Novi reklamni kanali za dnevni najam. Posao za dnevni najam stanova

Neki građani iznajmljivanje stanova smatraju izvorom prihoda. Nekima je isplativije pustiti stanare na duži rok i redovno primati uplate, a drugima - da ih iznajmljuju. Druga opcija često donosi veći prihod i mnogo je lakše zaustaviti takav posao. Koliko je to zaista lako?

Opcije za pokretanje svakodnevnog posla

Svaki posao se oslanja na početni kapital. Dakle, prvo morate imati slobodan stan koji će biti isplativ. Posao možete pokrenuti na jedan od sljedećih načina:

1. Vlastito stanovanje, nalazi se u centralnom dijelu grada, iznajmljujemo na dan, a sami se selimo u jeftiniji na periferiji grada. Ova opcija je dobitna, jer možete prekinuti posao i vratiti se u bilo koje vrijeme.
2. Kupite stan na hipoteku i izdajte ga... Ova opcija će vam omogućiti da zaradite na rate kredita i, uz dobar splet okolnosti, ostvarite dodatnu zaradu.
3. Ugovorite dugoročni najam stana od vlasnika i iznajmite ga na dan... Da biste to učinili, potrebno je da u zakup upišete mogućnost podzakupa, tj. dobiti saglasnost vlasnika. Ali tada je potrebno pažljivo izračunati ekonomske koristi kako bi vam opterećenje posla i primljeni prihod omogućili da preklapate mjesečnu najamninu.

Kako otvoriti posao za kratkoročno iznajmljivanje stanova?

Najpopularniji način obezbjeđivanja stanovanja za dnevni najam smatra se trećom opcijom u velikim gradovima i njihovim centralne regije... U suštini, dnevni najam apartmana je jednak hotelskim uslovima. Zbog toga je popularan među turistima koji ne žele boraviti u gradu po očigledno preskupim hotelskim cijenama.

Za stanodavca je opcija povoljna jer dnevna uplata na kraju premašuje 2-3 puta onu koju naplaćuju stanari koji iznajmljuju stan na dugoročno... Takav posao je prilično jednostavno realizirati, dovoljno je imati slobodan životni prostor i postaviti oglas na popularnim resursima o prometu nekretnina.

Koliko će posao biti profitabilan zavisi od sledećih faktora:

1. Lokacija smještaja (većina turista preferira centralne četvrti ili kuće koje se nalaze u blizini stajališta, metro stanica);

2. Nivo udobnosti:

• dobar popravak;
• čiste servisne vodovodne instalacije;
• električni aparati (TV, perilica rublja, mikrovalna pećnica, kuhalo za vodu);
• klima uređaj;
• često su zainteresirani za prisutnost bračnog kreveta;
• sofa koja se može rasklopiti (ovo je zgodno ako uđe kompanija ili porodica),
• ormar;
• pribor za jelo;
• dostupnost wi-fi, danas je važan faktor pri iznajmljivanju kuće.

Koji su stanovi veoma traženi?

Profitabilnost poslovanja direktno zavisi od potražnje. Stoga je važno izbjeći zastoje ako želite dobiti veću vrijednost. Shodno tome, stan bi trebao biti atraktivan za kategoriju klijenata koji su spremni da ga iznajmljuju dnevno.

1. Obratite pažnju na statistiku popularnosti stanovanja u zavisnosti od broja soba. Najtraženiji su jednosobni stanovi, zatim dvosobni stanovi. Veći broj i površina mogu biti od interesa samo za grupe studenata i nerezidentnih radnika. Ali ovo su izolirane opcije od kojih neće često odustati.
2. Pogledajte cjenovnu komponentu dnevnog najma:

• Najviše se iznajmljuju stanovi u srednjem rangu (1500 - 3500 rubalja dnevno), gde je pristojan popravak, normalan nameštaj, vodovod i kućanski aparati.
• Stanovanje na poslovnom nivou (3500 - 6500 rubalja dnevno) danas nije ništa manje popularno. Može se nalaziti u centralnim područjima, u blizini velikih uredskih centara ili univerziteta. Pogodne saobraćajne veze, blizina atrakcija su upravo ono što je potrebno turistima.
• Luksuzni stanovi (od 6500 rubalja dnevno), koje može priuštiti oko 15% stanara.
• A ocjenu upotpunjuju ekonomski stanovi (do 1.500 rubalja dnevno), bira ih ne više od 10% građana, jer takvo stanovanje nema dovoljno udobnosti.

Kako se preduzetnik može dogovoriti sa stanodavcem o podzakupu?

Kada razmišljate o poslovnom davanju stana u podstanarstvo, morate znati da tu činjenicu ne treba skrivati ​​od vlasnika stana. Važno je da mu pravilno iznesete ovu informaciju kako biste ga uvjerili da u tome nema ništa loše. Kako uraditi?

1. Trebali biste doći na sastanak u dostojanstvenom stanju (uredno, u dobroj odjeći), inače vam vlasnik vjerojatno neće moći vjerovati. Komunikacija treba da bude mirna, kulturna.
2. Ne treba reći da će se stan iznajmljivati ​​na dan, ove riječi plaše vlasnike, bolje reći o podzakupu.
3. Smislite legendu da će u stanu živjeti različiti ljudi. Na primjer, preseljavate goste u naš grad. Razni ljudi dolaze na poslovna putovanja, na forume i izložbe, a vaša kompanija ugošćuje te goste. Također možete dodati da imate potpisane ugovore sa velike kompanije a u naš grad dolaze i njihovi zaposlenici koje je potrebno smjestiti.
4. Za vlasnika je bitno da osoba ostane dugo u stanu, da stan bude u dobrom stanju i da plati na vrijeme. Važno je da se stavite u kožu iznajmljivača i predstavite se na osnovu ovih tačaka.
5. Nadalje, potrebno je istaći sve prednosti dnevnog najma stana od mana bračnog para ili prijatelja studenata koji će iznajmiti kuću. Objasnite vlasniku:

Prednosti dnevnog najma	Nedostaci iznajmljivanja bračnog para itd.
Generalno čišćenje se vrši jednom u 5 dana, stanje stana se održava u ispravnom stanju (nakon čišćenja svake osobe)	Čišćenje se ovdje rijetko obavlja, generalno čišćenje se uopće ne provodi
Stan nije mnogo amortizovan (lepljenje tapeta, u slucaju kvara, kupovina ili popravka opreme), postoji servis	Jako se amortizuje: djeca slikaju po tapetama, životinje kvare namještaj. Moraćemo da izvučemo novac za štetu na imovini.
Plaćanje lizinga se vrši na vreme, dan u dan, na karticu, na tekući račun ili u gotovini, bez odlaganja.	Može doći do stalnih kašnjenja zbog raznih situacija: kašnjenja ili smanjenja plata itd.
Izdavanje stana na duži period uz potpisivanje dugorocnog ugovora na 11 mjeseci sa produzenjem	Razne nepredviđene okolnosti: otpušten - preselio se u jeftiniji ili su se studenti posvađali - iselili.

Recite nam o troškovima i gubitku vremena kada se ljudi isele, šta je ponovo potrebno:

• reklamirati;
• pozovite agencije za nekretnine;
• provozajte se apartmanom;
• plaćati kamate agentima za nekretnine;
• gubite profit zbog zastoja u stanu.

Korak po korak upute za pokretanje posla za dnevni najam stanova

Za pokretanje posla, poduzetniku će trebati oko 25.000 rubalja početnog kapitala: 15.000 (najam) + 5.000 (kupovina potrebnog: jastuka, posteljine itd.) + 5.000 (reklama). Možda i manje ovisno o regiji.

Slijedite ova jednostavna pravila:

1. Pronađite stan u dobra oblast grad koji će najverovatnije biti tražen za dnevni najam. Istovremeno, fokusirajte se na kategorije kupaca kao što su turisti, poslovni putnici, studenti itd.
2. Preporučljivo je pronaći stan sa dobrim popravkom, namještajem i aparatima. Ako nešto nije dovoljno, morat ćete to kupiti - stvarajući ugodno okruženje za kupce.
3. Dogovorite se sa vlasnikom stana oko ponovnog iznajmljivanja drugim stanarima, klauzula o podzakupu mora biti navedena u ugovoru.
4. Snimite kvalitetne fotografije stanova sa širokougaonim objektivom, kako bi izgledali veći i ljepši.
5. Na početku dajte oglas na web stranici Avito, opišite dostojanstvo stanovanja što je više moguće. Nadalje, možete se dodatno oglašavati na internetskim stranicama:

• Booking;
• Airbnb;
• Ostrovok.

Moderiranje oglasa traje oko 2 sedmice.

