Чи можна здати квартиру без агентів. Як здати квартиру без посередників і зробити це правильно? Оренда від власника, без ріелторів і агентств - на що звернути увагу? Як оформити надходження грошових коштів

Час гроші. Особливо актуальним цей вислів стає, коли потрібно терміново здати квартиру. У досить екстремальних умовах поспіху, часто власники приватної нерухомості допускають безліч промахів і помилок, які в кінцевому підсумку обходяться занадто дорого, і ціна їм не тільки гроші, але і зіпсовані нерви. Крім того, порожня житлова площа вимагає постійних платежів, А тому здавати її необхідно вже хоча б для того, щоб їх перекривати.

Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа або телефонуйте за телефонами нижче. Це швидко і безкоштовно!

Дуже часто господарі залишають квартири порожніми, просто тому що не знають, як і що потрібно робити, як правильно оформляти документацію і, врешті-решт, щоб просто не стати жертвою звичайних шахраїв або неблагонадійних мешканців. Давайте розберемо, як здати квартиру офіційно, що це дає і як правильно все оформити.

Офіційна оренда приватного житла є найбільш оптимальною і вигідною операцією з юридичної точки зору. Крім того, такий спосіб здачі квартири найбільш безпечний, в першу чергу, для самих господарів.

Переваги законної здачі квартири

1. Не потрібно боятися, що орендар зробить з неї невідомо що і не втече, не заплативши за проживання і комунальні послуги. Таким простим способомможна виключити можливість афери з Вашим майном.
2. Чи не найкращий варіант і здача знайомим чи родичам, уклавши «на словах» усний договір. Єдиний плюс - Ви будете знати людей, які проживають у Вашій квартирі. Але, якщо здача квартири для Вас - це, перш за все, отримання хорошого пасивного доходу, то краще знайти незнайомих орендарів і оформити угоду за гідною ціною і за всіма правилами.
3. Даний спосіб допомагає максимально передбачити всі майбутні витрати на квартиру, включаючи навіть оплату телефонних дзвінків мешканців. Офіційний договір оренди включає всі пункти оплати і обов'язки обох сторін.
4. Крім того, можна бути спокійним, що проблем з податковою не виникне, і Вас не притягнуть до відповідальності за приховування прибутку.

Які документи потрібні для оформлення договору?

Оформлення договору оренди квартири не вимагає збору великої пакета документів і різних довідок, як, наприклад, для її покупки. Стандартний набір включає наявність таких обов'язкових документів, як:

• Свідоцтво про право власності на житло у разі або ж договір, який підтверджує право на її власність (наприклад, це може бути договір купівлі-продажу або договір Дарування);
• Список всіх зареєстрованих в квартирі (виписка з особового рахунку в ЖЕКу);
• Нотаріальне згоду на оренду від всіх власників квартири, якщо їх декілька. Крім того, в процесі укладання договору вони повинні обов'язково бути присутнім. Даний факт може позбавити Вас від різних майбутніх проблем, які можуть виникнути при втручанні співвласників квартири, якщо він не згодні з її орендою.

З боку орендаря необхідно надання паспорта.

Договір оренди: для чого потрібен і що в ньому прописати?

Договір про найом квартири є офіційним документом, який підтверджує факт законної оренди нерухомого майна та містить всю інформацію про угоду, її умови та строки, а також гарантії та обов'язки обох сторін. Він укладається між двома сторонами: орендодавцем і орендарем. Це важлива складова питання, як правильно здати квартиру в оренду.

На сьогоднішній день практикуються два види договорів про здачу майна

1. Договір найму.Полягає в тих випадках, коли Ви здаєте квартиру фізичній особі (гл. 35 ГК РФ). Даний вид договору не підлягає обов'язковій реєстрації, незалежно від тривалості його терміну.
2. Договір оренди.Необхідний для укладення угоди з юридичними особами (гл. 34 ГК РФ). Чи підлягає обов'язково реєстрації, якщо він укладається на термін від 1 року і більше.

Значення офіційного договору про здачу житла в найм неможливо переоцінити. Обов'язкова наявність такого документа в десятки разів полегшить Вам життя, вбереже купу грошей і нервів в майбутньому. Так що важливо приділити йому максимум уваги при оформленні.

Відсутність договору - це невиправданий ризик для орендодавця і причин тому досить багато, наприклад:

1. Ви не зможете «відсудити» борги, якщо раптом Вам «пощастить» з неблагонадійними мешканцями, які не платять оренду за проживання і комунальні платежі.
2. Крім того, неможливим стане відшкодування зіпсованого майна або крадіжка особистих речей, що досить часто зустрічається на практиці.
3. Банально, але навіть в міліції ніхто не стане приймати Ваше заяві про проблеми з мешканцями, якщо немає офіційного договору оренди, який підтверджує факт здачі житла в найм.
4. Якщо нові мешканці затоплять сусідів чи завдадуть їм інший збиток, то відшкодовувати доведеться неодмінно Вам.

Вибачте за тимчасові незручності в обов'язковому порядку повинна бути зафіксована в договорі:

• розмір місячної плати за оренду,
• терміни оплати, аж до числа і часу,
• використання особистого майна господарів квартири, якого і в якій мірі дозволяється,
• оплата всіх комунальних витрат, розміри і сума, інформація про те, хто їх буде платити - орендар чи орендодавець, це допоможе уникнути багатьох конфліктних ситуацій в майбутньому,
• обов'язкове точний часі порядок перевірки знімною квартири і майна в ній господарями житла,
• вказується інформація про приватизацію житла, його власників,
• обов'язково позначається кількість майбутніх мешканців,
• порядок повернення коштів у разі несплати, а також порядок відшкодування можливих матеріальних збитків орендодавцю у випадках неправомірних дій наймачів,
• додаткові домовленості, які не суперечать законодавству, але є важливими для обох сторін.

