Çözüm ansiklopedisi. Kiranın sabit ve değişken kısımları

Ticari konut dışı binaları veya depoları nereden kiralayabilirim? nasıl kiralanır perakende alanı mağazanın altında mı? Ticari gayrimenkul kiralamanın doğru yolu nedir?

Popüler İnternet dergisi "HeatherBober" sitesine bakan herkese merhaba! Uzman sizinle - Denis Kuderin.

Bugünkü konuşmanın konusu kira ticari gayrimenkul... Makale işadamları, mal sahipleri için faydalı olacaktır. konut dışı binalar ve güncel finansal konularla ilgilenen herkese.

Makalenin sonunda, ticari mülklerin kiralanması için aracılık hizmeti veren en güvenilir Rus emlak şirketlerine genel bir bakış bulacaksınız.

İşte başlıyoruz!

1. Neden ticari bir mülk kiralamalısınız?

Başarılı girişimcilik faaliyeti büyük ölçüde iş yapmak için iyi seçilmiş bir öncüllere bağlıdır. Bu özellikle ticaret ve hizmetler için geçerlidir. Şehrin yoğun bir yerinde bulunan rahat, iyi donanımlı bir mağaza, alışveriş yapanları kendine çekiyor.

Aynı şey ofisler için de söylenebilir. Kendine saygısı olan her şirket, çalışmak ve ziyaretçi kabul etmek için kaliteli bir binaya sahip olmalıdır. Bir çevrimiçi mağaza aracılığıyla bir ürün satıyor olsanız bile, müşterilerle olan anlaşmazlıkları çözmenin yanı sıra siparişleri almak ve vermek için bir yere ihtiyacınız vardır.

Her işadamı, özellikle yeni başlayanlar, konut dışı bina satın almayı göze alamaz. Bu gibi durumlarda, ticari gayrimenkul kiralamak kurtarmaya gelir.

Kiralamanın tüm avantajlarını listeliyoruz:

• nispeten düşük finansal maliyetler;
• belgelerin tescili için satın alma prosedürüne kıyasla daha basit;
• ev sahibini herhangi bir zamanda değiştirme ve başka bir binaya geçme yeteneği;
• özellikle metropol alanlarda geniş bir gayrimenkul yelpazesi.

Ters işlem - bina kiralamak - ayrıca birçok avantaja sahiptir. Her şeyden önce, güvenilir bir pasif gelir kaynağıdır. Ticari alan (perakende, ofis, endüstriyel ve diğerleri) satın almak iyi bir yatırım seçeneğidir.

Özel bir işletme olduğu sürece, temsilcileri iş yapmak için sürekli olarak tesislere ihtiyaç duyacaklar, bu da mülk sahiplerinin fazla işçilik maliyeti olmadan istikrarlı karlara sahip olacağı anlamına geliyor.

Bir işletme için uygun bir bina bulmak zahmetli bir olaydır. Bir nesneyi bulmanın en hızlı ve en güvenilir yolu, profesyonel aracıların hizmetlerinden yararlanmaktır.

Web sitemizde modern olanların nasıl çalıştığına dair ayrıntılı bir makale var.

2. Ticari bir mülk nasıl kiralanır - 5 faydalı ipucu

Ticari mülk kiralarken, seçimlerine mümkün olduğunca dikkat etmeniz gerekir. Tesislerin parametreleri ve işlevsel özellikleri, bir işe ne kadar erken başlayabileceğinizi ve nesnenin işletmenizin hedeflerini tam olarak karşılayıp karşılamayacağını belirler.

İlk olarak, uygun bir yeri nasıl arayacağınıza karar verin - kendi başınıza veya bir acentenin yardımıyla. İlk yöntem, sınırsız bir boş zaman kaynağının varlığını varsayar ve çeşitli risklerle ilişkilidir. İkinci seçenek daha güvenli ve daha güvenilirdir.

Aracılarla çalışma hakkında daha fazla bilgi için "" makalesine bakın.

Uzman tavsiyesi, yaygın kiracı hatalarından kaçınmanıza yardımcı olacaktır.

Tavsiye 1. Davlumbaz ve havalandırma sistemlerini dikkatlice inceleyin

Odada siz kendiniz veya çalışanlarınız çalışacaktır, bu nedenle servis verilebilir havalandırma sistemlerinin mevcudiyeti en önemli noktadır. Binada güçlü ve otonom havalandırma olmaması, bir kafe, restoran, marketin normal çalışmasına gerçek bir engeldir.

