Міські приміщення в аренду. Як здати приміщення в оренду

Для підприємств малого та середнього бізнесу оренда нерухомості у Департаменту міського майна Москви – один із найкращих способів заощадити на орендній платі та звільнити гроші для вирішення бізнес-завдань. Беручи участь у торгах, підприємці можуть отримати приміщення за ставкою нижче за середньоринкову, а згодом викупити на вигідних умовах. Про те, як орендувати приміщення у міста Москви та взяти участь у спецпрограмах підтримки малого та середнього бізнесу, розповідають експерти Smart Choice.

Покрокова інструкція, як зняти приміщення в оренду

• Виберіть відповідний об'єкт. Вони представлені на сайті mos.ru. Зверніть увагу на ключову лотову інформацію: дату проведення торгів, термін оренди, стартову суму орендної плати.
• Перегляньте нерухомість. Заявку на огляд можна подати до терміну в кілька днів до закінчення прийняття заявок на участь у торгах. Як винайняти приміщення в оренду біля міста і бути впевненим у тому, що об'єкт вам ідеально підходить? Відвідайте його самостійно або довірте огляд фахівця. Ретельна експертиза, що включає перевірку стану ремонту, комунікацій, оцінку транспортної доступності, інфраструктури і т.д., дозволить уникнути проблем з експлуатацією нерухомості надалі.
• Зареєструйтесь на майданчику, який проводитиме торги.Сьогодні всі вони виготовляються в електронному форматі. Для реєстрації потрібно надати установчі документи та цифровий підпис, встановити кілька сертифікатів та систему криптозахисту даних.
• Зберіть пакет документів. Необхідні будуть виписки з ЄДРЮЛ або ЄГРІП (її потрібно отримати не раніше, ніж за 6 тижнів до початку аукціону), копії установчих паперів, рішення про схвалення угоди, документ, що підтверджує повноваження людини, яка подає заяву. Також потрібно докласти заяву, в якій підприємець підтверджує: щодо компанії не відкрито справу про банкрутство чи ліквідацію, а її діяльність не призупинено.
• Сплатіть завдаток.Вивчіть документацію лоту, щоб дізнатися, як орендувати приміщення у міста та яку суму потрібно переказати, щоб взяти участь в аукціоні. Як правило, завдаток становить 5% суми лота.
• У день аукціону зайдіть на майданчик проведення торгів та візьміть участь в аукціоні. Правила проведення торгів ви зможете вивчити на сайті або документації до лоту. Якщо ви є єдиним учасником аукціону, то автоматично будете визнані його переможцем.
• Підпишіть протокол про результати аукціону.Як правило, його публікують того ж дня, коли проводилися торги. Протягом 10-20 днів після аукціону необхідно звернутися до ДДІ для укладання договору.
• Сплатіть початкову суму та підпишіть договір.Після цього ви зможете скористатися приміщенням.

Зверніть увагу: вартість оренди за рік, яка вказується у договорі, буде переглянута через 12 місяців. Суму буде помножено на індекс споживчих цін (коефіцієнт інфляції). Врахуйте це, дізнаючись, як отримати приміщення в оренду від міста: згодом приміщення обійдеться дорожче. Проте змінити ставку у односторонньому порядку Департамент міського майна немає права.

Як орендувати приміщення у міста Москви? Аналізуємо лотову документацію

Найкращий спосіб дізнатися, як взяти приміщення в оренду у міста, – вивчити лотову документацію. Тут буде вказано всю ключову інформацію для прийняття рішення та планування дій на аукціоні. У документі вказано:

• детальний опис нежитлового об'єкта із зазначенням номера в ЄДРН, цільового призначення, адреси, площі тощо;
• термін договору;
• початкова вартість, з якої стартують ставки;
• завдаток для участі у торгах;
• сума, яку має заплатити переможець аукціону, та строки виплати;
• мінімальний крок аукціон;
• документи для участі;
• дата початку та закінчення прийому заявок, проведення аукціону та інша інформація.

Також у документації до лоту можна вивчити договір оренди (особливу увагу зверніть на права та обов'язки орендаря), зразок заяви на участь у торгах та довіреність на подання інтересів третьою особою.

Важливо: у Москві діють кілька програм допомоги підприємцям. Наприклад, передбачено майнову підтримку суб'єктів малого бізнесу, які працюють у галузі охорони здоров'я, соціального харчування, освіти, побутового обслуговування тощо. Щоб зрозуміти, чи може ваша компанія розраховувати на пільги, зверніться до фахівців Smart Choice: вони досконально знайомі із законодавством щодо програм допомоги підприємцям та подбають про правильне оформлення документів.

