Je li moguće iznajmiti stan bez agenata. Kako iznajmiti stan bez posrednika i učiniti to kako treba? Najam od vlasnika, bez posrednika i agencija - što tražiti? Kako registrirati primitak sredstava

Vrijeme je novac. Ovaj izraz postaje osobito relevantan kada hitno morate iznajmiti stan. U prilično ekstremnim uvjetima žurbe, vlasnici privatnih nekretnina često griješe i griješe, što u konačnici košta previše, a cijena nije samo novac, već i pokvareni živci. Osim toga, prazan životni prostor zahtijeva stalna plaćanja, pa je stoga već potrebno proći barem kako bi se oni preklapali.

Dragi čitatelji! Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj jedinstven.

Ako želite znati kako točno riješiti svoj problem - kontaktirajte obrazac za online konzultante s desne strane ili nazovite dolje navedene telefone. Brzo je i besplatno!

Vrlo često vlasnici ostavljaju stanove praznima, jednostavno zato što ne znaju kako i što učiniti, kako pravilno sastaviti dokumentaciju i, na kraju, samo da ne postanu žrtva običnih prevaranata ili nepouzdanih stanara. Pogledajmo kako službeno iznajmiti stan, što daje i kako sve ispravno urediti.

Službeni najam privatnog stanovanja s pravnog je gledišta najoptimalnija i najunosnija transakcija. Osim toga, ova metoda najma stana najsigurnija je, prije svega, za same vlasnike.

Prednosti legalnog najma stana

1. Ne treba se bojati da će stanarka s njom učiniti nitko ne zna što i neće pobjeći bez plaćanja smještaja i režije. Tako na jednostavan način možete isključiti mogućnost prijevare s vašom imovinom.
2. Predavanje poznanicima ili rodbini nije najbolja opcija potpisivanjem usmenog sporazuma "riječima". Jedini plus je što ćete poznavati ljude koji žive u vašem stanu. No, ako unajmljivanje stana za vas, prije svega, donosi dobar pasivan prihod, onda je bolje pronaći nepoznate stanare i sklopiti posao po pristojnoj cijeni i u skladu sa svim pravilima.
3. Ova metoda pomaže u što većoj mjeri predvidjeti sve buduće troškove za stan, uključujući čak i plaćanje telefonskih poziva od korisnika. Službeni zakup uključuje sve klauzule plaćanja i odgovornosti obje strane.
4. Osim toga, možete biti sigurni da neće biti problema s poreznom upravom, te nećete biti odgovorni za prikrivanje dobiti.

Koji su dokumenti potrebni za sklapanje ugovora?

Registracija ugovora o zakupu stana ne zahtijeva prikupljanje velikog paketa dokumenata i raznih potvrda, kao, na primjer, za njegovu kupnju. Standardni skup uključuje prisutnost obaveznih dokumenata kao što su:

• Potvrda o vlasništvu stambenog prostora u slučaju ili ugovor koji potvrđuje pravo na njegovu imovinu (na primjer, to može biti kupoprodajni ugovor ili Ugovor o poklonu);
• Popis svih upisanih u stanu (izvadak s osobnog računa u stambenoj službi);
• Ovjereni pristanak za najam od svih vlasnika stanova, ako ih ima više. Osim toga, moraju biti prisutni u procesu sklapanja ugovora. Ta vas činjenica može spasiti od raznih budućih problema koji bi mogli nastati kada suvlasnici stana interveniraju ako se ne slažu s njegovom stanarinom.

Stanar mora dostaviti putovnicu.

Ugovor o zakupu: čemu služi i što u njemu treba napisati?

Ugovor o najmu stana službeni je dokument koji potvrđuje činjenicu legalnog najma nekretnine i sadrži sve podatke o transakciji, njezine odredbe i uvjete, kao i jamstva i obveze obiju strana. Sklapa se između dvije stranke: najmodavca i najmoprimca. Ovo je važan dio pitanja kako ispravno iznajmiti stan.

Danas postoje dvije vrste ugovora o najmu nekretnine.

1. Ugovor o radu. Sastoji se u slučajevima kada iznajmljujete stan pojedincu (Poglavlje 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ova vrsta ugovora ne podliježe obveznoj registraciji, bez obzira na duljinu trajanja ugovora.
2. Ugovor o najmu. Potrebno je zaključiti transakciju s pravnim osobama (Poglavlje 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Registracija je potrebna ako je zaključena na razdoblje od 1 godine ili dulje.

Važnost formalnog ugovora o najmu ne može se previše naglasiti. Obavezna prisutnost takvog dokumenta deset puta će vam olakšati život, uštedjeti mnogo novca i živaca u budućnosti. Stoga je važno pri projektiranju posvetiti maksimalnu pozornost tome.

Izostanak ugovora neopravdan je rizik za najmodavca i za to postoji mnogo razloga, na primjer:

1. Nećete moći "tužiti" dugove ako odjednom imate "sreću" s nepouzdanim stanarima koji ne plaćaju stanarinu i komunalne račune.
2. Osim toga, bit će nemoguće povratiti oštećenu imovinu ili krađu osobnih stvari, što je u praksi prilično uobičajeno.
3. To je beznačajno, ali čak ni u policiji nitko neće prihvatiti vašu izjavu o problemima sa stanarima, ako ne postoji službeni ugovor o najmu koji potvrđuje činjenicu najma stanova.
4. Ako novi stanari poplave susjede ili im nanesu drugu štetu, tada ćete sigurno morati nadoknaditi štetu.

Koje se informacije moraju obavezno zabilježiti u ugovoru:

• iznos mjesečne najamnine,
• uvjeti plaćanja, ažurirani i ažurirani,
• korištenje osobne imovine vlasnika stana, što je i u kojoj mjeri dopušteno,
• plaćanje svih komunalnih troškova, veličine i iznosa, podatke o tome tko će ih platiti - najmoprimac ili stanodavac, to će pomoći u izbjegavanju mnogih sukoba u budućnosti,
• obvezno točno vrijeme i postupak provjere iznajmljenog stana i imovine u njemu od strane vlasnika stanova,
• podaci o privatizaciji stanova, naznačeni su njihovi vlasnici,
• nužno je naznačen broj budućih stanara,
• postupak povrata sredstava u slučaju neplaćanja, kao i postupak nadoknade eventualnih materijalnih gubitaka najmodavcu u slučajevima nezakonitih radnji stanara,
• dodatni ugovori koji nisu u suprotnosti sa zakonodavstvom, ali su važni za obje strane.

