Mestské priestory na prenájom. Ako prenajať priestory

Pre malé a stredné podniky je prenájom nehnuteľností od oddelenia majetku mesta Moskva jedným z najlepších spôsobov, ako ušetriť na prenájme a uvoľniť peniaze na riešenie obchodných problémov. Účasťou v aukcii môžu podnikatelia získať priestory za cenu nižšiu ako je trhový priemer a následne ich odkúpiť za výhodných podmienok. Odborníci na Smart Choice vám povedia, ako si prenajať priestory v blízkosti mesta Moskva a zúčastniť sa špeciálnych programov na podporu malých a stredných podnikov.

Pokyny krok za krokom, ako si prenajať izbu v blízkosti mesta

• Vyberte si vhodný objekt... Sú prezentované na webovej stránke mos.ru. Venujte pozornosť kľúčovým informáciám o časti: dátum aukcie, doba prenájmu, počiatočná výška nájmu.
• Skontrolujte nehnuteľnosť... Žiadosť o kontrolu je možné podať v lehote niekoľkých dní pred ukončením prijímania žiadostí o účasť na aukcii. Ako si prenajať izbu v blízkosti mesta a mať istotu, že vám objekt dokonale vyhovuje? Navštívte ho sami alebo zverte vyšetrenie odborníkovi. Dôkladná prehliadka vrátane kontroly stavu opráv, komunikácie, posúdenie dopravná dostupnosť, infraštruktúra a pod., sa v budúcnosti vyhnú problémom s prevádzkou nehnuteľností.
• Zaregistrujte sa na stránke, ktorá bude licitovať. Dnes sa všetky vyrábajú elektronicky. Na registráciu budete musieť poskytnúť základné dokumenty a digitálny podpis, nainštalovať niekoľko certifikátov a systém šifrovania údajov.
• Zozbierajte balík dokumentov... Budete potrebovať výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb alebo USRIP (musí byť doručený najskôr 6 týždňov pred začiatkom aukcie), kópie základných dokumentov, rozhodnutie o schválení transakcie, dokument potvrdzujúci právomoci osoby, ktorá žiadosť podáva. Musíte tiež pripojiť vyhlásenie, v ktorom podnikateľ potvrdzuje, že proti spoločnosti nebol začatý konkurz alebo likvidácia a jej činnosť nebola pozastavená.
• Zaplatiť zálohu. Preštudujte si dokumentáciu k pozemku a zistite, ako si prenajať priestory od mesta a koľko musíte previesť, aby ste sa mohli zúčastniť aukcie. Záloha je spravidla 5 % zo sumy lotu.
• V deň aukcie prejdite na aukčnú stránku a zúčastnite sa aukcie... Pravidlá obchodovania si môžete preštudovať na webovej stránke alebo v dokumentácii k šarži. Ak ste jediným účastníkom aukcie, budete automaticky vyhlásený za víťaza.
• Podpíšte zápisnicu o výsledku aukcie. Zverejňuje sa spravidla v deň konania dražby. Do 10-20 dní po aukcii musíte kontaktovať DGI a uzavrieť zmluvu.
• Zaplaťte počiatočnú sumu a podpíšte zmluvu. Potom budete môcť využívať priestory.

Upozornenie: Cena prenájmu na rok, ktorá je uvedená v zmluve, bude upravená po 12 mesiacoch. Suma sa vynásobí indexom spotrebiteľských cien (mierou inflácie). Majte to na pamäti, keď sa naučíte, ako získať izbu na prenájom od mesta: neskôr bude izba stáť viac. Odbor majetku mesta však nemá právo jednostranne meniť sadzbu.

Ako si prenajať izbu v blízkosti mesta Moskva? Analýza dokumentácie šarže

Najlepší spôsob, ako sa naučiť prenajať priestor od mesta, je preštudovať si dokumentáciu k pozemku. Tu nájdete všetky kľúčové informácie pre rozhodovanie a plánovanie akcií na aukcii. V dokumente sa uvádza:

• podrobný popis nebytového zariadenia s uvedením čísla USRN, účelu, adresy, oblasti atď.;
• doba trvania zmluvy;
• počiatočná cena, na ktorej začínajú stávky;
• záloha za účasť na dražbe;
• sumu, ktorú bude musieť zaplatiť víťaz aukcie, a načasovanie platby;
• minimálny krok aukcie;
• dokumenty na účasť;
• dátum začiatku a konca prijímania žiadostí, konania aukcie a ďalšie informácie.

Taktiež si v dokumentácii k pozemku môžete preštudovať nájomnú zmluvu (pozor najmä na práva a povinnosti nájomcu), vzor žiadosti o účasť na dražbe a splnomocnenie na zastupovanie záujmov treťou osobou.

Dôležité: Moskva má niekoľko programov na pomoc podnikateľom. Napríklad majetková podpora sa poskytuje malým podnikateľom, ktorí pôsobia v oblasti zdravotníctva, sociálnej výživy, vzdelávania, spotrebiteľských služieb atď. Aby ste pochopili, či môže vaša spoločnosť počítať s výhodami, obráťte sa na špecialistov Smart Choice: sú dôkladne oboznámení s legislatívou o asistenčných programoch pre podnikateľov a postarajú sa o správne papierovanie.

