Aký je rozdiel medzi bytom a bytom. Rozdiel medzi apartmánmi a apartmánmi

Nie je to tak dávno, čo sa na domácom realitnom trhu objavil nový segment bývania s názvom byty. Tento koncept k nám prišiel z Európy, kde sa byty nazývajú priestory podľa typu hotelové izby s rozlohou najmenej 40 m2. Byt pozostáva z 1-2 izieb, kúpeľne a kuchyne.

Apartmány - čo to je?

Keďže byty existujú na ruskom realitnom trhu len niekoľko rokov, nie každý chápe, čo to je.

Takže je možné rozlíšiť nasledujúce vlastnosti bytu:

  • Obývacia izba nad 40 m2. m s kuchynským kútom a kúpeľňou;
  • V štádiu uvádzania nehnuteľnosti do prevádzky sú byty už vybavené minimom nábytku, niekedy aj domácimi spotrebičmi;
  • Občania žijúci v byte môžu získať doplnkové služby, napríklad:
  1. Upratovanie izieb;
  2. Objednávanie a donáška jedla priamo do bytu;
  3. Poskytovanie parkovísk a bezpečnostných služieb;
  4. Objednávka taxi.

Apartmány nepatria do obytných priestorov. Prvé bytové domy boli postavené v ruskom hlavnom meste asi pred 10 rokmi. Apartmány je možné rozdeliť do niekoľkých tried:

  • ekonomická možnosť;
  • komfortná trieda;
  • obchodná úroveň;
  • elitné predmety.

V západné krajiny byty sú chápané ako bývanie hotelového typu s obsluhou.

Nariadenie Ministerstva kultúry č. 1488 z 3. decembra 2012 vykladá byty nasledovne - ide o dve alebo viac obytných miestností s celkovou rozlohou najmenej 40 m2. m, vybavené na prechodný pobyt a nachádzajú sa v hoteli, sanatóriu a podobných inštitúciách.

Formálne teda byty nie sú určené na trvalý pobyt a majú množstvo podstatných odlišností od bežných obytných priestorov. O tom sa bude diskutovať ďalej.

Na realitný trh sa medzitým dostáva čoraz viac bytov. Sú obzvlášť obľúbené u obyvateľov megacities. Ľudia pri výbere bývania hodnotia výhody a nevýhody tohto typu nehnuteľností.

Nevýhody bytov

Keďže byty sa kupujú na bývanie alebo prenajímanie, je dôležité, aby ste si pred uzavretím obchodu uvedomili nevýhody. Medzi nevýhody patrí:

  • Nedostatok príležitostí na výber alebo opätovné zvolenie správcovskej spoločnosti... Správu bytového domu má spravidla správcovská spoločnosť, ktorú si vybral developer;
  • Obyvatelia bytov sú nútení platiť účty za energie podľa tarifnej stupnice, poskytovaných na nebytové priestory. V dôsledku toho budú náklady na služby o niečo vyššie v porovnaní s bežným bývaním. V priemere je rozdiel 2 - 3 000 rubľov v porovnaní s obydlí v rovnakej oblasti;
  • Vyššia daň z nehnuteľnosti v porovnaní so štandardným bytom;
  • Neschopnosť vydať trvalú registráciu;
  • Obmedzenie výberu hypotekárnych programov v prípade kúpy bytu na hypotéku... Dnes nie všetky banky sú pripravené financovať nadobudnutie takýchto nehnuteľností;
  • Neschopnosť získať daňový odpočet;
  • Pri výstavbe bytových domov môže developer zákonite nedodržať množstvo požiadaviek, ktoré musí pri výstavbe bytových domov splniť. Najmä obyvatelia bytov nemusia mať vlastné detské ihrisko či dostatok parkovacích miest.

Na nedostatky sú najviac náchylní tí, ktorí bývajú v bytoch natrvalo. Ľudia, ktorí využívajú byty na prechodné bývanie alebo kupujú nehnuteľnosť za účelom prenájmu a majú inú nehnuteľnosť na trvalé bývanie, nemusia naznačené nevýhody prakticky pociťovať.

Medzitým existujú aj výhody.

Výhody bytu

Hlavným a často určujúcim plusom nehnuteľností nachádzajúcich sa v bytových domoch je ich cena. Náklady na výstavbu budovy s bytom sú nižšie ako náklady na bytovú budovu. V súlade s tým sú náklady na meter štvorcový nižšie. Priemerný rozdiel je 10-15%.

Okrem ceny možno vyzdvihnúť nasledujúce výhody apartmánov:

  • Skvelá poloha.

napr. v centrálnej časti mesta sa stavajú luxusné a obchodné bytové domy. Toto sú objekty, ktoré sú zaujímavé pre tých kupujúcich, ktorí kupujú nehnuteľnosť na investíciu alebo s cieľom zdôrazniť svoj vlastný status.

O takéto objekty majú záujem vrcholoví manažéri, ktorých rodiny skutočne žijú mimo mesta alebo v tichšej lokalite, alebo firmy, ktoré kupujú bývanie pre svojich zamestnancov.

  • Jedinečnosť.

Keďže byty ešte nie sú dostatočne presadzované na realitnom trhu, každý developer sa snaží o to, aby bol vlastný projekt jedinečný a vyčnieval z pozadia ostatných objektov.

  • Blízkosť infraštruktúry a možnosť získania doplnkových služieb.

Bytové domy sú postavené s ohľadom na požiadavky na priestory hotela, ich obyvatelia môžu počítať s doplnkovými službami.

Aký je rozdiel medzi bytom a bytom?