Kao obvezni aneks ugovora, mora postojati akt prihvaćanja i prijenosa osobne imovine vlasnika stana, što ukazuje na činjenicu prijenosa stana i sve imovine u njemu. Zahvaljujući korištenju takvog dokumenta, značajno se smanjuju sve vrste rizika od oštećenja i stanova i svih vaših stvari tijekom boravka stanovnika.

Naravno, čak i ako je sporazum zaključen, obje strane imaju određene rizike. Najmoprimac ima pravo znati i mora biti siguran da imate službeno pravo iznajmljivanja stanova, kao i da nema neugodnih problema sa stanom, da su svi računi za komunalije plaćeni i za to nema dugova . Svi se ti podaci unaprijed iskreno pregovaraju, nakon čega su obvezno navedeni u ugovoru pri sklapanju. Najmoprimac je dužan potvrditi da je upoznat s podacima o smještaju i nema nikakvih potraživanja.

Kao dodatni važna informacija, ugovor može sadržavati podatke koji potvrđuju bonitet poslodavaca (na primjer, potvrdu s mjesta rada u kojoj su navedena imena i brojevi telefona osoba za kontakt koje mogu potvrditi podatke koje je dao stanar).

U posebnoj stavci stoji da ovaj stan nije iznajmljen nikome drugome, da je "čist". Ne smijete se ograničiti na određene standardne izraze, važno je što detaljnije navesti sve podatke o stanu i nekretninama u njima, kao i sve usmene sporazume sa najmoprimcem. U tom će slučaju obje strane u transakciji moći izbjeći moguće neugodne posljedice, ili zaštititi svoja prava u slučajevima nezakonitih radnji druge strane.

Prijenos novca za plaćanje najamnine

Posljednja i najvažnija faza transakcije je prijenos novca. Važno je to shvatiti što je moguće ozbiljnije. Danas postoji nekoliko načina za provođenje ovog postupka:

1. Ruku na ruku- najjednostavniji i najbrži način. No, možda nije uvijek prikladno za obje strane jer je potrebno pronaći vremena za provedbu ovog procesa. S druge strane, često nitko ne može donirati takvo vrijeme, pogotovo ako se to dogodi tijekom dana. Objašnjenje je jednostavno - često su danju ljudi na svojim radnim mjestima. Ako se sredstva prenose u gotovini, svakako zaključite akt primanja i prijenosa novca ili napišite potvrdu s navedenim iznosom, datumom, rokom plaćanja i potpisom.
2. Korištenje različitih bezgotovinskih računa, za koje u određenom roku stanari prenose stanarinu za stanovanje. U tom je slučaju važno da stanar zadrži sve primitke.

Apsolutno sve manipulacije plaćanjem provode se na temelju zaključenog ugovora i ne mogu se mijenjati jednostrano. Obje strane moraju slijediti unaprijed dogovorene uvjete transakcije. Ako se radi o prijenosu novca iz ruke u ruku ili na ovlaštene osobe, tada je nužno dostaviti dokumente koji potvrđuju postojanje punomoći. Emitiranje Novac preko bankarskih institucija uplatom na račun nekoliko puta pojednostavljuje cijeli proces. Štoviše, činjenicu prijenosa novca, ako se čuvaju svi primici, praktički je nemoguće osporiti ili poreći.

U tako važnoj stvari nema sitnica. Svaka sitnica može s vama odigrati okrutnu šalu i biti jako skupa. To znači da je osobno reosiguranje uvijek puno bolje i svrsishodnije od kredita povjerenja prema nepoznatim ljudima.

Koji je ispravan način plaćanja državnih poreza za iznajmljivanje nekretnina?

Ako vas zanima kako službeno iznajmiti stan, trebali biste znati i o plaćanju poreza. U praksi se u Rusiji koriste različite metode najma stanova i nisu uvijek podržane zakonom. Iznajmljivanje stambenog prostora bez plaćanja poreza stvarnost je, a ne fikcija. Prema statistikama, oko 60% vlasnika koji samostalno iznajmljuju svoje kuće ne plaćaju porez državi. U pravilu, ova je opcija ispunjena neugodnim posljedicama i problemima s relevantnim državnim agencijama.

Najčešće se dogodi banalna situacija - susjedi takvih stanara izdaju nepoštene "poslovne ljude", to se obično događa kada stanove iznajmljuje netko tko ne razumije i u slučaju huliganskog ponašanja noću. Naravno, susjedi se počinju žaliti i neslužbena stanarina s neplaćenim porezima isplivava.

Postoji način da službeno iznajmite stan, a da ne platite porez kontaktiranjem posrednika u osobi agencija za nekretnine. No, u ovom slučaju lavovski dio dobiti ide njima. Isplativije je sve raditi sami i prema zakonu. Ali kako?

Prema zakonu, nekretnine mogu dati u zakup osobe koje se bave privatnim poslovima poduzetnička aktivnost i osobe bez registracije kao poduzetnik (u skladu s normama Poreznog zakona).

U ovom slučaju, objekt oporezivanja utvrđuje se izračunom najam, što je unaprijed naznačeno u službenom ugovoru između najmodavca i najmoprimca stambenog prostora. Porez na najam nekretnina dat je po obveznoj stopi 13% prihoda ostvarenog iznajmljivanjem nekretnine... Taj se prihod u pravilu naziva iznos koji je prethodno propisan u službenom ugovoru i isplaćen vlasniku.

U nekim slučajevima kamatna stopa iznosi 17% viška iznosa, uzimajući u obzir sve prethodno utvrđene poreze: ako ukupni iznos prihoda koji je porezni obveznik primio za posljednji izvještajni mjesec deset puta premašuje minimalnu plaću.

