Приміщення в оренду у держави. Оренда муніципальних нежитлових приміщень

Кожен індивідуальний підприємець малого (середнього) бізнесу має можливість укласти договірну угоду з муніципальним органом РФ на оренду приміщення. Здача муніципального майна, держмайна у найм відрізняється деякими особливостями. Під час укладання такого орендного договору діє низка обмежень.

Укладання угоди може здійснюватися відповідно до ФЗ () двома способами:

• за підсумками торгів на право оформлення орендного договору муніципальних майнових коштів;
• без організації торгів.

Які види майна, здавання якого в оренду не допускається держустановою або обмежується, особливості процедури укладання орендної договірної угоди муніципального майна (держмайна) роз'яснено повідомленням ФАС №ЦА/16309/14.

В цій статті

Правила, винятки

Правила оформлення договірних угод на оренду держмайна встановлені ФЗ №135 (стаття №17/1). Згідно з цим положенням автономні державні організації, держустанови мають право надавати в оренду нерухомість, яка за ними числиться як оперативне управління, лише за підсумками аукціонів на право підписання орендних угод даного типу. При цьому ФЗ №135 (стаття №17/1) передбачено винятки, які одночасно поширюються на АУ.

Без аукціонів муніципальним організаціям можна надавати в оренду нерухомість у таких ситуаціях:

• угода укладається на період менше ніж 30 днів календаря протягом 6 крайніх місяців календаря;
• на підписання орендної угоди претендує інша муніципальна організація, держустанова, некомерційна структура (також орієнтована соціально), медзаклад, структура, що займається діяльністю у сфері освіти;
• передається нерухомість, що підлягає оподаткуванню, вважається частиною площі, що становить менше 20 м 2 , та правами 10 відсотків площі цієї будівлі (приміщення) має особа, яка передає відповідні нерухомі кошти;
• договірна угода підписується з особою, яка єдино надала заявку на конкурсну участь, на торги (при цьому, якщо ця особа відповідає встановленим нормам), що є єдиним учасником аукціону.

Обов'язок підписання орендної договірної угоди перед автономною держорганізацією виникає лише у крайньому з перелічених випадків (угоду з єдиним учасником організованих торгів, конкурсу). В інших ситуаціях, коли здавання майна в оренду надається без аукціонів, правовласник не зобов'язаний підписувати договірну угоду, претендент не має права висувати вимоги на такі площі.

Організація аукціону на оренду нерухомості допускається щодо претендентів-пільговиків. Якщо таких суб'єктів на один нерухомий держоб'єкт більше ніж один, тоді автономна держустанова має право відмовити в оренді нерухомості на пільгових підставах та організовує торги між ними. Це, на думку антимонопольної організації, не є порушенням інтересів заявників даної категорії.

Але обережність при вирішенні організації аукціонів на оренду майнових цінностей АУ, закріплених за ними як оперативне управління, необхідно виявляти як власникам даного майна. Погоджуючись на здачу у найм житла, певної площі організації, засновник зобов'язаний керуватися вимогами ФЗ №135/2 .

Підписання договірних угод на оренду держмайна без організації аукціонів

Законом передбачено кілька винятків, коли автономна держустанова має право надавати у найм площі без аукціонів.

Орендар - освітній, медичний заклад

Які маються на увазі освітні, медичні організації (бюджетні установи), зазначено в роз'ясненнях ФАС (глава 5-6). У цій ситуації необхідно керуватися положеннями законодавства галузевої діяльності.

Відповідно до ФЗ (стаття №2/11) до медустанов відносяться юрособи незалежно від використовуваної організаційно-правової форми, підприємництво яких пов'язане насамперед із областю медицини, за наявності відповідної ліцензії. Також медичними організаціями вважаються індивідуальні підприємці (ІП), діяльність яких пов'язана із медициною.

Короткострокова орендна угода на нерухомість, підписана не в результаті аукціонів, новий періодне продовжується без організації торгів. У цьому випадку діє встановлена ​​норма, яка обмежує період дії цієї угоди на оренду приміщення.

Освітні (бюджетні) установи - структури, основна діяльність яких пов'язана зі сферою освіти, а також установи, які безпосередньо займаються навчанням. До таких організацій згідно з ФЗ №273 () додатково належать ІП, які займаються освітньою діяльністю.

