Izdaje se urbani prostor. Kako iznajmiti prostore

Za mala i srednja preduzeća, iznajmljivanje nekretnina od Moskovskog gradskog odjela za imovinu jedan je od najboljih načina da uštedite na stanarini i oslobodite novac za rješavanje poslovnih problema. Učešćem na aukciji, poduzetnici mogu dobiti prostore po cijeni nižoj od tržišnog prosjeka, a potom ih otkupiti po povoljnim uslovima. Stručnjaci Smart Choicea govore vam kako da iznajmite prostorije u blizini grada Moskve i učestvujete u posebnim programima za podršku malim i srednjim preduzećima.

Korak po korak upute o tome kako iznajmiti sobu u blizini grada

• Odaberite odgovarajući objekat... Oni su predstavljeni na web stranici mos.ru. Obratite pažnju na ključne informacije o lotu: datum aukcije, rok zakupa, početni iznos zakupnine.
• Pregledajte imovinu... Prijava na uvid može se podnijeti do nekoliko dana prije završetka prijema prijava za učešće na aukciji. Kako iznajmiti sobu u blizini grada i biti sigurni da vam objekat savršeno odgovara? Posjetite ga sami ili povjerite pregled specijalistu. Temeljno ispitivanje, uključujući provjeru stanja popravki, komunikacija, procjena transportna dostupnost, infrastrukturu i sl., izbjeći će probleme sa poslovanjem nekretnina u budućnosti.
• Registrujte se na sajtu koji će sprovoditi nadmetanje. Danas se svi proizvode elektronski. Da biste se registrovali, moraćete da obezbedite sastavne dokumente i digitalni potpis, instalirate nekoliko sertifikata i sistem za šifrovanje podataka.
• Prikupite paket dokumenata... Trebat će vam izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica ili USRIP (mora biti primljen najkasnije 6 sedmica prije početka aukcije), kopije konstitutivnih dokumenata, odluka o odobrenju transakcije, dokument koji potvrđuje ovlaštenja osobe koja podnosi prijavu. Takođe morate priložiti izjavu u kojoj preduzetnik potvrđuje: stečajni ili likvidacioni postupak nad kompanijom nije pokrenut i njene aktivnosti nisu obustavljene.
• Plati depozit. Proučite dokumentaciju lota kako biste saznali kako iznajmiti prostore od grada i koliko je potrebno prenijeti da biste učestvovali na aukciji. Po pravilu depozit iznosi 5% od iznosa lota.
• Na dan aukcije idite na mjesto aukcije i sudjelujte u aukciji... Pravila trgovanja možete proučiti na web stranici ili u dokumentaciji lota. Ako ste jedini učesnik aukcije, automatski ćete biti proglašeni pobjednikom.
• Potpišite zapisnik o rezultatima aukcije. Po pravilu se objavljuje istog dana kada je aukcija održana. U roku od 10-20 dana nakon aukcije, morate kontaktirati DGI kako biste zaključili ugovor.
• Uplatite početni iznos i potpišite ugovor. Tada ćete moći koristiti prostorije.

Napomena: cijena najma za godinu dana, koja je navedena u ugovoru, bit će revidirana nakon 12 mjeseci. Iznos će se pomnožiti sa indeksom potrošačkih cijena (stopom inflacije). Imajte ovo na umu kada naučite kako da iznajmite sobu u gradu: kasnije će soba koštati više. Međutim, Gradska uprava za imovinu nema pravo jednostrano mijenjati stopu.

Kako iznajmiti sobu u blizini grada Moskve? Analiza dokumentacije parcele

Najbolji način da naučite kako iznajmiti prostor u gradu je proučavanje dokumentacije parcele. Ovdje ćete pronaći sve ključne informacije za donošenje odluke i planiranje akcija na aukciji. U dokumentu se navodi:

• detaljan opis nestambenog objekta sa naznakom USRN broja, namjene, adrese, površine itd.;
• rok trajanja ugovora;
• početnu cijenu od koje počinju opklade;
• depozit za učešće na aukciji;
• iznos koji će pobjednik aukcije morati platiti i vrijeme plaćanja;
• minimalni korak aukcije;
• dokumenti za učešće;
• datumi početka i završetka za primanje prijava, održavanje aukcije i druge informacije.

Takođe, u dokumentaciji za parcelu možete proučiti ugovor o zakupu (posebno obratiti pažnju na prava i obaveze zakupca), uzorak prijave za učešće na aukciji i punomoćje za zastupanje interesa od strane trećeg lica.

Važno: Moskva ima nekoliko programa za pomoć poduzetnicima. Na primjer, pruža se imovinska podrška malim preduzećima koja rade u oblasti zdravstvene zaštite, socijalne prehrane, obrazovanja, potrošačkih usluga itd. Da biste shvatili može li vaša kompanija računati na beneficije, kontaktirajte Smart Choice stručnjake: oni su u potpunosti upoznati sa zakonima o programima pomoći za poduzetnike i pobrinut će se za ispravnu papirologiju.

Zamke prilikom iznajmljivanja opštinske imovine

Prije nego što naučite kako dobiti nekretninu za iznajmljivanje od grada i licitirati, morate biti sigurni da ste spremni za aukciju. Postoji nekoliko komplikacija:

• Potrebno je pratiti nove ponude. Kako ne biste propustili isplativ lot, morate redovno pratiti DGI ponude. Osim toga, morat ćete provesti vrijeme pregledavajući imovinu.
• Proces registracije na mjestu aukcije može potrajati nekoliko dana... Najbolje je da se registrujete pre nego što odlučite da iznajmite određeni prostor iz grada Moskve, kako biste bili sigurni da imate vremena da postanete ponuđač pre početka. Posebno je važno da počnete da se pripremate unapred ako vaša kompanija još nema elektronski potpis. Kako se ne biste bavili pravilima aukcije i ne gubili vrijeme na samoregistraciju, možete koristiti pomoć advokata Smart Choice.
• Pobjednik mora u kratkom roku sklopiti ugovor i, što je najvažnije, izvršiti uplatu... Po pravilu, početna uplata iznosi 25% minimalnog iznosa ugovora. S obzirom da se aukcije ne vode za mjesečnu, već za godišnju zakupninu, iznos će se pokazati značajnim. Uslovi njegovog prijenosa na DGI račun su kratki - do 3 dana. Ukoliko pobjednik aukcije ne stigne prikupiti traženi iznos ili propusti rok za zaključenje ugovora, rezultati aukcije će biti poništeni, a depozit se pobjedniku neće vratiti.

