat poissa.

Tällaisessa tilanteessa on vain yksi tapa - ottaa yhteyttä poliisiin ja aloittaa rikosasia petoksesta.

Riski 3. Jälleenvuokraus

Paras tapa selventää asiaa tässä on yksinkertainen esimerkki.

Esimerkki

Vuokralainen Andrey, aloitteleva yrittäjä, vuokrasi tilat myymälälle vuodeksi maksamalla kuusi kuukautta etukäteen. Samaan aikaan liikemies ei tarkistanut omistusasiakirjoja vuokranantajan rehellisyyteen luottaen.

Kuukauden onnistuneen kaupan jälkeen todellinen omistaja ilmestyi myymälään täydellä sarjalla alkuperäisiä asiakirjoja. Hän pyysi kohteliaasti vuokralaista muuttamaan pois miehitetyltä alueelta. Andrey yritti löytää alivuokralaisen palauttaakseen vähintään rahansa, maksettiin etukäteen, mutta yritteliäs välittäjä ei vastannut puheluihin eikä tekstiviesteihin.

Johtopäätös: ota yhteyttä suoraan omistajaan. Hänen tulee ainakin olla tietoinen kaikista hänen omaisuutensa kanssa tapahtuvista manipulaatioista.

7. Ammattimainen apu vuokralaisille ja vuokranantajille - yleiskatsaus TOP-3 kiinteistönvälitystoimistoihin

Pätevän välittäjän löytäminen on vaikeaa. Lukijoiden avuksi olemme koonneet yleiskatsauksen Venäjän luotettavimmista liikekiinteistöyhtiöistä.

1) Agency.net

Kiinteistönhoitotoimisto. Se auttaa vuokranantajia ja vuokralaisia ​​vuokraamaan ja vuokraamaan: toimistot, liiketilat, työpajat, varastot, kartanot ja muut kaupalliset kiinteistöt. Yrityksen palveluksessa on vain kokeneita ja päteviä lakimiehiä ja kiinteistönvälittäjiä.

Yrityksen merkittävä plus on ammattitaitoinen lähestymistapa, yksityiskohtaisen verkkosivuston läsnäolo, yksilöllisen strategian kehittäminen jokaiselle toimiston asiakkaalle. Ei ole olemassa kiinteistöihin liittyviä palveluita, joita yrityksen asiantuntijat eivät voisi tarjota käyttäjille.

Liikekiinteistöt Moskovassa ja sen alueella ovat yrityksen pääerikoistuminen. Respect on toiminut markkinoilla vuodesta 2004. Toimiston tavoitteena oli alun perin tarjota asiakkaille mahdollisimman laaja valikoima kiinteistöjen vuokraamiseen, ostoon ja myyntiin liittyviä palveluita.

Rekisteröinti (pysyvä rekisteröinti) Moskovassa, asunnossa edulliseen hintaan. Tarjoamme täyden juridisen tuen A:sta Z:hen asuinkiinteistön valinnasta (sen tarkistamisesta) aina valtion virastoissa tapahtuvan kaupan tukemiseen. Aina, vähintään 9-11 valitsemaasi piiriä. Rekisteröityminen tapahtuu tiukasti lain puitteissa, vain virallisesti MFC:n kautta tai suoraan maahanmuuttoviraston kautta. Asunnon omistajan ja rekisteröintivelvollisen läsnäolo. (Pysyvä rekisteröinti Moskovassa) Sinut leimataan passiisi 30 minuutista 5 työpäivään riippuen valitusta asiakirjojen arkistointitavasta. Jos haluat ostaa oleskeluluvan Moskovassa, tämä ei ole meille. Emme myy sitä, tarjoamme laillista tukea rekisteröintiä varten.

Moskovan rekisteröinti

Moskovan oleskelulupa myönnetään ottaen huomioon kaikki Venäjän hallituksen vahvistamat normit ja standardit tiukasti valtion elinten kautta. Huoneistoon, johon sinut rekisteröidään, rekisteröidään sinun lisäksi vielä 5-8 henkilöä. Ei kumitaskuja! Lisäksi kumilevyt ovat rikosoikeudellisia rangaistuksia.