Yiyecekler uygun koşullarda saklanmalı, ziyaretçiler ve satıcılar yabancı kokulardan rahatsız edilmemelidir. Üstelik, sıhhi hizmetler, yalnızca genel havalandırmaya sahipse, tesisi yemekhane veya bakkal olarak kullanmanıza izin vermeyecektir.

İpucu 2. Yükleme ve boşaltma alanlarına odaklanın

Malların yüklenmesi ve boşaltılması için uygun bir alan, kafe, restoran, kantin ve mağaza sahipleri için bir başka önemli noktadır.

Yükleme ve boşaltma işlemlerinin gerçekleştirileceği alanın bir konut binasının avlusuna veya yola çıkmaması önemlidir. Kiracılara veya sürücülere müdahale ederseniz, şikayetlerle işkence görürsünüz.

Tam teşekküllü güç kaynağı konusu, özellikle işi enerji tüketen ekipmanların - buzdolapları, elektrikli fırınlar, takım tezgahları vb. Kullanımı ile ilişkili olan kiracılar için geçerlidir.

Odadaki elektrik kablolarının işletmenin ihtiyacını tam olarak karşılayacak büyüklükte olmasına dikkat ediniz.

İpucu 4. Sözleşmenin şartlarını dikkatlice okuyun

Kira sözleşmesinde imzanızı imzalamadan önce, anlaşmayı imzaladığınız şartları dikkatlice okuyun.

Sözleşme aşağıdaki noktaları içermelidir:

• kiralama koşulları, maliyet ve ödeme yöntemi;
• mülk ekipmanla birlikte kiralanıyorsa, mülkün bir envanteri çıkarılmalıdır;
• sözleşmenin ihlali için tarafların sorumluluğu;
• sözleşmenin feshi şartları.

Elektrik faturaları, çöp toplama, yangın sisteminin bakımı ve güvenlik alarmlarının masrafları genellikle kiracıya aittir. Bununla birlikte, ev sahibi, arıza durumunda sıhhi tesisat iletişiminin ve elektrik kablolarının değiştirilmesi de dahil olmak üzere, gerekirse büyük onarımlar için ödeme yapar.

Ev sahibiyle mülk sigortası konusunu önceden tartışın - böyle bir anlaşmanın yapılıp yapılmayacağını ve öngörülemeyen durumlarda tazminat ödemesini kimin üstleneceğine karar verin.

Sahibinin tapu belgelerini kontrol etmek zorunludur - satış sözleşmesi, bir alıntı Devlet Sicili mülkiyet hakkı için.

Binanın gerçekten size kiralayan kişiye ait olduğundan emin olun. Aksi takdirde, güzel bir an, nesnenin gerçek sahibi uygun güçlerle ortaya çıkacaktır. Ayrıca taşınmazın rehinli olmaması, borç nedeniyle tutuklanmaması ve başka bir takyidat bulunmaması da önemlidir.

Konut yasasının inceliklerinden uzak olan bir kişi, konut dışı binaları kiralarken veya satın alırken profesyonel yardım almalıdır. Örneğin, hukuk biliminin tüm alanlarında uzmanları istihdam eden bir kaynak olan Pravoved web sitesinde tüm belirsiz noktaları kendiniz açıklığa kavuşturabilirsiniz.

Sorunuzu kayıt olmadan da ana sayfada sorabilirsiniz. Birkaç dakika içinde ve tamamen ücretsiz olarak yasal olarak doğru ve yetkin bir cevap alacaksınız. Sorununuz derinlemesine incelenmeyi gerektiriyorsa, profesyonellerin hizmetleri için ödeme yapmanız gerekecektir, ancak ücret miktarını kendiniz belirleme hakkınız vardır.

Adım 2. Kira miktarını belirleyin

En iyi fiyatı öğrenmek için kira, iki seçenekten birini kullanın. İlk olarak, şehrinizin veritabanlarını kişisel olarak inceleyin ve benzer binaları kiralamak için yaklaşık fiyat aralığını belirleyin. İkincisi, bu görevi bir emlakçıya devredin.

Bu arada emlak acentelerinin yanı sıra özel brokerlar tarafından da aracılık hizmeti verilmektedir. Genellikle işleri için şirketlere göre %25-50 daha az ücret alırlar. Ancak, konut dışı gayrimenkullerle çalışan özel profesyoneller, hatta büyük şehirler- birimler.