Life hack: Sami prekrijte krevet čistom posteljinom za bolju uslugu. Neki konkurenti imaju mušterije koje sami sebi nameštaju krevet.

U početku će vam trebati jedna osoba za čišćenje i pranje. Nakon što vam 2 stana uspješno funkcionišu, možete razmišljati o individualnom preduzetniku koji bi opsluživao korporativne klijente i sklapao ugovore sa velikim kompanijama.

Nakon proširenja poslovanja na 5 stanova i više, biće vam potreban sistem upravljanja - OtelMS. Gdje je zgodno pratiti odjavu i prijavu klijenata. Njegova cijena je 2500 rubalja godišnje za 7 stanova.

A ako nema početnog kapitala, šta onda? Kako započeti posao dnevnog iznajmljivanja stanova, bez novca? Pogledajte video i saznajte kako možete zaraditi dodatni novac na zaista funkcionalan način.

Koja dokumenta su potrebna za iznajmljivanje stana?

Za sastavljanje ugovora, najmodavcu (zakupodavcu) će biti potrebni sljedeći dokumenti:

• izvod iz USRN-a kojim se potvrđuje vlasništvo nad stanom;
• osnov za nastanak prava: ugovor o transakciji, ugovor o poklonu, potvrda o pravu na nasljeđivanje, itd.;
• ovjerena saglasnost vlasnika nekretnine;
• ugovor o dugoročnom najmu (zakupu) i saglasnost vlasnika, ako se stan daje u podzakup (podzakup).
• za poslovne putnike - gotovinski račun u obliku KO-1.

Od strane zakupca (stanara) potrebno je dostaviti original i kopiju pasoša (stranice sa slikom i registracijom).

Zakonski kompetentan ugovor, profesionalni pravnici će vam pomoći da se sastavite - kontaktirajte advokata-konsultanta.

Klauzule ugovora

Čak i dnevni najam mora biti dokumentovan. To je jedini način na koji će se obje strane u transakciji moći osigurati. Stoga je veoma važno ispoštovati sve pravne nijanse i za pripremu teksta možete se obratiti nadležnom advokatu-konsultantu.

Glavne klauzule ugovora moraju biti predviđene za:

• kompletan i tačan opis predmet ugovora (stanište za iznajmljivanje);
• određeni period boravka;
• iznos zakupnine po danu i za cijeli period;
• redoslijed prijavljivanja, sa naznakom tačnog vremena i odjave iz prostorija;
• prava i obaveze stranaka, gde da se registruju svi momenti obezbeđivanja reda, plaćanja i druge tačke;
• odgovornost u slučaju štete na imovini, kao i mogućnost primjene novčane kazne za zakašnjelo plaćanje;
• puni detalji stranaka sa naznakom punog imena, podataka o pasošu, kontakt brojeva.

Dozvoljeno je uvođenje dodatnih uslova koji nisu u suprotnosti sa zakonodavstvom. Na primjer, stanodavac ima pravo odrediti redoslijed naplate i iznos naknade u slučaju nepredviđenih situacija (na primjer, stanari su poplavili susjede odozdo).

Zvanična registracija djelatnosti za isporuku stanova

Zakon ne zabranjuje pojedincu da ostvaruje prihod od iznajmljivanja stana bez registracije kao samostalni preduzetnik. Međutim, građani su dužni da plaćaju porez na svaki prihod.

Ako dnevni najam postane vaš stalni posao, bilo bi lijepo to formalizirati. Pogotovo kada je u pitanju više nekretnina. Za individualne preduzetnike prednost će biti mogućnost ne samo da rade legalno, već i da odbiju period aktivnosti u stažu osiguranja zbog godišnje uplate premija osiguranja Penzionom fondu Ruske Federacije.

Koje poreze moram platiti?

Tržište dnevnih najma (najam) stanova je uglavnom u sjeni. Građani koji primaju prihode ne žure da plaćaju porez na to. Oni koji planiraju legalizirati svoj posao trebali bi znati njegovu veličinu.

1. Za pojedince- Porez na dohodak fizičkih lica u iznosu od 13% od iznosa ostvarenog prihoda:

• dostaviti izjavu o prihodima - do 30.04.2019.
• platiti porez - do 15.07.2019.

Primjer... Razmotrite situaciju kada je građanin iznajmio stan za 2.000 rubalja tokom 2018. po danu. Kao rezultat toga, njegov godišnji prihod iznosio je 480 hiljada rubalja, od čega je potrebno platiti porez na dohodak u iznosu od:

480.000 × 13% = 62.400 rubalja.

1. Za individualnog preduzetnika- obavezan je odabir sistema oporezivanja prema kojem će se obračunati iznos poreza. Može se oporezovati samo na prihod po stopi od 6%, ili na prihod minus rashod po stopi od 15%.

Osim toga, za individualne preduzetnike postoje obavezna plaćanja osiguranja u Fond PIO i Fondu socijalnog osiguranja, čiji iznos ne zavisi od toga da li su primili ove godine profit - .

Šta će se dogoditi u slučaju utaje poreza?

Ilegalno poslovanje može uzrokovati neugodne situacije sa zakonom. Možete godinama profitirati od ovakvog posla i ne znati za probleme, ili možete odjednom postati optuženi u krivičnom predmetu.

Ukoliko poreski organi saznaju da se bavite svojim poslom i ne plaćate poreze, onda će neminovno biti izrečena administrativna odgovornost u vidu naplate glavnice duga + kamate za dugove i kazne.

Najgori scenario bi bio pokretanje krivičnog postupka iz člana 198. Krivičnog zakonika „Utaja fizičko lice od plaćanja poreza, taksi i (ili) fizičkog lica - obveznika premije osiguranja od plaćanja premija osiguranja", što prijeti novčanom kaznom od 100 do 300 hiljada rubalja ili kaznom zatvora do jedne godine.

Zamke prilikom iznajmljivanja stanova za iznajmljivanje

Nijedan posao nije bez rizika. Napomenimo neke od njih:

1. Sigurnost imovine (sam stan i sve što se u njemu nalazi):

• sastaviti kompetentan ugovor;
• kako budete napredovali, ozvaničite se kao samostalni preduzetnik, tako ćete lakše braniti svoje interese na sudu.

Prilikom iznajmljivanja kuće zatražite od stanara kopiju pasoša i provjerite je u odnosu na original ili uslikajte pasoš;

2. Problemi sa komšijama. Pokušajte izgraditi odnose s njima, jer privremeni stanari mogu biti prilično bučni i to može dovesti do sukoba. Razgovarajte sa svojim komšijama ako su protiv vaših planova za iznajmljivanje stana. Ako su im mir i tišina važni, pokušajte da ne puštate stanare unutra tokom praznika;

3. Potreba da se nakon svakog stanara redovno čisti, pere veš, a takođe i da bude spreman da se prilagodi želji klijenta da uđe ili izađe, čak i noću.

Greške u poslovima dnevnog najma

Nabrojimo najčešće greške:

1. Stan se nalazi na području gdje nema potražnje za dnevnim iznajmljivanjem. Da biste to uradili, prvo treba da analizirate mesta sa maksimalnom potražnjom (to možete uraditi tako što ćete na Avito poslati oglas za područje gde želite da iznajmite stan i vidite koliko će poziva biti).
2. Angažiraju mnoge stanove za iznajmljivanje, ali se na kraju ispostavi da nemaju protok klijenata kakav bi željeli. Na primjer, jedan biznismen je dao u podzakup 2 stana i vidio da postoji potražnja za njima. Odlučio je proširiti na 5, ali potražnja je ostala ista. Kao rezultat toga, samo 1-2 stana su zauzeta, ostali stoje. Dakle, prvo morate imati dovoljnu bazu klijenata, a tek onda proširiti.
3. Nema fokusa na marketingu. Oglasi bi trebali biti postavljeni na svim najpopularnijim internet stranicama.
4. Ne obraća se pažnja na uslugu. Objava mora biti popraćena lijepim fotografijama, gost mora biti dočekan, reći gdje se sve nalazi, obližnja infrastruktura.
5. Ugovor sa gostom nije potpisan. Ugovor se obavezno potpisuje sa svakim gostom. Takođe, mora postojati ugovor sa vlasnikom, gde postoji klauzula o podzakupu.
6. Ne sarađuje sa kolegama. U svakom veliki grad postoje razgovori, zajednice za iznajmljivanje. Ovakvi razgovori pomažu, uz veliku potražnju za stambenim prostorom i njegovo stvarno odsustvo u ovom trenutku, moguće je pregovarati sa drugim kolegom o smještaju gostiju u apartman, koji za njega može biti besplatan. U tom slučaju možete se dogovoriti sa kolegom oko male provizije.