Як обов'язковий додаток до договору, повинен бути акт прийому-передачі особистого майна господаря квартири, В якому вказується факт передачі квартири і всього майна в ній. Завдяки використанню такого документа, значно знижуються всілякі ризики заподіяння шкоди як житлу, так і всім вашим речам на час проживання мешканців.

Звичайно, навіть у разі укладення договору, певні ризики є в обох сторін. Наймач має право знати і повинен бути впевнений, що ви маєте офіційне право здавати житло, а також, що з квартирою немає неприємних проблем, що сплачені всі комунальні платежі і боргів за нею не числиться. Вся ця інформація заздалегідь чесно обмовляється, після чого в обов'язковому порядку вказується в договорі при укладанні. Наймач зобов'язаний обов'язково підтвердити, що він ознайомлений з інформацією про житло і не має ніяких претензій.

як додаткова важлива інформація, В договорі можуть зазначатися дані, що підтверджують платоспроможність наймачів (наприклад, довідка з місця роботи, в якій позначаються імена та номери телефонів контактних осіб, які можуть підтвердити інформацію надану орендарем).

Окремим пунктом зазначається, що дана квартира не здана нікому іншому, що вона є «чистою». Не варто обмежуватися певними стандартними фразами, важливо якомога докладніше вказати всю інформацію про житло і майно в ньому, а також всі усні домовленості з наймачем. В такому випадку обидві сторони угоди зможуть уникнути можливих неприємних наслідків, або ж захистити свої права у випадках неправомірних дій іншої сторони.

Передача грошей в рахунок оплати оренди

Заключний і найважливіший етап угоди - це передача грошей. До нього важливо ставитися максимально серйозно. На сьогоднішній день існує кілька способів здійснення даної процедури:

1. З рук в руки- найпростіший і швидкий спосіб. Але він може бути не завжди зручним обом сторонам, так як необхідно знаходити час для здійснення цього процесу. Часто таким часом жодна, на інша сторона не можуть пожертвувати, особливо якщо це відбувається вдень. Пояснюється це просто - часто днем ​​люди знаходяться на своїх робочих місцях. Якщо кошти передаються готівкою, обов'язково укладайте акт прийому-передачі грошей або ж пишіть розписку з вказаною сумою, датою, періодом платежу і підписом.
2. Використання різних безготівкових рахунків, На які в певний термін мешканці перераховують орендну плату за житло. В такому випадку орендарю важливо зберігати всі квитанції.

Абсолютно всі маніпуляції з оплатою проводяться на основі укладеного договору і не можуть бути змінені в односторонньому порядку. Обидві сторони повинні слідувати заздалегідь обумовленим умовам угоди. Якщо це передача грошей з рук в руки або ж довіреним особам, то обов'язково необхідно надавати документи, які підтверджують наявність довіреності. передача грошових коштівчерез банківські установи шляхом зарахування на рахунок спрощує весь процес в кілька разів. Тим паче що факт передачі грошей, якщо збережені всі квитанції, практично неможливо оскаржити або заперечувати.

Дрібниць у такій важливій справі не буває. Будь-яка дрібниця може зіграти з Вами злий жарт і коштувати дуже дорого. Це означає, що особиста перестраховка завжди набагато краще і доцільніше кредиту довіри малознайомим людям.

Як правильно платити державні податки за оренду нерухомого майна?

Якщо ви цікавитеся тим, як здати квартиру в оренду офіційно, то ви повинні знати і про сплату податків. На практиці в Росії застосовуються різні способи здачі квартир і не завжди вони підкріплені законом. Здача житлового майна без сплати податків - це реальність, а не вигадка. За статистикою близько 60% господарів, які самостійно займаються орендою свого житла, не платять податки державі. Як правило, такий варіант чреватий неприємними наслідками і проблемами з відповідними державними органами.

Найчастіше відбувається банальна ситуація - саме сусіди таких орендарів видають нечесних «ділків», зазвичай це відбувається, коли житло наймається незрозуміло ким і в разі хуліганського поводження в нічний час. Природно, що сусіди починають скаржитися і назовні випливає неофіційна оренда з несплатою податків.

Є спосіб здати квартиру офіційно і не платити податки, звернувшись до посередників в особі агентств нерухомості. Але в такому випадку і левова частина прибутку іде до них. Вигідніше зробити все самому і за законом. Але як?

Згідно із законом надавати в оренду нерухоме майно можуть особи, які займаються приватною підприємницькою діяльністю, Так і особи без реєстрації як підприємець (згідно з нормами Податкового кодексу).

В такому випадку об'єкт оподаткування визначається з розрахунку орендної плати, Яка заздалегідь зазначена в офіційному договорі між орендодавцем і орендарем житлоплощі. Податок на оренду нерухомості передбачається в обов'язковому розмірі ставки 13% від отриманого доходу від здачі майна. Цим доходом, як правило називається сума, заздалегідь прописана в офіційному договорі і сплачена господареві.

В окремих випадках процентна ставка становить 17% від суми перевищення з урахуванням всіх передбачених раніше податків: якщо загальна сума отриманого платником податку доходу за останній звітний місяць перевищує розмір мінімальної заробітної плати у десятикратному розмірі.

