Prenájom priestorov právnickej osoby Pozor! Ako správne prenajímať nebytové priestory

Nájomné vzťahy prenikli do všetkých sfér života: prenájom bytu či nebytovej nehnuteľnosti na istý čas je dnes v poriadku. Ten sa využíva najmä na komerčné účely, pri umiestnení kancelárie alebo dielne. Prenájom nebytových priestorov - takýchto inzerátov je dosť. Na to je dôležité vedieť, ako to urobiť správne.

Na tento moment zákon presne nedefinuje, čo sú to nebytové priestory, ale existujú znaky, podľa ktorých sa to dá identifikovať, sú popísané v Občianskom zákonníku.

Dôležité! Nebytový priestor je nehnuteľnosť, ktorá nie je vždy samostatnou budovou, ale má vždy samostatné a jasne vymedzené časti. Na účely pobytu ho v žiadnom prípade nemožno použiť.

Takže dom, v ktorom nie sú vytvorené podmienky pre život, môže byť prestavaný na organizáciu jedálne alebo kaviarne. Zároveň by tu mali byť pozemky (miestnosti), ktoré sa dajú prispôsobiť potrebám inštitúcie. Na priestory zdravotníckych zariadení, úradov, lekární, telocviční atď. sú kladené požiadavky a týkajú sa sanitárnych aj.

Pred prenájmom akéhokoľvek priestoru by ste si mali jasne definovať jeho zamýšľané využitie, keďže nájomca hľadá priestor na konkrétny účel.

Bez dôkazov treba pripomenúť, že napríklad bytový dom má nebytový účel, je zakázané využívať areál na podnikanie, vrátane prenájmu.

Nebytový majetok s konkrétnym určením

Niekedy je zamýšľaný účel používania takéhoto objektu predpísaný v dokumentoch, ktoré vlastník vyhotovuje pri registrácii do katastra. Treba si uvedomiť, že prestup do inej cieľovej kategórie je niekedy dosť náročný.

Podobný účel možno nájsť v nebytových priestoroch bytového domu, najmä v jeho prvých podlažiach. Okrem toho, ako môžu byť plochy použité, je stanovené v projekte, napríklad:

Lekáreň.
skóre.
Kancelária.
Zubná ambulancia.
Knižnica.
Zábavné centrá.

Objekt má špecifický účel a obmedzenia vyplývajú z noriem stanovených zákonom.

Bezplatné použitie

Súčasťou nebytového fondu sú aj plochy s voľným využitím. Ich podstatou je univerzálnosť, to znamená, že podľa Občianskeho zákonníka si ich môžu prenajať osoby vykonávajúce najrôznejšie činnosti. Ich plocha môže byť rôzna, navyše sa dá ľahko rozdeliť pre potreby rôznych nájomníkov vďaka rýchlo postaveným priečkam.

Prenajať alebo prenajať takéto plochy je veľmi jednoduché, avšak ich cena je oveľa vyššia z dôvodu chýbajúcich dodatočných povolení.

Prečo je lepší prenájom ako nákup

Často majitelia nebytových nehnuteľností uvažujú o predaji objektu, no jeho prenájom môže priniesť oveľa vyšší príjem. Okrem toho bude stabilný, ale to do značnej miery závisí od lokality.

Medzi výhody, ktoré zaznamenali nájomníci:

Dostupnosť. Finančné náklady na prenájom sú nižšie ako na kúpu.
Zjednodušený postup registrácie -.
Možnosť zmeny prenajímateľa. Samozrejme, pre niekoho, kto to prenajíma - to nie je veľmi dobré, ale všetko závisí vo veľkej miere od apetítu majiteľa a polohy objektu.

Dôležité! Pokiaľ bude u nás biznis prekvitať, jeho účastníci budú potrebovať priestory pre kancelárie, sklady, obchody, kozmetické salóny a pod. To znamená, že majitelia komerčných priestorov môžu počítať so stabilným pasívnym príjmom.

Špecifiká prenájmu nebytových priestorov

Podľa zákona si fyzické a právnické osoby môžu prenajať priestory, ktoré nie sú určené na bývanie, sú úplným vlastníkom, bez registrácie fyzického podnikateľa a so sadzbou 13%.

Existuje výnimka, keď je stále potrebná registrácia jednotlivého podnikateľa - ide o činnosť, ktorá sa vykonáva prostredníctvom prenájmu priestorov s trvalým a stabilným príjmom. Vlastník je povinný viesť evidenciu a mať stabilné vzťahy s nájomcami, s výhradou uzatvorenia nájomnej zmluvy na dobu 1 roka a viac.

Ak sa porušia podmienky takejto činnosti a jednotlivec nevydá IP, môžu to mať pre neho tieto dôsledky:

až na 6 mesiacov alebo 300 tisíc rubľov pokuty, alebo verejné práce s výdržou až 480 hodín.
Administratívna zodpovednosť. Zbierka vo výške 500 až 2 000 rubľov.

Kroky prenájmu: krok za krokom

Zdalo by sa, že je jednoduchšie podať inzerát na prenájom objektu a čakať na zástup záujemcov. Ak však urobíte všetko podľa nižšie uvedeného algoritmu, budete sa môcť vyhnúť problémom a problémom. Nezáleží na tom, čo sa bude prenajímať: sklad, kancelária alebo priestor pre obchod.

Realitných kancelárií: potrebné alebo nie

Samozrejme, rýchlejšie a spoľahlivejšie bude obchod cez realitky, ale nie je to zadarmo. V tomto prípade by ste mali venovať pozornosť skutočným profesionálom s nasledujúcimi vlastnosťami:

Skúsenosti s prácou s komerčnými nehnuteľnosťami.
povesť.
Prítomnosť databázy.

Nájomné

Úspešnosť dodávky do značnej miery závisí od výšky poplatku, alebo skôr od toho, ako rýchlo bude vystavenie lízingu. Opäť existujú 2 spôsoby:

Prilákajte realitného makléra, aby vám pomohol, nech určí cenu.
Naštudujte si podobné návrhy v meste na vlastnú päsť.

Nájomné závisí od nasledujúcich ukazovateľov:

Z námestia.
Účel.
Blízkosť dopravných uzlov.
Situácia na trhu komerčné nehnuteľnosti.

Poradte! Ak je túžba rýchlo prenajať nehnuteľnosť a začať zarábať, odporúčame ju prenajať o niečo lacnejšie ako dostupné ponuky na trhu.

Vyhľadajte nájomcu

Ak dôverujete realitnej kancelárii, tieto práce sa presunú na jeho plecia. Zároveň pri úspešnom uzavretí obchodu dostane určitú províziu. Keď sa rozhodli konať sami, možnosti vyhľadávania pre tých, ktorí si to želajú, sú nasledovné:

Ak sú priestory malé (pre 1 nájomcu), môžete umiestniť inzerát na špeciálne internetové stránky v meste. Môžete tiež podať inzerát do miestnych novín. ... Efektnou možnosťou je banner na okne prenajatého priestoru.
Ak je miestnosť veľká, najlepším riešením je vytvoriť tematickú stránku. Samozrejme, musíte ho propagovať pomocou moderných nástrojov internetového marketingu. Je nepravdepodobné, že si niekto bude môcť prenajať celú plochu naraz, takže musíte byť trpezliví.

Nájomná zmluva: vypracovanie pravidiel

V zákonoch Ruskej federácie neexistujú jasné pravidlá na úpravu nájomných vzťahov. Pri zostavovaní dokumentu by ste sa mali zamerať na všeobecné pravidlá vypracovanie zmlúv, v ktorých podstata transakcie spočíva v tom, že vlastník za určitú odplatu prevedie dohodnutú plochu do dočasného užívania nájomcovi.

Dohoda je vyhotovená písomne v dvoch vyhotoveniach. V texte musia byť uvedené tieto základné podmienky:

Podrobnosti o stranách - subjektoch.
Charakteristika predmetu zákazky. Navyše by mali byť také, aby ho bolo možné jednoznačne identifikovať. Medzi dôležité body: inventárne číslo, presnú adresu, účel, názov, oblasť.
Podmienky užívania prenajatej plochy.
Výška platieb podľa dohody.