Posao kratkoročnog iznajmljivanja je koristan, posebno kada postoji nekoliko slobodnih stanova. Važno je staviti pravi naglasak na njihovu lokaciju i oglašavanje.

Najbolja opcija za pokretanje posla bez ulaganja bila bi dnevni apartmanživotni prostor. Reći ćemo vam kako to ispravno učiniti u članku.

Poslovni koncept

Kako ovo područje nije novo i dugo je dobro istraženo, možemo reći da su popularni ili jednosobni stanovi koji se iznajmljuju samo za noćenje, ili tro-četvorosobni stanovi u kojima gosti grad ili studenti žive.

Sa stanovišta isplativosti, jedna soba je idealna. Vlasnik štedi na popravkama, komunalijama i čišćenju, a prima isti novac koji bi imao od većeg stana. To je zbog činjenice da se troškovi stanovanja uglavnom obračunavaju ne za jednu osobu, već za životni prostor u cjelini.

Najbolje je iznajmiti stanove u blizini željezničkih stanica, bolnica i obrazovnih institucija. Zbog činjenice da se kućište može neko vrijeme ostaviti bez nadzora, bolje je dati prednost trećem i višem katu. Ovo će malo smanjiti rizik od provala i podmetanja požara.

Troškovi unapred

Čak i ako imate nekoliko stanova koji vam lično pripadaju, troškovi se ne mogu izbjeći. A stopa povrata objekata ovisi o tome koliko je jasno razvijeno oglašavanje i promišljeni svi uvjeti.

Artikli koje jednostavno ne možete bez plaćanja:

1. Plaćanje komunalnih računa. Ovaj trošak u potpunosti padaju na teret vlasnika nekretnina, čak i ako su gosti proveli cijeli mjesec u iznajmljenom stanu.
2. Plaćanje usluga kompanija za čišćenje ili čistačica. Naravno, ove se obaveze mogu obavljati samostalno, ali ako imate nekoliko stanova, to neće biti lako učiniti. A ako uzmete u obzir da apartman može mijenjati goste svaki dan, te ga morate čistiti nakon svakog, vlasnici apartmana će morati posvetiti svoje vrijeme trčanju po objektima i čišćenju.
3. Oglašavanje. Srećom, na internetu postoji mnogo besplatnih oglasnih ploča koje će vam omogućiti da potencijalnim klijentima prenesete informacije o uslugama koje pružate. Ali "ajkule" ovog tržišnog segmenta znaju da to nije dovoljno, pa idu na trikove, poput dogovora sa taksistima, ili plasmana promotera. Suština ovakvog oglašavanja je da osoba koja je upravo izašla iz autobusa ili voza obično ide ili do taksija, jer ljudima koji nude smještaj odmah u blizini željezničkih stanica. Taksista može, kao slučajno, gostima preporučiti dobar smještaj i za to dobiti svoj zasluženi postotak. Standardna cijena je 100 rubalja za jedan stan.
4. Ne zaboravite na višu silu, koji obično zahtijevaju značajan otpad. To može uključivati ​​kvar opreme, troškove popravke, "poplavu" od susjeda, zarazu žoharima itd.
5. Ako ne iznajmite svoj stan, ali iznajmljen, onda će troškovi biti mnogo veći.
6. Plaćanje usluga posrednika.
7. Repair, priprema kućišta za rad.

Uvijek treba imati na umu da je lakše (i jeftinije) spriječiti probleme nego rješavati ih poslije. Ako znate da susjedi iznajmljenog objekta imaju neispravan vodovod ili su "problematični", pobrinite se za to unaprijed. Nakon prve poplave od susjeda odozgo, natjerajte ih preko suda da otklone kvarove u svom stanu i tako se spasu od izvora opasnosti.

Registracija individualnih preduzetnika

Pošto smo već utvrdili da je izdavanje stanova posao, i uz pravi pristup, vrlo isplativ, onda se mora formalizirati u skladu sa važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

Treba napomenuti da osoba koja iznajmljuje svoje ili iznajmljeno stanovanje na osnovu ugovora o socijalnom zakupu (podstav 2. stava 1. člana 67. PK RF) ima pravo da obavlja svoje aktivnosti bez. Ali za one koji imaju više od pet zakupljenih objekata, bolje je igrati na sigurno i legalizirati svoju djelatnost.

Na ovog trenutka u sudskoj praksi nema slučajeva kažnjavanja lica koja su izdavala stambeni prostor bez statusa preduzetnika. Poenta je da sama činjenica preduzetničku aktivnost u ovom slučaju to je teško dokazati, jer je to u stvari vaše vlasništvo i njime možete raspolagati kako želite.

Ali postoji niz jasnih prednosti u registraciji individualnog preduzetnika:

1. Bilo koja potraživanja prema stanarima mogu se riješiti ako su svi predmeti pravilno obrađeni.
2. Činjenicu prebivališta osobe (osoba) i oštećenja imovine u cilju nadoknade štete moguće je dokazati samo ako u rukama imate ugovor o zakupu.

Iznajmljujem stan (za podzakup)

Podzakup Da li je proces ponovnog iznajmljivanja nekretnine sa primarnog zakupca na sekundarnog. Za registraciju podzakupa sastavlja se dokument koji ima format ugovora o zakupu i ne može imati rok važenja duži od originalnog dokumenta o zakupu stambenog prostora.

Osobe koje planiraju da daju u podzakup iznajmljenu nekretninu moraju biti svjesne da će u slučaju kršenja uslova ugovora od strane podzakupnika, primarni zakupac i dalje morati odgovarati vlasniku.

Isto se odnosi i na neplaćanje komunalija, nepoštivanje pravila korištenja povjerenog objekta i oštećenje imovine.

Zbog ove okolnosti, pravno nepismeni podstanari odlučuju da ne snose nikakvu odgovornost i lako mogu prekršiti sve uslove ugovora. Na njihovu nesreću i na sreću vlasnika, to nije slučaj. Podzakupnik odgovara licu sa kojim ima pismeni ugovor.

Ako odlučite da iznajmite svoj dom, pažljivo pročitajte uslove ugovora i zapamtite da je klauzula o mogućem povećanju plaćanja sasvim razumna - ako vlasnik podiže stope za stanara, on će zauzvrat morati podići ih za tebe.

Plaćanje usluga posrednika

Ali ako se ipak odlučite izgraditi uspješan posao u području iznajmljivanja stanova, onda ne možete bez usluga posrednika. Takve kompanije će omogućiti vlasniku ili zakupcu da pronađe životni prostor. Suština je da nema zastoja i konstantan prihod.

Najvažnije je kontaktirati provjerene kompanije kojima možete vjerovati ne samo vi, već i ljudi koji traže smještaj.

Uređenje doma

Bez sumnje, moguće je iznajmiti stanove u sovjetskom stilu, ali ne zaboravite da se glasine brzo šire. Čak i ako se nekoliko ljudi, zbog neznanja ili nedostatka hitne alternative, zaustavi u takvim uslovima, onda za nekoliko sedmica ni agenti nekretnina neće pristati na saradnju s vama.

Morate ulagati u poboljšanje. Ukoliko nemate sredstava za veće renoviranje, prvo se pobrinite za ispravnost vodovodne instalacije, dostupnost tople vode, dobrih spavaćih mjesta, veš mašinu i frižider.

Mnogim klijentima nije toliko važan stil i dekor koliko funkcionalnost i čistoća doma. Stoga, čak i ako tapeta u stanu nije najnovija, jednostavno ne bi trebalo biti plijesni i poderanih rubova!

Fiksni troškovi

Iz cjelokupne liste gore navedenih troškova izdvajaju se oni koji su trajni i ne mogu se izbjeći ako ciljate na dobar rezultat:

• porezi (ako ste još uvijek izdali individualnog poduzetnika);
• najam (ako stan nije vaš);
• oglašavanje (možda besplatno);
• čišćenje i pranje;
• javna komunalna preduzeća;

Prihodi

Visina prihoda i stopa nadoknade projekta direktno zavise od:

• početno stanje stambenog prostora;
• kvalitet i kvantitet oglašavanja;
• rad posrednika;
• vaš odnos prema kupcima;
• područje na kojem se stan nalazi;

Obično dnevni najam na puno radno vrijeme može nadoknaditi troškove za manje od šest mjeseci, pod uslovom da nema većih troškova remonta.

Kako pronaći klijente?

Najproduktivniji načini za pronalaženje klijenata su:

1. Oglasi na Internet stranicama.
2. Raspored promotera na železničkim stanicama i dogovor sa taksistima.

Na ovaj način vas kupci sami pronalaze. Rad na internetu (kreiranje zajednica u na društvenim mrežama, stalno ažuriranje oglasa) uvelike olakšava proces pronalaženja stana.

