Da li je moguće iznajmiti stan bez posrednika. Kako iznajmiti stan bez posrednika i to ispravno? Najam od vlasnika, bez posrednika i agencija - šta tražiti? Kako registrovati prijem sredstava

Vrijeme je novac. Ovaj izraz postaje posebno relevantan kada hitno trebate iznajmiti stan. U prilično ekstremnim uslovima žurbe, vlasnici privatnih nekretnina često prave mnogo grešaka i grešaka, koje u konačnici koštaju previše, a koštaju ne samo novca, već i pokvarenih živaca. Osim toga, prazan životni prostor zahtijeva stalne isplate, pa ga je stoga potrebno već proći barem da bi se oni preklapali.

Dragi čitaoci! Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki slučaj je jedinstven.

Ako želiš znati kako da rešite tačno svoj problem - kontaktirajte formu za onlajn konsultanta sa desne strane ili pozovite dole navedene telefone. Brzo je i besplatno!

Vrlo često vlasnici ostavljaju stanove prazne, jednostavno zato što ne znaju kako i šta da rade, kako pravilno sastaviti dokumentaciju i na kraju samo da ne postanu žrtva običnih prevaranta ili nepouzdanih stanara. Pogledajmo kako službeno iznajmiti stan, šta daje i kako sve pravilno urediti.

Službeni najam privatnog stambenog prostora je sa pravne tačke gledišta najoptimalnija i najisplativija transakcija. Osim toga, ovaj način iznajmljivanja stana najsigurniji je prije svega za same vlasnike.

Prednosti legalnog iznajmljivanja stana

1. Nema potrebe da se plašite da će stanarka sa njom raditi ne zna šta i da neće pobeći a da ne plati smeštaj i režije. Dakle na jednostavan način možete isključiti mogućnost prevare sa vašom imovinom.
2. Predaja poznanicima ili rođacima nije najbolja opcija, sklapanjem usmenog dogovora. Jedini plus je što ćete poznavati ljude koji žive u vašem stanu. Ali, ako je iznajmljivanje stana za vas, prije svega, ostvarivanje dobrog pasivnog prihoda, onda je bolje pronaći nepoznate stanare i sklopiti posao po pristojnoj cijeni i u skladu sa svim pravilima.
3. Ova metoda pomaže da se što bolje predvidi sve buduće troškove za stan, uključujući čak i plaćanje telefonskih poziva stanovnika. Formalni zakup uključuje sve klauzule plaćanja i odgovornosti obje strane.
4. Osim toga, možete biti sigurni da neće biti problema s poreznom upravom, a nećete biti odgovorni za prikrivanje dobiti.

Koja dokumenta su potrebna za završetak ugovora?

Registracija ugovora o zakupu stana ne zahtijeva prikupljanje velikog paketa dokumenata i raznih potvrda, kao, na primjer, za njegovu kupovinu. Standardni set uključuje prisustvo takvih obaveznih dokumenata kao što su:

• Potvrda o vlasništvu nad stambenim prostorom u slučaju ili ugovor kojim se potvrđuje pravo na njegovu imovinu (na primjer, to može biti kupoprodajni ugovor ili ugovor o donaciji);
• Spisak svih prijavljenih u stanu (izvod iz ličnog računa u stambenoj službi);
• Ovjerena saglasnost za iznajmljivanje svih vlasnika stanova, ako ih ima više. Osim toga, moraju biti prisutni u procesu zaključivanja ugovora. Ova činjenica može vas spasiti od raznih budućih problema koji mogu nastati kada intervenišu suvlasnici stana ako se ne slažu sa njegovom zakupninom.

Zakupac mora obezbijediti pasoš.

Ugovor o zakupu: čemu služi i šta treba pisati u njemu?

Ugovor o zakupu stana je službeni dokument koji potvrđuje činjenicu o zakonskom zakupu nekretnine i sadrži sve podatke o transakciji, njenim uvjetima, kao i garancijama i obavezama obje strane. Zaključuje se između dvije strane: najmodavca i zakupca. Ovo je važan dio pitanja kako pravilno iznajmiti stan.

Danas postoje dvije vrste ugovora o zakupu imovine.

1. Ugovor o radu. Sastoji se od slučajeva kada iznajmljujete stan pojedincu (poglavlje 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ova vrsta ugovora ne podliježe obaveznoj registraciji, bez obzira na dužinu njegovog trajanja.
2. Ugovor o zakupu. Neophodno za sklapanje transakcije sa pravnim licima (poglavlje 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Registracija je obavezna ako je zaključena na period od 1 godine ili više.

Važnost formalnog ugovora o zakupu ne može se prenaglasiti. Obavezno prisustvo takvog dokumenta će vam deset puta olakšati život, uštedjeti mnogo novca i živaca u budućnosti. Stoga je važno obratiti maksimalnu pažnju na to prilikom dizajniranja.

Nedostatak ugovora je neopravdan rizik za najmodavca i za to postoji mnogo razloga, na primjer:

1. Nećete moći „tužiti“ dugove ako se odjednom „posrećite“ sa nepouzdanim stanarima koji ne plaćaju stanarinu i komunalije.
2. Osim toga, postat će nemoguće povratiti oštećenu imovinu ili krađu ličnih stvari, što je prilično uobičajeno u praksi.
3. To je banalno, ali ni u policiji niko neće prihvatiti vašu izjavu o problemima sa stanarima, ako nema zvaničnog ugovora o zakupu, koji potvrđuje činjenicu izdavanja stambenog prostora.
4. Ako novi stanari poplave susjede ili im nanesu drugu štetu, onda ćete sigurno morati nadoknaditi.