Підсумок: орендувати площу нерухомого об'єкта автономної муніципальної організації (держустанови) без участі в аукціонах мають можливість юридичні особи, індивідуальні підприємці, основна діяльність яких пов'язана із сферою освіти або медицини, але за наявності відповідних ліцензій.

Оренда на короткостроковий період

Відповідно до ФЗ №135 (стаття №17.1/11/1) муніципальним організаціям, держустановам дозволяється надавати у найм нерухомі об'єкти на короткостроковий період без організації конкурсів, аукціонів. При цьому забороняється надання такої послуги одній особі більше 30 днів календаря протягом 6 місяців без організації торгів, конкурсів.

А ось згідно з російським Державним кодексом (стаття №610/3) угода на здачу муніципального майна (держмайна) в оренду, підписану на термін, що перевищує максимально можливий період, визначений чинним законодавством, вважається оформленим на граничний термін.

Це означає, що орендні угоди на майнові цінності, закріплені за муніципалітетом (російською державою) та підписані на короткостроковий період без проведення аукціону, не продовжуються (ФЗ №135 (стаття №17.1/9), ЦК). Подібна позиція й у роз'ясненнях ФАС (глава 10).

Оренда частини площі приміщення

Раніше вже було зазначено, що можливе надання оренди частини площі будівлі (квартири) без попереднього аукціону, але за дотримання таких вимог:

• площа, що передається в оренду, не повинна бути більшою за 20 м 2 та 10 відсотків площі об'єкта власності, до якого вона належить.

• при встановленні такої частки не потрібно брати до уваги площі нерухомого об'єкта, право користування, володіння якими були передані до набрання чинності ФЗ №135 (стаття №17.1), на основі інших винятків, визначених ФЗ №135 (стаття №17.1), за підсумками торгів.

Орендар – підрядник установи

Необхідно окремо відзначити такий виняток із правил оренди муніципальної нерухомості (держмайна), яке на АУ не поширюється (як мінімум на автономні держустанови, що здійснюють закупівлі, покладаючись на ФЗ №223). У разі мають на увазі підписання без проведення торгів орендної договірної угоди з особою, уклавши договір з державною (державної) організацією за підсумками аукціону (на конкурсної основі), організованого відповідно до Федеральному закону №44. При цьому надані права були передбачені документально проведеними торгами (конкурсом) для виконання зобов'язань цього контракту (ФЗ №135, стаття №17.1/10/1).

Відповідно до Роз'яснень ФАС (глава 9) цивільно-правові угоди, оформлені межах ФЗ №223, не вважаються муніципальними (державними) договорами. У зв'язку з цим положення ФЗ №135 (стаття №17.1/1/10) не поширюються на подібні випадки. Тобто, коли автономна держустанова, посилаючись на норми ФЗ №223, зазнала витрат на закупівлю певних робіт чи послуг, виконання або надання яких передбачає обов'язкову присутність на площі організації підрядника (наприклад, театр придбав послуги ремонту, пошиття сценічних костюмів), надати в оренду відповідні площі можливі виключно на організованих аукціонах.

Важливо! У подібних ситуаціях, як описано вище, закупівля послуг, аукціон на право оформлення орендної договірної угоди – це два самостійні процеси.

Пролонгація договору

Чинні орендні договірні угоди на муніципальну нерухомість (держмайно), майнові цінності, передані держоргану до оперативного управління згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/9-11) підлягають продовженню. У тому випадку, якщо фізособа власні обов'язки згідно з цією угодою виконував належно, підписується контракт на новий період без організації аукціону (якщо договірною угодою не передбачено інше та період дії такого контракту не обмежений положеннями чинного законодавства).

У цій ситуації мають бути виконані дві обов'язкові умови:

• мінімальний період переоформлення орендної договірної угоди має бути від 3 років (можливий менший період, але виключно при написанні орендарем відповідної заяви);
• Розмір плати, на підставі якого ведеться облік доходів за оренду приміщення, визначається за підсумками оцінки нерухомості відповідно до ринкових розцінок.

У разі дотримання всіх умов орендодавець в особі автономної держустанови згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/10) не має права відмовити у пролонгації договірної угоди орендарю.

Відмова можлива у разі наявності у фізособи боргів на момент завершення контракту оренди або є рішення розпорядження відповідної нерухомості в іншому порядку.