Ak doba prenájmu priestorov presiahne 1 rok, mali by sa spoločnosti Rossreestr predložiť tieto dokumenty:

Vyhlásenie.
Technický plán vypracovaný katastrálnym inžinierom.
Zmluva s prílohami.
Pas.
Potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti.
Dodatočná dokumentácia, ak je k dispozícii.

Tento algoritmus a pravidlá fungujú rovnako pre fyzické aj právnické osoby. V druhom prípade je vlastnosťou zmluvy prítomnosť podrobností a výška štátnej povinnosti.

Riziká pre prenajímateľa

Samozrejme, každý vzťah týkajúci sa nehnuteľností nesie určité riziká, medzi tie hlavné:

Nevhodné použitie. Aj keď je v nájomnej zmluve jasné, na aké účely budú priestory slúžiť, nájomcovia môžu tieto klauzuly v záujme svojho zisku porušiť. Ak sa tak stane, vlastník má plné právo.
Poškodenie priestorov, zariadení. Stáva sa, že slušný, na prvý pohľad, nájomník sa správa nevhodne: znefunkční zariadenie aj samotný priestor. V tomto prípade má prenajímateľ plné právo požadovať od neho náhradu škody, pričom súdna cesta je povolená.
Neuskutočnenie platby. S takýmto problémom sa môže stretnúť každý, ale najlepšie je tomu predísť predpísaním zodpovednosti za oneskorené platby, takýto prvok zmluvy vám dá pocit istoty. Ak zmluva neobsahuje klauzulu o načasovaní úhrady nájomného, tak nie je čo vytknúť.

Mestské zariadenia

Často sa prenajímajú nebytové nehnuteľnosti, ktoré. Vo všeobecnosti sú cenovo dostupnejšie ako súkromný majetok. Evidovaním nájomných transakcií je možné doplniť rozpočet mesta. Väčšinou sa uzatvárajú zmluvy, ktoré sa týkajú budov a priestorov, menej často mestských podnikov.

Dôležité! Hlavným problémom, s ktorým sa nájomníci stretávajú, je nevyhovujúci stav zariadenia, musia vynakladať peniaze na opravy a ich uvedenie do prijateľného stavu.

Ďalšou vlastnosťou je, že takéto priestory je možné previesť do rúk nájomcu až po dražbe. V opačnom prípade neexistujú žiadne špecifiká uzavretia zmluvy. Vyhotovuje sa podľa štandardného vzoru v dvoch vyhotoveniach až na 5 rokov plus jeden pre Rosreestr. Veľmi dôležitý bod, pri prijatí nájmu nehnuteľnosti od obce na dobu dlhšiu ako 3 roky má prednosť nájomca.

Záver

Na prenájom sú k dispozícii rôzne nebytové priestory. Transakcie na ich prijatie na dočasné použitie sú čoraz bežnejšie. Predložený vzor zmluvy vám pomôže správne ju zostaviť bez toho, aby vám chýbali dôležité body.

Prenájom nebytových priestorov v roku 2018 - samostatne, dokumenty, pravidlá

Jednotlivci v Rusku môžu vlastniť nielen obytné priestory, ale aj nebytové priestory - tie, ktoré nie sú registrované v bytovom fonde vyrovnanie alebo mesto (článok 1 článku 213 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Vlastníci tohto typu nehnuteľností preto môžu s nimi nakladať podľa vlastného uváženia – vrátane ich prenájmu (článok 1 článku 541 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Transakcie prenájmu nebytových priestorov, ktorých účastníkmi sú civilné osoby, sa uzatvárajú podľa určitých pravidiel, podobne ako transakcie s právnickými osobami alebo individuálnymi podnikateľmi.

Existujú všeobecné pravidlá, ktorých dodržaním môžete efektívne a rýchlo prenajať nehnuteľnosť, ktorá nepatrí do bytového fondu.

Okrem toho existujú zvláštnosti pri bezodplatnom prenájme nebytových nehnuteľností, alebo naopak, fyzickej osobe a pod.

Zvážte napríklad niekoľko možností pre situácie, v ktorých je možný prenájom nebytových priestoroch podľa ich podmienok.

Na základe odseku 1 článku 209 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj iných právnych predpisov, vlastníkom je prírodný človek, môže prenajať nehnuteľnosť, ktorá nie je bytovým fondom.

A na to sa nemusí stať samostatným podnikateľom (ďalej len „IP“), aby legálne poberal príjem z prenájmu priestorov alebo nebytových budov, stavieb.

Ak vlastník nehnuteľnosti nevyužíva pravidelnú prenajatú prácu, potom zákon neumožňuje stať sa individuálnym podnikateľom (články 1-4 článku 19 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zároveň všetky zmluvy, ktoré v rámci takýchto lízingových transakcií uzatvoria jednotlivci, budú právne považované za zmluvy GPC – občianskoprávneho charakteru.

To znamená, že nájomné sa dá celkom jednoducho nastaviť v poradí zmluvného uzatvorenia nájomnej zmluvy.

K prípadu, keď fyzická osoba prenajíma nebytový priestor právnickej osobe, je potrebné povedať ešte pár slov.

Je dôležité vziať do úvahy nasledujúce body textu zmluvy, ktoré ovplyvnia účtovníctvo zamestnávateľskej spoločnosti:

Objekt musí byť uvedený - presná adresa, lokalita, katastrálne číslo, prevádzkovo-technické údaje (napríklad rozloha, podlažnosť, obývateľnosť a pod.).
Bez DPH právnickým osobám. osoba nie je potrebná, pretože zmluva nie je uzavretá s iným podnikom, ale s občanom (občanom).
Cena prenájmu môže zahŕňať poplatky za energie. To je výhodné pre správne účtovanie nákladov pre podnik.
V dohode je potrebné uviesť formu kalkulácie - bezhotovostne, alebo s platbou Peniaze v hotovostnej opcii.
Yur. osoba platiaca nat. osoba, poplatok za dočasné užívanie svojho majetku, je tiež osobou, ktorá je platiteľom dane z príjmu fyzických osôb (odsek 1 článku 226 daňového poriadku Ruskej federácie). Preto môže spoločnosť na túto transakciu nezávisle previesť 13% daňovej organizácii.

Vďaka modernému platobnému systému môžu právnické osoby zúčtovať s fyzickými osobami bezhotovostnou formou platieb.

Stačí v zmluve uviesť bankové spojenie s účtami, plastovú kartu fyzickej osoby, na ktorú si nájomca prevedie platbu za užívanie nehnuteľnosti občana-prenajímateľa.

Poznámka! Ak právnická osoba uzatvorila nájomnú zmluvu na nebytový priestor vo vlastníctve fyzickej osoby a ak je táto v polovici trvania takejto zmluvy o DV, tak právnická osoba. osoba nebude povinná zaplatiť 13 % daň z transakcie. Tam sa bude daňový systém vykonávať podľa inej schémy.

Je možné vziať nat. tvár

Právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá je vlastníkom nebytového priestoru, má plné právo prenajať ho fyzickej osobe. V legislatíve v tomto smere neexistujú žiadne zákazy. V tomto prípade je najlepšie zamerať sa na čl. 606-670 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

V nájomnej zmluve bude potrebné uviesť:

Kód OKVED legálny osôb (70.20.2);
dobu trvania zmluvy;
osobné údaje nat. tváre;
úplné charakteristiky miestnosti;
katastrálne číslo objektu;
výška nájomného;
postup pri platbe nájomcom (fyzickou osobou) za užívanie priestorov prenajímateľovi (právnickej osobe);
špecifikovať podrobnosti a osobitné náležitosti nájmu (pravidlá, prevádzkový poriadok, možnosť opráv a pod.).

V zásade sa to isté deje pri uzatváraní obchodu s individuálnym podnikateľom a jednotlivcom. Iba namiesto charty a osvedčenia z Jednotného štátneho registra právnických osôb jednotlivý podnikateľ predloží osvedčenie USRIP notárovi na dokončenie transakcie.

Je to možné zadarmo

V ruskej legislatíve neexistuje nátlak zo strany vlastníka nebytových priestorov, aby zabezpečil, že si svoj majetok bez problémov prenajme za poplatok. Je to právo vlastníka, nie jeho povinnosť voči zákonu.

Preto je možná aj bezodplatná transakcia, ako aj platená transakcia, a to aj napriek paragrafu 1 článku 540 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, kde sa hovorí, že nájomca sa zaväzuje zaplatiť za prenájom vlastníkovi bytu. nehnuteľnosť.