Je dôležité pochopiť rozdiel medzi bežným obytným priestorom a bytom. Pozostáva z nasledovného:

  • Byty nemajú nič spoločné s bytovým fondom a slúžia vlastne na bývanie a na organizáciu kancelárskych priestorov;
  • Minimálna plocha bytu je 40 "štvorcov", byty - oveľa menej;
  • Ak chcete vykonať prestavbu obytného priestoru, majiteľ bude musieť prejsť niekoľkými inštanciami, aby sa dohodli na zmenách. Prestavba bytu je menej náročná na prácu;
  • Kúpa bytu, môže sa majiteľ a jeho rodinní príslušníci prihlásiť v priestoroch natrvalo. V apartmánoch je možná len dočasná registrácia;
  • Normy a SNiP pre výstavbu obytných budov a bytov sú trochu odlišné... Na bytové domy sú kladené najmä zvýšené požiadavky na požiarnu bezpečnosť: budovy sú vybavené dodatočným požiarnym schodiskom. Okrem toho je možná výstavba budovy s bytom na tých pozemkoch, ktoré z akéhokoľvek dôvodu nie sú vhodné na bytovú výstavbu;
  • Rôzne požiadavky na dizajn miestnej oblasti... Normy pre výstavbu obytných budov stanovujú povinné zlepšenie územia susediaceho s domom až do okamihu uvedenia bývania do prevádzky. To znamená, že pre obyvateľov domu by mali byť organizované detské vychádzkové a rekreačné oblasti, parkovacie miesta a zelené plochy. Nakoľko objekt s bytmi patrí medzi nebytové objekty, je možné ho uviesť do prevádzky bez toho, aby developer vykonal celý rozsah vyššie uvedených terénnych úprav. Medzitým, s cieľom zvýšiť konkurencieschopnosť, mnohí developeri dodatočne zušľachťujú územie susediace s oddeleným objektom;
  • Obytné domy a bytové domy spravuje špecializovaná firma. Zároveň je dôležitý rozdiel v tom, že obyvatelia bytov nemôžu znovu voliť správcovská spoločnosť... Výška platby za energie v byte je o niekoľko tisíc rubľov vyššia ako platba za byt rovnakej veľkosti. Okrem toho je do nákladov dodatočne zahrnutá aj položka „náklady na správu budovy“.

Právny stav bytov

Momentálne nie je na legislatívnej úrovni zakotvený pojem „byty“. Formálne ide o nebytové nehnuteľnosti. V skutočnosti sú byty obytné, menej často - kancelárske priestory.

- nový objekt na trhu s nehnuteľnosťami, pri ich kúpe môžu nastať určité ťažkosti. Viacero developerov predáva byty na základe zmlúv o majetkovej účasti.

Kupujúci takýchto priestorov by si mali pamätať, že v praxi súdy považujú byty za nebytové objekty - zdroj investičného príjmu... Z tohto dôvodu nie je možné v prípade súdneho sporu uplatniť zákon o účasti na spoločnej výstavbe (214-FZ) a vrátiť peniaze smerujúce na kúpu bytov nie je jednoduché.

V ruskej legislatíve neexistuje jasná definícia toho, čo je byt. Táto nehnuteľnosť nespadá pod pojem rezidenčný, ale v podstate nie je ani komerčný. Tento druh zmätku je často pre kupujúcich zavádzajúci. AiF.ru sa odborníkov pýtala, čo je to byt, prečo je takáto akvizícia nebezpečná a čo čaká tento typ nehnuteľností v budúcnosti.

V Ústrednom správnom obvode bez registrácie

Byty sú nebytové priestory, ktoré je možné využívať na bývanie. Slovo „nebytové“ však neznamená, že v nich nemožno bývať: najčastejšie sa navonok nelíšia od bytov. Vlastník bytu však na rozdiel od nájomníkov bytov nemôže počítať s povolením na pobyt a trvalou registráciou. To znamená, že nebude mať možnosť získať DIČ, využívať zdravotné poistenie ani sa zúčastňovať vládnych programov na zlepšenie podmienok bývania. Okrem toho bude možné zapísať dieťa do školy a bude to možné len po rozdelení miest medzi tých, ktorí majú povolenie na trvalý pobyt.

Na byty sa nevzťahujú normy pre bytovú výstavbu: developer nie je povinný zabezpečiť takýmto blokom sociálnu infraštruktúru a hustota zastavanosti bytov môže presiahnuť 25-tisíc metrov štvorcových. m na hektár. Ďalším dôležitým rozdielom medzi bytmi a apartmánmi je to, že nepodliehajú federálnemu zákonu č. 214 „O účasti na spoločnej výstavbe“, čo znamená, že akcionári nemôžu byť uznaní za obete, ak nastanú problémy.

Spočiatku slovo "byt" znamenalo drahé nehnuteľnosti na dočasné bývanie bohatých ľudí. „Viac ako polovica bytových komplexov sa nachádza v centrálnom správnom obvode, pričom ide najmä o projekty elitnej alebo biznis triedy,“ povedala. Irina Mogilatova, generálny riaditeľ realitné kancelárie Tweed... Ich vzhľad bol spôsobený tým, že v centre hlavného mesta nezostalo miesto na bytovú výstavbu. Pre kupujúcich elitných nehnuteľností väčšinou nezáležalo na registrácii ani sociálnej infraštruktúre. Takéto bývanie sa nekupovalo na trvalý pobyt a najdôležitejšia bola jeho poloha v centrálnom správnom obvode.

Od minulého roka sa však situácia zmenila. „Za posledný rok začali na trh aktívne vstupovať predmety segmentu nízkych cien. Analýza predaja zároveň ukazuje, že po týchto produktoch je vysoký dopyt, “hovorí Alexander Engel, vedúci oddelenia nových budov, MITs Group.

Lacné bývanie, drahé bývanie a komunálne služby

Obľúbenosť bytov je spôsobená ich lacnosťou. „V projektoch s podobnými vlastnosťami sú náklady na m2. m bytov sú zvyčajne pod cenou m2. m bytov o 20-25%. Dnes je priemerná cena za m2. m bytov v Moskve je 213 tisíc rubľov, minimum je 100 tisíc rubľov. na štvorcový m.", - vysvetlil Elizaveta Gudz, vedúca oddelenia analýzy a poradenstva, NDV-Real Estate... Nízka cena je spôsobená ďalšími požiadavkami, ktoré sa na takéto objekty vzťahujú. Podľa Sofia Lebedeva, generálna riaditeľka MIEL-Novostroyki Normy na výstavbu nebytových priestorov, najmä na zvukovú a tepelnú izoláciu, izoláciu (osvetlenie), ako aj na zabezpečenie sociálnej infraštruktúry pri výstavbe bytov sú menej prísne ako pri bežných obytných komplexoch.