Антимонопольна організація зробила на підставі цього такі висновки:

• ТТак як є можливість орендарю не надавати пролонгацію орендної договірної угоди на підставі прийняття нового рішення щодо порядку розпорядження нерухомістю, орендодавцю необхідно отримати згоду від власника відповідної нерухомості на переукладання договору оренди.
• Проведення пролонгації орендної угоди згідно з ФЗ №135 (стаття №17.1/9) може виконуватися необмежену кількість разів згідно з аналогічними підставами. При цьому важливе дотримання вимог кожної нової пролонгації документа.

Субаренда

Відповідно до ФЗ №135 (стаття №17.1/1/16) можливе надання до суборенди муніципального майна (держмайна) без аукціону у таких випадках:

• право на підписання орендної угоди орендарю надано на основі муніципальної (державної) угоди;
• держустанова уклало орендний договір за підсумками аукціону, виходячи з несостоявшегося аукціону.

За дотримання цих вимог надаватися в суборенду може нерухомість будь-якої площі (ФЗ №135 у цьому плані не передбачає будь-яких обмежень). У протилежній ситуації відповідні площі надаються до суборенди на загальних підставах, визначених ФЗ №135 (стаття №17.1) з організацією аукціону, без нього, але вже за іншими винятками.

1. Укладання договорів оренди, договорів безоплатного користування, договорів довірчого управління майном, інших договорів, що передбачають перехід прав володіння та (або) користування щодо державного або муніципального майна, не закріпленого на праві господарського відання або оперативного управління, може бути здійснено лише за результатами проведення конкурсів чи аукціонів на право укладання цих договорів, за винятком надання зазначених прав на таке майно:

1) на підставі міжнародних договорів Російської Федерації (у тому числі міжурядових угод), федеральних законів, що встановлюють інший порядок розпорядження цим майном, актів Президента Російської Федерації, актів Уряду Російської Федерації, рішень суду, що набрали чинності;

2) державним органам, органам місцевого самоврядування, а також державним позабюджетним фондам, Центральному банку Російської Федерації;

3) державним та муніципальним установам;

(див. текст у попередній редакції)

4) некомерційним організаціям, створеним у формі асоціацій та спілок, релігійних та громадських організацій(об'єднань) (у тому числі політичним партіям, громадським рухам, громадських фондів, громадських установ, органів громадської самодіяльності, професійних спілок, їх об'єднань (асоціацій), первинних профспілкових організацій), об'єднань роботодавців, товариств власників житла, соціально орієнтованих некомерційних організацій за умови здійснення ними діяльності, спрямованої на вирішення соціальних проблем, розвиток громадян товариства Російської Федерації, і навіть інших видів діяльності, передбачених статтею 31.1 Федерального закону від 12 січня 1996 року N 7-ФЗ "Про некомерційні організації";

(див. текст у попередній редакції)

5) адвокатським, нотаріальним, торгово-промисловим палатам;

6) медичним організаціям, організаціям, які здійснюють освітню діяльність;

(див. текст у попередній редакції)

7) розміщення мереж зв'язку, об'єктів поштового зв'язку;

(див. текст у попередній редакції)

8) особі, яка володіє правами володіння та (або) користування мережею інженерно-технічного забезпечення, у разі, якщо майно, що передається, є частиною відповідної мережі інженерно-технічного забезпечення і дані частина мережі та мережа є технологічно пов'язаними відповідно до законодавства про містобудівну діяльність, особі , якому надано статус єдиної теплопостачальної організації у цінових зонах теплопостачання відповідно до Федерального закону від 27 липня 2010 року N 190-ФЗ "Про теплопостачання";

(див. текст у попередній редакції)

10) особі, з якою укладено державний або муніципальний контракт за результатами конкурсу або аукціону, проведених відповідно до Федерального закону від 5 квітня 2013 року N 44-ФЗ "Про контрактну систему у сфері закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних та муніципальних потреб" " якщо надання зазначених прав було передбачено конкурсною документацією, документацією про аукціон для цілей виконання цього державного або муніципального контракту, або особі, з якою державною або муніципальною автономною установою укладено договір за результатами конкурсу або аукціону, проведених відповідно до Федерального закону від 18 липня 2011 року N 223-ФЗ "Про закупівлю товарів, робіт, послуг окремими видами юридичних осіб", якщо надання зазначених прав було передбачено документацією щодо закупівлі з метою виконання цього договору. Термін надання зазначених прав таке майно неспроможна перевищувати термін виконання державного чи муніципального договору чи договору;