Kako se ovaj proces odvija u praksi?

Vlasnik stana, koji je ujedno i najmodavac, na kraju godine samostalno podnosi poreznu prijavu pojedinca (obrazac 3-NDFL). Ova se prijava podnosi tijelima porezne inspekcije na mjestu izravne poduzetničke aktivnosti. Inače, ispunjena deklaracija se podnosi na mjestu nekretnine.

Nakon nekog vremena u poštanski sandučić stiže potvrda koju morate platiti. Rok za podnošenje porezne prijave i plaćanja poreza za prošlu godinu je 30. travnja nove godine.

Za aktivnosti povezane s iznajmljivanjem nekretnina možete registrirati privatno poduzeće. To će uvelike pojednostaviti cijelu shemu plaćanja poreza na dohodak. Da biste to učinili, potrebno je registrirati poslovni subjekt - pojedinca ili individualnog poduzetnika. Najjednostavniji način je izdati individualnog poduzetnika i platiti 6% dobiti prema pojednostavljenom sustavu oporezivanja.

Moguće poteškoće pri dovršenju transakcije

Transakcije najma nekretnina ne idu uvijek glatko i brzo. Kako ne biste naučili iz vlastitog gorkog iskustva, jednostavno možete uzeti u obzir tipične pogreške koje se vrlo često čine tijekom registracije:

1. Prilikom sklapanja ugovora bolje je odmah propisati rok najma. A ako prelazi 12 mjeseci, mora se registrirati u Federalnoj službi za registraciju. U tom slučaju iznos državne pristojbe plaća najmoprimac, a zakup se uknjižuje na njegovog vlasnika. Takav sporazum dobiva punu pravnu snagu i može djelovati kao službeni dokument u slučajevima rješavanja različitih spornih i konfliktnih situacija.
2. Kako biste izbjegli razne neugodne situacije u procesu iznajmljivanja stanova, važno je neovisno kontrolirati cijeli proces. Osim toga, nemojte biti lijeni i pitajte buduće stanare za što više informacija. Također je poželjno provjeriti pouzdanost, na primjer, nazvati posao i uvjeriti se da takva osoba tamo zaista radi.
3. Ozbiljan stav prema bilo kakvim sitnicama u ovoj ozbiljnoj stvari jamstvo je izbjegavanja mogućih problema. Stoga povoljan ishod transakcije i primitak buduće dobiti u cijelosti bez nepotrebnih gubitaka ovise o vašoj odgovornosti i svijesti.

U novinama se često mogu pronaći oglasi sljedećeg sadržaja: "Iznajmljivanje stana bez posrednika", "Iznajmljivanje kuće bez agencije" ili "Iznajmljivanje stanova od vlasnika". Što to znači i što misle njihovi podnositelji?

Kako bi uštedjeli vrijeme i novac, mnogi vlasnici radije kontaktiraju nekretnine. Takva se odluka često temelji na želji ne samo za što bržim iznajmljivanjem stanova, već i za pronalaskom odgovornog i savjesnog stanara.

Kao što praksa pokazuje, pomoć agenta ne jamči uvijek brzi zaključak posla i odabir stanara koji će zadovoljiti zahtjeve vlasnika.

Važno! da će mu pri sklapanju transakcije s nekretnine klijent morati platiti proviziju, a to je od 50 do 100% cijene stanovanja. Neće svi podnositelji zahtjeva pristati na takve uvjete, što znači da će neki potencijalni zakupci biti eliminirani.

Iz istog razloga mnogi ljudi traže stan od vlasnika, kako ne bi preplatili sklapanje ugovora s nekretnine. Možete iznajmiti i iznajmiti stan bez posrednika. A glavni zadatak vlasnika je pronaći takvu osobu.

Mnogi vlasnici naivno vjeruju da je samo ugovor koji agencije sastave pravno obvezujući. Stoga, kako bi zaštitili sebe i svoju imovinu, sklapaju posao s nekretnine. ali sporazum sklopljen bez sudjelovanja posrednika ima istu snagu kao dokument od agenta. To znači da stan možete iznajmiti bez agencije i sami možete zaključiti ugovor.

Gdje početi?

Proces transakcije sastoji se od nekoliko faza. Da biste brzo pronašli klijenta, morate posvetiti maksimalnu pozornost svakom koraku.

Određivanje visine zakupnine

Iznajmljivanje stana od vlasnika počinje postavljanjem cijene mjesečne uplate. Mnogi vlasnici, koji žele unovčiti svoju nekretninu, previše naplaćuju cijenu. Zbog toga najava o iznajmljivanju stanova visi mjesecima.

Za određivanje optimalne tržišne cijene potrebno je uzeti u obzir nekoliko čimbenika:

Prije iznajmljivanja stana bez posrednika neće biti suvišno saznati o sličnim ponudama cijena na Internetu.

Koliko se sličnih objekata iznajmljuje možete vidjeti na web stranicama agencija u vašem gradu ili na web stranici avito.ru.

Ako prilikom analize vašeg životnog prostora dođete do zaključka da će cijena najma biti niska, možete poboljšati kvalitetu stanovanja. Na primjer, izvršite kozmetičke popravke ili kupite opremu i namještaj koji nedostaju. U pravilu se takva ulaganja isplate dovoljno brzo - za 1-2 mjeseca.

Kako i gdje pronaći klijente?

Prije nego što iznajmite stan bez agenata, morate sami odlučiti: koga smatrate potencijalnim najmoprimcem? Žene, muškarci, parovi, stranci, stanovnici s djecom i kućnim ljubimcima?

Ako vam je važno tko će živjeti na vašem teritoriju, to mora biti navedeno u oglasu.

Klijente možete tražiti preko prijatelja i rodbine. Recite im da želite iznajmiti stan bez posrednika u nekretninama i navedite cijenu. Ova je opcija najsigurnija za vlasnike, budući da se odgovorni i savjesni ljudi najčešće nalaze po poznanstvu.