Ďalšou vlastnosťou bytov sú vyššie náklady na účty za energie. „Byty sú podľa ich právneho postavenia nebytovými priestormi, teda viac vysoké tarify zvyčajne líšia sadzbou DPH. Platby za vodu budú o 10 % vyššie, za teplo o 25 %, elektrina bude o 27 % drahšia (na základe priemernej tarify 2,5 rubľov / kWh). V absolútnom peňažnom vyjadrení, mesačné nájomné za byt 80-100 m2. m bude vyššia ako v byte rovnakej oblasti, asi o 2-2,5 tisíc rubľov. Predajcovia bytov zároveň ubezpečujú, že zľava, ktorú kupujúci dostane pri uzavretí obchodu, pokryje rozdiel v platbách na mnoho rokov dopredu, “poznamenáva Olga Khasanova, manažérka rozvoja portálu urbanus.ru.

Slobodní ľudia a prenajímatelia

Byty sú žiadané medzi rôznymi kategóriami kupujúcich. “Najčastejšie si ich kupujú mladí ľudia, manželské páry s deťmi, slobodní muži a staršie ženy (40 – 45 rokov). Láka ich cena, dobrá poloha, okolie a originálna architektúra takýchto objektov. Aj z dôvodu nízkych nákladov na „vstupenku“ v segmente bytov je podiel investičných kupujúcich vysoký – dosahuje 25 – 30 %. Peniaze môžu vrátiť so ziskom, keď bude komplex dokončený, alebo môžu získať stabilný príjem z prenájmu (sadzby za prenájom bytov a apartmánov sa nelíšia), “uviedol AiF.ru. Maria Litinetskaya, generálna riaditeľka Metrium Group.

Sociálne výbuchy

Stanovisko moskovských úradov k bytu bolo oznámené hlavný architekt hlavného mesta Sergej Kuznecov vo februári. Bytové projekty navrhol rozdeliť na dva typy – bývanie a hotely a zabezpečiť všetku potrebnú infraštruktúru. V budúcnosti hodlá mestská samospráva zaviazať developerov, aby ho zaradili do projektu už počas výstavby. Hlavný architekt hlavného mesta spomenul sociálne výbuchy spojené s bytmi, ktoré už v Moskve prebehli: „Ľudia, ktorí si byty kúpili, húfne požadujú od mesta sociálnu infraštruktúru. Hovoria: „Žijeme v meste, platíme dane, tak prečo sme horší ako ľudia, ktorí bývajú v normálnych domoch? Štát nám nevysvetlil, že netreba kupovať byty a bývať tu s deťmi.“

Budúcnosť bytov

Podľa odborníkov môžu vyhlásenia moskovských úradov zmeniť trh s bytmi ekonomickej triedy v hlavnom meste. „Objekty sociálnej infraštruktúry neprinášajú developerom žiadne príjmy a náklady na ich výstavbu sú pomerne vysoké. Samozrejme, naši developeri sú zvyknutí presúvať všetky svoje náklady na plecia kupujúcich, takže náklady na byty môžu rásť. V dôsledku toho zavedenie nových štandardov, samozrejme, „nezabije“ formát bytu, ale výrazne zmení jeho vývoj, “hovorí Maria Litinetskaya.

„Do konca roka 2014 môžeme očakávať nárast celkovej plochy ponúkaných bytov v rozsahu 7-9 % v porovnaní so 4. štvrťrokom 2013. Predpokladáme, že trh s bytmi sa bude vyvíjať cestou dostupnosti, čo znamená, že sa zvýši ponuka komfortných a ekonomických tried. Uľahčí to aj súčasná urbanistická politika vlády súvisiaca s rozvojom bývalých priemyselných zón. Vážená priemerná ponuková cena bytov v „starej“ Moskve na konci roka 2014 prejde redukciou v rozmedzí 3-4 % “, – predpovedá vedúca oddelenia poradenstva a analýzy spoločnosti Azbuka Zhilya Daria Tretyakova.

Pojem "byty" sa na ruskom realitnom trhu objavil pomerne nedávno. Väčšina kupujúcich, ktorí si kúpia takýto predpoklad, to považuje za plnohodnotný rezidenčný byt. A až po kúpe zistia, že nejde o nehnuteľnosť na bývanie, ale o objekt s úplne iným právnym postavením.

Aby ste predišli takýmto problémom, mali by ste vedieť, že kúpa bytu má svoje špecifiká a dostatočný počet „úskalí“. Dôležité je zistiť, aký je rozdiel medzi bytom a bytom a aké sú výhody a nevýhody takéhoto nadobudnutia pre kupujúceho.

Podľa právnych predpisov Ruskej federácie sa apartmánmi rozumejú izby najvyššej kategórie s rozlohou najmenej 40 m2 s dvoma alebo viacerými obytnými miestnosťami, ktoré sú vybavené kúpeľňou a kuchyňou. Spravidla sa nachádzajú v hoteloch, hoteloch, moteloch, prázdninových domoch, sanatóriách a iných zariadeniach. Byt teda nie je obytným priestorom a možno ho využívať len na prechodný pobyt.

Hoci skutočným účelom bytov je práve bývanie, v skutočnosti patria do komerčných nehnuteľností.

Takéto priestory sú realizované v budovách so štatútom hotela alebo v polyfunkčných komplexoch.

Realitný trh ponúka hotelové a kancelárske byty prémiovej a ekonomickej triedy. Hotelové apartmány sú rozdelené do niekoľkých typov:

  • byty;
  • izby v apartmánových hoteloch;
  • služobné byty;
  • izby v kondo hoteloch.

Prvé tri typy bytov sa prenajímajú bez nároku na ich kúpu. Ubytovanie v kondo hoteloch je možné zakúpiť ako nehnuteľnosť. Niektoré z bytov v takýchto hoteloch sa prenajímajú, zatiaľ čo iné sú zvyčajne ponúkané na predaj. V kúpených apartmánoch môžete sami bývať, ubytovať v nich hostí, ale aj prenajímať.