Úskalia pri prenájme obecného majetku

Predtým, ako sa naučíte, ako získať nehnuteľnosť na prenájom od mesta a ponúkať, musíte sa uistiť, že ste pripravení na aukciu. Existuje niekoľko komplikácií:

• Je potrebné sledovať nové ponuky. Aby ste neprišli o ziskový balík, musíte pravidelne sledovať ponuky DGI. Okrem toho budete musieť stráviť čas obhliadkou nehnuteľnosti.
• Proces registrácie na aukčnej stránke môže trvať niekoľko dní... Najlepšie je zaregistrovať sa ešte predtým, ako sa rozhodnete prenajať si konkrétne priestory od mesta Moskva, aby ste mali istotu, že sa stihnete stať uchádzačom ešte pred začiatkom. Zvlášť dôležité je začať s prípravou vopred, ak vaša firma ešte nemá elektronický podpis. Aby ste sa nezaoberali pravidlami aukcie a nestrácali čas samoregistráciou, môžete využiť pomoc právnikov Smart Choice.
• Výherca musí v krátkom čase uzavrieť zmluvu a hlavne zaplatiť... Počiatočná platba je spravidla 25 % z minimálnej sumy zmluvy. Vzhľadom na to, že aukcie sa neuskutočňujú za mesačné, ale za ročné nájomné, suma sa ukáže ako významná. Podmienky jeho prevodu na účet DGI sú krátke - do 3 dní. Ak si víťaz aukcie nestihne vyzdvihnúť požadovanú sumu alebo zmešká lehotu na uzavretie zmluvy, výsledky aukcie budú anulované, záloha sa výhercovi nevracia.

Ako prenajať komerčné nehnuteľnosti v blízkosti mestažiaden problém?

Smart Choice ponúka služby podnikateľom, ktorí chcú získať mestské nehnuteľnosti za atraktívnych podmienok. Poskytujeme širokú škálu služieb:

• Výber objektu podľa požiadaviek zákazníka z návrhov DGI, sledovanie nových návrhov.
• Obhliadka nehnuteľnosti, vyhodnotenie výhodnosti ponuky, výpočet orientačnej trhovej hodnoty objektu.
• Konzultácie o možnosti účasti na vládnych programoch.
• Registrácia klienta na platforme pre obchodovanie.
• Vyzdvihnutie balíka dokumentov, zloženie zálohy.
• Vypracovanie stratégie účasti na aukcii, výpočet maximálnej sumy, ktorú má zmysel zaplatiť za priestory.
• Zúčastnite sa aukcie vo vašom mene.
• Podpísanie protokolu, prevod počiatočnej sumy na účet DGI, podpis zmluvy.
• Posúdenie možnosti odkúpenia nehnuteľnosti, predloženie dokladov na DGI.
• Analýza zmluvy o kúpe nehnuteľnosti, nezávislý znalecký posudok.
• Spochybňovanie hodnoty nehnuteľností na súde.
• Uzavretie zmluvy o kúpe prenajatej nehnuteľnosti.

Smart Choice zamestnáva právnikov s viac ako 5-ročnou praxou, ktorí s DGI opakovane spolupracovali na rôznych problémoch. Pomôžeme vám prenajať priestor, ktorý je ideálny pre vaše podnikanie v blízkosti mesta s možnosťou následného nákupu v Moskve alebo Moskovskom regióne, pričom zabezpečíme čo najvýhodnejšie podmienky.

Prenájom komerčných nehnuteľností a uzavretie zmluvy o takejto transakcii nie je príliš zložité.... V porovnaní s prenájmom bytových priestorov sa však táto oblasť realitného trhu riadi inými zákonmi a predpismi. Lízing komerčných nehnuteľností - ziskové podnikanie Mnohí majitelia veľkých kancelárskych budov a komerčných nehnuteľností s malou rozlohou však často čelia problému nájsť čestných nájomníkov. Ak rozhodnutie táto záležitosť je pre vás relevantná, potom bude pre vás naša veľmi užitočná: bude hovoriť o tom, ako si prenajať izbu, urobte to čo najskôr as najväčším prínosom.

Právny základ pre prenájom komerčných nehnuteľností

Pred demontážou, ako odovzdať komerčné nehnuteľnosti pri prenájme sa zameriame na legislatívne akty upravujúce tieto úkony. Proces prevodu komerčných nehnuteľností na platené použitie upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie(v. 34). V súlade s týmto legislatívnym aktom sú podmienky vzniknuté v procese uzatvorenia zmluvy premietnuté do nájomnej zmluvy - hlavného dokumentu potvrdzujúceho dohodu medzi vlastníkom a nájomcom.

Prenájom komerčných nehnuteľností

Hlavnou zodpovednosťou vlastníka nehnuteľnosti je udržiavanie poriadku a riadneho stavu v prenajatých priestoroch. Takže napríklad čl. 616 Občianskeho zákonníka ukladá prenajímateľovi povinnosť vykonať generálnu opravu samostatne v určitom časovom rámci. V tom istom článku sa uvádzajú aj povinnosti uložené nájomcovi, vrátane vymaľovania priestorov, včasnej platby bežných účtov za energie a udržiavania poriadku v priestoroch.

Prenajímateľ má právo prenajať obchodné nehnuteľnosti aj za iných podmienok., ktoré sú nevyhnutne predpísané v nájomnej zmluve. Prenajímateľ môže napríklad presunúť povinnosť vykonať generálnu opravu na osobu užívajúcu priestor v prenájme alebo prevziať záväzky nájomcu.

Etapy dodania nehnuteľnosti

S kompetentným prístupom a pochopením všetkých zložitostí prenájmu komerčných nehnuteľností si takmer každý prenajímateľ poradí s otázkou, ako samostatne prenajať nebytové priestory. Pozrime sa na poradie akcií a podrobne opíšeme, čo je potrebné urobiť, aby sa uzavrela najziskovejšia dohoda.