Pysyvä rekisteröinti Moskovassa on paikka, josta menestyksesi alkaa.

Jälleen kerran haluamme toistaa ja välittää teille, että pysyvä rekisteröinti Moskovaan, joka on virallistettu yrityksemme kautta, on 100% virallinen. Hänen kanssaan saat kaiken, mitä laki vaatii.

Sijoita lapsesi kouluun tai päiväkotiin.

Rekisteröi ajoneuvosi liikennepoliisille.

Hyvää työtä valtioneuvostossa ja kaupallisissa organisaatioissa.

Vastaanota lainoja pankista, mukaan lukien asuntolainat.

Ilmainen sairaanhoito julkisilla klinikoilla.

Hanki uusi tai vaihda olemassa oleva ulkomaan passi.

Hanki ajokortti.

Saat lain mukaan kuuluvan eläkkeen.

Ilmoittautuminen Moskovaan

Venäjän federaation kansalaisten rekisteröinti Moskovaan on nykyään melko kysytty palvelu. Niin tyhmältä kuin se kuulostaakin, lähes jokainen Moskovaan töihin tuleva venäläinen kohtaa valtion byrokraattisen koneiston.

Ulkomaalaisten rekisteröinti Moskovaan

- Tämä on välttämätön askel Venäjän federaation kansalaisuuden saamisessa. Lain mukaan tilapäisen oleskeluluvan saaneen onkin myönnettävä oleskelulupa koko tilapäisen oleskeluluvan ajalle.

Oleskelulupaa tai oleskeluluvan rekisteröintiä varten Venäjällä on lain mukaan hankittava oleskelulupa oleskeluluvan voimassaoloaikaa varten kaikki 5 vuotta.

Miksi meillä on oleskelulupa Moskovassa niin edulliseen hintaan?

Perus! Olemme viimeinen yritys, joka tarjoaa tämän palvelun. Avataanpa hieman verhoa, meillä on noin 6-8 välittäjää, jotka tuovat meille asiakkaita "selvityskuluineen". Emme ole välittäjiä! Hintamme ensikäden.

Toinen tosiasia: Internetissä on monia tarjouksia rekisteröintiin ostamalla osakkeita. Tämä on erittäin kallis prosessi ja hinta voi nousta jopa 1 200 000 ruplaan. Meillä on edullinen tuote, ei huonompi: oleskelulupa Moskovassa ilman oikeutta asuintilaan. tai ota meihin yhteyttä ja rekisteröidy paljon halvemmalla? yksiselitteinen vastaus on ei. Kaikki riippuu tavoitteistasi ja taloudellisista mahdollisuuksistasi. Ja mikä sinulle sopii, vaatii analyysiä.

Valinnastasi riippumatta sinun on kuitenkin muistettava, että rekisteröinti Moskovaan myönnetään valtion viranomaisen säätelemän 6 päivän kuluessa.

Huone, jonka voit vuokrata 500 ruplaa tunnissa, maksaa 100 000 ruplaa kuukaudessa. Pysyvän vuokrasopimuksen oikeuttamiseksi sinun tulee työskennellä tiloissasi 200 tuntia kuukaudessa. Se on 7 tuntia joka päivä ilman yhtäkään vapaapäivää. Se ei toimi niin.

Tarvitset valinnanvapauden

Kurssi/seminaari/koulutus/esittely voi saada paljon ihmisiä – ja silloin tarvitset keskimääräistä isomman huoneen. Ihmisiä voi olla vähän - ja silloin ei ole tarvetta maksaa liikaa. Ryhmää ei saa rekrytoida ollenkaan, jolloin vuokrasopimus on purettava. Kaikki tämä onnistuu SpeedRent-vuokrauspalvelun avulla.