Kako iznajmiti poslovni prostor u blizini gradanema problema?

Smart Choice nudi usluge poduzetnicima koji žele kupiti urbanu nekretninu po atraktivnim uvjetima. Pružamo širok spektar usluga:

• Odabir objekta prema zahtjevima kupca među prijedlozima DGI, praćenje novih ponuda.
• Uvid u nekretnine, procjena pogodnosti ponude, obračun okvirne tržišne vrijednosti objekta.
• Konsultacije o mogućnostima učešća u državnim programima.
• Registracija klijenta na platformi za trgovanje.
• Prikupljanje paketa dokumenata, uplata depozita.
• Izrada strategije za učešće na aukciji, izračunavanje maksimalnog iznosa koji ima smisla platiti za prostor.
• Učestvujte na aukciji u svoje ime.
• Potpisivanje protokola, prenos početnog iznosa na DGI račun, potpisivanje ugovora.
• Procjena mogućnosti otkupa nekretnine, predaja dokumentacije DGI.
• Analiza ugovora o kupoprodaji nekretnine, samostalna procjena.
• Osporavanje vrijednosti nekretnine na sudu.
• Zaključivanje ugovora o kupoprodaji nekretnine u zakup.

Smart Choice zapošljava advokate sa više od 5 godina iskustva, koji su više puta sarađivali sa DGI na raznim pitanjima. Pomoći ćemo vam da iznajmite prostor koji je idealan za vaš posao u blizini grada sa mogućnošću naknadne kupovine u Moskvi ili Moskovskoj oblasti, vodeći računa da uslovi budu najpovoljniji.

Iznajmljivanje poslovnih nekretnina i sklapanje ugovora o takvoj transakciji nije preteško.... Međutim, u poređenju sa iznajmljivanjem stambenih prostorija, ovo područje tržišta nekretnina je uređeno različitim zakonima i propisima. Leasing komercijalnih nekretnina - profitabilan posao Međutim, mnogi vlasnici velikih poslovnih zgrada i poslovnih objekata s malom površinom često se suočavaju s problemom pronalaska bona fide stanara. Ako odluka ovaj problem je relevantan za vas, onda će naš biti vrlo koristan za vas: govorit će o tome kako iznajmiti sobu, učiniti to što je prije moguće i sa najvećom koristi.

Pravna osnova za zakup poslovnih nekretnina

Prije rastavljanja, kako predati komercijalne nekretnine za iznajmljivanje ćemo se fokusirati na zakonodavne akte koji regulišu ove radnje. Proces prijenosa komercijalnih nekretnina za plaćeno korištenje reguliran je Građanskim zakonikom Ruske Federacije(v. 34). U skladu sa ovim zakonskim aktom, uslovi koji nastaju u postupku izvršenja ugovora odražavaju se u ugovoru o zakupu - glavnom dokumentu koji potvrđuje sporazum između vlasnika i zakupca.

Zakup komercijalnih nekretnina

Osnovna odgovornost vlasnika nekretnine je održavanje reda i ispravnog stanja u iznajmljenim prostorijama. Tako, na primjer, čl. 616 Građanskog zakonika obavezuje najmodavca da samostalno izvrši remont u određenom roku. Isti član označava i obaveze zakupca, uključujući preuređenje prostora, blagovremeno plaćanje tekućih komunalnih računa i održavanje reda u prostoriji.

Zakupodavac ima pravo da iznajmljuje komercijalne nekretnine i pod drugim uslovima., koji su obavezno propisani u zakupu. Na primjer, najmodavac može prenijeti obavezu izvođenja remonta na lice koje koristi prostor na osnovu zakupa ili preuzeti obaveze zakupca.

Faze isporuke nekretnina

Uz kompetentan pristup i razumijevanje svih zamršenosti zakupa poslovnih nekretnina, gotovo svaki stanodavac moći će se nositi s pitanjem kako samostalno iznajmiti nestambene prostore. Razmotrimo redoslijed radnji, detaljno opisujući šta treba učiniti da se zaključi najprofitabilniji posao.

Prilikom iznajmljivanja nekretnine, najvažnije je utvrditi optimalnu cijenu, pronaći dobrovjernog zakupca i kompetentno pripremiti dokumente za prijenos objekta u najam!

Određivanje cijene najma

Ovo je prva i najvažnija faza. U slučaju da zakupodavac lično vodi transakciju, određivanje vrijednosti zakupnine, po pravilu, neće biti u potpunosti objektivno. Budući da svaki stanodavac planira dobiti maksimalnu korist. Ali prenapuhana cijena plaši potencijalne zakupce, dok će podcijenjena brojka izazvati određene sumnje. Mnogi vlasnici komercijalnih nekretnina traže pomoć stručnjaka (procjenitelja nekretnina), iako danas mnogi analiziraju slične ponude objavljene na posebnim stranicama, na primjer, Avito, Cyan i drugim internetskim stranicama. Ovo vam omogućava da razumete trenutnu situaciju na tržištu i pravično procenite sopstvene prostorije.

Zapamtite! Iznajmljivanje sobe za referencu vlastiti posao, potencijalni zakupac očekuje da će od njega dobiti profit. Zato pri procjeni prostorija treba uzeti u obzir procijenjeni vjerovatni prihod koji će on moći ostvariti.