Підводне каміння при оренді муніципального майна

Перш ніж дізнаватись, як отримати приміщення в оренду у міста та брати участь у торгах, потрібно переконатися, що ви готові до аукціону. Є кілька складнощів:

• Потрібно відстежувати нові пропозиції.Щоб не проґавити вигідний лот, потрібно регулярно стежити за пропозиціями ДДІ. Крім того, доведеться витрачати час на огляд нерухомості.
• Процес реєстрації на майданчику, що проводить аукціон, може тривати на кілька днів.. Найкраще зареєструватися до того, як ви вирішите орендувати конкретне приміщення у міста Москви, щоб встигнути стати учасником торгів до старту. Особливо важливо розпочати підготовку заздалегідь, якщо ваше підприємство ще не має електронного підпису. Щоб не розбиратися з регламентом проведення торгів і не витрачати час на самостійну реєстрацію, ви можете скористатися за допомогою юристів Smart Choice.
• Переможець повинен протягом короткого часу укласти договір та, головне, внести оплату. Як правило, початковий внесок становить 25% мінімальної суми договору. З огляду на те, що торги ведуться не на місячну, а на річну орендну ставку, сума вийде вагомою. Терміни її переведення на рахунок ДДІ невеликі – до 3 днів. Якщо переможець аукціону не встигне зібрати потрібну суму або пропустить термін укладання договору, то результати торгів анулюються, до того ж завдаток переможцю повернуто не буде.

Як орендувати комерційну нерухомість у містабез проблем?

Smart Choice пропонує послуги підприємцям, які бажають отримати міську нерухомість на привабливих умовах. Ми надаємо широкий спектр послуг:

• Підбір об'єкта під вимоги замовника серед пропозицій ДДМ, моніторинг нових пропозицій.
• Огляд нерухомості, оцінка вигоди пропозиції, розрахунок приблизно ринкової вартості об'єкта.
• Консультації щодо можливості участі у державних програмах.
• Реєстрація клієнта на майданчику для проведення торгів.
• Збирання пакету документів, внесення задатку.
• Розробка стратегії участі в аукціоні, розрахунок максимальної суми, яку має сенс заплатити за приміщення.
• Участь в аукціоні від вашого імені.
• Підписання протоколу, переведення початкової суми на рахунок ДДІ, підписання договору.
• Оцінка можливості викупу нерухомості, подання документів до ДДМ.
• Аналіз договору викуп нерухомості, проведення незалежної оцінки.
• Заперечення вартості нерухомості в суді.
• Укладання договору про викуп орендованої нерухомості.

У Smart Choice працюють юристи з досвідом понад 5 років, які багато разів співпрацювали з ДГІ з різних питань. Ми допоможемо орендувати приміщення, що ідеально підходить для вашого бізнесу, у міста з можливістю подальшого викупу в Москві або Московській області, переконавшись, що умови - найвигідніші.

Здача в оренду комерційної нерухомості та укладання договору за такою угодою – справа не надто складна. Однак, у порівнянні з орендою житлових приміщень, ця сфера ринку нерухомості керується іншими законами та правилами. Здача комерційної нерухомості прибутковий бізнесАле багато власників великих офісних будівель і комерційних об'єктів, що мають невелику площу, часто стикаються з проблемою пошуку сумлінних орендарів. Якщо рішення даного питанняВам актуально, то наша буде вам дуже корисною: в ній мова піде про те, як здати приміщення в оренду, зробити це в найкоротші терміни і з найбільшою вигодою.

Правова основа оренди комерційної нерухомості

Перш ніж розбирати, як здавати комерційну нерухомістьв оренду зупинимося на законодавчих актах, що регламентують ці дії. Процес передачі у відшкодувальне користування комерційної нерухомості регулюється ДК РФ(Ст. 34). Відповідно до цього законодавчого акта умови, що виникають у процесі оформлення угоди, відображаються в орендному договорі – основному документі, що підтверджує угоду власника та орендаря.

Оренда комерційної нерухомості

Головним обов'язком власника нерухомого майна єпідтримання порядку та належного стану в приміщенні, що здається. Приміром, ст. 616 Цивільного кодексу зобов'язує орендодавця самостійно проводити капремонт у певний термін. Ця ж стаття означає і обов'язки, що покладаються на орендаря, у тому числі косметичний ремонт приміщення, своєчасне внесення поточних комунальних платежів, забезпечення порядку всередині приміщення.

За орендодавцем закріплюється право здавати комерційні об'єкти та на інших умовах, які обов'язково прописуються в орендному договорі Припустимо, орендодавцем може бути перекладено обов'язок проведення капремонту особу, користується приміщенням на правах оренди, або прийняти він обов'язки орендаря.

Етапи здачі нерухомості

При грамотному підході та розумінні всіх тонкощів здачі в оренду комерційних об'єктів практично кожен орендодавець зможе впоратися з вирішенням такого питання, як самостійно здати в оренду нежитлове приміщення. Розглянемо порядок дій, в деталях описавши, що потрібно зробити, щоб укласти максимально вигідну угоду.

При здачі нерухомості головне – встановити оптимальну ціну, знайти сумлінного орендаря та грамотно підготувати документи щодо передачі об'єкта в оренду!