Як відбувається цей процес на практиці?

Господар квартири, він же орендодавець, після закінчення року в самостійному порядку подає податкову декларацію фізичної особи (форма 3-ПДФО). Дана декларація надається в органи податкової інспекції за місцем безпосереднього здійснення підприємницької діяльності. В іншому випадку заповнена декларація подається за місцем знаходження майна.

Через якийсь час в поштову скриньку приходить квитанція, яку потрібно сплатити. Термін подання декларації та сплати податку за минулий рік - до 30 квітня нового року.

На діяльність, пов'язану зі здачею нерухомості в оренду, можна зареєструвати приватне підприємство. Це істотно спростить всю схему сплати податків на доходи. Для цього необхідно провести реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи або індивідуального підприємця. Найпростіше оформити ІП і платити 6% з прибутку за спрощеною системою оподаткування.

Можливі труднощі при оформленні угоди

Не завжди угоди з оформлення оренди нерухомого майна проходять гладко і швидко. Щоб не вчитися на своєму гіркому досвіді, можна просто взяти на замітку типові помилки, які дуже часто відбуваються при оформленні:

1. При укладанні договору термін оренди краще прописувати відразу. А якщо він перевищує 12 місяців, то його в обов'язковому порядку потрібно реєструвати в Федеральної реєстраційної служби. В такому випадку суму державного мита виплачує орендар, а договір оренди реєструється на її власника. Такий договір набуває повноправну юридичну силу і може виступати офіційним документом у випадках дозволу різних спірних і конфліктних ситуацій.
2. Щоб уникнути різних неприємних ситуацій в процесі здачі житла, важливо самостійно контролювати весь процес. Крім того, не полінуйтеся і розпитайте у майбутніх мешканців якомога більше інформації. Бажано ще й перевірити її на достовірність, наприклад зателефонувати на роботу і переконатися в тому, що там дійсно працює така людина.
3. Серйозне ставлення до будь-яких дрібниць в цьому серйозній справі - це гарантія уникнення можливих проблем. Тому від Вашої відповідальності та усвідомленості залежить успішний результат операції і отримання майбутнього прибутку в повному обсязі без непотрібних втрат.

В газетах дуже часто можна знайти оголошення з таким змістом: «Здам квартиру без посередників», «Зніму житло без агентства» або «Здача квартир в оренду від власника». Що це означає і що мають на увазі їх подавачі?

Щоб заощадити час і гроші, багато власників вважають за краще звертатися до ріелторів.Таке рішення часто грунтується на бажанні не тільки скоріше здати житло, але і знайти відповідального і сумлінного наймача.

Як показує практика, допомога агента не завжди гарантує швидке укладення угоди і підбір наймача, Який буде відповідати вимогам власника.

Важливо!що при укладанні угоди з ріелтором клієнту доведеться платити йому комісію, а це від 50 до 100% від вартості житла. На такі умови піде не кожен претендент, а значить, частина потенційних наймачів буде відсіяні.

З цієї ж причини багато людей шукають житло від власника, щоб не переплачувати за укладення договору з ріелтором. Здати і зняти квартиру без посередників можна. І головне завдання власника - знайти таку людину.

Багато власників наївно вважають, що юридичну силу має тільки той договір, який складають агентства. Тому, щоб убезпечити себе і своє майно вони йдуть на угоду з ріелтором. Однак договір, оформлений без участі посередника, має таку ж силу, як документ від агента.А значить здати квартиру без агентства реально і договір можна укласти самостійно.

З чого почати?

Процес ведення угоди складається з декількох етапів. Щоб швидко знайти клієнта, вам необхідно приділити кожному кроці максимум уваги.

Визначення розміру орендної плати

Здача квартири від власника починається з призначення ціни щомісячного платежу.Багато власників, бажаючи вигідно здати свій об'єкт, занадто завищують ціну. В результаті оголошення про здачу житла висить місяцями.

Для визначення оптимальної ринкової ціни необхідно враховувати кілька факторів:

Перш ніж здати квартиру в оренду без посередників не зайвим буде дізнатися про аналогічні цінові пропозиції в інтернеті.

Подивитися, за скільки здаються схожі об'єкти, можна на сайтах агентств вашого міста або на сайті avito.ru.

Якщо при аналізі своєї житлоплощі ви прийшли до висновку, що вартість оренди буде невисокою, можна поліпшити якість житла. Наприклад, зробити косметичний ремонт або купити відсутню техніку і меблі. Як правило, такі вкладення окупаються досить швидко - за 1-2 місяці.

Як і де шукати клієнтів?

Перш ніж здати квартиру без агентів, необхідно вирішити для себе: кого ви розглядаєте як потенційного квартиронаймача? Жінок, чоловіків, сімейні пари, іноземців, мешканців з дітьми і домашніми тваринами?

Якщо вам принципово, хто буде проживати на вашій території, то це необхідно вказати в оголошенні.

Пошуками клієнтів можна зайнятися через знайомих і родичів. Повідомте їм, що ви хочете здати квартиру без ріелторів і вкажіть ціну. Такий варіант найбільш безпечний для власників, так як по знайомству найчастіше знаходяться відповідальні і добросовісні люди.

Найефективніший спосіб знайти орендаря - подати оголошення на інтернет-ресурси, такі, як avito.ru або iir.ru.