Koje informacije obavezno moraju biti zabilježene u ugovoru:

• iznos mjesečne uplate zakupnine,
• ažurni uslovi plaćanja,
• korišćenje lične imovine vlasnika stana, šta i u kojoj meri je dozvoljeno,
• plaćanje svih komunalnih troškova, veličine i iznosa, informacije o tome ko će ih plaćati - zakupac ili stanodavac, to će pomoći da se izbjegnu mnogi sukobi u budućnosti,
• obavezan tačno vreme i postupak provjere iznajmljenog stana i imovine u njemu od strane vlasnika stambenog prostora,
• navedeni su podaci o privatizaciji stambenog prostora, njegovi vlasnici,
• obavezno je naveden broj budućih stanovnika,
• postupak povraćaja sredstava u slučaju neplaćanja, kao i postupak nadoknade eventualnih materijalnih gubitaka zakupodavcu u slučaju nezakonitog postupanja zakupaca,
• dodatni sporazumi koji nisu u suprotnosti sa zakonima, ali su važni za obje strane.

Kao obavezan aneks ugovora, mora postojati akt o prijemu i prenosu lične imovine vlasnika stana, što ukazuje na činjenicu prijenosa stana i cjelokupne imovine u njemu. Zahvaljujući korištenju takvog dokumenta, značajno se smanjuju sve vrste rizika od oštećenja kako stambenih objekata tako i svih vaših stvari tokom boravka stanara.

Naravno, čak i ako se ugovor zaključi, obje strane imaju određene rizike. Stanar ima pravo da zna i mora biti siguran da imate službeno pravo izdavanja stana, kao i da nema neprijatnih problema sa stanom, da su svi računi za komunalije plaćeni i da za njega nema dugovanja. . Svi ovi podaci se pošteno dogovaraju unaprijed, nakon čega se obavezno navode u ugovoru pri sklapanju. Najmoprimac je dužan potvrditi da je upoznat sa podacima o smještaju i da nema prigovora.

Kao dodatni važna informacija, u ugovoru se mogu navesti podaci koji potvrđuju bonitet poslodavaca (na primjer, potvrda s mjesta rada, u kojoj se navode imena i brojevi telefona kontakt osoba koje mogu potvrditi podatke koje je dao zakupac).

U posebnom stavu stoji da ovaj stan nije nikome dat u zakup, da je "čist". Ne treba se ograničavati na određene standardne fraze, važno je što detaljnije precizirati sve podatke o stanu i imovini u njemu, kao i sve usmene dogovore sa zakupcem. U tom slučaju će obje strane u transakciji moći izbjeći moguće neugodne posljedice, odnosno zaštititi svoja prava u slučaju nezakonitih radnji druge strane.

Transfer novca za plaćanje stanarine

Posljednja i najvažnija faza transakcije je prijenos novca. Važno je to shvatiti što je moguće ozbiljnije. Danas postoji nekoliko načina za izvođenje ove procedure:

1. Ruku u ruku- najlakši i najbrži način. Ali to možda nije uvijek zgodno za obje strane, jer je potrebno pronaći vremena za izvođenje ovog procesa. Često niko, za drugu stranu, ne može donirati takvo vrijeme, pogotovo ako se to dešava tokom dana. Objašnjenje je jednostavno – često su ljudi tokom dana na svojim radnim mjestima. Ako se sredstva prenose u gotovini, obavezno zaključiti akt o prijemu i prijenosu novca ili napisati račun sa navedenim iznosom, datumom, rokom plaćanja i potpisom.
2. Korištenje raznih bezgotovinskih računa, za koje u određeno vrijeme stanari prenose stanarinu za stanovanje. U ovom slučaju je važno da zakupac čuva sve račune.

Apsolutno sve manipulacije sa plaćanjem provode se na osnovu zaključenog ugovora i ne mogu se jednostrano mijenjati. Obje strane moraju poštovati unapred dogovorene uslove transakcije. Ako se radi o prijenosu novca iz ruke u ruku ili punomoćnicima, onda je neophodno dostaviti dokumente koji potvrđuju postojanje punomoći. Broadcast Novac preko bankarskih institucija uplatom na račun u više navrata pojednostavljuje cijeli proces. Štaviše, činjenicu transfera novca, ako se čuvaju svi računi, praktično je nemoguće osporiti ili poreći.

U tako važnoj stvari nema sitnica. Svaka sitnica sa vama može odigrati okrutnu šalu i biti veoma skupa. To znači da je lično reosiguranje uvijek mnogo bolje i svrsishodnije od zajma od povjerenja nepoznatim ljudima.

Koji je ispravan način plaćanja državnih poreza za iznajmljivanje nekretnina?

Ako vas zanima kako službeno izdati stan, onda bi trebalo da znate i o plaćanju poreza. U praksi se u Rusiji koriste različite metode iznajmljivanja stanova, koje nisu uvijek potkrijepljene zakonom. Izdavanje stambene imovine bez plaćanja poreza je realnost, a ne fikcija. Prema statistikama, oko 60% vlasnika koji samostalno iznajmljuju svoje domove ne plaćaju porez državi. Ova opcija je u pravilu prepuna neugodnih posljedica i problema s nadležnim državnim agencijama.

Najčešće se događa banalna situacija - komšije takvih stanara izdaju nepoštene "biznismene", obično se to dešava kada stanovanje iznajmljuje neko ko ne razumije i u slučaju huliganskog ponašanja noću. Naravno, komšije počinju da se žale i izlazi neformalna renta sa neplaćenim porezima.

Postoji način da se stan iznajmi službeno i ne plaća porez kontaktiranjem posrednika u licu agencija za nekretnine. Ali u ovom slučaju lavovski dio profita ide njima. Isplativije je sve raditi sami i po zakonu. Ali kako?

Prema zakonu, fizička lica koja se bave privatnom imovinom mogu davati nekretnine u zakup. preduzetničku aktivnost i lica bez registracije kao preduzetnika (u skladu sa normama Poreskog zakona).

U ovom slučaju predmet oporezivanja se utvrđuje obračunom najam, što je unaprijed naznačeno u službenom ugovoru između najmodavca i zakupca stambenog prostora. Porez na najam nekretnina je predviđen u obaveznoj stopi 13% prihoda dobijenih od iznajmljivanja imovine... Ovim prihodom se po pravilu naziva iznos koji je prethodno propisan službenim ugovorom i isplaćen vlasniku.