Vzor nájomnej zmluvy na nebytový priestor medzi fyzickými osobami si môžete pozrieť v tomto článku.

S realitnými maklérmi prenajmete svoju nehnuteľnosť oveľa rýchlejšie a efektívnejšie. Kupca nájomných služieb nájdu rýchlejšie, ako to bolo v móde robiť sami.

Dokumentácia

Celá procedúra registrácie nájmu nebytových priestorov prebieha len cez uzavretie osobitnej zmluvy s jej notárskym overením. Preto by ste sa mali vopred prihlásiť na dohodu u notára, ak ste už našli kupca služieb.

Keď sa prenajímateľ chystá sám pripraviť balík dokumentov na dokončenie transakcie, bude potrebovať nasledujúce dokumenty:

občiansky pas, ak ide o fyzickú osobu;
osvedčenie o registrácii právnickej osoby, ak ide o podnik;

vlastnícka dokumentácia k nebytovému nehnuteľnému objektu - osvedčenie z USRN, kúpno-predajná zmluva, iné;

technická dokumentácia k nehnuteľnosti;
splnomocnenie, ak existujú zástupcovia strán zapojených do transakcie;
súhlas manžela/manželky, ak je prenajímateľom fyzická osoba. osoba a nehnuteľnosť sú v bezpodielovom spoluvlastníctve nadobudnuté v manželstve;
povolenie od banky, ak je nehnuteľnosť scudzená hypotékou na základe záložnej alebo inej zmluvy.

Okrem vyššie uvedených cenných papierov patriacich právnickým osobám je od nich vyžadované predloženie aj množstva ďalších dokladov. Ide o účtovnú závierku, zakladajúce dokumenty, splnomocnenie pre zástupcu a pod.

V prípade, keď HOA prenajíma nebytové priestory, hovoríme aj o právnickej osobe.

Takéto partnerstvá sú založené na ich zakladajúcich dokumentoch vypracovaných nie bez účasti nájomcu domu (nájomcov). Takéto spoločnosti majú právo disponovať s nebytovými priestormi vo vlastníctve partnerstva.

Zaregistrujte uzavretú nájomnú zmluvu na Regpalat (Rosreestr, USRN - United Štátny register o nehnuteľnostiach) nie je potrebné, ak:

doba trvania zmluvy je stanovená na menej ako 12 mesiacov;
termín v zmluve nie je vôbec uvedený.

V opačnom prípade, kedy je doba platnosti zmluvy stanovená na viac ako 12 mesiacov, je potrebná registrácia takejto zmluvy v USRN.

Sám za seba

Pred uzavretím dohody o prenájme nebytovej nehnuteľnosti by ste si mali najskôr ujasniť, prečo ju bude nájomca (nájomca) užívať, na aký účel bude slúžiť.

Možné varianty prenájmu nebytových priestorov:

pre sklad;
ako výrobná dielňa;
používanie priestorov ako kancelárie;
obchodná oblasť (bod);
na poskytovanie služieb (obchod so službami);
ako garáž;
na chov zvierat, vtákov, pestovanie rastlín;
pre osobnú potrebu (napríklad ako špajza na odkladanie rôznych vecí, náradia, vybavenia) a iné.

Okrem zamýšľaného účelu dbajú na rozlohu, veľkosť a dispozičné riešenie nebytových priestorov. Tvorbu nákladov na nájomné výrazne ovplyvňuje kvadratúra plôch prenajatých nájomcom.

Umiestnenie závodu ovplyvňuje pohodlie výrobných riešení, plánov, harmonogramov a ďalších. Budúceho nájomcu by ste preto mali hľadať podľa typu a účelu nehnuteľnosti.

Vo všeobecnosti postup samostatného prenájmu nebytových priestorov alebo budov, stavieb pozostáva z nasledujúceho algoritmu akcií:

Príprava a usporiadanie dokladov vlastníka a papierov k samotnej nehnuteľnosti.
Predbežná kalkulácia ceny prenájmu.
Tvorba reklamnej kampane.
Podávanie inzerátov na internete alebo samovyvesenie na nástenkách po meste.
Prijímanie hovorov od potenciálnych nájomníkov.
Menovanie a ústna dohoda o obchode.
Dohodnite si stretnutie s notárom.
Dohodnúť sa.
Registrácia zmluvy na Regpalat (ak to ustanovuje zákon v konkrétnom jednotlivom prípade).
Vydanie kľúčov od nebytového priestoru nájomcovi a súvisiaca dokumentácia (napríklad úkon prevzatia a odovzdania nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v priestoroch).

Na výpočet ceny prenájmu si môžete pozvať špeciálneho odborného odhadcu, ktorý dokáže vypočítať všetko s prihliadnutím na moderné podmienky na trhu a dokonca aj s prihliadnutím na prognózy na budúci rok.

Takéto služby, samozrejme, nie sú zadarmo, preto sa o nich nemôže rozhodnúť každý majiteľ nehnuteľnosti. Ale takéto posúdenie umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti mať po ruke správy o výpočtoch znalca.

S takýmto papierom bude pre majiteľa jednoduchšie vyjednávať s budúcimi nájomníkmi pri stanovovaní cien za služby prenájmu.

Nech už je prenájom nebytových priestorov akýkoľvek – cez realitku alebo individuálne, vždy by ste sa mali o kompletnom balíku papierov na dokončenie obchodu najskôr poradiť s právnikom alebo notárom.

Takéto konzultácie sú zvyčajne bezplatné a možno ich získať buď telefonicky alebo na webovej stránke právnych služieb. Mali by ste venovať pozornosť účelu použitia priestorov, potom bude ľahšie nájsť nájomcu.

Dôležitá je nutnosť platiť daň – tu nezáleží na fyzickej. fyzická alebo právnická osoba osoba je vlastníkom priestorov - je povinná prostredníctvom daňového úradu odvádzať 13% z príjmov do štátnej pokladnice.

O uzatvorení nájomnej zmluvy na nebytový priestor na dobu dlhšiu ako jeden rok si prečítajte tu.

Registrácia nájomnej zmluvy na nebytový priestor je pojednávaná na tejto stránke.

Zdroj: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

Neviete ako prenajať komerčnú nehnuteľnosť? Všetko o tom, ako to urobiť sami a rýchlo

Kancelárie, sklady, priemyselné a voľne použiteľné priestory - všetky tieto typy objektov sú žiadané medzi podnikateľmi, ktorí majú vlastný podnik alebo len začínajú podnikať.

Aby obchodné priestory nezaháľali, ich majitelia sa často rozhodnú prenajať si ich. Ako rýchlo nájsť klienta, uzavrieť s ním obchod, ako aj všetko o podmienkach prenájmu nebytových priestorov v našom článku.

Vážení čitatelia! Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, ale každý prípad je jedinečný.

Ak chcete vedieť, ako vyriešiť váš konkrétny problém, obráťte sa na formulár online poradcu vpravo alebo zavolajte. Je to rýchle a!

Ako prenajať komerčnú nehnuteľnosť?

Prenájom komerčného objektu nie je náročný a čo je najdôležitejšie, ziskový. So správnym prístupom a znalosťou hlavných fáz procesu nebude ťažké uzavrieť obchod.

Najdôležitejšie je rozhodnúť sa pre cenu, nájsť klienta a správne zostaviť zmluvu.

Zvážte všetky fázy transakcie.

Stanovenie nákladov

Stanovenie ceny prenájmu často nie je objektívne, keď transakciu vykonávate sami.

Každý majiteľ chce získať čo najväčší úžitok.

Príliš vysoká cena však môže odstrašiť potenciálnych nájomníkov a príliš nízka môže vyvolať pochybnosti. Majitelia sa zvyčajne pri ocenení nákladov obracajú na špecialistov - realitných maklérov alebo odhadcov.

Ako si sami prenajať nebytové priestory? Môžete to urobiť bez pomoci profesionálov. Ak chcete nezávisle určiť cenu, musíte si preštudovať podobné ponuky konkurentov. To vám poskytne príležitosť pochopiť všeobecnú situáciu na trhu komerčných nehnuteľností a správne posúdiť vaše priestory.

