Enciklopedija rješenja. Stalni i promjenjivi dijelovi najamnine

Gdje mogu iznajmiti poslovni nestambeni prostor ili skladište? Kako iznajmiti maloprodajni prostor ispod trgovine? Koji je pravi način iznajmljivanja poslovnih nekretnina?

Pozdrav svima koji su pogledali stranicu popularnog internet magazina "HeatherBober"! Stručnjak je uz vas - Denis Kuderin.

Tema današnjeg razgovora je najam poslovne nekretnine... Članak će biti koristan za poslovne ljude, vlasnike nestambenih prostorija i svima onima koje zanimaju aktualna financijska pitanja.

Na kraju članka pronaći ćete pregled najpouzdanijih ruskih tvrtki za nekretnine koje pružaju posredničke usluge za najam komercijalnih nekretnina.

Pa idemo!

1. Zašto iznajmiti poslovni prostor?

Uspješna poduzetnička aktivnost uvelike ovisi o dobro odabranim prostorima za poslovanje. To se posebno odnosi na trgovinu i usluge. Ugodna, dobro opremljena trgovina u prometnom dijelu grada sama po sebi privlači kupce.

Isto se može reći i za urede. Svaka tvrtka koja poštuje sebe treba imati kvalitetan prostor za rad i prijem posjetitelja. Čak i ako proizvod prodajete putem internetske trgovine, potrebno vam je mjesto za komisioniranje i izdavanje narudžbi, kao i rješavanje sporova s ​​kupcima.

Ne može si svaki poduzetnik, osobito početnik, priuštiti kupnju nestambenih prostora. U takvim slučajevima u pomoć dolazi najam poslovnih nekretnina.

Navodimo sve prednosti najma:

• relativno niski financijski troškovi;
• jednostavniji u odnosu na postupak kupnje za registraciju dokumentacije;
• mogućnost promjene stanodavca u bilo kojem trenutku i preseljenja u drugu zgradu;
• veliki izbor nekretnina, posebno u metropolitanskim područjima.

Obrnuti proces - iznajmljivanje prostora - također ima brojne prednosti. Prije svega, to je pouzdan izvor pasivnog prihoda. Kupnja poslovnog prostora (trgovačkog, uredskog, industrijskog i drugog) dobra je opcija za ulaganje.

Sve dok postoji privatni obrt, njegovim će predstavnicima stalno biti potrebni prostori za poslovanje, što znači da će vlasnici nekretnina imati stabilnu dobit bez velikih troškova rada.

Pronalaženje prikladnog prostora za posao je problematičan događaj. Najbrži i najpouzdaniji način pronalaska objekta je korištenje usluga profesionalnih posrednika.

Na našoj web stranici nalazi se detaljan članak o tome kako moderni funkcioniraju.

2. Kako iznajmiti poslovni prostor - 5 korisnih savjeta

Kada iznajmljujete komercijalne nekretnine, morate biti što pažljiviji u njihovom izboru. Parametri i funkcionalne karakteristike prostora određuju koliko brzo možete pokrenuti posao i hoće li objekt u potpunosti zadovoljiti ciljeve vašeg poslovanja.

Prvo odlučite kako ćete tražiti odgovarajući prostor - sami ili uz pomoć agencije. Prva metoda pretpostavlja prisutnost neograničene količine slobodnog vremena i povezana je s raznim rizicima. Druga opcija je sigurnija i pouzdanija.

Za više informacija o radu s posrednicima pogledajte članak "".

Savjeti stručnjaka pomoći će vam da izbjegnete uobičajene pogreške stanara.

Savjet 1. Pažljivo proučite napu i ventilacijske sustave

Vi sami ili vaši zaposlenici radit ćete u prostoriji, stoga je dostupnost servisnih ventilacijskih sustava najvažnija točka. Nedostatak snažne i autonomne ventilacije u zgradi prava je prepreka normalnom radu kafića, restorana, trgovine mješovitom robom.