Визначаємось із вартістю оренди

Це перший та вкрай важливий етап. У разі, якщо орендодавець особисто веде угоду, Встановлення орендної вартості, як правило, буде не цілком об'єктивним. Бо будь-яким орендодавцем планується отримання максимальної вигоди. Але завищена ціна відлякує потенційних орендарів, при цьому занижена цифра викликатиме певні сумніви. Багато власників комерційних об'єктів адресуються за допомогою фахівців (ріелтор/оцінювач), хоча сьогодні багато хто аналізує схожі пропозиції, розміщені на спеціальних сайтах, наприклад, Avito, Ціан та інші інтернет-майданчики. Це дозволяє розібратися в ситуації, що існує на ринку, і справедливо оцінити власне приміщення.

Пам'ятайте!Знімаючи приміщення для ведення власного бізнесу, Потенційний орендар розраховує отримувати з нього прибуток. Саме тому, оцінюючи приміщення, слід враховувати орієнтовний можливий дохід, що він зможе отримувати.

Крім цього, при оцінці приміщення, що здається, доцільно враховувати ряд важливих факторів, у тому числі:

• площа приміщення, що здається;
• існуюче планування;
• стан об'єкта;
• наявність предметів меблів та комунікацій;
• місце розташування об'єкта;
• наявність облаштованих парковок;
• транспортна та інша доступність для бізнес-партнерів та клієнтів орендаря;
• трафік відвідувачів (особливо це стосується великих торгових, розважальних та офісних центрів).

Враховуючи вищевикладені моменти і проаналізувавши аналогічні варіанти, можна встановити оптимальну, взаємовигідну ціну на приміщення, що здається.

Пошук орендаря

Пошук можливих орендарів не менш значним етапом при здачі нерухомого майна. Важливо визначитися, кому здати приміщення в оренду, адже зустріти сумлінного орендаря дуже часто буває дуже складно.

Після визначення розміру щомісячної плати необхідно підготувати текст оголошення.

Зазвичай у ньому у деталях вказуються основні параметри об'єкта – розмір приміщення, поверх, географічне положення, розвиненість інфраструктури, стан приміщення та його оснащення У тексті доцільно виділити наявні переваги приміщення. Але не варто приховувати і можливі мінуси об'єкта, що здається, щоб при огляді не опинитися в незручній ситуації і не налякати можливого орендаря.

Слід розповісти докладніше про варіанти пошуку потенційних орендарів.

Пошук через друзів/знайомихвважається найбільш простим способомзнайти сумлінного орендаря. Зазвичай, за наявності великих «зв'язків» у бізнес-спільноті, власники комерційної нерухомості можуть досить легко та швидко здати своє приміщення.

Публікація оголошення на спеціальних інтернет-порталах, яких у мережі працює велика кількість. Перевага цього методу у тому, що актуальне пропозицію оренди бачить величезна аудиторія користувачів, зацікавлені у підборі максимально вигідного варианта. Але для привернення їх уваги важливо скласти гарне оголошення з докладним описомприміщення, вказавши в тексті наявні плюси та, не забувши відзначити мінуси. Правдива інформація про об'єкт допоможе швидше знайти орендаря.

Проведіть оголошення декількома фото пропонованого приміщення. Це допоможе потенційним орендарям швидше зорієнтуватися - чи цікавий їм ваш об'єкт.

Надсилання пропозиції поe-mail. Кафе та бари, великі та малі торгові точки, салони краси та інші заклади, а також організації часто шукають приміщення для відкриття нових точок або переїзду до більш зручного району. Дізнатися e-mail власників або керуючих бізнесом, яких може зацікавити ваше приміщення, вийде на офіційному сайті фірми.

Особливості здачі великих та маленьких приміщень

Здати нежитлове приміщення в оренду, залежно від площі об'єкту, що здається, допоможуть рекомендації професіоналів ринку нерухомості.

Для здавання приміщення невеликої площі:

Організувати пошук потенційних орендарів можна особисто чи через ріелторське агентство

1. Скориставшись допомогою фахівців, потрібно буде підписати контракт на надання послуги. Після укладання орендного договору потрібно буде оплатити послуги агентства. Звичайно, можна співпрацювати, опустивши формальності, тоді потрібно написати лист, що містить комерційну пропозицію із зазначенням ріелторської винагороди, і розіслати його за агентствами, які працюють з комерційними об'єктами. Зазвичай ріелторська винагорода становить половину місячної орендної плати (разовий платіж).
2. Вирішивши зайнятися пошуком орендарів самостійно, опублікуйте оголошення на безкоштовних інтернет-майданчиках, організуйте адресну електронну розсилку, крім того, ефективним буде розміщення банера на фасаді (платна послуга) у вікні приміщення, що здається (безкоштовно).