DÔLEŽITÉ: Nájomca si prenajíma obchodný majetok za účelom vytvárania príjmu, preto je pri posudzovaní nákladov dôležité brať do úvahy približný možný zisk, ktorý môže získať.

Cenu ovplyvňujú faktory ako:

námestie;
rozloženie;
stav opravy;
dostupnosť nábytku, internetu a iného vybavenia;
umiestnenie;
dostupnosť parkovania;
dostupnosť pre obchodných klientov;
priechodnosť.

Po zohľadnení týchto bodov a sledovaní návrhov konkurentov môžete objektívne posúdiť svoj objekt.

Vyhľadávanie klientov

Prenájom komerčných nehnuteľností od vlastníka zahŕňa hľadanie potenciálnych nájomcov.

Pred tým je potrebné vypracovať obchodnú ponuku alebo oznámenie.

V ňom je potrebné podrobne špecifikovať všetky charakteristiky nehnuteľnosti: výmeru, poschodie, lokalitu, infraštruktúru, technický stav a vybavenie. Je lepšie zamerať pozornosť v reklame na prednosti.

Zároveň je dôležité poukázať na nevýhody priestorov, aby ste sa pri obhliadke nedostali do nepríjemnej polohy a neodstrašili klienta.

Poďme sa bližšie pozrieť na spôsoby, ako nájsť potenciálnych nájomníkov.

Hľadaj podľa známych. Najjednoduchší spôsob, ako nájsť niekoho, koho váš návrh zaujíma, je opýtať sa priateľov a príbuzných. Majitelia nehnuteľností sa často pohybujú v podnikateľských kruhoch, čo znamená, že im to zjednodušuje rýchle odovzdanie nehnuteľnosti.
Umiestňovanie reklamy na špecializovaných internetových zdrojoch napríklad Avito. Výhodou tohto spôsobu je, že vašu ponuku uvidia stovky až tisíce záujemcov. Aby ste čo najskôr našli nájomcu, budete musieť napísať dobrý podrobný inzerát, v ktorom opíšete všetky výhody a nevýhody priestorov.
Inzerát musí byť doplnený niekoľkými fotografiami.

Potenciálnemu klientovi to uľahčí rozhodovanie, či to zvážiť alebo nie.
Ponuku zašlite emailom. Bary, reštaurácie, obchody, salóny a iné organizácie a prevádzky často hľadajú priestory na presťahovanie alebo otvorenie ďalšieho bodu. E-mail majiteľov firiem, ktorých by to mohlo zaujímať, sa dozviete na oficiálnych stránkach ich firiem.

Prezentácia a podpis dokumentu

Správna prezentácia vašej nehnuteľnosti je kľúčom k rýchlemu jednaniu.

Pri predvádzaní priestorov sa snažte o nich povedať viac, zamerajte sa na klady a možný zisk, ktorý objekt klientovi prinesie.

Uzavretie zmluvy je posledným, no najdôležitejším a zásadným krokom v transakcii. Správne vypracovaný a vykonaný dokument ochráni majiteľa pred bezohľadným nájomcom. Čo by v ňom malo byť uvedené:

osobné údaje nájomcu a vlastníka;
adresa, oblasť a technické charakteristiky;
registračné údaje;
Konečný termín;
výška platby a postup jej prevodu;

DÔLEŽITÉ: Vlastník nemá zo zákona právo na zvýšenie platby viac ako raz ročne. V zmluve preto musí byť uvedená maximálna výška prípadného zvýšenia nájomného a doba, po ktorú bude na to nájomcu upozornený.

V dokumente je dôležité podrobne opísať práva a povinnosti zmluvných strán a uviesť povahu zodpovednosti za porušenie každého odseku. Doplnenie dohody o súpis majetku dostupného v priestoroch nebude zbytočné. Po ukončení zmluvy bude môcť vlastník dostať peňažnú náhradu, ak nájomca poškodil nábytok alebo spotrebiče.

Najrýchlejšie spôsoby prenájmu nebytových priestorov

Ako rýchlo prenajať komerčnú nehnuteľnosť?

Pre tých, ktorí nechcú tráviť svoj osobný čas hľadaním klientov, rokovaniami a premietaniami, je lepšie kontaktovať realitku.

Ten nehnuteľnosť ocení, určí správnu trhovú hodnotu, nafotí atraktívne fotografie, pripraví kompetentnú inzerciu a sám sa postará o prezentáciu vašej nehnuteľnosti.

Avšak aj práca s agentmi má svoje vlastné nuansy. Realitné kancelárie pracujú spravidla za províziu z výšky prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti.

Percentuálne poplatky sa zvyčajne vyberajú od žiadateľov, nie od vlastníkov.

Nie každý záujemca však bude pripravený spolupracovať s agentom, ktorý bude musieť zaplatiť peniaze.

Preto, ak vlastník naliehavo potrebuje nájsť nájomcu, potom môže prevziať províziu. To je často prípad, keď má majiteľ veľa nehnuteľností alebo chce prenajať luxusnú nehnuteľnosť.

Peniaze zaplatené agentovi pôjdu nielen do jeho vrecka, ale aj na nevyhnutné výdavky – foto, videoprezentácia, reklama atď.

Ďalším rýchlym spôsobom prenájmu nebytovej budovy alebo kancelárie je zníženie nákladov. Zároveň ju nie je potrebné odovzdať za skladbu, stačí znížiť platbu o 10%. Potom bude vaša ponuka konkurencieschopná.

Podmienky prenájmu

Dôležitým bodom je doba trvania zmluvy o nájme nebytových priestorov. Je troch typov.

Dlhý termín- rok alebo viac.
Krátky- menej ako rok.
Na dobu neurčitú.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 610, odsek 2., ak lehota nie je uvedená v zmluve, potom sa zmluva považuje za uzavretú na dobu neurčitú. V tomto prípade má každá strana právo ho kedykoľvek ukončiť, pričom svoje rozhodnutie oznámi s trojmesačnou výpovednou lehotou.

Krátkodobá zmluva sa uzatvára na dobu nepresahujúcu jeden rok. Ako obnoviť nájomnú zmluvu na nebytový priestor? Obnova prebieha automaticky na dobu neurčitú, ak sú obe strany so všetkým spokojné.

V tomto prípade sa opätovné uzatvorenie dohody nevyžaduje. V niektorých prípadoch môže vlastník trvať na uzavretí nového dokumentu za účelom zmeny podmienok alebo platby. To je možné len so súhlasom nájomcu.

Dlhodobá dohoda podlieha registrácii na FRS. K predĺženiu takejto nájomnej zmluvy na nebytový priestor dochádza rovnako ako pri krátkodobej - automaticky, s rovnakými podmienkami, právami a povinnosťami zmluvných strán, alebo sa uzatvorí nový dokument s upravenými náležitosťami.

Predčasné ukončenie nájomnej zmluvy na dobu určitú je možné ako zo strany vlastníka, tak aj zo strany nájomcu.

Takéto otázky sa riešia súdnou cestou alebo vzájomnou dohodou oboch strán.

Poznanie dôležitých nuancií a príležitostí pri prenájme komerčných nehnuteľností vám pomôže uzavrieť výhodný a bezpečný obchod, ktorý vám prinesie pravidelný pasívny príjem.

Prenájom komerčného objektu nie je náročný a čo je najdôležitejšie, ziskový. So správnym prístupom a znalosťou hlavných fáz procesu nebude ťažké uzavrieť obchod.

Najdôležitejšie je rozhodnúť sa pre cenu, nájsť klienta a správne zostaviť zmluvu.

Zvážte všetky fázy transakcie.

Stanovenie nákladov

Stanovenie ceny prenájmu často nie je objektívne, keď transakciu vykonávate sami.

Každý majiteľ chce získať čo najväčší úžitok.

Cenu ovplyvňujú faktory ako:

Po zohľadnení týchto bodov a sledovaní návrhov konkurentov môžete objektívne posúdiť svoj objekt.

Vyhľadávanie klientov

Prenájom komerčných nehnuteľností od vlastníka zahŕňa hľadanie potenciálnych nájomcov.

Pred tým je potrebné vypracovať obchodnú ponuku alebo oznámenie.

Zároveň je dôležité poukázať na nevýhody priestorov, aby ste sa pri obhliadke nedostali do nepríjemnej polohy a neodstrašili klienta.

