Je možné pronajmout byt bez makléřů. Jak pronajmout byt bez zprostředkovatelů a udělat to správně? Pronájem od majitele, bez realitních kanceláří a agentur - co hledat? Jak zaregistrovat příjem peněz

Čas jsou peníze. Tento výraz se stává obzvláště aktuálním, když naléhavě potřebujete pronajmout byt. V dosti extrémních podmínkách spěchu majitelé soukromých nemovitostí často dělají spoustu chyb a omylů, které v konečném důsledku stojí příliš mnoho a cenou nejsou jen peníze, ale i zkažené nervy. Kromě toho vyžaduje prázdný obytný prostor stálé platby, a proto je nutné ji již absolvovat alespoň pro jejich překrytí.

Vážení čtenáři! Naše články vyprávějí o typických způsobech řešení právních problémů, ale každý případ je jedinečný.

Pokud to chcete vědět jak přesně vyřešit váš problém - kontaktujte online formulář poradce vpravo nebo volejte na níže uvedené telefony. Je to rychlé a zdarma!

Majitelé často nechávají byty prázdné jen proto, že nevědí, jak a co dělat, jak správně vypracovat dokumentaci, a aby se nakonec nestali obětí obyčejných podvodníků nebo nespolehlivých nájemníků. Pojďme se podívat na to, jak pronajmout byt oficiálně, co to dává a jak vše správně zařídit.

Oficiální pronájem soukromého bydlení je z právního hlediska nejoptimálnější a nejziskovější transakcí. Tento způsob pronájmu bytu je navíc nejbezpečnější především pro samotné majitele.

Výhody legálního pronájmu bytu

1. Není třeba se bát, že s ní nájemnice nikdo neví co udělá a neuteče bez zaplacení ubytování a energií. Tak jednoduchým způsobem můžete vyloučit možnost podvodu s vaším majetkem.
2. Odevzdání se známým nebo příbuzným není nejlepší variantou, a to uzavřením ústní dohody. Jediné plus je, že budete znát lidi, kteří bydlí ve vašem bytě. Ale pokud pro vás pronájem bytu znamená především dobrý pasivní příjem, pak je lepší najít neznámé nájemníky a dohodnout se za slušnou cenu a v souladu se všemi pravidly.
3. Tato metoda pomáhá co nejlépe předvídat všechny budoucí výdaje na byt, včetně placení telefonních hovorů od obyvatel. Formální nájemní smlouva zahrnuje všechny platební doložky a povinnosti obou stran.
4. Navíc si můžete být jisti, že s finančním úřadem nenastanou žádné problémy a neponesete odpovědnost za zatajování zisku.

Jaké dokumenty jsou potřeba k dokončení smlouvy?

Registrace nájemní smlouvy na byt nevyžaduje shromažďování velkého balíku dokumentů a různých certifikátů, jako například pro jeho koupi. Standardní sada zahrnuje přítomnost takových povinných dokumentů, jako jsou:

• Osvědčení o vlastnictví bydlení v případě nebo smlouva, která potvrzuje právo k jeho vlastnictví (může se například jednat o kupní a prodejní smlouvu nebo darovací smlouvu);
• Seznam všech registrovaných v bytě (výpis z osobního účtu v bytové kanceláři);
• Notářsky ověřený souhlas k pronájmu od všech vlastníků bytů, je-li jich více. Navíc musí být přítomni procesu uzavírání smlouvy. Tato skutečnost vás může ušetřit různých budoucích problémů, které mohou nastat při zásahu spoluvlastníků bytu, pokud nebudou souhlasit s jeho nájmem.

Nájemce musí předložit cestovní pas.

Nájemní smlouva: k čemu slouží a co by v ní mělo být napsáno?

Smlouva o pronájmu bytu je oficiální dokument, který potvrzuje skutečnost, že došlo k zákonnému pronájmu nemovitosti a obsahuje veškeré informace o transakci, jejích podmínkách a zárukách a povinnostech obou stran. Uzavírá se mezi dvěma stranami: pronajímatelem a nájemcem. To je důležitá část otázky, jak správně pronajmout byt.

Dnes existují dva typy smluv o pronájmu nemovitosti.

1. Pracovní smlouva. Spočívá v případech, kdy pronajímáte byt fyzické osobě (kapitola 35 občanského zákoníku Ruské federace). Tento typ smlouvy nepodléhá povinné registraci bez ohledu na délku její platnosti.
2. Nájemní smlouva. Nutné uzavřít transakci s právnickými osobami (kapitola 34 občanského zákoníku Ruské federace). Registrace je nutná, pokud je uzavřena na dobu 1 roku a déle.

Význam formální nájemní smlouvy nelze přeceňovat. Povinná přítomnost takového dokumentu vám desetkrát usnadní život, ušetří spoustu peněz a nervů do budoucna. Je tedy důležité věnovat mu při navrhování maximální pozornost.

Absence smlouvy je pro pronajímatele neodůvodněným rizikem a má to mnoho důvodů, např.

1. Nebudete moci „žalovat“ dluhy, pokud budete mít najednou „štěstí“ na nespolehlivé nájemníky, kteří neplatí nájem a poplatky za energie.
2. Navíc znemožní vymáhání poškozeného majetku či krádeže osobních věcí, což je v praxi zcela běžné.
3. Je to banální, ale ani na policii nikdo nepřijme vaše prohlášení o problémech s nájemníky, pokud neexistuje oficiální nájemní smlouva, která potvrzuje skutečnost pronajímání bydlení.
4. Pokud noví nájemníci zatopí sousedům nebo jim způsobí jiné škody, pak je jistě budete muset uhradit.

