Encyklopédia riešení. Stála a variabilná časť nájmu

Kde si môžem prenajať obchodný nebytový priestor alebo sklad? Ako si prenajať maloobchodný priestor pod obchodom? Aký je správny spôsob prenájmu komerčných nehnuteľností?

Zdravím všetkých, ktorí si prezreli stránku obľúbeného internetového magazínu „HeatherBober“! Je s vami odborník - Denis Kuderin.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčné nehnuteľnosti... Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestoroch a všetkým, ktorí sa zaujímajú o aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.

Tak ideme na to!

1. Prečo prenajímať komerčnú nehnuteľnosť?

Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. Platí to najmä pre obchod a služby. Útulný, dobre vybavený obchod v rušnej časti mesta láka nakupujúcich už sám o sebe.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá slušná spoločnosť by mala mať kvalitné priestory na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate produkt cez internetový obchod, potrebujete miesto na vychystávanie a vydávanie objednávok, ako aj na riešenie sporov so zákazníkmi.

Kúpu nebytových priestorov si nemôže dovoliť každý podnikateľ, najmä začínajúci. V takýchto prípadoch prichádza na rad prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

• relatívne nízke finančné náklady;
• jednoduchší v porovnaní s postupom nákupu na registráciu dokumentácie;
• možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
• veľký výber nehnuteľností, najmä v metropolitných oblastiach.

Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Obstaranie obchodných priestorov (obchodných, kancelárskych, priemyselných a iných) je dobrou investičnou možnosťou.

Pokiaľ bude existovať súkromné ​​podnikanie, jeho predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilné zisky bez veľkých mzdových nákladov.

Nájsť vhodné priestory na podnikanie je náročná udalosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.

2. Ako prenajať komerčnú nehnuteľnosť – 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností si treba dať na ich výber čo najväčší pozor. Parametre a funkčné vlastnosti priestorov určujú, ako skoro budete môcť začať podnikať a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.

Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory – sami alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Viac informácií o práci so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Odborné rady vám pomôžu vyhnúť sa bežným chybám nájomníkov.

Rada 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy sami alebo vaši zamestnanci budete pracovať v miestnosti, preto je najdôležitejším bodom dostupnosť prevádzkyschopných ventilačných systémov. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie, obchodu s potravinami.

Potraviny by sa mali skladovať vo vhodných podmienkach a návštevníci a predajcovia by nemali byť rušení cudzími pachmi. Ďalej, hygienické služby jednoducho neumožnia využívať objekt ako stravovacie zariadenie alebo predajňu potravín, ak má len celkové vetranie.

Tip 2. Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania

Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby miesto, kde sa budú vykonávať operácie nakladania a vykladania, nevychádzalo na nádvorie obytného domu alebo na vozovku. Ak budete prekážať nájomníkom alebo motoristom, budete mučený sťažnosťami.

Otázka plnohodnotného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie je spojené s používaním energeticky náročných zariadení - chladničky, elektrické rúry, obrábacie stroje atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne veľké, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte podmienky zmluvy

Pred podpísaním lízingu si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých zmluvu uzatvárate.

Zmluva musí obsahovať tieto body:

• podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
• ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
• zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
• podmienky ukončenia zmluvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadu, údržbu požiarneho systému a bezpečnostné poplachy zvyčajne znáša nájomca. Väčšie opravy, ak sú potrebné, vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrických rozvodov, ak sa pokazia, však platí prenajímateľ.

Vopred prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto dohoda uzatvorená, a ak nie, rozhodnite sa, kto prevezme náhradu škody v prípade nepredvídaných situácií.

Je bezpodmienečne nutné skontrolovať vlastnícke listiny vlastníka - kúpnu zmluvu, výpis z Štátny register o vlastnícke právo.

Uistite sa, že priestory skutočne patria tomu, kto vám ich prenajíma. V opačnom prípade sa jedného krásneho okamihu objaví skutočný vlastník objektu s príslušnými právomocami. Je tiež dôležité, aby priestory neboli v zálohe, zatknuté pre dlhy a neboli na nich žiadne iné ťarchy.

Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme či kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Napríklad si môžete objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Pravoved - zdroj, ktorý zamestnáva odborníkov vo všetkých oblastiach judikatúry.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové preštudovanie, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete určiť sami.