Щоб швидко знайти зацікавлених людей, оголошення повинно бути детальним. Важливо описати всі характеристики об'єкта:

• адреса (досить вказати вулицю);
• загальну площу;
• її стан;
• наявність меблів і техніки;
• вартість;
• свій номер телефону для зв'язку.

Текст бажано супроводити детальними фотографіями всіх кімнат, щоб у клієнта було менше питань під час переговорів.

Якщо в квартирі низькі комунальні платежі, то це одна з переваг вашої пропозиції, тому його потрібно також вказати в оголошенні.

Як здати квартиру в оренду без посередників ми розібралися, але тепер більш детально поговоримо про самому укладанні договору.

Як укласти договір?

Щоб здати квартиру самостійно потрібно знайти зразок договору і роздрукувати його в двох примірниках.Один залишається у власника, другий у квартиранта.

Грамотне оформлення та облік всіх нюансів у вмісті договору є запорукою безпеки нерухомості і майна власника. Отже, що необхідно вказати в угоді:

• дата;
• дані обох сторін, а саме: ПІБ, дата народження, серія і номер паспорта, реєстрація та місце фактичного проживання;
• предмет угоди: найменування нерухомості (квартира), її адреса, площа, стан;
• вартість щомісячної оплати і порядок її передачі;
• вказівка ​​про обов'язок платити комунальні платежі. На якого ляжуть ці витрати - на власника або мешканця;
• терміни оплати;
• обов'язки з виконання ремонту та усунення несправностей меблів і техніки;
• термін аренди;
• вказівка ​​осіб, які будуть ще проживати в цій квартирі (якщо є);
• Права та обов'язки сторін;
• штрафні санкції при недотриманні обов'язків;
• умови, при яких одна зі сторін може розірвати угоду.

Щоб здати квартиру самому і убезпечити нерухомість, рекомендується також прописати про неможливість квартиранта здавати житло в суборенду.

Для збереження майна (побутової техніки, меблів та ін.) Бажано скласти опис, в якій перерахувати все цінне, що знаходиться в квартирі. Також потрібно вказати стан перерахованих речей. У додатку можна прописати компенсацію і її розміри в разі втрати або псування тих чи інших предметів і техніки.

документи

При укладенні договору найму власнику необхідно надати паспорт і свідоцтво про володіння нерухомістю.

Особливо досвідчені орендарі можуть зажадати при укладанні угоди присутність всіх людей, що мають частку в даній площі, щоб виключити невдоволення з боку інших пайовиків.

Квартиронаймачу досить надати паспорт.

ВАЖЛИВО!Якщо право на володіння нерухомістю має ще одну особу, то буде потрібно його згоду у вигляді письмового доручення або особистої присутності.

Чи потрібно платити податки?

Відповідно до п. 1, ст. 208 Податкового кодексу РФ прибуток, отриманий від здачі в оренду нерухомості, оподатковується. Однак тут є і свої нюанси. Договір, укладений на 11 місяців, можна не реєструвати в Росреестра, а значить, і податки платити теж не потрібно.

Якщо документ підписаний на термін від року і більше, то він підлягає реєстрації.Дані при реєстрації можуть потрапити в податкову, в результаті приховати свої доходи вже не вийде. У податкову службу необхідно надати декларацію про доходи з нерухомості. Сплачується сума раз в рік і становить 13% від прибутку.

Якщо у власності у вас є багато нерухомості, яку ви здаєте, то краще оформити себе як юридична особа. Податок при цьому буде значно нижче, ніж у фізичної особи. Є і свої мінуси - доведеться вести бухгалтерію, робити пенсійні внески і відкривати рахунок.

Як правильно здати квартиру в оренду без посередників?

Найчастіші помилки власників:

Таким чином, здати квартиру самостійно без участі третіх осіб цілком реально. Головне, поставити адекватну вартість, знайти сумлінного клієнта і оформити докладний договір.

Вкладення в індексні фонди, купівля високоприбуткових акцій, кешбек від операцій з кредитними картами- все це є джерелом пасивного доходу. Цей список можна продовжити одним з найпростіших і популярних способів інертного заробітку, що дозволяє отримати прибуток від використання особистої нерухомості, - здача житла в тимчасове користування. Як здати квартиру в оренду правільнобез залучення ріелторських компаній і як офіційно оформити угоду, уникнувши неприємностей з законом, - читайте далі.

Всього кілька кроків оброблять орендодавця від розміщення оголошення до передачі ключів клієнту, проте кожен з них повинен бути ретельно продуманий, особливо це стосується складання і реєстрації договору, а також сплати податків.

Крок 1. Підготовка приміщення

В першу чергу слід перевірити квартиру на предмет неполадок і при необхідності їх виправити. Особливу увагу потрібно приділити наступним моментам:

• справності замків і дверей;
• надійності сантехніки;
• зовнішнім виглядом меблів і вікон.

Оптимальний must have набір повинен складатися з шафи, декількох ліжок або великим двоспальним та кухонного куточка. Не обов'язково щоб меблювання була обставлена ​​відповідно до фен-шуй, проте старі, обшарпані предмети інтер'єру не викличуть захоплення у потенційних орендарів. Бажано позбутися всього старого, до того ж, порожні кімнати можуть викликати інтерес квартиронаймачів, які збираються переселятися з великою кількістю речей. Стан квартири буде обумовлювати не тільки її вартість, а й контингент мешканців: платоспроможні клієнти віддають перевагу комфортним умовам.

Доцільним буде проведення косметичного ремонту, який істотно освіжить обстановку. Якщо в цьому немає потреби, можна обмежитися генеральним прибиранням.