Asiakkaasi eivät välitä minkä katon alla työskentelet tänään

Asiakkaat eivät ole enää uskollisia sijainneille. Kaupungin alue on heille tärkeä - kyllä, etäisyys metroasemalta on tärkeä. Mutta heille ei ole väliä missä tapaat heidät tänään - X-bisneskeskuksessa vai kadun toisella puolella olevassa Y-bisneskeskuksessa. Pysyvä vastaanotto ei ole enää osa mainetta. Verkkosivuston ja puhelimen tulee olla pysyviä. Palvelun laadun tulee olla vakio - mutta ei salin osoitetta!

Koska olet sidottu "omiin" kiinteistöihisi, et voi keskittyä asiakkaisiisi

Palvelulaskuja, sähkö- ja vesilaskuja, ajatuksia toisesta hullusta kaivannasta vuokranantajalle - kaikki tämä imee elämäsi energiaa. Tämän sietäminen riittää! Tuntivuokramarkkinat vapauttavat sinut.

Tilojen etsiminen sivustolta on ilmaista

Emme veloita tapahtumanjärjestäjien pyyntöjen käsittelystä maksuja. Emme myy tietoa. SpeedRent saa korvauksensa prosentteina vuokrahinnasta vain toteutuneista kaupoista, tapahtuman yhteydessä ja edellyttäen, ettei vuokraajalta ja vuokranantajalta ole vaatimuksia.

Etsi sopiva huone

Mitä vähemmän arvostettu alue on, sitä kannattavampaa siellä on vuokrata asuntoja, Cyanin analyytikot selvittivät. Asunnot Uudessa Moskovassa, Kapotnassa, Lyublinossa ja Kuzminkissa maksavat nopeimmin, mutta niitä on myös vaikeampi myydä kuin asuntoja arvostetuilla alueilla

Houkutteleva Kapotnya

Vuoden 2016 ensimmäisen puoliskon tulosten mukaan keskimääräinen kannattavuus pitkäaikaisesta asunnon vuokrauksesta Moskovassa vuoden 2016 ensimmäisellä puoliskolla oli 5,5 % Cyan-yhtiön asiantuntijoiden laatiman tutkimuksen mukaan. Toisin sanoen pääkaupunkiseudun asunnon saa takaisin vuokraamalla sen reilussa 18 vuodessa. Samaan aikaan aikaväli vaihtelee merkittävästi eri alueilla.

Kuten kävi ilmi, keskustan kalleimpien kiinteistöjen omistajien vaikeinta on saada takaisin sen ostoon käytetty raha. Luokituksen vastaisen johtajat olivat Arbatin, Khamovnikin ja Gagarinskyn piirit. Tässä pääomitusaste (omaisuuden hinnan ja vuokrauksesta saadun vuositulon suhde) vaihtelee 4-4,5 % välillä, Cyan huomauttaa. Siten näiltä alueilta asunnon ostamisen jälkeen sijoitetun pääoman tuotto kestää 22-25 vuotta.

Asunnon ostaminen vähiten arvostetuilta alueilta on päinvastoin tutkimustietojen mukaan lupaavin sijoituspäätös. Suurin voitto sijoittajille tulee vuokraamalla asunto Pervomayskoje- ja Marushkinskoje-asunnoilla Uudessa Moskovassa sekä Kapotnyan alueella Kaakkoishallintoalueella. Pääomitusasteet vaihtelevat 6,4-6,7 % välillä. Toisin sanoen vuokraaja voi saada sijoituksensa takaisin 15-15,6 vuodessa. Kannattavuuden (6,7 %) kärkeä ovat Moskovan öljynjalostamon lähellä Kapotnyassa sijaitsevat kolmiot.

Tämä vaikutus johtuu siitä, että etäisyyden päässä kaupungin keskustasta vuokrahinnat eivät laske yhtä paljon kuin neliöhinta, "Cyan" selittää.