Krok 2. Stanovte si výšku nájomného

Ak chcete zistiť najlepšiu cenu nájomné, použite jednu z dvoch možností. Najprv si osobne prezrite databázy vášho mesta a určte si približné rozpätie cien za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na realitného makléra.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby súkromní makléri. Zvyčajne si za svoju prácu účtujú o 25 – 50 % menej ako firmy. Súkromní profesionáli pracujúci s nebytovými nehnuteľnosťami, dokonca Hlavné mestá- Jednotky.

5. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa obáva o stav svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.

Uvedieme hlavné riziká majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme vám, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely

V každej dobre napísanej nájomnej zmluve je uvedené, na aký účel a akým spôsobom sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate s požičovňou.

Ak nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, ale zriadi si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia nákladov na prenájom.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Zariadenie a vybavenie ste odovzdali úctyhodnému, ako sa vám zdalo, občanovi, ktorý však diplomatickou rečou nenaplnil vaše očakávania. Areál totiž priviedol do devastačného stavu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.

V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať náhradu škody v plnej výške. Navyše sa musia vrátiť nielen náklady na opravy, ale aj trhová hodnota poškodeného zariadenia.

Zodpovednosť nezodpovedá, ak vec a majetok utrpeli v dôsledku nepredvídaných okolností – napríklad požiarom alebo povodňou.

Riziko 3. Nájomca odmieta platiť mesačný poplatok

Neopatrní platitelia by mali byť potrestaní rubľom. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená podľa všetkých pravidiel. To znamená, že dokument musí jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.

6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku protiprávneho alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré "prenajímateľ" nemá zákonné práva

Ak vás prenajíma osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k objektu, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie dokladov o vlastníctve.

Výpis z Rosreestr môžete nezávisle získať kontaktovaním multifunkčného centra. Služba je platená, ale budete určite vedieť, kto je v dome šéf.

Riziko 2. Výmena zámkov v izbe ihneď po zaplatení zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete dohodu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď chcete vojsť do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a „majitelia“ sú preč.

V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Najlepší spôsob, ako to objasniť, je jednoduchý príklad.

Príklad

Nájomca Andrey, začínajúci podnikateľ, si prenajal priestory pre obchod na rok, pričom zaplatil na šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.

Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrey sa snažil nájsť podnájomníka, aby mu vrátil aspoň vopred zaplatené peniaze, no podnikavý sprostredkovateľ neodpovedal na hovory ani SMS.

Záver: jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.

7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií

Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je ťažké. Aby sme našim čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších komerčných realitných spoločností v Rusku.

1) Agency.net

Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.

Významným plusom spoločnosti je profesionálny prístup, prítomnosť detailne spracovanej webovej stránky, vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne služby súvisiace s nehnuteľnosťami, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.

Komerčné nehnuteľnosti v Moskve a regióne sú hlavnou špecializáciou spoločnosti. Respect pôsobí na trhu od roku 2004. Cieľom agentúry bolo spočiatku poskytovať klientom čo najširšie spektrum služieb spojených s prenájmom, kúpou a predajom nehnuteľností.

Registrácia (trvalá registrácia) v Moskve, v byte za nízku cenu. Poskytujeme plnú právnu podporu od A po Z, počnúc výberom obytných priestorov (jeho preverením) a končiac podporou transakcie v orgánoch štátnej správy. Vždy aspoň 9 - 11 okresov podľa vlastného výberu. Registrácia prebieha striktne v rámci zákona, len oficiálne cez MFC alebo priamo cez Migračný úrad. Prítomnosť majiteľa domu a osoby, ktorá je povinná sa zaregistrovať. (Trvalá registrácia v Moskve) Pečiatku do pasu dostanete od 30 minút do 5 pracovných dní v závislosti od zvoleného spôsobu podávania dokumentov. Ak si chcete kúpiť povolenie na pobyt v Moskve, potom to nie je pre nás. Nepredávame, ponúkame právnu podporu pri registrácii.

Registrácia v Moskve

Povolenie na pobyt v Moskve sa vydáva s prihliadnutím na všetky normy a štandardy stanovené ruskou vládou, prísne prostredníctvom štátnych orgánov. V byte, kde budete prihlásený, bude okrem vás prihlásených ďalších 5 - 8 osôb. Žiadne gumené plôšky! Navyše, gumené plosky sú trestne stíhateľné.

Váš úspech začína stálou registráciou v Moskve.

Ešte raz chceme zopakovať a oznámiť vám, že trvalá registrácia v Moskve, ktorá je formalizovaná prostredníctvom našej spoločnosti, je 100% oficiálna. S ňou môžete získať všetko, čo vyžaduje zákon.