Pri prenájme nehnuteľnosti je hlavné stanoviť optimálnu cenu, nájsť poctivého nájomcu a kompetentne pripraviť podklady na prevod objektu na prenájom!

Stanovenie nákladov na prenájom

Toto je prvá a najdôležitejšia fáza. V prípade, že obchod vykonáva prenajímateľ osobne, určenie nájomnej hodnoty spravidla nebude úplne objektívne. Pretože každý prenajímateľ plánuje získať maximálny úžitok. Ale nafúknutá cena odstrašuje potenciálnych nájomníkov, zatiaľ čo podhodnotené číslo vyvolá určité pochybnosti. Mnoho majiteľov komerčných nehnuteľností hľadá pomoc špecialistov (realitných maklérov / odhadcov), hoci dnes mnohí analyzujú podobné ponuky zverejnené na špeciálnych stránkach, napríklad Avito, Cyan a ďalších internetových stránkach. To vám umožní pochopiť súčasnú situáciu na trhu a spravodlivo zhodnotiť svoje vlastné priestory.

Pamätajte! Prenájom miestnosti na referenciu vlastný biznis, potenciálny nájomca očakáva, že od neho získa zisk. Preto by sa pri hodnotení priestorov malo brať do úvahy odhadovaný pravdepodobný príjem, ktorý bude môcť získať.

Navyše pri posudzovaní prenajatých priestorov je vhodné brať do úvahy množstvo dôležitých faktorov, napr:

• plocha prenajatých priestorov;
• existujúce usporiadanie;
• stav objektu;
• prítomnosť kusov nábytku a komunikácie;
• umiestnenie objektu;
• dostupnosť vybaveného parkoviska;
• dopravná a iná dostupnosť pre obchodných partnerov a klientov nájomcu;
• návštevnosť (najmä pre veľké nákupné, zábavné a kancelárske centrá).

Berúc do úvahy vyššie uvedené body a analyzovať podobné možnosti, môžete stanoviť optimálnu, vzájomne výhodnú cenu prenajatých priestorov.

Vyhľadajte nájomcu

Hľadanie potenciálnych nájomcov je rovnako dôležitou etapou pri dodaní nehnuteľnosti. Je dôležité rozhodnúť, komu priestory prenajať, pretože stretnúť poctivého nájomcu je často veľmi ťažké.

Po určení výšky mesačného poplatku je potrebné pripraviť text inzerátu.

Zvyčajne podrobne špecifikuje hlavné parametre objektu - veľkosť miestnosti, podlahy, geografická poloha, rozvoj infraštruktúry, stav priestorov a ich vybavenie. V texte je vhodné zdôrazniť existujúce výhody miestnosti. Nemali by ste ale skrývať možné nevýhody predmetu nájmu, aby ste sa pri obhliadke neocitli v nepríjemnej situácii a nevystrašili prípadného nájomcu.

Mali by ste povedať podrobnejšie o možnostiach hľadať potenciálnych nájomníkov.

Hľadajte cez priateľov / známych považovaný za najviac jednoduchým spôsobom nájsť bona fide nájomcu. Majitelia komerčných nehnuteľností si zvyčajne s rozsiahlymi „prepojeniami“ v podnikateľskej sfére môžu svoje priestory rýchlo a jednoducho prenajať.

Uverejňovanie inzerátov na špeciálnych internetových portáloch, z ktorých veľké množstvo funguje na sieti. Výhodou tejto metódy je, že aktuálnu ponuku prenájmu vidí obrovské publikum používateľov, ktorí majú záujem vybrať si najziskovejšiu možnosť. Na upútanie ich pozornosti je však dôležité vytvoriť dobrú reklamu Detailný popis priestory, pričom v texte uvádzame dostupné plusy a nezabúdame ani na mínusy. Pravdivé informácie o objekte vám pomôžu rýchlejšie nájsť nájomcu.

K inzerátu priložte niekoľko fotografií navrhovaných priestorov. Potenciálnym nájomníkom to pomôže rýchlo zistiť, či majú o vašu nehnuteľnosť záujem.

Odoslanie ponuky doe-poštou... Kaviarne a bary, veľké a malé maloobchodné predajne, kozmetické salóny a iné zariadenia, ako aj organizácie často hľadajú priestory na otvorenie nových miest alebo na presťahovanie sa do vhodnejšej oblasti. E-mail majiteľov alebo obchodných manažérov, ktorí by mohli mať záujem o vaše priestory, nájdete na oficiálnej stránke spoločnosti.

Vlastnosti prenájmu veľkých a malých priestorov

Pomôže prenájom nebytových priestorov na prenájom v závislosti od rozlohy predmetu nájmu odporúčania realitných odborníkov.

Na prenájom malej plochy:

Hľadanie potenciálnych nájomníkov si môžete zorganizovať osobne alebo prostredníctvom realitnej kancelárie

1. S pomocou profesionálov budete musieť podpísať zmluvu o poskytovaní služby. Po uzavretí lízingu budete musieť zaplatiť za služby agentúry. Samozrejme, môžete spolupracovať bez formalít, potom budete musieť napísať list s obchodným návrhom s uvedením odmeny realitnej kancelárie a poslať ho kanceláriám, ktoré pracujú s komerčnými predmetmi. Zvyčajne je odmena realitnej kancelárie polovica mesačného nájmu (jednorazová platba).
2. Po rozhodnutí začať hľadať nájomníkov na vlastnú päsť, zverejňovať inzeráty na bezplatných internetových stránkach, organizovať cielený e-mail, navyše bude efektívne umiestniť banner na fasádu (platená služba) do okna prenajatých priestorov ( zadarmo).