Tutkimus perustuu cian.ru-portaalissa vuosina 2012-2016 julkaistuun yli miljoonan asunnon myynti- ja vuokrausilmoitukseen Moskovassa. Samalla vuokrahinnat ja asumiskustannukset diskontattiin ottaen huomioon hintojen ja vuokratasojen dynamiikka.

Yritys "Miel-Arenda" antaa suunnilleen samat luvut kuin "Cyan", kuitenkin jakamatta alueittain: pääoman turistiluokan asuntojen pääomitusaste on 4-7% vuodessa.

Odnushki ovat suositumpia

Kuluneen vuoden aikana yksiöjen vuokraamisen suosio on kasvanut. ”Heidän osuutensa kysynnän rakenteesta kasvoi vuoden aikana 3 prosenttiyksikköä. ja oli 58 %, - toteaa pääjohtaja portaali Domofond.ru Eric Segerborg. - Samaan aikaan kaksio ja kolmioiden vuokra-ilmoitusten yhteydenottopyyntöjen määrä on päinvastoin laskenut 1 prosenttiyksikön. - 34 prosenttia ja 7 prosenttia. Myös keskivuokrataso laski kuluneen vuoden aikana kaikissa asuntosegmenteissä 3 %. Voit vuokrata yhden huoneen asunnon Moskovassa keskimäärin 30,8 tuhatta ruplaa, kaksio - 43,3 tuhatta ruplaa.

Vuokralaisen sääntö

Cyanin tiedot vahvistavat niin sanotun vuokraajan kultaisen säännön, sanoo Inkom-Real Estaten jälkimarkkinaosaston johtaja Sergey Shloma: ”Mitä pienempi asuintila, sitä halvempi se on, sitä enemmän se tuo tuloja. Tästä näkökulmasta on eräänlainen ilo hankkia eliittikiinteistöjä vuokraamista varten: eliittiasunnon kannattavuus on minimaalista perusasumiseen verrattuna."

Kalinka Groupin kaupunkikiinteistöjen vuokrausosaston johtaja Julia Kovaleva arvioi, että eliittikiinteistöjen vuokran tuotto vaihtelee 1-4 %:n välillä alkuinvestoinnin määrästä riippuen neliöhinnasta, sisustuksesta, laitteista ja kalusteista. . Myös etäisyys keskustasta on usein vuokralaisen eduksi. "Tietokannassamme on asunto Butikovskissa, 5, Ostozhenkan alueella, joka vuokrataan 10 000 dollarilla kuukaudessa", Kovalev antaa esimerkin. "Samaan aikaan omistaja vuokrasi äskettäin suhteellisen halvan asunnon osoitteessa 1/2 Taras Shevchenko Embankment 15 000 dollarilla."

Demokraattisempia vaihtoehtoja vuokrataan paitsi kannattavammin, myös nopeammin. Esimerkiksi turistiluokan asunnot lähtevät nyt keskimäärin muutamassa päivässä, ja viime vuonna se kesti vain muutaman tunnin, kertoo Inkom-Real Estaten asuntojen vuokrausosaston apulaisjohtaja Oksana Polyakova. ”Nyt valitaan noin kahdeksi viikoksi seitsemästä kymmeneen vaihtoehdosta mukavuus- ja bisnesluokan asuntoja”, hän jatkaa. "Viime vuonna kävimme läpi kolme tai neljä asuntoa korkeintaan neljä päivää." Elite-huoneistot voivat olla esillä niin kauan kuin on tarpeen, kunnes omistaja päättää alentaa vuokratasoa riittävästi.

Jos otetaan tilastot alueen keskiarvosta, niin "Syaanin" johtopäätökset ovat loogisia - halvemmat alueet tuovat enemmän kannattavuutta, myöntää Home Staging Real Estate Agencyn pääjohtaja Anna Moiseeva. Toisaalta kannattavuus ei aina riipu pelkästään alueesta, vaan myös tietystä asunnosta. Nestemäisestä esineestä on useita merkkejä, asiantuntija luettelee: pientä materiaalia, alhainen hinta, lähellä metroa ja keskustaa. ”On tärkeää aina muistaa, että joskus vuokralla oleva asunto on vielä myytävä”, Moiseeva huomauttaa. "Ja sitten vuokranantajalle hyödylliset tekijät tekevät siitä vähemmän likvidiä myyjälle."