Najučinkovitiji način pronalaska stanara je slanje oglasa na mrežne resurse, poput avito.ru ili iir.ru.

Da biste brzo pronašli zainteresirane ljude, vaš oglas mora biti detaljan. Važno je opisati sve karakteristike objekta:

• adresa (samo označite ulicu);
• ukupna površina;
• njezino stanje;
• dostupnost namještaja i opreme;
• cijena;
• svoj telefonski broj za komunikaciju.

Preporučljivo je popratiti tekst detaljnim fotografijama svih prostorija kako bi klijent imao manje pitanja tijekom pregovora.

Ako stan ima niske račune za komunalne usluge, onda je to jedna od prednosti vaše ponude, pa to također mora biti naznačeno u oglasu.

Smislili smo kako iznajmiti stan bez posrednika, no sada razgovarajmo detaljnije o samom sklapanju ugovora.

Kako zaključiti ugovor?

Za samostalno iznajmljivanje stana morate pronaći uzorak ugovora i ispisati ga u dva primjerka. Jedan ostaje kod vlasnika, drugi kod stanara.

Kompetentno izvršenje i razmatranje svih nijansi u sadržaju ugovora jamstvo je sigurnosti imovine i imovine vlasnika. Dakle, ono što je potrebno navesti u sporazumu:

• datum;
• podaci obiju strana, i to: ime, datum rođenja, serija i broj putovnica, prijava i mjesto stvarnog boravka;
• predmet ugovora: naziv nekretnine (stana), njena adresa, površina, stanje;
• trošak mjesečne uplate i postupak za njezin prijenos;
• naznaku obveze plaćanja komunalnih računa. Na što će ti troškovi pasti - vlasniku ili najmoprimcu;
• razdoblje plaćanja;
• odgovornosti za popravak i otklanjanje kvarova namještaja i opreme;
• rok zakupa;
• navođenje osoba koje će i dalje živjeti u ovom stanu (ako ih ima);
• prava i obveze stranaka;
• kazne za nepoštivanje obveza;
• uvjete pod kojima jedna od strana može raskinuti ugovor.

Kako biste sami iznajmili stan i osigurali nekretninu, također se preporučuje propisati da stanar ne može dati stan u podnajam.

Radi sigurnosti imovine (kućanski aparati, namještaj itd.), Preporučljivo je sastaviti popis u kojem će se navesti sve vrijedno što se nalazi u stanu. Također morate naznačiti stanje navedenih stvari. U prijavi možete propisati naknadu i njezinu veličinu u slučaju gubitka ili oštećenja određenih predmeta i opreme.

Dokumenti

Prilikom sklapanja ugovora o najmu, vlasnik mora dostaviti putovnicu i potvrdu o vlasništvu nekretnine.

Posebno iskusni zakupci mogu zahtijevati prisutnost svih ljudi koji imaju udio u određenom području pri sklapanju posla kako bi isključili nezadovoljstvo od ostalih vlasnika udjela.

Stanaru je dovoljno da dostavi putovnicu.

VAŽNO! Ako druga osoba ima pravo posjedovanja nekretnine, tada će biti potrebna njegova suglasnost u obliku pisane punomoći ili osobne prisutnosti.

Moram li platiti porez?

U skladu sa stavkom 1., čl. 208 Poreznog zakona Ruske Federacije oporezuje se dobit od najma nekretnina. Međutim, ovdje postoje neke nijanse. Ugovor sklopljen na 11 mjeseci ne može biti registriran kod Rosreestra, što znači da se ni porezi ne moraju plaćati.

Ako je dokument potpisan na razdoblje od jedne godine ili dulje, onda je predmet registracije. Tijekom registracije podaci mogu pasti u porezni ured, pa zbog toga više neće biti moguće sakriti vaš prihod. Porezna uprava mora podnijeti prijavu prihoda od nekretnina. Iznos se plaća jednom godišnje i iznosi 13% dobiti.

Ako posjedujete mnogo nekretnina koje iznajmljujete, bolje je da se registrirate kao pravna osoba. U tom će slučaju porez biti znatno niži od poreza pojedinca. Postoje i nedostaci - morate voditi računovodstvo, uplaćivati ​​doprinose za mirovine i otvoriti račun.

Kako iznajmiti stan bez posrednika?

Najčešće greške vlasnika:

Stoga je sasvim moguće samostalno iznajmiti stan bez sudjelovanja trećih strana. Najvažnije je postaviti odgovarajuću cijenu, pronaći vjernog klijenta i sastaviti detaljan ugovor.

Ulaganja u indeksne fondove, kupnja dionica visokog prinosa, povrat novca iz poslovanja s kreditne kartice- sve je to izvor pasivnog prihoda. Ovaj se popis može nastaviti jednim od najjednostavnijih i najpopularnijih načina inertne zarade koji vam omogućuje zaradu od korištenja osobnih nekretnina - iznajmljivanje stanova. Kako ispravno iznajmiti stan bez uključivanja tvrtki za nekretnine i kako formalizirati ugovor bez upada u probleme sa zakonom - čitajte dalje.

Samo nekoliko koraka odvojit će stanodavca od postavljanja oglasa do predaje ključeva klijentu, no svaki od njih mora biti pažljivo promišljen, osobito kada je riječ o sastavljanju i registraciji ugovora, kao i plaćanju poreza.

Korak 1. Priprema prostora

Prije svega, trebali biste provjeriti ima li u stanu problema i, ako je potrebno, riješiti ih. Posebnu pozornost treba obratiti na sljedeće točke:

• upotrebljivost brava i vrata;
• pouzdanost vodovoda;
• izgled namještaja i prozora.

Optimalni must have set trebao bi se sastojati od ormara, nekoliko kreveta ili velikog bračnog kreveta i čajne kuhinje. Nije potrebno da namještaj bude opremljen u skladu s feng shuijem, međutim, stari, otrcani predmeti interijera neće oduševiti potencijalne stanare. Preporučljivo je riješiti se svega dotrajalog, osim toga prazne sobe mogu pobuditi interes stanara koji će se preseliti s puno stvari. Stanje stana neće odrediti samo njegovu cijenu, već i kontingent stanara: solventni klijenti preferiraju ugodne uvjete.