5. Ticari gayrimenkul kiralıyorsanız - Bir ev sahibi için 3 ana risk

Her ev sahibi mülkünün durumu hakkında endişelenir ve kiradan zarar değil, kâr elde etmek ister.

Ticari gayrimenkul sahiplerinin temel risklerini listeleyeceğiz ve bunlardan nasıl kaçınabileceğinizi göstereceğiz.

Risk 1. Binanın başka amaçlar için kullanılması

İyi yazılmış her bir kira sözleşmesi, kiralanan mülkün hangi amaçla ve nasıl kullanılacağını belirtir. Bu, kiralama ile kiraladığınız ekipman için de geçerlidir.

Kiracı, mülkü depo olarak kullanacağına söz verdiyse, ancak içinde bir perakende mağaza kurduysa, kira bedelini iade etmeden ona para cezası verme veya sözleşmeyi feshetme hakkınız vardır.

Risk 2. Mülkün zarar görmesi veya kaybolması

Tesisi ve ekipmanı saygın birine teslim ettiniz, size göründüğü gibi, vatandaş, ancak diplomatik dilde beklentilerinizi karşılamadı. Yani, binayı bir yıkım durumuna getirdi, ekipmanı kırdı, ampulleri söktü ve genel olarak bir domuz gibi davrandı.

Bu gibi durumlarda, mal sahibi zararın tamamının tazminini talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca, yalnızca onarım masrafları değil, aynı zamanda hasarlı ekipmanın piyasa değeri de geri ödenmelidir.

Nesne ve mülk, örneğin bir yangın veya sel gibi öngörülemeyen koşullar nedeniyle zarar görmüşse sorumluluk sağlanmaz.

Risk 3. Kiracı aylık ücreti ödemeyi reddediyor

Dikkatsiz ödeme yapanlar bir ruble ile cezalandırılmalıdır. Ancak, kiralama tüm kurallara göre düzenlenirse bu yine mümkündür. Yani, belge aylık ödemelerin şartlarını ve miktarını açıkça belirtmelidir.

6. Ticari gayrimenkul kiralıyorsanız - Kiracı için 3 ana risk

Kiracı, ev sahibinin yasa dışı veya yetkisiz eylemleri sonucunda da zarar görebilir.

Risk 1. "Ev sahibinin" hiçbir yasal hakkı olmayan binaların kiralanması

Mülk sahibinin yasal haklarına sahip olmayan bir kişi tarafından kiralanırsanız, sözleşme geçersiz sayılır. Bunu önlemek için, başlık belgelerinin sunulmasını isteyin.

Çok İşlevli Merkez ile iletişime geçerek Rosreestr'den bağımsız olarak bir özü elde edebilirsiniz. Hizmet ödenir, ancak evde patronun kim olduğunu kesin olarak bileceksiniz.

Risk 2. Ön ödeme yapıldıktan hemen sonra odadaki kilitlerin değiştirilmesi

Evet, bu tür durumlar hala doğada oluyor. Bir sözleşme imzalarsınız, avans ödersiniz, anahtarları elden ele alırsınız ve mülkünüzle birlikte binaya girmek istediğinizde, kilitlerin değiştirildiği ve "sahiplerin" gittiği ortaya çıkar.

Böyle bir durumda tek bir çıkış yolu vardır - polise başvurmak ve dolandırıcılık konusunda ceza davası başlatmak.

Risk 3. Alt kiralama

Buradaki noktayı netleştirmenin en iyi yolu basit bir örnektir.

Örnek

Acemi bir girişimci olan kiracı Andrey, altı ay peşin ödeyerek bir yıl boyunca bir mağaza için bina kiraladı. Aynı zamanda, işadamı, kiraya verenin dürüstlüğüne dayanarak tapu belgelerini kontrol etmedi.

Bir aylık başarılı ticaretten sonra, gerçek sahibi mağazada eksiksiz bir orijinal belge seti ile ortaya çıktı. Kibarca kiracıdan işgal edilen bölgeden ayrılmasını istedi. Andrey en azından peşin ödediği parayı iade etmek için bir alt kiracı bulmaya çalıştı ama müteşebbis aracı ne aramalara ne de SMS'lere cevap verdi.

Sonuç: doğrudan mal sahibiyle ilgilenin. En azından, mülkünde meydana gelen tüm manipülasyonların farkında olmalıdır.