Hranu treba čuvati u odgovarajućim uvjetima, a posjetitelje i prodavače ne smiju ometati strani mirisi. Nadalje, sanitarne službe vam jednostavno neće dopustiti korištenje objekta kao ugostiteljskog objekta ili trgovine ako ima samo opću ventilaciju.

Savjet 2. Usredotočite se na područja za utovar i istovar

Pogodan prostor za utovar i istovar robe još je jedna ključna točka za vlasnike kafića, restorana, menza i trgovina.

Važno je da mjesto na kojem će se obavljati utovar i istovar ne izlazi u dvorište stambene zgrade ili na kolnik. Ako ometate stanare ili vozače, bit ćete mučeni pritužbama.

Pitanje punopravnog napajanja posebno je relevantno za stanare čije je poslovanje povezano s korištenjem opreme koja troši energiju - hladnjaka, električnih pećnica, alatnih strojeva itd.

Provjerite jesu li električni kabeli u prostoriji dovoljno veliki da u potpunosti zadovolje potrebe poduzeća.

Savjet 4. Pažljivo pročitajte uvjete ugovora

Prije nego što potpišete autogram na najmu, pažljivo pročitajte uvjete pod kojima sklapate posao.

Ugovor mora sadržavati sljedeće točke:

• uvjeti najma, trošak i način plaćanja;
• ako se prostor iznajmljuje s opremom, tada se mora sastaviti popis imovine;
• odgovornost stranaka za kršenje ugovora;
• uvjeti raskida ugovora.

Troškove komunalnih računa, odvoza smeća, održavanja protupožarnog sustava i sigurnosnih alarma najčešće snosi najmoprimac. Međutim, najmodavac plaća velike popravke, ako je potrebno, uključujući zamjenu vodovodnih komunikacija i električnih ožičenja ako ne uspiju.

Unaprijed raspravite s najmodavcem pitanje osiguranja imovine - hoće li takav ugovor biti sastavljen, a ako ne, odlučite tko će preuzeti na sebe plaćanje štete u slučaju nepredviđenih situacija.

Neophodno je provjeriti vlasničke dokumente vlasnika - kupoprodajni ugovor, izvod iz Državni registar za pravo vlasništva.

Provjerite pripada li prostor stvarno osobi koja vam ga iznajmljuje. Inače će se jednog lijepog trenutka pojaviti pravi vlasnik objekta s odgovarajućim ovlastima. Također je važno da prostor nije založen, uhićen zbog dugova i nema drugih tereta.

Osoba koja je daleko od zamršenosti stambenog prava trebala bi koristiti stručnu pomoć pri najmu ili kupnji nestambenih prostora. Na primjer, možete sami razjasniti sve nejasne točke na web stranici Pravoved - resursu koji zapošljava stručnjake iz svih područja jurisprudencije.

Svoje pitanje možete postaviti i bez registracije, na glavnoj stranici. Pravno ispravan i kompetentan odgovor dobit ćete za nekoliko minuta, i to potpuno besplatno. Ako vaš problem zahtijeva dubinsko proučavanje, morat ćete platiti usluge stručnjaka, ali imate pravo sami odrediti iznos naknade.

Korak 2. Odredite iznos najamnine

Da biste saznali najbolju cijenu najam, koristite jednu od dvije opcije. Prvo, osobno pregledajte baze podataka svog grada i odredite približan raspon cijena za najam sličnih prostora. Drugo, delegirajte ovaj zadatak agentu za nekretnine.

Inače, osim agencija za promet nekretninama, posredničke usluge pružaju i privatni brokeri. Svoj rad obično naplaćuju 25-50% manje od tvrtki. Međutim, privatni stručnjaci koji rade s nestambenim nekretninama, čak veliki gradovi- jedinice.

5. Ako iznajmljujete poslovne nekretnine - 3 glavna rizika za stanodavca

Svaki stanodavac je zabrinut za stanje svoje imovine i želi dobiti dobit od najma, a ne gubitke.