Osta lähempänä keskustaa

"Myynnissä olevien asuntojen esittelyn kesto riippuu tietysti itse asunnon laadusta: sen hinnan, talon ja kerroksen riittävyydestä", kertoo Home Staging Real Estate Agencyn pääjohtaja Anna Moiseeva. "Mutta yleensä arvokkaammalla alueella sijaitsevaa asuntoa voidaan näyttää noin kahdesta kolmeen kuukautta, kun taas syrjäisillä alueilla vähemmän likvidejä asuntoja kuusi kuukautta tai enemmän."

Rosreestrin tiedot osoittavat, että lähempänä keskustaa olevat kiinteistöt myyvät paremmin. Esimerkiksi vuoden 2016 ensimmäisellä puoliskolla Moskovan alueella rekisteröitiin lähes 15 % vähemmän liiketoimia asuntojen oikeuksien siirtoon verrattuna vuoden 2015 vastaavaan ajanjaksoon: 294,7 tuhatta ja 345,4 tuhatta kauppaa. Nämä tilastot kuvaavat pääasiassa toimintaa jälkiasuntomarkkinoilla.

Myös uusien rakennusten kysyntä on laskussa. Tammi-kesäkuussa 2016 sopimusten määrä yhteisen asuntorakentamisen (DAC) osallistumisesta Moskovan alueella laski 4 prosenttia 41,3 tuhanteen.

Moskovassa päinvastoin sekä uusien että toissijaisten kiinteistöjen kaupat ovat yleistyneet. Asunnon omistusoikeuden siirtokauppojen kokonaismäärä kasvoi 10,8 % 62,7 tuhanteen.

Moskovan suosioon vaikutti se, että viimeisen puolentoista vuoden aikana Moskovan kehittäjät ovat tuoneet markkinoille ennätysmäärän uusia projekteja, jotka voivat kilpailla hinnalla Moskovan alueen kanssa, selittää IRN-Consultingin johtaja Tatjana Kaljužnova. . Myös alennuksilla oli oma roolinsa. ”Noin 30 prosentissa projekteista 100 prosentin maksulla saat 5-10 prosentin alennuksen”, Kaljužnova toteaa.

Keskihinta 1 neliömetriä. m uusissa rakennuksissa Moskovassa (alueella kolmannesta liikennerenkaasta Moskovan kehätielle) on IRN:n mukaan nykyään 172,3 tuhatta ruplaa. Lähiöissä kesäkuussa se oli 85,4 tuhatta ruplaa. 1 neliölle m, "Miel-Novostroyki" -yrityksen tutkimuksen mukaan. Mutta kun tarkastellaan konkreettisia ehdotuksia, Moskovan asunnon ostamisen edut käyvät selvemmiksi. Esimerkiksi kesäkuun puolivälissä Zheldoripoteka-yhtiö toi markkinoille uuden asuinkompleksin Atmospheren Kaakkoisen hallintopiirin Lyublinon alueella. Kohteen valmisteluvaiheessa rakennustöitä varten yhden ja kolmen huoneen asuntojen kustannukset, joiden pinta-ala on 34,9-76,9 neliömetriä. m on 4,1-11,1 miljoonaa ruplaa tai 115-145 tuhatta ruplaa. 1 neliölle m.

Yhdestä "neliöstä" asuinkompleksissa "Opalikha O3", joka sijaitsee Moskovan alueella, 13 km:n päässä Moskovan kehätieltä, joudut maksamaan kehittäjän mukaan keskimäärin 124 tuhatta ruplaa ja asuntojen hintaa. verkkosivuilla, on arvioitu 2,4 miljoonasta 6,86 miljoonaan hieroa. (vastaavasti yhden ja kolmen huoneen asunnolle).