Osim toga, prilikom procjene iznajmljenog prostora, preporučljivo je uzeti u obzir niz važnih faktora, uključujući:

• površina iznajmljenih prostorija;
• postojeći raspored;
• stanje objekta;
• prisutnost komada namještaja i komunikacija;
• lokacija objekta;
• dostupnost opremljenog parkinga;
• transport i druga pristupačnost za poslovne partnere i klijente zakupca;
• promet posjetitelja (posebno za velike trgovačke, zabavne i uredske centre).

Uzimajući u obzir gore navedene tačke i analizirajući slične opcije, možete utvrditi optimalnu, obostrano korisnu cijenu za iznajmljeni prostor.

Potražite zakupca

Potraga za potencijalnim zakupcima je jednako važna faza u isporuci nekretnina. Važno je odlučiti kome dati prostor u zakup, jer je često vrlo teško upoznati dobronamjernog zakupca.

Nakon utvrđivanja visine mjesečne naknade potrebno je pripremiti tekst oglasa.

Obično detaljno navodi glavne parametre objekta - veličinu prostorije, pod, geografski položaj, razvoj infrastrukture, stanje prostora i opreme. U tekstu je preporučljivo istaknuti postojeće prednosti prostorije. Ali ne biste trebali skrivati ​​moguće nedostatke iznajmljenog objekta, kako se prilikom pregleda ne biste našli u neugodnoj situaciji i ne uplašili potencijalnog zakupca.

Trebali biste detaljnije reći o opcijama traženje potencijalnih zakupaca.

Pretražujte po prijateljima/poznanicima smatra se najviše na jednostavan način pronađite bona fide zakupca. Obično, uz široke "veze" u poslovnoj zajednici, vlasnici komercijalnih nekretnina mogu brzo i lako iznajmiti svoje prostore.

Objavljivanje oglasa na posebnim internet portalima, od kojih veliki broj radi na mreži. Prednost ove metode je što trenutnu ponudu za iznajmljivanje vidi ogromna publika korisnika koji su zainteresirani za odabir najisplativije opcije. Ali da biste privukli njihovu pažnju, važno je kreirati dobar oglas Detaljan opis prostorije, navodeći u tekstu dostupne pluse i, ne zaboravljajući napomenuti minuse. Istinite informacije o objektu pomoći će vam da brže pronađete zakupca.

Uz oglas priložiti nekoliko fotografija predloženog prostora. Ovo će pomoći potencijalnim zakupcima da brzo saznaju da li su zainteresovani za vaš objekat.

Slanje ponude doe-mail... Kafići i barovi, veliki i mali maloprodajni objekti, kozmetički saloni i drugi objekti, kao i organizacije, često traže prostor za otvaranje novih punktova ili preseljenje u pogodnije područje. E-mail vlasnika ili poslovnih menadžera koji bi mogli biti zainteresirani za vaše prostorije možete saznati na službenoj web stranici kompanije.

Karakteristike zakupa velikih i malih prostora

Iznajmljivanje nestambenih prostorija za iznajmljivanje, ovisno o površini zakupljenog objekta, pomoći će preporuke stručnjaka za nekretnine.

Za iznajmljivanje male površine:

Potragu za potencijalnim zakupcima možete organizirati lično ili preko agencije za nekretnine

1. Uz pomoć profesionalaca, morat ćete potpisati ugovor o pružanju usluge. Nakon zaključenja ugovora o najmu morate platiti usluge agencije. Naravno, možete sarađivati ​​bez formalnosti, tada ćete morati da napišete pismo s komercijalnim prijedlogom u kojem će biti naznačena naknada agenta za nekretnine i poslati ga agencijama koje rade sa komercijalnim objektima. Obično je provizija posrednika polovina mjesečne zakupnine (jednokratno).
2. Odlukom da sami počnete tražiti stanare, objavite oglase na besplatnim internet stranicama, organizirajte ciljanu e-poštu, osim toga, efikasno će biti postavljanje banera na fasadu (plaćena usluga) u prozoru iznajmljenog prostora ( besplatno).

Izdavanje velike površine:

Ako je planiran veliki prostor za iznajmljivanje, što znači da će imati visoku procijenjenu profitabilnost, tada možete napraviti jednostavnu web stranicu sa vlastitim komercijalni prijedlog... Obično se web stranica promovira kontekstualnim oglašavanjem pomoću ključnih upita. To vam omogućava da dosegnete ciljnu publiku, dok u ovoj opciji možete kontrolirati cijenu oglasa. U ovoj opciji možete reklamirati svoju nekretninu i uštedjeti na agencijskim naknadama.

Potpisivanje ugovora

Kompetentna prezentacija iznajmljenog prostora- garancija uspješne transakcije. Prilikom izlaganja objekta pokušajte da pružite što više informacija, skrećući pažnju potencijalnom zakupcu na pogodnosti i verovatnu dobit koju će moći da ostvari prilikom iznajmljivanja ovog objekta.

Potpisivanje ugovora- završna i najvažnija faza transakcije. Stručno pripremljen i sklopljen ugovor o zakupu služi kao zaštita zakupodavca od nesavjesnog zakupca. Ugovor o zakupu mora sadržavati:

• identifikacioni podaci vlasnika objekta i zakupca;
• lokacija objekta, njegova površina i ključne karakteristike;
• Informacije o registraciji;
• ugovoreno vrijeme;
• visinu zakupnine i propise za njeno plaćanje.

Za tvoju informaciju! Zakon zabranjuje povećanje zakupnine od strane vlasnika prostora više od jednom u 12 mjeseci. Dakle, dokument mora sadržavati najveći iznos vjerovatnog povećanja, navodeći period obaveznog obavještavanja zakupca.

Dokument mora sadržavati detaljan opis prava/obaveze ugovornih strana, kao i odgovornost strana za kršenje dijelova dokumenta. Ne škodi da u dokument uključite popis imovine koja se nalazi u prostoriji. Dakle, nakon isteka zakupa, vlasnik može tražiti novčanu naknadu za oštećenu imovinu.

Kako brzo pronaći zakupca

Nekoliko Ipak korisni savjeti pomoći će vam da brzo iznajmite ured i objekt za druge namjene.