Navest ćemo glavne rizike vlasnika poslovnih nekretnina i pokazati vam kako ih izbjeći.

Rizik 1. Korištenje prostora u druge svrhe

U svakom dobro napisanom ugovoru o najmu navedeno je u koju svrhu i kako će se iznajmljeni prostor koristiti. To se također odnosi na opremu koju iznajmljujete uz najam.

Ako je najmoprimac obećao koristiti prostor kao skladište, ali je u njemu otvorio maloprodaju, imate pravo kazniti ga novčano ili raskinuti ugovor bez povrata troškova najma.

Rizik 2. Šteta ili gubitak imovine

Predali ste objekt i opremu uglednom, kako vam se činilo, građaninu, ali on, diplomatskim jezikom, nije opravdao vaša očekivanja. Naime, on je prostore doveo u stanje devastacije, razbio opremu, odvrnuo žarulje i općenito se ponašao kao svinja.

U takvim slučajevima vlasnik ima pravo zahtijevati naknadu štete u cijelosti. Štoviše, moraju se nadoknaditi ne samo troškovi popravaka, već i tržišna vrijednost oštećene opreme.

Odgovornost nije predviđena ako su predmet i imovina pretrpjeli nepredviđene okolnosti - na primjer, požar ili poplava.

Rizik 3. Najmoprimac odbija platiti mjesečnu naknadu

Nepažljive platiše treba kazniti rubljom. No, to je opet moguće ako je zakup sastavljen po svim pravilima. To jest, dokument mora jasno odrediti uvjete i iznos mjesečnih plaćanja.

6. Ako iznajmljujete poslovne nekretnine - 3 glavna rizika za iznajmljivača

Najmoprimac također može patiti zbog nezakonitih ili neovlaštenih radnji najmodavca.

Rizik 1. Najam prostora na koji "stanodavac" nema zakonska prava

Ako vas iznajmljuje osoba koja nema zakonska prava vlasnika na objekt, ugovor će se smatrati nevažećim. Da biste to izbjegli, zahtijevajte predočenje dokumenata o vlasništvu.

Možete samostalno dobiti izvod iz Rosreestra kontaktiranjem Multifunkcionalnog centra. Usluga je plaćena, ali sigurno ćete znati tko je gazda u kući.

Rizik 2. Promjena brave u sobi odmah nakon uplate akontacije

Da, takve se situacije još uvijek događaju u prirodi. Potpišete ugovor, uplatite akontaciju, dobijete ključeve iz ruke u ruku, a kada poželite ući u prostor sa svojom imovinom, ispada da su brave promijenjene, a "vlasnika" nema.

U takvoj situaciji postoji samo jedan izlaz - kontaktirati policiju i pokrenuti kazneni postupak zbog činjenice prijevare.

Rizik 3. Podzakup

Najbolji način da razjasnite stvar ovdje je jednostavnim primjerom.

Primjer

Stanar Andrey, poduzetnik početnik, iznajmio je prostor za trgovinu na godinu dana, plaćajući šest mjeseci unaprijed. Istodobno, poduzetnik nije provjerio vlasničke dokumente, oslanjajući se na poštenje najmodavca.

Nakon mjesec dana uspješnog trgovanja, u trgovini se pojavio pravi vlasnik s punim kompletom originalnih dokumenata. Uljudno je zamolio najmoprimca da se iseli iz okupiranog područja. Andrej je pokušao pronaći podstanara kako bi mu barem vratio unaprijed uplaćeni novac, ali poduzetni posrednik nije odgovarao ni na pozive ni na SMS.

Zaključak: dogovorite se izravno s vlasnikom. U najmanju ruku, trebao bi biti svjestan svih manipulacija koje se događaju s njegovom imovinom.