Umiestnite svoje dieťa do školy alebo škôlky.

Zaregistrujte svoje vozidlo na dopravnej polícii.

Dobrá práca vo vládnych a komerčných organizáciách.

Prijímať úvery od banky vrátane hypotekárnych úverov.

Bezplatná lekárska starostlivosť na verejných klinikách.

Získajte nový alebo vymeňte existujúci zahraničný pas.

Urobte si vodičský preukaz.

Poberať dôchodok, ktorý je splatný zo zákona.

Registrácia v Moskve pre

Registrácia v Moskve pre občanov Ruskej federácie je v súčasnosti pomerne žiadanou službou. Akokoľvek banálne to môže znieť, takmer každý Rus, ktorý príde pracovať do Moskvy, musí čeliť štátnej byrokratickej mašinérii.

Registrácia v Moskve pre zahraničných občanov

- ide o nevyhnutný krok k ďalšiemu získaniu občianstva Ruskej federácie. Osoba, ktorá dostala povolenie na prechodný pobyt, totiž musí podľa zákona vydať povolenie na pobyt na celú dobu prechodného pobytu.

Zo zákona je potrebné získať povolenie na pobyt na pobyt alebo registráciu na pobyt v Rusku na všetkých 5 rokov platnosti povolenia na pobyt.

Prečo máme povolenie na pobyt v Moskve za takú prijateľnú cenu?

Základné! Sme konečná spoločnosť, ktorá poskytuje túto službu. Pootvorme trochu oponu, máme asi 6-8 sprostredkovateľov, ktorí k nám privádzajú klientov, so svojimi „wind-up cost“. Nie sme sprostredkovatelia! Naša cena z prvej ruky.

Ďalší fakt: na internete je veľa ponúk na registráciu prostredníctvom kúpy podielu. Ide o veľmi nákladný proces a cena môže dosiahnuť až 1 200 000 rubľov. Máme cenovo dostupný produkt, o nič horší: povolenie na pobyt v Moskve bez práva na životný priestor. alebo nás kontaktujte a zaregistrujte sa za oveľa menej peňazí? jednoznačná odpoveď je nie. Všetko závisí od vašich cieľov a finančných možností. A to, čo je pre vás to pravé, vyžaduje analýzu.

Bez ohľadu na váš výber však musíte mať na pamäti, že registráciu v Moskve vydáva štátny orgán do 6 regulovaných dní.

Izba, ktorú si môžete prenajať za 500 rubľov za hodinu, stojí 100 000 rubľov mesačne. Na opodstatnenie trvalého prenájmu potrebujete odpracovať vo svojich priestoroch 200 hodín mesačne. Každý deň je to 7 hodín bez jediného dňa voľna. Takto to nefunguje.

Potrebujete slobodu voľby

Váš kurz / seminár / školenie / prezentácia môže získať veľa ľudí - a potom budete potrebovať miestnosť, ktorá je väčšia ako priemer. Môže byť málo ľudí - a potom nie je potrebné preplácať. Skupina nemusí byť naverbovaná vôbec, potom musí byť prenájom zrušený. To všetko je možné vykonať pomocou služby požičovne SpeedRent.

Vašim klientom je jedno, pod akou strechou dnes pracujete

Zákazníci už nie sú lojálni k miestam. Rozloha mesta je pre nich dôležitá - áno, dôležitá je vzdialenosť od stanice metra. Nezáleží im však na tom, kde ich dnes stretnete – v X business centre alebo v Y business centre cez ulicu. Stála recepcia už nie je súčasťou reputácie. Webová stránka a telefón by mali byť trvalé. Kvalita služieb by mala byť stála – nie však adresa sály!

Keďže ste naviazaný na „svoju“ nehnuteľnosť, nemôžete sa sústrediť na svojich klientov

Účty za služby, účty za elektrinu a vodu, myšlienky na ďalší bláznivý výkop pre prenajímateľa – to všetko vysáva vašu životnú energiu. Dosť bolo tolerovania tohto! Trh s hodinovým prenájmom priestorov vás oslobodí.

Hľadanie priestorov v lokalite je bezplatné

Za spracovanie žiadostí od organizátorov podujatí neúčtujeme žiadne poplatky. Nepredávame informácie. SpeedRent dostáva odmenu v % z ceny prenájmu len z uskutočnených transakcií, a to v prípade, ak nevzniknú nároky zo strany nájomcu a prenajímateľa.