U pojedinim slučajevima kamatna stopa iznosi 17% od iznosa viška, uzimajući u obzir sve ranije propisane poreze: ako ukupan iznos prihoda koji je poreski obveznik primio za posljednji izvještajni mjesec desetostruko premašuje minimalnu zaradu.

Kako se ovaj proces odvija u praksi?

Vlasnik stana, koji je ujedno i stanodavac, na kraju godine samostalno podnosi poresku prijavu pojedinca (obrazac 3-NDFL). Ova izjava se podnosi organu poreske inspekcije u mjestu neposredne djelatnosti. Inače, popunjena deklaracija se podnosi na lokaciji nekretnine.

Nakon nekog vremena u poštansko sanduče stiže račun koji se mora platiti. Rok za podnošenje prijave i plaćanje poreza za prošlu godinu je 30. april nove godine.

Možete registrovati privatno preduzeće za delatnosti u vezi sa iznajmljivanjem nekretnina. To će značajno pojednostaviti cjelokupnu šemu plaćanja poreza na dohodak. Da biste to učinili, potrebno je registrovati privredni subjekt - fizičko lice ili individualnog preduzetnika. Najlakši način je izdati individualnog preduzetnika i platiti 6% dobiti po pojednostavljenom sistemu oporezivanja.

Moguće poteškoće u realizaciji transakcije

Transakcije o zakupu nekretnina ne idu uvijek glatko i brzo. Kako ne biste učili iz vlastitog gorkog iskustva, možete jednostavno uzeti u obzir tipične greške koje se vrlo često čine prilikom registracije:

1. Prilikom sklapanja ugovora bolje je odmah propisati rok zakupa. A ako prelazi 12 mjeseci, onda se mora registrovati kod Federalne službe za registraciju. U tom slučaju iznos državne naknade plaća zakupac, a zakup se upisuje na njegovog vlasnika. Takav sporazum dobiva punu pravnu snagu i može djelovati kao službeni dokument u slučajevima rješavanja različitih spornih i konfliktnih situacija.
2. Kako biste izbjegli razne neugodne situacije u procesu izdavanja stambenog prostora, važno je samostalno kontrolirati cijeli proces. Osim toga, nemojte biti lijeni i pitajte buduće stanare za što više informacija. Također je preporučljivo provjeriti pouzdanost, na primjer, pozvati posao i uvjeriti se da takva osoba tamo zaista radi.
3. Ozbiljan odnos prema svim sitnicama u ovoj ozbiljnoj stvari garancija je izbjegavanja mogućih problema. Stoga povoljan ishod transakcije i primanje buduće dobiti u potpunosti bez nepotrebnih gubitaka zavisi od vaše odgovornosti i svijesti.

U novinama se često mogu naći oglasi sljedećeg sadržaja: "Iznajmljivanje stana bez posrednika", "Iznajmljivanje kuće bez agencije" ili "Izdavanje stanova od vlasnika". Šta to znači i šta znače njihovi podnosioci?

Kako bi uštedjeli vrijeme i novac, mnogi vlasnici radije kontaktiraju trgovce nekretninama. Takva odluka se često temelji na želji ne samo da se što prije izda stan, već i da se pronađe odgovoran i savjestan stanar.

Kao što pokazuje praksa, pomoć agenta ne garantuje uvek brzo sklapanje posla i izbor zakupca koji će zadovoljiti zahtjeve vlasnika.

Bitan! da će prilikom sklapanja transakcije sa agentom za nekretnine klijent morati da mu plati proviziju, a to je od 50 do 100% cijene stanovanja. Neće svaki kandidat pristati na takve uslove, što znači da će neki od potencijalnih zakupaca biti eliminisani.

Iz istog razloga, mnogi ljudi traže stan od vlasnika, kako ne bi preplatili za sklapanje ugovora sa agentom za nekretnine. Možete iznajmiti i iznajmiti stan bez posrednika. A glavni zadatak vlasnika je pronaći takvu osobu.

Mnogi vlasnici naivno vjeruju da je pravno obavezujući samo ugovor koji sklapaju agencije. Stoga, kako bi zaštitili sebe i svoju imovinu, sklapaju posao sa agentom za nekretnine. ali sporazum sklopljen bez učešća posrednika ima istu snagu kao dokument agenta. To znači da je moguće iznajmiti stan bez agencije, a ugovor možete zaključiti sami.

Gdje početi?

Proces transakcije se sastoji od nekoliko faza. Da biste brzo pronašli klijenta, morate posvetiti maksimalnu pažnju svakom koraku.

Određivanje visine zakupnine

Iznajmljivanje stana od vlasnika počinje određivanjem cijene mjesečne uplate. Mnogi vlasnici, koji žele profitabilno iznajmiti svoju nekretninu, previše naplaćuju cijenu. Kao rezultat toga, najava isporuke stambenog prostora visi mjesecima.

Za određivanje optimalne tržišne cijene potrebno je uzeti u obzir nekoliko faktora:

Prije iznajmljivanja stana bez posrednika, neće biti suvišno saznati o sličnim cijenama na internetu.

Koliko se sličnih objekata iznajmljuje možete vidjeti na web stranicama agencija u vašem gradu ili na web stranici avito.ru.

Ako, analizirajući svoj životni prostor, dođete do zaključka da će cijena najma biti niska, možete poboljšati kvalitetu svog doma. Na primjer, napravite kozmetičke popravke ili kupite nedostajuće uređaje i namještaj. U pravilu se takva ulaganja dovoljno brzo isplate - za 1-2 mjeseca.

Kako i gdje pronaći klijente?

Prije iznajmljivanja stana bez agenata, morate sami odlučiti: koga smatrate potencijalnim zakupcem? Žene, muškarci, parovi, stranci, stanovnici sa djecom i kućni ljubimci?

Ako vam je bitno ko će živjeti na vašoj teritoriji, onda to mora biti naznačeno u oglasu.

Klijente možete tražiti preko prijatelja i rođaka. Javite im da želite da iznajmite stan bez posrednika i navedite cijenu. Ova opcija je najsigurnija za vlasnike, jer odgovorne i savjesne ljude najčešće pronađu poznanici.