Pitkäaikaisen vuokrauksen markkinoiden kannattavimmatkin sijoitukset ovat kannattavuudeltaan huomattavasti heikompia kuin perinteiset pankkitalletukset. Keskuspankin mukaan perustaso Yli vuoden mittaisten ruplatalletusten tuotto heinäkuussa on 10,7 % vuodessa.

Venäjän federaation siviililaki, vuokrasopimuksen osapuolet voivat säätää sekä kiinteästä vuokramäärästä että sen laskentamenettelystä. Vuokra voidaan näin ollen määrittää pää- (vakio)-osan ja laskennallisesti määräytyvän muuttuvan osan muodossa. Pysyvä osa on kiinteä ja sisältää maksun itse tilojen käytöstä. Vuokran muuttuva osa vastaa vuokralaisen tietyn ajanjakson aikana käyttämien palvelujen kustannuksia (tai lasketaan niistä). Siten koko vuokran määrä (sekä vakio- että muuttuva osa) on maksu vuokranantajan palveluista kiinteistön vuokraamisessa.

Vuokran kiinteä osa määräytyy yleensä kertomalla sopimuksen mukainen vuokra vuokra-alalla neliömetrinä. Siksi vuokrasopimuksessa ilmoitetaan usein vuokran suuruus 1 neliömetriä kohden kuukaudessa.

Esimerkki

Voit määrittää vuokran vakioosan laskentakaavan esimerkiksi seuraavasti:

"Vuokran vakioosa määräytyy kaavalla:

TV x / y = A * S,

jossa Tv x / y on kiinteä osa vuokrasta, joka maksetaan kuukaudelta x, vuodelta y;

A - sopimuksen mukainen vuokra;

S on vuokra-ala, neliömetrinä".

Voidaan myös kuvitella, että vakio osa vuokra kerrotaan kuluttajahintaindeksillä kertoimella, joka ottaa huomioon vuokralaisen kiinteistön käyttöehdot; korjauskertoimella jne.

Vuokrasopimuksessa voit määrittää, että vuokran muuttuva osa kattaa vuokranantajalle tosiasiallisesti aiheutuneet kulut sähkölaskuista, eli:

Sähköenergia;

Vesihuolto;

Lämpöenergia;

Kotitalousjätteiden poisto (voit antaa koko luettelon tarvittavat palvelut) jne.

Esimerkki

Voit määrittää vuokran muuttuvan osan laskentakaavan esimerkiksi seuraavasti:

"Vuokran muuttuva osa määräytyy kaavalla:

P x / y = E + Bo + T + M, missä

P x / y - kuukausi x, vuosi y maksettava vuokran muuttuva osa;

E - sähkön hinta kuukaudelle x, vuodelle y;

Vo on vesihuollon hinta kuukaudelle x, vuodelle y;

T on lämpöenergian hinta kuukaudelle x, vuodelle y;

M - kotitalousjätteen poistokulut kuukaudelta x, vuodelta y.

Jos käyttömaksut suoritetaan mittarien lukemien mukaan, voit sopimukseen merkitä, että vuokran muuttuva osa määräytyy mittalaitteiden lukemien mukaan. Voidaan määrätä, että käyttömittauslaitteiden lukemat kirjataan vuokranantajan ja vuokralaisen valtuutettujen edustajien läsnä ollessa.

Huomio

Venäjän federaation korkeimman välimiesoikeuden puheenjohtajiston 11. tammikuuta 2002 päivätyn tiedotuskirjeen N 66 kohdassa 12 todetaan, että vuokralaiselle velvoittamista pelkästään palvelujen maksamisesta ei voida pitää eräänlaisena vuokrata. Koska vuokranantaja ei todellisuudessa saa vuokrakohteesta vastavarausta, ei se, että vuokralainen maksaa vain apurahoista, tarkoita, että sopimus olisi maksettu.