7. Kiracılar ve ev sahipleri için profesyonel yardım - TOP-3 emlak acentelerine genel bakış

Nitelikli bir aracı bulmak zordur. Okurlarımıza yardımcı olmak için, Rusya'daki en güvenilir ticari gayrimenkul şirketlerine genel bir bakış derledik.

1) Ajans.net

Emlak yönetim ajansı. Ev sahipleri ve kiracıların ofis, perakende alanı, atölye, depo, malikane ve diğer ticari mülkleri kiralamasına ve kiralamasına yardımcı olacaktır. Şirket sadece deneyimli ve kalifiye avukatlar ve emlakçılar istihdam etmektedir.

Şirketin önemli bir artısı, profesyonel bir yaklaşım, ayrıntılı bir web sitesinin varlığı, ofisin her müşterisi için bireysel bir stratejinin geliştirilmesidir. Şirketin uzmanlarının kullanıcılara sağlayamadığı gayrimenkul ile ilgili herhangi bir hizmet bulunmamaktadır.

Moskova ve bölgedeki ticari gayrimenkul, şirketin ana uzmanlığıdır. Saygı, 2004 yılından beri piyasada faaliyet göstermektedir. Ajansın amacı başlangıçta müşterilere gayrimenkul kiralama, satın alma ve satışı ile ilgili en geniş hizmet yelpazesini sunmaktı.

Moskova'da bir apartman dairesinde düşük bir maliyetle kayıt (kalıcı kayıt). A'dan Z'ye, konut seçiminden (kontrol edilmesinden) başlayarak devlet kurumlarındaki işlem desteğine kadar tam hukuki destek sağlıyoruz. Her zaman, seçtiğiniz en az 9 - 11 ilçe. Kayıt, kesinlikle yasa çerçevesinde, yalnızca resmi olarak MFC aracılığıyla veya doğrudan Göçmen Bürosu aracılığıyla gerçekleşir. Ev sahibinin ve kayıt olması gereken kişinin varlığı. (Moskova'da daimi kayıt) Seçilen dosyalama yöntemine bağlı olarak pasaportunuza 30 dakika ila 5 iş günü arasında damga vurulacaksınız. Moskova'da oturma izni almak istiyorsanız, bu bizim için değil. Satmıyoruz, kayıt için yasal destek sunuyoruz.

Moskova kaydı

Rusya hükümeti tarafından kesinlikle devlet organları aracılığıyla oluşturulan tüm norm ve standartlar dikkate alınarak bir Moskova oturma izni verilir. Kayıt olacağınız dairede sizin dışınızda 5 - 8 kişi daha kayıt olacaktır. Lastik daireler yok! Ayrıca, kauçuk düzlükler cezai olarak cezalandırılabilir.

Moskova'da kalıcı kayıt, başarınızın başladığı yerdir.

Moskova'da şirketimiz aracılığıyla resmileştirilen kalıcı tescilin %100 resmi olduğunu bir kez daha tekrarlamak ve size iletmek istiyoruz. Onunla, yasaların gerektirdiği her şeyi alabilirsiniz.

Çocuğunuzu okula veya anaokuluna yerleştirin.

Aracınızı trafik polisine kaydedin.

Devlette ve ticari kuruluşlarda iyi iş.

Mortgage kredileri de dahil olmak üzere bankadan kredi alın.

Kamu kliniklerinde ücretsiz tıbbi bakım.

Yeni bir yabancı pasaport alın veya mevcut bir yabancı pasaportu değiştirin.

Ehliyet alın.

Kanunen ödenmesi gereken bir emekli maaşı alın.

Moskova'da kayıt için

Rusya Federasyonu Vatandaşları için Moskova'da kayıt bugünlerde oldukça talep edilen bir hizmettir. Kulağa ne kadar klişe gelse de, Moskova'da çalışmaya gelen hemen hemen her Rus, devlet bürokratik makinesiyle karşı karşıyadır.

Yabancı vatandaşlar için Moskova'da kayıt

- bu, Rusya Federasyonu vatandaşlığını daha da almak için gerekli bir adımdır. Nitekim yasaya göre, geçici oturma izni alan bir kişinin, Geçici İkamet İzni süresinin tamamı boyunca ikamet izni vermesi gerekir.