7. Stručna pomoć za stanare i iznajmljivače - pregled TOP-3 agencija za nekretnine

Teško je pronaći kvalificiranog posrednika. Kako bismo pomogli našim čitateljima, sastavili smo pregled najpouzdanijih tvrtki za komercijalne nekretnine u Rusiji.

1) Agencija.net

Agencija za upravljanje nekretninama. Pomoći će najmodavcima i najmoprimcima u zakupu i iznajmljivanju: ureda, maloprodajnog prostora, radionice, skladišta, ljetnikovca i bilo kojeg drugog poslovnog prostora. Tvrtka zapošljava samo iskusne i kvalificirane odvjetnike i agente nekretnina.

Značajan plus tvrtke je profesionalan pristup, prisutnost detaljne web stranice, razvoj individualne strategije za svakog klijenta ureda. Ne postoje usluge vezane uz nekretnine koje stručnjaci tvrtke ne bi mogli pružiti korisnicima.

Komercijalne nekretnine u Moskvi i regiji glavna su specijalizacija tvrtke. Respect na tržištu djeluje od 2004. godine. Cilj agencije u početku je bio pružiti klijentima najširi spektar usluga vezanih uz najam, kupnju i prodaju nekretnina.

Registracija (trajna registracija) u Moskvi, u stanu po niskoj cijeni. Pružamo punu pravnu podršku od A do Ž, počevši od odabira stambenog prostora (provjeru) do podrške za transakciju u državnim agencijama. Uvijek, barem 9 - 11 okruga po vašem izboru. Registracija se odvija strogo u okviru zakona, samo službeno putem MFC-a ili izravno putem Ureda za migracije. Prisutnost vlasnika doma i osobe koja se mora prijaviti. (Stalna registracija u Moskvi) Dobit ćete pečat u putovnicu od 30 minuta do 5 radnih dana, ovisno o odabranom načinu podnošenja dokumenata. Ako želite kupiti boravišnu dozvolu u Moskvi, onda ovo nije za nas. Mi ga ne prodajemo, nudimo pravnu podršku za registraciju.

Moskovska registracija

Dozvola boravka u Moskvi izdaje se uzimajući u obzir sve norme i standarde koje je uspostavila ruska vlada, strogo preko državnih tijela. U stanu u kojem ćete biti prijavljeni, osim vas, bit će prijavljeno još 5 - 8 osoba. Nema gumenih ravnina! Štoviše, gumene ploče su kazneno kažnjive.

Trajna registracija u Moskvi je mjesto gdje počinje vaš uspjeh.

Još jednom želimo ponoviti i prenijeti vam da je stalna registracija u Moskvi, koja je formalizirana preko naše tvrtke, 100% službena. Uz nju možete dobiti sve što je propisano zakonom.

Smjestite svoje dijete u školu ili vrtić.

Registrirajte svoje vozilo u prometnoj policiji.

Dobar posao u Vladi i komercijalnim organizacijama.

Primajte kredite od banke, uključujući hipotekarne kredite.

Besplatna medicinska njega u javnim klinikama.

Nabavite novu ili zamijenite postojeću inozemnu putovnicu.

Nabavite vozačku dozvolu.

Primite mirovinu koja dospijeva po zakonu.

Registracija u Moskvi za

Registracija u Moskvi za državljane Ruske Federacije ovih je dana prilično tražena usluga. Koliko god otrcano zvučalo, gotovo svaki Rus koji dođe raditi u Moskvu suočen je s državnim birokratskim strojem.

Registracija u Moskvi za strane državljane

- ovo je nužan korak u daljnjem dobivanju državljanstva Ruske Federacije. Doista, prema zakonu, osoba koja je dobila privremeni boravak mora izdati boravišnu dozvolu za cijelo vrijeme trajanja dozvole za privremeni boravak.

Zakonski je potrebno ishoditi boravišnu dozvolu za boravišnu dozvolu ili registraciju za boravišnu dozvolu u Rusiji za svih 5 godina razdoblja važenja boravišne dozvole.