Nájdite vhodnú miestnosť

Analytici z Cyan zistili, že čím menej prestížna oblasť je, tým výhodnejšie je prenajímať si tam bývanie. Najrýchlejšie sa oplatia byty v Novej Moskve, Kapotne, Lyublino a Kuzminki, ale je tiež ťažšie ich predať ako bývanie v prestížnych oblastiach

Atraktívna Kapotnya

Podľa výsledkov prvého polroka 2016 bola priemerná ziskovosť z dlhodobého prenájmu bytu v Moskve v prvom polroku 2016 5,5 %, vyplýva zo štúdie vypracovanej špecialistami zo spoločnosti Cyan. Inými slovami, byt v hlavnom meste sa vám jeho prenájmom vráti za niečo vyše 18 rokov. Zároveň sa časový rámec pre rôzne regióny výrazne líši.

Ako sa ukázalo, pre majiteľov najdrahšej nehnuteľnosti v centre mesta je najťažšie získať späť peniaze vynaložené na jej kúpu. Lídrami antiratingu boli okresy Arbat, Khamovniki a Gagarinsky. Tu sa miera kapitalizácie (pomer medzi cenou aktíva a veľkosťou ročného príjmu získaného z jeho prenájmu) pohybuje v rozmedzí 4-4,5 %, upozorňuje Cyan. Po kúpe bytu v týchto oblastiach bude teda návratnosť investície trvať 22-25 rokov.

Naopak, kúpa bytu v najmenej prestížnych oblastiach je podľa údajov výskumu najsľubnejším investičným rozhodnutím. Maximálny zisk pre investorov bude pochádzať z prenájmu bytu v osadách Pervomayskoye a Marushkinskoye v Novej Moskve, ako aj v oblasti Kapotnya v juhovýchodnom administratívnom obvode. Miera kapitalizácie sa tu pohybuje od 6,4 do 6,7 %. To znamená, že rentiér bude schopný vrátiť svoje investície za 15-15,6 rokov. Lídrom z hľadiska ziskovosti (6,7 %) sú trojizbové byty v blízkosti moskovskej ropnej rafinérie v Kapotnyi.

Tento efekt je spôsobený skutočnosťou, že so vzdialenosťou od centra mesta sa nájomné neznižuje tak, ako cena za meter štvorcový, vysvetľuje v "Cyan".

Štúdia je založená na analýze viac ako 1 milióna inzerátov na predaj a prenájom bývania v Moskve, zverejnených na portáli cian.ru v rokoch 2012-2016. Zároveň boli zľavnené nájomné a náklady na bývanie s ohľadom na dynamiku cien a nájomného.

Spoločnosť "Miel-Arenda" uvádza približne rovnaké čísla ako "Cyan", avšak bez delenia podľa okresov: miera kapitalizácie bytov v kapitálovej ekonomickej triede je od 4 do 7% ročne.

Odnushki sú populárnejšie

Za posledný rok vzrástla obľuba prenájmu jednoizbových bytov. „Ich podiel na štruktúre dopytu za rok vzrástol o 3 pb. a predstavovala 58 %, - pozn generálny riaditeľ portál Domofond.ru Eric Segerborg. - Zároveň o 1 percentuálny bod, naopak, klesol počet žiadostí o kontakt na inzeráty na prenájom dvojizbových a trojizbových bytov. - 34 % a 7 % v uvedenom poradí “. Priemerná miera nájomného sa za posledný rok tiež znížila vo všetkých segmentoch bývania o 3 %. Jednoizbový byt v Moskve si môžete prenajať v priemere za 30,8 tisíc rubľov, dvojizbový byt - za 43,3 tisíc rubľov.

Rentierovo pravidlo

Cyanove údaje potvrdzujú takzvané zlaté pravidlo rentiéra, hovorí Sergey Shloma, riaditeľ oddelenia sekundárneho trhu v Inkom-Real Estate: „Čím je obytný priestor menší, tým je lacnejší, prináša vyšší príjem. Z tohto pohľadu je potešením získať elitnú nehnuteľnosť za účelom prenájmu: ziskovosť elitného bytu je v porovnaní so štandardným bývaním minimálna.