Jaké informace musí být bezpodmínečně zaznamenány ve smlouvě:

• výši měsíční splátky nájemného,
• platební podmínky, aktuální datum a čas,
• užívání osobního majetku vlastníků bytu, co a v jakém rozsahu je dovoleno,
• platba všech nákladů za energie, velikost a částka, informace o tom, kdo je zaplatí - nájemce nebo pronajímatel, pomůže to předejít mnoha konfliktům v budoucnu,
• povinný přesný čas a postup při kontrole pronajatého bytu a majetku v něm vlastníky bydlení,
• informace o privatizaci bydlení, jsou uvedeni jeho vlastníci,
• počet budoucích obyvatel je nutně uveden,
• postup při vracení finančních prostředků v případě nezaplacení, jakož i postup při uhrazení případných hmotných ztrát pronajímateli v případech protiprávního jednání nájemců,
• dodatečné dohody, které neodporují právním předpisům, ale jsou důležité pro obě strany.

Jako povinnou přílohu smlouvy musí dojít k aktu převzetí a převodu osobního vlastnictví vlastníka bytu, což naznačuje skutečnost převodu bytu a veškerého majetku v něm. Díky použití takového dokladu se výrazně snižují všechna možná rizika poškození jak bydlení, tak všech vašich věcí během pobytu obyvatel.

Samozřejmě i v případě uzavření dohody mají obě strany určitá rizika. Nájemce má právo vědět a musí si být jistý, že máte oficiální právo bydlení pronajmout, stejně jako že v bytě nejsou žádné nepříjemné problémy, že jsou zaplaceny všechny poplatky za energie a nejsou za to žádné dluhy . Všechny tyto informace jsou předem poctivě sjednány, poté jsou povinně uvedeny ve smlouvě při uzavření. Nájemce je povinen potvrdit, že se seznámil s informacemi o ubytování a nemá žádné nároky.

Jako doplňkové důležitá informace, ve smlouvě mohou být uvedeny údaje potvrzující platební schopnost zaměstnavatelů (například potvrzení z místa výkonu práce, které uvádí jména a telefonní čísla kontaktních osob, které mohou potvrdit informace poskytnuté nájemcem).

V samostatném odstavci je uvedeno, že tento byt nebyl pronajat nikomu jinému, že je „čistý“. Neměli byste se omezovat na určité standardní fráze, důležité je co nejpodrobněji specifikovat veškeré informace o bydlení a majetku v něm a také veškeré ústní dohody s nájemcem. V tomto případě se obě strany transakce budou moci vyhnout případným nepříjemným následkům, případně ochránit svá práva v případech protiprávního jednání druhé strany.

Převod peněz na zaplacení nájemného

Poslední a nejdůležitější fází transakce je převod peněz. Je důležité brát to co nejvážněji. Dnes existuje několik způsobů, jak tento postup provést:

1. Z ruky do ruky- nejjednodušší a nejrychlejší způsob. Ale nemusí to být vždy výhodné pro obě strany, protože na tento proces je nutné najít čas. Často nikdo, pro druhou stranu, nemůže darovat takový čas, zvláště pokud se to stane během dne. Vysvětlení je jednoduché – lidé jsou často během dne na svých pracovištích. Pokud jsou finanční prostředky převedeny v hotovosti, nezapomeňte uzavřít akt o přijetí a převodu peněz nebo sepište potvrzení s uvedenou částkou, datem, platební lhůtou a podpisem.
2. Pomocí různých bezhotovostních účtů, za kterou v určité době nájemci převádějí nájemné za bydlení. V tomto případě je důležité, aby si nájemce uschoval všechny účtenky.

Absolutně všechny manipulace s platbou jsou prováděny na základě uzavřené smlouvy a nelze je jednostranně měnit. Obě strany musí dodržovat předem dohodnuté podmínky transakce. Pokud se jedná o převod peněz z ruky do ruky nebo na zmocněnce, pak je bezpodmínečně nutné předložit dokumenty potvrzující existenci plné moci. Přenos Peníze prostřednictvím bankovních institucí připsáním na účet celý proces několikanásobně zjednoduší. Navíc skutečnost převodu peněz, pokud jsou uchovávány všechny účtenky, je prakticky nemožné zpochybnit nebo popřít.

V tak důležité věci nejsou žádné maličkosti. Jakákoli maličkost si s vámi může udělat krutý vtip a být velmi drahá. To znamená, že osobní zajištění je vždy mnohem lepší a výhodnější než půjčka na důvěru neznámým lidem.

Jaký je správný způsob, jak platit státní daně za pronájem nemovitosti?

Pokud vás zajímá, jak oficiálně pronajmout byt, pak byste měli vědět i o placení daní. V praxi se v Rusku používají různé způsoby pronájmu bytů, které nejsou vždy podloženy zákonem. Pronájem nemovitostí na bydlení bez placení daní je realita, nikoli fikce. Podle statistik asi 60 % vlastníků, kteří samostatně pronajímají své domy, neplatí státu daně. Tato možnost je zpravidla plná nepříjemných důsledků a problémů s příslušnými vládními orgány.

Nejčastěji dochází k banální situaci - právě sousedé takových nájemníků vydávají nepoctivé "podnikatele", obvykle se to stává, když bydlení pronajímá někdo, kdo nerozumí, a v případě nočního chování chuligána. Sousedé si přirozeně začnou stěžovat a vyjde neformální nájem s nezaplacenými daněmi.

Existuje způsob, jak oficiálně pronajmout byt a neplatit daně, a to kontaktováním zprostředkovatelů v osobě realitních kanceláří. Jenže v tomto případě jde lví podíl na zisku právě jim. Je výhodnější dělat vše sami a podle zákona. Ale jak?

Podle zákona mohou pronajímat nemovitosti fyzické osoby, které podnikají v soukromém vlastnictví. podnikatelská činnost a osoby bez registrace jako podnikatel (v souladu s normami daňového řádu).

V tomto případě je předmět zdanění určen výpočtem pronajmout si, která je předem uvedena v oficiální dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem bytového prostoru. Daň z pronájmu nemovitých věcí je poskytována v povinné sazbě 13 % z příjmů získaných z pronájmu nemovitosti... Tento příjem se zpravidla nazývá částka dříve předepsaná v oficiální smlouvě a vyplacená majiteli.