Zašto imamo boravišnu dozvolu u Moskvi po tako pristupačnoj cijeni?

Osnovno! Mi smo posljednja tvrtka koja pruža ovu uslugu. Da malo otvorimo zavjesu, imamo oko 6-8 posrednika koji dovode klijente kod nas, sa svojim “troškom na navijanje”. Mi nismo posrednici! Naša cijena, iz prve ruke.

Još jedna činjenica: na internetu postoji mnogo ponuda za registraciju kupnjom dionice. Ovo je vrlo skup proces i cijena može ići do 1.200.000 rubalja. Imamo pristupačan proizvod, ništa lošiji: boravišnu dozvolu u Moskvi bez prava na životni prostor. ili nas kontaktirajte i registrirajte se za mnogo manje novca? nedvosmislen je odgovor ne. Sve ovisi o vašim ciljevima i financijskim mogućnostima. A ono što je pravo za vas zahtijeva analizu.

Međutim, bez obzira na vaš izbor, morate imati na umu da državno tijelo izdaje registraciju u Moskvi u roku od 6 propisanih dana.

Soba koju možete iznajmiti za 500 rubalja na sat košta 100.000 rubalja mjesečno. Da biste opravdali trajni zakup, morate raditi u svojim prostorijama 200 sati mjesečno. Svaki dan je 7 sati bez ijednog slobodnog dana. Ne ide to tako.

Potrebna vam je sloboda izbora

Vaš tečaj/seminar/trening/prezentacija može imati puno ljudi - i tada će vam trebati prostorija koja je veća od prosjeka. Možda je malo ljudi - i tada nema potrebe za preplatom. Grupa se možda uopće neće regrutirati, tada se najam mora otkazati. Sve to možete učiniti pomoću usluge najma SpeedRent.

Vaše klijente nije briga pod kojim krovom danas radite

Kupci više nisu lojalni lokacijama. Područje grada im je važno - da, važna je udaljenost od stanice metroa. No, nije im važno gdje ćete ih danas sresti – u poslovnom centru X ili u poslovnom centru Y preko puta. Stalna recepcija više nije dio ugleda. Web stranica i telefon trebaju biti stalni. Kvaliteta usluge treba biti konstantna – ali ne i adresa dvorane!

Budući da ste vezani za "svoje" nekretnine, ne možete se koncentrirati na svoje klijente

Računi za usluge, računi za struju i vodu, misli o još jednom ludom rovu stanodavcu - sve vam to isisava životnu energiju. Dosta je ovo tolerirati! Tržište najma po satu oslobodit će vam ruke.

Pretraživanje prostora na stranici je besplatno

Ne naplaćujemo nikakav novac za obradu zahtjeva organizatora događaja. Mi ne prodajemo informacije. SpeedRent prima naknadu u % cijene najma samo od izvršenih transakcija, po događaju i pod uvjetom da nema potraživanja od strane najmoprimca i najmodavca.

Pronađite odgovarajuću sobu

Što je neko područje manje prestižno, to je isplativije tamo iznajmljivati ​​stambene prostore, doznaju analitičari Cyana. Najbrže se otplate stanovi u Novoj Moskvi, Kapotni, Lyublinu i Kuzminki, ali ih je teže i prodati nego stanovanje u prestižnim područjima

Atraktivna Kapotnya

Prema rezultatima prve polovice 2016., prosječna profitabilnost od dugoročnog iznajmljivanja stana u Moskvi u prvoj polovici 2016. iznosila je 5,5%, prema studiji koju su izradili stručnjaci iz tvrtke Cyan. Drugim riječima, stan u glavnom gradu možete nadoknaditi iznajmljivanjem za nešto više od 18 godina. Istodobno, vremenski okvir se značajno razlikuje za različite regije.