(див. текст у попередній редакції)

11) на строк не більше ніж тридцять календарних днів протягом шести послідовних календарних місяців (надання зазначених прав на таке майно одній особі на сукупний строк понад тридцять календарних днів протягом шести послідовних календарних місяців без проведення конкурсів або аукціонів забороняється);

12) замість нерухомого майна, права щодо якого припиняються у зв'язку зі зносом або з реконструкцією будівлі, будівлі, споруди, якими або частиною яких є таке нерухоме майно, або у зв'язку з наданням прав на таке нерухоме майно державним або муніципальним організаціям, що здійснюють освітню діяльність, медичних організацій. При цьому нерухоме майно, права на яке надаються, має бути рівнозначним раніше наявному нерухомому майну за місцем розташування, площею та визначається відповідно до законодавства Російської Федерації, що регулює оцінну діяльність, вартості. Умови , за яких нерухоме майно визнається рівнозначним раніше наявного нерухомого майна, встановлюються федеральним антимонопольним органом;

(див. текст у попередній редакції)

13) правонаступнику приватизованого унітарного підприємства у разі, якщо таке майно не включено до складу активів приватизованого унітарного підприємства, що підлягають приватизації, але технологічно і функціонально пов'язане з приватизованим майном і віднесено федеральними законами до об'єктів цивільних прав, обіг яких не допускається, або до об'єктів, які можуть перебувати лише у державній або муніципальної власності;

14) що є частиною або частинами приміщення, будівлі, будівлі або споруди, якщо загальна площа передається майна становить не більше ніж двадцять квадратних метрів і не перевищує десять відсотків площі відповідного приміщення, будівлі, будівлі або споруди, права на які належать особі, яка передає таке майно ;

15) особі, яка подала єдину заявку на участь у конкурсі або аукціоні, у разі, якщо зазначена заявка відповідає вимогам та умовам, передбаченим конкурсною документацією або документацією про аукціон, а також особі, визнаній єдиним учасником конкурсу або аукціону, на умовах та за ціною, які передбачені заявкою на участь у конкурсі або аукціоні та конкурсною документацією або документацією про аукціон, але за ціною не меншою від початкової (мінімальної) ціни договору (лоту), зазначеної у повідомленні про проведення конкурсу або аукціону. При цьому для організатора торгів укладання передбачених цією частиною договорів у цих випадках є обов'язковим;

16) що передається в суборенду або в безоплатне користуванняособою, якій права володіння та (або) користування щодо державного або муніципального майна надані за результатами проведення торгів або у випадку, якщо такі торги визнані такими, що не відбулися, або у разі, якщо зазначені права надані на підставі державного або муніципального контракту або на підставі пункту 1 цієї частини.

2. Зазначений у частині 1 цієї статті порядок укладання договорів не поширюється на майно, розпорядження яким здійснюється відповідно до Земельного кодексу Російської Федерації, Водного кодексу Російської Федерації, Лісового кодексу Російської Федерації, законодавства Російської Федерації про надра, законодавством Російської Федерації про концесійні угоди, законодавством Російської Федерації про державно-приватне партнерство, муніципально-приватне партнерство.

(див. текст у попередній редакції)

3. У порядку, передбаченому частиною 1 цієї статті, здійснюється укладання договорів оренди, договорів безоплатного користування, інших договорів, що передбачають перехід прав володіння та (або) користування щодо:

1) державного або муніципального нерухомого майна, що належить на праві господарського відання чи оперативного управління державним чи муніципальним унітарним підприємствам;

2) державного або муніципального нерухомого майна, закріпленого на праві оперативного управління за державними або муніципальними автономними установами;

3) державного або муніципального майна, що належить на праві оперативного управління державним або муніципальним бюджетним та казенним установам, державним органам, органам місцевого самоврядування.