Здача приміщення великої площі:

Якщо до здачі в оренду планується велике приміщення, а значить, воно матиме високу передбачувану прибутковість, то можна зробити простий сайт зі своїм комерційною пропозицією. Зазвичай інтернет-сайт просувається контекстною рекламою з використанням ключових запитів. Це дозволяє вийти на цільову аудиторію, при цьому в даному варіанті можна керувати вартістю оголошення. У цьому варіанті ви зможете розрекламувати свій об'єкт та заощадити на агентській винагороді.

Підписання договору

Грамотна презентація приміщення, що здається- Гарантія успішного проведення угоди. При показі об'єкта постарайтеся надати максимум інформації, звернувши увагу потенційного орендаря на переваги та ймовірний прибуток, який він зможе отримувати при оренді даного об'єкта.

Підписання угоди- Завершальний і найголовніший етап угоди. Професійно підготовлений та оформлений орендний договір виступає захистом для орендодавця від несумлінного орендаря. У орендному договорі треба прописати:

• ідентифікаційні дані власника об'єкта та орендаря;
• адресу знаходження об'єкта, його площу та ключові характеристики;
• реєстраційна інформація;
• термін дії договору;
• розмір орендної плати та регламент її внесення.

До відома!Законом забороняється збільшення орендної плати власником приміщення більше ніж один раз на 12 місяців. А тому в документі треба прописати найбільший розмір можливого збільшення, уточнивши термін обов'язкового сповіщення орендаря.

Документ повинен містити детальний опис прав/обов'язків учасників договору, а також відповідальність сторін за порушення розділів документа. Не завадить включити до документа опис майна, що є у приміщенні. Так, після закінчення оренди власник може вимагати фінансову компенсацію за зіпсоване майно.

Як швидко знайти орендаря

Ще кілька корисних пораддопоможуть швидко здати офіс в оренду та об'єкт іншого призначення.

Власникам, які не готові особисто займатися пошуками орендаря, проводити покази/переговори – є сенс звернутися за допомогою професійного ріелтера. Він об'єктивно оцінить приміщення, встановивши його реальну вартість, зробить якісні фото, правильно складе текст оголошення та займатиметься демонстрацією вашого майна.

ВтімУ співпраці з агентством є деякі нюанси. Їх потрібно уточнити до початку співпраці.

Якщо орендодавець хоче швидко знайти орендаря свого приміщення, то він може покласти оплату агентського гонорару на себе (багато агенцій беруть оплату за послуги саме з орендарів). Даний варіант часто застосовується власниками елітної нерухомості або якщо у володінні є багато об'єктів. Гроші, сплачені ріелтеру, у тому числі, будуть витрачені на витрати на оренду об'єкта. Інший швидкий варіант здати комерційну нерухомість – зменшити орендну плату. І зовсім не потрібно здавати приміщення за «три карбованці», достатньо знизити вартість оренди на 5-10%. Тоді у приміщення підвищується конкурентоспроможність.

Можливі ризики при здачі в оренду приміщення

Будь-який власник переживає за стан приміщення, що здається і хоче мати дохід від угоди. Наведемо основні ризики власників комерційної нерухомості та розповімо, як від них захиститися.

Нецільове користування приміщенням

У кожному правильно підготовленому орендному договорі вказуються цілі його використання та умови експлуатації. Це відноситься до обладнання, яке здається з приміщенням.

Припустимо, під час укладання угоди орендар обіцяв користуватися приміщенням, як складом, а відкрив у ньому магазин. Орендодавець має право вимагати анулювання угоди, не відшкодовуючи внесену орендну плату та накладення штрафу на орендаря.

Пошкодження майна

Об'єкт був переданий орендарю у хорошому стані, з технікою та обладнанням. Але одного разу виявляється, що приміщення перебуває у стані розрухи, обладнання зламано тощо. У такому разі орендодавець може зажадати повного відшкодування завданих збитків. При цьому відшкодуванню підлягають як витрати на ремонтні роботи, а й вартість (ринкова) зламаного устаткування.

Відповідальність не передбачається у тих випадках, коли приміщення та майно були зіпсовані за форс-мажорних обставин (пожежа тощо).

Орендар відмовляється вносити орендну плату

Неакуратні платники зазвичай караються матеріально. Хоча це можливо лише при правильному оформленні/складання орендного договору — у ньому чітко прописані терміни, порядок та розмір щомісячної орендної плати.

Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення чи склад? Як орендувати торгову площупід магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?

Привіт усім, хто заглянув на сайт популярного інтернет-журналу «ХітерБобер»! З вами експерт – Денис Кудерін.

Тема сьогоднішньої розмови – оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщень та всім тим, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

Наприкінці статті на вас чекає огляд найнадійніших російських ріелторських компаній, які надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.

Отже, розпочинаємо!

1. Навіщо орендувати комерційну нерухомість?

Успішна підприємницька діяльність великою мірою залежить від успішно обраного приміщення ведення справ. Особливо це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин у жвавій частині міста сам собою притягує покупців.

Те саме можна сказати про офіси. Кожна поважаюча компанія повинна мати добротне приміщення для роботи та прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібне місце для комплектації та видачі замовлень, а також рішення спірних питаньіз покупцями.