Izdavanje stana kupljenog uz hipoteku

To što je neko kupio stan pozajmljenim sredstvima ne čini ga inferiornim vlasnikom. Dakle, stambeni prostor uzet na hipoteku može se iznajmiti na isti način kao što je kupljen za gotovinu.

Sve stavke koje se odnose na raspolaganje stambenim objektima su precizirane u "Zakonu o hipoteci". Teoretski, banka može zabraniti takve aktivnosti, ali to neće učiniti. Glupo je da bankarski sistem blokira osobu koja je izdala hipoteku dodatnim izvorom prihoda, čime se povećavaju šanse za blagovremenu i potpunu otplatu duga.

Rizici, zamke

Glavna opasnost takvog posla- sigurnost stana. Ali to se može svesti na minimum izdavanjem individualnog preduzetnika i sastavljanjem ugovora o zakupu između gostiju i vlasnika (stanara, podstanara).

Uvijek tražite pasoš od osoba koje se prijavljujete, čak i za jedan dan. I zapamtite, ako imate u rukama jednostavnu kopiju pasoša bez ugovora, nemate pravo na bilo kakav zahtjev. Sigurnost ili ekonomičnost - izbor je na vama.

Poslovne prednosti i mane

Kao i u svakom poslu, iznajmljivanje privatnog ili iznajmljenog stana za dnevni najam ima svoje prednosti i nedostatke.

Prvi uključuju:

1. Fast payback.
2. Gotovo stalno praćenje stanja stambenog prostora.
3. Velika potražnja.
4. Fakultativno registrovanje individualnog preduzetnika.
5. Mala investicija (pod uslovom dobrog početnog stanja stana).

Nedostaci, možda, uključuju samo rizike koji se pojavljuju u slučaju iznajmljivanja stana bez odgovarajućih dokumenata.

Vlasnici besplatnih nekretnina često razmišljaju o svakodnevnom iznajmljivanju stanova. U ovoj oblasti važno je ne samo pronaći jedinstven način za privlačenje klijenata, već i voditi računa o pravnim obilježjima koja će osigurati zakonitost djelatnosti i sačuvati imovinu.

Izdavanje stana za dnevni najam je vrlo isplativ posao. Mogu postojati dvije opcije za implementaciju prijedloga:

• Isporuka cijele površine stana;
• Djelomični najam (na primjer, u dvosobnom stanu će se iznajmiti samo jedna soba, a druga je zaključana).

U praksi postoje sljedeće vrste prijedloga:

• Direktno od vlasnika nekretnine (stan pripada osobi koja ga prodaje preduzeću);
• Podzakup (osoba koja nudi dnevni najam je i sama njen zakupac i na taj način u cijelosti ili djelimično izmiruje obaveze zakupa).

Važno je uzeti u obzir i činjenicu da je kod podzakupa potrebna dozvola vlasnika objekta, jer se krug odgovornih osoba povećava, a u slučaju sporne situacije postaje teže pronaći krivca.

Visina prihoda za dnevni najam direktno ovisi o lokaciji nekretnine. Najprofitabilnije opcije su:

• Apartmani smješteni u blizini naselja;
• U područjima sa velikim brojem studenata („studentski kampusi“, u blizini univerziteta, koledža);
• Stanovi u velikim gradovima (stalni protok turista i posjetitelja grada stvara potrebu za udobnim stanovanjem koje će pružiti udobnost doma).

Prednosti i mane iznajmljivanja stana za iznajmljivanje

Prednosti dnevnog najma stanovanja:

• Dobijeni prihodi su veći nego kod iznajmljivanja na duže vrijeme;
• Dobra potražnja ponude;
• Nije potrebno osoblje;
• Poslovanje se može obustaviti u bilo kojem trenutku, na zahtjev vlasnika.

Nedostaci poslovanja dnevnog najma stanova:

• Da bi se troškovi održavanja stambenog prostora isplatili i zadržao neto profit, stan mora biti smješten u aktivnom dijelu grada;
• Traženije su opcije sa dobrim popravkom i punom količinom potrebnog inventara, namještaja i drugih stvari (ovo zahtijeva značajna ulaganja);
• Nakon svakog gosta potrebno je izvršiti temeljno čišćenje;
• Mogući troškovi oglašavanja za održavanje protoka kupaca;
• Velika je vjerovatnoća da ćete naići na prevarante ili pljačkaše.

Korak po korak upute za izdavanje stambenog prostora

• Analizirajte slične ponude na tržištu (pročitajte informacije na internetu, štampanim medijima ili pozovite agencije za nekretnine i saznajte prosječnu cijenu);
• Odredite optimalni trošak po danu (zasnovan na općem stanju stambenog prostora i području u kojem se nalazi);
• Pripremiti stan za isporuku (po mogućnosti izvršiti popravke, opremiti aparatima, posuđem, tekstilom);
• Pošaljite oglas ili kontaktirajte agenta za nekretnine za pomoć;
• Pripremite ugovor o zakupu;

Poslovni prihodi i rashodi

Iznajmljivanje stana za dnevni najam ne donosi samo profit koji se formira dobijanjem plaćanja zakupa, ali povlači i određene troškove. To uključuje:

Legalizacija poslovanja i oporezivanje

Svaka djelatnost koja ostvaruje periodične prihode mora biti registrirana ili prikazana u deklaraciji kako bi se državno oporezivanje pravilno formiralo.

Na zakonodavnom nivou, u odnosu na dnevni zakup, postoji nekoliko načina legalnog poslovanja:

1. Registracija u obliku individualnog preduzetnika;
2. Registracija patenta;
3. Obavljanje djelatnosti bez registracije i podnošenja izvještaja o porezu na dohodak fizičkih lica.

Prilikom dodjele statusa individualnog preduzetnika postoji očigledna prednost - pojednostavljen sistem oporezivanja. Poreski zakonik utvrđuje stopu od 6% na iznos godišnjeg prihoda, a plaća se i iznos premije osiguranja.

Da biste se prijavili za individualnog preduzetnika, morate:

Prilikom odabira u korist patenta, oporezivanje se vrši na sljedeći način:

• Trošak patenta podliježe plaćanju (troškovi patenta = potencijalni profit * 0,6%);
• Upisuje se iznos jednak 50% premija osiguranja.

Ako nema pitanja o registraciji, onda se porez plaća kao porez na dohodak fizičkih lica. U ovom slučaju, važno je uzeti u obzir sljedeće točke:

• Porez se plaća godišnje u iznosu od 13% od ukupne dobiti;
• Prijavljivanje se podnosi u skladu sa Obrascem 3 poreza na dohodak fizičkih lica (do 30. aprila);
• Vjerovatno će porezna stopa biti povećana za subjekte čiji prihod prelazi 30 hiljada rubalja.

Odgovornost za poslovanje u sjeni

Većina iznajmljivača radije skriva takav posao od plaćanja poreza. Do danas su predstavnici poreske službe organizovali aktivnosti na identifikaciji takvih stanara. Informacije mogu doći:

1. od nezadovoljnih komšija na stepeništu;
2. ličnim radnjama poreskih službenika (iznajmljivanje stanova pod maskom turista ili gosta grada);
3. poruka drugih državnih organa i funkcionera (prema rečima okružnog policajca koji je stigao u stan nakon što su stanari prekršili red ćutanja).

Ukoliko se otkrije činjenica utaje poreza, najmodavac će odgovarati u vidu novčane kazne i obaveze poreskog prijavljivanja. Ako se navedene sankcije ne poštuju ili ako se pravila periodično krše, mogu biti krivično gonjeni.

U formi priloga ugovora možete sastaviti popis sve imovine koja se nalazi u stanu sa naznakom njene vrijednosti. Prije nego što zakupac počne stanovati u stanu, može mu se dati na potpisivanje potvrda o prijemu u stanu, potpisom kojom će iskazati svoju saglasnost sa prisustvom cjelokupne ugovorene imovine u stanu, saglasan sa njegovom okvirnom cijenom i stanjem.

Osnove uspješnog poslovanja za iznajmljivanje

Tržište ponuda za dnevni najam stanova je bukvalno pretrpano, što može uticati na potražnju potrošača. Da biste brzo došli do neto dobiti i formirali stalnu bazu kupaca, morate pokazati poduzetnički duh i aktivnost, kao i uzeti u obzir nekoliko savjeta:

Kako opremiti sobu

Za ugodan boravak u stanu treba imati nešto namještaja i opreme. Među njima:

• Frižider ili hladnjak;
• Veš mašina;
• TV set;
• Kuhalo za vodu;
• Mesta za spavanje (krevet, sofa, sofa);
• Električni štednjak;
• mikrovalna;
• Blagovaonski stol i stolice;
• Daska za glačanje;
• Iron;
• Besplatan pristup internetu;
• Set pribora za jelo i posuđa;
• Tekstilna galanterija (posteljina, ručnici, zavjese i zavjese, jastuci, ćebad, ćebad, itd.).