Oturma İzni'nin geçerlilik süresinin 5 yılı boyunca Rusya'da Oturma İzni için oturma izni veya oturma izni kaydı almak yasal olarak gereklidir.

Moskova'da neden bu kadar uygun bir fiyata oturma iznimiz var?

İlkokul! Bu hizmeti veren son firmayız. Perdeyi biraz açalım, bize müşteri getiren yaklaşık 6-8 aracımız var. Biz aracı değiliz! Fiyatımız, ilk elden.

Başka bir gerçek: İnternette bir hisse satın alarak kayıt için birçok teklif var. Bu çok pahalı bir işlemdir ve fiyatı 1.200.000 rubleye kadar çıkabilir. Uygun fiyatlı bir ürünümüz var, daha kötüsü değil: Moskova'da yaşam alanı hakkı olmadan oturma izni. veya bizimle iletişime geçin ve çok daha az para için kaydolun? kesin cevap hayır. Her şey hedeflerinize ve finansal yeteneklerinize bağlıdır. Ve sizin için doğru olan şey analiz gerektirir.

Bununla birlikte, seçiminiz ne olursa olsun, Moskova'daki kaydın Devlet Otoritesi tarafından 6 düzenlenmiş gün içinde verildiğini hatırlamanız gerekir.

Saati 500 rubleye kiralayabileceğiniz bir oda ayda 100.000 rubleye mal oluyor. Kalıcı bir kiralamayı haklı çıkarmak için, binanızda ayda 200 saat çalışmanız gerekir. Tek bir gün tatil olmadan her gün 7 saattir. Bu şekilde çalışmıyor.

Seçim özgürlüğüne ihtiyacın var

Kursunuz / semineriniz / eğitiminiz / sunumunuz birçok insanı alabilir - ve o zaman ortalamadan daha büyük bir odaya ihtiyacınız olacak. Birkaç kişi olabilir - ve fazla ödemeye gerek yoktur. Grup hiç işe alınmayabilir, o zaman kiralama iptal edilmelidir. Bütün bunlar SpeedRent kiralama hizmeti kullanılarak yapılabilir.

Müşterileriniz bugün hangi çatı altında çalıştığınızı umursamıyor

Müşteriler artık lokasyonlara sadık değil. Şehrin alanı onlar için önemlidir - evet, metro istasyonuna olan mesafe önemlidir. Ancak bugün onlarla nerede tanıştığınız önemli değil - X iş merkezinde veya caddenin karşısındaki Y iş merkezinde. Kalıcı resepsiyon artık itibarın bir parçası değil. Web sitesi ve telefon kalıcı olmalıdır. Hizmet kalitesi sabit olmalı - salonun adresi değil!

"Sizin" gayrimenkulünüze bağlı olduğunuz için müşterilerinize odaklanamazsınız.

Servis faturaları, elektrik ve su faturaları, ev sahibi için başka bir çılgın siperin düşünceleri - tüm bunlar yaşam enerjinizi emer. Buna tahammül etmen yeter! Saatlik alan kiralama piyasası sizi özgür kılar.

Sitede bina aramak ücretsizdir

Etkinlik organizatörlerinden gelen talepleri işleme almak için herhangi bir ücret talep etmiyoruz. Bilgi satmıyoruz. SpeedRent, olay üzerine ve kiracıdan ve kiralayandan herhangi bir talepte bulunmamak kaydıyla, sadece yapılan işlemlerden kira bedelinin %'si oranında ücret alır.

Uygun bir oda bulun

Cyan'dan analistler, bir bölge ne kadar az prestijliyse, orada konut kiralamanın o kadar karlı olduğunu öğrendi. Yeni Moskova, Kapotna, Lyublino ve Kuzminki'deki daireler en hızlı şekilde amorti ediyor, ancak bunları satmak prestijli bölgelerdeki konutlardan daha zor.

çekici kapotnya

2016'nın ilk yarısının sonuçlarına göre, Cyan şirketinden uzmanlar tarafından hazırlanan bir araştırmaya göre, 2016'nın ilk yarısında Moskova'da uzun vadeli bir daire kiralamanın ortalama karlılığı %5,5 oldu. Başka bir deyişle, başkentte bir daireyi 18 yıldan biraz fazla bir süre içinde kiralayarak telafi edebilirsiniz. Aynı zamanda, zaman çerçevesi farklı bölgeler için önemli ölçüde farklılık gösterir.