Не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі придбання нежитлового приміщення. У разі на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.

Перерахуємо всі переваги оренди:

• щодо невисокі фінансові витрати;
• більш проста у порівнянні з покупкою процедура оформлення документації;
• можливість у будь-який момент змінити орендодавця та переїхати в іншу будівлю;
• Великий вибір об'єктів нерухомості, особливо у мегаполісах.

Зворотний процес – здавання приміщень у найм – теж має чимало плюсів. Насамперед, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгівельних, офісних, промислових та інших) – зручний варіант інвестування грошей.

Поки існує приватний бізнес, його представники постійно потребуватимуть приміщення для ведення справ, а отже, власники нерухомості матимуть стабільний прибуток без особливих трудовитрат.

Пошук придатного приміщення для бізнесу – захід клопіткий. Найшвидший і надійніший спосіб знайти об'єкт – це скористатися послугами професійних посередників.

Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.

2. Як зняти комерційну нерухомість – 5 корисних порад

Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їхнього вибору. Від параметрів і функціональних параметрів приміщення залежить, як швидко ви можете почати підприємницьку діяльність, і чи буде об'єкт повністю відповідати цілям вашого бізнесу.

Для початку визначтеся, як ви шукатимете підходяще приміщення – самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу та пов'язаний із різноманітними ризиками. Другий варіант безпечніший і надійніший.

Додаткову інформацію на тему роботи з посередниками ви знайдете у статті « ».

Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.

Порада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи

У приміщенні будете працювати самі або ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем - пункт найважливіший. Відсутність потужної та автономної вентиляції у будівлі – реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.

Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів та продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більш того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки будинкова вентиляція.

Порада 2. Зверніть увагу на вантажно-розвантажувальні зони

Зручна зона для навантаження-вивантаження товарів – ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень та магазинів.

Важливо, щоб ділянка, на якій проводитимуться вантажно-розвантажувальні роботи, не виходила у внутрішній двір житлового будинку або на проїзну частину. Заважатимете мешканцям або автомобілістам, вас закатують скаргами.

Питання повноцінного електропостачання є особливо актуальним для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання – холодильників, електропечей, верстатів тощо.

Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були достатньо ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.

Порада 4. Уважно ознайомтесь із умовами договору

Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.

У договорі обов'язково мають бути такі пункти:

• терміни оренди, вартість та спосіб оплати;
• якщо приміщення здається з устаткуванням, обов'язково складається опис майна;
• відповідальність сторін порушення договору;
• умови розірвання угоди.

Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації перебирає, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує за необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій та електропроводки при виході з ладу.

Заздалегідь обговоріть із орендодавцем питання страхування майна – чи буде складено такий договір, і якщо ні, вирішіть, хто візьме на себе оплату збитків у разі непередбачених ситуацій.

В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника – договір купівлі-продажу, витяг з Державного Реєструна право володіння.

Переконайтеся, що приміщення належить особі, яка вам його здає. Інакше одного разу з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не полягало в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.

Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді або купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити собі всі неясні моменти на сайті Правознавець – ресурсі, у якому працюють фахівці всіх напрямів юриспруденції.

Задати своє питання можна навіть без реєстрації прямо на головній сторінці. Юридично коректна та грамотна відповідь ви отримаєте вже за кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати

Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтесь одним із двох варіантів. Перший – особисто перегляньте бази даних вашого міста та визначте зразковий діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий – делегуйте це завдання ріелтору.

До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше за роботу, ніж компанії. Проте приватних фахівців, які працюють з нежитловою нерухомістю, навіть великих міста– одиниці.

5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендодавця

Кожен орендодавець переймається станом свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.

Перерахуємо основні ризики власників комерційної нерухомості та підкажемо, як їх уникнути.

Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням

У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане в оренду приміщення. Це стосується й обладнання, яке ви здаєте разом із орендою.

Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував у ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.

Ризик 2. Пошкодження чи зникнення майна

Ви здали об'єкт та обладнання добропорядному, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме – довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі поводився по-свинськи.

Власник у разі має право вимагати відшкодування збитків повному обсязі. Причому мають бути відшкодовані як витрати на ремонт, а й ринкова вартість зіпсованого устаткування.

Відповідальність не передбачено, якщо об'єкт та майно постраждали внаслідок непередбачених обставин – наприклад, від пожежі чи повені.

Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну платню

Неакуратних платників треба карати карбованцем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди складено за всіма правилами. Тобто у документі мають бути чітко обумовлені терміни та розмір щомісячних виплат.

6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 основних ризики для орендаря

Орендар також може постраждати внаслідок протиправних чи несанкціонованих дій орендодавця.

Ризик 1. Оренда приміщення, на яке «орендодавець» не має законних прав

Якщо вам здасть приміщення людина, яка не має на об'єкт законних прав власника, договір буде вважатися недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення документів, що встановлюють право.