Poďme sa bližšie pozrieť na spôsoby, ako nájsť potenciálnych nájomníkov.

Hľadaj podľa známych. Najjednoduchší spôsob, ako nájsť niekoho, koho váš návrh zaujíma, je opýtať sa priateľov a príbuzných. Majitelia nehnuteľností sa často pohybujú v podnikateľských kruhoch, čo znamená, že im to zjednodušuje rýchle odovzdanie nehnuteľnosti.
Umiestňovanie reklamy na špecializovaných internetových zdrojoch napríklad Avito. Výhodou tohto spôsobu je, že vašu ponuku uvidia stovky až tisíce záujemcov. Aby ste čo najskôr našli nájomcu, budete musieť napísať dobrý podrobný inzerát, v ktorom opíšete všetky výhody a nevýhody priestorov.
Inzerát musí byť doplnený niekoľkými fotografiami.
Potenciálnemu klientovi to uľahčí rozhodovanie, či to zvážiť alebo nie.
Ponuku zašlite emailom. Bary, reštaurácie, obchody, salóny a iné organizácie a prevádzky často hľadajú priestory na presťahovanie alebo otvorenie ďalšieho bodu. E-mail majiteľov firiem, ktorých by to mohlo zaujímať, sa dozviete na oficiálnych stránkach ich firiem.

Prezentácia a podpis dokumentu

Správna prezentácia vašej nehnuteľnosti je kľúčom k rýchlemu jednaniu.

Pri predvádzaní priestorov sa snažte o nich povedať viac, zamerajte sa na klady a možný zisk, ktorý objekt klientovi prinesie.

osobné údaje nájomcu a vlastníka;
adresa, oblasť a technické charakteristiky;
registračné údaje;
Konečný termín;
výška platby a postup jej prevodu;

Najrýchlejšie spôsoby prenájmu nebytových priestorov

Ako rýchlo prenajať komerčnú nehnuteľnosť?

Pre tých, ktorí nechcú tráviť svoj osobný čas hľadaním klientov, rokovaniami a premietaniami, je lepšie kontaktovať realitku.

Ten nehnuteľnosť ocení, určí správnu trhovú hodnotu, nafotí atraktívne fotografie, pripraví kompetentnú inzerciu a sám sa postará o prezentáciu vašej nehnuteľnosti.

Avšak aj práca s agentmi má svoje vlastné nuansy. Realitné kancelárie pracujú spravidla za províziu z výšky prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti.

Percentuálne poplatky sa zvyčajne vyberajú od žiadateľov, nie od vlastníkov.

Nie každý záujemca však bude pripravený spolupracovať s agentom, ktorý bude musieť zaplatiť peniaze.

Preto, ak vlastník naliehavo potrebuje nájsť nájomcu, potom môže prevziať províziu. To je často prípad, keď má majiteľ veľa nehnuteľností alebo chce prenajať luxusnú nehnuteľnosť.

Peniaze zaplatené agentovi pôjdu nielen do jeho vrecka, ale aj na nevyhnutné výdavky – foto, videoprezentácia, reklama atď.

Podmienky prenájmu

Dôležitým bodom je doba trvania zmluvy o nájme nebytových priestorov. Je troch typov.

Predčasné ukončenie nájomnej zmluvy na dobu určitú je možné ako zo strany vlastníka, tak aj zo strany nájomcu.

Takéto otázky sa riešia súdnou cestou alebo vzájomnou dohodou oboch strán.

Poznanie dôležitých nuancií a príležitostí pri prenájme komerčných nehnuteľností vám pomôže uzavrieť výhodný a bezpečný obchod, ktorý vám prinesie pravidelný pasívny príjem.

Prenájom nehnuteľností je veľmi výnosný biznis, ak k tomuto postupu pristupujete s maximálnou zodpovednosťou. Trvalý pasívny príjem je vždy fajn, ale čo ak máte nápad prenajať si obchodnú nehnuteľnosť? To si bude vyžadovať trochu iný prístup, pretože medzi prenajímaním bytu a veľkou kanceláriou je veľký rozdiel.

Pokyny krok za krokom

Proces prenájmu objektu je rozdelený do nasledujúcich etáp:

Stanovenie hodnoty prenájmu.

Prvým krokom je preskúmanie a vyhodnotenie najväčšieho počtu dostupných ponúk na trhu. Čím väčšia vzorka, tým lepší bude výsledok (presnejší ukazovateľ priemernej ceny prenájmu obchodných priestorov).

Počas analýzy môžete použiť obľúbené stránky ako Avito alebo CIAN. Informácie možno študovať aj v rôznych tlačených publikáciách. Ak nemáte túžbu študovať ďalšie ponuky sami, bolo by rozumné najať si realitného makléra alebo makléra.

Cena za takéto služby sa dá len ťažko nazvať vysokou, ale je celkom možné ušetriť slušný podiel nervových buniek a času.

Náklady na prenájom komerčných nehnuteľností by mali vyhovovať nielen majiteľovi, ale aj potenciálnym klientom. Je nepravdepodobné, že by zámerne vysoká sadzba bola úspešná, ale na tvorbu cenovky môžu mať vplyv tieto faktory:

umiestnenie budovy / priestorov;
infraštruktúra (prítomnosť kaviarne v bezprostrednej blízkosti, bezplatné parkoviská, bezpečnosť budovy);
trieda budovy;
kvalita a úroveň opravy;
funkčnosť rozloženia;
rôzne funkcie komunikácie (neprerušiteľné napájanie, internet, prítomnosť kúpeľní atď.);
ďalšie bonusy, ktoré môžu potenciálne zlepšiť produktivitu nájomníkov (Wi-Fi router, kávovar, pohodlný nábytok).

Po analýze cien na trhu môžete kontaktovať iných prenajímateľov a pokúsiť sa cenu znížiť. Často sú ceny uvedené v ponukách orientačné a približné. Hodnota, ktorá sa pri rokovaniach dosiahne, bude stačiť na zistenie priemernej sadzby prenájmu pri podobných ponukách. Dosť 5-10 hovorov na získanie porovnávacích údajov o sadzbe prenájmu.

Pre prenajímateľa komerčných nehnuteľností je najdôležitejšie nájsť toho správneho klienta. Môžete to urobiť sami, alebo si môžete najať realitnú kanceláriu. Obe situácie majú svoje pre a proti, takže výber toho, čo robiť, je osobná záležitosť.

o nezávislé vyhľadávanie vážnou výhodou nájomcu je prítomnosť vlastnej základne. Jeho absencia však nebude znamenať veľké problémy, ale bude potrebné minúť viac energie.

Dobrým spôsobom, ako nájsť vhodného klienta, je vytvoriť webovú stránku s obchodná ponuka... Takúto stránku je lepšie propagovať pomocou kontextovej reklamy s dôrazom na kľúčové publikum. Vďaka takejto reklame môžete ľahko nájsť zainteresované publikum a vyhnúť sa vysokým províziám pre agentúry.

Najvhodnejšie je to urobiť pri prenájme priestorov s pôsobivou rozlohou. Takéto ponuky vyhľadávajú klienti, ktorí očakávajú od plánovanej činnosti vysokú ziskovosť a hlavne stránkam dôverujú.

Ak si chce človek kúpiť veľmi drahé auto, bude ho hľadať na pochybných zdrojoch alebo dá prednosť oficiálnej stránke? Rovnaký názor má aj nájomca komerčných nehnuteľností.

Úplne iná záležitosť sú malé priestory na prenájom. Tu nemá zmysel vytvárať webovú stránku a bezplatné nástenky na internete (aj malé) sú perfektné.

Služby realitných maklérov.

Ak nechcete hľadať záujemcov sami, je tu možnosť najať si makléra. Táto osoba samostatne nájde potrebných nájomníkov, prinesie kontakty a dokonca sama uzavrie potrebnú nájomnú zmluvu.

Na druhej strane, hľadanie správnych ľudí je chúlostivá a dosť komplikovaná / časovo náročná záležitosť. Nie všetci realitní makléri s tým budú súhlasiť a majstri svojho remesla v serióznych agentúrach budú za takéto služby požadovať peňažnú sumu vo výške 50% z ceny prenájmu na 1 mesiac. A niekedy ešte viac.