U nekim slučajevima, iznajmljivači čak osiguravaju prisutnost higijenskih proizvoda u stanu (šamponi za jednokratnu upotrebu, sapun, četkice za zube, papuče).

Pretraga klijenata

Postoji nekoliko načina da pronađete potencijalne kupce. Među njima:

• Traženje pomoći od agenta za nekretnine;
• Prijenos nekretnina u povjerenje na agenciju za nekretnine;
• Samostalna pretraga.

Usluge agencije za nekretnine ili agencije za nekretnine za upravljanje povjerenjem može se dodati i na osnovu fiksne stope i kao procenat. Obje opcije imaju značajne prednosti:

1. Vlasnik ne treba da se trudi;
2. Odnos sa zakupcem će biti formalizovan ugovorom;
3. Realtor i agencija za nekretnine su odgovorni za pouzdanost zakupca.

At nezavisna pretraga kupci mogu ostaviti oglas:

1. U periodici;
2. Na društvenim mrežama i na specijalizovanim stranicama (Avito, Sutochno, Yurenta, Domofond, Kvartirka).

Iznajmljivanje stana za iznajmljivanje kao posao je vrlo isplativo i prilično jednostavno za organizaciju. Da biste privukli maksimalan profit, potrebno je stvoriti uslove za život u stanu koji su udobni i isplativi za klijenta. Za redovne posjetioce često koriste sistem popusta ili fleksibilno plaćanje usluga.

Prilikom prijave svakog novog gosta, morate se pridržavati zakonskih formalnosti vezanih za registraciju odnosa putem sporazuma. Pored bitnih uslova, ugovor treba da navede i eventualne troškove klijenta za oštećenje imovine.

Dnevni najam stanova pogodan je za klijente koji traže jeftin smještaj na kratko vrijeme, kao i za iznajmljivače koji žele zaraditi više od dugoročnih iznajmljivanja. Izdavanje stana na dan ili više godišnje donosi prihod koji je 2 puta veći od iznosa koji se može dobiti za dugoročni najam stana.

Kako otvoriti firmu za iznajmljivanje stanova za iznajmljivanje

Prije nego što počnete, odaberite koncept svog budućeg poslovanja i odlučite da li ćete iznajmljivati ​​vlastite stanove ili podstanariti. Daljnji algoritam akcija:

Analizirajte tržište potražnje za dnevnim iznajmljivanjem. Odaberite svoju ciljnu publiku.

Registrujte firmu ili individualnog preduzetnika kako biste zaključili ugovore sa zakupcima i izbegli rizike.

Pripremiti standardne obrasce dokumenata za rad. Navedite uslove plaćanja, kazne, depozite. Razviti pravila boravka za goste.

Odaberite i opremite jedan ili više apartmana: izvršite popravke, kupite posteljinu, spojite TV, telefon i internet.

Slikajte gotove prostore i pišite oglase za iznajmljivanje.

Odaberite kanale oglašavanja i objavite svoje oglase.

Angažirajte djelatnike po potrebi: čistačice, administratora.

Ako ne možete lično da pokažete stan, možete snimiti video recenziju i poslati je potencijalnim klijentima.

Nakon što sačekate prvi poziv, ljubazno ali odlučno objasnite gostu uslove života u apartmanu i objavite cijenu. Ukoliko pristane na predložene uslove, zaključiti ugovor i uzeti akontaciju uz depozit. Nakon što ste jednom razradili mehanizam iznajmljivanja, ubuduće ćete moći na kratko da prilagodite svoje ponašanje, klauzule ugovora i redosled izdavanja stambenog prostora.

Poslovni plan firme za isporuku stanova

Razmišljajući o svom poslu, možete jednostavno iznajmiti stan na godinu dana i dogovoriti se sa stanodavcem o mogućnosti podzakupa. Nakon toga, bez ulaganja ni centa, iznajmite ga na kratko svima, zarađujući na razlici. Ali da biste pokrenuli pravi posao, razmislite o tome kako pružiti kvalitetnu uslugu: stanove koji liče hotelske sobe imaju tendenciju da se iznajmljuju brže od sivih sovjetskih komunalnih stanova sa otrcanim nameštajem i slavinama koje cure.

Poslovni koncept i analiza tržišta

Postoje tri opcije za organizaciju dnevnog najma. Prvi, optimistični, je kada posjedujete 2-3 dobro renovirana stana. U ovom slučaju moguće je organizirati posao s minimalnim finansijskim rizikom: dovoljno je ispravno sastaviti ugovor o zakupu i predvidjeti sve nijanse.

Još dva načina da pokrenete posao:

izdati stan pod hipoteku, opremiti sobe i zakupiti po takvoj cijeni da iznos koji se dobije u mjesecu premašuje troškove;

izdajem 2-3 stana na period od jedne do pet godina i podnajam.

Odabravši posljednju opciju za organiziranje slučaja, morat ćete obavijestiti vlasnike prostorija o tome kako planirate koristiti stanovanje. U suprotnom, neće biti moguće zvanično zaključiti ugovore sa stanarima, a to je rizik.

Analizirajte potražnju i konkurenciju na tržištu dnevnih najma. Posjetite popularne stranice:

avito.ru;

sutochno.ru;

booking.com;

airbnb.ru.

Pregledajte oglase koji se tamo nalaze, procijenite stanje i cijenu stanova, kao i uslove iznajmljivanja. Zabilježite ideje koje vam se sviđaju – bolje ih je napisati. Uporedite ponude hotela i hostela sa apartmanima - rezultati analize će biti korisni u identifikaciji konkurentskih prednosti.

Potražnja za dnevnim najmom zavisi od sezone - ljeti se povećava broj ljudi koji žele iznajmiti stan, a stanari podižu cijene

Saznajte ko je u vašem gradu zainteresovan za dnevni najam. To može biti:

porodice sa djecom na odmoru;

usamljeni turisti;

upućeni zaposleni;

romantični parovi;

omladinske kompanije.

Odaberite segment na koji ćete ciljati – ne pokušavajte pokriti cijelo tržište odjednom. Od toga na koju publiku ciljate, sve će ovisiti - od dizajna stanova do izbora kanala oglašavanja.

Registracija kompanije

Registrirajte kompaniju i ne izbjegavajte poreze - posao dnevnog najma stvara dovoljno prihoda za dijeljenje sa državom, a rizici su preveliki za rad na crno.

Stanove možete izdati kao samostalni preduzetnik ili u ime društva sa ograničenom odgovornošću. Pojedinačni preduzetnik se razlikuje od DOO po sledećim kriterijumima:

trošak registracije je državna pristojba od samo 800 rubalja, a za LLC - 4 hiljade rubalja.

odobreni kapital - za individualne preduzetnike je odsutan, a za LLC 10 hiljada rubalja;

finansijska odgovornost - individualni preduzetnik odgovara poveriocima svom imovinom u imovini;

povlačenje sredstava - preduzetnik ima pravo da raspolaže zaradom po sopstvenom nahođenju, povlači novac iz opticaja u bilo kom trenutku;

Izvještavanje je lakše za individualne poduzetnike, možete bez računovođe.

Uprkos činjenici da individualni preduzetnici imaju veću finansijsku odgovornost, kazne za DOO su 2-3 puta veće

Nakon donošenja odluke o registraciji, odaberite OKVED - šifre aktivnosti. Opcije koje su najbliže području dnevnog najma:

55.20 - obezbjeđivanje mjesta za kratkotrajni smještaj;

55.10 - djelatnosti hotela i drugih mjesta za privremeni boravak.

Odredite poreski režim koji ćete primjenjivati:

OSNO - opšti režim, najnepogodniji za obračunavanje i plaćanje poreza;

USN - pojednostavljeni sistem, kada preduzetnik prebacuje državi 6% prihoda ili 15% dobiti;

PSN - rad na patentu za koji individualni preduzetnik plaća fiksni iznos; LLC ne može raditi pod patentom.

Uslovi i visina plaćenih poreza, kao i obrasci za podnošenje izvještaja zavise od odabranog načina rada. Osim poreza, budite spremni da za sebe i svoje zaposlene uplatite doprinose za penzijsko i osiguranje.

Ako se ustručavate da registrujete individualnog preduzetnika ili LLC preduzeća, platite najmanje porez na dohodak pojedinca - 13% prihoda. Da biste to uradili, obratite se poreskoj upravi, saznajte kada i koje deklaracije treba da podnesete, kao i u kom roku platiti.