Biznis či kancelárske byty sú samostatnou kategóriou, ktorá predstavuje obytný priestor v multifunkčných biznis centrách. Používajú ich organizácie alebo korporácie, ktoré chcú svojich zamestnancov umiestniť čo najbližšie ku kancelárii. Kancelárske byty je možné kúpiť alebo prenajať.

Hlavná vec, ktorá odlišuje byty od, je prítomnosť iného právneho postavenia. Podľa RF LCD je byt izolovaná miestnosť, ktorá spĺňa hygienické a technické normy, určená na trvalý pobyt. Byty však nepatria do bytového fondu a mali by slúžiť na prechodné bývanie, aj keď boli pri ich výstavbe dodržané všetky technické a hygienické normy. Všetky klady a zápory bytov sú spojené najmä s rozdielom v právnom postavení.

Nevýhody bývania v byte

  • Nedostatok trvalej registrácie. Na bývanie v byte môžete vydať len dočasnú registráciu na 5 rokov s následným predĺžením, čo prináša určité problémy. Majiteľ takéhoto bývania nemá možnosť vstúpiť na burzu práce a získať DIČ. Zároveň je možné dočasnú registráciu získať iba v apartmánoch, ktoré majú štatút apartmánového hotela alebo hotela. Pri kúpe domu je nevyhnutné zistiť si od developera stav rozostavanej alebo už postavenej budovy, aby ste sa neocitli v ťažkej situácii bez možnosti registrácie.
  • Vyššie náklady na energie. výrazne oslabí tento faktor. Náklady na bývanie a komunálne služby pre byty sa vypočítavajú podľa taríf platných pre nebytové priestory, ktoré sú výrazne vyššie ako tarify za byt. To platí najmä pre vykurovanie a zásobovanie teplou vodou.
  • Vyššia daň z bývania. Daň z bytu podľa nebytových priestoroch, vyšší ako byt.
  • Nedostatok výhod a dotácií. Keďže byt nie je nehnuteľnosťou na bývanie, jeho vlastník nemá nárok na dotácie na bývanie a zrážky z nehnuteľnosti.
  • Ťažkosti so získaním hypotekárneho úveru. Nie všetky banky poskytujú úvery na kúpu bytov. Ak banka takýto úver poskytne, kupujúcim bytu je v tomto prípade veriteľ „piateho radu“.
  • Mať nevhodných susedov. Rôzne firmy často využívajú nebytové priestory ako kancelárie. Takéhoto nepohodlného „suseda“ riskuje majiteľ bytu.

Výhody bývania v byte

  • Výhodná poloha. Často sa byty nachádzajú v centre mesta alebo v obchodných centrách. To šetrí čas na ceste do kancelárie. Veľký význam má aj blízkosť všetkých dôležitých mestských lokalít.
  • Zisková cena. Cena bytov je o 15-25% nižšia ako cena bytov v závislosti od oblasti a stupňa komfortu bývania.
  • Sloboda prestavby. Byty nie sú podľa zákona na bývanie, takže ich vlastník má právo na akúkoľvek reorganizáciu priestorov bez akéhokoľvek súhlasu štátnych orgánov.
  • Pohodlná infraštruktúra. Ak sa byty nachádzajú v polyfunkčnom komplexe, tak na jeho prízemných podlažiach alebo v blízkom okolí sa zvyčajne nachádzajú SPA centrá, reštaurácie, fitness kluby, obchody a pobočky bánk.
  • Výnosná investícia. Byty je možné prenajať alebo predať so ziskom, keďže náklady na bývanie v tejto kategórii napriek kríze rastú.
  • Byty si najčastejšie kupujú ľudia, ktorí už bývanie majú a otázka registrácie pre nich nie je relevantná. Spravidla si kupujú druhý domov za výhodnú investíciu. Môžete si prenajať priestory a dobre zarobiť. Byty si často kupujú aj podnikatelia, ktorí chcú bývať bližšie k práci.

Vo všeobecnosti je kúpa bytu napriek určitým nevýhodám považovaná za výhodnú investíciu. Pre vojakov, mladé rodiny a iné kategórie občanov, ktorí majú nejaké výhody, je kúpa bytu len ťažko zisková, ak nemajú druhý domov. V tomto prípade sú skutočne zbavení mnohých privilégií.

Ceny za kúpu a prenájom bytov

V súčasnosti na trhu nových budov v Moskve byty zaberajú tretinu predaných bytov. Kupujúci sú priťahovaní skôr celkovo ich cena, ktorá je v priemere o 20 % nižšia ako náklady na byty. Cena za meter štvorcový v apartmánoch obchodnej triedy je o 15% lacnejšia, trieda komfortu - 10%. Náklady na prenájom bytov a bytov sa mierne líšia.

Nižšie náklady na byty sú spôsobené tým, že počas výstavby nie je developer povinný zabezpečiť im infraštruktúru: školy, polikliniky, škôlky a iné sociálne zariadenia. Bytové komplexy sa často stavajú v husto obývaných centrách, kde sú zariadenia starostlivosti o deti preplnené. Navyše pri výstavbe bytov nie sú také prísne technické a hygienické normy na zvukovú izoláciu, osvetlenie a pod., ako pri výstavbe bytov, čo ovplyvňuje aj cenu.

Koľko bude stáť byt v Moskve a pri mori

V Moskve je veľké množstvo bytov sústredených v moskovskom MIBC. Ich cena - od 8 500 dolárov za 1 m² M. Sadzba nájomného závisí od umiestnenia bývania, jeho plochy, dizajnu a dokončovacích materiálov. Prenájom garsónky so značkovým drahým dizajnom a rozlohou 115 m2 v Moskve je asi 18 000 dolárov mesačne a prenájom garsónky s konvenčnou rekonštrukciou v „európskom štýle“ s rozlohou asi 107 štvorcový M - od 8 500 do 11 000 dolárov mesačne. Náklady na energie sú od 800 do 2 000 USD mesačne.