Bilo bi poželjno izvršiti kozmetičke popravke, koji će značajno osvježiti atmosferu. Ako to nije potrebno, možete se ograničiti na opće čišćenje.

Korak 2. Određivanje troškova

Uz pomoć informacija u specijaliziranim publikacijama i na Internetu nije teško saznati prosječnu cijenu sobe na temelju koje možete postaviti vlastitu. Odlučujući čimbenici u određivanju cijena su:

1. Položaj: bučan središnji dio grada odn prigradska željeznica- svaki okrug ima svoju ciljanu publiku, ali centar je uvijek skuplji.
2. Površina: s povećanjem broja četvornih metara troškovi najma će se povećati.
3. Stanje stana, namještaja, opreme i kućanskih aparata: svježa obnova i dobro "popunjavanje" prostora pomoći će stanodavcu da dobije izvrsnu naknadu za ustupljene prostore.
4. Infrastruktura: dostupnost škola, vrtića, fitness centara, ljekarni i trgovački centri u neposrednoj blizini kuće bit će izvrstan bonus koji utječe na formiranje cijene.

Razmjena prijevoza također igra važnu ulogu: blizina metroa značajno ubrzava proces iznajmljivanja prostora.

Korak 3. Potražite klijente

Kako soba ne bi dugo stajala u stanju mirovanja, preporučljivo je podatke o njoj smjestiti u sve moguće izvore. Najpopularniji su sljedeći:

1. Tiskane publikacije, internetske oglasne ploče i posebne grupe u društvene mreže... Ova je metoda najpopularnija jer uključuje veliki postotak ciljane publike, no trebali biste biti spremni na veliki broj poziva, uključujući i od nekretnina koje nude sklapanje ugovora o posredovanju. Klijente se može tražiti i neovisno, putem publikacija koje namjeravaju iznajmiti kuću.
2. Od usta do usta. Nakon što obavijestite rodbinu i prijatelje o praznom stanu, povratne informacije mogu se dobiti što je prije moguće. Glavna prednost ove opcije je što će stanar imati preporuke prijatelja. To mu je i glavni nedostatak: može podnijeti zahtjev za smanjenje najamnine ili odgodu najma.

Podaci koji se navode u oglasu:

• područje sobe;
• cijena;
• prisutnost namještaja i kućanskih aparata;
• udaljenost od prometnog raskrižja.

Poruka ne smije biti glomazna: opsežna i sažeta poruka brzo će zainteresirati klijenta od detaljnog opisa.

Na kraju bilješke preporučljivo je naznačiti je li dopušteno živjeti s kućnim ljubimcima ili je u prostoriji dopušteno pušenje, kao i preferencije u vezi s klijentelom: bračni parovi ili studenti, na primjer.

Ponekad možete vidjeti oglase postavljene na autobusnim stajalištima ili na ulazima. Ova je metoda prilično sumnjiva, jer vjerojatno neće zainteresirati dostojnog stanara, štoviše, ispunjena je kaznenim progonom za upravni prekršaj.

Korak 4. Prikaz stana

U ovoj je fazi važno kompetentno i otvoreno odgovoriti na sva postavljena pitanja. Trebali biste biti spremni na činjenicu da će potencijalni stanari provjeravati rad vodovodnih i kućanskih aparata, a od vas će se također tražiti da pokažu vlasničke dokumente.

Što će soba biti detaljnije prikazana, veće su šanse za uspješan zaključak posla.

Prije nego što pozovete stanare, preporučljivo je učiniti sljedeće:

• obaviti mokro čišćenje;
• urediti ventilaciju;
• po potrebi uvrnite nove žarulje;
• pregledati stanje tehnologije.

Ako se klijentu stan svidio, objasnite mu što detaljnije uvjete najma kako u fazi sastavljanja ugovora ne bi došlo do nesporazuma.

Korak 5. Procjena solventnosti klijenta

Pristojnost i financijska solventnost ključni su kriteriji pri odabiru budućih stanara. Neodgovorni zakupci mogu u roku od mjesec dana prouzročiti značajnu materijalnu štetu, koju će, u slučaju loše formuliranih uvjeta ugovora, stanodavac morati nadoknaditi. Tijekom komunikacije morate obratiti pozornost na nekoliko važnih točaka:

1. Način pregovaranja... Tijekom telefonskog razgovora postoji prilika za mnogo korisnih zapažanja: klijent možda nema jezičnu pismenost, ali je poželjno da kultura govora bude prisutna. Na tim se osnovama osoba može pripisati određenom društvenom sloju i, ako je potrebno, prekinuti daljnju komunikaciju.
2. Izgled... Na osobnom sastanku možete nadopuniti dojam o osobi, na temelju stupnja njegove urednosti. Uredna, ukusna odjeća može govoriti i o prihodu i o karakternim osobinama. Međutim, ne biste se trebali kladiti samo na temelju ovog kriterija, jer nastupi mogu zavarati. Mnoge žene, na primjer, imaju tendenciju biti donekle svjesne u odabiru ormara, dok većina jačeg spola preferira umjerenost i jednostavnost.
3. Mjesto rada... Bilo bi prikladno taktično zatražiti posjetnicu ili se raspitati o zanimanju stanara. Na temelju odabrane profesije možete pokušati utvrditi visinu prihoda i mogućnost pravovremene uplate stanarine.
4. Planirano razdoblje najma... Dugoročna perspektiva ulijeva više povjerenja od kratkoročnog najma prostora.

U pravilu, potražnja za najmom prevladava nad ponudom, pa će se prijaviti veliki broj ljudi različitih dobnih kategorija i klasa.