Za vlasnike koji nisu spremni lično tražiti zakupca, voditi preglede / pregovore - ima smisla potražiti pomoć profesionalnog agenta za nekretnine. On će objektivno procijeniti prostor, utvrditi njegovu stvarnu vrijednost, napraviti kvalitetne fotografije, ispravno sastaviti tekst oglasa i početi prikazivati ​​vašu nekretninu.

kako god, postoje neke nijanse u saradnji sa agencijom. Potrebno ih je razjasniti prije početka saradnje.

Ako stanodavac želi brzo pronaći zakupca za svoj prostor, onda može sebi naplatiti agencijsku proviziju (mnoge agencije uzimaju plaćanje usluga od stanara). Ovu opciju često koriste vlasnici luksuznih nekretnina ili ako u njihovom posjedu ima mnogo objekata. Novac uplaćen agentu za nekretnine, uključujući, bit će potrošen na troškove iznajmljivanja nekretnine. Još jedna brza opcija za iznajmljivanje poslovnog prostora je smanjenje stanarine. I apsolutno nema potrebe za iznajmljivanjem prostora za "tri rublje", dovoljno je smanjiti troškove najma za 5-10%. Tada se povećava konkurentnost prostora.

Mogući rizici prilikom izdavanja prostora

Svaki vlasnik brine o stanju iznajmljenog prostora i želi da ima prihod od transakcije. Evo glavnih rizika vlasnika komercijalnih nekretnina i reći vam kako da se zaštitite od njih.

Nepravilno korištenje prostorija

U svakom pravilno pripremljenom zakupu, naznačene su svrhe njegove upotrebe i uslovi rada. Ovo se odnosi na opremu za iznajmljivanje.

Pretpostavimo da je na kraju transakcije zakupac obećao da će koristiti prostor kao skladište, ali je u njemu otvorio prodavnicu. Zakupodavac ima pravo zahtijevati raskid ugovora bez nadoknade plaćene zakupnine i izricanja kazne zakupcu.

Oštećenje imovine

Objekat je predat zakupcu u dobrom stanju, sa mehanizacijom i opremom. Ali jednog dana se otkriva da je soba u ruševnom stanju, pokvarena oprema itd. U tom slučaju, stanodavac može tražiti punu naknadu za prouzročenu štetu. U ovom slučaju, ne samo da su troškovi popravke predmet nadoknade, već i (tržišna) vrijednost pokvarene opreme.

Odgovornost nije predviđena u slučajevima kada su objekti i imovina oštećeni usljed više sile (požar i sl.).

Stanar odbija da plati kiriju

Netačne platiše se obično finansijski kažnjavaju. Iako je to izvodljivo samo uz pravilnu registraciju/sastavljanje ugovora o zakupu – u njemu su jasno navedeni uslovi, procedura i visina mjesečne zakupnine.

Gdje mogu iznajmiti poslovni nestambeni prostor ili magacin? Kako iznajmiti maloprodajni prostor ispod radnje? Koji je pravi način za iznajmljivanje poslovnih nekretnina?

Pozdrav svima koji su pogledali sajt popularnog internet magazina "HeatherBober"! Stručnjak je uz vas - Denis Kuderin.

Tema današnjeg razgovora je zakup komercijalnih nekretnina. Članak će biti koristan privrednicima, vlasnicima nestambenih prostora i svima onima koje zanimaju aktuelna finansijska pitanja.

Na kraju članka naći ćete pregled najpouzdanijih ruskih kompanija za nekretnine koje pružaju posredničke usluge za zakup komercijalnih nekretnina.

Pa idemo!

1. Zašto iznajmiti poslovni prostor?

Uspješna poduzetnička aktivnost u velikoj mjeri zavisi od dobro odabranih prostorija za poslovanje. Ovo se posebno odnosi na trgovinu i usluge. Udobna, dobro opremljena radnja u prometnom dijelu grada sama po sebi privlači kupce.

Isto se može reći i za urede. Svaka kompanija koja poštuje sebe treba da ima kvalitetan prostor za rad i prijem posetilaca. Čak i ako proizvod prodajete preko online trgovine, potrebno vam je mjesto za preuzimanje i izdavanje narudžbi, kao i rješenje kontroverzna pitanja sa kupcima.

Ne može svaki biznismen, posebno početnik, priuštiti kupovinu nestambenih prostora. U takvim slučajevima u pomoć dolazi zakup komercijalnih nekretnina.

Navodimo sve prednosti iznajmljivanja:

• relativno niski finansijski troškovi;
• jednostavniji u odnosu na postupak kupovine za registraciju dokumentacije;
• mogućnost promjene stanodavca u bilo kojem trenutku i preseljenja u drugu zgradu;
• veliki izbor nekretnina, posebno u metropolitanskim područjima.

Obrnuti proces - izdavanje prostora - također ima mnoge prednosti. Prije svega, to je pouzdan izvor pasivnog prihoda. Kupovina poslovnog prostora (maloprodajnog, poslovnog, industrijskog i dr.) je dobra opcija za ulaganje.

Sve dok postoji privatni biznis, njegovim predstavnicima će stalno biti potrebni prostori za poslovanje, što znači da će vlasnici nekretnina imati stabilan profit bez velikih troškova rada.

Pronalaženje odgovarajućeg prostora za posao je težak događaj. Najbrži i najpouzdaniji način pronalaženja objekta je korištenje usluga profesionalnih posrednika.

Na našoj web stranici nalazi se detaljan članak o tome kako moderni funkcioniraju.

2. Kako iznajmiti poslovni prostor - 5 korisnih savjeta

Kada iznajmljujete komercijalne nekretnine, morate biti što pažljiviji u njihovom izboru. Koliko brzo možete početi ovisi o parametrima i funkcionalnim karakteristikama prostorije. preduzetničku aktivnost, te da li će objekat u potpunosti ispuniti ciljeve Vašeg poslovanja.

Prvo odlučite kako ćete tražiti odgovarajući prostor - sami ili uz pomoć agencije. Prva metoda pretpostavlja postojanje neograničene količine slobodnog vremena i povezana je s raznim rizicima. Druga opcija je sigurnija i pouzdanija.