Apartmány nachádzajúce sa pri mori sú veľmi obľúbené. Najčastejšie sa prenajímajú. V turistická sezóna v Čiernej Hore a Bulharsku si môžete prenajať apartmán pre 4 alebo 6 člennú rodinu za 50-100 € na deň. V Španielsku a Taliansku budú náklady na prenájom tých istých bytov od 100 do 150 € na deň.

Prenájom bytu pre dvoch, ktorý sa nachádza na pobreží Čierneho mora na Kryme, bude stáť od 12 500 rubľov alebo viac

Kúpa bytu pri mori, napríklad v Bulharsku, bude stáť 2500 € za 1 m2. Na Kryme je cena za meter štvorcový bytu od 3 000 $.

Daň z opravy kapitálu - zaplatiť alebo nie? Kliknutím na odkaz nájdete analýzu tejto dane a odporúčania, ktoré by vám mali pomôcť.

Ako vybudovať podnikanie na prenájom bytov

Kúpa bytov za účelom ich prenájmu je pomerne výnosný biznis. Podľa odborníkov to môže priniesť až 10 % ročne z kapitálových investícií. Okrem toho ziskovosť takéhoto podnikania závisí od umiestnenia bytov, ich triedy, dopravná dostupnosť a dostupnosť infraštruktúry. Toto všetko je dôležité zvážiť pri kúpe nehnuteľnosti.

Nájomcu môžete nájsť pomocou jednoduchých marketingových ťahov: reklamnej kampane alebo kontaktovaním špeciálnej agentúry, ktorá pomáha nájsť klientov. Potom zostáva uzavrieť nájomnú zmluvu s nájomcom a získať peniaze. Svoju činnosť je potrebné zaregistrovať na daňovom úrade, pretože akékoľvek príjmy sa zdaňujú a ich zatajovanie vedie k sankciám.

Podľa odborníkov sa pri prenájme jednoizbových bytov s mesačnou platbou 35- až 40-tisíc rubľov obstaranie bývania oplatí za 10-12 rokov. To nezahŕňa náklady na účty za energie, opravy a iné platby.

Preto pri začatí podnikania na prenájom bytov na prenájom je potrebné mať na pamäti, že stabilný príjem sa neobjaví okamžite, ale až po určitom čase.

spolužiakov

    Dobrý deň! aké sú priemerné náklady na 1 m2 (rozumej byty) na pobreží Krymu v tesnej blízkosti mora? ak vezmeme hlavné kritérium pre umiestnenie (západné / východné pobrežie)

Nezvykneme oddeľovať pojmy „byt“ a „byt“. Veríme, že byt je len veľmi vyspelý, luxusný a moderný byt.

Ďaleko od toho. V reči realitných maklérov po celom svete byty v skutočnosti vôbec nie sú bývanie. Presnejšie povedané, bývanie je dočasné, pohodlné, no štandardne nepohodlné, blízko hotelovej izby.

Aký je teda rozdiel medzi bytom a bytom?

Časť prvá. Rusko

Rozdiel č. 1. Byty nepredpisujú

Z právneho hľadiska tu vôbec nejde o bývanie. Doklady na kúpu bytov neoprávňujú na registráciu v mieste bydliska. Dokonca aj pri dočasnej registrácii nie je všetko jednoduché: je to možné iba vtedy, ak je budova, v ktorej sa apartmány nachádzajú, hotel alebo apartmánový hotel.

Rozdiel # 2. Sociálna infraštruktúra

nikto sa nezaväzuje v blízkom okolí stavať školy, škôlky, polikliniky a iné sociálne zariadenia, bez ktorých naozaj mikrodištrikt ostáva čisto spiaci.

Realitné kancelárie upokojujú potenciálnych klientov a tvrdia, že bytové komplexy zvyčajne vznikajú v oblastiach, kde je infraštruktúra už dávno vybudovaná. Možno, že zatiaľ čo tempo a objem rozvoja sú nevýznamné, mesto je schopné rozpustiť "extra" bývanie v sebe. Ale napríklad Moskva to čoskoro nedokáže. V multifunkčnom obytný komplex"Vodny" teraz predáva viac ako pol tisíca bytov v bytovom komplexe "Tsaritsino-2" - takmer tisíc ...

Rozdiel č. 3. Apartmány sú cenovo nižšie ako apartmány

Tu je prvý pozitívny rozdiel: byty sú lacnejšie. Je to kvôli nedostatku sociálnych záväzkov developera. Vedenie hlavného mesta však pripravuje prijatie stavebných zákonov, podľa ktorých budú firmy stavajúce byty nútené starať sa o „sociálnu sféru“.

Je zrejmé, že zavedenie takýchto noriem bude neutralizovať rozdiel v cene. Medzitým je najvyčerpávajúcejšia odpoveď na otázku, ako sa byt líši od bytu: náklady. Ceny za meter štvorcový komfortnej triedy sa líšia asi o 10 percent, biznis trieda - o 15.

Apartmány komfortnej triedy v rámci „starej Moskvy“ sa v priemere odhadujú na 123,5 tisíc rubľov za meter štvorcový, podobné byty - na 146 tisíc. Najnižšiu cenu vedú byty v Tsaritsino-2 (113,8 tisíc rubľov na 1 meter štvorcový), vo Flotille (125,7 tisíc rubľov) a vo Vodnoye (129,4 tisíc).

Štvorcový meter bytov v Petrohrade () stojí asi 135 tisíc rubľov.

Rozdiel č. 4. Ale nájomné v byte je vyššie

Predpokladá sa, že ceny za bývanie a komunálne služby v bytoch sú drahšie ako v bytoch o 18 percent (sadzba DPH). V skutočnosti tarify za studenú vodu a stočné prevyšujú obvyklé sadzby o 9,3 percenta, za teplú vodu o 21,5 percenta a za kúrenie o 22 percent.

Navyše v prípade, že inžinierske komunikácie bytov nie sú napojené na mestské siete priamo, ale cez sprostredkovateľov, platba sa ešte zvýši.

Rozdiel # 5. A žiadne dotácie!

Vlastníci bytov s podštandardným mesačným príjmom sú zároveň zbavení nároku na čerpanie dotácií na účty za energie. Majitelia bytov sa v bytovom zákonníku jednoducho neuvádzajú! Ďalšou nevýhodou je obyčajná, no pri bytoch to väčšinou nie je možné. Banky takéto zariadenia neakreditujú. Môžete sa len spoľahnúť.