Ale napriek tomu sa pri podobnom spôsobe hľadania nájomníkov majiteľ oslobodí od výrazných ťažkostí. Vo výsledku tak pôjde len o vypracovanie zmluvy a vypracovanie všetkej potrebnej dokumentácie.

Platba za služby realitnej kancelárie sa vykonáva až po uzavretí nájomnej zmluvy. Ak realitná kancelária alebo kancelária požaduje preddavok alebo zaplatenie sumy skôr, je možné, že ide o podvodníkov.

Požadovaná dokumentácia.

Po nájdení nájomcu a splnení všetkých kľúčových bodov oboma stranami môžete pristúpiť k realizácii zmluvy. Zmluva o prenájme komerčných nehnuteľností musí nevyhnutne obsahovať tieto doložky:

úplné informácie o každej zo strán;
presná adresa predmetu prenájmu;
výška a platiteľ energií;
výška mesačného nájomného;
dátum, kedy bude predmet prenajatý;
nevyhnutné kroky každej strany v prípade situácií vyššej moci;
popis kvality renovácie a existujúceho nábytku;
kľúčové podmienky, podľa ktorých môžete vypovedať nájomnú zmluvu.

Pri nedostatku potrebných znalostí alebo skúseností by bolo rozumnejšie zapojiť do procesu uzatvárania zmluvy kvalifikovaného právnika.

Zmluva nie je to jediné, čo je pri prenájme nehnuteľnosti potrebné. Mali by ste mať so sebou aj:

cestovný pas občana Ruskej federácie;
doklad potvrdzujúci vlastníctvo;
plán poschodia.

Keď sú všetky dokumenty v rukách a zmluvné strany úspešne uzavreli zmluvu, zostáva len prijímať výnosy a sledovať frekvenciu platieb.

Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú administratívne budovy, priemyselné priestory, športové zariadenia, obchody, garáže, sklady a dokonca aj hotely.

Prenájom komerčných nehnuteľností je možné urýchliť znížením nájomného. Ak vezmeme do úvahy fixné náklady na údržbu priestorov, bolo by správnejšie prenajímať nehnuteľnosť za priemernú alebo dokonca nízku cenu, ako vystavovať vysoká cena, ale na celý rok.

Cenu takýchto priestorov ovplyvňuje aj dostupnosť:

parkovisko;
stravovacie miesta (v tej istej budove alebo v bezprostrednej blízkosti);
infraštruktúra;
vysoká bežkárska schopnosť atď.

V takýchto podmienkach môže byť nájomné výrazne vyššie, ako je trhový priemer. A, samozrejme, je na to klient.

Pri dodávke komerčných nehnuteľností zohráva významnú úlohu aj otvorenosť voči želaniam budúcich klientov:

Pomoc pri plánovaní.

Potenciálny nájomca môže potrebovať pomoc alebo radu o rozvrhnutí práce. Bolo by rozumné sa vopred pripraviť a ponúknuť rovno niekoľko hotových možností a kľúčové zmeny zostanú na klientovi, ktoré chce urobiť.

Je oveľa jednoduchšie zmeniť hotové, ako vytvoriť niečo od začiatku. Tento postoj k nájomcovi nepochybne ocení.

Diskusia o detailoch.

Farba stien v izbe, maximálny počet prípojok na telefónnu sieť či internet, ako aj prediskutovanie všetkých ostatných vlastností pomôže získať dispozíciu nájomcu a presvedčiť ho, aby si prenajal práve túto nehnuteľnosť.

Ide o malý psychologický trik: čím viac sa človek ponára do detailov, tým je väčšia šanca, že mu takýto rozhovor zostane v pamäti. To znamená, že sa v prvom rade zameria na neho, zváži pre a proti atď.

Ak je však celý proces prenájmu založený na takýchto trikoch, bude to veľké riziko straty reputácie. Ak je kvalita prenájmu významná len slovami, môže to hroziť s veľmi vážnymi následkami.

Prázdniny.

Ak v obchodné priestory, pridelené na prenájom, nie je dokončené, potom môžete nájomcovi ponúknuť dovolenku za zaplatenie. To znamená, že opravy vykoná na vlastné náklady, no kým sú opravárske tímy zaneprázdnené vlastným biznisom, klient nebude platiť nájomné za priestory.

To je pomerne významné plus pre nájomcu, ktorý sa jednoznačne rozhodol prenajať nehnuteľnosť:

ak nie sú peniaze navyše na zaplatenie nájmu a opravy súčasne, potom túto akciu spôsobí mimoriadne pozitívne emócie a zvýši povesť prenajímateľa;
Rekonštrukčné dovolenky tiež pomôžu presvedčiť pochybujúceho nájomcu, aby si kúpil túto konkrétnu nehnuteľnosť/priestor.

Vo všeobecnosti je možné klienta dočasne oslobodiť od platenia nájomného v rôznych situáciách. Hlavná vec je, že nevznikajú žiadne vážne finančné straty pre obe strany. To sú základné znaky podnikania a nájomcovia (ale aj prenajímatelia) komerčných nehnuteľností to dobre vedia.

Preto sú takéto akcie rozšírené, hoci ich použitie nie je potrebné. Najmä ak dodanie komerčných nehnuteľností nie je urgentné.

Spoľahlivosť prenajímateľa.

Ide o veľmi dôležitý bod, ktorý sa najzreteľnejšie prejavuje pri príprave dokumentácie vlastníka pre nájomcu. Čím viac záruk klient dostane, tým je väčšia šanca na úspešný prenájom priestorov.

Množstvo podkladov, absencia trikov pri podpise zmluvy a dobrá povesť sú kľúčom k úspešnému prenájmu komerčných nehnuteľností. Dôvod je jednoduchý:

pri prenájme bytu sú do problému často zapojení bežní občania;
a ak sa priestory plánujú využívať na komerčné účely a zarábať na tomto podnikaní seriózne peniaze, potom bude štúdium každého dokumentu nájomcom čo najdôkladnejšie.

Riziká a iné ťažkosti

Ohrozený nie je len nájomca – to isté platí aj pre prenajímateľa. Najčastejšie príčiny konfliktov sú:

nedostatočné vymedzenie právnych povinností zmluvných strán vo vzťahu k prenajímanej nehnuteľnosti;
meškanie mesačných platieb a iných platieb;
zneužívanie prenajatého majetku;
poškodenie / strata majetku vo vlastníctve prenajímateľa;
daňové spory (podľa článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie je povinnosť platiť DPH uložená iba prenajímateľovi s možnosťou odpočítania dane zo strany nájomcu, ak existuje príslušný doklad).

Všetky tieto konfliktné situácie priamo závisia od uzatvorenej dohody. Každý z bodov by mal byť opísaný čo najpresnejšie, pretože to minimalizuje riziká pre obe strany naraz. Aby sme predišli takýmto situáciám, je dôležité zaujať zodpovedný postoj k uzatváraniu zmluvy.

Prenájom komerčných nehnuteľností nie je veľmi odlišný, ale má niekoľko kľúčových charakteristík. Najdôležitejšie je uzavrieť zmluvu. V každej situácii sa strany budú spoliehať iba na neho, preto pri uzatváraní obchodu je potrebné zamerať ich pozornosť na tento dokument.

Mnoho ľudí vlastní rôzne nebytové nehnuteľnosti, ktoré neslúžia na žiadny účel. Ich prenájom sa považuje za najlepšiu príležitosť, pretože za takýchto podmienok sa poskytuje stály a vysoký príjem. Na tento účel môže prenajímateľ vystupovať ako fyzická osoba, samostatný podnikateľ alebo majiteľ firmy. Postup pri prenájme nebytových priestorov musí byť vykonaný kompetentne, na čo sa vypracúvajú formálne zmluvy s nájomníkmi. Zohľadňuje sa potreba platiť dane z prijatého príjmu.

Pravidlá pre poskytovanie predmetov na prenájom

Túto činnosť využíva veľa majiteľov nehnuteľností. Prenájom nebytových priestorov umožňuje získať vysoký pasívny príjem. V tomto prípade môže byť prenajímateľom:

fyzická osoba, ktorá je priamym vlastníkom predmetu, preto musí mať k tomuto majetku úradné doklady;
Podnikatelia STS, PSN alebo UTII si vyberajú jednotlivého podnikateľa, ktorý sa špeciálne zaregistroval vo Federálnej daňovej službe na vykonávanie tejto činnosti a zvyčajne na platenie daní, pretože pri použití zjednodušených režimov nebude ťažké vypočítať a zaplatiť. daň, ako aj podať priznanie;
spoločnosť zastúpená právnickou osobou a podniky môžu rovnako ako jednotliví podnikatelia využívať zjednodušené systémy na výpočet dane.