Prenájom veľkého priestoru:

Ak sa plánuje prenájom veľkých priestorov, čo znamená, že budú mať vysokú odhadovanú ziskovosť, môžete si vytvoriť jednoduchú webovú stránku s vlastnou obchodná ponuka... Webová stránka sa zvyčajne propaguje kontextovou reklamou pomocou kľúčových dopytov. To vám umožní osloviť cieľové publikum, zatiaľ čo pri tejto možnosti môžete kontrolovať náklady na reklamu. V tejto možnosti môžete inzerovať svoju nehnuteľnosť a ušetriť na poplatkoch RK.

Podpísanie zmluvy

Kompetentná prezentácia prenajatých priestorov- záruka úspešnej transakcie. Pri vystavení objektu sa snažte poskytnúť čo najviac informácií a upozorniť potenciálneho nájomcu na výhody a pravdepodobný zisk, ktorý bude môcť získať pri prenájme tohto objektu.

Podpísanie dohody- posledná a najdôležitejšia fáza transakcie. Profesionálne pripravená a vyhotovená nájomná zmluva pôsobí na prenajímateľa ako ochrana pred neserióznym nájomcom. Nájomná zmluva musí obsahovať:

• identifikačné údaje vlastníka objektu a nájomcu;
• umiestnenie objektu, jeho oblasť a kľúčové charakteristiky;
• Registračné informácie;
• zmluvný čas;
• výšku nájomného a pravidlá jeho platenia.

Pre tvoju informáciu! Zákon zakazuje zvyšovať nájomné vlastníkom priestorov viac ako raz za 12 mesiacov. Preto musí dokument obsahovať najväčšiu sumu pravdepodobného zvýšenia s uvedením obdobia povinného oznámenia nájomcu.

Dokument musí obsahovať podrobný popis práv/povinností zmluvných strán, ako aj zodpovednosti zmluvných strán za porušenie odsekov dokumentu. Nezaškodí do dokumentu uviesť súpis majetku, ktorý sa v izbe nachádza. Takže po skončení nájmu si majiteľ môže uplatniť finančnú náhradu za poškodenú nehnuteľnosť.

Ako rýchlo nájsť nájomníka

Ešte niekoľko užitočné rady vám pomôže rýchlo prenajať kanceláriu a objekt na iné účely.

Pre vlastníkov, ktorí nie sú pripravení osobne hľadať nájomcu, vykonávať prehliadky / rokovania - má zmysel požiadať o pomoc profesionálneho realitného makléra. Objektívne posúdi priestory, zistí ich skutočnú hodnotu, kvalitne nafotí, správne zostaví text inzerátu a začne vystavovať Vašu nehnuteľnosť.

Avšak, existujú určité nuansy v spolupráci s agentúrou. Pred začatím spolupráce si ich treba ujasniť.

Ak chce prenajímateľ rýchlo nájsť nájomcu pre svoje priestory, môže si účtovať poplatok za sprostredkovanie (veľa agentúr preberá platby za služby od nájomníkov). Túto možnosť často využívajú majitelia luxusných nehnuteľností alebo ak je v ich vlastníctve veľa predmetov. Peniaze zaplatené realitnej kancelárii, vrátane, budú vynaložené na náklady na prenájom nehnuteľnosti. Ďalšou rýchlou možnosťou prenájmu komerčnej nehnuteľnosti je zníženie nájomného. A vôbec nie je potrebné prenajímať priestory za "tri ruble", stačí znížiť náklady na prenájom o 5-10%. Potom sa zvyšuje konkurencieschopnosť priestorov.

Možné riziká pri prenájme priestorov

Každý majiteľ sa obáva o stav prenajatých priestorov a chce mať z transakcie príjem. Tu sú hlavné riziká majiteľov komerčných nehnuteľností a povieme vám, ako sa pred nimi chrániť.

Nevhodné využitie priestorov

V každej riadne pripravenej nájomnej zmluve sú uvedené účely jej použitia a prevádzkové podmienky. Týka sa to vybavenia, ktoré sa prenajíma.

Predpokladajme, že pri uzavretí transakcie nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, no otvoril si v ňom predajňu. Prenajímateľ má právo požadovať zrušenie zmluvy bez vrátenia zaplateného nájomného a uloženia sankcie nájomcovi.

Poškodenie majetku

Objekt bol nájomcovi odovzdaný v dobrom stave, so strojmi a vybavením. Jedného dňa sa ale zistí, že miestnosť je v dezolátnom stave, zariadenie je pokazené atď. V tomto prípade môže prenajímateľ požadovať plnú náhradu spôsobenej škody. V tomto prípade sú refundované nielen náklady na opravy, ale aj (trhová) hodnota pokazeného zariadenia.

Zodpovednosť nezodpovedá v prípadoch, keď došlo k poškodeniu priestorov a majetku v dôsledku vyššej moci (požiar a pod.).

Nájomník odmieta platiť nájomné

Nepresní platitelia sú väčšinou finančne potrestaní. Aj keď je to možné len so správnou registráciou/vypísaním nájomnej zmluvy, tá jasne stanovuje podmienky, postup a výšku mesačného nájomného.

Kde si môžem prenajať obchodný nebytový priestor alebo sklad? Ako si prenajať maloobchodný priestor pod obchodom? Aký je správny spôsob prenájmu komerčných nehnuteľností?

Zdravím všetkých, ktorí si prezreli stránku obľúbeného internetového magazínu „HeatherBober“! Je s vami odborník - Denis Kuderin.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčných nehnuteľností. Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestorov a všetkých, ktorých zaujímajú aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.