(див. текст у попередній редакції)

3.1. Укладання договорів оренди щодо державного або муніципального майна державних або муніципальних освітніх організацій, що є бюджетними установами, автономними установами, бюджетних та автономних наукових установ здійснюється без проведення конкурсів або аукціонів у порядку та на умовах, що визначаються Урядом Російської Федерації, при одночасному дотриманні наступних вимог :

(див. текст у попередній редакції)

1) орендарями є господарські товариства, створені установами, зазначеними в абзаці першому цієї частини;

2) діяльність орендарів полягає у практичному застосуванні (впровадженні) результатів інтелектуальної діяльності (програм для електронних обчислювальних машин, баз даних, винаходів, корисних моделей, промислових зразків, селекційних досягнень, топологій інтегральних мікросхем, секретів виробництва (ноу-хау), право використання яких внесено як вклад у їхні статутні капітали;

3) договорами оренди встановлюється заборона на здачу в суборенду цього майна, наданого господарським товариствам за такими договорами оренди, передачу господарськими товариствами своїх прав та обов'язків за такими договорами оренди іншим особам, надання цього майна у безоплатне користування, заставу таких орендних прав.

3.2. Укладання договорів оренди, договорів безоплатного користування щодо державного або муніципального майна державних або муніципальних організацій, які здійснюють освітню діяльність, здійснюється без проведення конкурсів або аукціонів у разі укладання цих договорів із:

1) медичними організаціями для охорони здоров'я учнів та працівників організацій, які здійснюють освітню діяльність;

2) організаціями громадського харчування для створення необхідних умов для організації харчування учнів та працівників організацій, які здійснюють освітню діяльність;

3) фізкультурно-спортивними організаціями для створення умов для заняття учнями фізичною культурою та спортом.

(див. текст у попередній редакції)

5. Порядок проведення конкурсів або аукціонів на право укладання договорів, зазначених у частинах 1 і цієї статті, та перелік видів майна, щодо якого укладання зазначених договорів може здійснюватися шляхом проведення торгів у формі конкурсу, встановлюються федеральним антимонопольним органом.

5.1. Відповідно до частини 6 цієї статті повідомлення про проведення конкурсу розміщується не менш як за тридцять днів до дня закінчення подання заявок на участь у конкурсі, повідомлення про проведення аукціону розміщується не менш ніж за двадцять днів до дня закінчення подання заявок на участь в аукціоні.

З 2008 року вся оренда державних приміщень, що перебувають у муніципальній власності, проводиться за допомогою торгів та аукціонів. Введено цей захід був для того, щоб дотримувався закон «Про захист конкуренції». Тому тим, хто бажає відкрити офіс чи магазин, у будівлі, що належить адміністрації Москви, слід подати заявку на участь. Але ця процедура має низку особливостей, без яких не обійтись.

Що пропонує держава

У муніципальній власності знаходиться велика кількість приміщень, серед яких є вигідні для бізнесу варіанти, розташовані в добрих місцях. Підприємці можуть знайти чимало відмінних офісів та магазинів серед тих, що належать державі, але іноді вони по-різному оформлюються.

Оренда приміщення державної установи: документи

Для участі у торгах потрібно написати заяву до адміністрації, а також надати паспорт та низку інших документів.

Оренда приміщень державної власності покроково

• Етап перший. Звернення до адміністрації. У Москві оренда державних приміщень відбувається через торги. Якщо ви бажаєте отримати частину державного нежитлового приміщення у користування, звертайтеся до влади міста. Для участі у торгах потрібно написати заяву. Учасників повідомлять, коли набереться достатня кількість бажаючих щодо аукціону.
• Етап другий. Під час аукціону підприємець може як голосувати за вже встановлену вартість або підняти її для того, щоб виграти торги з першого разу. У Москві, наприклад, кількість охочих може бути великою і великі компаніївстановлюють дуже високі ціни, Що не залишає середнячка ніяких шансів на отримання цікавих варіантів.
• Етап третій. Оренда завершує укладання договору. У ньому вказуються всі моменти, що стосуються здачі нерухомості, її параметри, термін, який укладається контракт, і навіть безліч інших деталей.
• Етап четвертий. Реєстрація договору. Якщо термін оренди державних нежитлових приміщеньперевищує один рік, такий договір реєструється, і дані про нього вносяться в єдиний реєстр.

Серед яких входить Домель, пропонують серед інших послуг клієнтам об'єкти муніципальної власності. Наші фахівці допоможуть вирішити проблему, зберуть пакет документів та складуть заявку.