V některých případech je úroková sazba 17 % z přebytečné částky, s přihlédnutím ke všem dříve stanoveným daním: pokud celková výše příjmu obdrženého poplatníkem za poslední vykazovaný měsíc desetinásobně přesáhne minimální mzdu.

Jak tento proces v praxi probíhá?

Vlastník bytu, který je zároveň pronajímatelem, podává na konci roku samostatně daňové přiznání fyzické osoby (formulář 3-NDFL). Toto prohlášení se podává orgánům daňové kontroly v místě přímé podnikatelské činnosti. V opačném případě se vyplněné přiznání podává v místě nemovitosti.

Po nějaké době přijde do schránky účtenka, kterou je nutné zaplatit. Termín pro podání přiznání a zaplacení daně za uplynulý rok je do 30. dubna nového roku.

Pro činnosti spojené s pronájmem nemovitostí můžete zaregistrovat soukromou firmu. Výrazně se tím zjednoduší celé schéma placení daní z příjmu. K tomu je nutné zaregistrovat podnikatelský subjekt - fyzická osoba nebo fyzická osoba podnikatel. Nejjednodušší způsob je vydat jednotlivého podnikatele a zaplatit 6% ze zisku v rámci zjednodušeného daňového systému.

Možné potíže s dokončením transakce

Transakce s pronájmem nemovitostí neprobíhají vždy hladce a rychle. Abyste se nepoučili z vlastní hořké zkušenosti, stačí si povšimnout typických chyb, které se při registraci velmi často dělají:

1. Při uzavírání smlouvy si raději ihned předepište dobu nájmu. A pokud přesáhne 12 měsíců, musí být registrován u Federální registrační služby. V tomto případě hradí výši státního poplatku nájemce a nájem je zapsán na jeho majitele. Taková dohoda nabývá plné právní moci a může sloužit jako oficiální dokument v případech řešení různých sporných a konfliktních situací.
2. Aby se předešlo různým nepříjemným situacím v procesu pronájmu bydlení, je důležité celý proces nezávisle řídit. Navíc nebuďte líní a požadujte od budoucích nájemníků co nejvíce informací. Je vhodné si to ověřit i na spolehlivost, například zavolat do práce a přesvědčit se, že tam takový člověk opravdu pracuje.
3. Vážný přístup k jakýmkoli maličkostem v této vážné věci je zárukou předcházení možným problémům. Proto příznivý výsledek transakce a příjem budoucích zisků v plné výši bez zbytečných ztrát závisí na vaší odpovědnosti a vědomí.

V novinách často najdete inzeráty s obsahem: "Pronájem bytu bez zprostředkovatelů", "Pronájem domu bez RK" nebo "Pronájem bytů od majitele." Co to znamená a co znamenají jejich zadavatelé?

Kvůli úspoře času a peněz mnoho majitelů raději kontaktuje realitní kanceláře. Takové rozhodnutí často vychází z touhy nejen co nejdříve pronajmout bydlení, ale také najít zodpovědného a svědomitého nájemníka.

Jak ukazuje praxe, pomoc makléře ne vždy zaručí rychlé uzavření obchodu a výběr nájemníka který bude splňovat požadavky majitele.

Důležité!že při uzavření obchodu s realitní kanceláří mu klient bude muset zaplatit provizi, a to od 50 do 100 % nákladů na bydlení. Ne každý zájemce s takovými podmínkami bude souhlasit, což znamená, že část potenciálních nájemců bude vyřazena.

Ze stejného důvodu mnoho lidí hledá bydlení u majitele, aby nepřeplatili uzavření dohody s realitní kanceláří. Můžete si pronajmout a pronajmout byt bez zprostředkovatelů. A hlavním úkolem majitele je takového člověka najít.

Mnoho majitelů se naivně domnívá, že právně závazná je pouze smlouva, kterou agentury sepíší. Proto, aby ochránili sebe a svůj majetek, dohodnou se s realitní kanceláří. ale dohoda uzavřená bez účasti zprostředkovatele má stejnou platnost jako listina zmocněnce. To znamená, že je možné si pronajmout byt bez RK a smlouvu můžete uzavřít sami.

kde začít?

Transakční proces se skládá z několika fází. Abyste rychle našli klienta, musíte každému kroku věnovat maximální pozornost.

Stanovení výše nájemného

Pronájem bytu od majitele začíná stanovením ceny měsíční splátky. Mnoho majitelů, kteří chtějí pronajmout svou nemovitost výhodně, cenu příliš předražuje. Výsledkem je, že oznámení o dodání bydlení visí měsíce.

Pro stanovení optimální tržní ceny je třeba vzít v úvahu několik faktorů:

Před pronájmem bytu bez zprostředkovatelů nebude zbytečné informovat se o podobných cenových nabídkách na internetu.

Jak moc se podobné objekty pronajímají, můžete vidět na stránkách agentur ve vašem městě nebo na webu avito.ru.

Pokud při analýze vašeho obytného prostoru dojdete k závěru, že cena pronájmu bude nízká, můžete zlepšit kvalitu svého domova. Například provést kosmetické opravy nebo koupit chybějící spotřebiče a nábytek. Takové investice se zpravidla vyplatí dostatečně rychle - za 1-2 měsíce.

Jak a kde hledat klienty?

Před pronájmem bytu bez makléřů se musíte sami rozhodnout: koho považujete za potenciálního nájemníka? Ženy, muži, páry, cizinci, obyvatelé s dětmi a domácími mazlíčky?

Pokud je pro vás důležité, kdo bude bydlet na vašem území, musí to být uvedeno v inzerátu.

Klienty můžete začít hledat přes přátele a příbuzné. Dejte jim vědět, že chcete byt pronajmout bez realitních kanceláří a uveďte cenu. Tato možnost je pro majitele nejbezpečnější, protože zodpovědní a svědomití lidé jsou nejčastěji nalezeni známými.