Kako se pokazalo, vlasnicima najskupljih nekretnina u centru grada najteže je povratiti novac potrošen na njihovu kupnju. Lideri anti-rejtinga bili su okrugi Arbat, Khamovniki i Gagarinski. Ovdje se stopa kapitalizacije (omjer cijene imovine i veličine godišnjeg prihoda ostvarenog iznajmljivanjem) fluktuira u rasponu od 4-4,5%, ističe Cyan. Dakle, nakon što je kupio stan u ovim područjima, povrat ulaganja će potrajati 22-25 godina.

Kupnja stana u najmanje prestižnim područjima, naprotiv, najperspektivnija je investicijska odluka, pokazuju podaci istraživanja. Maksimalni profit za investitore ostvarit će iznajmljivanje stana u naseljima Pervomayskoye i Marushkinskoye u Novoj Moskvi, kao i na području Kapotnya u Jugoistočnoj upravnoj oblasti. Ovdje se stope kapitalizacije kreću od 6,4 do 6,7%. Odnosno, rentier će moći nadoknaditi svoja ulaganja za 15-15,6 godina. Lideri po profitabilnosti (6,7%) su trosobni stanovi u blizini moskovske rafinerije nafte u Kapotnyi.

Taj je učinak posljedica činjenice da se s udaljenošću od centra grada cijene najma ne smanjuju koliko je cijena po četvornom metru, objašnjavaju u "Cyanu".

Studija se temelji na analizi više od milijun oglasa za prodaju i zakup stanova u Moskvi, objavljenih na portalu cian.ru u 2012.-2016. Istodobno su cijene najma i troškovi stanovanja diskontirani uzimajući u obzir dinamiku cijena i cijena najma.

Tvrtka "Miel-Arenda" daje približno iste brojke kao i "Cyan", međutim, bez dijeljenja po okruzima: stopa kapitalizacije kapitalnih stanova ekonomske klase je od 4 do 7% godišnje.

Odnushki su popularniji

Tijekom protekle godine popularnost iznajmljivanja jednosobnih stanova je porasla. “Njihov udio u strukturi potražnje za godinu povećan je za 3 pp. i iznosio je 58%, - napominje generalni direktor portal Domofond.ru Eric Segerborg. - Istodobno, broj kontakt zahtjeva za oglase za najam dvosobnih i trosobnih stanova, naprotiv, smanjen je za 1 postotni bod. - 34% i 7% respektivno”. Prosječna stopa najma također je smanjena tijekom protekle godine u svim segmentima stanovanja za 3%. Jednosobni stan u Moskvi možete iznajmiti za prosječno 30,8 tisuća rubalja, dvosobni stan - za 43,3 tisuće rubalja.

Rentierovo pravilo

Cyanovi podaci potvrđuju takozvano zlatno pravilo rentijera, kaže Sergej Šloma, direktor odjela za sekundarno tržište u Inkom-Nekretnini: „Što je stambeni prostor manji, to je jeftiniji, donosi više prihoda. S ove točke gledišta, svojevrsno je zadovoljstvo stjecati elitnu nekretninu u svrhu iznajmljivanja: isplativost elitnog stana je minimalna u usporedbi sa standardnim stanovanjem."

Yulia Kovaleva, direktorica odjela za najam gradskih nekretnina u Kalinka Group, procjenjuje da povrat na najam elitnih nekretnina varira od 1-4% iznosa početnog ulaganja, ovisno o cijeni po kvadratu, uređenju, opremi i namještaju . Udaljenost od centra također često ide u prilog rentijeru. "Naša baza podataka ima stan u Butikovsky, 5, u području Ostoženka, koji se iznajmljuje za 10 tisuća dolara mjesečno", navodi Kovalev primjer. “Istodobno, relativno jeftin stan na nasipu Tarasa Ševčenka 1/2 vlasnik je nedavno iznajmio za 15.000 dolara.”