Tak ideme na to!

1. Prečo prenajímať komerčnú nehnuteľnosť?

Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. Platí to najmä pre obchod a služby. Útulný, dobre vybavený obchod v rušnej časti mesta láka nakupujúcich už sám o sebe.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá slušná spoločnosť by mala mať kvalitné priestory na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate produkt prostredníctvom internetového obchodu, potrebujete miesto na vychystávanie a vydávanie objednávok, ako aj riešenie kontroverzné otázky s kupujúcimi.

Kúpu nebytových priestorov si nemôže dovoliť každý podnikateľ, najmä začínajúci. V takýchto prípadoch prichádza na rad prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

• relatívne nízke finančné náklady;
• jednoduchší v porovnaní s postupom nákupu na registráciu dokumentácie;
• možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
• veľký výber nehnuteľností, najmä v metropolitných oblastiach.

Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Obstaranie obchodných priestorov (obchodných, kancelárskych, priemyselných a iných) je dobrou investičnou možnosťou.

Pokiaľ bude existovať súkromné ​​podnikanie, jeho predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilné zisky bez veľkých mzdových nákladov.

Nájsť vhodné priestory na podnikanie je náročná udalosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.

2. Ako prenajať komerčnú nehnuteľnosť – 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností si treba dať na ich výber čo najväčší pozor. Ako skoro môžete začať, závisí od parametrov a funkčných charakteristík miestnosti. podnikateľská činnosť a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.

Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory – sami alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Viac informácií o práci so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Odborné rady vám pomôžu vyhnúť sa bežným chybám nájomníkov.

Rada 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy sami alebo vaši zamestnanci budete pracovať v miestnosti, preto je najdôležitejším bodom dostupnosť prevádzkyschopných ventilačných systémov. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie, obchodu s potravinami.

Potraviny by sa mali skladovať vo vhodných podmienkach a návštevníci a predajcovia by nemali byť rušení cudzími pachmi. Ďalej, hygienické služby jednoducho neumožnia využívať objekt ako stravovacie zariadenie alebo predajňu potravín, ak má len celkové vetranie.

Tip 2. Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania

Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby miesto, kde sa budú vykonávať nakladacie a vykladacie operácie, nevychádzalo na nádvorie obytného domu alebo na vozovku. Ak budete prekážať nájomníkom alebo motoristom, budete mučený sťažnosťami.

Otázka plnohodnotného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie je spojené s používaním energeticky náročných zariadení - chladničky, elektrické rúry, obrábacie stroje atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne veľké, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte zmluvné podmienky

Pred podpísaním lízingu si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých zmluvu uzatvárate.

Zmluva musí obsahovať tieto body:

• podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
• ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
• zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
• podmienky ukončenia zmluvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadu, údržbu požiarneho systému a bezpečnostné poplachy zvyčajne znáša nájomca. Väčšie opravy v prípade potreby, vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrických rozvodov, v prípade ich zlyhania však platí prenajímateľ.

Vopred preberte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto zmluva vyhotovená, a ak nie, rozhodnite sa, kto prevezme náhradu škody v prípade nepredvídaných situácií.

Je bezpodmienečne nutné skontrolovať vlastnícke listiny vlastníka - kúpnu zmluvu, výpis z Štátny register o vlastnícke právo.

Uistite sa, že priestory skutočne patria tomu, kto vám ich prenajíma. V opačnom prípade sa jedného krásneho okamihu objaví skutočný vlastník objektu s príslušnými právomocami. Je tiež dôležité, aby priestory neboli v zálohe, zatknuté pre dlhy a neboli na nich žiadne iné ťarchy.

Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme či kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Napríklad si môžete objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Pravoved - zdroj, ktorý zamestnáva odborníkov vo všetkých oblastiach judikatúry.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové preštudovanie, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete určiť sami.

Krok 2. Stanovte si výšku nájomného

Na zistenie optimálnej ceny prenájmu použite jednu z dvoch možností. Najprv si osobne prezrite databázy vášho mesta a určte si približné rozpätie cien za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na realitného makléra.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby súkromní makléri. Zvyčajne si za svoju prácu účtujú o 25 – 50 % menej ako firmy. Súkromní profesionáli pracujúci s nebytovými nehnuteľnosťami, dokonca Hlavné mestá- Jednotky.

5. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa obáva o stav svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.

Uvedieme hlavné riziká majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme vám, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely

V každej dobre napísanej nájomnej zmluve je uvedené, na aký účel a akým spôsobom sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate s požičovňou.

Ak nájomca prisľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, ale zriadi si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia nákladov na prenájom.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Zariadenie a vybavenie ste odovzdali úctyhodnému, ako sa vám zdalo, občanovi, ktorý však diplomatickou rečou nenaplnil vaše očakávania. Areál totiž priviedol do devastačného stavu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.

V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať náhradu škody v plnej výške. Navyše sa musia vrátiť nielen náklady na opravy, ale aj trhová hodnota poškodeného zariadenia.

Zodpovednosť nezodpovedá, ak vec a majetok utrpeli v dôsledku nepredvídaných okolností – napríklad požiarom alebo povodňou.

Riziko 3. Nájomca odmieta platiť mesačný poplatok

Neopatrní platitelia by mali byť potrestaní rubľom. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená podľa všetkých pravidiel. To znamená, že dokument musí jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.

6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku protiprávneho alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré "prenajímateľ" nemá zákonné práva

Ak vás prenajíma osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k objektu, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie dokladov o vlastníctve.