Görünüşe göre şehir merkezindeki en pahalı gayrimenkulün sahipleri için en zor şey, satın almak için harcadıkları parayı geri almak. Derecelendirme karşıtı liderlerin Arbat, Khamovniki ve Gagarinsky bölgeleri vardı. Cyan, burada kapitalizasyon oranının (bir varlığın fiyatı ile kiralanmasından elde edilen yıllık gelirin büyüklüğü arasındaki oran) %4-4,5 aralığında dalgalandığını belirtiyor. Böylece, bu alanlarda bir daire satın aldıktan sonra, yatırımın geri dönüşü 22-25 yıl sürecektir.

Aksine, araştırma verilerine göre en az prestijli bölgelerde daire satın almak en umut verici yatırım kararıdır. Yatırımcılar için maksimum kâr, Yeni Moskova'daki Pervomayskoye ve Marushkinskoye yerleşim yerlerinde ve ayrıca Güneydoğu İdari Bölgesi'ndeki Kapotnya bölgesinde bir daire kiralamaktan gelecek. Buradaki kapitalizasyon oranları %6.4 ile %6.7 arasında değişmektedir. Yani rantiye 15-15,6 yılda yatırımlarını geri alabilecektir. Karlılık açısından liderler (% 6.7), Kapotnya'daki Moskova petrol rafinerisinin yakınında üç odalı daireler.

Bu etki, şehir merkezinden uzaklaştıkça kira fiyatlarının metrekare başına maliyet kadar düşmemesi gerçeğinden kaynaklanıyor, "Cyan" da açıklıyor.

Çalışma, 2012-2016 yıllarında cian.ru portalında yayınlanan Moskova'da konut satışı ve kiralaması için 1 milyondan fazla reklamın analizine dayanmaktadır. Aynı zamanda, fiyatların ve kira oranlarının dinamikleri dikkate alınarak, kira oranları ve konut maliyetinde indirim yapılmıştır.

"Miel-Arenda" şirketi "Cyan" ile yaklaşık olarak aynı rakamları veriyor, ancak bölgelere ayırmadan: sermaye ekonomi sınıfı dairelerin kapitalizasyon oranı yılda% 4 ila 7 arasındadır.

Odnushki daha popüler

Geçen yıl boyunca, tek odalı daire kiralamanın popülaritesi arttı. “Yıl için talep yapısındaki payları 3 puan arttı. ve% 58 olarak gerçekleşti, - notlar Genel Müdür portal Domofond.ru Eric Segerborg. - Aynı zamanda, iki odalı ve üç odalı dairelerin kiralanması için ilanlar için iletişim taleplerinin sayısı tam tersine 1 puan azaldı. - Sırasıyla %34 ve %7”. Ortalama kira oranı da geçtiğimiz yıl tüm konut segmentlerinde %3 oranında azaldı. Moskova'da tek odalı bir daireyi ortalama 30.8 bin ruble, iki odalı bir daireyi 43,3 bin ruble için kiralayabilirsiniz.

Kiracı kuralı

Inkom-Real Estate'in ikincil piyasa departmanı müdürü Sergey Shloma, Cyan'ın verilerinin rantiyenin altın kuralı denen şeyi doğruladığını söylüyor: “Yaşam alanı ne kadar küçükse, o kadar ucuzsa, o kadar fazla gelir getiriyor. Bu açıdan, kiralamak amacıyla elit gayrimenkul elde etmek bir tür zevktir: elit bir dairenin karlılığı standart konut ile karşılaştırıldığında minimumdur. ”

Kalinka Group'ta şehir gayrimenkul kiralama departmanı müdürü Yulia Kovaleva, elit gayrimenkullerin kira getirisinin metrekare, dekorasyon, ekipman ve mobilya başına maliyete bağlı olarak ilk yatırım tutarının %1-4'ü arasında değiştiğini tahmin ediyor. . Merkezden uzaklık da genellikle rantiyenin lehindedir. Kovalev, “Veritabanımızın Ostozhenka bölgesinde Butikovsky, 5'te ayda 10 bin dolara kiralanan bir dairesi var” diyor. “Aynı zamanda, 1/2 Taras Shevchenko Setinde nispeten ucuz bir daire, yakın zamanda sahibi tarafından 15.000 dolara kiralandı.”