Demokratske opcije se iznajmljuju ne samo isplativije, već i brže. Primjerice, stanovi u ekonomskoj klasi sada odlaze u prosjeku za nekoliko dana, a prošle godine je to trajalo samo nekoliko sati, kaže Oksana Polyakova, zamjenica direktora odjela za iznajmljivanje stanova u Inkom-Nekretnini. “Danas se stanovi komforne i poslovne klase biraju na otprilike dva tjedna od sedam do deset opcija”, nastavlja ona. – Prošle godine smo pregledavali tri-četiri stana ne više od četiri dana. Elitni apartmani mogu biti izloženi koliko god je potrebno, dok vlasnik ne odluči adekvatno sniziti cijenu najma.

Ako uzmemo statistiku u prosjeku za okrug, onda su zaključci "Cyan" logični - jeftinija područja donose veću profitabilnost, slaže se Anna Moiseeva, generalna direktorica Agencije za nekretnine Home Staging. S druge strane, isplativost uvijek ovisi ne samo o površini, već io konkretnom stanu. Postoji nekoliko znakova tekućeg predmeta, navodi stručnjak: mala snimka, niska cijena, blizina metroa i centra. “Važno je uvijek imati na umu da će jednog dana stan koji se sada iznajmljuje ipak morati biti prodat”, napominje Moiseeva. "A onda će čimbenici koji su korisni za rentijera učiniti manje likvidnim za prodavača."

Kupujte bliže centru

„Trajanje izložbe stanova za prodaju, naravno, ovisi o kvaliteti samog stana: primjerenosti njegove cijene, kuće i poda“, kaže Anna Moiseeva, generalna direktorica Agencije za nekretnine Home Staging. “Ali općenito, stan u prestižnijem području može se izlagati oko dva do tri mjeseca u odnosu na šest ili više mjeseci za manje likvidne stanove u udaljenim područjima.”

Da se nekretnine koje se nalaze bliže centru bolje prodaju svjedoče podaci Rosreestra. Primjerice, u prvoj polovici 2016. u Moskovskoj regiji registrirano je gotovo 15% manje transakcija s prijenosom prava na stambene prostore nego u istom razdoblju 2015.: 294,7 tisuća odnosno 345,4 tisuće transakcija. Ove statistike uglavnom opisuju poslovanje na sekundarnom stambenom tržištu.

Smanjuje se i potražnja za novim zgradama. Od siječnja do lipnja 2016. broj ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj stambenoj izgradnji (DAC) u moskovskoj regiji smanjen je za 4%, na 41,3 tisuće.

U Moskvi su, naprotiv, sve češći poslovi i s novim i s sekundarnim nekretninama. Ukupni obujam transakcija s prijenosom vlasništva nad stambenim objektima porastao je za 10,8%, na 62,7 tisuća kuna.

Na popularnost Moskve utjecala je činjenica da su moskovski programeri u proteklih godinu i pol dana na tržište iznijeli rekordnu količinu novih projekata koji se po cijeni mogu natjecati s moskovskom regijom, objašnjava Tatyana Kalyuzhnova, voditeljica IRN-Consultinga . Popusti su također igrali ulogu. "U oko 30% projekata sa 100% plaćanjem možete dobiti popust od 5-10%", napominje Kalyuzhnova.

Prosječna cijena 1 sq. m u novim zgradama u Moskvi (na području od Trećeg prometnog prstena do moskovske obilaznice), prema IRN-u, danas iznosi 172,3 tisuće rubalja. U predgrađu u lipnju iznosio je 85,4 tisuće rubalja. za 1 sq. m, prema studiji tvrtke "Miel-Novostroyki". Ali kada se gledaju konkretni prijedlozi, prednosti kupnje stana u Moskvi postaju očitije. Na primjer, sredinom lipnja tvrtka Zheldoripoteka iznijela je na tržište novi stambeni kompleks Atmosphere u regiji Lyublino Jugoistočnog upravnog okruga. U fazi pripreme mjesta za građevinske radove, cijena jednosobnih i trosobnih stanova površine 34,9-76,9 četvornih metara. m iznosi 4,1-11,1 milijuna rubalja, odnosno 115-145 tisuća rubalja. za 1 sq. m.