Можна самостійно отримати витяг з Росреєстру, звернувшись до Багатофункціонального центру. Послуга платна, але ви будете достовірно знати, «хто в будинку господар».

Ризик 2. Зміна замків у приміщенні одразу після внесення передоплати

Так, такі ситуації ще трапляються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли бажаєте в'їхати до приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і слід застудив.

Вихід у такій ситуації лише один – звернутися до поліції та порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.

Ризик 3. Субаренда

Тут найкраще роз'яснити суть простому прикладі.

Приклад

Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку документів, що встановлюють право, бізнесмен не проводив, сподіваючись на чесність орендодавця.

Через місяць успішної торгівлі у магазині з'явився справжній господар із повним набором справжніх документів. Він чемно попросив орендаря з'їхати з площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоча б повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС заповзятливий посередник так і не дав відповіді.

Висновок: майте справу безпосередньо з власником. Принаймні він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, що відбуваються з його майном.

7. Професійна допомога для орендарів та орендодавців – огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Пошук кваліфікованого посередника – справа складна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд найбільш надійних компаній Росії, які працюють із комерційною нерухомістю.

1) Агентство.net

Керівне агентство нерухомості. Допоможе орендодавцям та орендарам здати та зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк та будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії – лише досвідчені та кваліфіковані юристи та ріелтори.

Істотний плюс фірми – професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.

Комерційна нерухомість у Москві та області – основна спеціалізація компанії. "Респект" працює на ринку з 2004 року. Своєю метою агентство спочатку поставило забезпечення клієнтів найширшим спектром послуг, пов'язаних із орендою, купівлею та продажем нерухомості.

Здача нерухомості в оренду - це дуже вигідна справа, якщо поставитися до процедури з максимальною відповідальністю. Постійний пасивний дохід завжди приємний, але що, якщо виникла ідея надавати в оренду комерційну нерухомість? Для цього потрібен інший підхід, адже є велика різниця між орендою квартири і великим офісом.

Покрокова інструкція

Процес здачі об'єкта в оренду поділено на наступні етапи:

1. Визначення орендної вартості.

Насамперед необхідно переглянути та оцінити найбільшу кількість наявних пропозицій на ринку. Чим більша вибірка, тим краще буде результат (точніший показник середньої вартості оренди для комерційних приміщень).

В ході аналізу можна скористатися популярними сайтами типу Avito або ЦІАН. Також інформацію можна вивчити у різноманітних друкованих виданнях. За відсутності бажання займатися вивченням інших пропозицій буде розумним найняти ріелтора або брокера.

Ціну за подібні послуги навряд чи можна назвати високою, а зберегти пристойну частку нервових клітин та часу цілком реально.

Вартість оренди комерційної нерухомості має влаштовувати не тільки власника, а й потенційних клієнтів. Завідомо висока ставка навряд чи буде вдалою, але формування цінника можуть вплинути такі факторы:

• місце розташування будівлі/приміщення;
• інфраструктура (наявність у безпосередній близькості до кафе, безкоштовних парковок, охорона будівлі);
• клас будівлі;
• якість та рівень ремонту;
• функціональність планування;
• різні особливості комунікацій (безперебійне харчування, Інтернет, наявність санвузлів тощо);
• інші бонуси, які можуть потенційно покращити продуктивність роботи орендарів (Wi-Fi роутер, апарат для кави, зручні меблі).

Проаналізувавши ціни на ринку можна зв'язатися з іншими орендодавцями і спробувати скинути вартість. Найчастіше, зазначена у пропозиціях ціна є орієнтовною та приблизною. Того показника вартості, якого вдасться досягти під час переговорів, буде достатньо, щоб дізнатися про середню орендну ставку на аналогічні пропозиції. Достатньо 5-10 звернень, щоб отримати порівняльні дані щодо орендної ставки.

Найголовніше для орендодавця комерційної власності - знайти відповідного клієнта. Це можна зробити самостійно, а можна найняти рієлтора. В обох ситуаціях є свої плюси та мінуси, тому вибирати, як варто вчинити – особиста справа кожного.

При самостійному пошукуорендаря серйозною перевагою є наявність власної бази. Проте, її відсутність не спричинить великих проблем, але доведеться витратити більше сил.

Хорошим способом знайти відповідного клієнта є створення сайту з комерційною пропозицією. Просувати такий сайт краще за допомогою контекстної реклами з акцентом на ключову аудиторію. Завдяки такій рекламі можна легко знайти зацікавлену аудиторію і уникнути високих комісій агентствам.

Найбільш доцільно робити це при здачі в оренду приміщень із величезною площею. Такі пропозиції шукають клієнти, які розраховують на високу прибутковість від запланованої діяльності, а найбільше довіряють саме сайтам.

Якщо людина бажає придбати дуже дорогий автомобіль, він шукатиме його на сумнівних ресурсах або більше віддасть перевагу офіційному сайту? Ось і орендар комерційної нерухомості дотримується такої самої думки.