Pri zostavovaní zmluvy ktorýmkoľvek z vyššie uvedených vlastníkov sa berú do úvahy rôzne nuansy. Ak sa prenájom nebytových priestorov vykonáva bez úradnej registrácie a registrácie príjmu na Federálnej daňovej službe, ide o nezákonnú činnosť, za ktorú sú zodpovední majitelia priestorov.

Pravidlá prenájmu predmetov jednotlivcom

Súkromní občania môžu vlastniť rôzne nehnuteľnosti. Používajú sa na rôzne účely, napr.

vytváranie kancelárií;
organizácia skladu;
založenie výrobného podniku;
vytváranie obchodov.

Občan môže vystupovať ako zmluvná strana nájomnej zmluvy. Ľudia musia byť priamymi vlastníkmi predmetov, preto musia mať príslušné titulné dokumenty a výpis z USRN. Medzi osobitosti prenájmu nebytových priestorov jednotlivcom patria:

občania musia vopred urobiť záznam v Rosreestr, že existujúce priestory sú nebytové a musia byť dodatočne uvedené technické a katastrálne parametre;
ak priestory nie sú zapísané v katastri nehnuteľností alebo sú nevyúčtované, nie je dovolené ich úradne previesť do užívania iným osobám;
prenájom predmetu na používanie spoločnosťami alebo inými občanmi je majetkovou transakciou, preto je s vlastníkom určite uzavretá občianska zmluva;
aby bola dokumentácia formalizovaná a kompetentná, dohoda sa vyhotovuje výlučne písomne, potom je overená notárom a zaregistrovaná u Rosreestr.

Dohoda sa často uzatvára na obdobie nepresahujúce jeden rok. Za takýchto podmienok sa nevyžaduje registrácia dokumentu u Rosreestr.

Aké dokumenty sa vyžadujú od jednotlivca na uzavretie transakcie?

Ak prenájom nebytových priestorov vykonáva fyzická osoba, potom si občan musí vopred pripraviť určitú dokumentáciu. Zahŕňa tieto papiere:

cestovný pas občana, ktorý je vlastníkom priestorov;
osvedčenie o vlastníctve, ktoré môže byť nahradené novým výpisom z USRN, v ktorom je uvedený priamy vlastník predmetu;
technický preukaz;
iné technické dokumenty vydané vlastníkovi zamestnancami ZINZ;
výpis z Rosreestr, ktorý potvrdzuje, že v zariadení nie sú žiadne vecné bremená predstavované zatknutím, kauciou alebo inými obmedzeniami.

Do transakcie sa môže zapojiť aj zástupca, ktorý však musí mať notársky overenú plnú moc.

Platia dane jednotlivci?

Pomerne často občania, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, využívajú tento druh činnosti na zarábanie peňazí. Prenájom nebytových priestorov prináša ľuďom pomerne výrazný pasívny príjem.

Ak je dohoda zaregistrovaná v Rosreestr, informácie z tejto inštitúcie sa odošlú do najbližšej pobočky Federálnej daňovej služby na zaznamenanie príjmu občanov. Preto prenájom nat. osôb nebytových priestorov vyžaduje výpočet a zaplatenie dane z príjmov.

Na tento účel je potrebné každoročne predkladať Federálnej daňovej službe vyhlásenie 3-NDFL, ktoré uvádza všetky príjmy občana z prenájmu objektu. Okrem toho tento dokument uvádza správnu výšku dane z príjmu fyzických osôb. Z prijatých súm sa teda bude musieť zaplatiť 13 %. Kvôli takémuto vysokému daňovému zaťaženiu občania často uprednostňujú žiadosť o individuálnu podnikateľskú činnosť alebo otvorenie spoločnosti, aby si výrazne znížili výšku dane, keďže pri použití zjednodušených režimov môže byť výška dane znížená až na 6 % zo všetkých príjmov. .

Nuansy pre individuálnych podnikateľov

Mnohí občania, ktorí sú vlastníkmi nehnuteľných predmetov, ktoré uprednostňujú prenajímanie, na tieto účely špeciálne otvárajú individuálnych podnikateľov. V tomto prípade môžu pri výpočte výšky dane použiť zjednodušené režimy. Prenájom nebytových priestorov jednotlivého podnikateľa sa uskutočňuje s prihliadnutím na tieto nuansy:

uzavretie zmluvy s nájomníkmi je nevyhnutne zaznamenané v oficiálnej dohode, ktorá predpisuje trvanie zmluvy, vlastnosti nehnuteľnosti, náklady na prenájom a ďalšie dôležité vlastnosti;
ak doba trvania zmluvy presiahne rok, potom je zmluva zaregistrovaná u Rosreestr;
za prijaté príjmy platia dane jednotliví podnikatelia, pri ktorých si podnikateľ môže zvoliť patentový systém, zjednodušený daňový systém alebo UTII;
mal by sa evidovať priamy prevod peňažných prostriedkov, za ktorý sa vystavujú potvrdenky, ale najčastejšie sa peniaze prevádzajú na bežný účet, preto je možné príjem peňazí preukázať výpisom z účtu.

Používaním zjednodušených daňových systémov sa občania môžu vyhnúť plateniu značnej dane. Pri prenájme nebytových priestorov si jednotliví podnikatelia najčastejšie vyberajú UTII, pretože pri použití tejto dane sa platí štvrťročne rovnaká suma. Daň v tomto prípade závisí od veľkosti priestorov, preto na ňu nemá vplyv cena prenájmu.

Prenájom nebytových priestorov fyzických osôb podnikateľov musí byť úradne vykonaný. Zdaňovanie závisí od zvoleného režimu, ale zároveň je dôležité nielen správne vypočítať a zaplatiť dane včas, ale aj vypracovať vyhlásenia potrebné pre zamestnancov Federálnej daňovej služby.

Aké dokumenty sa vyžadujú od samostatného podnikateľa?

Ak je vlastníkom nebytovej nehnuteľnosti podnikateľ, na uzavretie zmluvy s nájomcom je potrebné pripraviť nasledovné dokumenty:

osvedčenie o registrácii a registrácii;
občiansky pas;
doklady o vlastníctve k nehnuteľnosti;
technické doklady k objektu.

Správne vypracovaná zmluva sa všetkými prostriedkami prenáša na federálnu daňovú službu spolu s vyhlásením, pretože slúži ako potvrdenie o vykonávaní konkrétnych činností.

Špecifickosť prenájmu priestorov spoločnosťami

Rôzne nebytové nehnuteľnosti často nevlastnia jednotlivci, ale podniky. Firmy sa často rozhodnú prenajať si nebytové priestory. Postup má v tomto prípade nasledujúce vlastnosti:

spoločnosť nemusí byť vlastníkom predmetu, pretože môže pôsobiť ako sprostredkovateľ;
s nájomcami je vyhotovená občianska zmluva, ku ktorej je priložená rôzna dokumentácia od spoločnosti;
organizácia musí z prijatých príjmov zaplatiť daň, ktorá sa vypočíta na základe platného daňového režimu a firmy môžu kombinovať viacero systémov naraz, aby ušetrili na poplatkoch.

Ak firma nie je priamym vlastníkom objektu, tak si ho môže dať do podnájmu. Za takýchto podmienok je potrebné získať povolenie na túto činnosť od vlastníka.

Aké dokumenty sú potrebné od spoločnosti?

Ak je prenajímateľom spoločnosť, potom na vypracovanie zmluvy je potrebné, aby spoločnosť pripravila dokumentáciu:

osvedčenie z Jednotného štátneho registra právnických osôb;
zakladajúce dokumenty podniku;
titulné listiny k objektu, potvrdzujúce, že spoločnosť má skutočne právo prenajať tieto priestory;
ak je objekt v podnájme, musí mať spoločnosť na takéto činnosti povolenie od vlastníka;
Zakladateľ, ktorý je vlastníkom podniku, môže vydať splnomocnenie pre svojho zamestnanca, v dôsledku čoho má príslušné oprávnenie na vykonanie transakcie.