Najefikasniji način da pronađete zakupca je slanje oglasa na internetske resurse kao što su avito.ru ili iir.ru.

Da biste brzo pronašli zainteresovane, vaš oglas mora biti detaljan. Važno je opisati sve karakteristike objekta:

• adresa (samo navedite ulicu);
• ukupna površina;
• njeno stanje;
• dostupnost namještaja i opreme;
• Cijena;
• vaš broj telefona za komunikaciju.

Preporučljivo je tekst popratiti detaljnim fotografijama svih prostorija kako bi klijent imao manje pitanja tokom pregovora.

Ukoliko stan ima niske račune za komunalije, onda je to jedna od prednosti Vaše ponude, pa se mora i navesti u oglasu.

Smislili smo kako iznajmiti stan bez posrednika, ali sada ćemo detaljnije o samom sklapanju ugovora.

Kako zaključiti ugovor?

Samostalno iznajmiti stan morate pronaći uzorak ugovora i odštampati ga u duplikatu. Jedan ostaje vlasniku, drugi zakupcu.

Kompetentno izvršenje i razmatranje svih nijansi u sadržaju ugovora je garancija sigurnosti imovine i imovine vlasnika. Dakle, šta treba precizirati u ugovoru:

• datum;
• podaci obje strane, i to: ime, datum rođenja, serija i broj pasoša, registracija i mjesto stvarnog prebivališta;
• predmet ugovora: naziv nekretnine (stana), njena adresa, površina, stanje;
• trošak mjesečne uplate i postupak njenog prijenosa;
• naznaka obaveze plaćanja komunalnih računa. Na šta će pasti ovi troškovi - na vlasnika ili zakupca;
• period plaćanja;
• odgovornosti za popravku i otklanjanje kvarova na namještaju i opremi;
• rok zakupa;
• naznaku lica koja će i dalje živjeti u ovom stanu (ako ih ima);
• prava i obaveze stranaka;
• kazne za nepoštovanje obaveza;
• uslove pod kojima jedna od strana može raskinuti ugovor.

Kako biste sami izdali stan i osigurali imovinu, preporučljivo je i propisati da zakupac ne može stan dati u podzakup.

Radi sigurnosti imovine (kućanskih aparata, namještaja i sl.) preporučljivo je sačiniti popis u kojem se popisuje sve vrijednosno što se nalazi u stanu. Također je potrebno navesti stanje navedenih stvari. U aplikaciji možete propisati odštetu i njenu veličinu u slučaju gubitka ili oštećenja određenih predmeta i opreme.

Dokumentacija

Prilikom sklapanja ugovora o zakupu, vlasnik mora dostaviti pasoš i potvrdu o vlasništvu nekretnine.

Posebno iskusni zakupci mogu zahtevati prisustvo svih ljudi koji imaju udeo u datoj oblasti pri sklapanju posla kako bi se isključilo nezadovoljstvo drugih vlasnika kapitala.

Dovoljno je da zakupac priloži pasoš.

BITAN! Ako neko drugo lice ima pravo vlasništva nad nekretninom, tada će biti potreban njegov pristanak u obliku pismenog punomoći ili lično prisustvo.

Moram li platiti porez?

U skladu sa stavom 1. čl. 208 Poreskog zakona Ruske Federacije oporezuje se dobit dobijena od zakupa nekretnina. Međutim, ovdje postoje neke nijanse. Ugovor zaključen na 11 mjeseci ne mora biti registrovan u Rosreestru, što znači da se porezi također ne plaćaju.

Ako je dokument potpisan na period od godinu dana ili više, podliježe registraciji. Prilikom registracije podaci mogu pasti u poreznu upravu, zbog čega više neće biti moguće sakriti svoje prihode. Poreska uprava mora podnijeti prijavu prihoda od nekretnina. Iznos se isplaćuje jednom godišnje i iznosi 13% dobiti.

Ako posjedujete veliki broj nekretnina koje izdajete, onda je bolje da se registrujete kao pravno lice. U tom slučaju porez će biti znatno niži od poreza pojedinca. Postoje i nedostaci - morate voditi računovodstvo, uplaćivati ​​penzione doprinose i otvoriti račun.

Kako iznajmiti stan bez posrednika?

Najčešće greške vlasnika:

Dakle, sasvim je moguće samostalno iznajmiti stan bez učešća trećih lica. Glavna stvar je isporučiti adekvatan trošak, pronaći dobronamjernog klijenta i sastaviti detaljan ugovor.

Ulaganja u indeksne fondove, kupovina visokoprinosnih dionica, povrat novca od poslovanja sa kreditne kartice- sve je to izvor pasivnog prihoda. Ova lista se može nastaviti s jednim od najjednostavnijih i najpopularnijih načina inertne zarade koji vam omogućava da profitirate korištenjem osobnih nekretnina - iznajmljivanjem stanova. Kako pravilno iznajmiti stan bez uključivanja kompanija za nekretnine i kako ozvaničiti ugovor bez upadanja u probleme sa zakonom - čitajte dalje.

Samo nekoliko koraka dijeliće najmodavca od postavljanja oglasa do predaje ključeva klijentu, ali svaki od njih mora biti pažljivo osmišljen, posebno kada je u pitanju sastavljanje i registracija ugovora, kao i plaćanje poreza.

Korak 1. Priprema prostorija

Prije svega, trebali biste provjeriti u stanu ima li problema i po potrebi ih popraviti. Posebnu pažnju treba obratiti na sljedeće tačke:

• ispravnost brava i vrata;
• pouzdanost vodovoda;
• izgled namještaja i prozora.

Optimalan must-have set treba da se sastoji od ormara, nekoliko kreveta ili velikog bračnog kreveta i čajne kuhinje. Nije neophodno da namještaj bude namješten u skladu sa feng šuijem, ali stari, otrcani namještaj neće oduševiti potencijalne stanare. Preporučljivo je da se riješite svega oronulog, štaviše, prazne sobe mogu izazvati interesovanje stanara koji će se useliti sa mnogo stvari. Stanje stana će odrediti ne samo njegovu cijenu, već i kontingent stanara: solventni klijenti preferiraju ugodne uslove.