Зовсім інша справа – це невеликі приміщення, що здаються в найм. Тут немає сенсу займатися створенням сайту та відмінно підійдуть безкоштовні дошки оголошень в Інтернеті (нехай навіть невеликі).

1. Послуги рієлтора.

При небажанні займатися пошуком зацікавлених осіб самостійно, існує варіант найму ріелтора. Ця людина самостійно знайде потрібних орендарів, зведе контакти і навіть укласти потрібний договір оренди.

З іншого боку, пошук потрібних людей – справа тонка і досить складна/трудомістка. Не всі ріелтори на це погодяться, а фахівці своєї справи в серйозних агентствах зажадають за подібні послуги грошову суму в розмірі 50% від вартості оренди за 1 місяць. А часом навіть більше за це.

Але все ж таки при подібному способі пошуку орендарів власник звільнить себе від значних труднощів. У результаті справа залишиться лише за укладанням договору та підготовкою всієї необхідної документації.

Оплата послуг ріелтора здійснюється лише після укладання договору оренди. Якщо ріелтор чи агенція вимагає внести передоплату або виплатити суму раніше, можливо це шахраї.

1. Потрібна документація.

Після того, як буде знайдено орендаря і всі ключові моменти влаштують обидві сторони, можна приступати до оформлення договору. Договір про здачу комерційної нерухомості в оренду обов'язково повинен мати такі пункти:

• повні відомості про кожну зі сторін;
• точна адресаоб'єкти оренди;
• суму та платника комунальних послуг;
• розмір щомісячної оренди;
• дата, коли об'єкт буде зданий у найм;
• необхідні дії кожної сторони у разі виникнення форс-мажорних ситуацій;
• опис якості ремонту та меблів;
• ключові умови, за якими можна розірвати договір оренди.

При нестачі потрібних знань чи досвіду, розумніше залучити до процедури укладання договору кваліфікованого юриста.

Договір - не єдине, що знадобиться при здачі в оренду нерухомості. Також слід мати при собі:

• паспорт громадянина РФ;
• документ про підтвердження права власності;
• план приміщення.

Коли всі документи будуть на руках, а сторони успішно проведуть укладання договору, залишається лише отримувати виручку та слідкувати за періодичністю виплат.

Комерційною нерухомістю є офісні будівлі, приміщення промислового спрямування, спортивні споруди, магазини, гаражі, склади та навіть готелі.

Прискорити здачу комерційної нерухомості у найм можна рахунок зниження орендної ставки. З урахуванням постійних витрат на утримання приміщення правильніше здаватиме нерухомість за середньою або навіть низькою ставкою, ніж виставляти високу ціну, але цілий рік.

Також на ціну подібних приміщень впливає наявність:

• паркування;
• точки громадського харчування (у тому самому будинку або у безпосередній близькості);
• інфраструктури;
• високої прохідності тощо.

За таких умов орендна платато, можливо відчутно вище, ніж у середньому ринку. І, певна річ, на неї знайдеться свій клієнт.

Відкритість побажанням майбутніх клієнтів також відіграє важливу роль у здачі комерційної нерухомості:

1. Допомога у плануванні.

Можливому орендарю може знадобитися допомога чи поради щодо планування робочих місць. Добре буде заздалегідь підготуватися і запропонувати відразу кілька готових варіантів, а ключові зміни залишаться за клієнтом, які він захоче внести.

Набагато простіше міняти готове, ніж створювати щось із нуля. Подібне ставлення до орендаря безсумнівно буде гідно оцінено.

1. Обговорення деталей.

Колір стін у приміщенні, кількість максимальних підключень до телефонної мережі або Інтернету, а також обговорення всіх інших особливостей допоможе отримати розташування орендаря та схилити його до оренди саме цієї нерухомості.

Це невеликий психологічний прийом: чим більше людина заглиблюється в деталі, тим вищі шанси, що така розмова відкладеться у неї в пам'яті. А отже, саме на нього він орієнтуватиметься насамперед, зважуватиме плюси та мінуси тощо.

Однак якщо весь процес здачі в оренду побудувати на подібних хитрощах, це буде великим ризиком втратити репутацію. Якщо якість оренди буде вагомою лише на словах, це може загрожувати дуже серйозними наслідками.

1. Канікули.

Якщо в комерційне приміщення, Виділеному під здачу в оренду, відсутнє оздоблення, то можна запропонувати орендарю канікули з оплати. Тобто ремонт він здійснюватиме за свій рахунок, але поки що ремонтні бригади займаються своєю справою, оплачувати оренду за приміщення клієнт не буде.

Це досить вагомий плюс для орендаря, який чітко вирішив взяти нерухомість:

• якщо немає зайвих коштів на оплату оренди та ремонт одночасно, то дана діявикличе виключно позитивні емоції та підвищить репутацію орендодавця;
• також ремонтні канікули допоможуть схилити орендаря, що сумнівається, у бік придбання саме даної конкретної нерухомості/приміщення.