Ale počas nasledujúcich dvoch až troch desaťročí tento problém nie je relevantný, ak vezmeme do úvahy viac nízke ceny za byty verzus byty.

Rozdiel č. 6. Sadzba dane za byty sa môže zvýšiť

V blízkej budúcnosti zákonodarcovia sľubujú zvýšenie hraničnej sadzby na nebytové nehnuteľnosti na 0,5 percenta z hodnoty katastra (oproti 0,1 percenta pri bytových priestoroch).

Aj keď sa takáto zmena federálnej legislatívy prijme, majitelia bytov nemusia platiť päťkrát viac. Krajské úrady majú právo znížiť maximálnu sadzbu dane.

Rozdiel # 7. Ťažkosti so spoločným majetkom bytového domu

Bytový zákon zaväzuje vlastníkov bytu vo výškovej budove zdieľať so susedmi rovnakým dielom pivnice, podkrovia a ostatné technické priestory budovy. V dokumente sa o byte nič nehovorí.

V praxi sa to majiteľom premieta do veľkých materiálnych problémov. Keďže kupujúci kupuje iba metre štvorcové samotného bytu, vlastníkom zvyšku budovy a inžinierskych sietí zostáva developer. Nebolo by prehnané predpokladať, že spoločnosť bude určite vnucovať majiteľom bytov služby svojej správcovskej spoločnosti a že sa spoločnosť bude snažiť čo najviac zvýšiť tarify pre všeobecné služby.

Rozdiel č. 8. Vlastníci bytov nemôžu vytvoriť HOA

Keďže budova právne nepatrí do bytovej kategórie, bývajúcim je odňaté právo vytvárať spoločenstvá vlastníkov bytov.

Možné sú však aj iné formy organizácie samosprávy! Povedzme, že môžete uzavrieť jednoduchú spoločenskú zmluvu. Alebo začnite neziskové partnerstvo.

Rozdiel č. 9. V byte nemusíte žiadať povolenie na prestavbu priestorov

Je známe, že palica má dva konce. To, že byty nie sú oficiálne uznané ako bývanie, má pre ich majiteľov aj pozitíva. Po dlhom a vytrvalom chodení po úradoch je možné preplánovať len obytné priestory. Majitelia bytov si môžu so svojim priestorom robiť, čo chcú. V medziach noriem Kódexu rozvoja miest, samozrejme, ktorý predpisuje vykonávať iba tie zmeny, ktoré neovplyvňujú štrukturálne vlastnosti budovy, neohrozia jej bezpečnosť.

Druhá časť. Európe

Doteraz išlo o realitu našej krajiny. A ako v zahraničí? Aký je napríklad rozdiel medzi bytom a bytom v Španielsku, kam v poslednom čase čoraz viac smerujú oči a peniaze ruských investorov?

Španielsko: hlavný rozdiel je v prítomnosti oplotenej oblasti domu

V Španielsku existujú štyri hlavné typy nehnuteľností:

  • Štúdiá, ktoré si nedávno získali popularitu v Rusku. Jedná sa o malé lacné byty bez priečok, kde je jediná miestnosť kombinovaná s kuchyňou (iba kúpeľňa má oddelené steny). Rusi kupujú „ateliér“ hlavne na dovolenku a na zvyšok času ho prenajímajú turistom. Náklady sa pohybujú od 20 do 60-tisíc eur; môžete si ho vziať od 150 eur týždenne.
  • Atiko, alebo penthouse, je byt na najvyššom poschodí domu, zvyčajne so strešným soláriom a výhľadom na more. Tiež pravdepodobnejšie možnosť rezortu, ale oveľa drahšie - stojí 200 tisíc eur alebo viac.
  • Apartmány. Od tých našich sa zásadne nelíšia. Oveľa skromnejšie a lacnejšie ako strešné byty. Aj v rezortných oblastiach ho kúpite za 50-60-tisíc eur.
  • Nakoniec byt. Hlavný rozdiel oproti apartmánom je v tom, že obytný komplex má vlastný oplotený areál so zeleňou spoločnou pre všetkých obyvateľov domu (t.j. trávniky, trávniky, stromy), detské a/alebo športovisko, parkovisko, rekreačnú oblasť. a bazén.

Platba za energie za byt je o niečo vyššia ako za byt. Suma za údržbu kolektívneho územia ale nie je až taká vysoká - cca 200 - 700 eur (nie mesiac, ale rok!). Pre porovnanie: fixné mesačné výdavky na obecný byt sa pohybujú v závislosti od mnohých faktorov niekde od 60 do 120 eur.

Apartmán pri mori si môžete prenajať od 250 eur na týždeň. Kúpne ceny sú porovnateľné s cenou bytu a závisia aj od mnohých kvalitatívnych charakteristík nehnuteľnosti. Napríklad apartmán priamo pri mori môže stáť takmer o tretinu viac ako podobné apartmány desať minút chôdze od pláže.

Vo všeobecnosti počas krízy ceny rezidenčných nehnuteľností v Španielsku klesli o 25 - 40 percent. Navyše, hypotéky sú oveľa dostupnejšie ako v Rusku. Na nákup okrem peňazí stačí zahraničný pas... Transakciu vyhotovuje notár, po ktorom je nadobúdateľ okamžite vyhlásený za vlastníka. A v septembri 2013 krajina prijala zákon, podľa ktorého má každý cudzinec, ktorý si kúpil nehnuteľnosť v hodnote najmenej 500 tisíc eur, právo získať povolenie na pobyt.

Nový zákon však tento postup len trochu zjednodušuje. Môžete si ho však zariadiť aj po zakúpení lacného štúdia alebo jednoduchom prenájme akejkoľvek nehnuteľnosti. Pravda, existuje kvalifikácia na trvalý príjem žiadateľa o povolenie na pobyt.

Bulharsko: situácia je podobná

Ďalšia európska "rekreačná" krajina, ktorú naši krajania aktívne skúmajú na kúpu rezidenčných nehnuteľností. Aký je rozdiel medzi bytom a bytom v Bulharsku?