Julia Kovaleva, riaditeľka oddelenia prenájmu mestských nehnuteľností v Kalinka Group, odhaduje, že návratnosť prenájmu elitných nehnuteľností sa pohybuje od 1 do 4 % zo sumy počiatočnej investície v závislosti od nákladov na meter štvorcový, dekorácie, vybavenie a nábytok. . Odľahlosť od centra je tiež často v prospech rentiéra. „Naša databáza má byt v Butikovskom, 5, v oblasti Ostozhenka, ktorý sa prenajíma za 10-tisíc dolárov mesačne,“ uvádza príklad Kovalev. Zároveň si majiteľ nedávno prenajal relatívne lacný byt na 1/2 nábrežia Tarasa Ševčenka za 15 000 dolárov.

Demokratickejšie možnosti sa prenajímajú nielen ziskovejšie, ale aj rýchlejšie. Napríklad byty ekonomickej triedy teraz odchádzajú v priemere do niekoľkých dní a minulý rok to trvalo len niekoľko hodín, hovorí Oksana Polyakova, zástupkyňa riaditeľa oddelenia prenájmu bytov v Inkom-Real Estate. „Dnes sa zo siedmich až desiatich možností vyberajú byty komfortnej a biznis triedy asi na dva týždne,“ pokračuje. "Minulý rok sme si prezerali tri alebo štyri byty maximálne štyri dni." Elitné byty môžu byť vystavené tak dlho, ako je potrebné, kým sa majiteľ nerozhodne primerane znížiť nájomné.

Ak vezmeme štatistiku priemer za okres, potom sú závery „azúrovej“ logické – lacnejšie oblasti prinášajú väčšiu ziskovosť, súhlasí generálna riaditeľka realitnej kancelárie Home Staging Anna Moiseeva. Na druhej strane, rentabilita vždy závisí nielen od plochy, ale aj od konkrétneho bytu. Existuje niekoľko znakov tekutého predmetu, uvádza odborník: malé zábery, nízka cena, blízkosť metra a centra. „Je dôležité mať vždy na pamäti, že jedného dňa sa byt, ktorý sa teraz prenajíma, bude musieť stále predať,“ poznamenáva Moiseeva. "A potom faktory, ktoré sú prospešné pre rentiéra, spôsobia, že bude pre predajcu menej likvidný."

Kúpiť bližšie k centru

„Dĺžka expozície bytov na predaj, samozrejme, závisí od kvality samotného bytu: primeranosti jeho ceny, domu a poschodia,“ hovorí Anna Moiseeva, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Home Staging. "Vo všeobecnosti však môže byť byt v prestížnejšej oblasti vystavený asi dva až tri mesiace oproti šiestim alebo viac mesiacom v prípade menej likvidných bytov v odľahlých oblastiach."

O tom, že nehnuteľnosti nachádzajúce sa bližšie k centru sa lepšie predávajú, svedčia aj údaje Rosreestr. Napríklad v prvom polroku 2016 bolo v moskovskom regióne zaregistrovaných takmer o 15 % menej transakcií s prevodom práv k obytným priestorom ako v rovnakom období roku 2015: 294,7 tisíc a 345,4 tisíc transakcií. Tieto štatistiky popisujú najmä operácie na sekundárnom trhu s bývaním.

Klesá aj dopyt po nových budovách. Od januára do júna 2016 sa počet zmlúv o účasti na výstavbe zdieľaného bývania (DAC) v Moskovskom regióne znížil o 4 % na 41,3 tisíc.

Naopak, v Moskve sú obchody s novými aj sekundárnymi nehnuteľnosťami čoraz častejšie. Celkový objem obchodov s prevodom vlastníctva bytov vzrástol o 10,8 % na 62,7 tis.

Popularita Moskvy bola ovplyvnená skutočnosťou, že za posledný rok a pol priniesli moskovskí developeri na trh rekordný objem nových projektov, ktoré môžu cenovo konkurovať moskovskému regiónu, vysvetľuje Tatyana Kalyuzhnova, vedúca IRN-Consulting. . Svoju úlohu zohrali aj zľavy. „Približne v 30 % projektov so 100 % platbou môžete získať zľavu 5 – 10 %,“ poznamenáva Kalyuzhnova.