Uvjetno, potencijalne stanare možemo podijeliti u nekoliko grupa:

1. Zatvorite krug... Prijatelji, rodbina, kao i njihovi poznanici smatraju se najboljom opcijom.
2. Parovi. Dobar izbor jer obitelji preferiraju dugoročnu suradnju, osobito ako imaju djecu koja trebaju pohađati školu ili vrtić. Roditelji u pravilu štite svoje dijete od čestih promjena ustanova ove vrste, odnosno izbjegavaju često premještanje.
3. Uobičajeno bračni parovi... Ova vrsta stanara nije stabilna, jer postoji velika vjerojatnost raskida nezakonitih odnosa i deložacije iz stana.
4. Studenti... U pravilu studente na sveučilištima smješta nekoliko ljudi radi uštede novca. Najmodavci daju prednost djevojkama, oslanjajući se na njihovu čistoću i štedljivost, nevoljko puštajući u stan mlade ljude, koje u ovoj dobi karakterizira pretjerana žudnja za zabavama. Iako je to, naravno, stereotip i u svakom slučaju morate donijeti odluku.
5. Došljaci... Približno 50% klijenata dolazi iz drugih gradova ili zemalja. Uglavnom su to ljudi koji su došli raditi ili učiti. Mnogi vlasnici stanova imaju oprezan odnos prema stranim državljanima, posebice prema useljenicima iz središnje Azije, jer praksa pokazuje da umjesto dogovorene jedne ili dvije osobe živi mnogo veći broj.

Međutim, mnogi stranci rade u prestižnim, visoko plaćenim tvrtkama i često su privlačniji stanari nego, primjerice, stanovnici periferije.

Korak 6. Priprema dokumenata

Ova faza jedna je od najkritičnijih. Da biste spriječili mnogo nepoželjnih trenutaka, morate sastaviti ugovor o najmu, pa je poželjno unaprijed početi s pripremom svih potrebnih papira.

Za privatizirane prostore trebat će vam sljedeći paket:

• vlasnički list za stan koji će se izdavati;

Od 2017. kao ovaj dokument djeluje izvadak iz USRN -a. Potvrde o registraciji ukinute su i nisu se izdavale od sredine 2016. Postoji 7 vrsta takvih potvrda: za sklapanje ugovora trebat će vam ona koja sadrži tehnički podaci objekta i upisana prava na njega.

• osobni dokumenti;
• plaćeni računi za komunalne račune.

Ako su u stanu upisane osobe koje nisu vlasnici stana, potrebno je pribaviti njihov pisani pristanak.

Ako je prostor općinski, za njegovu isporuku trebat će vam dopuštenje općinskih vlasti koje možete dobiti od Odjela za upravljanje imovinom. Trebali biste napisati odgovarajuću izjavu i priložiti joj pisani pristanak svih stanovnika prijavljenih na ovoj adresi s podacima o putovnici.

Korak 7. Sklapanje ugovora o zakupu

Svaki vlasnik koji daje u zakup svoju nekretninu dužan je sklopiti ugovorni odnos s najmoprimcem.

Ako je zakupac pojedinac, morate sastaviti ugovor o najmu, ako je pravna osoba - ugovor o najmu.

Dopušteno je sklapanje ugovora o radu na rok koji ne prelazi 5 godina. Ako nije navedeno privremeno trajanje najma, automatski se postavlja na 5 godina. Ugovor o zakupu može se zaključiti na bilo koje razdoblje. Ugovor, sklopljen na godinu dana ili kraće, je kratkoročan, rok najma u njemu mora biti propisan bez greške. Svi ostali ugovori su dugoročni.

Napravite potrebne dodatke ovim uzorcima koji će odgovarati objema stranama.

Tablica 1. Ključne točke koje je važno navesti u ugovoru

Ugovorna klauzula	Sadržaj
Osnova ugovora	Odredite dokument na temelju kojeg je izdano pravo raspolaganja stanom
Raspored plaćanja i način plaćanja	Navedite datum plaćanja i način plaćanja: gotovina ili bankovni prijenos. Ako se koristi druga opcija, unesite bankovne podatke najmodavca
Povrat sigurnosnog depozita	Stručnjaci savjetuju da se depozit ne smatra plaćanjem za posljednji mjesec boravka. Praktičnije će biti vratiti ovaj iznos nakon provjere stana na dan odlaska stanara
Plaćanje komunalnih računa	U ugovoru mora biti naznačeno koja je od strana odgovorna za njihovo plaćanje
Učestalost pregleda stanova	Pregovarajte o učestalosti provjera koje su prihvatljive za obje strane
Postupak raskida	Kao zaseban odlomak odredite razdoblje tijekom kojeg se stranke moraju međusobno obavijestiti o prestanku ugovornog odnosa
Odgovornost stranaka u slučaju oštećenja imovine najmodavca	Preporučljivo je navesti koja od strana u sporazumu mora nadoknaditi štetu na imovini u stanu
Pravila ponašanja	Ako su pušenje ili život s kućnim ljubimcima neprihvatljivi, bilo bi uputno takve želje propisati u ugovoru
Mogućnost popravka	Odrediti u kojim je slučajevima dopušteno izvođenje popravaka i koja je od strana financijski odgovorna za kupnju materijala i plaćanje usluga obrtnika

Aneks ugovora mora biti akt prihvaćanja i prijenosa, u kojem je potrebno što detaljnije popisati sav namještaj i aparate u stanu, te naznačiti njegovo stanje.

Nakon što se riješe sve pravne nijanse, potpiše ugovor i predaju ključevi od stana, stanare treba obavijestiti o pravilima korištenja opreme, uzimajući u obzir očitanja brojila, te također dostaviti telefone servisnih organizacija.

U pravnoj praksi postoji ugovor besplatno korištenje... Osobitosti njegove uporabe navedene su u samom imenu: službeno stanodavac, bolje rečeno zajmodavac, ne prima novčanu naknadu za ustupljene prostorije. Međutim, to ne negira plaćanje komunalnih računa i drugih životnih troškova od strane zajmoprimca.

Ugovor ove vrste može se zaključiti ako je potrebno formalizirati ugovorne odnose s rodbinom ili poznanicima koji besplatno žive u stanu. Osim toga, takva će mjera pomoći u sprječavanju situacija u kojima se mogu podići optužbe za nezakonito iznajmljivanje stanova.