Bulharské byty sú minimálne dvojizbový so všetkými vymoženosťami, kompaktným nábytkom a vstavanými domácimi spotrebičmi. Byt je plne pripravený na príchod nájomcu alebo majiteľa, nachádza sa v rezidenčnej štvrti hotelový komplex(apartmánový hotel), ktorý je zvyčajne postavený bližšie k moru a ponúka tieto služby:

  • špecializované zabezpečenie,
  • recepcia,
  • parkovisko,
  • kúpeľné centrum a salón krásy,
  • telocvičňa, fitness centrum, bazén,
  • detské ihriská a rekreačné oblasti.

Medzi bytmi ponúkanými na predaj možno nájsť skromné ​​garsónky, veľké priestory s dvomi alebo aj tromi spálňami, ako aj byty na viacerých úrovniach.

Okrem súboru služieb, ktoré prinášajú apartmány do hotela, sa líšia od apartmánov aj prítomnosťou nábytku a vybavenia. Všetci spolu určujú viac vysoká cena pre byty: byt v Bulharsku je možné kúpiť za 500 eur za meter štvorcový; náklady na tento typ bývania sú 800-1500 eur za meter štvorcový.

Ako vidíte, byty v Rusku av strediskách v Európe, ako sa hovorí, sú dva veľké rozdiely. A to podľa stupňa komfortu a podľa cien a podľa pomeru nákladov v pomere k bytom. Moskva predbehla Bulharsko a dokonca aj Španielsko. No predsa podľa životnej úrovne do posledného rastu! ..

V poslednej dobe sa v realitách objavili úplne nové koncepty, ako sú byty, garsónky. Poďme si povedať, čo znamenajú a aký je vlastne rozdiel medzi bytom a bytom či štúdiou. Ľudia, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť, kladú veľa otázok. Poďme sa pozrieť na nuansy.

Čo je byt, rozdiel od bytu

Z nejakého dôvodu sú byty spojené s elitným bývaním, dnes je ich veľa na predaj. Ide najmä o novostavby. Keď však chcú kúpiť takúto nehnuteľnosť, kupujúci si kladú množstvo legitímnych otázok.

A hneď prvý z nich: "Čo je to byt?" Rozdiel od bytov začína už tým, že ide o nebytové priestory. Áno áno. Je nebytový.

A nejde ani tak o veľkosť a dispozičné riešenie takejto nehnuteľnosti, ale o to, že sa takéto priestory stavajú na administratívne účely. Aj v liste vlastníctva takéhoto objektu bude uvedené, že priestory sú nebytové. Niekedy sa byty predávajú v Moskve, v dokumentoch, pre ktoré je záznam "hotelový typ".

Byty sú teda nadovšetko obchodného majetku... Z tohto dôvodu sú umiestnené vo veľkých centrách spolu s obchodmi, fitness centrami, kanceláriami. Skutočný účel takýchto priestorov je však stále živý.

Ide o to, že samotný koncept bytov nie je oficiálne definovaný v ruskej legislatíve, a preto ich vývojári na základe existujúcich zákonov označujú ako bývanie s rozlohou viac ako štyridsať štvorcových metrov, s viac ako jednou miestnosťou, kuchyňou. a WC s kúpeľňou.

Nebytové priestory

Ak hovoríme o rozdiele medzi bytom a bytom, tak v prvom rade to, že ide o nebytový priestor. Z právneho hľadiska ide spravidla o komerčné nadácie, v ktorých je možný prechodný pobyt. To je, ako sa hovorí, výhoda aj nevýhoda bytov v porovnaní s bežnými bytmi.

Aké sú výhody bytu?

Zistili sme, čo je to byt. Rozdiel oproti apartmánom začína cenou. Keďže sú považované za elitné bývanie, sú primerane drahšie. Realitní makléri pri vykonávaní porovnávacej analýzy tvrdia, že byty niekedy stoja o 20 – 25 % viac ako bežné nehnuteľnosti rovnakej oblasti v rovnakej oblasti.

Bezplatné, neobmedzené rozloženie

Už sme spomínali, že právny rozdiel medzi bytom a bytom je v tom, že ide o komerčné fondy. To znamená, že ak ide o nebytový priestor, tak jeho opätovné vybavenie nie je v súlade s bytovou legislatívou. Zvyčajne je tu úplne voľné rozloženie, môžete stelesniť akékoľvek fantázie majiteľov, môžete sa nielen dotýkať nosných stien.

Elitná infraštruktúra je ďalším rozdielom medzi bytom a bytom. Na začiatok sú určené pre bohatých kupcov, ktorí sú veľmi nároční na svoje okolie. Na prízemí takýchto komplexov sa spravidla nachádzajú fitness centrá, kúpeľné kluby, reštaurácie, bary, drahé obchody, banky. Kúpou takéhoto bývania ľudia dostávajú služby na vysokej úrovni bez toho, aby opustili takýto komplex.

Výhodná poloha je hlavným rozdielom medzi apartmánmi a apartmánmi v Moskve. Ako viete, vzdialenosti v hlavnom meste sú obrovské, a preto je pre pohodlie zakúpené bývanie do piatich minút od práce. Je to spôsobené tým, že ušetríte drahocenný čas na ceste a dopravných zápchach. Takéto mestské komplexy sa nachádzajú vo vysoko obývaných oblastiach alebo na horných poschodiach veľkých obchodných centier.

Pokiaľ ide o predmestské budovy, existujú výhody. Obyvatelia sa môžu napríklad stať členmi elitného jachtárskeho klubu.

Žijúci na rovnakom území ľudí približne rovnakej úrovne

V mestských výškových budovách ľudia patria do úplne iných vrstiev. Úroveň bohatstva ľudí je tu veľmi rozdielna. Bohatí ľudia, ktorí sa chcú pohybovať len vo svojom kruhu, túto možnosť získajú kúpou bytov.

Rozdiel od bytov spočíva aj v tom, že takéto bývanie je možné výhodne predať alebo prenajať. Developeri tvrdia, že nehnuteľnosti tejto úrovne nezlacneli ani počas krízy.