Крок 2. Визначення вартості

За допомогою інформації в спеціалізованих виданнях та Інтернет не складно дізнатися середню вартість приміщення, відштовхуючись від якої можна встановлювати власну. Визначальними факторами ціноутворення є:

1. Місцезнаходження: галаслива центральна частина міста або приміська зона- кожен район має свою цільову аудиторію, однак центр завжди коштує дорожче.
2. Площа: зі збільшенням числа квадратних метрів вартість орендної плати буде підвищуватися.
3. Стан квартири, меблів, апаратури і побутової техніки: свіжий ремонт і хороша «начинка» приміщення допоможуть орендодавцю отримати відмінну компенсацію за надане приміщення.
4. Інфраструктура: наявність шкіл, дитячих садків, фітнес-центрів, аптек і торгових центрівв найближчому сусідстві з будинком будуть відмінним бонусом, що впливає на формування ціни.

Транспортна розв'язка також грає велику роль: близькість до метро значно прискорює процес здачі приміщення.

Крок 3. Пошук клієнтів

Щоб приміщення довго не простоювало, бажано помістити інформацію про нього у всіх можливих джерелах. Найпопулярнішими вважаються наступні:

1. Друковані видання, дошки оголошень в Інтернет і спеціальні групи в соціальних мережах. Цей метод є найбільш затребуваним, оскільки задіює набольший відсоток цільової аудиторії, але слід бути готовим до великої кількості дзвінків, в тому числі і від ріелторів, що пропонують висновок посередницького договору. Клієнтів можна шукати і самостійно, через що розміщуються ними публікації про намір зняти житло.
2. Сарафанне радіо. Сповістивши близьких і друзів про порожній квартирі, зворотний зв'язок можна отримати в найкоротші терміни. Головна перевага цього варіанту полягає в тому, що мешканець матиме рекомендації знайомих. У цьому ж полягає і його основний недолік: він може звернутися з проханням про зменшення орендної плати або її відстрочки.

Відомості, які потрібно перерахувати в оголошенні:

• площа приміщення;
• вартість;
• наявність меблів і побутової техніки;
• віддаленість від транспортної розв'язки.

Повідомлення не повинно бути громіздким: ємне і лаконічне швидше зацікавить клієнта, ніж розгорнутий опис.

В кінці замітки бажано вказати, чи дозволено проживання з домашніми тваринами або дозволено куріння в приміщенні, а також переваги з приводу клієнтури: сімейні пари або студенти, наприклад.

Іноді можна побачити оголошення, розклеєні на зупинках або в під'їздах. Цей спосіб є досить сумнівним, оскільки навряд чи зацікавить гідного квартиранта, до того ж він чреватий залученням за адміністративне правопорушення.

Крок 4. Показ квартири

На цьому етапі важливо грамотно і відкрито відповідати на всі поставлені запитання. Слід бути готовим до того, що потенційні мешканці будуть перевіряти роботу сантехніки і побутових приладів, а також попросять показати правовстановлюючі документи.

Чим детальніше буде продемонстровано приміщення, тим більше шансів на вдале закінчення угоди.

Перед тим, як запросити квартиронаймачів, бажано зробити наступні дії:

• зробити вологе прибирання;
• влаштувати провітрювання;
• при необхідності вкрутити нові лампочки;
• проінспектувати стан техніки.

Якщо клієнтові сподобалася квартира, максимально докладно викласти йому умови оренди, щоб на етапі складання договору не виникало непорозумінь.

Крок 5. Оцінка платоспроможності клієнта

Порядність і фінансова спроможність є визначальними критеріями при виборі майбутніх квартиронаймачів. Безвідповідальні мешканці можуть протягом 1 місяця завдати істотної матеріальної шкоди, який в разі погано сформульованих умов контракту, доведеться компенсувати орендодавцю. Під час спілкування необхідно звернути увагу на ряд важливих моментів:

1. Манера вести переговори. В процесі телефонної розмови є можливість зробити багато корисних спостережень: клієнт може не володіти лінгвістичної грамотністю, проте бажано, щоб була присутня культура мови. За цими ознаками можна віднести людину до певної соціальної прошарку і при необхідності припинити подальшу комунікацію.
2. Зовнішній вигляд. При особистій зустрічі можна доповнити враження про людину, виходячи зі ступеня його охайності. Акуратна, зі смаком підібраний одяг може розповісти і про рівень доходу, і про якості характеру. Однак робити ставку, керуючись виключно цим критерієм не варто, оскільки зовнішність буває оманлива. Багатьом жінкам, наприклад, властива якась навмисність у виборі предметів гардероба, тоді як більшість представників сильної статі вважають за краще помірність і простоту.
3. Місце роботи. Доречним буде тактовно попросити візитку або поцікавитися родом діяльності квартиронаймача. Грунтуючись на обраній професії, можна спробувати визначити рівень доходу і можливість своєчасної оплати орендної плати.
4. Планований період знімання квартири. Довгострокова перспектива вселяє більше довіри, ніж короткострокова оренда приміщення.

Як правило, попит на оренду превалює над пропозицією, тому звертатися буде велика кількість людей різних вікових категорій і класів.