Za nelegalno poslovanje postoje sankcije:

novčana kazna od poreza u iznosu od 10% prihoda, ali ne manje od 40 hiljada rubalja;

administrativna kazna - 500-2 hiljade rubalja;

krivična odgovornost - hapšenje ili prinudni rad.

Pretraga i priprema prostorija

Fokusirajući se na odabranu ciljnu publiku, počnite tražiti prostorije. Razmislite šta je važno bankaru koji je na službenom putu? Najvjerojatnije iznajmite miran jednosoban stan bliže mjestu pripravništva ili poslovnih pregovora. I mladi par za romantično veče? Ugodan, dobro namješten stan u maloj kući.

Prostore za dugoročni najam možete pronaći na klasifikovanim stranicama kao što je Avito.

Odaberite lokaciju objekata tako da možete brzo doći do svakog da se prijavi i odjavi goste. Ako nemate auto, iznajmite apartmane bliže vlastitoj kući.

Potražnja za dnevnim iznajmljivanjem stana zavisi od:

broj soba;

kvalitet popravke;

prisutnost namještaja i opreme;

lokacija objekta;

dodatne usluge.

U 57% slučajeva stanari radije borave u jednosobnim stanovima sa dobrim popravkom, novim namještajem i ispravnim internetom. Izuzetno je retko rezervisati prostor u apartmanima sa više od tri sobe, kao iu apartmanima ekonomske klase - 1% i 8%, respektivno.

Lokacija stana utječe na cijenu najma. Blizina centra i dalje ima odlučujuću ulogu u izboru smještaja turista, zaposlenih u firmi i studenata. Dobar prihod možete ostvariti od stana koji se nalazi nedaleko od velikog trgovačkog ili poslovnog centra, univerziteta ili željezničke stanice.

Odabravši poslovne putnike kao ciljnu publiku, saznajte koji izvještajni dokumenti bi im mogli zatrebati i budite spremni da date ugovor, kao i priznanicu ili fakturu za plaćanje stanarine.

Račun za iznajmljivanje može uključivati Dodatne usluge kao i ranu i kasnu prijavu

Nakon preuzimanja prostora, zaključiti dugoročne ugovore o zakupu sa vlasnicima. Nemojte kriti da ćete iznajmiti stanove za dnevni najam, već ponudite obostrano koristan ugovor. Recite nam da ne iznajmljujete samo stan, već ga preuzimate u upravljanje i preuzimate obavezu da izvršite kozmetičke popravke, instalirate opremu, povežete se na internet i održavate red. Objasnite da vam je važna dobra volja kako bi stan bio čist. Potkrepiti rečeno klauzulama ugovora o dugoročnom zakupu. Pokažite vlasniku dnevni ugovor kako bi shvatio ozbiljnost pristupa poslu.

Nakon iznajmljivanja objekata nastavite sa popravkom. Birajte materijale i opremu u srednjem cjenovnom segmentu, namještaj također. Glavna stvar je da bude nova i čista. Minimalni set opreme za stan poslovne klase:

hladnjak;

kuhalo za vodu;

mikrovalna;

veš mašina;

glačalo i daska za glačanje;

štednjak ili ploča za kuhanje;

TV set;

wi-fi modul;

posuđe za 4 osobe;

Naručite kozmetiku za jednokratnu upotrebu na veliko nekoliko mjeseci unaprijed - kupovina velike serije bit će jeftinija

Obratite pažnju na detalje i obavezno kupite za svaki stan:

3 kompleta skupe posteljine;

setovi peškira - po jedan za svakog gosta: za ruke, stopala, lice i tijelo;

salvete - obične i mokre;

bade mantili;

Kape za tuširanje za jednokratnu upotrebu;

jednokratni šamponi, četkice i paste za zube;

vješalice za odjeću;

kompleti za čišćenje cipela.

Oslobodite stan od ličnih stvari - svojih ili stalnog vlasnika. U dizajnu prostorija pridržavajte se principa minimalizma. Organizirajte generalno čišćenje - operite podove i prozore, operite zavjese, prekrivače i navlake za namještaj, provjerite rad vodovoda. Obrišite prašinu čak i na teško dostupnim mjestima.

Naručite profesionalnu foto sesiju prostorija - interijeri snimljeni kamerom pametnog telefona prije će odbiti nego privući kupce.

Papirologija za posao

Formirajte paket internih dokumenata koji će regulisati Vaše aktivnosti i uslove života u objektima. Razviti:

dugoročni ugovor o zakupu sa vlasnikom prostora (ako je potrebno);

ugovor o dnevnom zakupu sa zakupcem;

pravila stana;

popis imovine za svaki objekat.

Ako planirate zaposliti zaposlenike, napišite opis poslova. Možete se fokusirati na tipične primjere, ali ih preradite za svoj rad. Pisanje jednog razumljivog uputstva može trajati 2-3 dana.

U "dnevnom" ugovoru zapišite:

podaci o objektu zakupa - adresa, tehnički parametri;

rok isporuke apartmana i vrijeme odjave;

uslovi života (može se izdati kao zahtjev);

trošak najma po danu i za cijeli period;

iznos depozita;

broj stanovnika;

obaveze stranaka i odgovornosti;

uslovi za prijevremeni raskid ugovora;

kazne za kršenje uslova ugovora.

Prije sklapanja ugovora o najmu s gostom, objasnite mu sve po redu

Tipičan ugovor o dnevnom najmu -.

Uz ugovor priložiti popis imovine i pravila stanovanja u stanu. Pravila treba da predviđaju sledeće:

zabranjeno pušenje u apartmanima;

procedura prijave i odjave;

dostupnost kolaterala;

uslovi za korišćenje kućnih aparata;

mogućnost/zabrana prenosa ključeva trećim licima;

sankcije za oštećenje imovine i uznemiravanje komšija.

U svakom stanu postavite pravila na vidno mjesto, a pored njih stavite letak sa lozinkom za Wi-Fi, telefone administratora i hitne službe.

Za posebno zahtjevne i sumnjive zakupce budite spremni da predočite komplet dokumenata koji potvrđuju vaše pravo na zakup prostora, i to: potvrdu o vlasništvu ili ugovor o zakupu sa vlasnikom i njegovu pismenu saglasnost za podzakup, ovjerenu kod notara.

Gdje promovirati svoje poslovanje - izbor kanala oglašavanja

airbnb.ru;

avito.ru;

irr.ru;

booking.com;

u oglasnim grupama na VKontakteu i Facebooku;

na gradskim internet portalima.

Kasnije ćete izdati vizit kartu sa mogućnošću online rezervacije, ali u prvim fazama možete i bez toga. Ako je stranica još uvijek kreirana, postavite kontekstualno oglašavanje u Yandex i Google.

Na nekim stranicama, da biste objavili oglase za iznajmljivanje u ime pravnog lica, morat ćete kreirati plaćeni račun

Radite na offline oglasima. Štampajte i postavljajte letke, oglašavajte se u najpopularnijim gradskim novinama, pronađite taksi prijatelje i pregovarajte s njima da ponudite svoje usluge putnicima. Naručite oglašavanje u prijevozu odabirom ruta koje polaze sa stanice. Razvijte profil klijenta i na listu uključite pitanje kako je saznao za vas - to će vam pomoći da izbacite neefikasne kanale promocije.

Regrutacija osoblja

Sami ćete moći da se nosite sa 2-3 apartmana, dok ćete posteljinu i peškire morati da odnesete u praonicu, a čišćenje ćete poveriti firmi za čišćenje ili ćete to morati da uradite sami. Za proširenje vašeg poslovanja biće vam potrebni zaposleni:

administratori odgovorni za sastanke i odjavu gostiju;

čistačice koje peru veš, peglaju, čiste stan;

menadžer na telefonu, dodjeljuje goste objektima.

Broj zaposlenih zavisi od broja stanova u upravi. Jedan administrator može opsluživati ​​3-6 stanova u isto vrijeme, čistačica može poslužiti isto toliko. Menadžer će se nositi s opterećenjem od 15-18 objekata.

Obračun rashoda i planiranih prihoda

Obračun je dat za fizičkog preduzetnika po pojednostavljenom poreskom sistemu, koji želi da izda dva stana u centru grada - jednosobni i dvosobni. Ciljna publika su poslovni putnici, plaćeni zaposlenici, koji više vole da žive u ugodnim uslovima, bliskim hotelskim. Nema zaposlenih, ali je planirano sklapanje ugovora sa firmom za čišćenje, pranje veša i hemijsko čišćenje.

Tabela: troškovi pokretanja biznisa

Tabela: mjesečni troškovi

Obračun planiranog prihoda i perioda otplate

U cijenu smještaja treba uključiti: troškove najma, usluge pranja i čišćenja, reklamne troškove i kupovinu potrošnog materijala.