Má byt nejaké nevýhody?

Áno, skutočne existuje množstvo nevýhod.

Keď už hovoríme o tom, aký je rozdiel medzi bytom a bytom, je nevyhnutné uviesť tieto negatívne body:


Analyzovali sme hlavné rozdiely medzi bytom a bytom.

Vo všeobecnosti sú tieto investície veľmi výnosnou investíciou. Peniaze... Pre väčšinu ich majiteľov výhody prevažujú nad nevýhodami.

Moskovská vláda plánuje riešiť reguláciu trhu s bytmi. Chcú stotožniť elitné bývanie s bytmi, čo povedie k rastu hodnoty.

čo je to byt?

Rozprávali sme sa podrobne o tom, čo je to byt, rozdiel od bytu je dosť výrazný. Tieto rozdiely možno vnímať ako výhody aj nevýhody. Ako však zákon definuje pojem byt? Táto nehnuteľnosť je úplne pripravená na bývanie ľuďmi. Musí spĺňať určité požiadavky na pohodlie. Existujú predpoklady, ktoré musí spĺňať:

  1. Prítomnosť elektriny a vykurovania.
  2. Prítomnosť vodovodu a kanalizácie.
  3. Súkromný vstup do priestorov a povinné rozdelenie celého priestoru na samostatné miestnosti.

Trieda bytu je určená jeho rozlohou, počtom izieb, počtom podlaží budovy a vnútornými opravami. Taktiež cenu ovplyvňuje lokalita, odľahlosť od infraštruktúry.

Čo je štúdiový apartmán?

Vzhľadom na tému nehnuteľností je nevyhnutné spomenúť aj taký typ bývania, akým je garsónka. V poslednej dobe sú tiež populárne. Čo je to? Aký je rozdiel medzi apartmánom a štúdiovým apartmánom?

Tento typ bývania má zvláštne dispozičné riešenie. V skutočnosti ide o rovnaký jednoizbový byt, ktorý však nemá rozdelenie na kuchyňu, spálňu a hosťovskú izbu. Absolútne celý priestor je jediný priestor, iba kúpeľňa je izolovaná. V takomto byte nie sú vôbec žiadne chodby.

Štúdiá sú vhodné pre mladé rodiny, ktoré ešte nemajú deti. Nevýhodou takejto nehnuteľnosti je nemožnosť odísť do dôchodku, ak chcete byť sami. Hoci vždy môžete urobiť prestavbu a niečo zmeniť. Má to však jedno veľké plus. Tou je samozrejme cena. Je to o tridsať percent nižšie ako náklady na plnohodnotný byt.

Štúdiá sú postavené s voľným plánovaním. Stalo sa módou premeniť obyčajné bývanie na garsónku vnútornou prestavbou.

Hlavným rozdielom medzi týmto typom nehnuteľností je, že na rozdiel od bytov ide o bytový dom so všetkými z toho vyplývajúcimi dôsledkami.

Aké sú rôzne rozloženia štúdia?

Stereotyp, že ateliér je stiesnený priestor pre dvoch, vôbec nie je pravdivý. Rozmery plochy môžu byť úplne odlišné. Môžu to byť priestranné izby a dokonca aj dvojúrovňové. Rozloženie je zabezpečené - štvorcové, obdĺžnikové, okrúhle, lichobežníkové.

História vzniku ateliérov

Prvé štúdiové apartmány sa objavili v Spojených štátoch pred viac ako sto rokmi. Toto bolo nové slovo v architektúre. Vzhľadom na to, že neexistovali žiadne vnútorné nosné steny, bolo možné odchýliť sa od štandardného usporiadania. Zástupcovia bohémov, ľudia umenia boli prví, ktorí prijali túto možnosť bývania. Pri ich životnom štýle bola táto možnosť optimálna. Čas však plynul a v Amerike sa z ateliéru stalo lacné bývanie pre študentov.

Nevýhody štúdiových apartmánov

Z nejakého dôvodu sa u nás štúdio považuje za niečo elitné. V skutočnosti je to hlboká mylná predstava. Na začiatok je takéto bývanie vhodné len pre jednu alebo dve osoby.

Medzi výhody patrí dobré osvetlenie s minimálnou plochou. Teší ma možnosť prestavby. Plocha je zväčšená pre nedostatok chodieb. Na Západe sú štúdiá obľúbené kvôli ich nízkej cene. Naše priestory sú renovované podľa individuálneho projektu, čo je veľmi nákladné. Jednoducho to nestojí za to. Výsledkom je, že pri vysokých nákladoch sa získava bývanie, čo nie je pre priemernú rodinu príliš výhodné.

Možnosť štúdia sa používa vo veľkých vidieckych domoch na zdobenie prvého poschodia, kde sú obývacia izba, kuchyňa a hala vytvorené do jedného priestoru s prvkami zónovania. Ostatné podlažia majú obvyklé dispozičné riešenie, kde sú samostatné izby, chodby atď. Táto možnosť je určite prijateľná. Nie každý si to však môže dovoliť.

Namiesto doslovu

V súčasnosti je na realitnom trhu veľa druhov bývania. Ale pri rozhodovaní o kúpe niečoho musíte jasne pochopiť, čo chcete získať, a tiež vziať do úvahy právne nuansy. Podrobne sme skúmali, aký je rozdiel medzi bytom a bytom a čo je to štúdio. Keď vám makléri ponúkajú možnosti bývania, nie vždy vám povedia celú pravdu. Preto musíte sami pochopiť nuansy navrhovaného bývania. Nezabúdajte, že ak sa rozhodnete pre kúpu bytu, skončíte pri nebytových priestoroch. A neverte, že vám bude sľúbený prípadný prevod do bytového fondu. V praxi je takýchto prípadov veľmi málo. A vývojári nepotrebujú také zbytočné problémy. Ak vás nezaujímajú nuansy registrácie, potom je to váš typ bývania. Najjednoduchšou možnosťou by bolo kúpiť štúdio alebo byt. Je len na vás, ako sa rozhodnete.

Páčil sa vám článok? Zdieľaj to
Vytlačiť článok
Navrchol