Daha demokratik seçenekler sadece daha karlı değil, aynı zamanda daha hızlı kiralanır. Inkom-Real Estate daire kiralama departmanı müdür yardımcısı Oksana Polyakova, örneğin, ekonomi sınıfı daireler artık ortalama olarak birkaç gün içinde terk ediliyor ve geçen yıl sadece birkaç saat sürdüğünü söylüyor. “Bugün, yedi ila on seçenek arasından yaklaşık iki hafta için konfor ve birinci sınıf daireler seçiliyor” diye devam ediyor. "Geçen yıl en fazla dört gün boyunca üç veya dört daireye baktık." Elit daireler, sahibi kiralama oranını yeterince düşürmeye karar verene kadar gerektiği kadar sergilenebilir.

Bölge için ortalama istatistikleri alırsak, "Cyan" sonuçları mantıklıdır - daha ucuz alanlar daha fazla karlılık getirir, Home Staging Emlak Ajansı Genel Müdürü Anna Moiseeva'ya katılıyor. Öte yandan, karlılık her zaman sadece alana değil, aynı zamanda belirli daireye de bağlıdır. Uzmanlar, sıvı bir nesnenin birkaç işareti olduğunu söylüyor: küçük görüntüler, Düşük fiyat, metroya ve merkeze yakınlığı. Moiseeva, “Şu anda kiralanmakta olan bir dairenin bir gün yine de satılması gerekeceğini her zaman hatırlamak önemlidir” diyor. "Ve sonra rantiye için faydalı olan faktörler onu satıcı için daha az likit hale getirecektir."

Merkeze daha yakın satın alın

Home Staging Emlak Ajansı Genel Müdürü Anna Moiseeva, “Satılık dairelerin sergilenme süresi elbette dairenin kalitesine bağlıdır: fiyatının, evin ve katın yeterliliği” diyor. "Ancak genel olarak, daha prestijli bir bölgedeki bir daire yaklaşık iki ila üç ay boyunca sergilenebilirken, uzak bölgelerde daha az sıvı daireler için altı veya daha fazla ay boyunca sergilenebilir."

Merkeze daha yakın olan gayrimenkulün daha iyi sattığı Rosreestr verileriyle kanıtlanıyor. Örneğin, 2016'nın ilk yarısında, Moskova bölgesinde, 2015 yılının aynı dönemine göre konut tesislerine hakların devri ile yaklaşık% 15 daha az işlem kaydedildi: sırasıyla 294,7 bin ve 345,4 bin işlem. Bu istatistikler temel olarak ikincil konut piyasasındaki işlemleri açıklamaktadır.

Yeni binalara olan talep de azalmaktadır. Ocak-Haziran 2016 arasında, Moskova bölgesindeki ortak konut inşaatına (DAC) katılım sözleşmelerinin sayısı %4 azalarak 41,3 bine geriledi.

Moskova'da, aksine, hem yeni hem de ikincil gayrimenkullerle yapılan anlaşmalar daha sık hale geldi. Konut mülkiyetinin devri ile toplam işlem hacmi %10,8 artarak 62,7 bine ulaştı.

IRN-Danışmanlık başkanı Tatyana Kalyuzhnova, Moskova'nın popülaritesi, geçtiğimiz bir buçuk yıl boyunca Moskova geliştiricilerinin pazara Moskova bölgesi ile fiyat açısından rekabet edebilecek rekor sayıda yeni proje getirmesinden etkilendi. . İndirimler de rol oynadı. Kalyuzhnova, "%100 ödeme ile projelerin yaklaşık %30'unda %5-10 indirim alabilirsiniz" diyor.

1 metrekare ortalama fiyat. IRN'ye göre Moskova'daki yeni binalarda (Üçüncü Ulaşım Halkasından Moskova Çevre Yoluna kadar olan bölgede) m, bugün 172.3 bin ruble. Haziran ayında banliyölerde 85,4 bin ruble olarak gerçekleşti. 1 metrekare için m, "Miel-Novostroyki" şirketinin araştırmasına göre. Ancak belirli tekliflere bakıldığında, Moskova'da bir daire satın almanın faydaları daha belirgin hale geliyor. Örneğin, Haziran ortasında, Zheldoropoteka şirketi, Güneydoğu İdari Bölgesi'nin Lyublino bölgesinde yeni bir konut kompleksi Atmosferi pazara sundu. Sitenin inşaat çalışmaları için hazırlanması aşamasında, 34.9-76.9 m2 alana sahip bir ve üç odalı dairelerin maliyeti. m 4.1-11,1 milyon ruble veya 115-145 bin ruble. 1 metrekare için m.