Za jedan "kvadrat" u stambenom kompleksu "Opalikha O3", koji se nalazi u moskovskoj regiji, 13 km od moskovske obilaznice, morat ćete platiti u prosjeku 124 tisuće rubalja, a cijena stanova, prema podacima programera web stranicu, procjenjuje se od 2,4 milijuna do 6,86 milijuna rubalja. (za jednosobni, odnosno trosobni stan).

Čak su i najprofitabilnije investicije na tržištu dugoročnog najma značajno inferiornije u isplativosti od tradicionalnih bankovnih depozita. Prema podacima Centralne banke, osnovna razina od prinos na depozite u rubljama s rokom dospijeća dužim od jedne godine u srpnju iznosi 10,7% godišnje.

Građanski zakonik Ruske Federacije, strane u ugovoru o najmu mogu predvidjeti i fiksni iznos zakupnine i postupak za njegov izračun. Shodno tome, najamnina se može odrediti u obliku glavnog (stalnog) dijela i promjenjivog dijela koji se utvrđuje obračunom. Stalni dio je fiksni i uključuje naknadu za korištenje samog prostora. Promjenjivi dio najamnine jednak je (ili izračunat iz) trošku komunalnih usluga koje stanar potroši tijekom određenog razdoblja. Dakle, cjelokupan iznos zakupnine (i stalni i varijabilni dijelovi) predstavlja plaćanje usluga najmodavca u davanju nekretnine u najam.

Stalni dio zakupnine obično se utvrđuje množenjem cijene najma prema ugovoru s zakupljenom površinom u četvornim metrima. Stoga je u ugovoru o najmu često naznačena veličina najma po 1 četvornom metru mjesečno.

Primjer

Možete odrediti formulu za izračun konstantnog dijela najamnine, na primjer, ovako:

„Stalni dio najamnine određuje se po formuli:

TV x / y = A * S,

gdje je Tv x / y solidni dio najamnine koji se plaća za mjesec x, godinu y;

A - cijena najma prema ugovoru;

S je iznajmljena površina, u kvadratnim metrima".

Također se može predvidjeti da stalni dio najamnina se množi s indeksom potrošačkih cijena, s koeficijentom koji uzima u obzir uvjete korištenja nekretnine od strane najmoprimca; po korekcijskom faktoru itd.

U ugovoru o najmu možete odrediti da varijabilni dio najamnine pokriva stvarno nastale troškove najmodavca za račune za režije, i to:

električna energija;

Opskrba vodom;

Termalna energija;

Odvoz kućnog otpada (možete dati cijeli popis potrebne usluge) itd.

Primjer

Možete odrediti formulu za izračun varijabilnog dijela najamnine, na primjer, ovako:

„Varijabilni dio najamnine određuje se formulom:

P x / y = E + Bo + T + M, gdje je

P x / y - varijabilni dio najamnine koji se plaća za mjesec x, godinu y;

E - trošak električne energije za mjesec x, godinu y;

Vo je trošak vodoopskrbe za mjesec x, godinu y;

T je trošak toplinske energije za mjesec x, godinu y;

M - troškovi odvoza kućnog otpada za mjesec x, godinu y."

Ako se plaćanje režija vrši u skladu s očitanjima brojila, u ugovoru možete naznačiti da se varijabilni dio najamnine utvrđuje u skladu s očitanjima mjernih uređaja. Može se propisati da se očitanja komunalnih mjernih uređaja bilježe u nazočnosti ovlaštenih predstavnika najmodavca i najmoprimca.

Pažnja

U članku 12. Informativnog pisma Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. siječnja 2002. N 66 napominje se da se nametanje stanaru samo troškova plaćanja komunalnih usluga ne može smatrati oblikom najam. Budući da najmodavac zapravo ne dobiva protuodredbu za zakupljenu nekretninu, plaćanje najmoprimca samo za režije ne znači da je ugovor plaćen.