Умовно потенційних мешканців можна розділити на кілька груп:

1. близьке коло. Друзі, родичі, а також їхні знайомі вважаються оптимальним варіантом.
2. Сімейні пари. Гарний вибір, Оскільки сім'ї воліють тривалу співпрацю, особливо якщо у них є діти, яким необхідно відвідувати школу або дитячий садок. Батьки, як правило, оберігають свою дитину від частої зміни установ подібного роду, відповідно вони уникають частих переїздів.
3. Пари, що складаються в цивільному шлюбі. Цей тип квартиронаймачів не є стабільним, оскільки велика ймовірність розриву неузаконеним відносин і виселення з квартири.
4. студенти. Як правило, учні в вузах заселяються по кілька чоловік з метою економії коштів. Орендодавці віддають перевагу дівчатам, роблячи ставку на їх охайність і хазяйновитість, неохоче пускаючи в квартиру молодих людей, яким в цьому віці властива надмірна тяга до вечірок. Хоча, звичайно, це стереотип, і потрібно приймати рішення в кожному конкретному випадку.
5. приїжджі. Приблизно 50% клієнтів є жителями інших міст або країн. Переважно це люди, які приїхали для роботи або навчання. У багатьох власників квартир насторожене ставлення до іноземних громадян, особливо до вихідців із Середньої Азії, оскільки практика показує, що замість обумовленого одного або двох чоловік проживає набагато більшу кількість.

Однак багато іноземців працюють в престижних, високооплачуваних компаніях, і часто є більш привабливими орендарями, ніж жителі периферії, наприклад.

Крок 6. Підготовка документів

Цей етап є одним з найбільш відповідальних. Щоб запобігти масу небажаних моментів потрібно оформити договір оренди, тому бажано почати готувати всі необхідні папери заздалегідь.

Для приватизованого приміщення знадобиться наступний пакет:

• правовстановлюючий документ на квартиру, яка буде здаватися в оренду;

З 2017 року в ролі цього документа виступає виписка з ЕГРН. Свідоцтва про реєстрацію скасовано і не оформляються з середини 2016 р Існує 7 видів подібних довідок: для укладення контракту знадобиться та, в якій містяться технічні характеристикиоб'єкта і зареєстровані права на нього.

• засвідчують особу;
• оплачені квитанції за комунальними рахунками.

Якщо в квартирі прописані особи, яка не є її власниками, необхідно отримати їх письмову згоду.

Якщо приміщення є муніципальним, для його здачі додатково буде потрібно дозвіл муніципальних органів, отримати яке можна в Департаменті Управління Майном. Слід написати відповідну заяву і прикласти до нього письмову згоду всіх зареєстрованих за цією адресою мешканців із зазначенням їх паспортних даних.

Крок 7. Укладення договору оренди

Будь-який власник, який здає свою власність, зобов'язаний оформити з наймачем договірні відносини.

Якщо орендарем є фізична особа, потрібно оформляти договір найму, якщо юридична особа - договір оренди.

Допускається укладення договору найму терміном не більше 5 років. Якщо тимчасова тривалість оренди не вказана, вона автоматично встановлюється на 5 років. Договір оренди може бути укладений на будь-який термін. Договір, оформлений на 1 рік і менше, є короткостроковим, термін оренди в ньому слід прописати в обов'язковому порядку. Всі інші контракти є довгостроковими.

Внесіть в ці зразки необхідні доповнення, які будуть влаштовувати обидві сторони.

Таблиця 1. Ключові моменти, які важливо передбачити в договорі

Пункт договору	зміст
підстава договору	Позначити документ, на підставі якого видано право розпоряджатися квартирою
Графік і спосіб виплат	Вказати дату оплати та спосіб: готівковий або безготівковий розрахунок. Якщо використовується другий варіант, внести банківські реквізити орендодавця
Повернення заставної суми	Фахівці радять не розглядати заставу в якості плати за останній місяць проживання. Практичніше буде повернути цю суму після перевірки квартири в день виїзду мешканців
Оплата комунальних платежів	У договорі має бути зазначено, яка зі сторін відповідальна за їх сплату
Частота оглядів квартири	Обумовити регулярність перевірок, яка буде прийнятна для обох сторін
Процедура розірвання договору	Окремим пунктом позначити термін, протягом якого сторони повинні інформувати один одного про припинення договірних відносин
Відповідальність сторін у разі пошкодження власності орендодавця	Бажано вказати, хто з учасників договору повинен компенсувати псування майна, що знаходиться в квартирі
Правила поведінки	Якщо куріння або проживання з домашніми тваринами є неприйнятним, доцільно буде прописати подібні побажання в договорі
можливість ремонту	Обумовити в яких випадках допустимо проведення ремонту та яка зі сторін є матеріально відповідальною за покупку матеріалів і оплату послуг майстрів

Додатком до договору повинен йти акт прийому-передачі, в якому необхідно максимально докладно перерахувати всі меблі і техніку, що знаходиться в квартирі, і вказати її стан.

Після того, як будуть улагоджені всі юридичні нюанси, підписаний договір і передані ключі від квартири, слід проінформувати мешканців про правила користування технікою, обліку показань лічильників, а також надати телефони обслуговуючих організацій.

В юридичній практиці існує договір безоплатного користування. Особливості його застосування закладені в самій назві: офіційно орендодавець, а точніше ссудодатель, не отримує грошової компенсації за надане приміщення. Однак це не скасовує оплати комунальних платежів та інших витрат, пов'язаних з проживанням, ссудополучателем.

Договір подібного типу можна укладати при необхідності офіційного оформлення договірних відносин з родичами або знайомими, які живуть в квартирі безкоштовно. До того ж подібна міра допоможе запобігти ситуації, в яких можуть бути пред'явлені звинувачення в нелегальній здачі житла.