Bilo bi preporučljivo izvršiti kozmetičke popravke, koji će značajno osvježiti atmosferu. Ako to nije potrebno, možete se ograničiti na generalno čišćenje.

Korak 2. Određivanje troškova

Uz pomoć informacija u specijaliziranim publikacijama i Internetu, nije teško saznati prosječnu cijenu prostora, na osnovu koje možete sami postaviti. Odlučujući faktori u formiranju cijena su:

1. Lokacija: bučan centralni dio grada odn prigradske željeznice- svaki okrug ima svoju ciljnu publiku, ali centar je uvijek skuplji.
2. Površina: s povećanjem broja kvadratnih metara, troškovi najma će se povećati.
3. Stanje stana, namještaja, opreme i kućanskih aparata: svježe renoviranje i dobro "popunjenje" prostorija pomoći će stanodavcu da dobije odličnu nadoknadu za date prostorije.
4. Infrastruktura: dostupnost škola, vrtića, fitnes centara, apoteka i trgovačkih centara u neposrednoj blizini kuće bit će odličan bonus koji utječe na formiranje cijene.

Važnu ulogu igra i saobraćajna petlja: blizina metroa značajno ubrzava proces izdavanja prostora.

Korak 3. Potražite klijente

Kako soba ne bi stajala dugo vremena, preporučljivo je staviti informacije o njoj u sve moguće izvore. Najpopularnije su sljedeće:

1. Štampane publikacije, internetske oglasne table i posebne grupe u na društvenim mrežama... Ova metoda je najpopularnija, jer uključuje veliki postotak ciljne publike, ali morate biti spremni na veliki broj poziva, uključujući i posrednike koji nude sklapanje ugovora o posredovanju. Klijente se može tražiti i samostalno, putem publikacija koje objavljuju o namjeri iznajmljivanja kuće.
2. Od usta do usta. Nakon obavještavanja rodbine i prijatelja o praznom stanu, povratne informacije se mogu dobiti u najkraćem mogućem roku. Glavna prednost ove opcije je što će zakupac imati preporuke prijatelja. To je i njegov glavni nedostatak: može tražiti smanjenje stanarine ili odgodu stanarine.

Informacije koje treba navesti u oglasu:

• površina sobe;
• Cijena;
• prisutnost namještaja i kućanskih aparata;
• udaljenost od saobraćajne raskrsnice.

Poruka ne bi trebala biti glomazna: opsežna i koncizna poruka brzo će zainteresirati klijenta nego detaljan opis.

Na kraju napomene preporučljivo je navesti da li je dozvoljeno živjeti sa kućnim ljubimcima ili je dozvoljeno pušenje u prostoriji, kao i preferencije u pogledu klijentele: bračni parovi ili studenti, na primjer.

Ponekad možete vidjeti reklame postavljene na autobuskim stanicama ili na ulazima. Ova metoda je prilično sumnjiva, jer je malo vjerovatno da će zainteresirati dostojnog stanara, štoviše, prepuna je krivičnog gonjenja za administrativni prekršaj.

Korak 4. Prikaz stana

U ovoj fazi važno je kompetentno i otvoreno odgovoriti na sva postavljena pitanja. Trebali biste biti spremni na činjenicu da će potencijalni zakupci provjeriti rad vodovoda i kućanskih aparata, a od njih će se tražiti i da pokažu vlasničke dokumente.

Što će soba biti detaljnije prikazana, to su veće šanse za uspješan završetak posla.

Pre nego što pozovete stanare, preporučljivo je uraditi sledeće:

• obaviti mokro čišćenje;
• urediti ventilaciju;
• ako je potrebno, uvrnuti nove sijalice;
• pregledati stanje tehnologije.

Ukoliko se stan svidio klijentu, objasnite mu što detaljnije uslove zakupa kako u fazi sastavljanja ugovora ne bi došlo do nesporazuma.

Korak 5. Procjena solventnosti klijenta

Pristojnost i finansijska solventnost su odlučujući kriterijumi pri odabiru budućih zakupaca. Neodgovorni zakupci mogu prouzrokovati značajnu materijalnu štetu u roku od 1 mjeseca, koju će, u slučaju loše formuliranih uslova ugovora, morati nadoknaditi najmodavac. Tokom komunikacije morate obratiti pažnju na nekoliko važnih tačaka:

1. Način pregovaranja... U toku telefonskog razgovora postoji mogućnost da se iznesu mnoga korisna zapažanja: klijent možda nema jezičku pismenost, ali je poželjno da je prisutna kultura govora. Po tim osnovama osoba se može pripisati određenom društvenom sloju i, ako je potrebno, prekinuti dalju komunikaciju.
2. Izgled... Na ličnom sastanku možete dopuniti utisak o osobi, na osnovu stepena njegove urednosti. Uredna, ukusna odjeća može reći kako o visini prihoda, tako io karakternim osobinama. Međutim, ne bi trebalo da se kladite samo na osnovu ovog kriterijuma, jer izgled može da vara. Mnoge žene, na primjer, imaju tendenciju da budu donekle promišljene u odabiru garderobnih predmeta, dok većina jačeg spola preferira umjerenost i jednostavnost.
3. Mjesto rada... Bilo bi prikladno da taktično zatražite vizit kartu ili se raspitate o zanimanju stanara. Na osnovu odabranog zanimanja možete pokušati odrediti visinu prihoda i mogućnost blagovremenog plaćanja stanarine.
4. Planirani period najma... Dugoročna perspektiva uliva više povjerenja nego kratkoročni najam prostorija.

Po pravilu, potražnja za stanarinom prevladava nad ponudom, pa će se prijaviti veliki broj ljudi različitih starosnih kategorija i klasa.