Priemerná cena 1 m2. mv nových budovách v Moskve (v oblasti od tretieho dopravného okruhu po moskovský okruh), podľa IRN, dnes predstavuje 172,3 tisíc rubľov. Na predmestiach v júni to bolo 85,4 tisíc rubľov. za 1 m2 m, podľa štúdie spoločnosti "Miel-Novostroyki". Pri pohľade na konkrétne návrhy sa však výhody kúpy bytu v Moskve stávajú evidentnejšie. Napríklad v polovici júna priniesla spoločnosť Zheldoripoteka na trh nový obytný komplex „Atmosphere“ v regióne Lyublino v juhovýchodnej administratívnej oblasti. Vo fáze prípravy miesta na stavebné práce sú náklady na jedno- a trojizbové byty s rozlohou 34,9 - 76,9 m2. m je 4,1-11,1 milióna rubľov alebo 115-145 tisíc rubľov. za 1 m2 m.

Za jedno „námestie“ v rezidenčnom komplexe „Opalikha O3“, ktorý sa nachádza v moskovskom regióne, 13 km od Moskovského okruhu, budete musieť zaplatiť v priemere 124 tisíc rubľov a cenu bytov podľa developera sa odhaduje na 2,4 milióna až 6,86 milióna rubľov. (pre jedno a trojizbový byt).

Dokonca aj tie najziskovejšie investície na trhu s dlhodobým prenájmom majú výrazne nižšiu ziskovosť ako tradičné bankové vklady. Podľa centrálnej banky základná úroveň výnos z vkladov v rubľoch so splatnosťou dlhšou ako jeden rok v júli je 10,7 % ročne.

Občiansky zákonník Ruskej federácie môžu zmluvné strany nájomnej zmluvy ustanoviť pevnú výšku nájomného, ​​ako aj postup jeho výpočtu. Nájomné je teda možné stanoviť vo forme hlavnej (konštantnej) časti a variabilnej časti určenej kalkuláciou. Stála časť je fixná a zahŕňa poplatok za samotné užívanie priestorov. Variabilná časť nájomného je ekvivalentná (alebo vypočítaná z) nákladov na energie spotrebované nájomcom za dané obdobie. Celá výška nájomného (stála aj variabilná časť) je teda úhradou za služby prenajímateľa pri poskytovaní nehnuteľnosti do prenájmu.

Konštantná časť nájomného sa zvyčajne určí vynásobením sadzby nájomného podľa zmluvy prenajatou plochou v metroch štvorcových. Preto nájomná zmluva často uvádza veľkosť nájomného za 1 meter štvorcový za mesiac.

Príklad

Môžete zadať vzorec na výpočet konštantnej časti nájomného, ​​napríklad takto:

„Konštantná časť nájomného sa určuje podľa vzorca:

TV x / y = A * S,

kde Tv x / y je pevná časť nájomného, ​​ktorá sa má zaplatiť za mesiac x, rok y;

A - sadzba nájomného podľa zmluvy;

S je prenajatá plocha v metroch štvorcových.

Dá sa to aj predpokladať stála časť nájomné sa násobí indexom spotrebiteľských cien, koeficientom, ktorý zohľadňuje podmienky užívania nehnuteľnosti nájomcom; korekčným faktorom atď.

V nájomnej zmluve môžete určiť, že variabilná časť nájomného pokrýva skutočne vynaložené náklady prenajímateľa na účty za energie, a to:

elektrická energia;

Dodávka vody;

Termálna energia;

Odvoz domáceho odpadu (môžete uviesť celý zoznam potrebné služby) atď.

Príklad

Vzorec na výpočet variabilnej časti nájomného môžete zadať napríklad takto:

„Variabilná časť nájomného sa určuje podľa vzorca:

Px/y = E + Bo + T + M, kde

P x / y - pohyblivá časť nájomného za mesiac x, rok y;

E - náklady na elektrickú energiu za mesiac x, rok y;

Vo sú náklady na dodávku vody za mesiac x, rok y;

T sú náklady na tepelnú energiu za mesiac x, rok y;

M - výdavky na odvoz domového odpadu za mesiac x, rok r."

Ak sa platba energií vykonáva podľa odpočtov meračov, môžete v zmluve uviesť, že pohyblivá časť nájomného sa určí podľa odpočtov meracích zariadení. Môže byť predpísané zaznamenávanie odpočtov inžinierskych sietí za prítomnosti oprávnených zástupcov prenajímateľa a nájomcu.

Pozornosť

V článku 12 Informačného listu prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 N 66 sa uvádza, že uvalenie iba účtov za energie od nájomcu nemožno považovať za formu nájomného. Keďže prenajímateľ v skutočnosti nedostane protiprovíziu za prenajatý majetok, platba nájomcom iba za energie neznamená, že zmluva je zaplatená.