Výpis z Rosreestr môžete nezávisle získať kontaktovaním multifunkčného centra. Služba je platená, ale budete určite vedieť, kto je v dome šéf.

Riziko 2. Výmena zámkov v izbe ihneď po zaplatení zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete zmluvu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď chcete vojsť do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a „majitelia“ sú preč.

V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Najlepší spôsob, ako to objasniť, je jednoduchý príklad.

Príklad

Nájomca Andrey, začínajúci podnikateľ, si prenajal priestory pre obchod na rok, pričom zaplatil na šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.

Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrey sa snažil nájsť podnájomníka, aby mu aspoň vrátil vopred zaplatené peniaze, no podnikavý sprostredkovateľ neodpovedal na hovory ani SMS.

Záver: jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.

7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií

Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je ťažké. Aby sme našim čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších komerčných realitných spoločností v Rusku.

1) Agency.net

Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.

Významným plusom spoločnosti je profesionálny prístup, prítomnosť detailne spracovanej webovej stránky, vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne služby súvisiace s nehnuteľnosťami, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.

Komerčné nehnuteľnosti v Moskve a regióne sú hlavnou špecializáciou spoločnosti. Respect pôsobí na trhu od roku 2004. Cieľom agentúry bolo spočiatku poskytovať klientom čo najširšie spektrum služieb spojených s prenájmom, kúpou a predajom nehnuteľností.

Prenájom nehnuteľností je veľmi výnosný biznis, ak k tomuto postupu pristupujete s maximálnou zodpovednosťou. Trvalý pasívny príjem je vždy fajn, ale čo ak máte nápad prenajať si obchodnú nehnuteľnosť? To si bude vyžadovať trochu iný prístup, pretože medzi prenajímaním bytu a veľkou kanceláriou je veľký rozdiel.

Pokyny krok za krokom

Proces prenájmu objektu je rozdelený do nasledujúcich etáp:

1. Stanovenie hodnoty prenájmu.

Prvým krokom je preskúmanie a vyhodnotenie najväčšieho počtu dostupných ponúk na trhu. Čím väčšia vzorka, tým lepší bude výsledok (presnejší ukazovateľ priemernej ceny prenájmu obchodných priestorov).

Počas analýzy môžete použiť obľúbené stránky ako Avito alebo CIAN. Informácie možno študovať aj v rôznych tlačených publikáciách. Ak nemáte túžbu študovať ďalšie ponuky sami, bolo by rozumné najať si realitného makléra alebo makléra.

Cena za takéto služby sa dá len ťažko nazvať vysokou, ale je celkom možné ušetriť slušný podiel nervových buniek a času.

Náklady na prenájom komerčných nehnuteľností by mali vyhovovať nielen majiteľovi, ale aj potenciálnym klientom. Je nepravdepodobné, že by zámerne vysoká sadzba bola úspešná, ale na tvorbu cenovky môžu mať vplyv tieto faktory:

• umiestnenie budovy / priestorov;
• infraštruktúra (prítomnosť kaviarne v bezprostrednej blízkosti, bezplatné parkoviská, bezpečnosť budovy);
• trieda budovy;
• kvalita a úroveň opravy;
• funkčnosť rozloženia;
• rôzne funkcie komunikácie (neprerušiteľné napájanie, internet, prítomnosť kúpeľní atď.);
• ďalšie bonusy, ktoré môžu potenciálne zlepšiť produktivitu nájomníkov (Wi-Fi router, kávovar, pohodlný nábytok).

Po analýze cien na trhu môžete kontaktovať iných prenajímateľov a pokúsiť sa cenu znížiť. Často sú ceny uvedené v ponukách orientačné a približné. Hodnota, ktorá sa pri rokovaniach dosiahne, bude stačiť na zistenie priemernej sadzby prenájmu pri podobných ponukách. Dosť 5-10 hovorov na získanie porovnávacích údajov o sadzbe prenájmu.

Pre prenajímateľa komerčných nehnuteľností je najdôležitejšie nájsť toho správneho klienta. Môžete to urobiť sami, alebo si môžete najať realitnú kanceláriu. Obe situácie majú svoje pre a proti, takže výber toho, čo robiť, je osobná záležitosť.

o nezávislé vyhľadávanie vážnou výhodou nájomcu je prítomnosť vlastnej základne. Jeho absencia však nebude znamenať veľké problémy, ale bude potrebné minúť viac energie.

Dobrým spôsobom ako nájsť vhodného klienta je vytvorenie webovej stránky s komerčnou ponukou. Takúto stránku je lepšie propagovať pomocou kontextovej reklamy s dôrazom na kľúčové publikum. Vďaka takejto reklame môžete ľahko nájsť zainteresované publikum a vyhnúť sa vysokým províziám pre agentúry.

Najvhodnejšie je to urobiť pri prenájme priestorov s pôsobivou rozlohou. Takéto ponuky vyhľadávajú klienti, ktorí očakávajú od plánovanej činnosti vysokú ziskovosť a hlavne stránkam dôverujú.

Ak si chce človek kúpiť veľmi drahé auto, bude ho hľadať na pochybných zdrojoch alebo dá prednosť oficiálnej stránke? Rovnaký názor má aj nájomca komerčných nehnuteľností.

Úplne iná záležitosť sú malé priestory na prenájom. Tu nemá zmysel vytvárať webovú stránku a bezplatné nástenky na internete (aj malé) sú perfektné.