Nejúčinnějším způsobem, jak najít nájemce, je odeslat inzeráty do online zdrojů, jako jsou avito.ru nebo iir.ru.

Chcete-li rychle najít zájemce, musí být vaše reklama podrobná. Je důležité popsat všechny vlastnosti objektu:

• adresa (stačí uvést ulici);
• celková plocha;
• její stav;
• dostupnost nábytku a vybavení;
• cena;
• vaše telefonní číslo pro komunikaci.

Text je vhodné doprovázet detailními fotografiemi všech pokojů, aby měl klient při jednání méně dotazů.

Pokud má byt nízké účty za energie, pak je to jedna z výhod Vaší nabídky, proto je nutné to také uvést v inzerátu.

Přišli jsme na to, jak pronajmout byt bez zprostředkovatelů, ale nyní si povíme podrobněji o samotném uzavření smlouvy.

Jak uzavřít smlouvu?

Pronajmout si byt na vlastní pěst musíte najít vzor smlouvy a vytisknout jej ve dvou vyhotoveních. Jeden zůstává majiteli, druhý nájemci.

Kompetentní provedení a zohlednění všech nuancí v obsahu smlouvy je zárukou bezpečnosti majetku a majetku vlastníka. Co je tedy potřeba specifikovat ve smlouvě:

• datum;
• údaje obou stran, a to: jméno, datum narození, série a číslo pasu, registrace a místo skutečného pobytu;
• předmět smlouvy: název nemovitosti (bytu), její adresa, výměra, stav;
• náklady na měsíční platbu a postup jejího převodu;
• údaj o povinnosti platit účty za energie. Na co tyto náklady připadnou - vlastník nebo nájemce;
• platební lhůta;
• odpovědnost za opravy a odstraňování poruch nábytku a zařízení;
• doba pronájmu;
• označení osob, které budou v tomto bytě nadále bydlet (pokud existují);
• práva a povinnosti stran;
• sankce za neplnění povinností;
• podmínky, za kterých může jedna ze stran smlouvu vypovědět.

Abyste si byt pronajali sami a zajistili si nemovitost, doporučuje se také předepsat, že nájemce nemůže byt dále pronajímat.

Pro bezpečnost majetku (domácí spotřebiče, nábytek atd.) je vhodné vypracovat soupis, ve kterém se uvede vše, co má hodnotu, co se v bytě nachází. Musíte také uvést stav uvedených věcí. V aplikaci si můžete předepsat náhradu a její výši v případě ztráty nebo poškození určitých věcí a zařízení.

Dokumentace

Při uzavírání nájemní smlouvy musí majitel doložit cestovní pas a list vlastnictví nemovitosti.

Zvláště zkušení nájemci mohou při uzavírání obchodu vyžadovat přítomnost všech lidí, kteří mají podíl v dané oblasti, aby se vyloučila nespokojenost ostatních vlastníků akcií.

Nájemci stačí doložit cestovní pas.

DŮLEŽITÉ! Pokud má právo vlastnit nemovitost jiná osoba, pak bude vyžadován její souhlas ve formě písemné plné moci nebo osobní přítomnosti.

Musím platit daně?

V souladu s odstavcem 1, čl. 208 daňového řádu Ruské federace je zdaněn zisk získaný z pronájmu nemovitostí. Jsou zde však určité nuance. Smlouva uzavřená na 11 měsíců nemusí být registrována u Rosreestr, což znamená, že se také nemusí platit daně.

Pokud je dokument podepsán na dobu jednoho roku nebo déle, pak podléhá registraci. Při registraci mohou spadnout údaje finančnímu úřadu, v důsledku toho již nebude možné skrývat vaše příjmy. Finanční úřad musí podat přiznání o příjmech z nemovitostí. Částka se vyplácí jednou ročně a činí 13 % ze zisku.

Pokud vlastníte hodně nemovitostí, které pronajímáte, pak je lepší se zaregistrovat jako právnická osoba. V tomto případě bude daň výrazně nižší než u fyzické osoby. Má to i nevýhody – musíte vést účetnictví, přispívat na penzijní připojištění a založit si účet.

Jak pronajmout byt bez zprostředkovatelů?

Nejčastější chyby majitelů:

Je tedy docela možné pronajmout si byt sami bez účasti třetích stran. Hlavní věcí je dodat adekvátní náklady, najít bona fide klienta a sepsat podrobnou smlouvu.

Investice do indexových fondů, nákup vysoce výnosných akcií, cashback z operací s kreditní karty- to vše je zdrojem pasivního příjmu. Tento seznam může pokračovat jedním z nejjednodušších a nejoblíbenějších způsobů inertního výdělku, který vám umožňuje profitovat z používání osobních nemovitostí - pronajímání bydlení. Jak správně pronajmout byt bez zapojení realitních společností a jak formalizovat dohodu, aniž byste se dostali do problémů se zákonem - čtěte dále.

Od podání inzerátu až po předání klíčů klientovi dělí pronajímatele jen pár kroků, každý z nich však musí být pečlivě promyšlen, zejména pokud jde o sepsání a registraci smlouvy a také placení daní.

Krok 1. Příprava prostor

Nejprve byste měli zkontrolovat byt, zda nejsou problémy, a případně je opravit. Zvláštní pozornost je třeba věnovat následujícím bodům:

• provozuschopnost zámků a dveří;
• spolehlivost instalatérských prací;
• vzhled nábytku a oken.

Optimální nepostradatelný set by se měl skládat ze skříně, několika lůžek nebo velké manželské postele a kuchyňského koutu. Není nutné, aby bylo zařízení zařízeno v souladu s feng shui, nicméně staré, omšelé zařízení potenciální nájemce nepotěší. Je vhodné se zbavit všeho zchátralého, navíc prázdné místnosti mohou vzbudit zájem nájemníků, kteří se chystají se spoustou věcí stěhovat. Stav bytu určí nejen jeho cenu, ale také kontingent nájemníků: solventní klienti preferují komfortní podmínky.