Ugovor o zakupu ili zakupu ne bi se trebao zamijeniti takvim ugovorom kako bi se izbjeglo plaćanje poreza, budući da na temelju ovog dokumenta nije moguće zahtijevati najamninu od stanara.

Korak 9. Registracija ugovora

Ugovor zaključen na razdoblje do 1 godine smatra se kratkoročnim i ne podliježe registraciji. Od 2014. dugoročni ugovor mora biti registriran u roku od mjesec dana nakon potpisivanja.

Porezna uprava ne registrira takve dokumente, prihvaća samo prijave prihoda.

Da biste proveli ovaj postupak, morate:

• platiti državnu pristojbu: za fizičke osobe predviđen je iznos od 2.000, a za pravne osobe - 22.000 rubalja;
• pisati prijavu;
• dostaviti jednu kopiju ugovora i osobni dokument.

Prilikom podnošenja dokumenata potrebna je prisutnost obje strane. Ako je prostor u vlasništvu više osoba, potrebno je pokazati njihov notarsko ovjereni pristanak.

Kada ugovor istekne, zakupnik ima pravo prvenstva u zakupu prostora nad ostalim ponuditeljima. Ako stanodavac odluči nastaviti s iznajmljivanjem stana, prije svega bi trebao pitati postojećeg najmoprimca o njegovoj namjeri da nastavi suradnju. Prilikom obnove ugovora dopušteno je mijenjati prethodne uvjete.

Da biste uklonili teret koji je na nekretninu naveden tijekom registracije ugovora, podnesite zahtjev Rosreestr. Automatski, s prestankom ugovora, ne uklanja se.

Korak 10. Platite porez

Iznajmljivanje nekretnina smatra se poslovnom djelatnošću, čija se dobit oporezuje.

Prema zakonu, ako je vlasnik stana pravna osoba, mora platiti porez od 13% mjesečne uplate od najamnine. Ako prostor iznajmljuje pojedinac, za tu je funkciju odgovoran stanodavac.

Značajke plaćanja poreza:

• za pojedince: 13% od iznosa mjesečne uplate;
• za individualne poduzetnike: 6% s pojednostavljenim poreznim sustavom.

Opcija 1 najmanje opterećuje.

Izjava o prihodu u obliku 3-NDFL-a za prošlu godinu mora se podnijeti do 30. travnja, a platiti do 15. srpnja Trenutna godina... Morate biti spremni da inspektor može zatražiti dokumente koji potvrđuju izvor prihoda. U tu svrhu može se dostaviti ovjerena kopija ugovora o zakupu ili zakupu u kojoj je utvrđen iznos mjesečne uplate, kao i preslike novčanih primitaka.

Formula izračuna: iznos najamnine * 12 mjeseci * 13%. Pretpostavimo da stanodavac iznajmljuje nekretnine za 100.000 rubalja mjesečno, njegov godišnji prihod je 1.200.000 rubalja godišnje, odnosno iznos poreza na dohodak bit će 156.000 rubalja.

Ako se iznajmljivanje stana provodi neprestano, poželjno je registrirati individualnog poduzetnika koji označava vrstu djelatnosti "Iznajmljivanje vlastitih stambenih nekretnina". Međutim, takav je događaj ispunjen pojavom dodatnih odgovornosti, poput vođenja knjige prihoda i rashoda, kao i troškova plaćanja doprinosa u Mirovinski fond i FMS.

Pročitajte kako otvoriti IP, c. Detaljne upute korak po korak, uzorci potrebni dokumenti te potpuni popis radova koje je potrebno dostaviti državnim agencijama.

Pojedini poduzetnik može izabrati sljedeće mogućnosti oporezivanja:

1. STS sa stopom od 6% ukupne dobiti + uplata premije osiguranja, koje su godišnja uplata. Shema izračuna: troškovi najma * 12 mjeseci * 6% + 27.990 rubalja (premija osiguranja individualnog poduzetnika u 2017.) + 1% dobiti iznad 300.000 rubalja.
2. Korištenje sustava oporezivanja patenata za individualne poduzetnike u okviru pojednostavljenog poreznog sustava. Shema izračuna: vrijednost patenta + 50% premije osiguranja.

Cijena patenta izračunava se na temelju iznosa procijenjenog prihoda od najma nekretnina naznačenog regionalnim zakonom. Ti se pokazatelji određuju zasebno za svaku regiju.

Praksa pokazuje da ako dobit od najma nekretnina prelazi 50.000 rubalja, ima smisla koristiti individualnog poduzetnika na temelju patenta. Međutim, ova je mogućnost prihvatljiva samo ako je vlasnik stana siguran u ozbiljnost namjera stanara. Važno je paziti da ugovor ne bude raskinut u roku od godinu dana jer se plaćeni patent ne može vratiti.

Na temelju pisanih dokaza u obliku potvrda koji ukazuju na činjenicu prijenosa novca ili audiozapisa, sudsko tijelo može odlučiti o administrativnoj kazni.

Da biste zakupodavca priveli na kaznenu odgovornost, morate dostaviti dokaze o namjernom prikrivanju dobiti ili iznos neplaćenog poreza mora premašiti 100.000 rubalja.

Vlasnici koji iznajmljuju stanove stranim državljanima su u opasnosti, budući da se podaci o njihovom mjestu nalaze u Federalnoj službi za migracije, koja je nedavno pružila svu moguću pomoć poreznim inspektorima.

Kazne:

1. Prisilno plaćanje.
2. Zadržavanje kazne u iznosu od 1/300 stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije za svaki dan neplaćanja.
3. Kazna od 5% mjesečnog iznosa poreza.
4. Kazna za nepoštivanje roka plaćanja u iznosu od 20% neplaćenog iznosa.
5. Kaznena odgovornost za utaju poreza u velikim razmjerima, koja uključuje kaznu zatvora u trajanju od jedne godine ili plaćanje iznosa od 100.000 do 300.000 rubalja, ovisno o iznosu neplaćanja.

U pravilu se ove mjere, s izuzetkom kaznene odgovornosti, primjenjuju na sveobuhvatan način.