1. Služby realitných maklérov.

Ak nechcete hľadať záujemcov sami, je tu možnosť najať si makléra. Táto osoba samostatne nájde potrebných nájomníkov, prinesie kontakty a dokonca sama uzavrie potrebnú nájomnú zmluvu.

Na druhej strane, hľadanie správnych ľudí je chúlostivá a dosť komplikovaná / časovo náročná záležitosť. Nie všetci realitní makléri s tým budú súhlasiť a majstri svojho remesla v serióznych agentúrach budú za takéto služby požadovať peňažnú sumu vo výške 50% z ceny prenájmu na 1 mesiac. A niekedy ešte viac.

Ale napriek tomu sa pri podobnom spôsobe hľadania nájomníkov majiteľ oslobodí od výrazných ťažkostí. Vo výsledku tak pôjde len o vypracovanie zmluvy a vypracovanie všetkej potrebnej dokumentácie.

Platba za služby realitnej kancelárie sa vykonáva až po uzavretí nájomnej zmluvy. Ak realitná kancelária alebo kancelária požaduje preddavok alebo zaplatenie sumy skôr, je možné, že ide o podvodníkov.

1. Požadovaná dokumentácia.

Po nájdení nájomcu a splnení všetkých kľúčových bodov oboma stranami môžete pristúpiť k realizácii zmluvy. Zmluva o prenájme komerčných nehnuteľností musí nevyhnutne obsahovať tieto doložky:

• úplné informácie o každej zo strán;
• presnú adresu prenájom objektu;
• výška a platiteľ energií;
• výška mesačného nájomného;
• dátum, kedy bude predmet prenajatý;
• nevyhnutné kroky každej strany v prípade situácií vyššej moci;
• popis kvality renovácie a existujúceho nábytku;
• kľúčové podmienky, podľa ktorých môžete vypovedať nájomnú zmluvu.

Pri nedostatku potrebných vedomostí alebo skúseností by bolo rozumnejšie zapojiť do procesu uzatvárania zmluvy kvalifikovaného právnika.

Zmluva nie je to jediné, čo je pri prenájme nehnuteľnosti potrebné. Mali by ste mať so sebou aj:

• cestovný pas občana Ruskej federácie;
• doklad potvrdzujúci vlastníctvo;
• plán poschodia.

Keď sú všetky dokumenty v rukách a zmluvné strany úspešne uzavreli zmluvu, zostáva už len prijímať výnosy a sledovať frekvenciu platieb.

Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú administratívne budovy, priemyselné priestory, športové zariadenia, obchody, garáže, sklady a dokonca aj hotely.

Prenájom komerčných nehnuteľností je možné urýchliť znížením nájomného. Ak vezmeme do úvahy fixné náklady na údržbu priestorov, bolo by správnejšie prenajímať nehnuteľnosť za priemernú alebo dokonca nízku cenu ako vystavovať vysoká cena, ale na celý rok.

Cenu takýchto priestorov ovplyvňuje aj dostupnosť:

• parkovisko;
• stravovacie miesta (v tej istej budove alebo v bezprostrednej blízkosti);
• infraštruktúra;
• vysoká bežkárska schopnosť atď.

V takýchto podmienkach nájomné môže byť výrazne vyššia ako trhový priemer. A, samozrejme, je na to klient.

Pri dodávke komerčných nehnuteľností zohráva významnú úlohu aj otvorenosť voči želaniam budúcich klientov:

1. Pomoc pri plánovaní.

Potenciálny nájomca môže potrebovať pomoc alebo radu o rozvrhnutí práce. Bolo by rozumné pripraviť sa vopred a ponúknuť rovno niekoľko hotových možností a kľúčové zmeny zostanú na klientovi, ktoré chce urobiť.

Je oveľa jednoduchšie zmeniť hotové, ako vytvoriť niečo od začiatku. Tento postoj k nájomcovi nepochybne ocení.

1. Diskusia o detailoch.

Farba stien v izbe, maximálny počet prípojok na telefónnu sieť či internet, ako aj prediskutovanie všetkých ostatných vlastností pomôže získať dispozíciu nájomcu a presvedčiť ho, aby si prenajal práve túto nehnuteľnosť.

Ide o malý psychologický trik: čím viac sa človek ponára do detailov, tým je väčšia šanca, že mu takýto rozhovor zostane v pamäti. To znamená, že sa v prvom rade zameria na neho, zváži pre a proti atď.

Ak je však celý proces prenájmu založený na takýchto trikoch, bude to veľké riziko straty reputácie. Ak je kvalita prenájmu významná len slovami, môže to hroziť s veľmi vážnymi následkami.

1. Prázdniny.

Ak v obchodné priestory, pridelené na prenájom, nie je dokončené, potom môžete nájomcovi ponúknuť dovolenku za zaplatenie. To znamená, že opravy vykoná na vlastné náklady, no kým sú opravárske tímy zaneprázdnené vlastným biznisom, klient nebude platiť nájomné za priestory.

To je pomerne významné plus pre nájomcu, ktorý sa jednoznačne rozhodol prenajať nehnuteľnosť:

• ak nie sú peniaze navyše na zaplatenie nájmu a opravy súčasne, potom túto akciu spôsobí mimoriadne pozitívne emócie a zvýši povesť prenajímateľa;
• Rekonštrukčné dovolenky tiež pomôžu presvedčiť pochybujúceho nájomcu, aby si kúpil túto konkrétnu nehnuteľnosť/priestor.

Vo všeobecnosti je možné klienta dočasne oslobodiť od platenia nájomného v rôznych situáciách. Hlavná vec je, že nevznikajú žiadne vážne finančné straty pre obe strany. To sú základné znaky podnikania a nájomcovia (ale aj prenajímatelia) komerčných nehnuteľností to dobre vedia.