Не слід договір оренди або найму замінювати подібним контрактом з метою уникнути сплати податків, оскільки вимагати орендну плату з мешканців на підставі цього документа не представляється можливим.

Крок 9. Реєстрація договору

Договір, укладений на період до 1 року, вважається короткостроковим і не підлягає реєстрації. З 2014 р довгостроковий договір слід реєструвати протягом 1 місяця після його підписання.

Податкова інспекція не займається реєстрацією подібних документів, вона лише приймає декларації про доходи.

Для здійснення цієї процедури необхідно:

• сплатити держмито: для фізичних осіб передбачена сума в 2 000, а для юридичних в 22 000 рублів;
• написати заяву;
• надати один примірник договору і засвідчує особу документ.

При подачі документів потрібна присутність обох сторін. Якщо приміщенням володіють кілька осіб, необхідно показати їх нотаріально завірена згода.

Коли термін дії договору закінчується, у орендаря існує переважне право на оренду приміщення перед іншими претендентами. Якщо орендодавець приймає рішення продовжувати здавати квартиру, в першу чергу він повинен поцікавитися у існуючого наймача про його намір продовжувати співпрацю. При продовженні контракту допускається зміна попередніх умов.

Щоб зняти обтяження, накладене на майно під час реєстрації договору, слід подати заяву в Росреестр. Автоматично, з закінченням договору, воно не знімається.

Крок 10. Оплата податків

Здача нерухомості в оренду вважається підприємницькою діяльністю, прибуток від якої оподатковується.

Згідно із законодавством, якщо власником квартири є юридична особа, вона повинна сплатити з суми орендної плати податок в розмірі 13% від розміру щомісячного платежу. Якщо приміщення знімає фізична особа, ця функція знаходиться в зоні відповідальності орендодавця.

Особливості сплати податку:

• для фізичних осіб: 13% від суми щомісячного платежу;
• для IP: 6% при ССО.

Самим необтяжливим є 1 варіант.

Декларацію про доходи за формою 3-ПДФО за минулий рік необхідно подати до 30 квітня, а оплатити до 15 липня цього року. Слід бути готовим, що інспектор може запросити документи, що підтверджують джерело доходу. З цією метою можуть бути надані нотаріально завірена копія договору оренди або найму, в якому зафіксована сума щомісячної оплати, а також копії розписок про отримання грошей.

Формула розрахунку: сума орендної плати * 12 місяців * 13%. Припустимо, орендодавець здає нерухомість за 100 000 рублів на місяць, його річний дохід равянется 1 200 000 рублів за рік, відповідно розмір прибуткового податку складе 156 000 рублей.

Якщо здача квартири здійснюється постійно, доцільно зареєструвати ІП із зазначенням виду діяльності «Оренда власного житлового нерухомого майна». Однак подібний захід загрожує появою додаткових обов'язків, таких як ведення книги обліку доходів і витрат, а також витрат на оплату внесків до ПФ і ФМС.

Читайте про те, як відкрити ІП, в. Детальна покрокова інструкція, зразки необхідних документіві повний перелік паперів, які потрібно надати в державні органи.

ІП може вибрати наступні варіанти оподаткування:

1. ССО зі ставкою 6% від всього прибутку + виплата страхових внесків, які є щорічним платежем. Схема розрахунку: вартість орендної плати * 12 місяців * 6% + 27 990 рубля (страховий внесок ІП в 2017 р) + 1% від прибутку понад 300 000 рублей.
2. Використання патентної системи оподаткування ІП в рамках ССО. Схема розрахунку: вартість патенту + 50% від розміру страхового внеску.

Вартість патенту вираховується на підставі зазначеної регіональним законом суми передбачуваного доходу від здачі нерухомості. Ці показники визначаються окремо для кожного регіону.

Практика показує, що якщо прибуток, одержуваний від оренди нерухомості, перевищує 50 000 рублів, є сенс задіяти ІП на основі патенту. Однак цей варіант прийнятний тільки в тому випадку, якщо власник квартири впевнений в серйозності намірів квартирантів. Важливо переконатися, що договір не буде розірваний протягом року, оскільки сплачений патент не підлягає поверненню.

На підставі письмових доказів у вигляді розписок, в яких зазначено факт передачі грошей, або аудіозаписів судовий орган може винести рішення про адміністративне покарання.

Для залучення орендодавця до кримінальної відповідальності необхідно представити докази умисного приховування прибутку, або сума неоплаченого податку повинна перевищувати 100 000 рублів.

У групі ризику знаходяться власники, які здають квартири іноземним громадянам, оскільки дані про їх місцезнаходження містяться в ФМС, яка надає останнім часом посильне сприяння податковим інспекторам.

Міри покарання:

1. Примусова оплата.
2. Стягнення пені, розміром 1/300 від ставки рефінансування ЦБ Російської Федерації за кожен день несплати.
3. Штраф у розмірі 5% від щомісячної суми податку.
4. Штраф за недотримання терміну оплати в розмірі 20% від несплаченої суми.
5. Кримінальна відповідальність за ухилення від сплати податку в особливо великих розмірах, що передбачає позбавлення волі на 1 рік або виплату суми від 100 000 до 300 000 рублів залежно від суми несплати.

Як правило, ці заходи, за винятком кримінальної відповідальності, застосовуються комплексно.