Za više informacija o radu s posrednicima pogledajte članak "".

Stručni savjeti pomoći će vam da izbjegnete uobičajene greške stanara.

Savet 1. Pažljivo proučite haubu i ventilacione sisteme

Vi sami ili vaši zaposleni ćete raditi u prostoriji, stoga je dostupnost servisnih ventilacijskih sistema najvažnija stvar. Nedostatak snažne i autonomne ventilacije u zgradi je prava prepreka normalnom radu kafića, restorana, trgovine.

Hranu treba čuvati u odgovarajućim uslovima, a posetioce i prodavce ne bi trebalo da ometaju strani mirisi. Nadalje, sanitarne službe vam jednostavno neće dozvoliti da koristite objekat kao ugostiteljski objekat ili prodavnicu ako ima samo opštu ventilaciju.

Savjet 2. Fokusirajte se na područja za utovar i istovar

Pogodan prostor za utovar i istovar robe je još jedna ključna tačka za vlasnike kafića, restorana, kantina i trgovina.

Važno je da mjesto na kojem će se obavljati utovarno-istovarne radnje ne izlazi u dvorište stambene zgrade ili na kolovoz. Ako ometate stanare ili vozače, bit ćete mučeni pritužbama.

Pitanje punopravnog napajanja posebno je relevantno za stanare čije je poslovanje povezano s korištenjem opreme koja troši energiju - hladnjaka, električnih pećnica, alatnih mašina itd.

Uverite se da su električni kablovi u prostoriji dovoljno veliki da u potpunosti zadovolje potrebe preduzeća.

Savjet 4. Pažljivo pročitajte uslove ugovora

Prije nego što potpišete autogram na najmu, pažljivo pročitajte uvjete pod kojima zaključujete posao.

Ugovor mora sadržavati sljedeće tačke:

• uslovi zakupa, trošak i način plaćanja;
• ako se prostor izdaje sa opremom, onda se mora sastaviti popis imovine;
• odgovornost strana za kršenje ugovora;
• uslovi raskida ugovora.

Troškove komunalnih računa, odvoza smeća, održavanja protivpožarnog sistema i sigurnosnih alarma najčešće snosi zakupac. Međutim, stanodavac plaća velike popravke, ako je potrebno, uključujući zamjenu vodovodnih komunikacija i električnih instalacija ako pokvare.

Unaprijed razgovarajte sa stanodavcem o pitanju osiguranja imovine - da li će takav ugovor biti sastavljen, a ako ne, odlučite ko će preuzeti naknadu štete u slučaju nepredviđenih situacija.

Obavezno provjeriti vlasničke dokumente vlasnika - kupoprodajni ugovor, izvod iz Državni registar za pravo svojine.

Uvjerite se da prostor zaista pripada osobi koja vam ga iznajmljuje. U suprotnom, jednog lijepog trenutka pojavit će se pravi vlasnik objekta sa odgovarajućim ovlaštenjima. Takođe je važno da prostor nije založen, uhapšen zbog dugova i nema drugih tereta.

Osoba koja je daleko od zamršenosti stambenog prava trebala bi koristiti stručnu pomoć prilikom iznajmljivanja ili kupovine nestambenih prostorija. Na primjer, možete sami razjasniti sve nejasne tačke na web stranici Pravoved - resursu koji zapošljava stručnjake iz svih područja jurisprudencije.

Svoje pitanje možete postaviti i bez registracije, direktno na glavnoj stranici. Pravno ispravan i kompetentan odgovor ćete dobiti za nekoliko minuta, i to potpuno besplatno. Ako je vaš problem potrebno detaljnije proučiti, morat ćete platiti usluge profesionalaca, ali imate pravo sami odrediti visinu naknade.

Korak 2. Odredite iznos zakupnine

Da biste saznali optimalnu cijenu najma, koristite jednu od dvije opcije. Prvo, lično pregledajte baze podataka svog grada i odredite približan raspon cijena za iznajmljivanje sličnih prostorija. Drugo, delegirajte ovaj zadatak agentu za nekretnine.

Inače, pored agencija za nekretnine, posredničke usluge pružaju i privatni brokeri. Obično naplaćuju 25-50% manje za svoj rad od kompanija. Međutim, privatni profesionalci koji rade s nestambenim nekretninama, čak glavni gradovi- jedinice.

5. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu - 3 glavna rizika za stanodavca

Svaki stanodavac je zabrinut za stanje svoje imovine i želi da dobije profit od zakupa, a ne gubitke.

Navest ćemo glavne rizike vlasnika komercijalnih nekretnina i pokazati vam kako ih izbjeći.

Rizik 1. Korišćenje prostorija u druge svrhe

Svaki dobro napisan ugovor o zakupu navodi u koju svrhu i kako će se koristiti iznajmljeni prostor. Ovo se također odnosi na opremu koju iznajmljujete uz najam.

Ako je zakupac obećao da će koristiti prostor kao skladište, ali je u njemu napravio maloprodajni objekat, imate pravo da ga kaznite novčano ili raskinete ugovor bez povrata troškova zakupa.

Rizik 2. Oštećenje ili gubitak imovine

Predali ste objekat i opremu uglednom, kako vam se činilo, građaninu, ali on, diplomatskim jezikom, nije opravdao vaša očekivanja. Naime, on je prostor doveo do devastacije, pokvario opremu, odvrnuo sijalice i općenito se ponašao kao svinja.

U takvim slučajevima vlasnik ima pravo zahtijevati naknadu štete u cijelosti. Štaviše, mora se nadoknaditi ne samo trošak popravke, već i tržišna vrijednost oštećene opreme.

Odgovornost nije predviđena ako su predmet i imovina pretrpjeli nepredviđene okolnosti - na primjer, požar ili poplava.

Rizik 3. Zakupac odbija da plati mesečnu naknadu

Nepažljive platiše treba kazniti rubljom. Međutim, to je opet moguće ako je zakup sastavljen po svim pravilima. Odnosno, dokument mora jasno odrediti uslove i iznos mjesečnih plaćanja.

6. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu - 3 glavna rizika za iznajmljivača

Zakupac također može stradati zbog nezakonitih ili neovlaštenih radnji stanodavca.

Rizik 1. Zakup prostorija na koje "stanodavac" nema zakonska prava

Ako vas iznajmljuje osoba koja nema zakonska prava vlasnika na objektu, ugovor će se smatrati nevažećim. Da biste to izbjegli, zahtijevajte predočenje dokumenata o vlasništvu.

Možete samostalno dobiti izvod iz Rosreestra kontaktiranjem Multifunkcionalnog centra. Usluga je plaćena, ali ćete sigurno znati ko je gazda u kući.

Rizik 2. Zamjena brava u prostoriji odmah nakon uplate akontacije

Da, takve situacije se i dalje dešavaju u prirodi. Potpišete ugovor, uplatite akontaciju, dobijete ključeve iz ruke u ruku, a kada želite da uđete u prostor sa svojom imovinom, ispostavi se da su brave promijenjene, a "vlasnika" nema.

U takvoj situaciji postoji samo jedan izlaz - kontaktirati policiju i pokrenuti krivični postupak zbog činjenice prevare.

Rizik 3. Podzakup

Najbolji način da razjasnite stvar ovdje je jednostavnim primjerom.

Primjer

Stanar Andrej, preduzetnik početnik, iznajmio je prostor za radnju na godinu dana, plaćajući šest meseci unapred. U isto vrijeme, biznismen nije provjerio vlasničke dokumente, oslanjajući se na poštenje zakupodavca.

Nakon mjesec dana uspješnog trgovanja, pravi vlasnik se pojavio u radnji s punim kompletom originalnih dokumenata. Ljubazno je zamolio stanara da se iseli iz okupiranog područja. Andrej je pokušao da pronađe podstanara kako bi mu barem vratio novac uplaćen unapred, ali preduzimljivi posrednik nije odgovarao ni na pozive ni na SMS.

Zaključak: poslovati direktno sa vlasnikom. U najmanju ruku, trebao bi biti svjestan svih manipulacija koje se dešavaju sa njegovom imovinom.

7. Stručna pomoć za stanare i stanodavce - pregled TOP-3 agencije za nekretnine

Pronaći kvalifikovanog posrednika je teško. Da bismo pomogli našim čitateljima, sastavili smo pregled najpouzdanijih kompanija za komercijalne nekretnine u Rusiji.

1) Agency.net

Agencija za upravljanje nekretninama. Pomoći će stanodavcima i zakupcima u zakupu i iznajmljivanju: ureda, maloprodajnog prostora, radionice, skladišta, vile i bilo koje druge poslovne nekretnine. Kompanija zapošljava samo iskusne i kvalifikovane advokate i agente nekretnina.

Značajan plus kompanije je profesionalan pristup, prisustvo detaljne web stranice, izrada individualne strategije za svakog klijenta ureda. Ne postoje usluge vezane za nekretnine koje stručnjaci kompanije ne bi mogli pružiti korisnicima.

Komercijalne nekretnine u Moskvi i regionu glavna su specijalizacija kompanije. Respect posluje na tržištu od 2004. godine. Cilj agencije je prvobitno bio da klijentima pruži najširi spektar usluga vezanih za zakup, kupovinu i prodaju nekretnina.

Izdavanje nekretnina je vrlo isplativ posao ako se prema proceduri odnosite s najvećom odgovornošću. Stalni pasivni prihod je uvijek lijep, ali šta ako imate ideju da iznajmite poslovni prostor? Ovo će zahtijevati malo drugačiji pristup, jer postoji velika razlika između iznajmljivanja stana i velike kancelarije.

Korak po korak instrukcije

Proces izdavanja objekta u zakup podijeljen je u sljedeće faze:

1. Određivanje vrijednosti zakupnine.

Prvi korak je pregledati i procijeniti najveći broj dostupnih ponuda na tržištu. Što je veći uzorak, to će rezultat biti bolji (tačniji pokazatelj prosječne cijene zakupa poslovnog prostora).

Tokom analize možete koristiti popularne stranice poput Avito ili CIAN. Takođe, informacije se mogu proučavati u raznim štampanim publikacijama. U nedostatku želje da sami proučavate druge ponude, bilo bi razumno angažirati agenta za nekretnine ili brokera.

Cijena takvih usluga teško se može nazvati visokom, ali je sasvim moguće uštedjeti pristojan dio nervnih ćelija i vremena.

Troškovi iznajmljivanja komercijalnih nekretnina trebali bi odgovarati ne samo vlasniku, već i potencijalnim klijentima. Namjerno visoka stopa vjerovatno neće biti uspješna, ali sljedeći faktori mogu utjecati na formiranje cijene:

• lokacija zgrade/prostora;
• infrastruktura (prisustvo kafića u neposrednoj blizini, besplatni parking, obezbeđenje zgrade);
• klasa zgrade;
• kvalitet i nivo popravke;
• funkcionalnost izgleda;
• razne karakteristike komunikacija (besprekidno napajanje, internet, prisustvo kupatila, itd.);
• drugi bonusi koji potencijalno mogu poboljšati produktivnost stanara (Wi-Fi ruter, aparat za kafu, udoban namještaj).

Nakon analize cijena na tržištu, možete kontaktirati druge iznajmljivače i pokušati spustiti cijenu. Cene navedene u ponudama često su okvirne i okvirne. Vrijednost koja će se postići tokom pregovora bit će dovoljna da se sazna prosječna cijena zakupa za slične ponude. Dovoljno 5-10 poziva da dobijete uporedne podatke o cijeni najma.

Najvažnija stvar za iznajmljivača komercijalne nekretnine je pronaći pravog klijenta. To možete učiniti sami, ili možete unajmiti agenta za nekretnine. Obje situacije imaju svoje prednosti i nedostatke, tako da je odabir onoga što učiniti je lična stvar.