Bylo by vhodné provést kosmetické opravy, které výrazně osvěží atmosféru. Pokud to není nutné, můžete se omezit na generální čištění.

Krok 2. Stanovení nákladů

S pomocí informací ve specializovaných publikacích a internetu není těžké zjistit průměrné náklady na prostory, na základě kterých si můžete nastavit své vlastní. Rozhodujícími faktory pro stanovení ceny jsou:

1. Poloha: hlučná centrální část města popř příměstská železnice- každá čtvrť má svou cílovou skupinu, ale centrum je vždy dražší.
2. Plocha: s nárůstem počtu metrů čtverečních porostou náklady na pronájem.
3. Stav bytu, nábytku, vybavení a domácích spotřebičů: čerstvá renovace a dobré „vyplnění“ prostor pomůže pronajímateli získat vynikající náhradu za poskytnuté prostory.
4. Infrastruktura: dostupnost škol, školek, fitness center, lékáren a obchodní centra v bezprostřední blízkosti domu bude výborný bonus ovlivňující tvorbu ceny.

Významnou roli hraje i dopravní přestup: blízkost metra výrazně urychluje proces pronájmu prostor.

Krok 3. Vyhledejte klienty

Aby místnost nezůstala dlouho nečinná, je vhodné umístit informace o ní do všech možných zdrojů. Nejoblíbenější jsou následující:

1. Tištěné publikace, internetové nástěnky a speciální skupiny v v sociálních sítích... Tato metoda je nejoblíbenější, protože zahrnuje velké procento cílové skupiny, ale měli byste být připraveni na velký počet hovorů, včetně hovorů od realitních kanceláří nabízejících uzavření zprostředkovatelské dohody. Klienty lze vyhledávat i samostatně, prostřednictvím publikací, které o záměru pronajmout dům zveřejňují.
2. Slovo z úst. Informování příbuzných a přátel o prázdném bytě, zpětnou vazbu lze získat co nejdříve. Hlavní výhodou této možnosti je, že nájemce bude mít doporučení od přátel. To je také jeho hlavní nevýhoda: může požádat o snížení nájemného nebo o prodlení s nájemným.

Informace uvedené v inzerátu:

• plocha místnosti;
• cena;
• přítomnost nábytku a domácích spotřebičů;
• vzdálenost od dopravní křižovatky.

Zpráva by neměla být těžkopádná: prostorná a stručná zpráva klienta rychle zaujme než podrobný popis.

Na konci poznámky je vhodné uvést, zda je povoleno bydlet s domácími mazlíčky nebo zda je v místnosti povoleno kouření, a také preference týkající se klientely: manželské páry nebo například studenti.

Někdy můžete vidět reklamy vyvěšené na autobusových zastávkách nebo ve vchodech. Tato metoda je spíše pochybná, protože je nepravděpodobné, že by zaujala hodného nájemce, navíc je plná stíhání za správní delikt.

Krok 4. Ukázka bytu

V této fázi je důležité kvalifikovaně a otevřeně odpovědět na všechny položené otázky. Měli byste být připraveni na to, že potenciální nájemníci zkontrolují práci instalatérských a domácích spotřebičů a budou také požádáni, aby ukázali doklady o vlastnictví.

Čím podrobněji bude místnost předvedena, tím větší je šance na úspěšné uzavření obchodu.

Před pozváním nájemníků je vhodné provést následující:

• provádět mokré čištění;
• zajistit větrání;
• v případě potřeby našroubujte nové žárovky;
• zkontrolovat stav techniky.

Pokud se klientovi byt líbil, vysvětlete mu podmínky nájmu co nejpodrobněji, aby ve fázi sepisování smlouvy nedošlo k nedorozuměním.

Krok 5. Posouzení platební schopnosti klienta

Slušnost a finanční solventnost jsou určujícími kritérii při výběru budoucích nájemců. Nezodpovědní nájemníci mohou do 1 měsíce způsobit značné materiální škody, které v případě špatně formulovaných smluvních podmínek bude muset uhradit pronajímatel. Během komunikace musíte věnovat pozornost řadě důležitých bodů:

1. Způsob vyjednávání... V průběhu telefonického rozhovoru se naskýtá příležitost k mnoha užitečným postřehům: klient nemusí mít jazykovou gramotnost, ale je žádoucí, aby byla přítomna kultura řeči. Z těchto důvodů lze osobu přiřadit k určité sociální vrstvě a v případě potřeby zastavit další komunikaci.
2. Vzhled... Při osobní schůzce můžete doplnit dojem z člověka na základě stupně jeho upravenosti. Úhledné, vkusné oblečení může vypovídat jak o výši příjmu, tak o povahových vlastnostech. Neměli byste však sázet pouze na základě tohoto kritéria, protože zdání může klamat. Mnoho žen má například tendenci být při výběru šatníku poněkud rozvážné, zatímco většina silnějšího pohlaví dává přednost střídmosti a jednoduchosti.
3. Místo výkonu práce... Bylo by vhodné taktně požádat o vizitku nebo se poptat na povolání nájemníka. Na základě zvolené profese si můžete zkusit určit výši příjmu a možnost včasného placení nájemného.
4. Plánovaná doba pronájmu... Dlouhodobá perspektiva vzbuzuje větší důvěru než krátkodobý pronájem prostor.

Zpravidla převažuje poptávka po pronájmu nad nabídkou, a tak se uplatní velké množství lidí různých věkových kategorií a tříd.