Potencijalni zakupci se uslovno mogu podijeliti u nekoliko grupa:

1. Zatvori krug... Prijatelji, rođaci, kao i njihovi poznanici smatraju se najboljom opcijom.
2. Parovi. Dobar izbor jer porodice preferiraju dugoročnu saradnju, posebno ako imaju djecu koja trebaju pohađati školu ili vrtić. Roditelji, po pravilu, štite svoje dijete od čestih promjena ustanova ove vrste, odnosno izbjegavaju česta selidbe.
3. Obično bračni parovi... Ova vrsta stanara nije stabilna, jer postoji velika vjerovatnoća za prekid nezakonitih odnosa i deložaciju iz stana.
4. Studenti... U pravilu studente na univerzitetima smješta više osoba radi uštede. Stanodavci daju prednost djevojkama, oslanjajući se na njihovu čistoću i štedljivost, nevoljko puštaju u stan mlade ljude koje u ovom uzrastu karakterizira pretjerana žudnja za zabavama. Iako je, naravno, ovo stereotip i morate donijeti odluku u svakom slučaju.
5. Pridošlice... Otprilike 50% klijenata je iz drugih gradova ili zemalja. Uglavnom su to ljudi koji su došli raditi ili studirati. Mnogi vlasnici stanova imaju oprezan odnos prema stranim državljanima, posebno prema imigrantima iz centralne Azije, jer praksa pokazuje da umjesto dogovorenih jedno ili dvoje ljudi živi znatno veći broj.

Međutim, mnogi stranci rade u prestižnim, visoko plaćenim kompanijama i često su privlačniji zakupci od, na primjer, stanovnika periferije.

Korak 6. Priprema dokumenata

Ova faza je jedna od najkritičnijih. Da biste spriječili mnogo nepoželjnih trenutaka, potrebno je sastaviti ugovor o zakupu, pa je preporučljivo početi pripremati sve potrebne papire unaprijed.

Za privatizovani prostor biće vam potreban sledeći paket:

• posjedovni list za stan koji će se izdavati;

Od 2017. kao ovaj dokument djeluje izvod iz USRN-a. Potvrde o registraciji su ukinute i ne izdaju se od sredine 2016. Postoji 7 vrsta takvih potvrda: da biste zaključili ugovor, potreban vam je onaj koji sadrži specifikacije objekat i upisana prava na njemu.

• lični dokumenti;
• plaćene račune za komunalne usluge.

Ako su u stanu upisana lica koja nisu vlasnici stana, potrebno je pribaviti njihovu pismenu saglasnost.

Ukoliko je prostor opštinski, za njegovu isporuku dodatno će vam biti potrebna dozvola opštinskih vlasti, koju možete dobiti u Odeljenju za upravljanje imovinom. Trebalo bi da napišete odgovarajuću izjavu i uz nju priložite pismeni pristanak svih stanovnika prijavljenih na ovoj adresi, navodeći podatke iz pasoša.

Korak 7. Zaključivanje ugovora o zakupu

Svaki vlasnik koji da svoju nekretninu u zakup dužan je da ozvaniči ugovorni odnos sa zakupcem.

Ako je zakupac fizičko lice, potrebno je sastaviti ugovor o zakupu, ako je pravno lice - ugovor o zakupu.

Dozvoljeno je zaključiti ugovor o radu na period do 5 godina. Ako nije navedeno privremeno trajanje zakupa, automatski se postavlja na 5 godina. Ugovor o zakupu može se zaključiti na bilo koji period. Ugovor, sastavljen na godinu ili manje, je kratkoročni, rok zakupa u njemu mora biti propisan obavezno. Svi ostali ugovori su dugoročni.

Napravite potrebne dodatke ovim uzorcima koji će odgovarati objema stranama.

Tabela 1. Ključne tačke koje je važno navesti u ugovoru

Ugovorna klauzula	Sadržaj
Osnova ugovora	Navedite dokument na osnovu kojeg je izdato pravo raspolaganja stanom
Raspored i način plaćanja	Navedite datum plaćanja i način plaćanja: gotovinom ili bankovnim transferom. Ako se koristi druga opcija, unesite bankovne podatke stanodavca
Povrat depozita	Stručnjaci savjetuju da se depozit ne smatra uplatom za posljednji mjesec boravka. Biće praktičnije vratiti ovaj iznos nakon provjere stana na dan odlaska stanara
Plaćanje komunalnih računa	Ugovor mora naznačiti koja od strana je odgovorna za njihovu isplatu
Učestalost pregleda stana	Pregovarajte o učestalosti provjera koja je prihvatljiva za obje strane
Postupak raskida	Posebna tačka za označavanje perioda tokom kojeg se strane moraju obavijestiti jedna drugu o raskidu ugovornog odnosa
Odgovornost strana u slučaju štete na imovini zakupodavca	Preporučljivo je naznačiti koja od strana u ugovoru mora nadoknaditi štetu na imovini u stanu
Pravila ponašanja	Ako je pušenje ili život sa kućnim ljubimcima neprihvatljivi, bilo bi preporučljivo takve želje propisati u ugovoru
Mogućnost popravke	Navesti u kojim slučajevima je dozvoljeno izvršiti popravke i koja od strana je finansijski odgovorna za nabavku materijala i plaćanje usluga majstora

Aneks ugovora mora biti akt primopredaje, u kojem je potrebno što detaljnije navesti sav namještaj i aparate u stanu, te navesti njegovo stanje.

Nakon što su riješene sve pravne nijanse, potpisan ugovor i uručeni ključevi stana, stanare treba informisati o pravilima korištenja opreme, obračunu očitavanja brojila, kao i telefone servisa. organizacije.

U pravnoj praksi postoji ugovor besplatno korišćenje... Osobitosti njegove upotrebe navedene su u samom nazivu: službeno stanodavac, odnosno zajmodavac, ne prima novčanu naknadu za date prostorije. Međutim, to ne negira plaćanje računa za komunalne usluge i drugih troškova u vezi sa smještajem od strane korisnika kredita.

Ugovorom ove vrste može se zaključiti, po potrebi, formalizacija ugovornih odnosa sa rođacima ili poznanicima koji žive u stanu besplatno. Osim toga, ova mjera će pomoći u sprječavanju situacija u kojima se mogu pokrenuti optužbe za nezakonito izdavanje stambenog prostora.