Prosječna cijena najma jednosobnog stana je 2050 rubalja / dan. Cijena najma dvosobnog stana iznosi 2850 rubalja / dan. Popunjenost u prvom mjesecu - 60%, odnosno 18 dana u mjesecu, od drugog mjeseca - 70%, odnosno 21 dan.

Prosječan prihod za prvi mjesec - 88.200 rubalja. Porezni odbici - 5292 rubalja. Dobit za prvi mjesec - 22.093,5 rubalja. Prosječni prihod za drugi i naredni mjesec - 102.900 rubalja. Porezni odbici - 6174 rubalja. Dobit u narednim mjesecima - 36793,5 rubalja.

Rok otplate za posao je 5-7 mjeseci, uz nisku popunjenost stanova - 1-1,5 godina.

Zamke poslovanja iznajmljivanja stanova

Iznajmljivanje stana za iznajmljivanje je rizičan posao. Pokretanjem posla rizikujete sa svih strana:

vlasnik prostora može neočekivano raskinuti zakup;

stanari mogu započeti svađu, razbiti suđe, uništiti namještaj;

komšije se mogu žaliti na stalno treperenje novih lica u stanu, a posebno budnih - pozovite policiju.

Jedini način da se minimiziraju rizici je da se posao službeno ozvaniči, sklopi ugovor sa advokatom i u njima upiše sve moguće okolnosti, uključujući i višu silu.

Prilikom prijavljivanja obavezno od gostiju zatražite pasoše i napravite kopije, dajte nam da potpišemo inventar nekretnine i pravila boravka. Unaprijed upozorite susjede i predočite dozvole za dnevni najam stana od vlasnika. Izbjegavajte iznajmljivanje prostorija za praznike ako ne želite da se susjedi žale na buku. Budite spremni da svoj raspored rada prilagodite vremenu dolaska i odlaska gostiju – često morate ustati u pet ujutro, a spavati nakon jedan ujutro. Imajte telefon kod sebe - u slučaju bilo kakvog problema klijenti će vas zvati, a vi ste dužni da se javite.

Povezani unosi:

Nisu pronađeni povezani zapisi.

Odabir stana za dnevni najam, odabir ciljane publike i pozivanje konkurenata, rad sa dolaznim prometom. Kome je bolje iznajmiti stan za iznajmljivanje? U kojim područjima tražiti iznajmljivanje? Analiza tržišta nekretnina.

Nudim gotovu poslovnu shemu "Iznajmljivanje stanova po danu". U osnovi, ovo je gotov poslovni plan.

1. Apartmani.
   • Šta iznajmiti: apartmane, kuće, sobe, krevete.
   • Koliko dugo uzimati: dugotrajno, svakodnevno, na sat.
2. Gdje pronaći apartmane.
   • Vaš vlastiti dom. Ovo su minimalni troškovi, uključujući račune za komunalije i struju.
   • Iznajmljeno stanovanje. Ti plaćaš najam i računi za komunalije.
   • Susedni zakup. Troškovi 50/50 i samo čišćenje.
3. Šta bi trebalo biti u stanu.
   • Potrebno: čajnik, šolja, tanjiri, kašika i kašika za desert, viljuška, nož i daska za rezanje, sapun, toalet papir, ćebe i jastuk, čista posteljina, peškir, krevet.
   • Dodatno: šporet (električni ili rerna), tuš ili kada, mikrotalasna rerna, pegla i daska za peglanje, veš mašina, mašina za sušenje veša, lonci i dodatni pribor, plakari, plakari i komode, sofa, fotelje, TV, grejalica, čaj, kafa, šećer, sol,
     suncokretovo ulje, osvježivač zraka, šampon, gel za tuširanje.
   • Lux opcija: bade mantil, papuče, dodatni peškiri, kablovska/sat TV, internet (wi-fi), pasta za zube i četkica, org. aparati, cvijeće, stvari koje upotpunjuju interijer.
4. Čišćenje.
   • Ko čisti. Ako je sobarica, plaća se mjesečno, po komadu (za obavljeni posao), po satu, po stanu. Ili se sami počistite.
   • Šta vam je potrebno: deterdženti, upute za čišćenje, popis imovine.
5. Konkurenti.
   • Vrste konkurenata: hoteli, mini hoteli i kuće, apartmani za iznajmljivanje, hosteli, hosteli.
   • Kako komunicirati: sarađivati ​​(razmjenjivati ​​kupce, pregovarati o cijenama), takmičiti se i svađati se, ignorirati (raditi sam).
6. Prijem i izvršenje naloga.
   • Telefonom saznajte datum dolaska i odlaska, broj ljudi koji dolaze, šta je potrebno (soba, apartman, soba, krevet),
     neophodne pogodnosti.
   • Provjerite šta imam za ponuditi.
   • Povratni poziv: navedite datum i vrijeme dolaska/odlaska, recite o tome potrebna dokumenta+ depozit, dogovor oko cijene smještaja po danu,
     zakažite termin za predaju ključeva, predložite slobodne termine dolaska, recite o dodatnim. opcije.
   • Sastanak: uzmite 100% avans, uzmite depozit, uzmite kopiju pasoša, zaključite dogovor, razgovarajte o pravilima ponašanja, uručite ključeve, zakažite termin i pozovite.
   • Prijem stana: nazvati i razjasniti proširenje, sastati se, provjeriti stan (ako se pronađu nedostaci, sastaviti akt i preuzeti iznos štete, ako je sve u redu - vratiti depozit), dogovoriti novi sastanak.
7. Oglašavanje: Internet, novine, TV, vizit karte, baneri i baneri, reklame na stubovima i oglasnim pločama.
8. Porez.
   • Pravno lice: 6% ili 15%.
   • Phys. lice: 13%.
   • Patent.

Korak 1: Odabir strategije

Predlažem da odaberete jednu od dvije postojeće strategije i da se držite svog izbora u budućnosti.

Sporo početak- preko agenta za dnevno iznajmljivanje. Pokrećete promet, kreirate web stranicu na jednoj stranici (landing page) i usmjeravate promet na pridruženu mrežu.

Glavne prednosti:

• Manje rizika. Pokrećete posao sa malo ili bez ulaganja kapitala.
• Dobijate iskustvo bez zaglavljivanja: iskustvo komunikacije sa klijentima, iskustvo interakcije sa partnerima.

Brzi početak. Ovo je početak ulaganja. To mogu biti ili lična sredstva ili pozajmljena sredstva (za pokretanje prvog objekta). Savjetujem vam da koristite ovaj put, jer mnogo brže ćete doći do uspeha.

Korak 2: Odredite ciljnu publiku

Sljedeći korak je definiranje vaše ciljne publike.

Većina novajlija stalno radi istu grešku – ne biraju svoju ciljnu publiku, prilagođavajući poslovanje svim ljudima u isto vrijeme. To nije u redu. Konstantno radite na portretu vašeg klijenta.

• Odlučite se za kategoriju klijenata: poslovni putnik, gradski gosti, lokalni parovi, kompanije (žurke, događaji - teže je raditi s njima). Moguće je definirati nekoliko grupa po prioritetu. Preporučujem da se fokusirate prvenstveno na poslovne putnike, jer iznajmljuju na dan ili dva, dobro plaćaju, imaju manje rizika i stabilni su.
• Ako imate izbor koga ćete naseliti - poslovne putnike ili goste grada - popunite prvog. Manje su zahtjevni, ne traže popuste i dodatne pogodnosti, plus zaradu na dokumentima za izvještavanje sa službenih putovanja (naša marža).

Korak 3: Pozivanje takmičara prema sastavljenoj legendi

Na primjer, želite raditi s ljudima na poslovnim putovanjima. Napišite svoju priču na komad papira da ste na poslovnom putu i sami birate svoj dom na nekoliko dana. One. "sondiraš" tržište u svom gradu.

Odabir najboljih lokacija: Avito, Yandex.Nekretnine u regiji u kojoj živite, izaberite najbolja područja plasmani na kojima je veća koncentracija vaše ciljne publike. I onda formirate sopstveni stambeni fond u ovom radijusu- ovo će biti najispravnija strateška odluka. Dobićete više novca.

Uvijek idite od onoga što klijent želi!

Dakle, pozivamo konkurente na izmišljenu priču, tražimo popuste, dodatne usluge. Bolje je da uključite snimanje razgovora kako biste kasnije mogli snimiti šta će takmičari reći.

Bolje je početi zvati sa malim agencijama, vlasnicima koji imaju par stanova. To će vam pomoći da se „dođete u ruke“ i počnete sigurnije razgovarati s vrhunskim konkurentima.

Koristite lažnu SIM karticu kako se kasnije ne biste otkrili da izdajete nekretninu.