Potenciální nájemce lze podmíněně rozdělit do několika skupin:

1. Uzavřete kruh... Přátelé, příbuzní a jejich známí jsou považováni za nejlepší možnost.
2. páry. Dobrá volba protože rodiny preferují dlouhodobou spolupráci, zvláště pokud mají děti, které potřebují docházet do školy nebo školky. Rodiče zpravidla chrání své dítě před častými změnami institucí tohoto druhu, respektive vyhýbají se častému stěhování.
3. Běžně manželské páry... Tento typ nájemníka není stabilní, neboť je zde vysoká pravděpodobnost narušení protiprávních vztahů a vystěhování z bytu.
4. Studenti... Studenty na vysokých školách zpravidla ubytovává více lidí, aby se ušetřilo. Majitelé dávají přednost dívkám, spoléhají na jejich čistotu a šetrnost, neochotně pouštějí do bytu mladé lidi, kteří se v tomto věku vyznačují nadměrnou touhou po večírcích. I když je to samozřejmě stereotyp a v každém případě se musíte rozhodnout.
5. Nováčci... Přibližně 50 % klientů je z jiných měst nebo zemí. Většinou se jedná o lidi, kteří přišli pracovat nebo studovat. Mnoho majitelů bytů má k cizím občanům obezřetný postoj, zejména k imigrantům ze Střední Asie, protože praxe ukazuje, že místo domluvených lidí žije mnohem větší počet.

Mnoho cizinců však pracuje v prestižních společnostech s vysokými platy a často jsou atraktivnějšími nájemníky než například obyvatelé periferie.

Krok 6. Příprava dokumentů

Tato fáze je jednou z nejkritičtějších. Abyste předešli spoustě nežádoucích momentů, je potřeba sepsat nájemní smlouvu, proto je vhodné začít s přípravou všech potřebných papírů předem.

Pro privatizované prostory budete potřebovat následující balíček:

• vlastnický doklad k bytu, který bude pronajímán;

Od roku 2017 funguje jako tento dokument výpis z USRN. Registrační listy byly zrušeny a nevydávají se od poloviny roku 2016. Existuje 7 typů takových osvědčení: k uzavření smlouvy budete potřebovat jeden, který obsahuje Specifikace předmět a zapsaná práva k němu.

• doklady totožnosti;
• zaplacené účtenky za účty za energie.

Pokud jsou v bytě hlášeny osoby, které nejsou vlastníky bytu, je třeba získat jejich písemný souhlas.

Je-li provozovna obecní, k jejímu dodání budete potřebovat navíc povolení obecního úřadu, které lze získat na odboru správy majetku. Měli byste napsat odpovídající prohlášení a připojit k němu písemný souhlas všech obyvatel registrovaných na této adrese s uvedením jejich pasových údajů.

Krok 7. Uzavření nájemní smlouvy

Každý vlastník, který pronajímá svůj majetek, je povinen formalizovat smluvní vztah s nájemcem.

Pokud je nájemce individuální, je potřeba sepsat nájemní smlouvu, pokud je právnickou osobou nájemní smlouva.

Je povoleno uzavřít pracovní smlouvu na dobu nepřesahující 5 let. Pokud není zadána dočasná doba pronájmu, automaticky se nastaví na 5 let. Nájemní smlouvu lze uzavřít na libovolnou dobu. Smlouva sepsaná na 1 rok a méně je krátkodobá, doba nájmu v ní musí být bezpodmínečně předepsána. Všechny ostatní smlouvy jsou dlouhodobé.

Proveďte potřebné doplňky k těmto vzorkům, které budou vyhovovat oběma stranám.

Tabulka 1. Klíčové body, které je důležité uvést ve smlouvě

Smluvní doložka	Obsah
Základ smlouvy	Označte doklad, na jehož základě bylo vydáno dispoziční právo k bytu
Splátkový kalendář a způsob	Uveďte datum platby a způsob: hotově nebo bankovním převodem. Pokud použijete druhou možnost, zadejte bankovní spojení pronajímatele
Vrácení kauce	Odborníci radí nepovažovat zálohu za platbu za poslední měsíc pobytu. Praktičtější bude tuto částku vrátit po kontrole bytu v den odjezdu nájemníků
Placení účtů za energie	Ve smlouvě musí být uvedeno, která ze stran je odpovědná za jejich platbu
Četnost prohlídek bytů	Vyjednat frekvenci kontrol, která je přijatelná pro obě strany
Postup ukončení	Samostatný bod pro označení lhůty, ve které si strany musí vzájemně oznámit ukončení smluvního vztahu
Odpovědnost stran v případě škody na majetku pronajímatele	Je vhodné uvést, která ze stran dohody musí nahradit škodu na majetku v bytě
Pravidla chování	Pokud je kouření nebo soužití s ​​domácími zvířaty nepřijatelné, bylo by vhodné takové přání předepsat ve smlouvě
Možnost opravy	stanovit, v jakých případech je přípustné provádět opravy a která ze stran je finančně odpovědná za nákup materiálu a úhradu služeb řemeslníků

Přílohou smlouvy musí být akt převzetí a předání, ve kterém je nutné co nejpodrobněji vypsat veškerý nábytek a spotřebiče v bytě a označit jeho stav.

Po vypořádání všech právních nuancí, podepsání smlouvy a předání klíčů od bytu by nájemníci měli být informováni o pravidlech používání zařízení, účtování odečtů elektroměrů a také poskytnutí servisních telefonů. organizací.

V právní praxi existuje smlouva bezúplatné užívání... Zvláštnosti jeho použití jsou stanoveny v samotném názvu: oficiálně pronajímatel, nebo spíše půjčovatel, nedostává peněžní náhradu za poskytnuté prostory. To však nepopírá platbu účtů za energie a dalších nákladů spojených s ubytováním ze strany dlužníka.

Smlouvu tohoto typu lze v případě potřeby uzavřít formalizací smluvních vztahů s příbuznými nebo známými, kteří v bytě bydlí zdarma. Kromě toho takové opatření pomůže předejít situacím, kdy může dojít k obvinění z nelegálního pronajímání bytů.