Ugovor o zakupu ili zakupu ne treba zamijeniti takvim ugovorom kako bi se izbjeglo plaćanje poreza, jer na osnovu ovog dokumenta nije moguće tražiti zakupninu od stanara.

Korak 9. Registracija ugovora

Ugovor zaključen na period do 1 godine smatra se kratkoročnim i ne podliježe registraciji. Od 2014. dugoročni ugovor se mora registrovati u roku od mjesec dana od potpisivanja.

Poreska inspekcija ne registruje takve dokumente, već samo prima prijave prihoda.

Da biste izvršili ovu proceduru, morate:

• platiti državnu pristojbu: za fizička lica predviđen je iznos od 2.000, a za pravna lica - 22.000 rubalja;
• napisati prijavu;
• dostaviti jedan primjerak ugovora i lični dokument.

Prilikom podnošenja dokumenata potrebno je prisustvo obje strane. Ukoliko je prostor u vlasništvu više osoba, potrebno je pokazati njihovu javnobilježničku saglasnost.

Kada ugovor istekne, zakupac ima pravo preče kupovine prostora u odnosu na druge zakupce. Ukoliko se stanodavac odluči da nastavi iznajmljivanje stana, prije svega treba da pita postojećeg zakupca o njegovoj namjeri da nastavi saradnju. Prilikom produženja ugovora dozvoljena je izmjena prethodnih uslova.

Da biste uklonili teret nametnut imovini prilikom registracije ugovora, trebate podnijeti zahtjev Rosreestr-u. Automatski, sa istekom ugovora, on se ne otkazuje.

Korak 10. Platite porez

Izdavanje nekretnina u zakup smatra se poslovnom djelatnošću čija se dobit oporezuje.

Prema zakonu, ako je vlasnik stana pravno lice, mora platiti porez na iznos zakupnine u iznosu od 13% mjesečne uplate. Ako je prostor iznajmljen od strane pojedinca, ova funkcija je u nadležnosti stanodavca.

Karakteristike plaćanja poreza:

• za fizička lica: 13% od iznosa mjesečne uplate;
• za individualne preduzetnike: 6% sa pojednostavljenim sistemom oporezivanja.

Opcija 1 je najmanje opterećujuća.

Prijavu o prihodima u obliku 3-NDFL za prošlu godinu potrebno je dostaviti do 30. aprila, a uplatiti do 15. jula tekuće godine... Budite spremni da inspektor može zatražiti dokumente koji potvrđuju izvor prihoda. U tu svrhu može se dostaviti overena kopija ugovora o zakupu ili zakupu, u kojoj je evidentiran iznos mesečne uplate, kao i kopije potvrda o primanju novca.

Formula za obračun: iznos zakupnine * 12 meseci * 13%. Pretpostavimo da stanodavac iznajmljuje nekretnine za 100.000 rubalja mjesečno, njegov godišnji prihod je 1.200.000 rubalja godišnje, odnosno iznos poreza na dohodak će biti 156.000 rubalja.

Ako se iznajmljivanje stana obavlja stalno, preporučljivo je registrirati individualnog poduzetnika s naznakom vrste djelatnosti "Izdavanje vlastitih stambenih nekretnina". Međutim, takav događaj je opterećen pojavom dodatnih odgovornosti, poput vođenja knjige prihoda i rashoda, kao i troškova plaćanja doprinosa Penzionom fondu i FMS-u.

Pročitajte kako otvoriti IP, c. Detaljne upute korak po korak, uzorci potrebna dokumenta i kompletan spisak radova koji se moraju dostaviti državnim agencijama.

Samostalni poduzetnik može odabrati sljedeće opcije oporezivanja:

1. STS sa stopom od 6% svih dobiti + uplata premija osiguranja koje su godišnja uplata. Šema izračuna: trošak najma * 12 mjeseci * 6% + 27.990 rubalja (premija osiguranja individualnog poduzetnika u 2017.) + 1% dobiti preko 300.000 rubalja.
2. Korišćenje sistema oporezivanja patenata za individualne preduzetnike u okviru pojednostavljenog poreskog sistema. Šema obračuna: vrijednost patenta + 50% premije osiguranja.

Trošak patenta se obračunava na osnovu iznosa procijenjenog prihoda od zakupa nekretnina koji je naznačen regionalnim zakonom. Ovi indikatori se određuju posebno za svaki region.

Praksa pokazuje da ako dobit dobijena od iznajmljivanja nekretnina prelazi 50.000 rubalja, ima smisla koristiti individualnog poduzetnika na temelju patenta. Međutim, ova opcija je prihvatljiva samo ako je vlasnik stana siguran u ozbiljnost namjera stanara. Važno je osigurati da ugovor ne bude raskinut u roku od godinu dana, jer je plaćeni patent nepovratan.

Na osnovu pismenih dokaza u vidu potvrda, koji ukazuju na činjenicu prenosa novca, ili audio zapisa, sudski organ može odlučiti o upravnoj kazni.

Da biste zakupodavca priveli krivičnoj odgovornosti, morate dostaviti dokaze o namjernom prikrivanju dobiti ili iznos neplaćenog poreza mora biti veći od 100.000 rubalja.

Ugroženi su vlasnici koji iznajmljuju stanove stranim državljanima, jer podaci o njihovoj lokaciji nalaze se u Federalnoj službi za migracije, koja je odnedavno pružala svu moguću pomoć poreskim inspektorima.

kazne:

1. Prinudno plaćanje.
2. Zadržavanje kazne u iznosu od 1/300 stope refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije za svaki dan neplaćanja.
3. Kazna od 5% mjesečnog iznosa poreza.
4. Kazna za nepoštovanje roka plaćanja u iznosu od 20% neplaćenog iznosa.
5. Krivična odgovornost za utaju poreza u posebno velikim razmjerima, koja uključuje kaznu zatvora u trajanju od 1 godine ili plaćanje iznosa od 100.000 do 300.000 rubalja, ovisno o iznosu neplaćanja.

Ove mjere, sa izuzetkom krivične odgovornosti, po pravilu se primjenjuju na sveobuhvatan način.