Проінформувати податкових інспекторів про несплату податків можуть не тільки орендарі, а й занадто відповідальні сусіди. Однак довести факт отримання грошей за оренду досить складно, до того ж співробітникам ФНС заборонено входити в квартиру без згоди її власника.

Незважаючи на всю позірну привабливість здачі квартири без офіційної реєстрації договору оренди, подібна міра може захистити від несплати мешканцями орендної плати та багатьох інших нюансів, пов'язаних з їх проживанням.

Як здати квартиру подобово

Цей варіант отримання прибутку від порожньої нерухомості завжди був дуже популярним, оскільки є більш прибутковим, ніж довгострокова оренда. Дохід від добової здачі житла в кілька разів перевищує виручку від помісячного. До того ж, з точки зору клієнта знімання квартири на один день набагато вигідніше проживання в готелі. Фахівці, що вивчають це питання, вважають, що з часом цей бізнес може становити значну загрозу для невеликих готелів і хостелів.

Перелік умов і предметів, необхідних для забезпечення комфортних умов:

• зручне місце розташування квартири;
• свіжий ремонт;
• справна сантехніка і побутові прилади;
• плита;
• прасувальна дошка та праска;
• постільна білизна та рушники;
• бездротовий Інтернет.

Кількість додаткових опцій, у вигляді пральної машини, наприклад, буде позитивно відбиватися на вартості оренди.

Добова оренда при всіх незаперечних переваги все ж має ряд недоліків:

Недолік 1. Ненадійність. Цей вид заробітку менш стабільний, оскільки квартира може бути незатребуваною протягом тривалого періоду часу. Цьому виду бізнесу притаманна певна сезонність: для курортних міст, наприклад, в холодну пору року настає мертвий сезон.

Як правило, протягом 1 місяця подобова орендазаймає від 15 до 20 днів. Вдалим вважається місяць, в якому приміщення задіяно не менше 25 днів.

Недолік 2. Сумнівна клієнтура.Контингент, який чи перевагу такому способу оренди, як правило, різнохарактерних. Існує ризик частого проведення вечірок і гучних заходів.

Щоб подібних непорозумінь не виникало, слід віддавати перевагу сімейним парам.

Недолік 2. Необхідність в постійній прибирання приміщення. Квартиру доведеться регулярно прибирати, стежити за станом техніки і міняти постільну білизну.

Бажано при заселенні брати з мешканців заставу, щоб в разі пошкодження майна можна було цією сумою компенсувати зіпсовані речі. В якості гарантії оплати слід укласти з квартирантом договір подобової оренди.

З метою збільшення попиту на квартиру, можна відкрити ІП та придбати касовий апарат. Цей захід приверне відряджених співробітників, яким для звітності будуть потрібні документи, що підтверджують перебування в квартирі.

Відео - Як здати квартиру

«Заплати податки і спи спокійно», - слоган, регулярно нагадує про необхідність відрахування певної суми від ваших доходів державі. Здача квартири також податками. При несплаті вас чекатиме чималий штраф. Платити податки за квартири в оренду необхідно щорічно. До 30 квітня ви повинні відвідати інспектора, заповнити декларацію і внести потрібну суму. Після цього протягом року ви можете бути вільні. Також ви можете оформити ІП, після чого податок для вас стане менше.

Якщо ви здаєте елітне житло (дорожче 85 тисяч) або ж кілька квартир, має сенс купити патент на це.

Де шукати мешканців

Запорука успішної здачі квартири в оренду - правильні мешканці. Знайти таких ви можете як самостійно, так і за допомогою агентств, що займаються нерухомістю. Вирішіть, кого ви хотіли б бачити у себе: чи буде це самотня дівчина, подружня пара або компанія студентів. Якщо у вас хороший ремонт і світлі меблі, заздалегідь обговоріть, чи згодні ви пускати квартирантів з маленькими дітьми і тваринами. Не покладайтеся виключно на агента, зустріньтеся з майбутніми орендарями особисто і переконайтеся, що ці люди викликають у вас довіру.

Принаймні в перші місяці навідуйтеся до мешканців в гості, щоб переконатися, що вони охайні і не мають наміру рознести ваше майно.

Як правильно складати договір

Договір між орендарем та орендодавцем - це гарантія того, що відносини обох сторін будуть чесними і плідними. Приклади складання договору ви можете знайти в інтернеті, однак пам'ятайте, що ви можете відобразити в документі все, що прийде вам в голову. Вкажіть стан квартири, меблів та іншого майна, яке в ній знаходиться, щоб нечесні квартиранти не спробувавши привласнити вашу пральну машину і срібні ложечки. Опишіть вимоги, що пред'являються вами до орендарів: наприклад, не шуміти після одинадцяти і попереджати, якщо до них будуть приїжджати гості. У свою чергу, ваші квартиранти також можуть попросити внести деякі пункти, які захистять їх і їхнє майно.

застава

Перш ніж здавати житло, попросіть квартирантів залишити деяку суму в якості застави (вона може дорівнювати вартості за місяць). У разі якщо недобросовісні наймачі з'їдуть, залишивши квартиру в неналежному стані, скориставшись запорукою, ви зможете надати житлу прийнятний вид.

З пошуком знімного житла стикаються багато. Це і студенти, що відірвалися від батьків, молодята, котрі вступають у нову сімейне життя, відрядження, які шукають квартиру або кімнату на кілька днів, і багато інших. Мало кому з претендентів вдається швидко знайти житло, яке повністю буде відповідати всім вимогам. Найчастіше пошуки квартири займають досить багато часу.