Najčastejšie si ich prenajímajú firmy s významnými plochami, keďže ich samostatne nevyužívajú na žiadny účel. Prenájom nebytových priestorov predstavuje významný pasívny príjem, preto mnohé firmy siahajú po tomto spôsobe zárobku. Pri uzatváraní zmluvy so spoločnosťou je nevyhnutné ju zaregistrovať u Rosreestr.

Prenajímanie objektov obcou

Správa ktoréhokoľvek mesta vlastní veľa rôznych nehnuteľností, ktoré môžu byť obytné alebo nebytové. V tomto prípade môže vedenie mesta rozhodnúť o potrebe prenájmu týchto objektov priamym užívateľom. Prostriedky získané z takýchto aktivít budú smerované do miestneho rozpočtu.

Za takýchto podmienok je potrebné dodržať správne poradie dodania predmetov. Na tento účel sa berú do úvahy nuansy:

na určenie nájomcu sa určite koná oficiálna dražba;
nájomná zmluva sa uzatvára s uchádzačom, ktorý ponúkne najvyššiu cenu nájomné;
výberové konania sa konajú formou aukcie a môžu sa ich zúčastniť jednotlivci, jednotliví podnikatelia alebo organizácie;
na účasť v aukcii je potrebné podať osobitnú žiadosť na webovej stránke regionálnej správy;
až po registrácii sú všetci účastníci pozvaní na aukciu;
všetci žiadatelia platia kauciu, ktorú predstavuje vstupné a spravidla sa rovná 10 % z hodnoty objektu;
cena prenájmu sa vypočítava na základe katastrálnej ceny nehnuteľnosti;
ak draží len jeden záujemca, tak sa žiadne draženie neuskutoční, teda záujemca vystaví nájomnú zmluvu bez dražby.

Správa môže poskytnúť príležitosť na vypracovanie zmluvy o dlhý termín viac ako 10 rokov.

Pravidlá pre vypracovanie zmluvy

Bez ohľadu na to, kto je prenajímateľom, je dôležité správne zostaviť nájomnú zmluvu. S jeho pomocou sa vykonáva kompetentná registrácia transakcie s nehnuteľnosťou. Nájomná zmluva na nebytový priestor musí obsahovať tieto údaje:

je uvedené miesto a dátum jeho zostavenia;
strany zapojené do transakcie sú registrované;
ak sú účastníkmi jednotlivci, zaznamenajú sa ich celé mená, dátumy narodenia a informácie z pasov;
ak je nájomcom alebo prenajímateľom spoločnosť, uvádzajú sa jej údaje;
technické vlastnosti predmetu nehnuteľnosti sú predpísané, ako aj adresa jeho umiestnenia;
uvádza podmienky, na základe ktorých možno nehnuteľnosť užívať;
je uvedená doba a cena prenájmu;
je dovolené zahrnúť klauzulu, na základe ktorej bude mať nájomca v budúcnosti možnosť odkúpiť nehnuteľnosť;
uvádza práva a povinnosti každého účastníka transakcie;
je uvedená zodpovednosť strán, pretože ak z rôznych dôvodov porušia ustanovenia dohody, budú sa na ne vzťahovať rôzne sankcie alebo iné opatrenia vplyvu;
sú dané podmienky, na základe ktorých je možné zmluvu predčasne ukončiť;
vymenúva situácie, kedy sa budete musieť obrátiť na súd, aby ste vyriešili rôzne konfliktné otázky;
vyhovovať rôznym okolnostiam vyššej moci, v ktorých sa musia účastníci transakcie správať špecifickým spôsobom.

Táto dokumentácia nemusí byť overená notárom. Pomocou tohto úradného dokumentu je upravený postup pri prenájme bytových a nebytových priestorov. Dokumentácia sa pripravuje v troch vyhotoveniach, pretože jedna zostáva u prenajímateľa, druhá je prevedená na nájomcu a tretia sa používa na registráciu u Rosreestr. Zmluva nadobúda platnosť až po registrácii. Obnovenie zmluvy je povolené, ak dôjde k dohode medzi stranami. Vzor zmluvy je uvedený nižšie.

Pravidlá pre vypracovanie aktu o prijatí a prevode

Hneď ako dôjde k uzavretiu zmluvy, na základe ktorej sa uskutoční prenájom nebytových priestorov fyzickou osobou podnikateľom, fyzickou osobou alebo spoločnosťou, je potrebné previesť predmet na nájomcu.

Prevod sa vykonáva priamo v rámci podmienok uvedených v zmluve. Na tento účel sa odporúča vypracovať akt o prijatí a prevode. V prítomnosti tretích strán sa vytvorí dokument, ktorý potvrdzuje, že účastníci transakcie sú skutočne bona fide a schopní.

V dokumente sú uvedené všetky parametre existujúceho majetku, medzi ktoré patria:

stav podlahových a stenových krytín;
prítomnosť inštalatérskych zariadení;
umiestnenie a technické vlastnosti komunikácie.

Ak je v miestnosti nábytok, mali by ste ho uviesť a tiež uviesť, v akom je stave.

Aké daňové režimy používa prenajímateľ?

Vlastníci nehnuteľností, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť, získavajú z tohto procesu určitý príjem, ktorý je povinný zaplatiť daň. Jednotlivci platia 13 % zo všetkých príjmov. Kvôli takémuto vysokému daňovému zaťaženiu prenajímatelia uprednostňujú otvorenie samostatného podnikateľa alebo spoločnosti. Pre výpočty je možné zvoliť rôzne daňové režimy:

USN. V rámci tohto režimu sa vypláca 6 % všetkých peňažných príjmov alebo 15 % čistého zisku. Miestne orgány môžu zvýšiť sadzby za kancelárske alebo maloobchodné nehnuteľnosti. Základom dane je príjem za odpracovaný rok alebo zisk z činnosti. Niektoré regióny zavádzajú stimuly pre malé podniky. Okrem toho sa v dôsledku daňových prevodov znižuje aj suma, ktorú za seba platia podnikatelia do dôchodkového fondu a iných fondov.
Patent na prenájom nebytových priestorov. Tento daňový systém sa považuje za najvýhodnejší pre mnohých podnikateľov. Je možné uplatniť iba patent IP. Prenájom nebytových priestorov za takýchto podmienok si nevyžaduje prípravu a predkladanie rôznych správ Federálnej daňovej službe. Preto stačí na začiatku získať patent za optimálnu cenu na konkrétne časové obdobie. Môžu získať IP patent na rôzne obdobia. Prenájom nebytových priestorov v tomto režime sa považuje za ziskový proces.
OSNO. Málokedy je tento systém zvolený na prenajímanie objektov, keďže musíte platiť veľké dane a riešiť účtovníctvo. Tento režim zvyčajne využívajú firmy, ktoré nechcú kombinovať viacero systémov.
UTII. Prenájom nebytových priestorov v tomto režime sa zvyčajne volí len vtedy, ak ide o malometrážny objekt. Ak má miestnosť významnú plochu, potom je vhodnejšie zvoliť si zjednodušený daňový systém alebo patent. Pri výpočte UTII sa berie do úvahy fyzický ukazovateľ, ktorý predstavuje oblasť nehnuteľností. Preto je optimálne zvoliť tento režim, ak veľkosť objektu nepresahuje 30 metrov štvorcových. m.

Výber konkrétneho systému závisí od priamych nájomcov. Niektoré firmy a jednotliví podnikatelia uprednostňujú kombináciu viacerých režimov dokopy, čo umožňuje znížiť daňové zaťaženie.

Záver

Prenájom rôznych nebytových priestorov sa považuje za ziskový proces. Môžu ho vykonávať jednotlivci, jednotliví podnikatelia alebo spoločnosti. Firmy nemusia byť vôbec vlastníkmi objektov, preto vystupujú len ako sprostredkovatelia.

Postup pri poskytovaní nehnuteľností na prenájom predpokladá kompetentné vykonanie transakcie, o ktorej sa medzi účastníkmi vypracuje oficiálna dohoda, ktorá je zaregistrovaná v Rosreestr.

Páčil sa vám článok? Zdieľaj to

Vytlačiť článok