Nájemní či pachtovní smlouva by takovou smlouvou neměla být nahrazována z důvodu vyhnutí se placení daní, neboť na základě tohoto dokumentu nelze po nájemcích požadovat nájemné.

Krok 9. Registrace smlouvy

Dohoda uzavřená na dobu do 1 roku se považuje za krátkodobou a nepodléhá registraci. Od roku 2014 musí být dlouhodobá smlouva zaregistrována do 1 měsíce od jejího podpisu.

Daňová inspekce takové doklady neeviduje, pouze přijímá přiznání o příjmech.

Chcete-li provést tento postup, musíte:

• platit státní povinnost: pro jednotlivce je poskytována částka 2 000 a pro právnické osoby - 22 000 rublů;
• napsat aplikaci;
• poskytnout jedno vyhotovení smlouvy a doklad totožnosti.

Při předkládání dokumentů je nutná přítomnost obou stran. Pokud je prostor ve vlastnictví více osob, je nutné prokázat jejich notářsky ověřený souhlas.

Po skončení smlouvy má nájemce předkupní právo na pronájem prostor před ostatními nájemci. Pokud se pronajímatel rozhodne byt nadále pronajímat, měl by se nejprve zeptat stávajícího nájemce na úmysl pokračovat ve spolupráci. Při prodloužení smlouvy je povoleno změnit předchozí podmínky.

Chcete-li odstranit věcné břemeno uvalené na nemovitost během registrace smlouvy, měli byste podat žádost společnosti Rosreestr. Automaticky se s ukončením smlouvy neodstupuje.

Krok 10. Plaťte daně

Pronájem nemovitostí je považován za podnikatelskou činnost, jejíž zisk je zdaněn.

Pokud je vlastníkem bytu právnická osoba, musí dle zákona platit daň z výše nájemného ve výši 13 % z měsíční splátky. Pokud si prostory pronajímá fyzická osoba, je tato funkce v odpovědnosti pronajímatele.

Vlastnosti placení daní:

• pro fyzické osoby: 13 % z částky měsíční platby;
• pro jednotlivé podnikatele: 6 % se zjednodušeným daňovým systémem.

Možnost 1 je nejméně zatěžující.

Prohlášení o příjmu ve formě 3-NDFL za uplynulý rok je nutné podat do 30. dubna a zaplatit do 15. července aktuální rok... Měli byste být připraveni, že inspektor si může vyžádat dokumenty potvrzující zdroj příjmů. Za tímto účelem lze poskytnout notářsky ověřenou kopii nájemní nebo nájemní smlouvy, ve které je zaznamenána výše měsíční splátky, a také kopie potvrzení o přijetí peněz.

Kalkulační vzorec: výše nájemného * 12 měsíců * 13 %. Předpokládejme, že pronajímatel pronajímá nemovitost za 100 000 rublů měsíčně, jeho roční příjem je 1 200 000 rublů ročně, výše daně z příjmu bude 156 000 rublů.

Pokud se pronájem bytu provádí neustále, je vhodné zaregistrovat jednotlivého podnikatele s uvedením druhu činnosti „Pronájem vlastních rezidenčních nemovitostí“. Taková událost je však spojena se vznikem dalších povinností, jako je vedení účetní knihy příjmů a výdajů a také náklady na placení příspěvků do penzijního fondu a FMS.

Přečtěte si o tom, jak otevřít IP, c. Podrobné pokyny krok za krokem, vzorky požadované dokumenty a úplný seznam dokumentů, které je třeba předložit vládním agenturám.

Fyzický podnikatel si může vybrat z následujících možností zdanění:

1. STS se sazbou 6% ze všech zisků + platba pojistného, ​​které je roční platbou. Schéma výpočtu: náklady na nájem * 12 měsíců * 6 % + 27 990 rublů (pojištění jednotlivých podnikatelů v roce 2017) + 1 % ze zisku nad 300 000 rublů.
2. Využití systému zdanění patentů pro fyzické osoby podnikatele v rámci zjednodušeného daňového systému. Schéma výpočtu: hodnota patentu + 50 % pojistného.

Náklady na patent se vypočítávají na základě výše předpokládaného příjmu z pronájmu nemovitostí stanoveného krajským zákonem. Tyto ukazatele jsou stanoveny samostatně pro každý kraj.

Praxe ukazuje, že pokud zisk z pronájmu nemovitostí přesáhne 50 000 rublů, má smysl používat individuálního podnikatele na základě patentu. Tato varianta je však přijatelná pouze tehdy, je-li si vlastník bytu jist vážností úmyslů nájemníků. Je důležité dbát na to, aby smlouva nebyla do jednoho roku vypovězena, protože zaplacený patent je nevratný.

Na základě písemných důkazů ve formě potvrzení, z nichž vyplývá skutečnost převodu peněz, nebo zvukových záznamů, může justiční orgán rozhodnout o správní sankci.

Chcete-li přivést pronajímatele k trestní odpovědnosti, musíte poskytnout důkaz o úmyslném zatajení zisku nebo částka nezaplacené daně musí přesáhnout 100 000 rublů.

Majitelé, kteří pronajímají byty cizím občanům, jsou ohroženi, protože údaje o jejich poloze jsou obsaženy ve Federální migrační službě, která nedávno poskytla veškerou možnou pomoc daňovým inspektorům.

tresty:

1. Nucená platba.
2. Zadržení penále ve výši 1/300 refinanční sazby Centrální banky Ruské federace za každý den nezaplacení.
3. Pokuta ve výši 5 % z měsíční částky daně.
4. Pokuta za nedodržení termínu platby ve výši 20 % z neuhrazené částky.
5. Trestní odpovědnost za daňové úniky ve zvláště velkém měřítku, zahrnující odnětí svobody na 1 rok nebo zaplacení částky od 100 000 do 300 000 rublů, v závislosti na výši nezaplacení.