At nezavisna pretraga ozbiljna prednost zakupca je postojanje sopstvene baze. Ipak, njegovo odsustvo neće izazvati velike probleme, ali će se morati potrošiti više energije.

Dobar način da pronađete odgovarajućeg klijenta je kreiranje web stranice sa komercijalnom ponudom. Bolje je promovirati takvu stranicu koristeći kontekstualno oglašavanje s naglaskom na ključnu publiku. Zahvaljujući takvom oglašavanju lako možete pronaći zainteresiranu publiku i izbjeći visoke provizije agencijama.

Preporučljivo je to učiniti kada se iznajmljuju prostori sa impresivnom površinom. Takve ponude traže klijenti koji od planirane aktivnosti očekuju visoku profitabilnost, a najviše vjeruju stranicama.

Ako osoba želi kupiti vrlo skup automobil, da li će ga tražiti na sumnjivim resursima ili će preferirati službenu web stranicu? Istog je mišljenja i zakupac komercijalnih nekretnina.

Sasvim druga stvar su mali prostori za iznajmljivanje. Ovdje nema smisla kreirati web stranicu i besplatne oglasne ploče na internetu (čak i one male) su savršene.

1. Realtor usluge.

Ukoliko ne želite sami da tražite zainteresovane, postoji mogućnost angažovanja agenta za nekretnine. Ova osoba će samostalno pronaći potrebne stanare, dovesti kontakte, pa čak i sama zaključiti neophodan ugovor o zakupu.

S druge strane, pronalaženje pravih ljudi je delikatan i prilično komplikovan / dugotrajan posao. Neće svi trgovci nekretninama pristati na ovo, a majstori svog zanata u ozbiljnim agencijama će za takve usluge tražiti novčanu sumu u iznosu od 50% cijene zakupa na 1 mjesec. A ponekad i više od toga.

Ali ipak, uz sličan način traženja stanara, vlasnik će se osloboditi značajnih poteškoća. Kao rezultat toga, bit će samo pitanje sastavljanja ugovora i pripreme sve potrebne dokumentacije.

Plaćanje usluga posrednika vrši se tek nakon zaključenja ugovora o zakupu. Ako agent za nekretnine ili agencija zahtijeva avans ili uplatu iznosa ranije, moguće je da se radi o prevaranatama.

1. Potrebna dokumentacija.

Nakon što se pronađe zakupac i obe strane zadovolje sve ključne tačke, možete nastaviti sa izvršenjem ugovora. Ugovor o zakupu komercijalne nekretnine mora obavezno sadržavati sljedeće klauzule:

• potpune informacije o svakoj od stranaka;
• tacnu adresu objekat za iznajmljivanje;
• iznos i obveznik komunalija;
• iznos mjesečne zakupnine;
• datum kada će objekat biti dat u zakup;
• potrebne radnje svake strane u slučaju više sile;
• opis kvaliteta renoviranja i postojećeg namještaja;
• ključni uslovi prema kojima možete raskinuti zakup.

Uz nedostatak potrebnog znanja ili iskustva, bilo bi mudrije uključiti kvalifikovanog pravnika u proceduru zaključivanja ugovora.

Ugovor nije jedino što je potrebno kod izdavanja nekretnine. Takođe bi trebalo da imate sa sobom:

• pasoš državljanina Ruske Federacije;
• dokument koji potvrđuje vlasništvo;
• tlocrt.

Kada su svi dokumenti pri ruci, a strane uspješno zaključile ugovor, ostaje samo da primite prihod i pratite učestalost plaćanja.

Komercijalne nekretnine obuhvataju poslovne zgrade, industrijske objekte, sportske objekte, trgovine, garaže, skladišta, pa čak i hotele.

Zakup komercijalnih nekretnina može se ubrzati smanjenjem zakupnine. Uzimajući u obzir fiksne troškove održavanja prostora, ispravnije bi bilo izdavati nekretnine po prosječnoj ili čak niskoj stopi nego izlagati visoka cijena, ali za cijelu godinu.

Također, na cijenu takvih prostorija utiče i dostupnost:

• parking;
• ugostiteljska mjesta (u istoj zgradi ili u neposrednoj blizini);
• infrastruktura;
• visoku sposobnost trčanja itd.

U takvim uslovima najam može biti znatno veća od tržišnog prosjeka. I, naravno, postoji klijent za to.

Otvorenost prema željama budućih klijenata takođe igra značajnu ulogu u isporuci komercijalnih nekretnina:

1. Pomoć pri planiranju.

Potencijalnom iznajmljivaču će možda trebati pomoć ili savjet o rasporedu posla. Bilo bi mudro pripremiti se unaprijed i odmah ponuditi nekoliko gotovih opcija, a ključne promjene će ostati na klijentu koje on želi napraviti.

Mnogo je lakše promijeniti gotove nego stvoriti nešto od nule. Ovakav odnos prema zakupcu će nesumnjivo biti cijenjen.

1. Diskusija o detaljima.

Boja zidova u prostoriji, broj maksimalnih priključaka na telefonsku mrežu ili internet, kao i razgovor o svim ostalim karakteristikama pomoći će da se zakupac dobije raspoloženje i privoli da iznajmi baš ovu nekretninu.

Ovo je mali psihološki trik: što se osoba više udubljuje u detalje, veće su šanse da će mu takav razgovor ostati u sjećanju. To znači da će se u prvom redu fokusirati na njega, odvagnuti prednosti i nedostatke, itd.

Međutim, ako se cijeli proces iznajmljivanja temelji na takvim trikovima, to će biti veliki rizik da izgubite svoju reputaciju. Ako je kvalitet zakupa značajan samo na riječima, onda to može prijetiti vrlo ozbiljnim posljedicama.

1. Praznici.

Ako u poslovni prostori, namijenjen za iznajmljivanje, nema dorade, onda možete ponuditi zakupcu godišnji odmor na plaćanje. Odnosno, izvršiće popravke o svom trošku, ali dok su ekipe za popravke zauzete svojim poslom, klijent neće plaćati zakupninu prostora.