Korak 4: ispitivanje dolaznog saobraćaja

Cijena bi trebala biti postavljena na 200-300 rubalja. jeftiniji od konkurenata. I izmjerite protok dolaznih poziva.

U ovoj fazi mi partner(sa konkurentima). One. ljudi dođu, damo ih partnerima - zovemo sa lažne SIM kartice i dogovorimo smještaj + popust. Ako postoji razlika, stavljamo je u džep.

Korak 5: Pronalaženje stana

U ovoj fazi tražimo i kupujemo (iznajmljujemo) stan u željenom naselju. Razmotrite uticaj sezonskih uslova na protok kupaca u određene delove grada.

Obratite posebnu pažnju na stanove u blizini velikih preduzeća, autobuske linije, u blizini velikih trgovina, u blizini metroa, gdje se održavaju sajmovi i izložbe.

U početku će biti vrlo teško pronaći prave stanove za iznajmljivanje - cijelo tržište je preplavljeno agencijama. Stoga tražimo prijatelje, poznanike, rodbinu. U krajnjem slučaju, obraćamo se agentima.

Ishod: prema ovoj šemi (u 5 koraka) birate svaki stan za iznajmljivanje. Testirajte različite stanove (garsonjere, kopejke, treški).

Uvijek vodite evidenciju o troškovima i prihodima za svaku stambenu nekretninu. Od besplatnih i praktičnih aplikacija, savjetujem vam da koristite google word i google excel.

1-sobni stan = 2 studija za iznajmljivanje

Vrlo neobično rješenje bi bila kupovina 1-sobnog stana prema šemi podjele stana na 2 garsonjere.

Poslovna ideja: podjela stanova, kuća, gradskih kuća na garsonjere i izdavanje.

Uzimamo jedan jednosoban stan i dijelimo ga na dvije sobe hotelskog tipa. Moguće ga je iznajmiti kao dvije odvojene sobe ili kao 2-sobni stan sa kupatilom i kuhinjom u svakoj prostoriji.

U tom slučaju vaša profitabilnost raste za 80% nego da ste upravo iznajmili jednosoban stan.

Sa iznajmljenim stanom to je nemoguće učiniti, ali sa sopstvenim ili uzetim pod hipoteku je moguće. Ali ovdje postoji značajan nedostatak - ovo je zvučna izolacija... Vaši gosti će čuti glasan razgovor, TV i muziku iz susjednog studija. Ovdje morate unaprijed razmisliti o zvučnoj izolaciji između studija unutar stana.

Landlord Toolkit

Nijanse rada

• Test potražnje: navedite jedan stan kao 1-sobni, 2-sobni i 3-sobni.
• Prikažite isti stan sa različitim fotografijama. One. imate jedan stan, samo date nekoliko najava za iznajmljivanje.
• Budite spremni da iznajmite kopejku ili novčanicu od tri rublje po ceni jednosobnog stana ili uz popust za stalne kupce.
• Svrha dnevnog najma nije dan zastoja. Uvek se prilagodite klijentu, pravite popuste, ali ne bacajte lokalno tržište iznajmljivanja.
• Sprijateljite se sa svojim konkurentima. Sa njima uvijek možete pregovarati o cijenama (ne damping) ili im prebaciti “dodatne” ljude u slučaju eksplozivne potražnje za stanovima.
• Stan treba da zadovolji svoju cijenu u smislu pogodnosti. Ne možete iznajmiti za 1000r. stan za vip klijenta koji je navikao da živi u skupim stanovima.
• Stalno pazite na čistoću stana, da nema stranih mirisa.
• Potražite kreativne načine da reklamirate svoj dom.
• Nemojte žuriti da naseljavate mlade i mlade, oni će vam uništiti cijeli stan. Bolje ih proslijedite svojim konkurentima, neka sami odluče hoće li ih naseliti ili ne.
• Trošimo 30% profita na oglašavanje i poboljšanje iznajmljenih stanova.
• Preporučujem da uzmete depozit od 1500-2000 rubalja, tako da će vam klijent potom vratiti ključeve + zaštitu od krađe i oštećenja imovine.
• Koristite panik dugme u svakom stanu.

Life hack

Instalacijom online kasa možete prodavati čekove drugima. I vjerujte mi, bit će mnogo takvih poziva na vas. Na primjer, imate individualnog preduzetnika sa porezom od 6%. Čekove možete prodati za 15-20% iznosa, tj. 9-14% stavljate u džep. Ovaj novac će više nego pokriti sve dodatne troškove vezane za ugradnju onlajn kasa.

Nema potrebe da razmišljate o tome ako jeste mali grad, nećeš imati posao. Posla ima čak i u gradovima od 30.000 i više ljudi, ali često i manje ako u gradu rade gradska preduzeća i fabrike.

U velikim gradovima će uvijek biti kupaca, čak i ako je tržište puno konkurenata. Znajte pregovarati, razmijeniti klijente i posao će ići.

Još jedan poen. Vlasnici kuća (ako iznajmljujete stan) se često plaše da ćeš od dnevnice urediti bordel: razvrat, diskoteke, omladina, smeće, pritužbe komšija. Prvo, izbacite "loše" kupce, a drugo, pobrinite se da stan bude čist i tih. Mnogi vlasnici se smjeste i predaju na "probni rok" - 1 mjesec. U pravilu su svime zadovoljni i zakup se produžava.

Uvijek radite formalno, držite svoju poslovnu dokumentaciju spremnu. Budni susjedi mogu pozvati okrug ili kompaniju za upravljanje kada vide stalno nove stanare. Posebno bake. Pratite svoje klijente, ko je stigao i kada.

Bolje je zaključiti sa vlasnikom zakup na 11 mjeseci sa pravom produženja, kako se ne bi još jednom razotkrio sam vlasnik. U slučaju incidenta, bićete osigurani.

Prednosti i mane rada sa konkurentima

Konkurenti vam mogu dati "dodatne" klijente kada su im svi stanovi zauzeti. To je moguće ako imate ugovor o uzajamnoj zamjeni.

Možete analizirati rad konkurenata: trošak popunjenosti, protok kupaca, koji su stanovi popularni (u kojim okruzima), koliko dugo se kupci useljavaju.

Uvijek ćete biti svjesni fluktuacija cijena na tržištu. Da li vaša konkurencija snižava cijene najma? Dakle, tržište je vrijedno toga i trebali biste slijediti njihov primjer. Jesu li cijene porasle? Nemojte zevati i dizati cijene u vašem regionu, nemojte bacati tržište.

Podijelite "crnu listu" neželjenih gostiju. Uzmite zalog na neki iznos kada se prijavite. Takođe, sa nekim konkurentima možete održavati zajedničku bazu klijenata različitih kategorija: poslovni putnici, vip klijenti, gradski gosti, budžet.

Uvijek obostrano koristan posao - prihod u zastoju. Obično vam konkurenti plaćaju proviziju za klijenta kojeg preporuče.

Glavni nedostatak: ako svoje klijente premjestite kod konkurenata, oni mogu tu ostati duže vrijeme, produžavajući i produžavajući svoj boravak. A konkurenti odbijaju da vam plate proviziju (klijent je naš!) Onda gubite veliki profit, neki klijenti odlaze kod konkurencije i žive samo sa njima.

Konkurenti mogu s vama podijeliti "loše" klijente - bučne kompanije koje kradu sitnice, mlade ljude. Takve ćete ljude smjestiti na vlastitu odgovornost i rizik.

Konkurenti mogu napustiti tržište iznajmljivanja (stranice za booking i airbnb), nudeći cijene 1,5-2 puta niže od tržišne cijene.

Proučavamo potražnju, ponudu i cijene stanova

Prije iznajmljivanja stanova potrebno je odlučiti koja je cijena za vas prihvatljiva (uzimajući u obzir sve troškove + podzakup, ako i iznajmljujete), kolika je potražnja za stanovima u vašem regionu, cjenovna politika konkurenata.

Razmotrite primjer Jekaterinburga, web stranicu Avito, odjeljak o nekretninama.

Objektivnija stranica za iznajmljivanje je Airbnb. Ovdje se fotografije apartmana ne mogu razlikovati od originala. A ako vlasnik napiše nisku cijenu, mora se predati za to, povećanje cijene nakon rezervacije je neprihvatljivo. Na ovoj stranici postavljajte samo prave oglase. Za istraživanje tržišta (lažni oglasi), Avito je prikladniji.

U konačnom određivanju cijena stanova morate shvatiti da to zapravo treba da platite, a ne da se bavite dobrotvornim radom. Zbog toga postavljamo standardnu ​​cijenu, ne bacamo tržište radi dobijanja ekonomskih klijenata.