В цілому тимчасово звільняти клієнта від сплати оренди можна в різних ситуаціях. Головне, щоби не було серйозних фінансових втрат для обох сторін. Це базові особливості ведення бізнесу та орендарі (як і орендодавці) комерційної нерухомості чудово це розуміють.

Саме тому подібні дії широко поширені, хоча їх використання не є обов'язковим. Особливо якщо здача комерційної нерухомості не є терміновою.

1. Надійність орендодавця.

Це дуже важливий пункт, що найяскравіше виявляється при підготовці документації власника для орендаря. Чим більше гарантій отримає клієнт, тим більше шансів на успішне здавання приміщення в оренду.

Велика кількість документів, що підтверджують, відсутність прийомів під час підписання договору і хороша репутація - запорука успішної здачі в оренду комерційної нерухомості. Причина проста:

• при оренді квартири, найчастіше, займаються звичайні громадяни;
• а якщо приміщення планується використовувати в комерційних цілях і серйозно заробляти на цій справі, вивчення кожного документа орендарем буде максимально скрупулезним.

Ризики та інші складнощі

Не тільки орендар схильний до ризиків – те саме стосується і орендодавця. Найчастішими причинами конфліктів є:

• недостатнє визначення юридичних обов'язків сторін щодо орендованої нерухомості;
• затримки щомісячних платежів та інших виплат;
• використання орендованої нерухомості за призначенням;
• псування/втрата майна, що належить орендодавцю;
• суперечки з оподаткування (відповідно до ст. 146 НК РФ обов'язок зі сплати ПДВ покладено лише на орендодавця з можливістю відрахування суми податку орендарем за наявності відповідного документа).

Всі ці конфліктні ситуації залежать від укладеного договору. Кожен із пунктів слід описати максимально точно, тому що це мінімізує ризики відразу для обох сторін. Важливо відповідально поставитися до укладання договору, щоб уникнути подібних ситуацій.

Здача в оренду комерційної нерухомості не дуже відрізняється, але має низку ключових особливостей. Найголовніше – це укладання договору. За будь-яких ситуаціях сторони спиратимуться тільки на нього, тому і сконцентрувати свою увагу при оформленні угоди потрібно саме на цьому документі.

Ви шукаєте інформацію про аукціони з оренди муніципальної власностіу Москві, тому що це недорого та надійно? Можливо, що у вас з тих чи інших причин існує потреба в тому, щоб підписати договір оренди житлового чи нежитлового приміщення, яке перебуває у власності міської влади або навіть держави. В цьому випадку муніципальна орендаприміщень у Москві - це те, що дозволить вам зняти потрібний об'єкт.

У той самий час ГлавУпДК при МЗС Росії пропонує до вашої уваги інформацію про аукціонах з оренди федерального майна - тобто. Секрет полягає у тому, що державні об'єкти нежитлової нерухомості практично не потрапляють до баз даних агентств нерухомості. З цієї причини багато хто просто не знає, що можливість отримати в оренду об'єкт за нижчою ціною існує. Слід також відрізняти оренду федеральної нерухомості від оренди нерухомості, отриманої під час аукціону з оренди державного приміщення.

Компанія ГлавУпДК при МЗС Росії на постійній основі організовує та проводить аукціони з оренди федерального нерухомого майна, переданого їй в управління на праві господарського відання. Якщо ви шукаєте приміщення під офіс, обов'язково завітайте на наш сайт, де ви зможете ознайомитися з пропозиціями з оренди та станьте учасником аукціону - вигода підписання договору оренди цілком очевидна, адже ви зможете укласти абсолютно легальний договір оренди, який захищатиме ваші інтереси як орендаря.

Правила проведення аукціону:

Аукціон проводиться відповідно до чинного законодавства, яке зобов'язує ФГУПи виставляти всі пропоновані для оренди приміщення на аукціон. У разі якщо подано лише одну заявку, аукціон визнається таким, що не відбувся, і договір підписується з потенційним орендарем, що подав єдину заявку, за мінімальною (стартовою) орендною ставкою. Якщо на одне приміщення претендує кілька учасників, проводиться аукціон, під час якого в ході торгів ставки можуть суттєво збільшуватися.

Для того, щоб стати учасником аукціону з оренди нерухомості, необхідно заповнити заявку, де будуть вказані ваші дані, а також додати установчі документи та документ про оплату задатку. До початку аукціону клієнт має право відмовитися від участі та відкликати подану заявку.

Якщо ви стали переможцем аукціону, вам необхідно укласти договір оренди протягом 20 днів з моменту проведення аукціону. У такому разі завдаток переможцю аукціону буде повернено або прийнято у рахунок виконання зобов'язань за цим договором.

Але якщо договір із тих чи інших причин не буде підписаний переможцем у зазначені терміни, то завдаток йому не повертається.

У разі виникнення питань щодо правил проведення аукціону, ви можете звернутися до наших консультантів за телефоном або електронною поштою, вказаною на сайті.