Tato opatření, s výjimkou trestní odpovědnosti, jsou zpravidla uplatňována komplexně.

O daňových únicích mohou daňové kontrolory informovat nejen nájemníci, ale i přehnaně zodpovědní sousedé. Je však poměrně obtížné prokázat skutečnost, že dostává peníze za nájem, a kromě toho zaměstnanci Federální daňové služby nesmějí vstupovat do bytu bez souhlasu jeho majitele.

Přes veškerou zdánlivou atraktivitu pronájmu bytu bez oficiální registrace nájemní smlouvy může takové opatření chránit před neplacením nájemného nájemníky a mnoha dalšími nuancemi spojenými s jejich bydlištěm.

Jak pronajmout byt k pronájmu

Tato možnost zisku z volných nemovitostí byla vždy velmi oblíbená, protože je výhodnější než dlouhodobé pronájmy. Příjem z denního pronájmu bydlení je několikanásobně vyšší než měsíční příjem. Navíc z pohledu klienta je pronájem bytu na jeden den mnohem výhodnější než pobyt v hotelu. Odborníci, kteří se touto problematikou zabývají, se domnívají, že postupem času může tento byznys představovat významnou hrozbu pro malé hotely a ubytovny.

Seznam podmínek a položek požadovaných k zajištění pohodlných podmínek:

• výhodná poloha bytu;
• čerstvá renovace;
• provozuschopné instalatérské a domácí spotřebiče;
• talíř;
• žehlicí prkno a žehlička;
• ložní prádlo a ručníky;
• bezdrátový internet.

Množství doplňkových možností, jako je například pračka, se pozitivně projeví na ceně pronájmu.

Denní nájemné se všemi nespornými výhodami má stále řadu nevýhod:

Nevýhoda 1. Nejistota... Tento typ výdělku je méně stabilní, protože byt může být dlouhou dobu nevyžádaný. Tento typ podnikání se vyznačuje určitou sezónností: například pro letoviska v chladném období začíná mimosezóna.

Obvykle do 1 měsíce denní nájem trvá 15 až 20 dní. Měsíc se považuje za úspěšný, pokud byly prostory využívány alespoň 25 dní.

Nevýhoda 2. Pochybná klientela. Kontingent, který preferuje tento typ pronájmu, je obvykle různorodý. Hrozí časté večírky a hlučné akce.

Aby k takovým nedorozuměním nedocházelo, měly by být upřednostňovány manželské páry.

Nevýhoda 2. Nutnost neustálého úklidu prostor... Byt bude nutné pravidelně uklízet, sledovat stav techniky a měnit ložní prádlo.

Od nájemníků je vhodné při odbavení vybrat zálohu, aby v případě škody na majetku mohla být tato částka uhrazena za poškozené věci. Jako záruku platby musíte s nájemcem uzavřít smlouvu o denním pronájmu.

Chcete-li zvýšit poptávku po bytě, můžete otevřít samostatného podnikatele a zakoupit pokladnu. Toto opatření přiláká obchodní cestující, kteří budou pro nahlášení potřebovat doklady potvrzující pobyt v apartmánu.

Video - Jak si pronajmout byt

„Plaťte daně a dobře spěte,“ je slogan, který vám pravidelně připomíná nutnost odvádět státu určitou částku z příjmů. Daňově uznatelný je i pronájem bytu. Pokud nezaplatíte, hrozí vám nemalá pokuta. Za byty k pronájmu je nutné ročně platit daně. Do 30. dubna musíte navštívit inspektora, vyplnit prohlášení a zaplatit požadovanou částku. Poté můžete být na rok svobodní. Můžete také požádat o individuálního podnikatele, poté pro vás bude daň nižší.

Pokud si pronajímáte luxusní bydlení (více než 85 tisíc) nebo několik bytů, má smysl si na to koupit patent.

Kde hledat nájemníky

Klíčem k úspěšnému pronajímání bytu jsou správní nájemníci. Najdete je jak sami, tak s pomocí realitních kanceláří. Rozhodněte se, koho byste chtěli hostit: zda to bude svobodná dívka, manželský pár nebo skupina studentů. Pokud máte dobře opravený a světlý nábytek, domluvte se předem, zda souhlasíte s nájmem nájemníků s malými dětmi a zvířaty. Nespoléhejte pouze na makléře, setkejte se s potenciálními nájemníky osobně a ujistěte se, že těmto lidem důvěřujete.

Alespoň v prvních měsících navštěvujte nájemníky, abyste se ujistili, že jsou čistí a nehodlají ničit váš majetek.

Jak správně sepsat smlouvu

Dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem je zárukou, že vztah obou stran bude čestný a plodný. Příklady sepisování smlouvy najdete na internetu, ale pamatujte, že do dokumentu můžete promítnout, co vás napadne. Uveďte stav bytu, nábytku a dalšího majetku, který se v něm nachází, aby se nepoctiví nájemníci nepokoušeli strčit do kapsy vaši pračku a stříbrné lžičky. Popište požadavky na nájemníky: například po jedenácté nehlučte a varujte, pokud k nim přijdou hosté. Na oplátku mohou vaši nájemníci také požádat o některé předměty, které ochrání je a jejich majetek.

Slib

Před pronájmem vašeho domu požádejte nájemníky, aby nechali určitou částku jako zálohu (může se rovnat měsíčním nákladům). V případě, že se bezohlední nájemníci odstěhují, byt zanechají v nevyhovujícím stavu, s použitím kauce, dokážete dodat bydlení přijatelný vzhled.

Mnoho lidí se potýká s hledáním nájemního bydlení. Jsou to studenti, kteří se odtrhli od rodičů, novomanželé vstupující do nového rodinného života, obchodní cestující hledající byt či pokoj na pár dní a mnoho dalších. Málokomu z uchazečů o zaměstnání se podaří rychle najít bydlení, které bude plně splňovat všechny požadavky. Hledání bytu často zabere spoustu času.