Ne samo stanari, već i pretjerano odgovorni susjedi mogu obavijestiti porezne inspektore o utaji poreza. Međutim, prilično je teško dokazati činjenicu primanja novca za stanarinu, osim toga, zaposlenici Federalne porezne službe ne smiju ući u stan bez pristanka svog vlasnika.

Unatoč svoj naizgled atraktivnosti iznajmljivanja stana bez službene registracije ugovora o najmu, takva mjera može zaštititi od neplaćanja najma od strane stanara i mnogih drugih nijansi povezanih s njihovim prebivalištem.

Kako iznajmiti stan za iznajmljivanje

Ova je mogućnost zarade na praznim nekretninama oduvijek bila vrlo popularna jer je isplativija od dugoročnog najma. Prihod od dnevnog najma stanovanja nekoliko je puta veći od mjesečnog prihoda. Osim toga, sa stajališta klijenta, iznajmljivanje apartmana na jedan dan mnogo je isplativije od boravka u hotelu. Stručnjaci koji proučavaju ovo pitanje vjeruju da s vremenom ovaj posao može predstavljati značajnu prijetnju malim hotelima i hostelima.

Popis uvjeta i stavki potrebnih za osiguravanje ugodnih uvjeta:

• povoljno mjesto stana;
• svježa obnova;
• vodovodni i kućanski aparati koji se mogu servisirati;
• tanjur;
• daska za glačanje i glačalo;
• posteljina i ručnici;
• bežični internet.

Broj dodatnih opcija, poput perilice rublja, na primjer, pozitivno će utjecati na cijenu najma.

Dnevni najam, sa svim neospornim prednostima, i dalje ima niz nedostataka:

Nedostatak 1. Nesigurnost... Ova vrsta zarade je manje stabilna jer se stan može dugo tražiti bez traženja. Ovu vrstu poslovanja karakterizira određena sezonalnost: na primjer, za ljetovališta u hladnoj sezoni dolazi izvan sezone.

Obično u roku od 1 mjeseca dnevni najam traje 15 do 20 dana. Mjesec se smatra uspješnim ako su prostori korišteni najmanje 25 dana.

Nedostatak 2. Sumnjiva klijentela. Kontigent koji preferira ovu vrstu najma u pravilu je raznolik. Postoji opasnost od čestih zabava i bučnih događaja.

Kako bi se izbjegli takvi nesporazumi, treba dati prednost bračnim parovima.

Nedostatak 2. Potreba za stalnim čišćenjem prostora... Stan će se morati redovito čistiti, pratiti stanje tehnologije i mijenjati posteljinu.

Poželjno je prilikom prijave prijaviti depozit od stanara kako bi u slučaju oštećenja imovine taj iznos nadoknadio oštećene stvari. Kao jamstvo plaćanja morate s najmoprimcem zaključiti ugovor o dnevnom najmu.

Kako biste povećali potražnju za stanom, možete otvoriti individualnog poduzetnika i kupiti blagajnu. Ova će mjera privući poslovne putnike, kojima će za prijavu biti potrebni dokumenti koji potvrđuju njihov boravak u stanu.

Video - Kako iznajmiti stan

"Platite poreze i dobro spavajte", slogan je koji vas redovito podsjeća na potrebu da državi odbijete određeni iznos od svojih prihoda. Iznajmljivanje stana također se odbija porez. Ako ne platite, prijeti vam znatna kazna. Godišnje je potrebno plaćati porez na stanove za iznajmljivanje. Do 30. travnja morate posjetiti inspektora, ispuniti deklaraciju i platiti potrebni iznos. Nakon toga možete biti slobodni godinu dana. Možete se prijaviti i za individualnog poduzetnika, nakon čega će vam porez biti manji.

Ako iznajmljujete luksuzno stanovanje (više od 85 tisuća) ili nekoliko stanova, ima smisla za to kupiti patent.

Gdje tražiti stanare

Ključ uspješnog iznajmljivanja stana su pravi stanari. Možete ih pronaći sami i uz pomoć agencija za nekretnine. Odlučite koga želite ugostiti: hoće li to biti slobodna djevojka, bračni par ili grupa studenata. Ako imate dobru obnovu i lagani namještaj, unaprijed razgovarajte o tome pristajete li pustiti stanare s malom djecom i životinjama. Ne oslanjajte se samo na agenta, osobno se sastanite s potencijalnim stanarima i pobrinite se da vjerujete tim ljudima.

Barem prvih mjeseci posjetite stanare kako biste bili sigurni da su čisti i da ne namjeravaju uništiti vašu imovinu.

Kako pravilno sastaviti ugovor

Ugovor između najmoprimca i najmodavca jamstvo je da će odnos obje strane biti pošten i plodan. Primjere izrade ugovora možete pronaći na internetu, ali zapamtite da u dokumentu možete odraziti sve što vam padne na pamet. Navedite stanje stana, namještaja i druge imovine koja se u njemu nalazi kako nečasni stanari ne bi pokušali džepirati vašu perilicu rublja i srebrne žlice. Opišite zahtjeve za stanare: na primjer, nemojte stvarati buku nakon jedanaest i upozoriti hoće li im doći gosti. Zauzvrat, vaši stanari mogu zatražiti i neke stvari koje će štititi njih i njihovu imovinu.

Zalog

Prije iznajmljivanja kuće zamolite stanare da ostave neki iznos kao polog (može biti jednak mjesečnoj cijeni). U slučaju da se nesavjesni stanari isele, napustivši stan u neodgovarajućem stanju, uz polog, stanu ćete moći dati prihvatljiv izgled.

Mnogi ljudi su suočeni s potragom za iznajmljivanjem stanova. To su studenti koji su se odvojili od roditelja, mladenci koji ulaze u novi obiteljski život, poslovni putnici koji traže stan ili sobu na nekoliko dana i mnogi drugi. Nekoliko podnositelja zahtjeva uspije brzo pronaći stan koji će u potpunosti zadovoljiti sve uvjete. Pronalaženje stana često oduzima puno vremena.