Preto sú takéto akcie rozšírené, hoci ich použitie nie je potrebné. Najmä ak dodanie komerčných nehnuteľností nie je urgentné.

1. Spoľahlivosť prenajímateľa.

Ide o veľmi dôležitý bod, ktorý sa najzreteľnejšie prejavuje pri príprave dokumentácie vlastníka pre nájomcu. Čím viac záruk klient dostane, tým je väčšia šanca na úspešný prenájom priestorov.

Množstvo podkladov, absencia trikov pri podpise zmluvy a dobrá povesť sú kľúčom k úspešnému prenájmu komerčných nehnuteľností. Dôvod je jednoduchý:

• pri prenájme bytu sú do problému často zapojení bežní občania;
• a ak sa priestory plánujú využívať na komerčné účely a zarábať na tomto podnikaní seriózne peniaze, potom bude štúdium každého dokumentu nájomcom čo najdôkladnejšie.

Riziká a iné ťažkosti

Ohrozený nie je len nájomca – to isté platí aj pre prenajímateľa. Najčastejšie príčiny konfliktov sú:

• nedostatočné vymedzenie právnych povinností zmluvných strán vo vzťahu k prenajímanej nehnuteľnosti;
• meškanie mesačných platieb a iných platieb;
• zneužívanie prenajatého majetku;
• poškodenie / strata majetku vo vlastníctve prenajímateľa;
• daňové spory (podľa čl. 146 daňového poriadku Ruskej federácie povinnosť platiť DPH je uložená len prenajímateľovi s možnosťou odpočítania dane zo strany nájomcu, ak existuje príslušný doklad).

Všetky tieto konfliktné situácie priamo závisia od uzatvorenej dohody. Každý z bodov by mal byť opísaný čo najpresnejšie, pretože to minimalizuje riziká pre obe strany naraz. Aby sme predišli takýmto situáciám, je dôležité zaujať zodpovedný postoj k uzatváraniu zmluvy.

Prenájom komerčných nehnuteľností nie je veľmi odlišný, ale má niekoľko kľúčových charakteristík. Najdôležitejšie je uzavrieť zmluvu. V každej situácii sa strany budú spoliehať iba na neho, preto pri uzatváraní obchodu je potrebné zamerať ich pozornosť na tento dokument.

Hľadáte informácie o aukciách na prenájom obecný majetok v Moskve, pretože je to lacné a spoľahlivé? Je možné, že z nejakého dôvodu budete musieť podpísať nájomnú zmluvu na bytový alebo nebytový priestor vo vlastníctve mesta alebo dokonca štátu. V tomto prípade komunálny prenájom priestory v Moskve je to, čo vám umožní prenajať si vhodný objekt.

Zároveň vám GlavUpDK pod Ministerstvom zahraničných vecí Ruska ponúka informácie o aukciách na prenájom federálneho majetku – t.j. vo vlastníctve štátu Tajomstvom je, že štátne nebytové nehnuteľnosti prakticky nespadajú do databáz realitných kancelárií. Z tohto dôvodu mnohí jednoducho nevedia, že existuje možnosť prenajať si objekt za nižšiu cenu. Taktiež je potrebné rozlišovať medzi prenájmom federálnych nehnuteľností a prenájmom nehnuteľností získaných v rámci dražby na prenájom obecných priestorov.

Spoločnosť GlavUpDK spadajúca pod Ministerstvo zahraničných vecí Ruska priebežne organizuje a vykonáva dražby na prenájom federálnych nehnuteľností, prenesených do jej správy na základe práva hospodárenia. Ak hľadáte kancelárske priestory, určite navštívte našu webovú stránku, kde sa môžete zoznámiť s ponukami prenájmu a stať sa účastníkom aukcie - výhody podpisu nájomnej zmluvy sú celkom zrejmé, pretože môžete uzavrieť absolútne zákonnú nájomnú zmluvu, ktorá bude chrániť vaše záujmy ako nájomcu.

Pravidlá aukcie:

Aukcia sa koná v súlade s platnou legislatívou, ktorá zaväzuje FSEV dať do aukcie všetky priestory ponúkané na prenájom. Ak je podaná len jedna žiadosť, aukcia je vyhlásená za neplatnú a zmluva je podpísaná s potenciálnym nájomcom, ktorý podal jedinú žiadosť, za minimálnu (počiatočnú) nájomnú cenu. V prípade, že sa na jeden priestor prihlási viacero účastníkov, koná sa aukcia, počas ktorej sa môžu ponuky počas aukcie výrazne zvýšiť.

Ak sa chcete stať účastníkom aukcie na prenájom nehnuteľnosti, musíte vyplniť prihlášku, v ktorej budú uvedené vaše údaje, ako aj priložiť zakladajúce dokumenty a doklad potvrdzujúci zaplatenie zálohy. Pred začatím aukcie má klient právo odmietnuť účasť a stiahnuť podanú prihlášku.

Ak sa stanete víťazom aukcie, musíte uzavrieť nájomnú zmluvu do 20 dní odo dňa aukcie. V tomto prípade bude výhercovi aukcie vrátená alebo prijatá záloha proti splneniu záväzkov z tejto zmluvy.

Ak však zmluvu z jedného alebo druhého dôvodu víťaz nepodpíše v stanovenom časovom rámci, záloha mu nebude vrátená.

Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa pravidiel aukcie, môžete kontaktovať našich konzultantov telefonicky alebo e-mailom uvedeným na stránke.