Ovo je prilično značajan plus za stanara koji je jasno odlučio da iznajmi nekretninu:

• ako nema dodatnog novca za plaćanje stanarine i popravke u isto vrijeme, onda ovu akcijuće izazvati izuzetno pozitivne emocije i povećati ugled stanodavca;
• također, odmori za renoviranje pomoći će uvjeriti sumnjičavog zakupca da kupi ovu nekretninu/prostor.

Općenito, moguće je privremeno osloboditi klijenta plaćanja stanarine u različitim situacijama. Glavna stvar je da nema ozbiljnih finansijskih gubitaka za obje strane. Ovo su osnovne karakteristike poslovanja i toga su zakupci (kao i zakupodavci) komercijalnih nekretnina itekako svjesni.

Zbog toga su takve radnje široko rasprostranjene, iako njihova upotreba nije potrebna. Pogotovo ako isporuka komercijalnih nekretnina nije hitna.

1. Pouzdanost iznajmljivača.

Ovo je veoma važna tačka, koja se najjasnije manifestuje u pripremi vlasničke dokumentacije za zakupca. Što više garancija klijent dobije, veće su šanse za uspješan zakup prostora.

Obilje prateće dokumentacije, odsustvo trikova prilikom potpisivanja ugovora i dobra reputacija ključ su uspješnog zakupa komercijalnih nekretnina. Razlog je jednostavan:

• prilikom iznajmljivanja stana, često su obični građani uključeni u pitanje;
• a ako se prostor planira koristiti u komercijalne svrhe i zaraditi ozbiljan novac na ovom poslu, onda će proučavanje svakog dokumenta od strane zakupca biti što je moguće skrupuloznije.

Rizici i druge poteškoće

Nije samo zakupac u opasnosti - isto važi i za stanodavca. Najčešći uzroci sukoba su:

• nedovoljno definisanje zakonskih obaveza stranaka u vezi sa iznajmljenom imovinom;
• kašnjenja u mjesečnim isplatama i drugim isplatama;
• zloupotreba iznajmljene imovine;
• oštećenje / gubitak imovine u vlasništvu zakupodavca;
• poreski sporovi (prema čl. 146 Poreskog zakonika Ruske Federacije, obaveza plaćanja PDV-a je nametnuta samo zakupodavcu uz mogućnost da zakupac odbije iznos poreza ako postoji odgovarajući dokument).

Sve ove konfliktne situacije direktno zavise od sklopljenog sporazuma. Svaku od tačaka treba opisati što je preciznije moguće, jer se na taj način minimiziraju rizici za obje strane odjednom. Važno je zauzeti odgovoran odnos prema sklapanju ugovora kako bi se izbjegle ovakve situacije.

Zakup komercijalnih nekretnina se ne razlikuje mnogo, ali ima niz ključnih karakteristika. Najvažnije je zaključiti ugovor. U svakoj situaciji, strane će se osloniti samo na njega, stoga je prilikom sklapanja posla potrebno usmjeriti pažnju na ovaj dokument.

Tražite informacije o aukcijama za iznajmljivanje opštinska svojina u Moskvi, jer je jeftin i pouzdan? Moguće je da iz ovog ili onog razloga imate potrebu da potpišete ugovor o zakupu stambenog ili nestambenog prostora u vlasništvu gradskih vlasti ili čak države. U ovom slučaju opštinski zakup Prostorije u Moskvi su ono što će vam omogućiti da iznajmite odgovarajući objekat.

Istovremeno, GlavUpDK pri Ministarstvu vanjskih poslova Rusije Vam nudi informacije o aukcijama za zakup federalne imovine – tj. u vlasništvu države Tajna je da državne nestambene nekretnine praktično ne ulaze u baze podataka agencija za nekretnine. Iz tog razloga mnogi jednostavno ne znaju da postoji mogućnost iznajmljivanja objekta po nižoj cijeni. Takođe je potrebno razlikovati zakupe federalnih nekretnina i zakupa nekretnina dobijenih u toku aukcije za zakup općinskih prostorija.

Kompanija GlavUpDK u okviru Ministarstva vanjskih poslova Rusije kontinuirano organizira i provodi aukcije za zakup federalnih nekretnina koje su joj prenijete na upravljanje na osnovu prava ekonomskog upravljanja. Ukoliko tražite poslovni prostor, svakako posjetite našu web stranicu, gdje se možete upoznati s ponudama za iznajmljivanje i postati sudionik aukcije - prednosti potpisivanja ugovora o zakupu su sasvim očigledne, jer možete zaključiti apsolutno legalan ugovor o zakupu koji će štititi vaše interese kao zakupca.

Pravila aukcije:

Aukcija se održava u skladu sa važećim zakonima, koji obavezuju FSUE da sve prostorije ponuđene u zakup stave na aukciju. Ako je podnesena samo jedna prijava, aukcija se proglašava nevažećom, a ugovor se potpisuje sa potencijalnim zakupcem koji je podnio jedini zahtjev po minimalnoj (početnoj) cijeni zakupnine. U slučaju da se za jedan prostor prijavi više učesnika, održava se licitacija na kojoj se ponude mogu značajno povećati tokom licitacije.

Da biste postali učesnik na aukciji za iznajmljivanje nekretnina, morate popuniti prijavu u kojoj će biti navedeni vaši podaci, kao i priložiti konstitutivne dokumente i dokument koji potvrđuje uplatu depozita. Prije početka aukcije, klijent ima pravo odbiti učešće i povući podnesenu prijavu.

Ukoliko postanete pobjednik aukcije, morate zaključiti ugovor o zakupu u roku od 20 dana od dana održavanja aukcije. U tom slučaju, depozit pobjedniku aukcije će biti vraćen ili prihvaćen protiv ispunjenja obaveza iz ovog ugovora.

Ali ako ugovor iz ovog ili onog razloga ne potpiše pobjednik, u navedenom roku, depozit mu se neće vratiti.

Ukoliko imate bilo kakvih pitanja o pravilima aukcije, možete kontaktirati naše konsultante putem telefona ili e-maila koji je naveden na stranici.