Moskova bölgesinde, Moskova Çevre Yolu'na 13 km uzaklıkta bulunan "Opalikha O3" konut kompleksindeki bir "kare" için, geliştiriciye göre ortalama 124 bin ruble ve dairelerin fiyatı ödemek zorunda kalacaksınız. web sitesi, 2.4 milyondan 6.86 milyon ovmak için tahmin ediliyor. (sırasıyla bir ve üç odalı bir daire için).

Uzun vadeli kiralama piyasasındaki en karlı yatırımlar bile, kârlılık açısından geleneksel banka mevduatlarına göre önemli ölçüde daha düşüktür. Merkez Bankası'na göre, temel bir seviye Temmuz ayında bir yıldan uzun vadeli ruble mevduatlarının getirisi yıllık %10,7'dir.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, kira sözleşmesinin tarafları hem sabit bir kira tutarı hem de hesaplama prosedürü sağlayabilir. Sonuç olarak rant, ana (sabit) kısım ve hesaplama ile belirlenen değişken kısım şeklinde belirlenebilir. Kalıcı kısım sabittir ve tesisin kendisinin kullanımı için bir ücret içerir. Kiranın değişken kısmı, belirli bir süre boyunca kiracı tarafından tüketilen hizmetlerin maliyetine eşittir (veya buradan hesaplanır). Bu nedenle, kira tutarının tamamı (hem sabit hem de değişken kısımlar), kiraya verenin mülkü kiralamak için verdiği hizmetler için yapılan ödemedir.

Kiranın sabit kısmı genellikle sözleşme kapsamındaki kira bedelinin metrekare olarak kiralanan alan ile çarpılmasıyla belirlenir. Bu nedenle, kira sözleşmesi genellikle ayda 1 metrekare başına kira oranının boyutunu gösterir.

Örnek

Kiranın sabit kısmını hesaplamak için aşağıdaki gibi bir formül belirleyebilirsiniz:

"Kiranın değişmeyen kısmı şu formülle belirlenir:

TV x / y = A * S,

burada Tv x / y x ayı, y yılı için ödenecek kiranın katı kısmı;

A - sözleşme kapsamındaki kira oranı;

S, kiralanan alandır, metrekare olarak ".

Şu da öngörülebilir: sabit kısım kira, tüketici fiyat endeksi ile mülkün kiracı tarafından kullanım koşullarını dikkate alan bir katsayı ile çarpılır; düzeltme faktörü vb. ile

Kiralamada, kiranın değişken kısmının, kiraya verenin faturalar için fiilen yaptığı masrafları kapsadığını belirtebilirsiniz, yani:

Elektrik enerjisi;

Su tedarik etmek;

Termal enerji;

Evsel atıkların uzaklaştırılması (listenin tamamını verebilirsiniz gerekli hizmetler) vb.

Örnek

Kiranın değişken kısmını hesaplamak için aşağıdaki gibi bir formül belirleyebilirsiniz:

"Kiranın değişken kısmı şu formülle belirlenir:

P x / y = E + Bo + T + M, burada

P x / y - x ayı, y yılı için ödenecek kiranın değişken kısmı;

E - x ayı, y yılı için elektrik maliyeti;

Vo, x ayı, y yılı için su temini maliyetidir;

T, x ayı, y yılı için ısı enerjisinin maliyetidir;

M - x ayı, y yılı için evsel atıkların uzaklaştırılması için yapılan harcamalar. "

Kamu hizmetleri için ödeme sayaçların okumalarına göre yapılırsa, kiranın değişken kısmının ölçüm cihazlarının okumalarına göre belirleneceğini sözleşmede belirtebilirsiniz. Kullanım ölçüm cihazlarının okumalarının, kiraya veren ve kiracının yetkili temsilcilerinin huzurunda kaydedilmesi öngörülebilir.

Dikkat

Rusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın 11 Ocak 2002 N 66 tarihli Bilgilendirme Mektubu'nun 12. maddesinde, kiracıya sadece elektrik faturalarının ödenmesinin bir kira şekli olarak kabul edilemeyeceği belirtilmektedir. Kiraya veren, kiralanan mülk için fiilen bir karşı-karşılık almadığından, kiracı tarafından sadece kamu hizmetleri için ödeme yapılması, sözleşmenin ödendiği anlamına gelmez.