O utaji poreza poreske inspektore mogu obavijestiti ne samo stanari, već i preterano odgovorni susjedi. Međutim, prilično je teško dokazati činjenicu primanja novca za najam, a osim toga, zaposlenicima Federalne porezne službe nije dozvoljeno da uđu u stan bez saglasnosti vlasnika.

Unatoč naizgled atraktivnosti iznajmljivanja stana bez zvanične registracije ugovora o zakupu, takva mjera može zaštititi od neplaćanja stanarine od strane stanara i mnogih drugih nijansi povezanih s njihovim prebivalištem.

Kako iznajmiti stan za iznajmljivanje

Ova opcija zarade od slobodnih nekretnina oduvijek je bila vrlo popularna jer je isplativija od dugotrajnog iznajmljivanja. Prihodi od dnevnog najma stambenog prostora su nekoliko puta veći od mjesečnih prihoda. Osim toga, sa stanovišta klijenta, iznajmljivanje apartmana na jedan dan mnogo je isplativije od boravka u hotelu. Stručnjaci koji proučavaju ovu problematiku smatraju da s vremenom ovaj posao može predstavljati značajnu prijetnju malim hotelima i hostelima.

Spisak uslova i stavki potrebnih da bi se obezbedili udobni uslovi:

• pogodna lokacija stana;
• svježe renoviranje;
• servisni vodovod i kućanski aparati;
• ploča;
• daska za glačanje i glačalo;
• posteljina i ručnici;
• bežični internet.

Broj dodatnih opcija, kao što je mašina za veš, na primer, pozitivno će uticati na cenu najma.

Dnevni najam, uz sve neosporne prednosti, ipak ima niz nedostataka:

Nedostatak 1. Nesigurnost... Ova vrsta zarade je manje stabilna, jer stan može biti nepotražen duži vremenski period. Ovu vrstu poslovanja karakterizira određena sezonalnost: za gradove odmarališta, na primjer, u hladnoj sezoni, počinje van sezone.

Obično u roku od 1 mjeseca dnevni najam traje 15 do 20 dana. Mjesec se smatra uspješnim ako se prostor koristi najmanje 25 dana.

Nedostatak 2. Sumnjiva klijentela. Kontingent koji preferira ovu vrstu zakupa obično je raznolik. Postoji opasnost od čestih zabava i bučnih događaja.

Da bi se izbjegli takvi nesporazumi, prednost treba dati bračnim parovima.

Nedostatak 2. Potreba za stalnim čišćenjem prostorija... Stan će se morati redovno čistiti, pratiti stanje tehnike i mijenjati posteljinu.

Preporučljivo je uzeti depozit od stanara prilikom prijave, kako bi se u slučaju oštećenja imovine ovaj iznos mogao nadoknaditi za oštećene stvari. Kao garanciju plaćanja morate zaključiti ugovor o dnevnom najmu sa zakupcem.

Da biste povećali potražnju za stanom, možete otvoriti individualnog poduzetnika i kupiti kasu. Ova mjera će privući poslovne putnike, kojima će za prijavu biti potrebna dokumenta koja potvrđuju njihov boravak u stanu.

Video - Kako iznajmiti stan

“Plati porez i spavaj dobro”, slogan je koji vas redovno podsjeća na potrebu da državi odbijete određeni iznos od svojih prihoda. Izdavanje stana je također neoporezivo. Ako ne platite, suočit ćete se sa značajnom kaznom. Za stanove za iznajmljivanje potrebno je plaćati poreze godišnje. Do 30. aprila morate posjetiti inspektora, popuniti deklaraciju i uplatiti traženi iznos. Nakon toga možete biti slobodni godinu dana. Možete se prijaviti i za individualnog preduzetnika, nakon čega će vam porez biti niži.

Ako iznajmljujete luksuzno stanovanje (više od 85 hiljada) ili nekoliko stanova, ima smisla kupiti patent za to.

Gdje tražiti stanare

Ključ uspješnog iznajmljivanja stana su pravi stanari. Možete ih pronaći i sami i uz pomoć agencija za nekretnine. Odlučite koga biste željeli ugostiti: da li će to biti slobodna djevojka, bračni par ili grupa studenata. Ako imate dobar popravak i lagan namještaj, dogovorite se unaprijed da li ste saglasni da pustite stanare sa malom djecom i životinjama. Nemojte se oslanjati samo na agenta, sastanite se lično s potencijalnim zakupcima i uvjerite se da vjerujete tim ljudima.

Barem u prvim mjesecima obiđite stanare kako biste se uvjerili da su čisti i da ne namjeravaju uništiti vašu imovinu.

Kako pravilno sastaviti ugovor

Ugovor između zakupca i stanodavca je garancija da će odnos obe strane biti iskren i plodonosan. Na internetu možete pronaći primjere izrade ugovora, ali zapamtite da u dokumentu možete odraziti sve što vam padne na pamet. Navedite u kakvom je stanju stan, namještaj i drugu imovinu koja se u njemu nalazi kako nepošteni stanari ne bi pokušali da vam strpaju u džep veš mašinu i srebrne kašike. Opišite zahtjeve za stanare: na primjer, nemojte praviti buku nakon jedanaest i upozoriti da li će gosti doći kod njih. Zauzvrat, vaši zakupci mogu tražiti i neke stvari koje će zaštititi njih i njihovu imovinu.

Zakletva

Prije iznajmljivanja kuće, zamolite stanare da ostave neki iznos kao depozit (može biti jednak mjesečnoj cijeni). U slučaju da se nesavesni stanari isele, ostavljajući stan u neadekvatnom stanju, uz depozit, moći ćete da kući date prihvatljiv izgled.

Mnogi ljudi su suočeni s potragom za stambenim prostorom za iznajmljivanje. To su studenti koji su se odvojili od roditelja, mladenci koji ulaze u novi porodični život, poslovni putnici koji traže stan ili sobu na nekoliko dana i mnogi drugi. Malo onih koji traže posao su u mogućnosti da brzo pronađu stan koji će u potpunosti zadovoljiti sve zahtjeve. Traženje stana često oduzima dosta vremena.